Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен
от ответчика: представитель Соловьева А.С. (доверенность от 19.02.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 декабря 2012 года по делу N А32-9821/2012
по иску товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202, ИНН 2309123516)
к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431, ИНН 2311104687)
о признании договора прекратившим действие и понуждении к передаче документации,
принятое судьей Корейво Е.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Ставропольская, 268" (далее - ТСЖ "Ставропольская, 268", товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (далее - ООО "ГУК - Краснодар", общество, компания, ответчик) о признании договора управления многоквартирным домом от 26.01.2009 N 3975, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, и ООО "ГУК - Краснодар", прекратившим свое действие и понуждении ответчика передать истцу бухгалтерскую документацию на указанный дом: карточки регистрационного учета (форма 9, 10); выписки из лицевого счета на каждую квартиру (форма 36); реестр зарегистрированных граждан в данном доме; акт приема-передачи расчетов с потребителями коммунальных услуг по общим приборам учета; а также техническую документацию на указанный дом: акт приема-передачи электрооборудования; приложение к договору энергоснабжения (перечень приборов учета); копию технических условий электроснабжения; акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон.
Исковые требования мотивированы прекращением договора управления многоквартирным домом и неисполнением ответчиком обязанности по передаче истцу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 в иске отказано.
Решение мотивировано следующим. Истец не представил доказательства нарушения его прав и законных интересов продлением договора управления многоквартирным домом. На настоящий момент основания для признания договора управления многоквартирным домом прекратившим свое действие в связи с истечением срока отсутствуют. Поскольку спорный договор является действующим, оснований для передачи истцу истребуемой документации не имеется.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 отменить, иск удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции неверно истолковал положения Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Управление многоквартирным домом и заключение договоров управления, а также договоров об обслуживании, эксплуатации и ремонте является обязанностью Правления ТСЖ. Суд первой инстанции необоснованно сделал вывод о необходимости голосования общего собрания для решения этого вопроса. Данный вопрос находится в компетенции Правления ТСЖ. В соответствии со своей компетенцией Председателем Правления ТСЖ неоднократно и заблаговременно направлялись ответчику письма с отказом от договора и с требованием вернуть документацию на многоквартирный дом (т. 1, л.д. 16, 17). Судом первой инстанции данным доказательствам оценка не дана. Решение суда первой инстанции обосновано материалами, не имеющими доказательственного значения по делу. Протокол N 3 и приложенные к нему списки являются результатом голосования жителей в 2011 году по вопросу о расторжении действующего договора и не имеют никакого отношения к настоящему спору об истечении срока действия договора. В результате неправомерного продления договора управляющей компанией и отказа в передаче технической и бухгалтерской документации жители дома, создавшие для управления домом ТСЖ, вынуждены оплачивать услуги управляющей компании в течение еще 3 последующих лет, а также лишены возможности самоуправления, для которой и создавалось ТСЖ.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал правовые позиции, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, оформленным протоколом от 29.12.2008 N 4, в качестве управляющей организации выбрано ООО "ГУК - Краснодар", утвержден текст договора с управляющей организацией, утверждена кандидатура Сержан Л.И. в качестве уполномоченного представителя собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с указанным решением между собственниками помещений (собственники) и обществом (управляющая организация) 26.01.2009 заключен договор N 3975 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (далее - договор управления, договор).
Дополнительным соглашением от 01.03.2011 стороны внесли изменения в договор.
Договор заключен на срок с 01.02.2009 по 01.02.2012 (п. 8.1 договора) и может быть пролонгирован на следующий год в полном объеме, если за месяц до окончания его срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении (п. 8.2 договора).
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, оформленным протоколом от 01.08.2010 N 1, определен способ управления многоквартирным домом N 268 по ул. Ставропольская г. Краснодара - товарищество собственников жилья, создано товарищество собственников жилья "Ставропольская, 268", утвержден устав товарищества, членами правления товарищества выбраны Сержан Л.И. и Свистунова М.П.
В ЕГРЮЛ 26.08.2010 внесены сведения о создании товарищества.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, оформленным протоколом от 22.09.2011 N 3, договор от 26.01.2009 N 3975 с ООО "ГУК - Краснодар" расторгнут.
Письмами от 07.10.2011, от 08.11.2011 и последующим письмом товарищество сообщило обществу о расторжении договора управления многоквартирным домом в связи со сменой способа управления многоквартирным домом и о необходимости передачи товариществу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (т. 1, л.д. 15, 16, 17).
