Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Шепелина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Дьякова А.Н.,
судей Чернышевой И.В., Подвязниковой Н.А..,
при секретаре С. рассмотрела в судебном заседании 22 августа 2012 года дело по апелляционной жалобе И. на решение Центрального районного суда г. Омска от 29 мая 2012, которым постановлено:
"Исковые требования И., П., У. удовлетворить.
Обязать Администрацию города * произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома N *"*" по улице * в городе * за счет средств соответствующего бюджета в срок до 31.12.2013, за исключением капитального ремонта крыши и кровли, системы канализации.
Взыскать с Администрации города * в пользу И* расходы по оплате госпошлины в размере * (*) рублей * копеек".
Заслушав доклад судьи областного суда Чернышевой И.В., судебная коллегия
установила:
И., П., У. обратились в Центральный районный суд г. Омска с иском к Администрации города * о понуждении исполнить обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного жилого дома.
В обоснование иска указали, что являются собственниками квартир в многоквартирном доме N * "*", расположенном по адресу: г. *, ул. *. Указанный дом построен и сдан в эксплуатацию в 1971 году. Срок эксплуатации составляет 41 год, но до настоящего времени в доме не производилось капитальных ремонтов. Большинство конструктивных элементов дома находятся в недопустимом состоянии и требуют срочного капитального ремонта. Считает, что обязанность по выполнению капитального ремонта лежит на Администрации города *, основываясь на ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ".
Просили суд обязать Администрацию города * за счет средств соответствующего бюджета без привлечения средств собственников помещений в многоквартирном доме провести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома по выше обозначенному адресу в срок до 31.12.2013; взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины.
В судебном заседании истцы И., П., У. поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель истца И., допущенный к участию в деле по устному ходатайству, Р., исковые требования поддержал, указал, что дом * "*" по ул. * в г. * был принят в муниципальную собственность в целом, без разграничения на приватизированные и неприватизированные помещения, без определения состава общего имущества; по 2006 год органы местного самоуправления г. * продолжали фактически владеть жилым фондом, именовали его муниципальным жилым фондом, несли обязанность по его содержанию и ремонту, в том числе по его капитальному ремонту; фактически право хозяйственного ведения было прекращено в 2007 году, когда собственники помещений в многоквартирном доме N *"*" по ул. * в г. * выбрали способ управления управляющей организацией и выбрали управляющую организацию ООО. В этой связи считает, что необходимо учитывать, что обязанность по проведению капитального ремонта Администрацией г. * должна быть выполнена по всем конструктивным элементам дома, требующим капитального ремонта на момент выбора управляющей организации. Просил иск удовлетворить.
Третьи лица - сособственники общего имущества многоквартирного дома, в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика Администрации города * Б., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве. Просила отказать в удовлетворении иска.
Представитель ответчика - Департамента городского хозяйства Администрации города *, представители третьих лиц - Департамента имущественных отношений администрации города *, ООО, в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе истец И. просит изменить решение Центрального районного суда г. Омска от 29 мая 2012 г. в части и принять по делу новое решение в части возложения на Администрацию г. * обязанности провести капитальный ремонт крыши и кровли многоквартирного жилого дома N * по ул. *. Считает, что у суда не было законных оснований не включать крышу и кровлю в перечень работ для проведения капитального ремонта. Указанный вывод судом сделан на основе неправильного определения обстоятельств дела и при неправильном применении норм материального права. На момент приватизации жилого помещения в доме одним из истцов, продолжительность эксплуатации дома уже составляла 21 год. Истцы не вступили в права собственников общего имущества дома, не могли владеть, распоряжаться и пользоваться в полной мере общим имуществом дома, соответственно не могли нести ответственность за техническое состояние общего имущества дома. Администрация г. * как наймодатель обязана была осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, но не исполняла свою обязанность. Соответственно при определении срока эксплуатации элементов общего имущества, необходимо было учитывать не 1992 - 1993 года, когда были приватизированы первые жилые помещения, а 2006 год, когда собственники помещений вступили в право собственности на общее имущество многоквартирного дома. К 2006 году срок эксплуатации покрытия крыш из асбестоцементных листов превысил нормативный срок в 30 лет, составляет 35 лет, что является достаточным основанием для включения в перечень работ, утвержденный судом для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома N * "*" по ул. * в г. *, вышеуказанных элементов.
