Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Андреев А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Бочкова Л.Б., Мартемьяновой С.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО "Горстрой" Т.А. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 03.12.2012 года, которым постановлено:
"Признать за Я. право собственности на однокомнатную квартиру N общей площадью 48,9 кв. м, в незавершенном строительством объекте, находящегося в составе строящегося жилого дома по адресу: <адрес>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., объяснения представителей третьего лица ООО "Горстрой" Р., Т.А. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя истца Я. - С., представителя ответчика ТСЖ "Западная Пальмира" - Т.В., судебная коллегия
Я. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Западная Пальмира" о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 20.05.2010 г. между ней и ответчиком заключены три соглашения об уступке прав требования и об отступном, по условиям которых истцом передано право требования денежных средств на сумму 2015520 рублей с ООО "Горстрой" по договорам займа, а ответчик взял на себя обязательства в срок до 01.10.2011 г. передать долю в собственности на строящийся жилой дом строительный номер 1.2.Д., по адресу <адрес> общей площадью 48,9 кв. м.
Истец ссылалась на то, что взятые на себя обязательства перед ТСЖ "Западная Пальмира" она выполнила своевременно и в полном объеме.
В связи с тем, что строящийся жилой дом в эксплуатацию не введен, является объектом незавершенного строительства, до настоящего времени квартира ей не передана, просила суд признать за ней право собственности на однокомнатную квартиру N общей площадью 48,9 кв. м в незавершенном строительством объекте, находящуюся в составе строящегося жилого дома строительный номер 1.2.Д. по адресу: <адрес>.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Горстрой" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, указывая, что застройщиком данного дома являются именно они, дом находится у них на балансе, в отношении них возбуждено дело о банкротстве и все споры, связанные с данным объектом незавершенного строительства, должны рассматриваться в Арбитражном суде Самарской области.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителя ООО "Горстрой" Р., Т.А. доводы жалобы поддержали.
Представитель истца Я. - С., представителя ответчика ТСЖ "Западная Пальмира" - Т.В. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы гражданского дела, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что 01.02.2007 г. между ООО "<данные изъяты>" и ООО "Горстрой" заключен договор подряда N 18 в соответствии, с которым ООО "Горстрой" приняло генеральный подряд на строительство дома 1.2.Д, а ООО "<данные изъяты>" приняло на себя обязательства по оплате строительных работ, выполняемых ООО "Горстрой", что подтверждается определением суда от 24.07.2012 г., вступившем в законную силу 09.08.2012 г.
Постановлением мэра г.о. Тольятти Самарской области ООО "<данные изъяты>" выдано разрешение N от 22.07.2008 г. на строительство жилого дома 1.2.Д с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: <адрес>.
С этой же организацией заключен договор аренды земельного участка для осуществления строительства.
Срок действия настоящего разрешения определен до 21.07.2010 г., которое продлено до 21.04.2012 г.
20.10.2008 г. между Я. и ООО "<данные изъяты>" заключен договор займа N в соответствии, с которым последнему передана сумма 2015520 рублей под 1% годовых с обязательством возвратить сумму долга не позднее второго квартала 2009 года.
Сумма займа в размере 2015520 рублей передана заемщику полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N от 13.11.2008 г.
20.10.2008 г. между Я. и ООО "<данные изъяты>" заключен предварительный договор на приобретение квартиры 1.2Д/11/241.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора долевого участия в строительстве или договора купли-продажи квартиры, право собственности, на которое не зарегистрировано в органах государственной регистрации недвижимого имущества, в строящемся жилом доме, строительный номер 1.2.Д, расположенном в <адрес> жилой комплекс "Западная Пальмира", жилого помещения, именуемая в дальнейшем квартира. ООО "<данные изъяты>" будет выступать продавцом, Я. покупателем по договору купли-продажи квартиры, а в случае заключения договора долевого участия в строительстве ООО "<данные изъяты>" будет выступать застройщиком, а Я. участником долевого строительства.
Согласно п. 3.1 указанного договора, настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи квартиры или договора долевого участия в строительстве (основного договора), который будет заключен в последующем.
В соответствии с п. 2.1 предварительного договора, стоимость указанного жилого помещения определена в 2015520 рублей, исходя из 39000 рублей за 1 кв. м.
Согласно п. 3.2 данного договора, по выбору и по требованию ООО "<данные изъяты>" Я. обязуется заключить основной договор в следующие сроки: договор долевого участия в строительстве будет заключен не позднее 4-х месяцев с момента опубликования проектной документации, договор купли-продажи будет заключен не позднее 2-х месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО "<данные изъяты>" на указанную квартиру.
