Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Умнова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Акининой О.А.
судей Сафоновой Л.А., Евдокименко А.А.
при секретаре П.
Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к ООО "Шард", ООО "Волгаспецстрой", М.Е.Л. о признании права собственности на объект недвижимого имущества, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе представителя М.Е.Л. - К. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 05 марта 2013 года,
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя М.Е.Л. - К., действующей на основании доверенности, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя Д. - М.А., действующего на основании доверенности, и представителя ООО "Шард"- М.Д., действующего на основании доверенности, судебная коллегия
установила:
Д. обратился с иском с учетом уточнений к ООО "Шард", ООО "Волгаспецстрой", М.Е.Л., в котором просил суд признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать недействительной сделкой договор участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Шард" и М.Е.Л., аннулировать государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Шард" и М.Е.Л., а также государственную регистрацию ипотеки.
Заявленные требования мотивировал следующим. В 2008 году истец принял участие в инвестировании долевого строительства квартиры, расположенной в 16-этажном многоквартирном жилом доме, секция 1/3 в <адрес>.
Застройщиком указанного дома является ООО "Шард", которому ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самара выдано разрешение на строительство. Также, ООО "Шард" является арендатором земельного участка, отведенного под строительство дома на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.
С целью строительства многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Шард" и ООО "Волгаспецстрой" был заключен инвестиционный договор, в соответствии с п. 2.1 которого, предметом настоящего договора является финансирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями продажной площадью 9 530,54 кв. м, по <адрес>, на земельном участке, указанном в п. 2.5 настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Волгаспецстрой" и ЖСК "Военный городок" заключили договор соинвестирования, в соответствии с п. 1.4 которого основной инвестор (ООО "Волгаспецстрой") принимает денежные средства, полученные соинвестором (ЖСК "Военный городок") от пайщиков по договорам паенакопления и направляет на финансирование строительства жилого дома по адресу: <адрес>, N, как финансирование от третьих лиц согласно инвестиционному договору, заключенному между ООО "Шард" (Застройщик) и ООО "Волгаспецстрой" (Инвестор) в размере 6024,98 кв. м жилой площади.
ДД.ММ.ГГГГ истцом заключен инвестиционный договор N с ООО "Самарагорстрой". Согласно данному договору истец инвестировал капитальные вложения в виде собственных денежных средств в строительство квартиры в 7-ми секционном доме переменной этажности в границах <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ истцом заключено соглашение о расторжении к инвестиционному договору N от ДД.ММ.ГГГГ Согласно соглашению о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ инвестиционный договор N от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, денежные средства, внесенные по инвестиционному договору переводятся в счет договора паенакопления N от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор паенакопления N с ООО "Волгаспецстрой", действующим в интересах ЖСК "Военный городок". Согласно договору паенакопления N от ДД.ММ.ГГГГ передаче истцу подлежит спорное жилое помещение.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Шард" завершило строительство жилого дома и ему присвоен адрес: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Шард" и М.Е.Л. заключен договор участия в долевом строительстве N, по которому создана видимость получения М.Е.Л. прав участника долевого строительства относительно спорного объекта недвижимости.
Д. считает, что указанные выше договоры являются основанием считать его инвестором строительства, который имеет право владения, пользования и распоряжения объектом капитальных вложений.
Решением Промышленного районного суда г. Самары от 05 марта 2013 года постановлено:
"Исковые требования Д. - удовлетворить.
Признать за Д. право собственности объект недвижимого имущества - жилое помещение - квартиру общей площадью 52,7 кв. м, жилой площадью 20,2 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.
Признать недействительным договор участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Шард" и М.Е.Л.
Погасить запись N от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Шард" и М.Е.Л.
Погасить запись N от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации ипотеки в силу закона в отношении договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Шард" и М.Е.Л."
В апелляционной жалобе представитель М.Е.Л. - К. просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д. в полном объеме. При этом указали следующее.
Отказывая истцу в иске к ООО "Шард" и признавая надлежащим ответчиком по делу ООО "Волгаспецстрой", суд не учел того факта, что ООО "Волгаспецстрой" согласно решению Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Исходя из п. 1 ст. 33 АПК РФ суд должен был в соответствии с ч. 1 ст. 220 ГПК РФ прекратить производство по делу по иску Д. к ООО "Волгаспецстрой" о признании права собственности, поскольку дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства, разъяснив истцу право на обращение в Арбитражный суд Самарской области в порядке рассмотрения дела о банкротстве ООО "Волгаспецстрой".
Отказывая истцу в иске в ООО "Шард" и признавая надлежащим ответчиком по делу ООО "Волгаспецстрой", суд, тем не менее, устанавливает в решении, что из договора паенакопления, заключенного истцом с ЖСК "Военный городок" не следует напрямую обязанности ООО "Волгаспецстрой" по передаче истцу жилого помещения, так как в п. 1.2 договора паенакопления не указано какое именно лицо обязано осуществить такую передачу, а сторона ЖСК "Военный городок" не имело право на осуществление такой передачи.
