Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть постановления объявлена 31.07.2013
в полном объеме постановление изготовлено 07.08.2013
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Петровой Е.А.
судей Барабанщиковой Л.М. и Комоловой М.В.
при участии в заседании:
- от конкурсного управляющего - не явился, извещен;
- от Сигеевой Е.Н. - не явился, извещен;
- от ТСЖ "Пионер" - Анистратова Е.В. по дов. от 08.09.2012,
рассмотрев в судебном заседании 31.07.2013 кассационную жалобу
Сигеевой Елены Николаевны
на определение от 11.04.2013 Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Гараевой А.Х.,
на постановление от 29.05.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Быковым В.П., Катькиной Н.Н., Игнахиной М.В.,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СвятоГрад-Инвест"
по заявлению Сигеевой Е.Н. о признании права собственности на нежилые помещения
с участием третьего лица: ТСЖ "Пионер",
установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2011 Общество с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" (далее - ООО "СвятоГрад-Инвест" или должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2011 при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Сообщение о применении параграфа 7 опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 184 от 01.10.2011.
18.07.2012 Сигеева Елена Николаевна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на нежилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б", а именно, на технические помещения с номерами помещений по плану 6, 7 и 8 в помещении под номером 052, литера А, согласно Технического паспорта БТИ, общей площадью 49,7 кв. м на 18 этаже жилого дома.
Требования Сигеевой Е.Н. заявлены на основании ст. ст. 218, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 201.8 Закона о банкротстве и мотивированы тем, что на основании договора уступки прав (цессии) от 12.04.2010 к заявительнице перешли права требования к ООО "СвятоГрад-Инвест" по договору об инвестировании строительства от 29.01.2008 N 1/Т-А в части обязательств должника по передаче имущественных прав на результат совместной инвестиционной деятельности в виде офисного помещения в строящемся жилом доме по указанному адресу.
Заявитель указала на то, что спорные нежилые помещения фактически ей переданы, однако должник не предоставил необходимого комплекта документов, отсутствие которых является препятствием для регистрации заявителем права собственности на указанные нежилые помещения.
Определением Арбитражного суда Московской области от 11.04.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013, в удовлетворении заявленных Сигеевой Е.Н. требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что ООО "СвятоГрад-Инвест" является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку строительство жилого дома по адресу Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б", требование о признании права собственности на нежилые помещения в котором заявлено Сигеевой Е.Н., было завершено новым застройщиком - ТСЖ "Пионер" за счет дополнительных средств участников долевого строительства, обладающих правами на жилые помещения, разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено ТСЖ "Пионер", а не ООО "СвятоГрад-Инвест".
Суды отклонили довод Сигеевой Е.Н. о возможности признания за ней права собственности на спорные помещения как на объекты незавершенного строительства, указав на отсутствие разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию на момент подписания акта приема-передачи спорных помещений между Сигеевой Е.Н. и ООО "СвятоГрад-Инвест".
Не согласившись с определением и постановлением, Сигеева Е.Н. обратилась в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и основаны на неправильном применении (толковании) норм материального права: ст. ст. 130, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли, что ООО "СвятоГрад-Инвест" являлось владельцем жилого дома как объекта незавершенного строительства, при этом строительство объекта было завершено на 92%, в связи с чем должник вправе был передавать права на фактически построенные помещения соинвесторам - физическим лицам.
Заявитель также ссылается на отсутствие доказательств передачи незавершенного строительством жилого дома по указанному адресу новому застройщику - ТСЖ "Пионер", которое в отсутствие фактической передачи объекта какими-либо правами инвестирования в отношении него не обладает и не может выступать надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
При этом заявитель считает недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 13.04.2010 N 2 к инвестиционному контракту от 31.05.2004 N 7/3-1, по которому должник передал права в части инвестирования и строительства новому застройщику - ТСЖ "Пионер", и полагает, что отдельного судебного акта для признания дополнительного соглашения недействительным не требуется.
В отзыве на кассационную жалобу ТСЖ "Пионер" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь, в частности, на то, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве не предусматривает возможности предъявления требования о признании права собственности на нежилое помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
В судебное заседание суда кассационной инстанции представитель Сигеевой Е.Н., а также представитель конкурсного управляющего надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, что с учетом ч. 3 ст. 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению ее жалобы в их отсутствие, представитель ТСЖ "Пионер" возражала против удовлетворения кассационной жалобы по доводам своего отзыва.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ТСЖ "Пионер", проверив в порядке ст. ст. 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые определение и постановление не подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с инвестиционным контрактом от 31.05.2004 N 7/3-1, заключенным между ООО "СвятоГрад-Инвест", Министерством строительного комплекса Московской области и Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств осуществить строительство жилого дома по адресу: Московская область, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7.
В целях реализации указанного контракта между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Асадулиной Ильмарой Гаяровной был заключен договор участия в долевом строительстве от 29.01.2008 N 1/Т-А, по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7"Б", 17-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Асадулиной И.Г. соответствующий объект долевого строительства, а именно, технические помещения с номерами помещений по плану 6, 7 и 8 в помещении под номером 052, литера А, согласно Технического паспорта БТИ, общей площадью 49,7 кв. м на 18 этаже жилого дома.