Отказ ответчика выполнить требования истца послужил основанием для обращения последнего в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из следующего. Из анализа норм ст. 44, ч. 3 ст. 45, ст. 46, п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 1 ст. 137, ст. 147, ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что отказ от договора управления за месяц до истечения срока его действия должен быть направлен при участии всех собственников путем согласования данного действия на общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного дома. В качестве подтверждения такого обстоятельства истец представил протокол N 3 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, от 22 сентября 2011 года, из содержания которого следует, что по вопросу о необходимости расторжения договора с ответчиком проголосовало утвердительно 38 собственников помещений общей площадью 1638,4 м?, что составляет 64,7%. Однако, в ходе исследования приложения к протоколу общего собрания (т. 1, л.д. 54-59), судом первой инстанции выявлены многочисленные рукописные пометки с отказом от подписей. В целях выяснения указанных обстоятельств судом первой инстанции в качестве свидетелей опрошены собственники следующих квартир: N 10 - Калайдина Л.Т., N 19 Ефименко И.В., N 26 Моденова А.И., N 38 Аджибекирова М.А., N 51 Шмойлова А.П. Указанные граждане пояснили, что подпись в протоколе выполнена не ими. Анализ приложения к протоколу в совокупности с показаниями свидетелей показал, что вывод о количестве собственников, проголосовавших за расторжение договора управления, сделанный в протоколе N 3 от 22 сентября 2011 года не соответствует фактическим обстоятельствам. В данном случае, с учетом показаний свидетелей суд первой инстанции полагает, что истец не представил доказательства нарушения его прав и законных интересов продлением договора управления многоквартирным домом. Следовательно, на настоящий момент основания для признания договора управления многоквартирным домом прекратившими свое действие в связи с истечением срока отсутствуют. Поскольку спорный договор является действующим, оснований для передачи истцу истребуемой документации не имеется.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры (подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса). Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса) (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14).
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (подп. 7 п. 3.5 устава ТСЖ "Ставропольская, 268").
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества (п. 2 ст. 149 ЖК РФ, п. 9.10 устава ТСЖ "Ставропольская, 268").
Ни Жилищным кодексом РФ, ни иными федеральными законами, ни уставом товарищества не предусмотрено обязательное одобрение расторжения или прекращения договора управления многоквартирным домом правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
Вместе с тем решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, о расторжении договора от 26.01.2009 N 3975 с ООО "ГУК - Краснодар", оформленное протоколом от 22.09.2011 N 3, в установленном п. 6 ст. 46 ЖК РФ порядке никем не оспорено и судом не проверялось.
По смыслу указанных норм права и правовой позиции Президиума ВАС РФ товарищество собственников жилья действует в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления многоквартирным домом и вправе прекратить данный договор в интересах собственников, выбравших товарищество в качестве способа управления домом.
Из материалов дела следует, что товарищество в установленном ЖК РФ и договором порядке в одностороннем порядке прекратило договор управления многоквартирным домом, сообщило управляющей организации о расторжении договора и потребовало передать товариществу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, поэтому обязательства по данному договору прекратились (п. 2 ст. 453 ГК РФ, п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14). При наличии заявлений товарищества о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор не может считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором, и прекращает свое действие (п. 6 ст. 162 ЖК РФ, п. 8.2 договора). В связи с прекращением договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана передать товариществу собственников жилья техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
При указанных обстоятельствах в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции следует отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Судебные расходы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2012 года по делу N А32-9821/2012 отменить.