Несмотря на то, что судом не усматривается обязанности ООО "Волгаспецстрой" по передаче жилого помещения истцу, несмотря на то, что предприятие является банкротом и все требования к нему должен рассматривать Арбитражный суд, суд вынес решение в пользу истца и тем самым лишил М.Е.Л. квартиры.
Кроме того, признавая за Д. право собственности на спорную квартиру, суд пришел к выводу, что М.Е.Л. договор долевого участия в долевом строительстве с ООО "Шард" был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора между Д. и ООО "Шард". Однако, договора между истцом и ООО "Шард" никогда не заключалось, истец имел правоотношения только ООО "Самарагорстрой", ООО "Волгаспецстрой" и ЖСК "Военный городок".
М.Е.Л. своевременно обратилась в Министерство строительства Самарской области и вошла в сформированный Министерством список лиц, с которыми ООО "Шард" было предложено переоформить договоры долевого участия. Предварительный договор купли-продажи квартиры N и все документы к нему вначале прошли юридическую экспертизу в Министерстве строительства и в ООО "Шард" и никаких сомнений и претензий не вызвали.
Ответчик указала, что как усматривается из позиции одного из соответчиком по делу - ООО "Шард" - оно действительно заключало с ООО "Волгаспецстрой" инвестиционный договор ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО "Волгаспецстрой" от собственного имени и по согласованию с ООО "Шард" привлекает третьих лиц для финансирования строительства, при этом квартиры, подлежащие передаче инвестору, подлежат передаче после ввода объекта в эксплуатацию. Исходя из смысла пункта 5.2.3 инвестиционного договора ООО "Волгаспецстрой" обязалось осуществить за свой счет строительство жилого дома и после ввода дома в эксплуатацию должно было получить в собственность определенную часть помещений дома. "Волгаспецстрой" не закончило строительство, бросило объект на начальной стадии строительства, успев продать.
Стороны в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. О явке извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки в заседание судебной коллегии не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, ими выданы доверенности на представление их интересов в суде. В связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.
Представитель ответчика М.Е.Л. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение, которым отказать Д. в удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Шард" возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
<...>
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, поскольку оно вынесено с нарушением норм материального права.
Материалами дела установлено следующее.
Первоначально ДД.ММ.ГГГГ М.Е.Л. заключила с ООО "Волгаспецстрой" предварительный договор купли-продажи квартиры и договор N беспроцентного денежного займа, согласно которому приобрела права на квартиру N (строительный) на 3-ем этаже в строящемся жилом доме секции N по <адрес> (л.д. 120 - 127). Полностью оплатила свою квартиру суммой <данные изъяты> рублей (л.д. 128). Данные договора были заключены М.Е.Л. с ООО "Волгаспецстрой" значительно раньше заключения первоначальных договоров истца. М.Е.Л. намеревалась строить жилье именно в спорном жилом доме.
В дальнейшем М.Е.Л. с ООО "Волгаспецстрой" ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение N о новации обязательства (л.д. 129 - 130), согласно которому денежное обязательство прекращается по обоюдному согласию сторон, данное обязательство заменяется на обязательство по заключению с должником договора купли-продажи квартиры N в спорном жилом доме.
Истцом только ДД.ММ.ГГГГ году заключен инвестиционный договор N с ООО "Самарагорстрой". Согласно данному договору истец инвестировал капитальные вложения в виде собственных денежных средств в строительство квартир и в 7-ми секционном доме переменной этажности в границах <адрес> (л.д. 31 - 40).
То есть, первоначальный договор на строительство жилья, по которому истцом была произведена оплата, был заключен им с другой организацией ООО "Самарагорстрой", на другой жилой дом, находящийся в другом районе г. Самары, и заключен значительно позже, чем ответчиком М.Е.Л. (почти на 2 года). Оплата истцом по договору произведена ООО "Самарагорстрой" за иное строящееся жилое помещение, чем заявленное в исковом заявлении (л.д. 41).
ДД.ММ.ГГГГ истцом заключено соглашение о расторжении к инвестиционному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому инвестиционный договор N от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, денежные средства, внесенные по инвестиционному договору переведены в счет договора паенакопления N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42).
ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор паенакопления N с ООО "Волгаспецстрой", действующим в интересах ЖСК "Военный городок" (л.д. 43 - 47). Согласно условий договора, его предметом является деятельность кооператива по объединению денежных паев членов кооператива с целью финансирования строительства жилого дома и передача в собственность участнику, оплатившему пай в полном объеме, жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>, строительный N.
Согласно ст. 110 ЖК РФ, в редакции действовавшей на момент заключения рассматриваемого договора, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Согласно ст. 124 ЖК РФ, в редакции действовавшей на момент заключения рассматриваемого договора, гражданину, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Сведений о предоставлении жилья истцу на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива не имеется.
В соответствии с п. 3.1 договора паенакопления N, предварительный паевой взнос в сумме <данные изъяты> руб. вносится в кооператив до ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3.3 предусмотрено, что последующие паевые и членские взносы вносятся согласно срочным обязательствам. Пункт 3.5 предусматривает, что окончательный пай определяется в соответствии с п. 1.5.3 договора, то есть после ввода объекта в эксплуатацию и расходов по оформлению техпаспорта на жилое помещение, учету его в предприятиях техучета и инвентаризации. Условия данного договора не содержат сведений о том, что оплата паенакопления производится за счет перевода денег по соглашению о расторжении к инвестиционному договору N от ДД.ММ.ГГГГ.