Лица, участвующие в деле, о слушании дела извещены надлежащим образом (л.д. 193 - 199).
По правилам ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, с учетом мнения И., ее представителя Р., У., дело рассмотрено в отсутствии П., ответчиков, их представителей, извещенных о времени и месте слушания дела надлежащим образом, не сообщивших суду об уважительности причин неявки.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения И., ее представителя Р., У., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для ее удовлетворения не имеется.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
Аналогичные правила были прописаны в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 39, 158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005 года) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 21 указанных Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10 - 15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
Согласно ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что истец П. является собственником квартиры N *, расположенной в доме * "*" по ул. * в г. * (л.д. 9); истец И. является сособственником квартиры N *, расположенной в доме * "*" по ул. * в г. * (л.д. 11); истец У. является сособственником квартиры N *, расположенной в доме * "*" по ул. * в г. * (л.д. 13).
Дом находится на обслуживании ООО.
На основании Решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 N 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска" жилой многоквартирный дом * "*" по ул. * в г. * был передан в муниципальную собственность города * (л.д. 106).
Многоквартирный дом 1971 года постройки, при этом до передачи всех жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации, являясь собственником жилого дома, муниципальное образование капитальный ремонт дома ни разу не проводило, что ответчиком не оспаривается.
По смыслу п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в целях определения соответствия или несоответствия проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, для принятия собственниками помещений решений о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) собственниками помещений, иными привлекаемыми собственниками помещений лицами, управляющей организацией могут проводиться осмотры общего имущества многоквартирного дома, по итогам которых оформляется акт осмотра.
Согласно заключению по результатам обследования технического состояния жилого дома * "*" по ул. * в г. *, выполненному в 2011 году ООО (л.д. 20 - 53), процент износа фасада составил *%, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта фасада; процент износа шиферной кровли составляет *%, состояние элементов кровли оценивается как недопустимое, имеется угроза сохранности общего имущества в многоквартирном доме и имущества собственников, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта крыши; процент износа системы отопления составил *%, техническое состояние системы элементов отопления оценивается как аварийное, имеется угроза разрушения трубопроводов с дальнейшим затоплением подвальной части жилого дома и прекращение нормального функционирования системы отопления с нанесением значительного материального ущерба, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта системы отопления; процент износа системы электроснабжения - *%, техническое состояние элементов системы электроснабжения оценивается как аварийное, имеется угроза возникновения короткого замыкания, возгорания жилого дома с нанесением значительного материального ущерба, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта системы электроснабжения; процент износа канализации - *%, техническое состояние элементов системы канализации - недопустимое, имеется угроза разрушения, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта канализации.
Для обеспечения полноценного функционирования здания и исключения опасности повреждения общего и личного имущества необходимо провести капитальный ремонт систем холодного и горячего водоснабжения, капитальный ремонт системы отопления с установкой автоматизированной системы учета тепла, канализования сточных вод, выполнить капитальный ремонт системы электроснабжения с заменой ВРУ, магистральных внутридомовых кабельных разводок с учетом новых нормативных требований, капитальный ремонт элементов фасада здания (замена подъездных окон), капитальный ремонт отмостка и цоколя, капитальный ремонт крыши, системы водоотведения (л.д. 36).
Из материалов дела следует, что впервые жилые помещения в доме были переданы в собственность граждан в 1992 году (л.д. 89 - 105).
На указанный период продолжительность эксплуатации дома составляла 21 года.
Спорный жилой дом построен в 1971 году, был передан в муниципальную собственность в 1992 году, то есть через 21 лет после ввода в эксплуатацию.