13.11.2008 г. между Я. и ООО "Горстрой" заключен договор займа в новой редакции за N в соответствии, с которым последнему передана денежная сумма в размере 2015520 рублей под 1% годовых с обязательством возвратить сумму долга не позднее второго квартала 2009 года.
Согласно п. 2.1. данного договора, на момент заключения настоящего договора денежные средства в размере 2015520 рублей переданы по договору займа N от 20.10.2008 г. в ООО "<данные изъяты>", тем самым ООО "Горстрой", являющийся по данному договору заемщиком признал, что Я. обязательства по договору по передаче указанной в нем суммы исполнены в полном объеме.
23.09.2009 г. между мэрией г.о. Тольятти Самарской области и ООО УК "<данные изъяты>" заключен договор аренды земельного участка N в соответствии с которым последнему в аренду предоставлен земельный участок площадью 7611 кв. м (кадастровый номер N), расположенный по адресу: <адрес>.
31.05.2010 г. между ООО УК "<данные изъяты>" и ТСЖ "Западная Пальмира" заключен договор перенайма указанного земельного участка сроком до 09.11.2026 г.
20.09.2010 г. договор прошел государственную регистрацию.
Постановлением мэра г.о. Тольятти Самарской области от 27.02.2012 г. внесено изменение в разрешение на строительство жилого дома, где вместо застройщика ООО "<данные изъяты>" и ООО УК "<данные изъяты>" указано ТСЖ "Западная Пальмира". Срок строительства продлен до 01.04.2013 г.
До настоящего времени строительство дома не окончено, вместе с тем, главные конструктивные элементы дома, в том числе и крыша, возведены, подведены некоторые коммуникации.
В связи с переоформлением разрешительной документации на ТСЖ "Западная Пальмира", 20.05.2010 г. между ТСЖ "Западная Пальмира" и Я. заключено соглашение уступки права требования по договору займа с ООО "Горстрой", по которому ТСЖ в срок до 01.10.2011 года обязалось предоставить Я. квартиру N общей площадью 51,68 кв. м, расположенной на 3 этаже, подъезда N 1, дома 1.2.Д. по адресу: <адрес>, а Я. уступила право требовать с ООО "Горстрой" внесенные ей по договору займа денежные средства.
До настоящего времени квартира Я. не передана.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 85 ЗК РФ арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со статьей 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что застройщиком получено разрешение на строительство жилого дома с инженерно-техническим обеспечением, в состав которого входит спорное жилое помещение; место размещения объекта недвижимости согласовано с органом местного самоуправления, который разрешил строительство в пределах отведенной территории.
Застройщик осуществлял строительство на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что строительство спорного дома ведется с соблюдением требований Градостроительного кодекса РФ в части наличия разрешительной документации и прав на земельный участок под строительство, и не является самовольным.
Также, суд пришел к правильному выводу, что спорный дом следует признать незавершенным строительством объектом, главные конструктивные элементы которого возведены.
Исходя из частей 1, 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Анализ представленных истцом документов, заключенных ею договоров с ООО "<данные изъяты>", ООО "Горстрой", ТСЖ "Западная Пальмира", факт использования первоначальным застройщиком полученных от истца денежных средств на строительство вышеупомянутого дома, направленность воли сторон договор на передачу истцу определенного жилого помещения взамен предоставленных ею денежных средств, совпадение суммы займа и стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения, признание застройщиком факта исполнения истцом взятых на себя обязательств по оплате строящегося жилого помещения, позволяет сделать вывод о том, что сторонами указанных договоров в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, на возникшие между сторонами правоотношения распространяет действие Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, уплатившему обусловленную договором цену.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу.
Установлено, что до настоящего времени строительство указанного в договорах дома не завершено, упомянутая в них квартира истцу не передана.
В отношении ООО "<данные изъяты>", ООО "Горстрой" возбуждено производство о банкротстве, созданное в 2009 году ТСЖ "Западная Пальмира" предпринимает меры к завершению строительства.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что избранный истцом способ защиты права является допустимым, и с учетом установленного характера возникших между сторонами правоотношений, факта исполнения истцом обязательства по уплате предусмотренных договором денежных средств, длительного неисполнения застройщиком встречных обязательств, нестабильности самих застройщиков, обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Доводы заявителя жалобы о том, что судом не определена площадь спорной квартиры и не установлено, чем вызвано изменение ее площади являются несостоятельными, поскольку, по мнению судебной коллегии, суд правомерно исходил из данных технического паспорта, составленного после обследования объекта незавершенного строительства по запросу ТСЖ "Западная Пальмира".