Признать договор управления многоквартирным домом от 26.01.2009 N 3975, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, и обществом с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар", прекратившим свое действие.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431, ИНН 2311104687) передать товариществу собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202, ИНН 2309123516) бухгалтерскую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268: карточки регистрационного учета (форма 9, 10); выписки из лицевого счета на каждую квартиру (форма 36); реестр зарегистрированных граждан в данном доме; акт приема-передачи расчетов с потребителями коммунальных услуг по общим приборам учета; а также техническую документацию на указанный дом: акт приема-передачи электрооборудования; приложение к договору энергоснабжения (перечень приборов учета); копию технических условий электроснабжения; акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431, ИНН 2311104687) в пользу товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202, ИНН 2309123516) 4 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления, 20 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате услуг представителя в суде первой инстанции, 2 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2013 N 15АП-1200/2013 ПО ДЕЛУ N А32-9821/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2013 г. N 15АП-1200/2013
Дело N А32-9821/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен
от ответчика: представитель Соловьева А.С. (доверенность от 19.02.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 декабря 2012 года по делу N А32-9821/2012
по иску товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202, ИНН 2309123516)
к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431, ИНН 2311104687)
о признании договора прекратившим действие и понуждении к передаче документации,
принятое судьей Корейво Е.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Ставропольская, 268" (далее - ТСЖ "Ставропольская, 268", товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (далее - ООО "ГУК - Краснодар", общество, компания, ответчик) о признании договора управления многоквартирным домом от 26.01.2009 N 3975, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, и ООО "ГУК - Краснодар", прекратившим свое действие и понуждении ответчика передать истцу бухгалтерскую документацию на указанный дом: карточки регистрационного учета (форма 9, 10); выписки из лицевого счета на каждую квартиру (форма 36); реестр зарегистрированных граждан в данном доме; акт приема-передачи расчетов с потребителями коммунальных услуг по общим приборам учета; а также техническую документацию на указанный дом: акт приема-передачи электрооборудования; приложение к договору энергоснабжения (перечень приборов учета); копию технических условий электроснабжения; акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон.
Исковые требования мотивированы прекращением договора управления многоквартирным домом и неисполнением ответчиком обязанности по передаче истцу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 в иске отказано.
Решение мотивировано следующим. Истец не представил доказательства нарушения его прав и законных интересов продлением договора управления многоквартирным домом. На настоящий момент основания для признания договора управления многоквартирным домом прекратившим свое действие в связи с истечением срока отсутствуют. Поскольку спорный договор является действующим, оснований для передачи истцу истребуемой документации не имеется.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 отменить, иск удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции неверно истолковал положения Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Управление многоквартирным домом и заключение договоров управления, а также договоров об обслуживании, эксплуатации и ремонте является обязанностью Правления ТСЖ. Суд первой инстанции необоснованно сделал вывод о необходимости голосования общего собрания для решения этого вопроса. Данный вопрос находится в компетенции Правления ТСЖ. В соответствии со своей компетенцией Председателем Правления ТСЖ неоднократно и заблаговременно направлялись ответчику письма с отказом от договора и с требованием вернуть документацию на многоквартирный дом (т. 1, л.д. 16, 17). Судом первой инстанции данным доказательствам оценка не дана. Решение суда первой инстанции обосновано материалами, не имеющими доказательственного значения по делу. Протокол N 3 и приложенные к нему списки являются результатом голосования жителей в 2011 году по вопросу о расторжении действующего договора и не имеют никакого отношения к настоящему спору об истечении срока действия договора. В результате неправомерного продления договора управляющей компанией и отказа в передаче технической и бухгалтерской документации жители дома, создавшие для управления домом ТСЖ, вынуждены оплачивать услуги управляющей компании в течение еще 3 последующих лет, а также лишены возможности самоуправления, для которой и создавалось ТСЖ.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал правовые позиции, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, оформленным протоколом от 29.12.2008 N 4, в качестве управляющей организации выбрано ООО "ГУК - Краснодар", утвержден текст договора с управляющей организацией, утверждена кандидатура Сержан Л.И. в качестве уполномоченного представителя собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с указанным решением между собственниками помещений (собственники) и обществом (управляющая организация) 26.01.2009 заключен договор N 3975 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (далее - договор управления, договор).
Дополнительным соглашением от 01.03.2011 стороны внесли изменения в договор.
Договор заключен на срок с 01.02.2009 по 01.02.2012 (п. 8.1 договора) и может быть пролонгирован на следующий год в полном объеме, если за месяц до окончания его срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении (п. 8.2 договора).
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, оформленным протоколом от 01.08.2010 N 1, определен способ управления многоквартирным домом N 268 по ул. Ставропольская г. Краснодара - товарищество собственников жилья, создано товарищество собственников жилья "Ставропольская, 268", утвержден устав товарищества, членами правления товарищества выбраны Сержан Л.И. и Свистунова М.П.
В ЕГРЮЛ 26.08.2010 внесены сведения о создании товарищества.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, оформленным протоколом от 22.09.2011 N 3, договор от 26.01.2009 N 3975 с ООО "ГУК - Краснодар" расторгнут.
Письмами от 07.10.2011, от 08.11.2011 и последующим письмом товарищество сообщило обществу о расторжении договора управления многоквартирным домом в связи со сменой способа управления многоквартирным домом и о необходимости передачи товариществу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (т. 1, л.д. 15, 16, 17).