Из системного толкования вышеизложенных норм права, обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный вывод подтверждается позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практике Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденным постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 года, на что правомерно обращено внимание в решении суда.
Оценив изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уже в момент передачи спорного жилого дома безвозмездно в муниципальную собственность г. * и приватизации первых квартир, он требовал капитального ремонта, в связи, с чем обязанность по его проведению должна быть возложена на Администрацию г. *.
Муниципальное образование городской округ г. *, не лишен возможности, с учетом того, в каком состоянии был передан дом, ставить перед бывшим собственником вопрос о принятии участия в проведении капитального ремонта.
Установленной судом срок исполнения обязанности до 31 декабря 2013 года отвечает требованиям разумности.
Определяя объем необходимого капитального ремонта, суд правомерно руководствовался ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения".
В силу ВСН 58-88 (р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш (кровли) из асбестоцементных листов в жилых зданиях составляет 30 лет.
Таким образом, на момент передачи жилого дома в муниципальную собственность и приватизации первой квартиры в спорном жилом доме срок эксплуатации выше указанных элементов не истек, поскольку составлял на тот момент 21 год. Исходя, из указанного, суд обоснованно исключил из перечня работ по капитальному ремонту крышу и кровлю.
Доводы апелляционной жалобы истца И. о том, что Администрация г. * как наймодатель обязана была осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, но не исполняла свою обязанность, а также что при определении срока эксплуатации элементов общего имущества, необходимо было учитывать не 1992 - 1993 года, когда были приватизированы первые жилые помещения, а 2006 год, когда собственники помещений вступили в право собственности на общее имущество многоквартирного дома, что в этом случае срок эксплуатации является достаточным основанием для включения в перечень работ, утвержденный судом для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома N * по ул. * в г. Омске, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Срок эксплуатации многоквартирного жилого дома (его элементов) в целях возложения обязанности по проведению его капитального ремонта на бывшего наймодателя должен определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 29 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5063/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2012 г. по делу N 33-5063/2012
Председательствующий: Шепелина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Дьякова А.Н.,
судей Чернышевой И.В., Подвязниковой Н.А..,
при секретаре С. рассмотрела в судебном заседании 22 августа 2012 года дело по апелляционной жалобе И. на решение Центрального районного суда г. Омска от 29 мая 2012, которым постановлено:
"Исковые требования И., П., У. удовлетворить.
Обязать Администрацию города * произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома N *"*" по улице * в городе * за счет средств соответствующего бюджета в срок до 31.12.2013, за исключением капитального ремонта крыши и кровли, системы канализации.
Взыскать с Администрации города * в пользу И* расходы по оплате госпошлины в размере * (*) рублей * копеек".
Заслушав доклад судьи областного суда Чернышевой И.В., судебная коллегия
установила:
И., П., У. обратились в Центральный районный суд г. Омска с иском к Администрации города * о понуждении исполнить обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного жилого дома.
В обоснование иска указали, что являются собственниками квартир в многоквартирном доме N * "*", расположенном по адресу: г. *, ул. *. Указанный дом построен и сдан в эксплуатацию в 1971 году. Срок эксплуатации составляет 41 год, но до настоящего времени в доме не производилось капитальных ремонтов. Большинство конструктивных элементов дома находятся в недопустимом состоянии и требуют срочного капитального ремонта. Считает, что обязанность по выполнению капитального ремонта лежит на Администрации города *, основываясь на ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ".
Просили суд обязать Администрацию города * за счет средств соответствующего бюджета без привлечения средств собственников помещений в многоквартирном доме провести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома по выше обозначенному адресу в срок до 31.12.2013; взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины.