Доводы апелляционной жалобы о том, что застройщиком спорного дома является ООО "Горстрой" не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверных доказательств дому не представлено.
В соответствии со статьей 1 ГрК РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В данном случае разрешение на строительство, права на земельный участок ООО "Горстрой" не передавались.
Согласно договору подряда от 01.02.2007 г. ООО "Горстрой" являлся лишь генеральным подрядчиком, обязавшимся за счет ООО "<данные изъяты>" осуществлять строительные работы спорного дома, и никакими иными полномочиями не наделялся.
Факт нахождения спорного дома на балансе ООО "Горстрой" сам по себе не влечет признание данной организации застройщиком.
Доводы жалобы об отсутствии у ТСЖ "Западная Пальмира" прав на распоряжение строящимся объектом также являются несостоятельными.
В соответствии частями 21 и 21.5 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняются, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
ТСЖ "Западная Пальмира" владеет земельным участком, где расположен строящийся объект, на правах аренды, на данную же организацию переоформлено разрешение на строительство, действие которого не истекло, и как универсальный правопреемник предыдущих застройщиков (ООО "<данные изъяты>", ООО УК "<данные изъяты>") ТСЖ "Западная Пальмира" вправе и обязано выполнять те функции, что и упомянутые организации, в том числе исполнять их встречные обязательства по передаче участникам долевого строительства объектов такого строительства.
Доводы жалобы о том, что настоящий спор должен разрешаться в рамках дела о банкротстве в отношении ООО "Горстрой", где спорный дом включен в состав имущества, принадлежащего должнику, и требования всех участников долевого строительства будут рассмотрены одновременно, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку ответчиком по данному делу является ТСЖ "Западная Пальмира", требования к организации-банкроту не предъявляются.
Возможность двойных требований в отношении одного и того же объекта долевого строительства также не является основанием для передачи дела на рассмотрение Арбитражного суда Самарской области.
Доказательств тому, что на квартиру N претендует кто-либо еще, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 03.12.2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Горстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1069/2013
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 февраля 2013 г. по делу N 33-1069/2013
Судья: Андреев А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Бочкова Л.Б., Мартемьяновой С.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО "Горстрой" Т.А. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 03.12.2012 года, которым постановлено:
"Признать за Я. право собственности на однокомнатную квартиру N общей площадью 48,9 кв. м, в незавершенном строительством объекте, находящегося в составе строящегося жилого дома по адресу: <адрес>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., объяснения представителей третьего лица ООО "Горстрой" Р., Т.А. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя истца Я. - С., представителя ответчика ТСЖ "Западная Пальмира" - Т.В., судебная коллегия
установила:
Я. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Западная Пальмира" о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 20.05.2010 г. между ней и ответчиком заключены три соглашения об уступке прав требования и об отступном, по условиям которых истцом передано право требования денежных средств на сумму 2015520 рублей с ООО "Горстрой" по договорам займа, а ответчик взял на себя обязательства в срок до 01.10.2011 г. передать долю в собственности на строящийся жилой дом строительный номер 1.2.Д., по адресу <адрес> общей площадью 48,9 кв. м.
Истец ссылалась на то, что взятые на себя обязательства перед ТСЖ "Западная Пальмира" она выполнила своевременно и в полном объеме.
В связи с тем, что строящийся жилой дом в эксплуатацию не введен, является объектом незавершенного строительства, до настоящего времени квартира ей не передана, просила суд признать за ней право собственности на однокомнатную квартиру N общей площадью 48,9 кв. м в незавершенном строительством объекте, находящуюся в составе строящегося жилого дома строительный номер 1.2.Д. по адресу: <адрес>.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Горстрой" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, указывая, что застройщиком данного дома являются именно они, дом находится у них на балансе, в отношении них возбуждено дело о банкротстве и все споры, связанные с данным объектом незавершенного строительства, должны рассматриваться в Арбитражном суде Самарской области.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителя ООО "Горстрой" Р., Т.А. доводы жалобы поддержали.
Представитель истца Я. - С., представителя ответчика ТСЖ "Западная Пальмира" - Т.В. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы гражданского дела, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что 01.02.2007 г. между ООО "<данные изъяты>" и ООО "Горстрой" заключен договор подряда N 18 в соответствии, с которым ООО "Горстрой" приняло генеральный подряд на строительство дома 1.2.Д, а ООО "<данные изъяты>" приняло на себя обязательства по оплате строительных работ, выполняемых ООО "Горстрой", что подтверждается определением суда от 24.07.2012 г., вступившем в законную силу 09.08.2012 г.
