Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Буториной Г.Г.,
судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бородиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
- представителя заявителя Чеботарева Я.Е., действующего на основании доверенности от 29.10.2012;
- представителя ответчика Царюк С.В., действующей на основании доверенности от 08.12.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области
на решение Арбитражного суда Кировской области от 29.08.2012 по делу N А28-5572/2012, принятое судом в составе судьи Хлюпиной Н.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "УКС АВИТЕК" (ОГРН 1074345000377, ИНН 4345161045, место нахождения: 610011, г. Киров, ул. Северная Набережная, д. 15)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ИНН 4345093420, ОГРН 1044316880453, место нахождения: 610002, г. Киров, ул. Ленина, д. 108)
третье лицо: управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова
о признании недействительным ненормативного правового акта
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "УКС Авитек" (далее - заявитель, Общество, ООО "Агентство недвижимости "УКС Авитек") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации соглашения от 25.10.2011 о внесении изменений в договор аренды рег. N 43-43-01/579/2010-111 от 08.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000020:105.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 29.08.2012 заявленные требования Общества удовлетворены. В порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 25.10.2011 в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу.
Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Основанием для отмены решения суда первой инстанции, по мнению ответчика, является неправильное применение судом норм материального права, а именно: статей 30.1, 41, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), части 9 статьи 36, статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ). По мнению Управления Росреестра, оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации является законным, так как представленные на регистрацию изменения в договор аренды, которым стороны изменили цели использования земельного участка на жилищное строительство, противоречат пункту 2 статьи 30.1 ЗК РФ, предусматривающему предоставление земельных участков для жилищного строительства на аукционах. Правовая позиция ответчика основывается на том, что поскольку изначально земельный участок был предоставлен без проведения торгов, приобретение прав на осуществление на данном земельном участке жилищного строительства возможно только по итогам аукциона.
ООО "Агентство недвижимости "УКС Авитек" в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда без изменения. По мнению заявителя, Общество, являясь собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, имеет преимущественное право аренды или покупки данного земельного участка. Общество считает, что положения статьи 30.1 ЗК РФ не распространяются на случаи изменения условий ранее заключенных договоров аренды, изменение таких условий не является ни продажей земельного участка, ни продажей права аренды, которое принадлежит уже Обществу в силу ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее. В судебном заседании стороны поддержали занятые по делу позиции.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - Комитет), извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
05.10.2010 между Комитетом и потребительским кооперативом ЖСК "УКС АВИТЕК" подписан договор аренды земельного участка, в пункте 1.2 которого указана характеристика земельного участка по разрешенному использованию - размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, в пункте 1.3 указана цель использования - для размещения (строительства) общественного здания многофункционального назначения (л.д. 48). Государственная регистрация договора осуществлена 08.11.2010.
26.11.2010 распоряжением заместителя главы администрации города Кирова N 2601-зр утвержден градостроительный план N RU 43306000-1722 земельного участка, в котором содержится информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка, в том числе здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и встроенно-пристроенными в первые этажи помещениями общественного назначения (основные виды), жилые дома разных типов (условно разрешенные виды) (л.д. 56).
03.12.2010 на основании договора купли-продажи от 15.11.2010 N 15/11-1, осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Агентство недвижимости "УКС Авитек" на объект незавершенного строительства - общественное здание многофункционального назначения незавершенного строительством, назначение: нежилое, 3-этажное, площадь застройки 418,2 кв. м, степень готовности 4%, лит. А, адрес: г. Киров, ул. Жуковского, д. 6 (л.д. 32).
Распоряжением заместителя главы администрации города Кирова 02.03.2011 N 456-зр (л.д. 40) основным видом разрешенного использования земельного участка подтверждено размещение многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, на Комитет возложена обязанность по внесению изменений в договор аренды земельного участка, Кооперативу поручено обратиться с заявлением об учете изменений объекта недвижимости в части изменения сведений о виде разрешенного использования данного земельного участка.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка, из которого следует, что по состоянию на 28.03.2011 в ГКН внесены сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 43:40:000020:105 - размещение многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (л.д. 45).