Истцом в подтверждение оплаты стоимости квартиры представлены справки ООО "Самарагорстрой" об оплате 51 кв. м квартиры по <адрес> в сумме <данные изъяты> руб. (л.д. 50), так же справка ООО "Самарагорстрой" о перезачтении данной денежной суммы (л.д. 51), справка ООО"Волгаспецстрой" об оплате по договору паенакопления N стоимости 56,5 кв. м от стоимости квартиры по адресу: п. <адрес>.
Судебная коллегия полагает, что данные доказательства не отвечают требованиям допустимости.
Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Истцом не представлено платежных документов, подтверждающих оплату строящегося жилья и зачет ранее оплаченных денежных сумм за иное жилье в счет паенакопления на спорную квартиру.
Согласно п. 59 Постановления Пленума ВС РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Достоверных доказательств, подтверждающих возникновение у истца соответствующего права собственности на спорную квартиру, стороной истца не представлено. В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Волгаспецстрой" и ООО "Шард" заключен инвестиционный договор. Согласно п. 2.1 указанного договора, его предметом является финансирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями продажной площадью 9 530,54 кв. м, по <адрес>, на земельном участке, указанном в п. 2.5 договора. В соответствии с п. 5.2 договора на ООО "Волгаспецстрой" были возложены обязанности финансирования строительства объекта, осуществление функций заказчика строительства, финансирования строительства (в том числе получение технических условий, финансирование необходимых изысканий и т.д.) В соответствии с п. 2.3 договора Инвестор (ООО "Волгаспецстрой") от собственного имени и по согласованию с Застройщиком привлекает третьих лиц для финансирования Объекта на условиях и правах, не противоречащих настоящему договору и действующему законодательству.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Волгаспецстрой" и ЖСК "Военный городок" был заключен договор соинвестирования. Как следует из п. 1.1 договора, его предметом является передача соинвестором (ЖСК "Военный городок") основному инвестору (ООО "Волгаспецстрой") денежных средств, полученных от пайщиков по договорам паенакопления для финансирования строительства жилого дома по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Волгаспецстрой" согласно решению Арбитражного суда Самарской области признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии со ст. 129 ГК РФ и Законом Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области" Министерством строительства и архитектуры Самарской области было принято решение о передаче Объекта (строящегося жилого дома по <адрес> <...>) для окончания строительства в ООО "Шард".
Согласно Протоколов заседания межведомственной комиссии по урегулированию вопросов долевого строительства на территории Самарской области при Губернаторе Самарской области под председательством вице-губернатора Самарской области - руководителя аппарата Правительства Самарской области Б. от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Шард" было поручено достроить и сдать жилой дом в эксплуатацию.
Также, указанными Протоколами ООО "Шард" было поручено осуществить заключение договоров долевого участия с дольщиками, заключившим договоры с ООО "Волгаспецстрой" и передать им в установленном порядке жилые помещения после ввода дома в эксплуатацию.
Таким образом, фактически после передачи Объекта от ООО "Волгаспецстрой" в ведение ООО "Шард" обязанности по перезаключению договоров и передаче квартир перешли к ООО "Шард".
М.Е.Л. своевременно обратилась в Министерство строительства Самарской области и вошла в сформированный Министерством список лиц, с которыми ООО "Шард" было предложено переоформить договоры долевого участия. Предварительный договор купли-продажи квартиры N и все документы к нему вначале прошли юридическую экспертизу в Министерстве строительства и в ООО "Шард" и никаких сомнений и претензий не вызвали.
М.Е.Л. обратилась в ООО "Шард" с ранее заключенными договорами и выяснилось, что квартира, которую она оплатила еще в 2006 году - N на 3-ем этаже в секции N - уже была решением Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ закреплена за ФИО1. В связи с этим представители "Шард" предложили ей взамен ее квартиры N на 3-ем этаже в секции 1\\7 заключить договор на другую квартиру, находящуюся в том же доме, но в секции 1/3 - N, которая находилась на 14-ом этаже. Поскольку ООО "Шард" гарантировало ей, что квартира N свободна от притязаний 3-их лиц, она согласилась на замену объекта, еще доплатив в кассу ООО "Шард" <данные изъяты> рублей (квитанция к п.к.о. N от ДД.ММ.ГГГГ).
В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ М.Е.Л. с ООО "Шард" был заключен договор N уступки прав требования (л.д. 82 - 83), согласно которого она переуступила ООО "Шард" права и требования по предварительному договору (с учетом всех соглашений к нему) по финансированию строительства жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ между М.Е.Л. и ООО "Шард" был заключен договор участия в долевом строительстве на квартиру N на 14-ом этаже в секции 1/3 (л.д. 100 - 105).
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация данного договора участия в долевом строительстве.
В этот же день ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о зачете взаимных требований N (л.д. 84).