Отказ ответчика выполнить требования истца послужил основанием для обращения последнего в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из следующего. Из анализа норм ст. 44, ч. 3 ст. 45, ст. 46, п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 1 ст. 137, ст. 147, ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что отказ от договора управления за месяц до истечения срока его действия должен быть направлен при участии всех собственников путем согласования данного действия на общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного дома. В качестве подтверждения такого обстоятельства истец представил протокол N 3 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, от 22 сентября 2011 года, из содержания которого следует, что по вопросу о необходимости расторжения договора с ответчиком проголосовало утвердительно 38 собственников помещений общей площадью 1638,4 м?, что составляет 64,7%. Однако, в ходе исследования приложения к протоколу общего собрания (т. 1, л.д. 54-59), судом первой инстанции выявлены многочисленные рукописные пометки с отказом от подписей. В целях выяснения указанных обстоятельств судом первой инстанции в качестве свидетелей опрошены собственники следующих квартир: N 10 - Калайдина Л.Т., N 19 Ефименко И.В., N 26 Моденова А.И., N 38 Аджибекирова М.А., N 51 Шмойлова А.П. Указанные граждане пояснили, что подпись в протоколе выполнена не ими. Анализ приложения к протоколу в совокупности с показаниями свидетелей показал, что вывод о количестве собственников, проголосовавших за расторжение договора управления, сделанный в протоколе N 3 от 22 сентября 2011 года не соответствует фактическим обстоятельствам. В данном случае, с учетом показаний свидетелей суд первой инстанции полагает, что истец не представил доказательства нарушения его прав и законных интересов продлением договора управления многоквартирным домом. Следовательно, на настоящий момент основания для признания договора управления многоквартирным домом прекратившими свое действие в связи с истечением срока отсутствуют. Поскольку спорный договор является действующим, оснований для передачи истцу истребуемой документации не имеется.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры (подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса). Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса) (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14).
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (подп. 7 п. 3.5 устава ТСЖ "Ставропольская, 268").
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества (п. 2 ст. 149 ЖК РФ, п. 9.10 устава ТСЖ "Ставропольская, 268").
Ни Жилищным кодексом РФ, ни иными федеральными законами, ни уставом товарищества не предусмотрено обязательное одобрение расторжения или прекращения договора управления многоквартирным домом правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
Вместе с тем решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, о расторжении договора от 26.01.2009 N 3975 с ООО "ГУК - Краснодар", оформленное протоколом от 22.09.2011 N 3, в установленном п. 6 ст. 46 ЖК РФ порядке никем не оспорено и судом не проверялось.
По смыслу указанных норм права и правовой позиции Президиума ВАС РФ товарищество собственников жилья действует в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления многоквартирным домом и вправе прекратить данный договор в интересах собственников, выбравших товарищество в качестве способа управления домом.
Из материалов дела следует, что товарищество в установленном ЖК РФ и договором порядке в одностороннем порядке прекратило договор управления многоквартирным домом, сообщило управляющей организации о расторжении договора и потребовало передать товариществу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, поэтому обязательства по данному договору прекратились (п. 2 ст. 453 ГК РФ, п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14). При наличии заявлений товарищества о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор не может считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором, и прекращает свое действие (п. 6 ст. 162 ЖК РФ, п. 8.2 договора). В связи с прекращением договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана передать товариществу собственников жилья техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
При указанных обстоятельствах в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции следует отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Судебные расходы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2012 года по делу N А32-9821/2012 отменить.
Признать договор управления многоквартирным домом от 26.01.2009 N 3975, заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268, и обществом с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар", прекратившим свое действие.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431, ИНН 2311104687) передать товариществу собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202, ИНН 2309123516) бухгалтерскую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 268: карточки регистрационного учета (форма 9, 10); выписки из лицевого счета на каждую квартиру (форма 36); реестр зарегистрированных граждан в данном доме; акт приема-передачи расчетов с потребителями коммунальных услуг по общим приборам учета; а также техническую документацию на указанный дом: акт приема-передачи электрооборудования; приложение к договору энергоснабжения (перечень приборов учета); копию технических условий электроснабжения; акты разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (ОГРН 1072311011431, ИНН 2311104687) в пользу товарищества собственников жилья "Ставропольская, 268" (ОГРН 1102309003202, ИНН 2309123516) 4 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления, 20 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате услуг представителя в суде первой инстанции, 2 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)