Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Меньшова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Васильевой И.В.,
судей Захаровой Е.А., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе П. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 01.02.2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П. к ООО "ЭлитСтройПроект" о признании недействительным договора управления, взыскании неосновательного обогащения - отказать.
П. обратился в суд с иском к ООО "Элит-СтройПроект" о признании недействительным договора управления, взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что истец является собственником двух нежилых помещений расположенных по адресу: .... На основании договора N... "О передаче прав по управлению жилым домом и участии в расходах по его содержанию и ремонту от 20.12.2010 года, ответчик принял на себя функции по управлению многоквартирным домом, расположенным по указанному выше адресу. Истец полагает, что договор не соответствует ст. 45 - 48 ЖК РФ, поскольку п. 6.2 договора заведомо не предполагает проведение общего собрания собственников помещений жилого дома в форме совместного присутствия, что нарушает права истца и не соответствует требованиям закона. Кроме того, истец указывает на то, что ответчик получил неосновательное обогащение за период январь 2011 - июнь 2012 года, поскольку условия договора управления многоквартирным домом должны устанавливаться одинаковыми для всех собственников помещения в многоквартирном доме, однако прейскурант содержит различные условия для собственников жилых и нежилых помещений, в частности, оплаты за содержание помещения, мусор, текущий ремонт, благоустройство, тепло, горячую и холодную воду. Общая сумма уплаченных истцом платежей за 2011 - 2012 год составила... коп. Просил признать недействительным договор N... "О передаче прав по управлению жилым домом и участии в расходах по его содержанию и ремонту" от 20 декабря 2010 года, применить последствия недействительности сделки и взыскать с ответчика неосновательно приобретенные средства в размере... коп., взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере... коп., расходы на оплату услуг представителя в размере... руб.
Представители истца - М. и Г.Ю. в судебное заседание явились, исковые требования изменили, просили взыскать с ответчика неосновательно приобретенные денежные средства в размере... коп, расходы по оплате государственной пошлины в размере... коп., расходы на оплату услуг представителя в размере... руб., признать договор N... от 20.12.2010 г. недействительным. Полагали, что при исчислении сумм по оплате услуг, ответчик безосновательно принял установленный ежегодный тариф как ежемесячный, в связи с чем образовалась переплата, кроме того, ссылались на то, что необоснованно оплачена стоимость услуг по вывозу мусора, ремонту, благоустройству.
Представители ответчика - Б., Г.Н. в судебном заседании возражали против заявленных требований.
Представитель третьего лица - Государственная жилищная инспекция Московской области, в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ранее просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители ООО "Недвижимость XXI", ООО "Инвестсити" в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит П., не согласившись с выводами судебного решения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей П. - М. и Г.Ю., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным по следующим основаниям.
Разрешая заявленные исковые требования, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, верно применил положения норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из материалов дела усматривается, что на основании решения N 1 владельца помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ... - ООО "Инвестсити" от 20.12.2008 года, выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО "ЭлитСтройПроект".
На основании решения ООО "Недвижимость XXI век" и ООО "Инвестсити" от 30.03.2009 года с 01.04.2009 года утверждены новые тарифы по оплате за жилые и нежилые помещения, а также коммунальные услуги согласно прейскуранту, предложенному управляющей компанией.
Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома в форме заочного голосования от 15.12.2009 года, выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО "ЭлитСтройПроект", утверждена форма и условия договора о передаче прав по управлению жилым домом и участия в расходах по его содержанию и ремонту, утвержден срок, на который собственники заключают договоры о передаче прав по управлению жилым домом и участии в расходах по его содержанию и ремонту - 5 лет, то есть до 31.12.2014 г., утвержден порядок определения размера платы путем утверждения прейскуранта, предоставленного управляющей компанией к решению собственника к протоколу.
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., от 23 декабря 2010 г., проведенного в форме заочного голосования, с 01.01.2011 г. утверждены тарифы по оплате за жилые и нежилые помещения, их содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги согласно Прейскуранту, предложенному управляющей компанией.
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., от 23 декабря 2011 г., проведенного в форме заочного голосования, с 01.01.2012 г., утверждены тарифы по оплате за жилые и нежилые помещения, их содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги согласно Прейскуранту, предложенному управляющей компанией.
