Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Макаровской Э.П., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Масаевым З.Х.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Азимут" - Жемерева П.Н. (представителя по доверенности от 01.03.2013), Пономаря В.В. (представителя по доверенности от 20.09.2013);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Мустафаевой С.Р. (представителя по доверенности от 20.08.2013 N 171-Д);
- от Алексеевой К.А. - извещена, представитель не явился;
- от Рубиновой Н.А. - извещена, представитель не явился;
- от Подтребковой О.В. - извещена, представитель не явился;
- от Тюриной Н.С. - извещена, представитель не явился;
- от Мазманян Э.В. - извещена, представитель не явился;
- от Трофимовой Л.В. - извещена, представитель не явился;
- от Бобровой С.А. - извещена, представитель не явился;
- от Долгополовой М.А. - извещена, представитель не явился;
- от Кравец Л.А. - извещен, представитель не явился;
- от Трифонова Л.Н. - извещен, представитель не явился;
- от Еременко Г.П. - извещен, представитель не явился;
- от Чумикова А.Н. - извещен, представитель не явился;
- от Власенкова А.М. - извещен, представитель не явился;
- от Сидоровой Т.И. - извещена, представитель не явился;
- от Иванова В.В. - извещен, представитель не явился;
- от Беляевой М.Г. - извещена, представитель не явился;
- от Решетова С.В. - извещен, представитель не явился;
- от Кардакова А.Л. - извещена, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азимут" на решение Арбитражного суда Московской области от 11.06.2013 по делу N А41-4619/13, принятое судьей Богатиной Ю.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке N 50-50-08/136/2011-389 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой стройки, общая площадь 2 330 кв. м расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, кадастровый номер 50:08:0010204:74 и на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, общая площадь 650 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, кадастровый номер 50:08:0010204:76 (далее - спорные земельные участки);
- - обязать управление осуществить в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке N 50-50-08/136/2011-389 на спорные земельные участки.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Алексеева Кавсария Азгаровна, Рубинова Наталья Александровна, Подтребкова Ольга Владимировна, Тюрина Наталья Сергеевна, Мазманян Эвелина Врежовна, Трофимова Лалита Владимировна, Боброва Светлана Анатольевна, Долгополова Марина Геннадьевна, Кравец Лариса Антоновна, Трифонов Лев Николаевич, Еременко Галина Павловна, Чумиков Анатолий Николаевич, Власенков Алексей Михайлович, Сидорова Татьяна Ивановна, Иванов Василий Викторович, Беляева Марина Геральдовна, Решетов Сергей Валентинович, Кардаков Александр Леонидович.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.06.2013 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представители общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель управления в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие третьих лиц, их представителей.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей общества и управления, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Обществу принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 50:08:010204:34, площадью 22 400 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоэтажной жилой застройки, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра (свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2011 серия 50 АБ N 638707).
Администрацией Истринского муниципального района Московской области 19.10.2011 обществу было выдано разрешение N RU 505041032007001-306 на строительство 19-этажного жилого дома с офисными помещениями и надземным паркингом (292 квартиры, общая площадь - 14 256 кв. м) по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Рабочая. Строительство указанного жилого дома предполагалось на земельном участке с кадастровым номером 50:08:010204:34, площадью 22 400 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоэтажной жилой застройки, расположенном по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра.
Между обществом и другим юридическим лицом - обществом с ограниченной ответственностью "Главное строительное управление" (далее - ООО "Главное строительное управление") 07.11.2011 подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома N 426, который был зарегистрирован в установленном порядке. Согласно договору общество обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 19-этажный жилой дом с офисными помещениями и надземным паркингом (корпус 1А по ГП) по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Рабочая, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства - жилые помещения (квартиры), указанные в Приложении N 1 к договору, а ООО "Главное строительное управление" обязалось уплатить обществу обусловленную договором цену и принять в собственность объекты долевого строительства.
