Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Закиров В.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Елистратовой Е.В.
судей Пискуновой М.В., Маркина А.В.
при секретаре И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО "Горстрой" Т.А. на решение Автозаводского районного суда г.о Тольятти от 03.12.2012 г., которым постановлено:
"Удовлетворить уточненные исковые требования И.М. к ТСЖ "Западная Пальмира".
Признать за И.М. право собственности на долю в виде однокомнатной квартиры по<адрес>, площадью 43,48 кв. м, подъез <адрес>, на 6 этаже, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., объяснения представителя ООО "Горстрой" Р., конкурсного управляющего ООО "Горстрой" Т.А. в поддержание жалобы, возражения представителя И.М. - К., возражения представителя ТСЖ "Западная Пальмира" Т.В., судебная коллегия
установила:
И.М. обратилась в суд с исковым заявлением к ТСЖ "Западная Пальмира" о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
В заявлении указала, что между ней и ТСЖ "Западная Пальмира" ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об уступке прав требования, по условиям которого она передала ТСЖ "Западная Пальмира" право требования от ООО "Горстрой" денежных средств в сумме 1 608 760 по договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь ТСЖ "Западная Пальмира" согласно пункта 1.3 соглашения об уступке прав требования от ДД.ММ.ГГГГ обязывалось предоставить в собственность И.М. долю в виде однокомнатной <адрес>, площадью 43,48 кв. м, подъезд N в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>.
Данный объект должен был быть передан И.М. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства перед ТСЖ "Западная Пальмира" истица исполнила своевременно в полном объем, но доли в виде указанной квартиры не получила.
Учитывая изложенное, впоследствии уточнив свои требования, И.М. просила суд признать за ней право собственности на долю в виде однокомнатной квартиры по<адрес>, площадью 43,48 кв. м, подъезд N этаже, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "Горстрой" Т.А. просит указанное решение суда отменить, считая его неправильным, поскольку спорный дом находится на балансе ООО "Горстрой", а также на не соответствии спорной однокомнатной квартиры доли истца в жилом доме. Кроме того, конкурсный управляющий ООО "Горстрой" Т.А. также ссылается на то, что исковое заявление должно было быть рассмотрено Арбитражным судом в рамках дела о банкротстве ООО "Горстрой".
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между И.М. и ООО "СтройФинанс" заключен договор займа N на сумму 1 608 760 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СтройФинанс" и ООО "Горстрой" заключено соглашение об уступке прав и переводе долга по договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ООО "СтройФинанс" передало права и обязанности по указанному выше договору займа ООО "Горстрой".
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между И.М. и ООО "Стройфинанс" (в лице директора ФИО2) заключен предварительный договор купли-продажи N однокомнатной <адрес>, площадью 43,48 кв. м, в подъезде N этаже в строящемся доме по адресу <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между И.М. и ТСЖ "Западная Пальмира" было заключено соглашение об уступке прав требования, по условиям которого И.М. передала ТСЖ "Западная Пальмира" право требования от ООО "Горстрой" денежных средств в сумме 1608760 по договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ.
В свою очередь ТСЖ "Западная Пальмира" обязалось предоставить в собственность И.М. долю в виде однокомнатной комнатной <адрес>, площадью 43,48 кв. м, подъезд N этаже в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>.
Данный объект должен был быть передан И.М. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что ТСЖ "Западная Пальмира" предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <адрес>, для строительства комплекса зданий и сооружений Прибрежного парка и Набережной, сроком на 19 лет с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Пунктом 10 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
На основании постановления мэра г. Тольятти Самарской области обществу с ограниченной ответственностью "СтройФинанс" было выдано разрешение N от ДД.ММ.ГГГГ на строительство жилого N с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СтройФинанс" и ООО "Горстрой" заключен договор подряда, в соответствии с которым ООО "Горстрой" приняло генеральный подряд на строительство дома N, а ООО "СтройФинанс" приняло на себя обязательство по оплате строительных работ, выполняемых ООО "Горстрой".