Таким образом, подтверждается факта оплаты ответчиком М.Е.Л. стоимости участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на отсутствие в деле надлежащим образом оформленного платежного документа указанное обстоятельство подтверждается совокупностью следующих фактов достоверно установленных судом первой инстанции: 1) фактом включения М.Е.Л. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в соответствующие списки дольщиков, при этом Министерством проводилась правовая экспертиза соответствующих документов представленных М.Е.Л.; 2) фактом заключения ответчиками - М.Е.Л. и ООО "Шард" договора N уступки прав требования, согласно которого она переуступила ООО "Шард" права и требования по предварительному договору (с учетом всех соглашений к нему) по финансированию строительства жилого дома, согласно пункта 3.2 которого М.Е.Л. передала ООО "Шард" до подписания указанного договора все документы связанные с отчуждаемым правом.; 3) ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о зачете взаимных требований N (л.д. 84). Поскольку в данном случае М.Е.Л. является в отношении ООО "Шард" потребителем, в смысле определенном преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей", факт не оформления надлежащим образом платежных документов выдаваемых потребителю в подтверждение факта оплаты не может являться основанием для ущемления прав потребителя.
Исходя из ст. 1, ч. ч. 1 и 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (письмо Верховного суда РФ от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13).
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство, при этом, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, из содержания указанных правовых норм в их системной взаимосвязи и указанных разъяснений Верховного суда РФ следует, что к отношениям вытекающим из договора паенакопления, предметом которого является передача жилого помещения в многоквартирном жилом доме, после ввода его в эксплуатацию, заключенному после 1 апреля 2005 года применяются правила установленные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следовательно, застройщик и участник долевого строительства вправе заключить договор об уступке участником долевого строительства прав по договору паенакопления, после чего заключить договор участия в долевом строительстве предметом которого является право на получение иного жилого помещения в соответствующем многоквартирном доме, а также заключить соглашение о прекращении обязательств по передаче денежных средств друг другу, по указанным договорам, взаимозачетом.
Договор участия в долевом строительстве на квартиру N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между М.Е.Л. и ООО "Шард" зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор между истцом и ООО "Шард" не заключался, истец имел правоотношения только ООО "Самарагорстрой", ООО "Волгаспецстрой" и ЖСК "Военный городок".
ООО "Шард" заключало с ООО "Волгаспецстрой" инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым инвестору (ООО "Волгаспецстрой") подлежит передача 8330,54 метров продажной площади объекта, при этом квартиры, подлежащие передаче инвестору, подлежат передаче после ввода объекта в эксплуатацию. ООО "Шард" не получило денежных средств, вырученных ООО "Волгаспецстрой" от реализации квартир, ООО "Волгаспецстрой" не выполнила свои договорные обязанности, касающихся постройки жилых домов по <адрес>, что подтверждается постановлением Одиннадцатого Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92 - 98). ООО "Волгаспецстрой" не закончило строительство жилых домов, прекратив строительство на начальной стадии.
Из договора паенакопления, заключенного истцом с ЖСК "Военный городок", не следует обязанность ООО "Волгаспецстрой" по передаче истцу жилого помещения, так как в п. 1.2 договора паенакопления не указано какое именно лицо обязано осуществить такую передачу, а сторона по договору - ЖСК "Военный городок" не имело право на осуществление такой передачи.
В настоящее время дом, в котором расположена спорная квартира, построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами (л.д. 116 - 117). Жилой дом введен в эксплуатацию Разрешением от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора М.Е.Л. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.
Спорная квартира истцу застройщиком не передавалась.
Таким образом, истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих основания возникновения его права на спорную квартиру.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих обстоятельства недействительности оспариваемого договора долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ.
Судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что исковые требования в данной части подлежат удовлетворению только на том основании, что исковые требования Д. подлежат удовлетворению, поскольку подлежат удовлетворению требования о признании за ним права собственности на спорную квартиру. Каких-либо иных доводов, дающих основания для отказа в иске в данной части судом первой инстанции не указано.
Правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, ввиду наличия у истца преимущественных прав на указанную квартиру, не имеется.
Управлением Росреестра по Самарской области произведена регистрация договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ N), а также произведена регистрация ипотеки в силу закона, (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ N).
В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: ... договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Учитывая, что не имеется оснований для признания недействительным договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Шард" и М.Е.Л., законность заключения договора проверялась и описывалась выше в данном апелляционном определении, так же не имеется оснований для удовлетворения производных исковых требований о погашении записи о регистрации договора и ипотеки в силу закона в отношении указанного выше договора.
Согласно ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке, в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.
С учетом вышеуказанного судебная коллегия находит, что у истца прав на спорную квартиру не возникло, оспариваемая им сделка соответствуют действующему законодательству и нет оснований для признания указанной сделки недействительными.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся в применении закона неподлежащего применению и неправильном истолковании закона, а кроме того, выводы суда первой инстанции изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с п. п. 3 и 4 ч. 1, п. п. 2 и 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и постановить новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 05 марта 2013 года - отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Д. к ООО "Шард", ООО "Волгаспецстрой", М.Е.Л. о признании права собственности на объект недвижимого имущества, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4030/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. по делу N 33-4030/2013
Судья: Умнова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Акининой О.А.