ООО "Главное строительное управление" уступило права требования на предоставление в собственность объектов долевого строительства путем заключения соглашений об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 07.11.2011 N 426 с Алексеевой К.А.; Рубиновой Н.А.; Подтребковой О.В.; Тюриной Н.С.; Мазманян Э.В.; Трофимовой Л.В.; Бобровой С.А.; Долгополовой М.Г.; Кравец Л.А.; Трифоновым Л.Н.; Еременко Г.П.; Чумиковым А.Н.; Власенковым А.М.; Сидоровой Т.И.; Ивановым В.В.; Беляевой М.Г.; Решетовым С.В.; Кардаковым А.Л.
Общество 23.01.2012 приняло решение N 9 о проведении реального раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34, площадью 22 400 кв. м, на следующие земельные участки: земельный участок N 1, общей площадью 2 330 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, адрес объекта: Московская область, Истринский район г. Истра; земельный участок N 2, общей площадью 650 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, адрес объекта: Московская область, Истринский район г. Истра; земельный участок N 3, общей площадью 19 420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, адрес объекта: Московская область, Истринский район г. Истра.
Предварительно общество получило согласие всех участников долевого строительства на осуществление раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34, постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков и регистрацию права собственности на них, на внесение изменений в договор участия в долевом строительстве жилого дома от 07.11.2011 N 426 сведений о земельном участке, на котором осуществляется строительство 19-этажного жилого дома, а также на сохранение ипотеки земельного участка общей площадью 19 420 кв. м.
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34 были образованы следующие земельные участки: с кадастровым номером 50:08:0010204:74, площадью 2 330 кв. м, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, с кадастровым номером 50:08:0010204:75, площадью 19420 кв. м, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, с кадастровым номером 50:08:0010204:76, площадью 650 кв. м, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, что подтверждается делом правоустанавливающих документов раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34.
В связи с разделом земельного участка к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 07.11.2011 N 426 заключено дополнительное соглашение от 11.10.2012 N 1, зарегистрированное в установленном порядке, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора N 426, а именно: застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 19-этажный жилой дом с офисными помещениями и надземным паркингом (корпус 1А по ГП) по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Рабочая, на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010204:75, площадью 19420 кв. м (общая площадь дома - 14256,9 кв. м, количество квартир - 292), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства - жилые помещения (квартиры), указанные в Приложении N 1 к договору, а Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику обусловленную договором цену и принять в собственность объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.02.2013 в отношении образованных в результате раздела земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0010204:74, площадью 2 330 кв. м, 50:08:0010204:75, площадью 19420 кв. м и 50:08:0010204:76, площадью 650 кв. м зарегистрировано обременении в виде ипотеки в пользу ООО "Главное строительное управление" и вышеназванных физических лиц, ставшими участниками долевого строительства до раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34.
Общество и ООО "Главное строительное управление" обратились в управление с заявлениями о погашение записи об ипотеке спорных земельных участков - земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010204:74, площадью 2 330 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010204:76, площадью 650 кв. м в связи с тем, что объект долевого строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010204:75, площадью 19 420 кв. м, который обременен ипотекой в пользу всех участников долевого строительства по договору N 426. Вместе с заявлениями были представлены нотариальные согласия всех участников долевого строительства на раздел земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34 и на внесение изменений в договор N 426 о земельном участке, на котором располагается объект долевого строительства.
Сообщениями от 26.11.2012 N 05/133/2012-304 и N 05/133/2012-305 в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0010204:74 и 50:08:0010204:76 отказано со ссылкой на положения статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отказывая в удовлетворении требований общества об оспаривании отказа управления и об обязании его осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке спорных земельных участков, суд первой инстанции признал их необоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба общества не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона об участии в долевом строительстве.
Пунктом 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу части 8.1 Закона об участии в долевом строительстве возникший на основании Закона об участии в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 Закона об участии в долевом строительстве случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Ссылка общества на пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке, согласно которому, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки, является ошибочной.
