Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,
судей Д.В. Николаева, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Люлькиной Е.Р.
при участии:
конкурсный управляющий Кононов С.В. лично, по паспорту
от конкурсного управляющего Кононова С.В.: Косолапов А.А., представитель по доверенности от 03.05.2012
от Администрации г. Батайска: Зейналов Р.Т., представитель по доверенности от 05.12.2012., Ковалевская Ю.А., представитель по доверенности от 09.01.2013
Литовченко С.Я: лично, по паспорту.
от Бондарь А.Г., Коломийцева Ф.И., Ефремова А.В.: Невский И.А., представитель по доверенностям от 19.03.2012, 31.01.2012, 11.02.2012
от Холодных Е.Н.: Грядунова Т.И, представитель по доверенности от 24.12.2012
Речич В.Н. лично, по паспорту; Русенко В.М. лично, по паспорту; Назаренко Я.В. лично, по паспорту; Тарусова Е.Ю. лично, по паспорту; Грищенко С.Н. лично, по паспорту; Решетняк В.В. лично, по паспорту; Максименко С.С. лично, по паспорту
Шевченко Е.Ю. лично, по паспорту; Харченко С.Л. лично, по паспорту; Рассохин Е.В. лично, по паспорту; Зайцева Т.А. лично, по паспорту; Федорова Н.Н. лично, по паспорту; Ярковая О.Б. лично, по паспорту; Коваленко Т.А. лично, по паспорту
Заголовец Е.Е. лично, по паспорту; Гуринович С.М. лично, по паспорту
от Сибилева В.М.: Согомонова Г.В., представитель по доверенности от 18.06.2010
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Литовченко Светланы Ярославны
на определение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-16429/2009 об отказе в признании за должником права собственности
по заявлению конкурсного управляющего ООО "Универсал-2" Кононова Сергея Викторовича о признании за должником права собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома N 16, Северный жилой массив, г. Батайск Ростовской области, со встроенными нежилыми помещениями, литер А, с цокольным этажом литер пА, площадью застройки 634 кв. м, находящегося на земельном участке площадью 4 914 кв. м с кадастровым номером 61:46:010901:0037
к Шведенко Марии Олеговне, Коваленко Татьяне Александровне, Кокоулину Владимиру Андреевичу, Акименко Ларисе Николаевне, Гаспарян Наире Альбертовне, Волжевой Галине Анатольевне, Фоменко Сергею Александровичу, Добрыневу Александру Владимировичу, Подмогильному Сергею Григорьевичу, Зелих Евгению Анатольевичу, Башкатовой Надежде Петровне, Волковой Лилии Петровне, Бородиной Ольге Васильевне, Грищенко Светлане Николаевне, Гуринович Станиславу Михайловичу, Дробному Евгению Анатольевичу, Дунайской Светлане Алексеевне, Дурницыну Дмитрию Сергеевичу, Заголовец Лилии Васильевне, Зайцевой Татьяне Александровне, Казарьянец Гаяне Владимировне, Каманиной Лилии Дмитриевне, Карасеву Сергею Владимировичу, Катанскому Андрею Александровичу, Косовцеву Юрию Александровичу, Лебединцевой Изабелле Александровне, Мазовка Наталье Николаевне, Максименко Светлане Степановне, Махно Татьяне Павловне, Мериновой Татьяне Антоновне, Михайличенко Юрию Дмитриевичу, Мордвиненко Светлане Анатольевне, Назаренко Яне Викторовне, Пивоваровой Галине Александровне, Поздневу Александру Николаевичу, Попик Нине Николаевне, Поповой Наталье Владимировне, Пригорневу Павлу Алексеевичу, Пригорневой Наталье Анатольевне, Путилиной Елене Ильиничне, Ракову Юрию Владимировичу, Рассохину Евгению Викторовичу, Рассохину Роману Викторовичу, Речич Владимиру Николаевичу, Решетняк Валерию Викторовичу, Романовой Оксане Владимировне, Русанову Александру Петровичу, Русенко Вячеславу Михайловичу, Сапко Владимиру Владимировичу, Сибилеву Василию Михайловичу, Согуляк Юлии Сергеевне, Старостенко Оксане Александровне, Талько Александру Леонтьевичу, Талько Светлане Сергеевне, Тарусовой Елене Юрьевне, Тимошенко Евгении Александровне, Тимошенко Михаилу Евгеньевичу, Федоровой Натальи Николаевне, Филатовой Светлане Олеговне, Харченко Сергею Леонидовичу, Хачикян Роману Альфредовичу, Шевченко Евгению Юрьевичу, Шейфер Нелли Васильевне, Шинкаренко Наталье Викторовне, Ярковой Оксане Борисовне
по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Универсал-2"
принятое в составе судьи Гришко С.В.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Универсал-2" конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Роствской области с заявлением о признании за должником ООО "Универсал-2" права собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома N 16 Северный жилой массив г. Батайска Ростовской области со встроенными нежилыми помещениями литер А, с цокольным этажом литер пА, площадью застройки 634 кв. м, находящегося на земельном участке, площадью 4 914 кв. м с кадастровым номером 61:46:010901:0037.