Судом установлено, что П. является собственником нежилого помещения N 2 общей площадью 112,5 кв. м и помещения N 4 общей площадью 121,7 кв. м расположенного по адресу: ....
20.12.2010 года между П. и ООО "ЭлитСтройПроект" заключен договор N... по помещению N 2 о передаче прав по управлению жилым домом и участию в расходах по его содержанию и ремонту, по условиям которого ответчик принял на себя обязанности по организации обеспечения жилого дома: содержания общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши, технического обслуживания коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома, санитарного содержания мест общего пользования и технических помещений жилого дома; содержания придомовой территории вывод бытовых отходов, охраны подъездов жилого дома, ремонта жилья: текущего ремонта общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории; обеспечение коммунальными и прочими услугами.
В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
По смыслу пунктов 2, 3, 4 части 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть, в том числе, указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В соответствии с ч. 4 указанной статьи условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Законом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с п. 6.2 договора, размер платы по договору за содержание и ремонт помещения, а также стоимость услуг управляющего по договору, определяется в соответствии с порядком, утвержденным решением собственников помещений жилого дома, принятым на общем собрании собственников помещений жилого дома в форме заочного голосования - дата окончания приема решений 15.12.2009 г. (приложение N 2 к указанному решению собственников).
Согласно пп. 6.3 - 6.4 Договора оплата услуг управляющего, плата за содержание и ремонт жилого дома, оплата коммунальных и прочих услуг третьих лиц производится собственником на основании платежных документов, выставляемых управляющим не позднее 10 числа месяца, следующего за прошедшим.
Мотивируя свои требования, истец указывает на то, что заключенный договор должен быть признан недействительным в связи с нарушением ст. 162 ЖК РФ и в связи с тем, что п. 6.2 договора противоречит действующему законодательству, поскольку размер платы является существенным условием договора.
Разрешая заявленный спор, суд верно исходил из того, что управление жилым домом по адресу: ... осуществляется ООО "ЭлитСтройПроект" на основании решения владельца помещений от 20.12.2008 г. и на основании решения общего собрания собственников от 15.12.2009 г., проведенного в порядке заочного голосования, что нашло отражение в п. 6.2 договора. Указанные решения в установленном законом порядке оспорены не были, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу о правомерности осуществляемой ООО "ЭлитСтройПроект" функции по управлению многоквартирным жилым домом по указанному адресу.
В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Принимая во внимание то, что договор N... на нежилое помещение N 2 о передаче прав по управлению жилым домом и участия в расходах по его содержанию и ремонту от 20.12.2010 года, заключен между сторонами в добровольном порядке, доказательств обратного суду представлено не было, между сторонами согласованы все существенные условий договора, в том числе в части оплаты за содержание и ремонт помещений, инициативы о созыве общего собрания собственников жилого дома истцом не предпринято, требования о признании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 15.12.2009 года, истцом не заявлено, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Поскольку, при подписании договора сторонами были приняты на себя соответствующие обязательства, которые должны были быть ими исполнены на основании положений статьи 309, 310 ГК РФ, от истца в адрес управляющей компании каких-либо заявлений о расторжении указанного договора, либо о внесении в данный договор каких-либо изменений или дополнений не поступало, а различие в оплате за жилые и нежилые помещения, не свидетельствуют о недействительности сделки в силу закона, основания полагать, что суммы оплаченные истцом за период 2011 - 2012 гг., во исполнение принятых по договору обязательств, являются неосновательным обогащением, у суда отсутствовали. Несмотря на отсутствие заключенного договора на нежилое помещение N 4, услуги по его обслуживанию и содержанию истцу предоставлены, как следует из иска и материалов дела. Довод жалобы о том, что суд не принял во внимание отсутствие письменного договора на указанное помещение, не порочит решение суда. Доводы истца о возможности оплаты предоставленных услуг по обслуживанию помещения N 4 по фактическим затратам соразмерно своей доле, не опровергают возражения ответчика, поскольку они не основаны на доказательствах.