В данном случае идет речь об ипотеке в силу закона, а не договора, пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке предусмотрены иные правила, отличные от норм пункта 1 этой же статьи Закона.
Поэтому, исходя из пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке с учетом требований Закона о долевом участии в строительстве, управление правомерно отказало обществу в удовлетворении его заявления: в данном случае строительство жилого дома не было завершено, разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию получено обществом и предъявлено управлению не было. С учетом содержания пункта 1.1 Закона об ипотеке у управления отсутствовали основания для принятия иного решения по заявлению общества.
Согласие же Алексеевой К.А.; Рубиновой Н.А.; Подтребковой О.В.; Тюриной Н.С.; Мазманян Э.В.; Трофимовой Л.В.; Бобровой С.А.; Долгополовой М.Г.; Кравец Л.А.; Трифонова Л.Н.; Еременко Г.П.; Чумикова А.Н.; Власенкова А.М.; Сидоровой Т.И.; Иванова В.В.; Беляевой М.Г.; Решетова С.В.; Кардакова А.Л., касающихся волеизъявления относительно реального раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34; обращения в регистрационный орган с целью государственной регистрации образовавшихся в результате раздела земельных участков с одновременным прекращением права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:08:010204:34; заключение и государственная регистрация дополнительного соглашения к договору N 426 о внесении изменений в сведения о земельном участке, на котором расположен объект долевого строительства, а также сохранение обременения, предусмотренного соглашением об уступке права требования от 19.03.2012, на земельном участке общей площадью 19420 кв. м не являются обстоятельствами, которые могли бы служить в соответствии названными Законами основаниями для прекращения зарегистрированного обременения в виде ипотеки земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34.
Как правильно указал суд первой инстанции, действующее законодательство предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, только при представлении с заявлением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства и документа, подтверждающего передачу всех объектов долевого строительства участнику долевого строительства.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11.06.2013 по делу N А41-4619/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Э.П.МАКАРОВСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2013 ПО ДЕЛУ N А41-4619/13
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. по делу N А41-4619/13
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Макаровской Э.П., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Масаевым З.Х.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Азимут" - Жемерева П.Н. (представителя по доверенности от 01.03.2013), Пономаря В.В. (представителя по доверенности от 20.09.2013);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Мустафаевой С.Р. (представителя по доверенности от 20.08.2013 N 171-Д);
- от Алексеевой К.А. - извещена, представитель не явился;
- от Рубиновой Н.А. - извещена, представитель не явился;
- от Подтребковой О.В. - извещена, представитель не явился;
- от Тюриной Н.С. - извещена, представитель не явился;
- от Мазманян Э.В. - извещена, представитель не явился;
- от Трофимовой Л.В. - извещена, представитель не явился;
- от Бобровой С.А. - извещена, представитель не явился;
- от Долгополовой М.А. - извещена, представитель не явился;
- от Кравец Л.А. - извещен, представитель не явился;
- от Трифонова Л.Н. - извещен, представитель не явился;
- от Еременко Г.П. - извещен, представитель не явился;
- от Чумикова А.Н. - извещен, представитель не явился;
- от Власенкова А.М. - извещен, представитель не явился;
- от Сидоровой Т.И. - извещена, представитель не явился;
- от Иванова В.В. - извещен, представитель не явился;
- от Беляевой М.Г. - извещена, представитель не явился;
- от Решетова С.В. - извещен, представитель не явился;
- от Кардакова А.Л. - извещена, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азимут" на решение Арбитражного суда Московской области от 11.06.2013 по делу N А41-4619/13, принятое судьей Богатиной Ю.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке N 50-50-08/136/2011-389 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой стройки, общая площадь 2 330 кв. м расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, кадастровый номер 50:08:0010204:74 и на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, общая площадь 650 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, кадастровый номер 50:08:0010204:76 (далее - спорные земельные участки);
- - обязать управление осуществить в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке N 50-50-08/136/2011-389 на спорные земельные участки.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Алексеева Кавсария Азгаровна, Рубинова Наталья Александровна, Подтребкова Ольга Владимировна, Тюрина Наталья Сергеевна, Мазманян Эвелина Врежовна, Трофимова Лалита Владимировна, Боброва Светлана Анатольевна, Долгополова Марина Геннадьевна, Кравец Лариса Антоновна, Трифонов Лев Николаевич, Еременко Галина Павловна, Чумиков Анатолий Николаевич, Власенков Алексей Михайлович, Сидорова Татьяна Ивановна, Иванов Василий Викторович, Беляева Марина Геральдовна, Решетов Сергей Валентинович, Кардаков Александр Леонидович.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.06.2013 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представители общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представитель управления в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие третьих лиц, их представителей.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей общества и управления, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
Обществу принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 50:08:010204:34, площадью 22 400 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоэтажной жилой застройки, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра (свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2011 серия 50 АБ N 638707).