судей Сафоновой Л.А., Евдокименко А.А.
при секретаре П.
Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д. к ООО "Шард", ООО "Волгаспецстрой", М.Е.Л. о признании права собственности на объект недвижимого имущества, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе представителя М.Е.Л. - К. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 05 марта 2013 года,
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя М.Е.Л. - К., действующей на основании доверенности, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя Д. - М.А., действующего на основании доверенности, и представителя ООО "Шард"- М.Д., действующего на основании доверенности, судебная коллегия
установила:
Д. обратился с иском с учетом уточнений к ООО "Шард", ООО "Волгаспецстрой", М.Е.Л., в котором просил суд признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать недействительной сделкой договор участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Шард" и М.Е.Л., аннулировать государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Шард" и М.Е.Л., а также государственную регистрацию ипотеки.
Заявленные требования мотивировал следующим. В 2008 году истец принял участие в инвестировании долевого строительства квартиры, расположенной в 16-этажном многоквартирном жилом доме, секция 1/3 в <адрес>.
Застройщиком указанного дома является ООО "Шард", которому ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самара выдано разрешение на строительство. Также, ООО "Шард" является арендатором земельного участка, отведенного под строительство дома на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.
С целью строительства многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Шард" и ООО "Волгаспецстрой" был заключен инвестиционный договор, в соответствии с п. 2.1 которого, предметом настоящего договора является финансирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями продажной площадью 9 530,54 кв. м, по <адрес>, на земельном участке, указанном в п. 2.5 настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Волгаспецстрой" и ЖСК "Военный городок" заключили договор соинвестирования, в соответствии с п. 1.4 которого основной инвестор (ООО "Волгаспецстрой") принимает денежные средства, полученные соинвестором (ЖСК "Военный городок") от пайщиков по договорам паенакопления и направляет на финансирование строительства жилого дома по адресу: <адрес>, N, как финансирование от третьих лиц согласно инвестиционному договору, заключенному между ООО "Шард" (Застройщик) и ООО "Волгаспецстрой" (Инвестор) в размере 6024,98 кв. м жилой площади.
ДД.ММ.ГГГГ истцом заключен инвестиционный договор N с ООО "Самарагорстрой". Согласно данному договору истец инвестировал капитальные вложения в виде собственных денежных средств в строительство квартиры в 7-ми секционном доме переменной этажности в границах <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ истцом заключено соглашение о расторжении к инвестиционному договору N от ДД.ММ.ГГГГ Согласно соглашению о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ инвестиционный договор N от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, денежные средства, внесенные по инвестиционному договору переводятся в счет договора паенакопления N от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор паенакопления N с ООО "Волгаспецстрой", действующим в интересах ЖСК "Военный городок". Согласно договору паенакопления N от ДД.ММ.ГГГГ передаче истцу подлежит спорное жилое помещение.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Шард" завершило строительство жилого дома и ему присвоен адрес: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Шард" и М.Е.Л. заключен договор участия в долевом строительстве N, по которому создана видимость получения М.Е.Л. прав участника долевого строительства относительно спорного объекта недвижимости.
Д. считает, что указанные выше договоры являются основанием считать его инвестором строительства, который имеет право владения, пользования и распоряжения объектом капитальных вложений.
Решением Промышленного районного суда г. Самары от 05 марта 2013 года постановлено:
"Исковые требования Д. - удовлетворить.
Признать за Д. право собственности объект недвижимого имущества - жилое помещение - квартиру общей площадью 52,7 кв. м, жилой площадью 20,2 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.
Признать недействительным договор участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Шард" и М.Е.Л.
Погасить запись N от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Шард" и М.Е.Л.
Погасить запись N от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации ипотеки в силу закона в отношении договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Шард" и М.Е.Л."
В апелляционной жалобе представитель М.Е.Л. - К. просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д. в полном объеме. При этом указали следующее.
Отказывая истцу в иске к ООО "Шард" и признавая надлежащим ответчиком по делу ООО "Волгаспецстрой", суд не учел того факта, что ООО "Волгаспецстрой" согласно решению Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Исходя из п. 1 ст. 33 АПК РФ суд должен был в соответствии с ч. 1 ст. 220 ГПК РФ прекратить производство по делу по иску Д. к ООО "Волгаспецстрой" о признании права собственности, поскольку дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства, разъяснив истцу право на обращение в Арбитражный суд Самарской области в порядке рассмотрения дела о банкротстве ООО "Волгаспецстрой".
Отказывая истцу в иске в ООО "Шард" и признавая надлежащим ответчиком по делу ООО "Волгаспецстрой", суд, тем не менее, устанавливает в решении, что из договора паенакопления, заключенного истцом с ЖСК "Военный городок" не следует напрямую обязанности ООО "Волгаспецстрой" по передаче истцу жилого помещения, так как в п. 1.2 договора паенакопления не указано какое именно лицо обязано осуществить такую передачу, а сторона ЖСК "Военный городок" не имело право на осуществление такой передачи.