Правовой статус ООО "Горстрой" в строительстве дома N определен как генеральный подрядчик, а застройщиком дома являлся ООО "СтройФинанс". В обязанности ООО "Горстрой" входило только строительство данного дома, а в обязанности ООО "СтройФинанс" оплатить выполненную работу.
Установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Мэрии г.о. Тольятти внесено изменение в разрешение на строительство жилого дома, где вместо застройщика ООО "Строй-Финанс" и ООО УК "ВолНа" было указано ТСЖ "Западная Пальмира". Кроме того, срок строительства жилого дома был продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108).
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Исходя из положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Однако, в нарушение статьями 307, 309 ГК РФ до настоящего времени спорный жилой дом не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
Кроме того, в силу статьи 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Именно с этого момента оно включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.
Судом установлено, что застройщик осуществлял строительство на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды.
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 85 ЗК РФ арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания. Строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требованием градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленных ст. 40 ЗК РФ. Таким образом, арендаторы земельных участков также обладают правами, предусмотренными подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ.
Как усматривается из материалов дела, застройщиком получено разрешение на строительство жилого дома с инженерно-техническим обеспечением, в состав которого входит спорное жилое помещение; место размещения объекта недвижимости было согласовано с органом местного самоуправления, который разрешил строительство в пределах отведенной территории.
При наличии вышеназванных обстоятельств суд пришел к правильному выводу о том, что строительство спорного дома ведется с соблюдением требований Градостроительного Кодекса РФ в части наличия разрешительной документации и прав на земельный участок под строительство, и не является самовольным.
Объектом незавершенного строительства следует считать объект, главные конструктивные элементы которого возведены.
В данном случае судом установлено и не отрицается сторонами, что у спорного жилого комплекса возведены главные конструктивные элементы незавершенного строительством объекта. В связи с чем, спорный объект следует признать незавершенным строительством объектом.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, анализ представленных истцом документов, заключенных им с ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой", ТСЖ "Западная Пальмира", факт использования первоначальным застройщиком полученных от истца денежных средств на строительство упомянутого дома, направленность воли сторон договоров на передачу истцу определенного жилого помещения взамен предоставленных им денежных средств, совпадение суммы займа и стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения, признание застройщиками факта исполнения истцом взятых на себя обязательств по оплате строящегося жилого помещения, позволяет сделать вывод о том, что сторонами указанных договоров в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, на возникшие между сторонами правоотношения распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, уплатившему обусловленную договором цену.
В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу.
Установлено, что до настоящего времени строительство указанного в договорах дома не завершено, упомянутая в них квартира истцу передана, для производства ремонта, акт подписан представителем истицы ФИО1 и представителем ТСЖ "Западная Пальмира", не имеет печати.
Судом установлено, что в отношении ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой" возбуждено производство о банкротстве, созданное в 2009 ТСЖ "Западная Пальмира" предпринимает меры к завершению строительства.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что избранный истцом способ защиты права является допустимым, и с учетом установленного характера возникших между сторонами правоотношений, факта исполнения истцом обязательства по уплате предусмотренных договором денежных средств, длительного неисполнения застройщиками встречных обязательств, нестабильности самих застройщиков, обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что застройщиком спорного дома является ООО "Горстрой" не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверных доказательств тому не представлено.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В данном случае разрешение на строительство, права на земельный участок ООО "Горстрой" не передавались.
Согласно договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Горстрой" являлся лишь генеральным подрядчиком, обязавшимися за счет ООО "СтройФинанс" осуществлять строительные работы спорного дома, и никакими иными полномочиями не наделялся.
Факт нахождения спорного дома на балансе ООО "Горстрой" сам по себе не влечет признание данной организации застройщиком.
Доводы жалобы об отсутствии у ТСЖ "Западная Пальмира" прав на распоряжение строящимися объектом также являются несостоятельными.