Во исполнение условий договора участия в долевом строительстве Асадулиной И.Г перечислены денежные средства в размере 1 462 026 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 29.01.2008 N 11, актом об исполнении денежного обязательства от той же даты и не отрицается сторонами по делу.
По договору уступки права (цессии) от 12.04.2010 права по договору о долевом строительстве от 29.01.2008 N 1/Т-А уступлены Сигеевой Е.Н.
Ссылаясь на исполнение обязательств по указанному договору и указывая на то, что данные предусмотренные договором нежилые помещения фактически были переданы должником в соответствии с актом приемки-передачи, но имеются препятствия к оформлению на них права собственности в административном порядке, Сигеева Е.Н обратилась с настоящими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест".
Отказывая в удовлетворении заявления, суды обоснованно исходили из того, что в данном случае должник является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию о признании права собственности и что до момента государственной регистрации нежилого помещения в объекте строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав.
Оценив представленные по делу доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, суды установили, что 13.04.2010 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту от 31.05.2004 N 7/3-1, по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" передало права и обязанности в части инвестирования и строительства по инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер"; строительство жилого дома по адресу: Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" было завершено силами ТСЖ "Пионер" за счет денежных средств, внесенных дополнительно участниками долевого строительства, получившими или претендующими на получение жилых помещений; Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области выдано и ТСЖ "Пионер" получено разрешение от 22.12.2010 N RU50513104-115 РВ на ввод жилого дома в эксплуатацию; дополнительное соглашение от 13.04.2010 N 2 в судебном порядке недействительным не признавалось.
Доводы кассационной жалобы о том, что условия дополнительного соглашения N 2 содержат положения о том, что должник сохранил за собой права инвестирования имущества в виде нежилых помещений (цокольный и технический этаж), не влияют на обоснованность выводов суда об отсутствии оснований для признания за Сигеевой Е.Н. права собственности на нежилые помещения с учетом следующего.
В силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними".
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии с абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Таким образом, до момента государственной регистрации объекта строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Судами установлено, что право собственности за должником-застройщиком, находящимся в процедуре конкурсного производства, в отношении спорных нежилых помещений в многоквартирном доме, не регистрировалось, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Сигеевой Е.Н. требований.
Ссылка Сигеевой Е.Н. в кассационной жалобе на акт приема-передачи от 29.12.2010 отклоняется, поскольку подписание данного акта с генеральным директором ООО "СвятоГрад-Инвест" в период, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (включая и технические этажи) было получено не должником, а ТСЖ "Пионер", надлежащих правовых последствий не порождает.
Доводы кассационной жалобы о ничтожности дополнительного соглашения N 2 не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, поскольку рассмотрение вопроса о недействительности дополнительного соглашения на стадии кассационного обжалования только в рамках требования одного из лиц, претендующих на признание за ним права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме, без участия всех сторон соглашения и всех заинтересованных лиц (собственников квартир) недопустимо.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые определение и постановление приняты при правильном применении норм материального права, в отсутствие каких-либо нарушений норм процессуального права, в связи с чем оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы Сигеевой Е.Н. не имеется.
С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А41-26287/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Л.М.БАРАБАНЩИКОВА
М.В.КОМОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 07.08.2013 ПО ДЕЛУ N А41-26287/09
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2013 г. по делу N А41-26287/09
резолютивная часть постановления объявлена 31.07.2013
в полном объеме постановление изготовлено 07.08.2013
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Петровой Е.А.
судей Барабанщиковой Л.М. и Комоловой М.В.
при участии в заседании:
- от конкурсного управляющего - не явился, извещен;
- от Сигеевой Е.Н. - не явился, извещен;
- от ТСЖ "Пионер" - Анистратова Е.В. по дов. от 08.09.2012,
рассмотрев в судебном заседании 31.07.2013 кассационную жалобу
Сигеевой Елены Николаевны
на определение от 11.04.2013 Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Гараевой А.Х.,
на постановление от 29.05.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Быковым В.П., Катькиной Н.Н., Игнахиной М.В.,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СвятоГрад-Инвест"
по заявлению Сигеевой Е.Н. о признании права собственности на нежилые помещения
с участием третьего лица: ТСЖ "Пионер",
установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2011 Общество с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" (далее - ООО "СвятоГрад-Инвест" или должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2011 при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Сообщение о применении параграфа 7 опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 184 от 01.10.2011.
18.07.2012 Сигеева Елена Николаевна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на нежилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б", а именно, на технические помещения с номерами помещений по плану 6, 7 и 8 в помещении под номером 052, литера А, согласно Технического паспорта БТИ, общей площадью 49,7 кв. м на 18 этаже жилого дома.