28.09.2011 между ЖСК "УКС АВИТЕК" (арендатор), ООО "Агентство недвижимости УКС Авитек" (новый арендатор) и Комитетом подписан договор передачи прав по договору аренды земельного участка. 06.10.2011 осуществлена государственная регистрация договора передачи прав (л.д. 38).
25.10.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Агентство недвижимости УКС Авитек" (новый арендатор) подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, согласно которому в пункте 1.2 разрешенное использование изменено на размещение многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, пункт 1.3 договора изложен в новой редакции: "Данный участок предоставляется для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой" (л.д. 31).
24.04.2012 Общество обратилось в Управление Росреестра за государственной регистрацией соглашения от 25.10.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Решением от 21.05.2012 N 01/334/2012-725 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации соглашения от 25.10.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ (л.д. 30).
Полагая, что указанный отказ в регистрации не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, ООО "Агентство недвижимости "УКС Авитек" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд Кировской области, руководствуясь статьями 30.1, 40, 41, 85 ЗК РФ, статьями 36, 39 ГСК РФ, пришел к выводу, что оспариваемый отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем удовлетворил заявленное Обществом требование.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В данном случае отказ Обществу в регистрации изменений в договор аренды земельного участка от 05.10.2010 обоснован тем, что соглашение от 25.10.2011, которым изменяется разрешенное использование и цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 43:40:000020:105, позволяет осуществить жилищное строительство на предоставленном земельном участке в обход процедуры, установленной положениями пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.
В соответствии с частью 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, в том числе право аренды, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Порядок предоставления земельных участков для строительства урегулирован статьями 30 - 31 ЗК РФ.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности определены статьей 30.1 ЗК РФ. Согласно пунктам 1, 2 названной нормы предоставление земельного участка для целей жилищного строительства в собственность или в аренду осуществляется только на аукционах.
В данном случае спорный земельный участок предоставлялся по заявлению потребительского кооператива ЖСК "УКС АВИТЕК" для строительства общественного здания многофункционального назначения, то есть с проведением процедуры выбора земельного участка.
Таким образом, на стадии предоставления земельного участка нормы статьи 30.1 ЗК РФ нарушены не были.
Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела усматривается, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства - общественное здание многофункционального назначения, незавершенное строительством, которое ООО "Агентство недвижимости УКС Авитек" приобрело у потребительского кооператива ЖСК "УКС АВИТЕК" по договору купли-продажи от 15.11.2010. Данный договор в судебном порядке никем не оспорен. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 03.12.2010.
Доказательств мнимости либо притворности сделок, в частности договора аренды земельного участка от 05.10.2010, заключенного между Комитетом и потребительским кооперативом ЖСК "УКС АВИТЕК", договора купли-продажи от 15.11.2010 и оснований для признания их недействительными в порядке статей 166, 168, 170 в материалы дела не представлено.
Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.
Таким образом, после регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости ООО "Агентство недвижимости УКС Авитек" приобрело право пользования земельным участком под данным объектом.
Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Указанная правовая норма введена в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и вступила в силу с 01.04.2012.
Поскольку право на не завершенный строительством объект недвижимого имущества зарегистрировано за Обществом 03.12.2010, заявитель в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, имеет право приобрести земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований полагать, что при заключении соглашения от 25.10.2011 были нарушены требования статьи 30.1 ЗК РФ.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции дал правильную оценку внесенным 25.10.2011 изменениям в договор аренды земельного участка от 05.10.2010, касающимся установленного вида разрешенного использования земельного участка с учетом положений статей 40, 41, 85 ЗК РФ.
В этой связи решение об отказе в государственной регистрации соглашения от 25.10.2011 о внесении изменений в договор аренды рег. N 43-43-01/579/2010-111 от 08.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000020:105 не соответствует пунктам 1 и 2 статьи 30.1, пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности
Доводы, приведенные ответчиком в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств, установленных арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального права и, соответственно не влияют на законность принятого судом решения.