Заявление конкурсного управляющего подано на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), согласно которому с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Конкурсный управляющий указал на то, что он обратился с заявлениями о государственной регистрации права собственности застройщика на долю в объекте незавершенного строительства, представив дубликат разрешения на строительство, договор аренды земельного участка. Государственная регистрация права 02.12.2011 приостановлена в связи с тем, что отсутствует соглашение участников долевой собственности, определяющее доли каждого участника в объекте незавершенного строительства, при условии того, что имеются вступившие в законную силу решения Батайского городского суда о признании права собственности на доли в указанном объекте за иными участниками долевой собственности - физическими лицами.
Конкурсный управляющий обратился с аналогичным иском в Батайский городской суд. Определением от 05.10.2012 Батайский городской суд прекратил производство по данному требованию управляющего со ссылкой на необходимость рассмотрения в рамках дела о несостоятельности в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Определением от 24.01.2013 суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сославшись на положении пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011, согласно которому если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Суд указал на то, что объект строительства в эксплуатацию не принят, отсутствуют сведения о соответствии объекта нормам технической документации. Лица, к которым предъявлены требования, не являются другими лицами по смыслу статьи 201.8 Закона о банкротстве, так как могут быть отнесены к участникам строительства.
Литовченко.С.Я обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила судебный акт отменить, требования управляющего удовлетворить. Конкурсный управляющий и ряд кредиторов требования жалобы поддержали. Жалоба мотивирована указанием на то, что отказ суда нарушает права иных участников строительства, имеющих к застройщику денежные требования и включенных в реестр требований кредиторов.
В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника указал, что ООО "Универсал-2" является застройщиком многоквартирного дома; решениями Батайского городского суда в отношении большей части участников долевого строительства признано право собственности на доли в объекте незавершенного строительства, таким образом, требования бывших дольщиков о передаче жилого помещения удовлетворено путем признания права собственности на доли; жилищно-строительный кооператив не создан; признание за должником права собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома необходимо для регистрации и последующей реализации инвестору, который завершит строительство дома.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.04.2011 ООО "Универсал-2" признано несостоятельным банкротом, конкурсным управляющим утвержден Кононов С.В. Объявление N 61030013095 о признании должника банкротом и введении в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 62 от 09.04.2011.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011, суд применил к банкротству ООО "Универсал-2" правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Информация о введении процедуры опубликована в газете "Коммерсантъ" от 26.11.2011.