В соответствии с ч. 21 и 21.5 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
ТСЖ "Западная Пальмира" владеет земельным участком, где расположен строящийся объект, на правах аренды, на данную же организацию переоформлено разрешение на строительство, действие которого не истекло, и как универсальный правопреемник предыдущих застройщиков (ООО "Стройфинанс", УК "ВолНа") ТСЖ "Западная Пальмира" вправе и обязано выполнять те же функции, что и упомянутые организации, в том числе исполнять их встречные обязательства по передаче участникам долевого строительства объектов такого строительства.
Доводы жалобы о том, что настоящий спор должен разрешаться в рамках дела о банкротстве в отношении ООО "Горстрой", где спорный дом включен в состав имущества, принадлежащего должнику, и требования всех участников долевого строительства будут рассмотрены одновременно, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку ответчиком по данному делу является ТСЖ "Западная Пальмира", требования к организации-банкроту не предъявляются.
Возможность двойных требований в отношении одного и того же объекта долевого строительства также не является основанием для передачи дела на рассмотрение Арбитражного суда Самарской области.
Доказательств того, что на <адрес> претендует кто-либо еще, не имеется.
Доводы апелляционной жалобы относительно не соответствия указанной выше однокомнатной квартиры доли истца в данном жилом доме, нельзя признать состоятельными, поскольку как видно и материалов дела, ТСЖ "Западная Пальмира", признал исковые требования и соответственно согласился с соответствием спорной однокомнатной квартиры доли истца в жилом доме.
Доводы ООО "Горстрой" о том, что они по делу привлечены в качестве соответчиков, поэтому производство по делу должно быть прекращено и с требованиями истица должна обратиться в Арбитражный суд Самарской области, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку, как указано выше, требования И.М. предъявлены к застройщику, который в настоящее время осуществляет завершение строительства спорного дома на основании разрешительной документации (л.д. 107, 108).
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г.о Тольятти от 03.12.2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Горстрой" Т.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1664/2013
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 марта 2013 г. по делу N 33-1664/2013
Судья: Закиров В.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Елистратовой Е.В.
судей Пискуновой М.В., Маркина А.В.
при секретаре И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО "Горстрой" Т.А. на решение Автозаводского районного суда г.о Тольятти от 03.12.2012 г., которым постановлено:
"Удовлетворить уточненные исковые требования И.М. к ТСЖ "Западная Пальмира".
Признать за И.М. право собственности на долю в виде однокомнатной квартиры по<адрес>, площадью 43,48 кв. м, подъез <адрес>, на 6 этаже, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., объяснения представителя ООО "Горстрой" Р., конкурсного управляющего ООО "Горстрой" Т.А. в поддержание жалобы, возражения представителя И.М. - К., возражения представителя ТСЖ "Западная Пальмира" Т.В., судебная коллегия
установила:
И.М. обратилась в суд с исковым заявлением к ТСЖ "Западная Пальмира" о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
В заявлении указала, что между ней и ТСЖ "Западная Пальмира" ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об уступке прав требования, по условиям которого она передала ТСЖ "Западная Пальмира" право требования от ООО "Горстрой" денежных средств в сумме 1 608 760 по договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь ТСЖ "Западная Пальмира" согласно пункта 1.3 соглашения об уступке прав требования от ДД.ММ.ГГГГ обязывалось предоставить в собственность И.М. долю в виде однокомнатной <адрес>, площадью 43,48 кв. м, подъезд N в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>.
Данный объект должен был быть передан И.М. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства перед ТСЖ "Западная Пальмира" истица исполнила своевременно в полном объем, но доли в виде указанной квартиры не получила.
Учитывая изложенное, впоследствии уточнив свои требования, И.М. просила суд признать за ней право собственности на долю в виде однокомнатной квартиры по<адрес>, площадью 43,48 кв. м, подъезд N этаже, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "Горстрой" Т.А. просит указанное решение суда отменить, считая его неправильным, поскольку спорный дом находится на балансе ООО "Горстрой", а также на не соответствии спорной однокомнатной квартиры доли истца в жилом доме. Кроме того, конкурсный управляющий ООО "Горстрой" Т.А. также ссылается на то, что исковое заявление должно было быть рассмотрено Арбитражным судом в рамках дела о банкротстве ООО "Горстрой".