С учетом изложенного выше решение Арбитражного суда Кировской области от 29.08.2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации вопрос об уплате государственной пошлины по жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривался.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 29.08.2012 по делу N А28-5572/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Г.Г.БУТОРИНА
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
А.В.КАРАВАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2012 ПО ДЕЛУ N А28-5572/2012
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2012 г. по делу N А28-5572/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Буториной Г.Г.,
судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бородиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
- представителя заявителя Чеботарева Я.Е., действующего на основании доверенности от 29.10.2012;
- представителя ответчика Царюк С.В., действующей на основании доверенности от 08.12.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области
на решение Арбитражного суда Кировской области от 29.08.2012 по делу N А28-5572/2012, принятое судом в составе судьи Хлюпиной Н.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "УКС АВИТЕК" (ОГРН 1074345000377, ИНН 4345161045, место нахождения: 610011, г. Киров, ул. Северная Набережная, д. 15)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ИНН 4345093420, ОГРН 1044316880453, место нахождения: 610002, г. Киров, ул. Ленина, д. 108)
третье лицо: управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова
о признании недействительным ненормативного правового акта
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "УКС Авитек" (далее - заявитель, Общество, ООО "Агентство недвижимости "УКС Авитек") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации соглашения от 25.10.2011 о внесении изменений в договор аренды рег. N 43-43-01/579/2010-111 от 08.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000020:105.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 29.08.2012 заявленные требования Общества удовлетворены. В порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 25.10.2011 в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу.
Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Основанием для отмены решения суда первой инстанции, по мнению ответчика, является неправильное применение судом норм материального права, а именно: статей 30.1, 41, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), части 9 статьи 36, статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ). По мнению Управления Росреестра, оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации является законным, так как представленные на регистрацию изменения в договор аренды, которым стороны изменили цели использования земельного участка на жилищное строительство, противоречат пункту 2 статьи 30.1 ЗК РФ, предусматривающему предоставление земельных участков для жилищного строительства на аукционах. Правовая позиция ответчика основывается на том, что поскольку изначально земельный участок был предоставлен без проведения торгов, приобретение прав на осуществление на данном земельном участке жилищного строительства возможно только по итогам аукциона.
ООО "Агентство недвижимости "УКС Авитек" в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда без изменения. По мнению заявителя, Общество, являясь собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, имеет преимущественное право аренды или покупки данного земельного участка. Общество считает, что положения статьи 30.1 ЗК РФ не распространяются на случаи изменения условий ранее заключенных договоров аренды, изменение таких условий не является ни продажей земельного участка, ни продажей права аренды, которое принадлежит уже Обществу в силу ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее. В судебном заседании стороны поддержали занятые по делу позиции.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - Комитет), извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
05.10.2010 между Комитетом и потребительским кооперативом ЖСК "УКС АВИТЕК" подписан договор аренды земельного участка, в пункте 1.2 которого указана характеристика земельного участка по разрешенному использованию - размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, в пункте 1.3 указана цель использования - для размещения (строительства) общественного здания многофункционального назначения (л.д. 48). Государственная регистрация договора осуществлена 08.11.2010.
26.11.2010 распоряжением заместителя главы администрации города Кирова N 2601-зр утвержден градостроительный план N RU 43306000-1722 земельного участка, в котором содержится информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка, в том числе здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и встроенно-пристроенными в первые этажи помещениями общественного назначения (основные виды), жилые дома разных типов (условно разрешенные виды) (л.д. 56).
03.12.2010 на основании договора купли-продажи от 15.11.2010 N 15/11-1, осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Агентство недвижимости "УКС Авитек" на объект незавершенного строительства - общественное здание многофункционального назначения незавершенного строительством, назначение: нежилое, 3-этажное, площадь застройки 418,2 кв. м, степень готовности 4%, лит. А, адрес: г. Киров, ул. Жуковского, д. 6 (л.д. 32).
Распоряжением заместителя главы администрации города Кирова 02.03.2011 N 456-зр (л.д. 40) основным видом разрешенного использования земельного участка подтверждено размещение многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, на Комитет возложена обязанность по внесению изменений в договор аренды земельного участка, Кооперативу поручено обратиться с заявлением об учете изменений объекта недвижимости в части изменения сведений о виде разрешенного использования данного земельного участка.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка, из которого следует, что по состоянию на 28.03.2011 в ГКН внесены сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 43:40:000020:105 - размещение многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (л.д. 45).