Между ООО "Универсал-2" и ответчиками в период с 2004 по 2008 годы были заключены договоры на участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, Северный массив, 16. ООО "Универсал-2", на момент заключения договоров располагало всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами для законного осуществления строительства жилого дома, заключения и исполнения договоров на участие в строительстве многоквартирного дома, а именно: земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, был предоставлен в аренду для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома на основании постановления мэра г. Батайска N 332 от 03.02.2003, N 418 от 11.02.2003, N 4070 от 21.11.2003, N 275 от 29.01.2004; получены разрешения N 36 от 06.09.2004 и N 25 от 27.03.2006 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству (реконструкции) 17-этажного жилого дома в г. Батайске, МКР "Северный", п. 16А на срок до 31.07.2010. По условиям договоров срок окончания строительства - 3 квартал 2007 года. С октября 2008 года строительство дома приостановлено. Согласно техническому паспорту по состоянию на 30.06.2011 объекту присвоен инвентарный номер 184/16.
Как установлено судом первой инстанции, в настоящее время многоквартирный жилой дом, как законченный строительством объект не принят (65% готовности, из 17 этажей возведено 11), в эксплуатацию не введен, определение площади передаваемых помещений окончательно не произведено.
Шведенко М.О., Коваленко Т.А, Кокоулин В.А., Акименко Л.Н., Гаспарян Н.А., Волжова Г.А., Фоменко С.А., Добрынев А.В., Подмогильный С.Г., Зелих Е.А., Башкатова Н.П., Волкова Л.П., Бородина О.В., Грищенко С.Н., Гуринович С.М., Дробный Е.А., Дунайская С.А., Дурницын Д.С., Заголовец Л.В., Зайцева Т.А., Казарьянец Г.В., Каманина Л.Д., Карасев С.В., Катанский А.А., Косовцев Ю.А., Лебединцева И.А., Мазовка Н.Н., Максименко С.С., Махно Т.П., Меринова Т.А., Михайличенко Ю.Д., Мордвиненко С.А., Назаренко Я.В., Пивоварова Г.А., Позднев А.Н., Попик Н.Н., Попова Н.В., Пригорнев П.А., Пригорнева Н.А., Путилина Е.И., Раков Ю.В., Рассохин Е.В., Рассохин Р.В., Речич В.Н., Решетняк В.В., Романова О.В., Русанов А.П., Русенко В.М., Сапко В.В., Сибилев В.М., Согуляк Ю.С., Старостенко О.А., Талько А.Л., Талько С.С., Тарусова Е.Ю., Тимошенко Е.А., Тимошенко М.Е., Федорова Н.Н., Филатова С.О., Харченко С.Л., Хачикян Р.А., Шевченко Е.Ю., Шейфер Н.В., Шинкаренко Н.В., Ярковая О.Б. в соответствии с решениями Батайского городского суда являются собственниками 397320/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Конкурсный управляющий должника просит признать за застройщиком право собственности на оставшиеся 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, ответчики подпадают под определение участников долевого строительства, поскольку между ними и застройщиком имеются заключенные договоры долевого участия в строительстве; спорный многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию, право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, отсутствуют сведения, что объект соответствует проектной документации, техническим регламентам, возведен с соблюдением строительных норм и правил, в связи с чем, отсутствуют основания для заявления.
Коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (статьи 201.1 - 201.15) определяют особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Такие особенности также применяются к организациям, использующим различные способы привлечения средств граждан, в том числе не предусмотренные Законом о долевом строительстве (заключение предварительных договоров, договоров инвестирования, внесение вкладов в уставные капиталы и фонды застройщиков, выдача векселей и др.).
Так, по правилам пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
При этом в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей настоящего параграфа используются следующие понятия: лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Статья 201.8 Закона о банкротстве устанавливает, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (подпункт 1 пункт 1).
Таким образом, на основании данной нормы застройщик, в том числе, представляемый конкурсным управляющим, может обратиться с соответствующим требованием в рамках дела о банкротстве к другим лицам, к числу которых не относятся участники строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Абзац 2 пункта 11 названного постановления Пленума содержит специальную оговорку о том, что указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
При неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
С учетом приведенных норм, поскольку за ответчиками признано право собственности на доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, они относятся к числу других лиц, к которым застройщик вправе предъявить требования в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Вместе с тем, ошибочные выводы суда первой инстанции не повлекли принятие неправильного судебного акта, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены судебного акта (часть 3 статьи 270 АПК РФ).
В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона.