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между И.М. и ООО "СтройФинанс" заключен договор займа N на сумму 1 608 760 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СтройФинанс" и ООО "Горстрой" заключено соглашение об уступке прав и переводе долга по договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ООО "СтройФинанс" передало права и обязанности по указанному выше договору займа ООО "Горстрой".
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между И.М. и ООО "Стройфинанс" (в лице директора ФИО2) заключен предварительный договор купли-продажи N однокомнатной <адрес>, площадью 43,48 кв. м, в подъезде N этаже в строящемся доме по адресу <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между И.М. и ТСЖ "Западная Пальмира" было заключено соглашение об уступке прав требования, по условиям которого И.М. передала ТСЖ "Западная Пальмира" право требования от ООО "Горстрой" денежных средств в сумме 1608760 по договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ.
В свою очередь ТСЖ "Западная Пальмира" обязалось предоставить в собственность И.М. долю в виде однокомнатной комнатной <адрес>, площадью 43,48 кв. м, подъезд N этаже в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>.
Данный объект должен был быть передан И.М. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что ТСЖ "Западная Пальмира" предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <адрес>, для строительства комплекса зданий и сооружений Прибрежного парка и Набережной, сроком на 19 лет с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Пунктом 10 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
На основании постановления мэра г. Тольятти Самарской области обществу с ограниченной ответственностью "СтройФинанс" было выдано разрешение N от ДД.ММ.ГГГГ на строительство жилого N с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СтройФинанс" и ООО "Горстрой" заключен договор подряда, в соответствии с которым ООО "Горстрой" приняло генеральный подряд на строительство дома N, а ООО "СтройФинанс" приняло на себя обязательство по оплате строительных работ, выполняемых ООО "Горстрой".
Правовой статус ООО "Горстрой" в строительстве дома N определен как генеральный подрядчик, а застройщиком дома являлся ООО "СтройФинанс". В обязанности ООО "Горстрой" входило только строительство данного дома, а в обязанности ООО "СтройФинанс" оплатить выполненную работу.
Установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Мэрии г.о. Тольятти внесено изменение в разрешение на строительство жилого дома, где вместо застройщика ООО "Строй-Финанс" и ООО УК "ВолНа" было указано ТСЖ "Западная Пальмира". Кроме того, срок строительства жилого дома был продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108).
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Исходя из положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Однако, в нарушение статьями 307, 309 ГК РФ до настоящего времени спорный жилой дом не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства.
Кроме того, в силу статьи 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Именно с этого момента оно включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.
Судом установлено, что застройщик осуществлял строительство на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды.
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 85 ЗК РФ арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания. Строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требованием градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленных ст. 40 ЗК РФ. Таким образом, арендаторы земельных участков также обладают правами, предусмотренными подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ.
Как усматривается из материалов дела, застройщиком получено разрешение на строительство жилого дома с инженерно-техническим обеспечением, в состав которого входит спорное жилое помещение; место размещения объекта недвижимости было согласовано с органом местного самоуправления, который разрешил строительство в пределах отведенной территории.
При наличии вышеназванных обстоятельств суд пришел к правильному выводу о том, что строительство спорного дома ведется с соблюдением требований Градостроительного Кодекса РФ в части наличия разрешительной документации и прав на земельный участок под строительство, и не является самовольным.
Объектом незавершенного строительства следует считать объект, главные конструктивные элементы которого возведены.