Постановлением мэра г.о. Тольятти Самарской области ООО "<данные изъяты>" выдано разрешение N от 22.07.2008 г. на строительство жилого дома 1.2.Д с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: <адрес>.
С этой же организацией заключен договор аренды земельного участка для осуществления строительства.
Срок действия настоящего разрешения определен до 21.07.2010 г., которое продлено до 21.04.2012 г.
20.10.2008 г. между Я. и ООО "<данные изъяты>" заключен договор займа N в соответствии, с которым последнему передана сумма 2015520 рублей под 1% годовых с обязательством возвратить сумму долга не позднее второго квартала 2009 года.
Сумма займа в размере 2015520 рублей передана заемщику полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N от 13.11.2008 г.
20.10.2008 г. между Я. и ООО "<данные изъяты>" заключен предварительный договор на приобретение квартиры 1.2Д/11/241.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора долевого участия в строительстве или договора купли-продажи квартиры, право собственности, на которое не зарегистрировано в органах государственной регистрации недвижимого имущества, в строящемся жилом доме, строительный номер 1.2.Д, расположенном в <адрес> жилой комплекс "Западная Пальмира", жилого помещения, именуемая в дальнейшем квартира. ООО "<данные изъяты>" будет выступать продавцом, Я. покупателем по договору купли-продажи квартиры, а в случае заключения договора долевого участия в строительстве ООО "<данные изъяты>" будет выступать застройщиком, а Я. участником долевого строительства.
Согласно п. 3.1 указанного договора, настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи квартиры или договора долевого участия в строительстве (основного договора), который будет заключен в последующем.
В соответствии с п. 2.1 предварительного договора, стоимость указанного жилого помещения определена в 2015520 рублей, исходя из 39000 рублей за 1 кв. м.
Согласно п. 3.2 данного договора, по выбору и по требованию ООО "<данные изъяты>" Я. обязуется заключить основной договор в следующие сроки: договор долевого участия в строительстве будет заключен не позднее 4-х месяцев с момента опубликования проектной документации, договор купли-продажи будет заключен не позднее 2-х месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО "<данные изъяты>" на указанную квартиру.
13.11.2008 г. между Я. и ООО "Горстрой" заключен договор займа в новой редакции за N в соответствии, с которым последнему передана денежная сумма в размере 2015520 рублей под 1% годовых с обязательством возвратить сумму долга не позднее второго квартала 2009 года.
Согласно п. 2.1. данного договора, на момент заключения настоящего договора денежные средства в размере 2015520 рублей переданы по договору займа N от 20.10.2008 г. в ООО "<данные изъяты>", тем самым ООО "Горстрой", являющийся по данному договору заемщиком признал, что Я. обязательства по договору по передаче указанной в нем суммы исполнены в полном объеме.
23.09.2009 г. между мэрией г.о. Тольятти Самарской области и ООО УК "<данные изъяты>" заключен договор аренды земельного участка N в соответствии с которым последнему в аренду предоставлен земельный участок площадью 7611 кв. м (кадастровый номер N), расположенный по адресу: <адрес>.
31.05.2010 г. между ООО УК "<данные изъяты>" и ТСЖ "Западная Пальмира" заключен договор перенайма указанного земельного участка сроком до 09.11.2026 г.
20.09.2010 г. договор прошел государственную регистрацию.
Постановлением мэра г.о. Тольятти Самарской области от 27.02.2012 г. внесено изменение в разрешение на строительство жилого дома, где вместо застройщика ООО "<данные изъяты>" и ООО УК "<данные изъяты>" указано ТСЖ "Западная Пальмира". Срок строительства продлен до 01.04.2013 г.
До настоящего времени строительство дома не окончено, вместе с тем, главные конструктивные элементы дома, в том числе и крыша, возведены, подведены некоторые коммуникации.
В связи с переоформлением разрешительной документации на ТСЖ "Западная Пальмира", 20.05.2010 г. между ТСЖ "Западная Пальмира" и Я. заключено соглашение уступки права требования по договору займа с ООО "Горстрой", по которому ТСЖ в срок до 01.10.2011 года обязалось предоставить Я. квартиру N общей площадью 51,68 кв. м, расположенной на 3 этаже, подъезда N 1, дома 1.2.Д. по адресу: <адрес>, а Я. уступила право требовать с ООО "Горстрой" внесенные ей по договору займа денежные средства.