В судебном заседании истцы И., П., У. поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель истца И., допущенный к участию в деле по устному ходатайству, Р., исковые требования поддержал, указал, что дом * "*" по ул. * в г. * был принят в муниципальную собственность в целом, без разграничения на приватизированные и неприватизированные помещения, без определения состава общего имущества; по 2006 год органы местного самоуправления г. * продолжали фактически владеть жилым фондом, именовали его муниципальным жилым фондом, несли обязанность по его содержанию и ремонту, в том числе по его капитальному ремонту; фактически право хозяйственного ведения было прекращено в 2007 году, когда собственники помещений в многоквартирном доме N *"*" по ул. * в г. * выбрали способ управления управляющей организацией и выбрали управляющую организацию ООО. В этой связи считает, что необходимо учитывать, что обязанность по проведению капитального ремонта Администрацией г. * должна быть выполнена по всем конструктивным элементам дома, требующим капитального ремонта на момент выбора управляющей организации. Просил иск удовлетворить.
Третьи лица - сособственники общего имущества многоквартирного дома, в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика Администрации города * Б., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве. Просила отказать в удовлетворении иска.
Представитель ответчика - Департамента городского хозяйства Администрации города *, представители третьих лиц - Департамента имущественных отношений администрации города *, ООО, в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе истец И. просит изменить решение Центрального районного суда г. Омска от 29 мая 2012 г. в части и принять по делу новое решение в части возложения на Администрацию г. * обязанности провести капитальный ремонт крыши и кровли многоквартирного жилого дома N * по ул. *. Считает, что у суда не было законных оснований не включать крышу и кровлю в перечень работ для проведения капитального ремонта. Указанный вывод судом сделан на основе неправильного определения обстоятельств дела и при неправильном применении норм материального права. На момент приватизации жилого помещения в доме одним из истцов, продолжительность эксплуатации дома уже составляла 21 год. Истцы не вступили в права собственников общего имущества дома, не могли владеть, распоряжаться и пользоваться в полной мере общим имуществом дома, соответственно не могли нести ответственность за техническое состояние общего имущества дома. Администрация г. * как наймодатель обязана была осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, но не исполняла свою обязанность. Соответственно при определении срока эксплуатации элементов общего имущества, необходимо было учитывать не 1992 - 1993 года, когда были приватизированы первые жилые помещения, а 2006 год, когда собственники помещений вступили в право собственности на общее имущество многоквартирного дома. К 2006 году срок эксплуатации покрытия крыш из асбестоцементных листов превысил нормативный срок в 30 лет, составляет 35 лет, что является достаточным основанием для включения в перечень работ, утвержденный судом для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома N * "*" по ул. * в г. *, вышеуказанных элементов.
Лица, участвующие в деле, о слушании дела извещены надлежащим образом (л.д. 193 - 199).
По правилам ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, с учетом мнения И., ее представителя Р., У., дело рассмотрено в отсутствии П., ответчиков, их представителей, извещенных о времени и месте слушания дела надлежащим образом, не сообщивших суду об уважительности причин неявки.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения И., ее представителя Р., У., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для ее удовлетворения не имеется.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
Аналогичные правила были прописаны в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 39, 158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005 года) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 21 указанных Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10 - 15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
Согласно ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что истец П. является собственником квартиры N *, расположенной в доме * "*" по ул. * в г. * (л.д. 9); истец И. является сособственником квартиры N *, расположенной в доме * "*" по ул. * в г. * (л.д. 11); истец У. является сособственником квартиры N *, расположенной в доме * "*" по ул. * в г. * (л.д. 13).
Дом находится на обслуживании ООО.
На основании Решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 N 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска" жилой многоквартирный дом * "*" по ул. * в г. * был передан в муниципальную собственность города * (л.д. 106).
Многоквартирный дом 1971 года постройки, при этом до передачи всех жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации, являясь собственником жилого дома, муниципальное образование капитальный ремонт дома ни разу не проводило, что ответчиком не оспаривается.
По смыслу п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в целях определения соответствия или несоответствия проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, для принятия собственниками помещений решений о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) собственниками помещений, иными привлекаемыми собственниками помещений лицами, управляющей организацией могут проводиться осмотры общего имущества многоквартирного дома, по итогам которых оформляется акт осмотра.