Суд исследовал доводы истца о неправильности исчисления сумм начислений за оплату услуг, и с учетом содержания договора, представленного прейскуранта, устанавливающего соответствующие цены, положений закона, пришел к обоснованному выводу о том, что в прейскуранте указана плата за месяц, с учетом установленной обязанности истца ежемесячно производить оплату помещений, а не за год, как ошибочно полагает истец. Представленный истцом расчет суммы переплаты основан на неверном толковании условий договора, поэтому не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора и о наличии оснований для вывода о неосновательности получения ответчиком сумм оплаты услуг в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.
Коллегия полагает необходимым согласиться с таким толкованием судом первой инстанции условий договора и прейскуранта.
Суд, оценивая представленные по делу доказательства, правильно установил, что различие тарифов на оплату по жилым и нежилым помещениям, не свидетельствует о недействительности договора в целом, поскольку такой порядок оплаты установлен на основании протокола общего собрания собственников помещений от 15 декабря 2009 г., и он касается всех собственников жилых и собственников нежилых помещений с учетом предназначения и использования таких помещений. Решение собрания истцом не оспаривалось в установленном законом порядке.
Довод жалобы о необоснованном начислении оплаты за услуги по вывозу мусора, ремонту, благоустройству за 2011 г. не могут быть признаны обоснованными, поскольку из прейскуранта на услуги следует, что такие услуги, за исключением расходов на благоустройство, и плата за них предусмотрены, расходы на благоустройство предусмотрены самим решением собрания от 23.12.2010 г. ежемесячно по 4, 38 рублей за 1 кв. м общей площади с собственников нежилых помещений. С учетом этого, начисление сумм по указанным видам платежей истцу в 2011 г. является правомерным.
Тарифы по оплате за вывоз мусора и по ремонту для нежилых помещений, как следует из прейскурантов на 2011 и на 2012 г.г., не изменялись управляющей компанией, поэтому довод жалобы о необоснованном взимании с истца оплаты за названные услуги в 2011 г. по тарифам 2012 г., не основан на материалах дела.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, коллегия полагает, что доводы П. основанием для отмены решения суда не являются, поскольку основаны на иной оценке доказательств по делу, ином толковании норм материального права.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 01 февраля 2013 года оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N 11-12034
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N 11-12034
Судья Меньшова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Васильевой И.В.,
судей Захаровой Е.А., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А., дело по апелляционной жалобе П. на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 01.02.2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П. к ООО "ЭлитСтройПроект" о признании недействительным договора управления, взыскании неосновательного обогащения - отказать.
установила:
П. обратился в суд с иском к ООО "Элит-СтройПроект" о признании недействительным договора управления, взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что истец является собственником двух нежилых помещений расположенных по адресу: .... На основании договора N... "О передаче прав по управлению жилым домом и участии в расходах по его содержанию и ремонту от 20.12.2010 года, ответчик принял на себя функции по управлению многоквартирным домом, расположенным по указанному выше адресу. Истец полагает, что договор не соответствует ст. 45 - 48 ЖК РФ, поскольку п. 6.2 договора заведомо не предполагает проведение общего собрания собственников помещений жилого дома в форме совместного присутствия, что нарушает права истца и не соответствует требованиям закона. Кроме того, истец указывает на то, что ответчик получил неосновательное обогащение за период январь 2011 - июнь 2012 года, поскольку условия договора управления многоквартирным домом должны устанавливаться одинаковыми для всех собственников помещения в многоквартирном доме, однако прейскурант содержит различные условия для собственников жилых и нежилых помещений, в частности, оплаты за содержание помещения, мусор, текущий ремонт, благоустройство, тепло, горячую и холодную воду. Общая сумма уплаченных истцом платежей за 2011 - 2012 год составила... коп. Просил признать недействительным договор N... "О передаче прав по управлению жилым домом и участии в расходах по его содержанию и ремонту" от 20 декабря 2010 года, применить последствия недействительности сделки и взыскать с ответчика неосновательно приобретенные средства в размере... коп., взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере... коп., расходы на оплату услуг представителя в размере... руб.
