Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Савельевой Н.М., Сафоновой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца Товарищества собственников жилья "Заря" - Кобелев А.В., паспорт, доверенность от 10.04.2013; Карась Г.К., председатель, паспорт;
- от ответчика ООО "КапиталСтрой" - Колоколова Т.В., паспорт, доверенность от 10.10.2012;
- от третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ООО "Братья Рим" - не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца Товарищества собственников жилья "Заря"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 24 апреля 2013 года
по делу N А50-1161/2013,
принятое судьей Трубиным Р.В.,
по иску Товарищества собственников жилья "Заря" (ОГРН 1065904076523, ИНН 5904040278)
к ООО "КапиталСтрой" (ОГРН 1115906001078, ИНН 590302344915)
третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, 2) ООО "Братья Рим"
о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок,
установил:
Товарищество собственников жилья "Заря" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым требованием о признании недействительным договора N 01/03-11 от 01.03.2011, аренды нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома по адресу: 614002, г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, общей площадью 361,1 кв. м в силу его ничтожности, применении последствия недействительности ничтожной сделки - обязании ООО "КапиталСтрой" (далее - ответчик) освободить нежилое помещение расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, дом 3, общей площадью 361,1 кв. м, и передать его ТСЖ "Заря" по акту приема передачи в семидневный срок со дня вступления решения в законную силу (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.
По мнению истца, судом не принято во внимание то, что отсутствует решение собственников помещений в многоквартирном доме о передаче общего имущества в аренду, в нарушение норм гражданского и жилищного законодательства, договор аренды N 01/03-11 от 01.03.2011 нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, дом 3, общей площадью 361,1 кв. м, подписан неуполномоченным лицом, председателем правления ТСЖ "Заря", который действовал с превышением полномочий установленных законом. Доказательства, подтверждающие наличие права собственности или иного права у ТСЖ "Заря" по распоряжению спорным имуществом не имеется, следовательно, договор аренды, по причине несоблюдения требований статьи 608 ГК РФ, ст. 44 ЖК РФ, необходимо признать ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Суд не принял во внимание, что протокол общего собрания членов ТСЖ "Заря", не является протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при этом замечания истца, о том, что не все собственники являются членами ТСЖ, и на собрании не присутствовали некоторые собственники судом не учтены.
Истец, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 24.04.2013 отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 01.07.2013 был объявлен перерыв до 04.07.2013. После перерыва в судебном заседании принял участие представитель ответчика Колоколова Т.В.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.03.2011 между истцом, в лице председателя правления Вахрушева М.Н., (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 01/03-11 (далее - договор).
Во исполнение условий договора истец передал, а ответчик принял на праве аренды нежилое помещение общей площадью 361,1 кв. м, расположенное по адресу г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, сроком на 6 лет 9 месяцев.
Договор с дополнительным соглашением прошел государственную регистрацию 08.08.2012.
Истец, ссылаясь на то, что договор заключен лицо, которое не уполномочено собственниками квартир, и в связи с этим не соответствует ст. 168 ГК РФ обратился в арбитражный суд.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы в порядке ст. 266, 268 АПК РФ, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По мнению истца в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ договор является ничтожной сделкой, в связи с тем, что договор подписан неуполномоченным лицом председателем правления ТСЖ "Заря" Вахрушевым М.Н., который не имел полномочий на заключение сделки по передаче общего имущества в аренду.
Из материалов дела усматривается, что спорное нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу: 614002, г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, общей площадью 361.1 кв. м, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья.
В указанном многоквартирном доме избран способ управления - товарищество собственников жилья.
В силу ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, в том числе путем создания некоммерческой организации. Создавая некоммерческую организацию как юридическое лицо, не имеющее целью извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между участниками (п. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ), граждане, как правило, не ставят своей задачей ни реализацию конституционного права на свободное распоряжение своими способностями к труду, ни получение доходов от деятельности этой некоммерческой организации.
Разновидностью некоммерческих организаций являются товарищества собственников жилья, которые создаются собственниками помещений в многоквартирном доме (нескольких домах) для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (статья 291 ГК РФ, часть 1 ст. 135 ЖК РФ).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 137, части 6 статьи 138, подпункту 12 пункта 2 статьи 145, подпунктом 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения уставных целей осуществлять хозяйственную деятельность и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Право товарищества на передачу части общего имущества в пользование предусмотрено пунктом 3 части 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.
На основании подп. 1 п. 2 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Вопреки доводам истца, полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.
Как следует из материалов дела собственниками дома по адресу: 614002, г. Пермь, ул. Фонтанная, 3 выбран способ управления - создание товарищества собственников жилья.
Для осуществления соответствующих функций собственниками создано Товарищество собственников "Заря".
В указанных обстоятельствах полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемое в интересах собственников, рассматриваются как установленный законом способ реализации полномочий всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В данном случае решение общего собрания собственников помещений не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме. Реализацию соответствующих полномочий осуществляет в данном случае товарищество собственником жилья в порядке, установленном законодательством и уставом товарищества.