В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Законом о банкротстве предусмотрено два способа удовлетворения неденежных требований участников строительства о передаче жилых помещений: передача объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (статья 201.10 Закона о банкротстве); передача им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию (статья 201.11 Закона о банкротстве).
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на введенное в эксплуатацию недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Однако для передачи права на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подпункт 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, статья 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Доли участников строительства, принадлежащие им на праве собственности (зарегистрированном праве), не могут быть зарегистрированы за должником и, следовательно, не могут быть переданы должником участникам строительства - собственникам своих долей. Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства за участником строительства исключает признание права собственности на эту же долю за должником - застройщиком, что, в свою очередь, исключает возможность включения этой доли в конкурсную массу. Следовательно, должник не может распорядиться имуществом, не вошедшим в конкурсную массу.
Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.
Пункт 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусматривает, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, поименованных в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в частности, принадлежность объекта незавершенного строительства на праве собственности застройщику.
Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (пункт 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
Порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов, возникших в условиях банкротства застройщика, определен статьями 110 - 123 ЖК РФ и пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома. Это значит, что жилищно-строительному кооперативу предстоит выступать в роли нового застройщика, но уже в том значении, которое придает этому понятию ГрК РФ (пункт 16 статьи 1).
При этом, жилищно-строительный кооператив, которому впоследствии будут переданы права застройщика, может быть создан как конкурсным управляющим, так и по инициативе самих участников строительства.
В создании такого кооператива могут участвовать не только конкурсные кредиторы - участники строительства, но и иные лица, кредиторами должника не являющиеся. Данное обстоятельство не является препятствием для передачи должником прав застройщика подобному кооперативу, поскольку норма пункта 9 статьи 201.10 Закона о банкротстве допускает участие таких лиц в создании кооператива в том случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Доводы управляющего о том, что такой кооператив не может быть создан с участием граждан-сособственников отклоняются судом апелляционной инстанции, как несоответствующие целям и задачам применения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Как следует из материалов дела, жилищно-строительный кооператив для завершения строительства многоквартирного жилого дома N 16 Северный жилой массив г. Батайска Ростовской области со встроенными нежилыми помещениями литер А, с цокольным этажом литер "пА", площадью застройки 634 кв. м, создан не был.
Настоящие требования заявлены конкурсным управляющим должника не в связи с необходимостью оформления прав застройщика на спорный объект для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (передачи дома из собственности должника бывшим дольщикам или вновь созданному жилищно-строительному кооперативу), а для включения имущества в конкурсную массу должника и последующей реализации по общим нормам Закона о банкротстве, что противоречит целям норм о банкротстве застройщиков.
Согласно пункту 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур банкротства арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом, обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Законодатель, принимая Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", фактически предпринял попытку обеспечить равенство прав дольщиков в случае банкротства организации - застройщика.
Указанным Законом обеспечивается защита интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор инвестирования (соинвестирования) строительства, заключение иных сделок), а также независимо от характера требований граждан, участников строительства (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).
В случае реализации доли в праве собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по конкурсу, не в соответствии с порядком установленным ст. 201.10, 201.11 ФЗ "О несостоятельности", равенство прав дольщиков не будет обеспечено со стороны государства в лице арбитражного суда, поскольку, исходя из общего смысла Закона о банкротстве, все процедуры банкротства осуществляются под контролем арбитражного суда.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в настоящий момент основанием требований управляющего не является ст. 201.10 Федерального Закона, требования конкурсного управляющего ООО "Универсал-2" о признании за должником права собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома N 16 Северный жилой массив г. Батайска Ростовской области со встроенными нежилыми помещениями литер А, с цокольным этажом литер пА, площадью застройки 634 кв. м, находящегося на земельном участке, площадью 4 914 кв. м с кадастровым номером 61:46:010901:0037, не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-16429/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.ШИМБАРЕВА
Судьи
Д.В.НИКОЛАЕВ
Н.В.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.04.2013 N 15АП-2036/2013 ПО ДЕЛУ N А53-16429/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2013 г. N 15АП-2036/2013
Дело N А53-16429/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,
судей Д.В. Николаева, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Люлькиной Е.Р.
