Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Крыловой И.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Красоткиной О.С., действующей на основании доверенности от 11.06.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Иваново
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.06.2013 по делу N А17-396/2013, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску администрации г. Иваново (ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)
к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная компания" (ИНН: 3728000058, ОГРН: 1033700050581),
о взыскании 2 424 734 руб. 84 коп.,
установил:
администрация г. Иваново (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная компания" (далее - ответчик, ОАО "Ивановская ДСК") о взыскании 3 882 735 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за землю по договору аренды от 11.08.2006 N С-2/01-1078 земельного участка, 217 789 руб. 45 коп. пени.
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, окончательно просил взыскать с ответчика 1 782 735 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате, 641 999 руб. 72 коп. пени.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 27.05.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 88 216 руб. 78 коп. неустойки.
Администрация, не согласившись с принятым решением, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое судебное постановление по делу, которым удовлетворить требования истца.
По мнению заявителя, ответчик не произвел раздел земельного участка и кадастровый учет образованных земельных участков ни до начала строительства, ни после, в связи с чем нарушил порядок, установленный статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации; право общей долевой собственности собственников квартир во введенных в эксплуатацию жилых домах на спорный земельный участок или его части не возникло. Истец указывает, что спорный земельный участок формировался для комплексного освоения в целях жилищного строительства и предполагал возведение на нем нескольких многоквартирных жилых домов, а также нежилых зданий, а не для эксплуатации одного многоквартирного жилого дома, в связи с чем нормы, на которые сослался суд первой инстанции, не могут быть применены в настоящем деле. Считает, что для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок необходимо не наличие возможности определения площадей земельных участков под введенными в эксплуатацию объектами (жилые дома литеры 1, 2, 3, 4, 5. 6, 7, 9, 10, 11, 14, 15), а, в силу прямого указания закона, формирование и государственный кадастровый учет земельных участков для каждого построенного многоквартирного дома. Администрация обращает внимание суда на тот факт, что судом первой инстанции сделан вывод о том, что у собственников квартир возникло право частной собственности на часть спорного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, однако одновременно сделан вывод о сохранении действия договора аренда от 11.08.2006 на спорный земельный участок, сторонами по которому являются Администрация и ОАО "Ивановская ДСК", и сохранении за ответчиком права на застройку спорного земельного участка. Заявитель полагает, что суд при вынесении решения вышел за пределы полномочий, произвольно изменив предмет договора аренды, уменьшив площадь земельного участка до 120 298 кв. м и взыскав арендную плату только за эту площадь, при том что в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о земельном участке площадью 217 791 кв. м. При вынесении решения суд, как считает истец, без правовых оснований освободил арендатора от уплаты арендной платы, рассчитанной истцом в соответствии с указанными нормативными актами. Администрация также ссылается на то, что спорный земельный участок предоставлен на аукционе для строительства многоэтажных домов, поликлиники, двух детских садов, строительство необходимой инженерной инфраструктуры, внутриквартальных дорог и дорог по периметру земельного участка. В настоящее время ответчиком обозначенная цель не достигнута, условия аукциона не выполнены.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что с момента государственной регистрации за собственниками помещений введенных в эксплуатацию объектах право публичной собственности на спорный земельный участок прекратилось, следовательно, исходя из положений статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, с данного момента у Администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование спорным земельным участком. Полагает, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме возникает вне зависимости от установленного вида разрешенного использования земельного участка. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.07.2006 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N С-2/01-1078 от 11.08.2006.
Согласно условиям договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду единое землепользование из земель поселений с кадастровым номером: 37:24:00 00 00:0068, находящееся по адресу: город Иваново, улица Кудряшова, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 217 791 кв. м, состоящее из двух земельных участков: с кадастровым номером 37:24:01 03 03:0144 площадью 610 кв. м и с кадастровым номером 37:24:01 03 07:0043 площадью 217 181 кв. м.
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 12.07.2006 г. на 60 месяцев.
Пунктом 3.2 договора стороны установили, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно.
В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с изменением базовых размеров арендной платы в установленном порядке. В случае изменения базовых размеров арендной платы исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов (уведомлений).
Пунктом 4.2.4 договора стороны предусмотрели, что информация о необходимости перерасчета арендной платы в порядке пункта 3.4. договора доводится до арендатора путем публикации в газете "Рабочий край".