Судом апелляционной инстанции при этом установлено, что в протоколе общего собрания членов Товарищества собственников жилья "Заря" от 10.04.2010 указано право товарищества сдавать в аренду общее имущество многоквартирного дома (подвальные помещения), то есть выражена воля собственников на передачу соответствующих полномочий товариществу.
Дополнительных ограничений на совершение сделок с общим имуществом в отношении третьих лиц устав товарищества не содержит.
Принимая во внимание положения указанных норм права, устав товарищества, протокол общего собрания членов Товарищества собственников жилья "Заря" от 10.04.2010, суд приходит к выводу о том, что действия товарищества в данном случае рассматриваются как действия собственников жилых помещений, а совершенная сделка заключена, таким образом, уполномоченным в соответствии с положениями ст. 608 ГК РФ лицом.
При этом следует отметить также, что сособственники помещений многоквартирного дома самостоятельно в суд за защитой своих прав не обращались.
В соответствии со статьей 149 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (часть 1). Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества (часть 2 статьи 149 ЖК РФ).
На момент заключения спорного договора, председателем Товарищества собственников жилья "Заря" являлся Вахрушев Михаил Николаевич, что сторонами не оспаривается.
Спорный договор подписан со стороны истца председателем Вахрушевым Михаилом Николаевичем, действующим на основании устава, то есть уполномоченным лицом.
Судом апелляционной инстанции не принимается во внимание довод апелляционной жалобы о том, что в материалы дела не представлен протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, выражающий волю собственников на передачу в аренду общего имущества, поскольку решение общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.
По смыслу п. 1, подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 2, 3 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом его управления в том случае если собственниками не избран иной способ управления. Между тем в данном случае в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, избран способ управления - товарищество собственников жилья.
Заключая договор с товариществом, арендатор руководствовался нормами действующего законодательства, в части установление наличия полномочий арендодателя на сдачу имущества в аренду и полномочия органов товарищества на подписание соответствующего договора.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на изменение положений ст. 145 ЖК РФ не влияет на выводы суда, поскольку соответствующие полномочия товарищества на сдачу имущества в аренду предусмотрены ст. 152 ЖК РФ в действующей на дату заключения договора редакции, а вышеупомянутые изменения положений ст. 145 ЖК свидетельствует только об изменении компетенции органов товарищества.
Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 24 апреля 2013 года по делу N А50-1161/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
Н.М.САВЕЛЬЕВА
С.Н.САФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2013 N 17АП-3027/2013-АК ПО ДЕЛУ N А50-1161/2013
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. N 17АП-3027/2013-АК
Дело N А50-1161/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Савельевой Н.М., Сафоновой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.,
при участии:
- от истца Товарищества собственников жилья "Заря" - Кобелев А.В., паспорт, доверенность от 10.04.2013; Карась Г.К., председатель, паспорт;
- от ответчика ООО "КапиталСтрой" - Колоколова Т.В., паспорт, доверенность от 10.10.2012;
- от третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ООО "Братья Рим" - не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца Товарищества собственников жилья "Заря"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 24 апреля 2013 года
по делу N А50-1161/2013,
принятое судьей Трубиным Р.В.,
по иску Товарищества собственников жилья "Заря" (ОГРН 1065904076523, ИНН 5904040278)
к ООО "КапиталСтрой" (ОГРН 1115906001078, ИНН 590302344915)
третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, 2) ООО "Братья Рим"
о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок,
установил:
Товарищество собственников жилья "Заря" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым требованием о признании недействительным договора N 01/03-11 от 01.03.2011, аренды нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома по адресу: 614002, г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, общей площадью 361,1 кв. м в силу его ничтожности, применении последствия недействительности ничтожной сделки - обязании ООО "КапиталСтрой" (далее - ответчик) освободить нежилое помещение расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, дом 3, общей площадью 361,1 кв. м, и передать его ТСЖ "Заря" по акту приема передачи в семидневный срок со дня вступления решения в законную силу (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.
По мнению истца, судом не принято во внимание то, что отсутствует решение собственников помещений в многоквартирном доме о передаче общего имущества в аренду, в нарушение норм гражданского и жилищного законодательства, договор аренды N 01/03-11 от 01.03.2011 нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, дом 3, общей площадью 361,1 кв. м, подписан неуполномоченным лицом, председателем правления ТСЖ "Заря", который действовал с превышением полномочий установленных законом. Доказательства, подтверждающие наличие права собственности или иного права у ТСЖ "Заря" по распоряжению спорным имуществом не имеется, следовательно, договор аренды, по причине несоблюдения требований статьи 608 ГК РФ, ст. 44 ЖК РФ, необходимо признать ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Суд не принял во внимание, что протокол общего собрания членов ТСЖ "Заря", не является протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при этом замечания истца, о том, что не все собственники являются членами ТСЖ, и на собрании не присутствовали некоторые собственники судом не учтены.