Представители истца - М. и Г.Ю. в судебное заседание явились, исковые требования изменили, просили взыскать с ответчика неосновательно приобретенные денежные средства в размере... коп, расходы по оплате государственной пошлины в размере... коп., расходы на оплату услуг представителя в размере... руб., признать договор N... от 20.12.2010 г. недействительным. Полагали, что при исчислении сумм по оплате услуг, ответчик безосновательно принял установленный ежегодный тариф как ежемесячный, в связи с чем образовалась переплата, кроме того, ссылались на то, что необоснованно оплачена стоимость услуг по вывозу мусора, ремонту, благоустройству.
Представители ответчика - Б., Г.Н. в судебном заседании возражали против заявленных требований.
Представитель третьего лица - Государственная жилищная инспекция Московской области, в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ранее просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители ООО "Недвижимость XXI", ООО "Инвестсити" в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит П., не согласившись с выводами судебного решения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей П. - М. и Г.Ю., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным по следующим основаниям.
Разрешая заявленные исковые требования, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, верно применил положения норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из материалов дела усматривается, что на основании решения N 1 владельца помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ... - ООО "Инвестсити" от 20.12.2008 года, выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО "ЭлитСтройПроект".
На основании решения ООО "Недвижимость XXI век" и ООО "Инвестсити" от 30.03.2009 года с 01.04.2009 года утверждены новые тарифы по оплате за жилые и нежилые помещения, а также коммунальные услуги согласно прейскуранту, предложенному управляющей компанией.
Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома в форме заочного голосования от 15.12.2009 года, выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО "ЭлитСтройПроект", утверждена форма и условия договора о передаче прав по управлению жилым домом и участия в расходах по его содержанию и ремонту, утвержден срок, на который собственники заключают договоры о передаче прав по управлению жилым домом и участии в расходах по его содержанию и ремонту - 5 лет, то есть до 31.12.2014 г., утвержден порядок определения размера платы путем утверждения прейскуранта, предоставленного управляющей компанией к решению собственника к протоколу.
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., от 23 декабря 2010 г., проведенного в форме заочного голосования, с 01.01.2011 г. утверждены тарифы по оплате за жилые и нежилые помещения, их содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги согласно Прейскуранту, предложенному управляющей компанией.
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., от 23 декабря 2011 г., проведенного в форме заочного голосования, с 01.01.2012 г., утверждены тарифы по оплате за жилые и нежилые помещения, их содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги согласно Прейскуранту, предложенному управляющей компанией.
Судом установлено, что П. является собственником нежилого помещения N 2 общей площадью 112,5 кв. м и помещения N 4 общей площадью 121,7 кв. м расположенного по адресу: ....
20.12.2010 года между П. и ООО "ЭлитСтройПроект" заключен договор N... по помещению N 2 о передаче прав по управлению жилым домом и участию в расходах по его содержанию и ремонту, по условиям которого ответчик принял на себя обязанности по организации обеспечения жилого дома: содержания общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши, технического обслуживания коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома, санитарного содержания мест общего пользования и технических помещений жилого дома; содержания придомовой территории вывод бытовых отходов, охраны подъездов жилого дома, ремонта жилья: текущего ремонта общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории; обеспечение коммунальными и прочими услугами.
В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
По смыслу пунктов 2, 3, 4 части 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть, в том числе, указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В соответствии с ч. 4 указанной статьи условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Законом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с п. 6.2 договора, размер платы по договору за содержание и ремонт помещения, а также стоимость услуг управляющего по договору, определяется в соответствии с порядком, утвержденным решением собственников помещений жилого дома, принятым на общем собрании собственников помещений жилого дома в форме заочного голосования - дата окончания приема решений 15.12.2009 г. (приложение N 2 к указанному решению собственников).
Согласно пп. 6.3 - 6.4 Договора оплата услуг управляющего, плата за содержание и ремонт жилого дома, оплата коммунальных и прочих услуг третьих лиц производится собственником на основании платежных документов, выставляемых управляющим не позднее 10 числа месяца, следующего за прошедшим.
Мотивируя свои требования, истец указывает на то, что заключенный договор должен быть признан недействительным в связи с нарушением ст. 162 ЖК РФ и в связи с тем, что п. 6.2 договора противоречит действующему законодательству, поскольку размер платы является существенным условием договора.