при участии:
конкурсный управляющий Кононов С.В. лично, по паспорту
от конкурсного управляющего Кононова С.В.: Косолапов А.А., представитель по доверенности от 03.05.2012
от Администрации г. Батайска: Зейналов Р.Т., представитель по доверенности от 05.12.2012., Ковалевская Ю.А., представитель по доверенности от 09.01.2013
Литовченко С.Я: лично, по паспорту.
от Бондарь А.Г., Коломийцева Ф.И., Ефремова А.В.: Невский И.А., представитель по доверенностям от 19.03.2012, 31.01.2012, 11.02.2012
от Холодных Е.Н.: Грядунова Т.И, представитель по доверенности от 24.12.2012
Речич В.Н. лично, по паспорту; Русенко В.М. лично, по паспорту; Назаренко Я.В. лично, по паспорту; Тарусова Е.Ю. лично, по паспорту; Грищенко С.Н. лично, по паспорту; Решетняк В.В. лично, по паспорту; Максименко С.С. лично, по паспорту
Шевченко Е.Ю. лично, по паспорту; Харченко С.Л. лично, по паспорту; Рассохин Е.В. лично, по паспорту; Зайцева Т.А. лично, по паспорту; Федорова Н.Н. лично, по паспорту; Ярковая О.Б. лично, по паспорту; Коваленко Т.А. лично, по паспорту
Заголовец Е.Е. лично, по паспорту; Гуринович С.М. лично, по паспорту
от Сибилева В.М.: Согомонова Г.В., представитель по доверенности от 18.06.2010
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Литовченко Светланы Ярославны
на определение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-16429/2009 об отказе в признании за должником права собственности
по заявлению конкурсного управляющего ООО "Универсал-2" Кононова Сергея Викторовича о признании за должником права собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома N 16, Северный жилой массив, г. Батайск Ростовской области, со встроенными нежилыми помещениями, литер А, с цокольным этажом литер пА, площадью застройки 634 кв. м, находящегося на земельном участке площадью 4 914 кв. м с кадастровым номером 61:46:010901:0037
к Шведенко Марии Олеговне, Коваленко Татьяне Александровне, Кокоулину Владимиру Андреевичу, Акименко Ларисе Николаевне, Гаспарян Наире Альбертовне, Волжевой Галине Анатольевне, Фоменко Сергею Александровичу, Добрыневу Александру Владимировичу, Подмогильному Сергею Григорьевичу, Зелих Евгению Анатольевичу, Башкатовой Надежде Петровне, Волковой Лилии Петровне, Бородиной Ольге Васильевне, Грищенко Светлане Николаевне, Гуринович Станиславу Михайловичу, Дробному Евгению Анатольевичу, Дунайской Светлане Алексеевне, Дурницыну Дмитрию Сергеевичу, Заголовец Лилии Васильевне, Зайцевой Татьяне Александровне, Казарьянец Гаяне Владимировне, Каманиной Лилии Дмитриевне, Карасеву Сергею Владимировичу, Катанскому Андрею Александровичу, Косовцеву Юрию Александровичу, Лебединцевой Изабелле Александровне, Мазовка Наталье Николаевне, Максименко Светлане Степановне, Махно Татьяне Павловне, Мериновой Татьяне Антоновне, Михайличенко Юрию Дмитриевичу, Мордвиненко Светлане Анатольевне, Назаренко Яне Викторовне, Пивоваровой Галине Александровне, Поздневу Александру Николаевичу, Попик Нине Николаевне, Поповой Наталье Владимировне, Пригорневу Павлу Алексеевичу, Пригорневой Наталье Анатольевне, Путилиной Елене Ильиничне, Ракову Юрию Владимировичу, Рассохину Евгению Викторовичу, Рассохину Роману Викторовичу, Речич Владимиру Николаевичу, Решетняк Валерию Викторовичу, Романовой Оксане Владимировне, Русанову Александру Петровичу, Русенко Вячеславу Михайловичу, Сапко Владимиру Владимировичу, Сибилеву Василию Михайловичу, Согуляк Юлии Сергеевне, Старостенко Оксане Александровне, Талько Александру Леонтьевичу, Талько Светлане Сергеевне, Тарусовой Елене Юрьевне, Тимошенко Евгении Александровне, Тимошенко Михаилу Евгеньевичу, Федоровой Натальи Николаевне, Филатовой Светлане Олеговне, Харченко Сергею Леонидовичу, Хачикян Роману Альфредовичу, Шевченко Евгению Юрьевичу, Шейфер Нелли Васильевне, Шинкаренко Наталье Викторовне, Ярковой Оксане Борисовне
по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Универсал-2"
принятое в составе судьи Гришко С.В.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Универсал-2" конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Роствской области с заявлением о признании за должником ООО "Универсал-2" права собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома N 16 Северный жилой массив г. Батайска Ростовской области со встроенными нежилыми помещениями литер А, с цокольным этажом литер пА, площадью застройки 634 кв. м, находящегося на земельном участке, площадью 4 914 кв. м с кадастровым номером 61:46:010901:0037.