Администрацией Истринского муниципального района Московской области 19.10.2011 обществу было выдано разрешение N RU 505041032007001-306 на строительство 19-этажного жилого дома с офисными помещениями и надземным паркингом (292 квартиры, общая площадь - 14 256 кв. м) по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Рабочая. Строительство указанного жилого дома предполагалось на земельном участке с кадастровым номером 50:08:010204:34, площадью 22 400 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоэтажной жилой застройки, расположенном по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра.
Между обществом и другим юридическим лицом - обществом с ограниченной ответственностью "Главное строительное управление" (далее - ООО "Главное строительное управление") 07.11.2011 подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома N 426, который был зарегистрирован в установленном порядке. Согласно договору общество обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 19-этажный жилой дом с офисными помещениями и надземным паркингом (корпус 1А по ГП) по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Рабочая, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства - жилые помещения (квартиры), указанные в Приложении N 1 к договору, а ООО "Главное строительное управление" обязалось уплатить обществу обусловленную договором цену и принять в собственность объекты долевого строительства.
ООО "Главное строительное управление" уступило права требования на предоставление в собственность объектов долевого строительства путем заключения соглашений об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от 07.11.2011 N 426 с Алексеевой К.А.; Рубиновой Н.А.; Подтребковой О.В.; Тюриной Н.С.; Мазманян Э.В.; Трофимовой Л.В.; Бобровой С.А.; Долгополовой М.Г.; Кравец Л.А.; Трифоновым Л.Н.; Еременко Г.П.; Чумиковым А.Н.; Власенковым А.М.; Сидоровой Т.И.; Ивановым В.В.; Беляевой М.Г.; Решетовым С.В.; Кардаковым А.Л.
Общество 23.01.2012 приняло решение N 9 о проведении реального раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34, площадью 22 400 кв. м, на следующие земельные участки: земельный участок N 1, общей площадью 2 330 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, адрес объекта: Московская область, Истринский район г. Истра; земельный участок N 2, общей площадью 650 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, адрес объекта: Московская область, Истринский район г. Истра; земельный участок N 3, общей площадью 19 420 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, адрес объекта: Московская область, Истринский район г. Истра.
Предварительно общество получило согласие всех участников долевого строительства на осуществление раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34, постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков и регистрацию права собственности на них, на внесение изменений в договор участия в долевом строительстве жилого дома от 07.11.2011 N 426 сведений о земельном участке, на котором осуществляется строительство 19-этажного жилого дома, а также на сохранение ипотеки земельного участка общей площадью 19 420 кв. м.
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34 были образованы следующие земельные участки: с кадастровым номером 50:08:0010204:74, площадью 2 330 кв. м, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, с кадастровым номером 50:08:0010204:75, площадью 19420 кв. м, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, с кадастровым номером 50:08:0010204:76, площадью 650 кв. м, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, что подтверждается делом правоустанавливающих документов раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34.