Разрешая заявленный спор, суд верно исходил из того, что управление жилым домом по адресу: ... осуществляется ООО "ЭлитСтройПроект" на основании решения владельца помещений от 20.12.2008 г. и на основании решения общего собрания собственников от 15.12.2009 г., проведенного в порядке заочного голосования, что нашло отражение в п. 6.2 договора. Указанные решения в установленном законом порядке оспорены не были, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу о правомерности осуществляемой ООО "ЭлитСтройПроект" функции по управлению многоквартирным жилым домом по указанному адресу.
В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Принимая во внимание то, что договор N... на нежилое помещение N 2 о передаче прав по управлению жилым домом и участия в расходах по его содержанию и ремонту от 20.12.2010 года, заключен между сторонами в добровольном порядке, доказательств обратного суду представлено не было, между сторонами согласованы все существенные условий договора, в том числе в части оплаты за содержание и ремонт помещений, инициативы о созыве общего собрания собственников жилого дома истцом не предпринято, требования о признании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 15.12.2009 года, истцом не заявлено, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Поскольку, при подписании договора сторонами были приняты на себя соответствующие обязательства, которые должны были быть ими исполнены на основании положений статьи 309, 310 ГК РФ, от истца в адрес управляющей компании каких-либо заявлений о расторжении указанного договора, либо о внесении в данный договор каких-либо изменений или дополнений не поступало, а различие в оплате за жилые и нежилые помещения, не свидетельствуют о недействительности сделки в силу закона, основания полагать, что суммы оплаченные истцом за период 2011 - 2012 гг., во исполнение принятых по договору обязательств, являются неосновательным обогащением, у суда отсутствовали. Несмотря на отсутствие заключенного договора на нежилое помещение N 4, услуги по его обслуживанию и содержанию истцу предоставлены, как следует из иска и материалов дела. Довод жалобы о том, что суд не принял во внимание отсутствие письменного договора на указанное помещение, не порочит решение суда. Доводы истца о возможности оплаты предоставленных услуг по обслуживанию помещения N 4 по фактическим затратам соразмерно своей доле, не опровергают возражения ответчика, поскольку они не основаны на доказательствах.
Суд исследовал доводы истца о неправильности исчисления сумм начислений за оплату услуг, и с учетом содержания договора, представленного прейскуранта, устанавливающего соответствующие цены, положений закона, пришел к обоснованному выводу о том, что в прейскуранте указана плата за месяц, с учетом установленной обязанности истца ежемесячно производить оплату помещений, а не за год, как ошибочно полагает истец. Представленный истцом расчет суммы переплаты основан на неверном толковании условий договора, поэтому не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора и о наличии оснований для вывода о неосновательности получения ответчиком сумм оплаты услуг в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.
Коллегия полагает необходимым согласиться с таким толкованием судом первой инстанции условий договора и прейскуранта.
Суд, оценивая представленные по делу доказательства, правильно установил, что различие тарифов на оплату по жилым и нежилым помещениям, не свидетельствует о недействительности договора в целом, поскольку такой порядок оплаты установлен на основании протокола общего собрания собственников помещений от 15 декабря 2009 г., и он касается всех собственников жилых и собственников нежилых помещений с учетом предназначения и использования таких помещений. Решение собрания истцом не оспаривалось в установленном законом порядке.
Довод жалобы о необоснованном начислении оплаты за услуги по вывозу мусора, ремонту, благоустройству за 2011 г. не могут быть признаны обоснованными, поскольку из прейскуранта на услуги следует, что такие услуги, за исключением расходов на благоустройство, и плата за них предусмотрены, расходы на благоустройство предусмотрены самим решением собрания от 23.12.2010 г. ежемесячно по 4, 38 рублей за 1 кв. м общей площади с собственников нежилых помещений. С учетом этого, начисление сумм по указанным видам платежей истцу в 2011 г. является правомерным.
Тарифы по оплате за вывоз мусора и по ремонту для нежилых помещений, как следует из прейскурантов на 2011 и на 2012 г.г., не изменялись управляющей компанией, поэтому довод жалобы о необоснованном взимании с истца оплаты за названные услуги в 2011 г. по тарифам 2012 г., не основан на материалах дела.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, коллегия полагает, что доводы П. основанием для отмены решения суда не являются, поскольку основаны на иной оценке доказательств по делу, ином толковании норм материального права.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 01 февраля 2013 года оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)