28.09.2011 между ЖСК "УКС АВИТЕК" (арендатор), ООО "Агентство недвижимости УКС Авитек" (новый арендатор) и Комитетом подписан договор передачи прав по договору аренды земельного участка. 06.10.2011 осуществлена государственная регистрация договора передачи прав (л.д. 38).
25.10.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Агентство недвижимости УКС Авитек" (новый арендатор) подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, согласно которому в пункте 1.2 разрешенное использование изменено на размещение многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, пункт 1.3 договора изложен в новой редакции: "Данный участок предоставляется для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой" (л.д. 31).
24.04.2012 Общество обратилось в Управление Росреестра за государственной регистрацией соглашения от 25.10.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Решением от 21.05.2012 N 01/334/2012-725 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации соглашения от 25.10.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ (л.д. 30).
Полагая, что указанный отказ в регистрации не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, ООО "Агентство недвижимости "УКС Авитек" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд Кировской области, руководствуясь статьями 30.1, 40, 41, 85 ЗК РФ, статьями 36, 39 ГСК РФ, пришел к выводу, что оспариваемый отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем удовлетворил заявленное Обществом требование.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В данном случае отказ Обществу в регистрации изменений в договор аренды земельного участка от 05.10.2010 обоснован тем, что соглашение от 25.10.2011, которым изменяется разрешенное использование и цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 43:40:000020:105, позволяет осуществить жилищное строительство на предоставленном земельном участке в обход процедуры, установленной положениями пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.
В соответствии с частью 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, в том числе право аренды, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Порядок предоставления земельных участков для строительства урегулирован статьями 30 - 31 ЗК РФ.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности определены статьей 30.1 ЗК РФ. Согласно пунктам 1, 2 названной нормы предоставление земельного участка для целей жилищного строительства в собственность или в аренду осуществляется только на аукционах.
В данном случае спорный земельный участок предоставлялся по заявлению потребительского кооператива ЖСК "УКС АВИТЕК" для строительства общественного здания многофункционального назначения, то есть с проведением процедуры выбора земельного участка.
Таким образом, на стадии предоставления земельного участка нормы статьи 30.1 ЗК РФ нарушены не были.
Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела усматривается, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства - общественное здание многофункционального назначения, незавершенное строительством, которое ООО "Агентство недвижимости УКС Авитек" приобрело у потребительского кооператива ЖСК "УКС АВИТЕК" по договору купли-продажи от 15.11.2010. Данный договор в судебном порядке никем не оспорен. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 03.12.2010.
Доказательств мнимости либо притворности сделок, в частности договора аренды земельного участка от 05.10.2010, заключенного между Комитетом и потребительским кооперативом ЖСК "УКС АВИТЕК", договора купли-продажи от 15.11.2010 и оснований для признания их недействительными в порядке статей 166, 168, 170 в материалы дела не представлено.
Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.
Таким образом, после регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости ООО "Агентство недвижимости УКС Авитек" приобрело право пользования земельным участком под данным объектом.
Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Указанная правовая норма введена в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и вступила в силу с 01.04.2012.
Поскольку право на не завершенный строительством объект недвижимого имущества зарегистрировано за Обществом 03.12.2010, заявитель в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, имеет право приобрести земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований полагать, что при заключении соглашения от 25.10.2011 были нарушены требования статьи 30.1 ЗК РФ.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции дал правильную оценку внесенным 25.10.2011 изменениям в договор аренды земельного участка от 05.10.2010, касающимся установленного вида разрешенного использования земельного участка с учетом положений статей 40, 41, 85 ЗК РФ.
В этой связи решение об отказе в государственной регистрации соглашения от 25.10.2011 о внесении изменений в договор аренды рег. N 43-43-01/579/2010-111 от 08.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000020:105 не соответствует пунктам 1 и 2 статьи 30.1, пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности
Доводы, приведенные ответчиком в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств, установленных арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального права и, соответственно не влияют на законность принятого судом решения.
С учетом изложенного выше решение Арбитражного суда Кировской области от 29.08.2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации вопрос об уплате государственной пошлины по жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривался.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 29.08.2012 по делу N А28-5572/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Г.Г.БУТОРИНА
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
А.В.КАРАВАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)