Заявление конкурсного управляющего подано на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), согласно которому с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Конкурсный управляющий указал на то, что он обратился с заявлениями о государственной регистрации права собственности застройщика на долю в объекте незавершенного строительства, представив дубликат разрешения на строительство, договор аренды земельного участка. Государственная регистрация права 02.12.2011 приостановлена в связи с тем, что отсутствует соглашение участников долевой собственности, определяющее доли каждого участника в объекте незавершенного строительства, при условии того, что имеются вступившие в законную силу решения Батайского городского суда о признании права собственности на доли в указанном объекте за иными участниками долевой собственности - физическими лицами.
Конкурсный управляющий обратился с аналогичным иском в Батайский городской суд. Определением от 05.10.2012 Батайский городской суд прекратил производство по данному требованию управляющего со ссылкой на необходимость рассмотрения в рамках дела о несостоятельности в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Определением от 24.01.2013 суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сославшись на положении пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011, согласно которому если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Суд указал на то, что объект строительства в эксплуатацию не принят, отсутствуют сведения о соответствии объекта нормам технической документации. Лица, к которым предъявлены требования, не являются другими лицами по смыслу статьи 201.8 Закона о банкротстве, так как могут быть отнесены к участникам строительства.
Литовченко.С.Я обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила судебный акт отменить, требования управляющего удовлетворить. Конкурсный управляющий и ряд кредиторов требования жалобы поддержали. Жалоба мотивирована указанием на то, что отказ суда нарушает права иных участников строительства, имеющих к застройщику денежные требования и включенных в реестр требований кредиторов.
В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника указал, что ООО "Универсал-2" является застройщиком многоквартирного дома; решениями Батайского городского суда в отношении большей части участников долевого строительства признано право собственности на доли в объекте незавершенного строительства, таким образом, требования бывших дольщиков о передаче жилого помещения удовлетворено путем признания права собственности на доли; жилищно-строительный кооператив не создан; признание за должником права собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома необходимо для регистрации и последующей реализации инвестору, который завершит строительство дома.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.04.2011 ООО "Универсал-2" признано несостоятельным банкротом, конкурсным управляющим утвержден Кононов С.В. Объявление N 61030013095 о признании должника банкротом и введении в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 62 от 09.04.2011.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011, суд применил к банкротству ООО "Универсал-2" правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Информация о введении процедуры опубликована в газете "Коммерсантъ" от 26.11.2011.