В данном случае судом установлено и не отрицается сторонами, что у спорного жилого комплекса возведены главные конструктивные элементы незавершенного строительством объекта. В связи с чем, спорный объект следует признать незавершенным строительством объектом.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, анализ представленных истцом документов, заключенных им с ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой", ТСЖ "Западная Пальмира", факт использования первоначальным застройщиком полученных от истца денежных средств на строительство упомянутого дома, направленность воли сторон договоров на передачу истцу определенного жилого помещения взамен предоставленных им денежных средств, совпадение суммы займа и стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения, признание застройщиками факта исполнения истцом взятых на себя обязательств по оплате строящегося жилого помещения, позволяет сделать вывод о том, что сторонами указанных договоров в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, на возникшие между сторонами правоотношения распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, уплатившему обусловленную договором цену.
В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу.
Установлено, что до настоящего времени строительство указанного в договорах дома не завершено, упомянутая в них квартира истцу передана, для производства ремонта, акт подписан представителем истицы ФИО1 и представителем ТСЖ "Западная Пальмира", не имеет печати.
Судом установлено, что в отношении ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой" возбуждено производство о банкротстве, созданное в 2009 ТСЖ "Западная Пальмира" предпринимает меры к завершению строительства.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что избранный истцом способ защиты права является допустимым, и с учетом установленного характера возникших между сторонами правоотношений, факта исполнения истцом обязательства по уплате предусмотренных договором денежных средств, длительного неисполнения застройщиками встречных обязательств, нестабильности самих застройщиков, обоснованно удовлетворил заявленные требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что застройщиком спорного дома является ООО "Горстрой" не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверных доказательств тому не представлено.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В данном случае разрешение на строительство, права на земельный участок ООО "Горстрой" не передавались.
Согласно договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Горстрой" являлся лишь генеральным подрядчиком, обязавшимися за счет ООО "СтройФинанс" осуществлять строительные работы спорного дома, и никакими иными полномочиями не наделялся.
Факт нахождения спорного дома на балансе ООО "Горстрой" сам по себе не влечет признание данной организации застройщиком.
Доводы жалобы об отсутствии у ТСЖ "Западная Пальмира" прав на распоряжение строящимися объектом также являются несостоятельными.
В соответствии с ч. 21 и 21.5 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
ТСЖ "Западная Пальмира" владеет земельным участком, где расположен строящийся объект, на правах аренды, на данную же организацию переоформлено разрешение на строительство, действие которого не истекло, и как универсальный правопреемник предыдущих застройщиков (ООО "Стройфинанс", УК "ВолНа") ТСЖ "Западная Пальмира" вправе и обязано выполнять те же функции, что и упомянутые организации, в том числе исполнять их встречные обязательства по передаче участникам долевого строительства объектов такого строительства.
Доводы жалобы о том, что настоящий спор должен разрешаться в рамках дела о банкротстве в отношении ООО "Горстрой", где спорный дом включен в состав имущества, принадлежащего должнику, и требования всех участников долевого строительства будут рассмотрены одновременно, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку ответчиком по данному делу является ТСЖ "Западная Пальмира", требования к организации-банкроту не предъявляются.
Возможность двойных требований в отношении одного и того же объекта долевого строительства также не является основанием для передачи дела на рассмотрение Арбитражного суда Самарской области.
Доказательств того, что на <адрес> претендует кто-либо еще, не имеется.
Доводы апелляционной жалобы относительно не соответствия указанной выше однокомнатной квартиры доли истца в данном жилом доме, нельзя признать состоятельными, поскольку как видно и материалов дела, ТСЖ "Западная Пальмира", признал исковые требования и соответственно согласился с соответствием спорной однокомнатной квартиры доли истца в жилом доме.
Доводы ООО "Горстрой" о том, что они по делу привлечены в качестве соответчиков, поэтому производство по делу должно быть прекращено и с требованиями истица должна обратиться в Арбитражный суд Самарской области, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку, как указано выше, требования И.М. предъявлены к застройщику, который в настоящее время осуществляет завершение строительства спорного дома на основании разрешительной документации (л.д. 107, 108).
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г.о Тольятти от 03.12.2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Горстрой" Т.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)