Соглашением от 03.10.2006 стороны изменили предмет договора, определив, что арендатору предоставляется в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером: 37:24:00 00 00:0068, находящийся по адресу: город Иваново, улица Кудряшова, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 217 791 кв. м. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с реорганизацией ЗАО "Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания" путем присоединения к ОАО "Ивановская ДСК" соглашением сторон от 05.07.2010 в договор аренды N С-2/01-1078 от 11.08.2006 внесены изменения в части наименования арендатора, которым определено ОАО "Ивановская ДСК".
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ивановской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно статьям 307 и 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц. С учетом положений статьи 416 Гражданского кодекса в связи с наличием иного законного владельца части земельного участка, договор аренды в этой части прекращает действие невозможностью исполнения, следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы под соответствующей частью земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке построены и введены в эксплуатацию тринадцать объектов (жилые дома - литеры 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 14, 15 и детский сад на 120 мест с бассейном), зарегистрированы права на квартиры в жилых домах и право собственности Городского округа Иваново на детский комбинат. Ответчиком проводились работы по межеванию спорного земельного участка в связи с введением объектов в эксплуатацию, определены границы 29 участков, непосредственно под каждым объектом. Под введенными в эксплуатацию объектами площадь земельных участков составила 7 493 кв. м. Схема раздела земельного участка (проект границ земельных участков) согласована с Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Иваново.
Таким образом, Администрация была не вправе распоряжаться частью земельного участка площадью 97 493 кв. м в связи с регистрацией права собственности на помещения в возведенных многоквартирных домах.
Учитывая, что земельный участок по договору аренды был предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на момент рассмотрения дела комплексное строительство не завершено, договор аренды сторонами не расторгнут, оснований считать недействующим данный договор, не имеется.
Ссылка заявителя о необоснованном освобождении судом первой инстанции ответчика от уплаты арендной платы подлежит отклонению в силу следующего.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
Таким образом, учитывая площадь используемого ответчиком земельного участка в 2012 году, порядок расчета арендной платы, сумму внесенной арендной платы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии задолженности ответчика по внесению арендной платы за пользование земельным участком.
Доводы заявителя жалобы о нарушении ответчиком обязанности по формированию земельного участка не соответствуют требованиям законодательства.
Также не соответствуют обстоятельствам дела возражения о том, что суд вышел за пределы своих полномочий.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.06.2013 по делу N А17-396/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации г. Иваново - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N А17-396/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N А17-396/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Крыловой И.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Красоткиной О.С., действующей на основании доверенности от 11.06.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Иваново
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.06.2013 по делу N А17-396/2013, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску администрации г. Иваново (ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)
к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная компания" (ИНН: 3728000058, ОГРН: 1033700050581),
о взыскании 2 424 734 руб. 84 коп.,
установил:
администрация г. Иваново (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная компания" (далее - ответчик, ОАО "Ивановская ДСК") о взыскании 3 882 735 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за землю по договору аренды от 11.08.2006 N С-2/01-1078 земельного участка, 217 789 руб. 45 коп. пени.
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, окончательно просил взыскать с ответчика 1 782 735 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате, 641 999 руб. 72 коп. пени.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 27.05.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 88 216 руб. 78 коп. неустойки.
Администрация, не согласившись с принятым решением, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое судебное постановление по делу, которым удовлетворить требования истца.
По мнению заявителя, ответчик не произвел раздел земельного участка и кадастровый учет образованных земельных участков ни до начала строительства, ни после, в связи с чем нарушил порядок, установленный статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации; право общей долевой собственности собственников квартир во введенных в эксплуатацию жилых домах на спорный земельный участок или его части не возникло. Истец указывает, что спорный земельный участок формировался для комплексного освоения в целях жилищного строительства и предполагал возведение на нем нескольких многоквартирных жилых домов, а также нежилых зданий, а не для эксплуатации одного многоквартирного жилого дома, в связи с чем нормы, на которые сослался суд первой инстанции, не могут быть применены в настоящем деле. Считает, что для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок необходимо не наличие возможности определения площадей земельных участков под введенными в эксплуатацию объектами (жилые дома литеры 1, 2, 3, 4, 5. 6, 7, 9, 10, 11, 14, 15), а, в силу прямого указания закона, формирование и государственный кадастровый учет земельных участков для каждого построенного многоквартирного дома. Администрация обращает внимание суда на тот факт, что судом первой инстанции сделан вывод о том, что у собственников квартир возникло право частной собственности на часть спорного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, однако одновременно сделан вывод о сохранении действия договора аренда от 11.08.2006 на спорный земельный участок, сторонами по которому являются Администрация и ОАО "Ивановская ДСК", и сохранении за ответчиком права на застройку спорного земельного участка. Заявитель полагает, что суд при вынесении решения вышел за пределы полномочий, произвольно изменив предмет договора аренды, уменьшив площадь земельного участка до 120 298 кв. м и взыскав арендную плату только за эту площадь, при том что в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о земельном участке площадью 217 791 кв. м. При вынесении решения суд, как считает истец, без правовых оснований освободил арендатора от уплаты арендной платы, рассчитанной истцом в соответствии с указанными нормативными актами. Администрация также ссылается на то, что спорный земельный участок предоставлен на аукционе для строительства многоэтажных домов, поликлиники, двух детских садов, строительство необходимой инженерной инфраструктуры, внутриквартальных дорог и дорог по периметру земельного участка. В настоящее время ответчиком обозначенная цель не достигнута, условия аукциона не выполнены.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что с момента государственной регистрации за собственниками помещений введенных в эксплуатацию объектах право публичной собственности на спорный земельный участок прекратилось, следовательно, исходя из положений статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, с данного момента у Администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование спорным земельным участком. Полагает, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме возникает вне зависимости от установленного вида разрешенного использования земельного участка. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.07.2006 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N С-2/01-1078 от 11.08.2006.