Согласно заключению по результатам обследования технического состояния жилого дома * "*" по ул. * в г. *, выполненному в 2011 году ООО (л.д. 20 - 53), процент износа фасада составил *%, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта фасада; процент износа шиферной кровли составляет *%, состояние элементов кровли оценивается как недопустимое, имеется угроза сохранности общего имущества в многоквартирном доме и имущества собственников, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта крыши; процент износа системы отопления составил *%, техническое состояние системы элементов отопления оценивается как аварийное, имеется угроза разрушения трубопроводов с дальнейшим затоплением подвальной части жилого дома и прекращение нормального функционирования системы отопления с нанесением значительного материального ущерба, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта системы отопления; процент износа системы электроснабжения - *%, техническое состояние элементов системы электроснабжения оценивается как аварийное, имеется угроза возникновения короткого замыкания, возгорания жилого дома с нанесением значительного материального ущерба, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта системы электроснабжения; процент износа канализации - *%, техническое состояние элементов системы канализации - недопустимое, имеется угроза разрушения, рекомендуется выполнение работ капитального ремонта канализации.
Для обеспечения полноценного функционирования здания и исключения опасности повреждения общего и личного имущества необходимо провести капитальный ремонт систем холодного и горячего водоснабжения, капитальный ремонт системы отопления с установкой автоматизированной системы учета тепла, канализования сточных вод, выполнить капитальный ремонт системы электроснабжения с заменой ВРУ, магистральных внутридомовых кабельных разводок с учетом новых нормативных требований, капитальный ремонт элементов фасада здания (замена подъездных окон), капитальный ремонт отмостка и цоколя, капитальный ремонт крыши, системы водоотведения (л.д. 36).
Из материалов дела следует, что впервые жилые помещения в доме были переданы в собственность граждан в 1992 году (л.д. 89 - 105).
На указанный период продолжительность эксплуатации дома составляла 21 года.
Спорный жилой дом построен в 1971 году, был передан в муниципальную собственность в 1992 году, то есть через 21 лет после ввода в эксплуатацию.
Из системного толкования вышеизложенных норм права, обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный вывод подтверждается позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практике Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденным постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 года, на что правомерно обращено внимание в решении суда.
Оценив изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уже в момент передачи спорного жилого дома безвозмездно в муниципальную собственность г. * и приватизации первых квартир, он требовал капитального ремонта, в связи, с чем обязанность по его проведению должна быть возложена на Администрацию г. *.
Муниципальное образование городской округ г. *, не лишен возможности, с учетом того, в каком состоянии был передан дом, ставить перед бывшим собственником вопрос о принятии участия в проведении капитального ремонта.
Установленной судом срок исполнения обязанности до 31 декабря 2013 года отвечает требованиям разумности.
Определяя объем необходимого капитального ремонта, суд правомерно руководствовался ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения".
В силу ВСН 58-88 (р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш (кровли) из асбестоцементных листов в жилых зданиях составляет 30 лет.
Таким образом, на момент передачи жилого дома в муниципальную собственность и приватизации первой квартиры в спорном жилом доме срок эксплуатации выше указанных элементов не истек, поскольку составлял на тот момент 21 год. Исходя, из указанного, суд обоснованно исключил из перечня работ по капитальному ремонту крышу и кровлю.
Доводы апелляционной жалобы истца И. о том, что Администрация г. * как наймодатель обязана была осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, но не исполняла свою обязанность, а также что при определении срока эксплуатации элементов общего имущества, необходимо было учитывать не 1992 - 1993 года, когда были приватизированы первые жилые помещения, а 2006 год, когда собственники помещений вступили в право собственности на общее имущество многоквартирного дома, что в этом случае срок эксплуатации является достаточным основанием для включения в перечень работ, утвержденный судом для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома N * по ул. * в г. Омске, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Срок эксплуатации многоквартирного жилого дома (его элементов) в целях возложения обязанности по проведению его капитального ремонта на бывшего наймодателя должен определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 29 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)