Между ООО "Универсал-2" и ответчиками в период с 2004 по 2008 годы были заключены договоры на участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, Северный массив, 16. ООО "Универсал-2", на момент заключения договоров располагало всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами для законного осуществления строительства жилого дома, заключения и исполнения договоров на участие в строительстве многоквартирного дома, а именно: земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, был предоставлен в аренду для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома на основании постановления мэра г. Батайска N 332 от 03.02.2003, N 418 от 11.02.2003, N 4070 от 21.11.2003, N 275 от 29.01.2004; получены разрешения N 36 от 06.09.2004 и N 25 от 27.03.2006 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству (реконструкции) 17-этажного жилого дома в г. Батайске, МКР "Северный", п. 16А на срок до 31.07.2010. По условиям договоров срок окончания строительства - 3 квартал 2007 года. С октября 2008 года строительство дома приостановлено. Согласно техническому паспорту по состоянию на 30.06.2011 объекту присвоен инвентарный номер 184/16.
Как установлено судом первой инстанции, в настоящее время многоквартирный жилой дом, как законченный строительством объект не принят (65% готовности, из 17 этажей возведено 11), в эксплуатацию не введен, определение площади передаваемых помещений окончательно не произведено.
Шведенко М.О., Коваленко Т.А, Кокоулин В.А., Акименко Л.Н., Гаспарян Н.А., Волжова Г.А., Фоменко С.А., Добрынев А.В., Подмогильный С.Г., Зелих Е.А., Башкатова Н.П., Волкова Л.П., Бородина О.В., Грищенко С.Н., Гуринович С.М., Дробный Е.А., Дунайская С.А., Дурницын Д.С., Заголовец Л.В., Зайцева Т.А., Казарьянец Г.В., Каманина Л.Д., Карасев С.В., Катанский А.А., Косовцев Ю.А., Лебединцева И.А., Мазовка Н.Н., Максименко С.С., Махно Т.П., Меринова Т.А., Михайличенко Ю.Д., Мордвиненко С.А., Назаренко Я.В., Пивоварова Г.А., Позднев А.Н., Попик Н.Н., Попова Н.В., Пригорнев П.А., Пригорнева Н.А., Путилина Е.И., Раков Ю.В., Рассохин Е.В., Рассохин Р.В., Речич В.Н., Решетняк В.В., Романова О.В., Русанов А.П., Русенко В.М., Сапко В.В., Сибилев В.М., Согуляк Ю.С., Старостенко О.А., Талько А.Л., Талько С.С., Тарусова Е.Ю., Тимошенко Е.А., Тимошенко М.Е., Федорова Н.Н., Филатова С.О., Харченко С.Л., Хачикян Р.А., Шевченко Е.Ю., Шейфер Н.В., Шинкаренко Н.В., Ярковая О.Б. в соответствии с решениями Батайского городского суда являются собственниками 397320/794580 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Конкурсный управляющий должника просит признать за застройщиком право собственности на оставшиеся 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, ответчики подпадают под определение участников долевого строительства, поскольку между ними и застройщиком имеются заключенные договоры долевого участия в строительстве; спорный многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию, право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, отсутствуют сведения, что объект соответствует проектной документации, техническим регламентам, возведен с соблюдением строительных норм и правил, в связи с чем, отсутствуют основания для заявления.
Коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (статьи 201.1 - 201.15) определяют особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Такие особенности также применяются к организациям, использующим различные способы привлечения средств граждан, в том числе не предусмотренные Законом о долевом строительстве (заключение предварительных договоров, договоров инвестирования, внесение вкладов в уставные капиталы и фонды застройщиков, выдача векселей и др.).
Так, по правилам пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
При этом в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей настоящего параграфа используются следующие понятия: лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Статья 201.8 Закона о банкротстве устанавливает, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (подпункт 1 пункт 1).
Таким образом, на основании данной нормы застройщик, в том числе, представляемый конкурсным управляющим, может обратиться с соответствующим требованием в рамках дела о банкротстве к другим лицам, к числу которых не относятся участники строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
В абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Абзац 2 пункта 11 названного постановления Пленума содержит специальную оговорку о том, что указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.
При неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
С учетом приведенных норм, поскольку за ответчиками признано право собственности на доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, они относятся к числу других лиц, к которым застройщик вправе предъявить требования в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Вместе с тем, ошибочные выводы суда первой инстанции не повлекли принятие неправильного судебного акта, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены судебного акта (часть 3 статьи 270 АПК РФ).