В связи с разделом земельного участка к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 07.11.2011 N 426 заключено дополнительное соглашение от 11.10.2012 N 1, зарегистрированное в установленном порядке, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора N 426, а именно: застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 19-этажный жилой дом с офисными помещениями и надземным паркингом (корпус 1А по ГП) по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Рабочая, на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010204:75, площадью 19420 кв. м (общая площадь дома - 14256,9 кв. м, количество квартир - 292), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства - жилые помещения (квартиры), указанные в Приложении N 1 к договору, а Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику обусловленную договором цену и принять в собственность объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.02.2013 в отношении образованных в результате раздела земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0010204:74, площадью 2 330 кв. м, 50:08:0010204:75, площадью 19420 кв. м и 50:08:0010204:76, площадью 650 кв. м зарегистрировано обременении в виде ипотеки в пользу ООО "Главное строительное управление" и вышеназванных физических лиц, ставшими участниками долевого строительства до раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34.
Общество и ООО "Главное строительное управление" обратились в управление с заявлениями о погашение записи об ипотеке спорных земельных участков - земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010204:74, площадью 2 330 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010204:76, площадью 650 кв. м в связи с тем, что объект долевого строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010204:75, площадью 19 420 кв. м, который обременен ипотекой в пользу всех участников долевого строительства по договору N 426. Вместе с заявлениями были представлены нотариальные согласия всех участников долевого строительства на раздел земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34 и на внесение изменений в договор N 426 о земельном участке, на котором располагается объект долевого строительства.
Сообщениями от 26.11.2012 N 05/133/2012-304 и N 05/133/2012-305 в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0010204:74 и 50:08:0010204:76 отказано со ссылкой на положения статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отказывая в удовлетворении требований общества об оспаривании отказа управления и об обязании его осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке спорных земельных участков, суд первой инстанции признал их необоснованными.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба общества не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона об участии в долевом строительстве.
Пунктом 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу части 8.1 Закона об участии в долевом строительстве возникший на основании Закона об участии в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 Закона об участии в долевом строительстве случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Ссылка общества на пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке, согласно которому, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки, является ошибочной.
В данном случае идет речь об ипотеке в силу закона, а не договора, пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке предусмотрены иные правила, отличные от норм пункта 1 этой же статьи Закона.
Поэтому, исходя из пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке с учетом требований Закона о долевом участии в строительстве, управление правомерно отказало обществу в удовлетворении его заявления: в данном случае строительство жилого дома не было завершено, разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию получено обществом и предъявлено управлению не было. С учетом содержания пункта 1.1 Закона об ипотеке у управления отсутствовали основания для принятия иного решения по заявлению общества.
Согласие же Алексеевой К.А.; Рубиновой Н.А.; Подтребковой О.В.; Тюриной Н.С.; Мазманян Э.В.; Трофимовой Л.В.; Бобровой С.А.; Долгополовой М.Г.; Кравец Л.А.; Трифонова Л.Н.; Еременко Г.П.; Чумикова А.Н.; Власенкова А.М.; Сидоровой Т.И.; Иванова В.В.; Беляевой М.Г.; Решетова С.В.; Кардакова А.Л., касающихся волеизъявления относительно реального раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34; обращения в регистрационный орган с целью государственной регистрации образовавшихся в результате раздела земельных участков с одновременным прекращением права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:08:010204:34; заключение и государственная регистрация дополнительного соглашения к договору N 426 о внесении изменений в сведения о земельном участке, на котором расположен объект долевого строительства, а также сохранение обременения, предусмотренного соглашением об уступке права требования от 19.03.2012, на земельном участке общей площадью 19420 кв. м не являются обстоятельствами, которые могли бы служить в соответствии названными Законами основаниями для прекращения зарегистрированного обременения в виде ипотеки земельного участка с кадастровым номером 50:08:010204:34.
Как правильно указал суд первой инстанции, действующее законодательство предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, только при представлении с заявлением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства и документа, подтверждающего передачу всех объектов долевого строительства участнику долевого строительства.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11.06.2013 по делу N А41-4619/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Э.П.МАКАРОВСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)