Несмотря на то, что судом не усматривается обязанности ООО "Волгаспецстрой" по передаче жилого помещения истцу, несмотря на то, что предприятие является банкротом и все требования к нему должен рассматривать Арбитражный суд, суд вынес решение в пользу истца и тем самым лишил М.Е.Л. квартиры.
Кроме того, признавая за Д. право собственности на спорную квартиру, суд пришел к выводу, что М.Е.Л. договор долевого участия в долевом строительстве с ООО "Шард" был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора между Д. и ООО "Шард". Однако, договора между истцом и ООО "Шард" никогда не заключалось, истец имел правоотношения только ООО "Самарагорстрой", ООО "Волгаспецстрой" и ЖСК "Военный городок".
М.Е.Л. своевременно обратилась в Министерство строительства Самарской области и вошла в сформированный Министерством список лиц, с которыми ООО "Шард" было предложено переоформить договоры долевого участия. Предварительный договор купли-продажи квартиры N и все документы к нему вначале прошли юридическую экспертизу в Министерстве строительства и в ООО "Шард" и никаких сомнений и претензий не вызвали.
Ответчик указала, что как усматривается из позиции одного из соответчиком по делу - ООО "Шард" - оно действительно заключало с ООО "Волгаспецстрой" инвестиционный договор ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО "Волгаспецстрой" от собственного имени и по согласованию с ООО "Шард" привлекает третьих лиц для финансирования строительства, при этом квартиры, подлежащие передаче инвестору, подлежат передаче после ввода объекта в эксплуатацию. Исходя из смысла пункта 5.2.3 инвестиционного договора ООО "Волгаспецстрой" обязалось осуществить за свой счет строительство жилого дома и после ввода дома в эксплуатацию должно было получить в собственность определенную часть помещений дома. "Волгаспецстрой" не закончило строительство, бросило объект на начальной стадии строительства, успев продать.
Стороны в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. О явке извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки в заседание судебной коллегии не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, ими выданы доверенности на представление их интересов в суде. В связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.
Представитель ответчика М.Е.Л. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение, которым отказать Д. в удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Шард" возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
<...>
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, поскольку оно вынесено с нарушением норм материального права.
Материалами дела установлено следующее.
Первоначально ДД.ММ.ГГГГ М.Е.Л. заключила с ООО "Волгаспецстрой" предварительный договор купли-продажи квартиры и договор N беспроцентного денежного займа, согласно которому приобрела права на квартиру N (строительный) на 3-ем этаже в строящемся жилом доме секции N по <адрес> (л.д. 120 - 127). Полностью оплатила свою квартиру суммой <данные изъяты> рублей (л.д. 128). Данные договора были заключены М.Е.Л. с ООО "Волгаспецстрой" значительно раньше заключения первоначальных договоров истца. М.Е.Л. намеревалась строить жилье именно в спорном жилом доме.
В дальнейшем М.Е.Л. с ООО "Волгаспецстрой" ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение N о новации обязательства (л.д. 129 - 130), согласно которому денежное обязательство прекращается по обоюдному согласию сторон, данное обязательство заменяется на обязательство по заключению с должником договора купли-продажи квартиры N в спорном жилом доме.
Истцом только ДД.ММ.ГГГГ году заключен инвестиционный договор N с ООО "Самарагорстрой". Согласно данному договору истец инвестировал капитальные вложения в виде собственных денежных средств в строительство квартир и в 7-ми секционном доме переменной этажности в границах <адрес> (л.д. 31 - 40).
То есть, первоначальный договор на строительство жилья, по которому истцом была произведена оплата, был заключен им с другой организацией ООО "Самарагорстрой", на другой жилой дом, находящийся в другом районе г. Самары, и заключен значительно позже, чем ответчиком М.Е.Л. (почти на 2 года). Оплата истцом по договору произведена ООО "Самарагорстрой" за иное строящееся жилое помещение, чем заявленное в исковом заявлении (л.д. 41).
ДД.ММ.ГГГГ истцом заключено соглашение о расторжении к инвестиционному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому инвестиционный договор N от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, денежные средства, внесенные по инвестиционному договору переведены в счет договора паенакопления N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42).
ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор паенакопления N с ООО "Волгаспецстрой", действующим в интересах ЖСК "Военный городок" (л.д. 43 - 47). Согласно условий договора, его предметом является деятельность кооператива по объединению денежных паев членов кооператива с целью финансирования строительства жилого дома и передача в собственность участнику, оплатившему пай в полном объеме, жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>, строительный N.
Согласно ст. 110 ЖК РФ, в редакции действовавшей на момент заключения рассматриваемого договора, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Согласно ст. 124 ЖК РФ, в редакции действовавшей на момент заключения рассматриваемого договора, гражданину, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Сведений о предоставлении жилья истцу на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива не имеется.
В соответствии с п. 3.1 договора паенакопления N, предварительный паевой взнос в сумме <данные изъяты> руб. вносится в кооператив до ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3.3 предусмотрено, что последующие паевые и членские взносы вносятся согласно срочным обязательствам. Пункт 3.5 предусматривает, что окончательный пай определяется в соответствии с п. 1.5.3 договора, то есть после ввода объекта в эксплуатацию и расходов по оформлению техпаспорта на жилое помещение, учету его в предприятиях техучета и инвентаризации. Условия данного договора не содержат сведений о том, что оплата паенакопления производится за счет перевода денег по соглашению о расторжении к инвестиционному договору N от ДД.ММ.ГГГГ.