Истец, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 24.04.2013 отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 01.07.2013 был объявлен перерыв до 04.07.2013. После перерыва в судебном заседании принял участие представитель ответчика Колоколова Т.В.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.03.2011 между истцом, в лице председателя правления Вахрушева М.Н., (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 01/03-11 (далее - договор).
Во исполнение условий договора истец передал, а ответчик принял на праве аренды нежилое помещение общей площадью 361,1 кв. м, расположенное по адресу г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, сроком на 6 лет 9 месяцев.
Договор с дополнительным соглашением прошел государственную регистрацию 08.08.2012.
Истец, ссылаясь на то, что договор заключен лицо, которое не уполномочено собственниками квартир, и в связи с этим не соответствует ст. 168 ГК РФ обратился в арбитражный суд.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы в порядке ст. 266, 268 АПК РФ, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По мнению истца в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ договор является ничтожной сделкой, в связи с тем, что договор подписан неуполномоченным лицом председателем правления ТСЖ "Заря" Вахрушевым М.Н., который не имел полномочий на заключение сделки по передаче общего имущества в аренду.
Из материалов дела усматривается, что спорное нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу: 614002, г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, общей площадью 361.1 кв. м, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья.
В указанном многоквартирном доме избран способ управления - товарищество собственников жилья.
В силу ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, в том числе путем создания некоммерческой организации. Создавая некоммерческую организацию как юридическое лицо, не имеющее целью извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между участниками (п. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ), граждане, как правило, не ставят своей задачей ни реализацию конституционного права на свободное распоряжение своими способностями к труду, ни получение доходов от деятельности этой некоммерческой организации.
Разновидностью некоммерческих организаций являются товарищества собственников жилья, которые создаются собственниками помещений в многоквартирном доме (нескольких домах) для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (статья 291 ГК РФ, часть 1 ст. 135 ЖК РФ).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 137, части 6 статьи 138, подпункту 12 пункта 2 статьи 145, подпунктом 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения уставных целей осуществлять хозяйственную деятельность и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Право товарищества на передачу части общего имущества в пользование предусмотрено пунктом 3 части 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.
На основании подп. 1 п. 2 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Вопреки доводам истца, полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.
Как следует из материалов дела собственниками дома по адресу: 614002, г. Пермь, ул. Фонтанная, 3 выбран способ управления - создание товарищества собственников жилья.
Для осуществления соответствующих функций собственниками создано Товарищество собственников "Заря".
В указанных обстоятельствах полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемое в интересах собственников, рассматриваются как установленный законом способ реализации полномочий всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В данном случае решение общего собрания собственников помещений не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме. Реализацию соответствующих полномочий осуществляет в данном случае товарищество собственником жилья в порядке, установленном законодательством и уставом товарищества.
Судом апелляционной инстанции при этом установлено, что в протоколе общего собрания членов Товарищества собственников жилья "Заря" от 10.04.2010 указано право товарищества сдавать в аренду общее имущество многоквартирного дома (подвальные помещения), то есть выражена воля собственников на передачу соответствующих полномочий товариществу.
Дополнительных ограничений на совершение сделок с общим имуществом в отношении третьих лиц устав товарищества не содержит.
Принимая во внимание положения указанных норм права, устав товарищества, протокол общего собрания членов Товарищества собственников жилья "Заря" от 10.04.2010, суд приходит к выводу о том, что действия товарищества в данном случае рассматриваются как действия собственников жилых помещений, а совершенная сделка заключена, таким образом, уполномоченным в соответствии с положениями ст. 608 ГК РФ лицом.
При этом следует отметить также, что сособственники помещений многоквартирного дома самостоятельно в суд за защитой своих прав не обращались.
В соответствии со статьей 149 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (часть 1). Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества (часть 2 статьи 149 ЖК РФ).
На момент заключения спорного договора, председателем Товарищества собственников жилья "Заря" являлся Вахрушев Михаил Николаевич, что сторонами не оспаривается.
Спорный договор подписан со стороны истца председателем Вахрушевым Михаилом Николаевичем, действующим на основании устава, то есть уполномоченным лицом.
Судом апелляционной инстанции не принимается во внимание довод апелляционной жалобы о том, что в материалы дела не представлен протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, выражающий волю собственников на передачу в аренду общего имущества, поскольку решение общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.
По смыслу п. 1, подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 2, 3 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом его управления в том случае если собственниками не избран иной способ управления. Между тем в данном случае в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, 3, избран способ управления - товарищество собственников жилья.
Заключая договор с товариществом, арендатор руководствовался нормами действующего законодательства, в части установление наличия полномочий арендодателя на сдачу имущества в аренду и полномочия органов товарищества на подписание соответствующего договора.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на изменение положений ст. 145 ЖК РФ не влияет на выводы суда, поскольку соответствующие полномочия товарищества на сдачу имущества в аренду предусмотрены ст. 152 ЖК РФ в действующей на дату заключения договора редакции, а вышеупомянутые изменения положений ст. 145 ЖК свидетельствует только об изменении компетенции органов товарищества.
Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 24 апреля 2013 года по делу N А50-1161/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
Н.М.САВЕЛЬЕВА
С.Н.САФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)