До настоящего времени квартира Я. не передана.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 85 ЗК РФ арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со статьей 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что застройщиком получено разрешение на строительство жилого дома с инженерно-техническим обеспечением, в состав которого входит спорное жилое помещение; место размещения объекта недвижимости согласовано с органом местного самоуправления, который разрешил строительство в пределах отведенной территории.
Застройщик осуществлял строительство на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что строительство спорного дома ведется с соблюдением требований Градостроительного кодекса РФ в части наличия разрешительной документации и прав на земельный участок под строительство, и не является самовольным.
Также, суд пришел к правильному выводу, что спорный дом следует признать незавершенным строительством объектом, главные конструктивные элементы которого возведены.
Исходя из частей 1, 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Анализ представленных истцом документов, заключенных ею договоров с ООО "<данные изъяты>", ООО "Горстрой", ТСЖ "Западная Пальмира", факт использования первоначальным застройщиком полученных от истца денежных средств на строительство вышеупомянутого дома, направленность воли сторон договор на передачу истцу определенного жилого помещения взамен предоставленных ею денежных средств, совпадение суммы займа и стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения, признание застройщиком факта исполнения истцом взятых на себя обязательств по оплате строящегося жилого помещения, позволяет сделать вывод о том, что сторонами указанных договоров в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, на возникшие между сторонами правоотношения распространяет действие Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, уплатившему обусловленную договором цену.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу.
Установлено, что до настоящего времени строительство указанного в договорах дома не завершено, упомянутая в них квартира истцу не передана.
В отношении ООО "<данные изъяты>", ООО "Горстрой" возбуждено производство о банкротстве, созданное в 2009 году ТСЖ "Западная Пальмира" предпринимает меры к завершению строительства.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что избранный истцом способ защиты права является допустимым, и с учетом установленного характера возникших между сторонами правоотношений, факта исполнения истцом обязательства по уплате предусмотренных договором денежных средств, длительного неисполнения застройщиком встречных обязательств, нестабильности самих застройщиков, обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Доводы заявителя жалобы о том, что судом не определена площадь спорной квартиры и не установлено, чем вызвано изменение ее площади являются несостоятельными, поскольку, по мнению судебной коллегии, суд правомерно исходил из данных технического паспорта, составленного после обследования объекта незавершенного строительства по запросу ТСЖ "Западная Пальмира".
Доводы апелляционной жалобы о том, что застройщиком спорного дома является ООО "Горстрой" не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверных доказательств дому не представлено.
В соответствии со статьей 1 ГрК РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В данном случае разрешение на строительство, права на земельный участок ООО "Горстрой" не передавались.
Согласно договору подряда от 01.02.2007 г. ООО "Горстрой" являлся лишь генеральным подрядчиком, обязавшимся за счет ООО "<данные изъяты>" осуществлять строительные работы спорного дома, и никакими иными полномочиями не наделялся.
Факт нахождения спорного дома на балансе ООО "Горстрой" сам по себе не влечет признание данной организации застройщиком.
Доводы жалобы об отсутствии у ТСЖ "Западная Пальмира" прав на распоряжение строящимся объектом также являются несостоятельными.
В соответствии частями 21 и 21.5 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняются, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
ТСЖ "Западная Пальмира" владеет земельным участком, где расположен строящийся объект, на правах аренды, на данную же организацию переоформлено разрешение на строительство, действие которого не истекло, и как универсальный правопреемник предыдущих застройщиков (ООО "<данные изъяты>", ООО УК "<данные изъяты>") ТСЖ "Западная Пальмира" вправе и обязано выполнять те функции, что и упомянутые организации, в том числе исполнять их встречные обязательства по передаче участникам долевого строительства объектов такого строительства.
Доводы жалобы о том, что настоящий спор должен разрешаться в рамках дела о банкротстве в отношении ООО "Горстрой", где спорный дом включен в состав имущества, принадлежащего должнику, и требования всех участников долевого строительства будут рассмотрены одновременно, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку ответчиком по данному делу является ТСЖ "Западная Пальмира", требования к организации-банкроту не предъявляются.
Возможность двойных требований в отношении одного и того же объекта долевого строительства также не является основанием для передачи дела на рассмотрение Арбитражного суда Самарской области.
Доказательств тому, что на квартиру N претендует кто-либо еще, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 03.12.2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Горстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)