Согласно условиям договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду единое землепользование из земель поселений с кадастровым номером: 37:24:00 00 00:0068, находящееся по адресу: город Иваново, улица Кудряшова, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 217 791 кв. м, состоящее из двух земельных участков: с кадастровым номером 37:24:01 03 03:0144 площадью 610 кв. м и с кадастровым номером 37:24:01 03 07:0043 площадью 217 181 кв. м.
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 12.07.2006 г. на 60 месяцев.
Пунктом 3.2 договора стороны установили, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно.
В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с изменением базовых размеров арендной платы в установленном порядке. В случае изменения базовых размеров арендной платы исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов (уведомлений).
Пунктом 4.2.4 договора стороны предусмотрели, что информация о необходимости перерасчета арендной платы в порядке пункта 3.4. договора доводится до арендатора путем публикации в газете "Рабочий край".
Соглашением от 03.10.2006 стороны изменили предмет договора, определив, что арендатору предоставляется в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером: 37:24:00 00 00:0068, находящийся по адресу: город Иваново, улица Кудряшова, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 217 791 кв. м. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с реорганизацией ЗАО "Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания" путем присоединения к ОАО "Ивановская ДСК" соглашением сторон от 05.07.2010 в договор аренды N С-2/01-1078 от 11.08.2006 внесены изменения в части наименования арендатора, которым определено ОАО "Ивановская ДСК".
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ивановской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно статьям 307 и 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц. С учетом положений статьи 416 Гражданского кодекса в связи с наличием иного законного владельца части земельного участка, договор аренды в этой части прекращает действие невозможностью исполнения, следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы под соответствующей частью земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке построены и введены в эксплуатацию тринадцать объектов (жилые дома - литеры 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 14, 15 и детский сад на 120 мест с бассейном), зарегистрированы права на квартиры в жилых домах и право собственности Городского округа Иваново на детский комбинат. Ответчиком проводились работы по межеванию спорного земельного участка в связи с введением объектов в эксплуатацию, определены границы 29 участков, непосредственно под каждым объектом. Под введенными в эксплуатацию объектами площадь земельных участков составила 7 493 кв. м. Схема раздела земельного участка (проект границ земельных участков) согласована с Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Иваново.
Таким образом, Администрация была не вправе распоряжаться частью земельного участка площадью 97 493 кв. м в связи с регистрацией права собственности на помещения в возведенных многоквартирных домах.
Учитывая, что земельный участок по договору аренды был предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на момент рассмотрения дела комплексное строительство не завершено, договор аренды сторонами не расторгнут, оснований считать недействующим данный договор, не имеется.
Ссылка заявителя о необоснованном освобождении судом первой инстанции ответчика от уплаты арендной платы подлежит отклонению в силу следующего.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
Таким образом, учитывая площадь используемого ответчиком земельного участка в 2012 году, порядок расчета арендной платы, сумму внесенной арендной платы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии задолженности ответчика по внесению арендной платы за пользование земельным участком.
Доводы заявителя жалобы о нарушении ответчиком обязанности по формированию земельного участка не соответствуют требованиям законодательства.
Также не соответствуют обстоятельствам дела возражения о том, что суд вышел за пределы своих полномочий.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.06.2013 по делу N А17-396/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации г. Иваново - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)