В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона.
В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Законом о банкротстве предусмотрено два способа удовлетворения неденежных требований участников строительства о передаче жилых помещений: передача объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (статья 201.10 Закона о банкротстве); передача им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию (статья 201.11 Закона о банкротстве).
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на введенное в эксплуатацию недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Однако для передачи права на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подпункт 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, статья 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Доли участников строительства, принадлежащие им на праве собственности (зарегистрированном праве), не могут быть зарегистрированы за должником и, следовательно, не могут быть переданы должником участникам строительства - собственникам своих долей. Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства за участником строительства исключает признание права собственности на эту же долю за должником - застройщиком, что, в свою очередь, исключает возможность включения этой доли в конкурсную массу. Следовательно, должник не может распорядиться имуществом, не вошедшим в конкурсную массу.
Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.
Пункт 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусматривает, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, поименованных в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в частности, принадлежность объекта незавершенного строительства на праве собственности застройщику.
Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (пункт 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
Порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов, возникших в условиях банкротства застройщика, определен статьями 110 - 123 ЖК РФ и пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома. Это значит, что жилищно-строительному кооперативу предстоит выступать в роли нового застройщика, но уже в том значении, которое придает этому понятию ГрК РФ (пункт 16 статьи 1).
При этом, жилищно-строительный кооператив, которому впоследствии будут переданы права застройщика, может быть создан как конкурсным управляющим, так и по инициативе самих участников строительства.
В создании такого кооператива могут участвовать не только конкурсные кредиторы - участники строительства, но и иные лица, кредиторами должника не являющиеся. Данное обстоятельство не является препятствием для передачи должником прав застройщика подобному кооперативу, поскольку норма пункта 9 статьи 201.10 Закона о банкротстве допускает участие таких лиц в создании кооператива в том случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Доводы управляющего о том, что такой кооператив не может быть создан с участием граждан-сособственников отклоняются судом апелляционной инстанции, как несоответствующие целям и задачам применения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Как следует из материалов дела, жилищно-строительный кооператив для завершения строительства многоквартирного жилого дома N 16 Северный жилой массив г. Батайска Ростовской области со встроенными нежилыми помещениями литер А, с цокольным этажом литер "пА", площадью застройки 634 кв. м, создан не был.
Настоящие требования заявлены конкурсным управляющим должника не в связи с необходимостью оформления прав застройщика на спорный объект для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (передачи дома из собственности должника бывшим дольщикам или вновь созданному жилищно-строительному кооперативу), а для включения имущества в конкурсную массу должника и последующей реализации по общим нормам Закона о банкротстве, что противоречит целям норм о банкротстве застройщиков.
Согласно пункту 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур банкротства арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом, обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Законодатель, принимая Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", фактически предпринял попытку обеспечить равенство прав дольщиков в случае банкротства организации - застройщика.
Указанным Законом обеспечивается защита интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор инвестирования (соинвестирования) строительства, заключение иных сделок), а также независимо от характера требований граждан, участников строительства (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).
В случае реализации доли в праве собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по конкурсу, не в соответствии с порядком установленным ст. 201.10, 201.11 ФЗ "О несостоятельности", равенство прав дольщиков не будет обеспечено со стороны государства в лице арбитражного суда, поскольку, исходя из общего смысла Закона о банкротстве, все процедуры банкротства осуществляются под контролем арбитражного суда.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в настоящий момент основанием требований управляющего не является ст. 201.10 Федерального Закона, требования конкурсного управляющего ООО "Универсал-2" о признании за должником права собственности на 397260/794580 доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома N 16 Северный жилой массив г. Батайска Ростовской области со встроенными нежилыми помещениями литер А, с цокольным этажом литер пА, площадью застройки 634 кв. м, находящегося на земельном участке, площадью 4 914 кв. м с кадастровым номером 61:46:010901:0037, не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-16429/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.ШИМБАРЕВА
Судьи
Д.В.НИКОЛАЕВ
Н.В.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)