Истцом в подтверждение оплаты стоимости квартиры представлены справки ООО "Самарагорстрой" об оплате 51 кв. м квартиры по <адрес> в сумме <данные изъяты> руб. (л.д. 50), так же справка ООО "Самарагорстрой" о перезачтении данной денежной суммы (л.д. 51), справка ООО"Волгаспецстрой" об оплате по договору паенакопления N стоимости 56,5 кв. м от стоимости квартиры по адресу: п. <адрес>.
Судебная коллегия полагает, что данные доказательства не отвечают требованиям допустимости.
Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Истцом не представлено платежных документов, подтверждающих оплату строящегося жилья и зачет ранее оплаченных денежных сумм за иное жилье в счет паенакопления на спорную квартиру.
Согласно п. 59 Постановления Пленума ВС РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Достоверных доказательств, подтверждающих возникновение у истца соответствующего права собственности на спорную квартиру, стороной истца не представлено. В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Волгаспецстрой" и ООО "Шард" заключен инвестиционный договор. Согласно п. 2.1 указанного договора, его предметом является финансирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями продажной площадью 9 530,54 кв. м, по <адрес>, на земельном участке, указанном в п. 2.5 договора. В соответствии с п. 5.2 договора на ООО "Волгаспецстрой" были возложены обязанности финансирования строительства объекта, осуществление функций заказчика строительства, финансирования строительства (в том числе получение технических условий, финансирование необходимых изысканий и т.д.) В соответствии с п. 2.3 договора Инвестор (ООО "Волгаспецстрой") от собственного имени и по согласованию с Застройщиком привлекает третьих лиц для финансирования Объекта на условиях и правах, не противоречащих настоящему договору и действующему законодательству.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Волгаспецстрой" и ЖСК "Военный городок" был заключен договор соинвестирования. Как следует из п. 1.1 договора, его предметом является передача соинвестором (ЖСК "Военный городок") основному инвестору (ООО "Волгаспецстрой") денежных средств, полученных от пайщиков по договорам паенакопления для финансирования строительства жилого дома по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Волгаспецстрой" согласно решению Арбитражного суда Самарской области признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии со ст. 129 ГК РФ и Законом Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области" Министерством строительства и архитектуры Самарской области было принято решение о передаче Объекта (строящегося жилого дома по <адрес> <...>) для окончания строительства в ООО "Шард".
Согласно Протоколов заседания межведомственной комиссии по урегулированию вопросов долевого строительства на территории Самарской области при Губернаторе Самарской области под председательством вице-губернатора Самарской области - руководителя аппарата Правительства Самарской области Б. от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Шард" было поручено достроить и сдать жилой дом в эксплуатацию.
Также, указанными Протоколами ООО "Шард" было поручено осуществить заключение договоров долевого участия с дольщиками, заключившим договоры с ООО "Волгаспецстрой" и передать им в установленном порядке жилые помещения после ввода дома в эксплуатацию.
Таким образом, фактически после передачи Объекта от ООО "Волгаспецстрой" в ведение ООО "Шард" обязанности по перезаключению договоров и передаче квартир перешли к ООО "Шард".
М.Е.Л. своевременно обратилась в Министерство строительства Самарской области и вошла в сформированный Министерством список лиц, с которыми ООО "Шард" было предложено переоформить договоры долевого участия. Предварительный договор купли-продажи квартиры N и все документы к нему вначале прошли юридическую экспертизу в Министерстве строительства и в ООО "Шард" и никаких сомнений и претензий не вызвали.
М.Е.Л. обратилась в ООО "Шард" с ранее заключенными договорами и выяснилось, что квартира, которую она оплатила еще в 2006 году - N на 3-ем этаже в секции N - уже была решением Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ закреплена за ФИО1. В связи с этим представители "Шард" предложили ей взамен ее квартиры N на 3-ем этаже в секции 1\\7 заключить договор на другую квартиру, находящуюся в том же доме, но в секции 1/3 - N, которая находилась на 14-ом этаже. Поскольку ООО "Шард" гарантировало ей, что квартира N свободна от притязаний 3-их лиц, она согласилась на замену объекта, еще доплатив в кассу ООО "Шард" <данные изъяты> рублей (квитанция к п.к.о. N от ДД.ММ.ГГГГ).
В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ М.Е.Л. с ООО "Шард" был заключен договор N уступки прав требования (л.д. 82 - 83), согласно которого она переуступила ООО "Шард" права и требования по предварительному договору (с учетом всех соглашений к нему) по финансированию строительства жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ между М.Е.Л. и ООО "Шард" был заключен договор участия в долевом строительстве на квартиру N на 14-ом этаже в секции 1/3 (л.д. 100 - 105).
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация данного договора участия в долевом строительстве.
В этот же день ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о зачете взаимных требований N (л.д. 84).
Таким образом, подтверждается факта оплаты ответчиком М.Е.Л. стоимости участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на отсутствие в деле надлежащим образом оформленного платежного документа указанное обстоятельство подтверждается совокупностью следующих фактов достоверно установленных судом первой инстанции: 1) фактом включения М.Е.Л. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в соответствующие списки дольщиков, при этом Министерством проводилась правовая экспертиза соответствующих документов представленных М.Е.Л.; 2) фактом заключения ответчиками - М.Е.Л. и ООО "Шард" договора N уступки прав требования, согласно которого она переуступила ООО "Шард" права и требования по предварительному договору (с учетом всех соглашений к нему) по финансированию строительства жилого дома, согласно пункта 3.2 которого М.Е.Л. передала ООО "Шард" до подписания указанного договора все документы связанные с отчуждаемым правом.; 3) ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о зачете взаимных требований N (л.д. 84). Поскольку в данном случае М.Е.Л. является в отношении ООО "Шард" потребителем, в смысле определенном преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей", факт не оформления надлежащим образом платежных документов выдаваемых потребителю в подтверждение факта оплаты не может являться основанием для ущемления прав потребителя.
Исходя из ст. 1, ч. ч. 1 и 2 ст. 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (письмо Верховного суда РФ от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13).
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство, при этом, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, из содержания указанных правовых норм в их системной взаимосвязи и указанных разъяснений Верховного суда РФ следует, что к отношениям вытекающим из договора паенакопления, предметом которого является передача жилого помещения в многоквартирном жилом доме, после ввода его в эксплуатацию, заключенному после 1 апреля 2005 года применяются правила установленные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следовательно, застройщик и участник долевого строительства вправе заключить договор об уступке участником долевого строительства прав по договору паенакопления, после чего заключить договор участия в долевом строительстве предметом которого является право на получение иного жилого помещения в соответствующем многоквартирном доме, а также заключить соглашение о прекращении обязательств по передаче денежных средств друг другу, по указанным договорам, взаимозачетом.
Договор участия в долевом строительстве на квартиру N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между М.Е.Л. и ООО "Шард" зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор между истцом и ООО "Шард" не заключался, истец имел правоотношения только ООО "Самарагорстрой", ООО "Волгаспецстрой" и ЖСК "Военный городок".
ООО "Шард" заключало с ООО "Волгаспецстрой" инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым инвестору (ООО "Волгаспецстрой") подлежит передача 8330,54 метров продажной площади объекта, при этом квартиры, подлежащие передаче инвестору, подлежат передаче после ввода объекта в эксплуатацию. ООО "Шард" не получило денежных средств, вырученных ООО "Волгаспецстрой" от реализации квартир, ООО "Волгаспецстрой" не выполнила свои договорные обязанности, касающихся постройки жилых домов по <адрес>, что подтверждается постановлением Одиннадцатого Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92 - 98). ООО "Волгаспецстрой" не закончило строительство жилых домов, прекратив строительство на начальной стадии.
Из договора паенакопления, заключенного истцом с ЖСК "Военный городок", не следует обязанность ООО "Волгаспецстрой" по передаче истцу жилого помещения, так как в п. 1.2 договора паенакопления не указано какое именно лицо обязано осуществить такую передачу, а сторона по договору - ЖСК "Военный городок" не имело право на осуществление такой передачи.
В настоящее время дом, в котором расположена спорная квартира, построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами (л.д. 116 - 117). Жилой дом введен в эксплуатацию Разрешением от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора М.Е.Л. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.
Спорная квартира истцу застройщиком не передавалась.
Таким образом, истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих основания возникновения его права на спорную квартиру.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих обстоятельства недействительности оспариваемого договора долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ.
Судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что исковые требования в данной части подлежат удовлетворению только на том основании, что исковые требования Д. подлежат удовлетворению, поскольку подлежат удовлетворению требования о признании за ним права собственности на спорную квартиру. Каких-либо иных доводов, дающих основания для отказа в иске в данной части судом первой инстанции не указано.
Правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, ввиду наличия у истца преимущественных прав на указанную квартиру, не имеется.
Управлением Росреестра по Самарской области произведена регистрация договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ N), а также произведена регистрация ипотеки в силу закона, (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ N).
В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: ... договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Учитывая, что не имеется оснований для признания недействительным договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Шард" и М.Е.Л., законность заключения договора проверялась и описывалась выше в данном апелляционном определении, так же не имеется оснований для удовлетворения производных исковых требований о погашении записи о регистрации договора и ипотеки в силу закона в отношении указанного выше договора.
Согласно ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке, в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.
С учетом вышеуказанного судебная коллегия находит, что у истца прав на спорную квартиру не возникло, оспариваемая им сделка соответствуют действующему законодательству и нет оснований для признания указанной сделки недействительными.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся в применении закона неподлежащего применению и неправильном истолковании закона, а кроме того, выводы суда первой инстанции изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с п. п. 3 и 4 ч. 1, п. п. 2 и 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и постановить новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 05 марта 2013 года - отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Д. к ООО "Шард", ООО "Волгаспецстрой", М.Е.Л. о признании права собственности на объект недвижимого имущества, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)