Требования Сигеевой Е.Н. заявлены на основании ст. ст. 218, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 201.8 Закона о банкротстве и мотивированы тем, что на основании договора уступки прав (цессии) от 12.04.2010 к заявительнице перешли права требования к ООО "СвятоГрад-Инвест" по договору об инвестировании строительства от 29.01.2008 N 1/Т-А в части обязательств должника по передаче имущественных прав на результат совместной инвестиционной деятельности в виде офисного помещения в строящемся жилом доме по указанному адресу.
Заявитель указала на то, что спорные нежилые помещения фактически ей переданы, однако должник не предоставил необходимого комплекта документов, отсутствие которых является препятствием для регистрации заявителем права собственности на указанные нежилые помещения.
Определением Арбитражного суда Московской области от 11.04.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013, в удовлетворении заявленных Сигеевой Е.Н. требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что ООО "СвятоГрад-Инвест" является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку строительство жилого дома по адресу Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7"Б", требование о признании права собственности на нежилые помещения в котором заявлено Сигеевой Е.Н., было завершено новым застройщиком - ТСЖ "Пионер" за счет дополнительных средств участников долевого строительства, обладающих правами на жилые помещения, разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено ТСЖ "Пионер", а не ООО "СвятоГрад-Инвест".
Суды отклонили довод Сигеевой Е.Н. о возможности признания за ней права собственности на спорные помещения как на объекты незавершенного строительства, указав на отсутствие разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию на момент подписания акта приема-передачи спорных помещений между Сигеевой Е.Н. и ООО "СвятоГрад-Инвест".
Не согласившись с определением и постановлением, Сигеева Е.Н. обратилась в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и основаны на неправильном применении (толковании) норм материального права: ст. ст. 130, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли, что ООО "СвятоГрад-Инвест" являлось владельцем жилого дома как объекта незавершенного строительства, при этом строительство объекта было завершено на 92%, в связи с чем должник вправе был передавать права на фактически построенные помещения соинвесторам - физическим лицам.
Заявитель также ссылается на отсутствие доказательств передачи незавершенного строительством жилого дома по указанному адресу новому застройщику - ТСЖ "Пионер", которое в отсутствие фактической передачи объекта какими-либо правами инвестирования в отношении него не обладает и не может выступать надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
При этом заявитель считает недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 13.04.2010 N 2 к инвестиционному контракту от 31.05.2004 N 7/3-1, по которому должник передал права в части инвестирования и строительства новому застройщику - ТСЖ "Пионер", и полагает, что отдельного судебного акта для признания дополнительного соглашения недействительным не требуется.
В отзыве на кассационную жалобу ТСЖ "Пионер" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь, в частности, на то, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве не предусматривает возможности предъявления требования о признании права собственности на нежилое помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
В судебное заседание суда кассационной инстанции представитель Сигеевой Е.Н., а также представитель конкурсного управляющего надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, что с учетом ч. 3 ст. 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению ее жалобы в их отсутствие, представитель ТСЖ "Пионер" возражала против удовлетворения кассационной жалобы по доводам своего отзыва.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ТСЖ "Пионер", проверив в порядке ст. ст. 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые определение и постановление не подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с инвестиционным контрактом от 31.05.2004 N 7/3-1, заключенным между ООО "СвятоГрад-Инвест", Министерством строительного комплекса Московской области и Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств осуществить строительство жилого дома по адресу: Московская область, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7.
В целях реализации указанного контракта между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Асадулиной Ильмарой Гаяровной был заключен договор участия в долевом строительстве от 29.01.2008 N 1/Т-А, по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7"Б", 17-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Асадулиной И.Г. соответствующий объект долевого строительства, а именно, технические помещения с номерами помещений по плану 6, 7 и 8 в помещении под номером 052, литера А, согласно Технического паспорта БТИ, общей площадью 49,7 кв. м на 18 этаже жилого дома.
Во исполнение условий договора участия в долевом строительстве Асадулиной И.Г перечислены денежные средства в размере 1 462 026 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 29.01.2008 N 11, актом об исполнении денежного обязательства от той же даты и не отрицается сторонами по делу.
По договору уступки права (цессии) от 12.04.2010 права по договору о долевом строительстве от 29.01.2008 N 1/Т-А уступлены Сигеевой Е.Н.
Ссылаясь на исполнение обязательств по указанному договору и указывая на то, что данные предусмотренные договором нежилые помещения фактически были переданы должником в соответствии с актом приемки-передачи, но имеются препятствия к оформлению на них права собственности в административном порядке, Сигеева Е.Н обратилась с настоящими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест".
Отказывая в удовлетворении заявления, суды обоснованно исходили из того, что в данном случае должник является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию о признании права собственности и что до момента государственной регистрации нежилого помещения в объекте строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав.
Оценив представленные по делу доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, суды установили, что 13.04.2010 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту от 31.05.2004 N 7/3-1, по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" передало права и обязанности в части инвестирования и строительства по инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер"; строительство жилого дома по адресу: Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" было завершено силами ТСЖ "Пионер" за счет денежных средств, внесенных дополнительно участниками долевого строительства, получившими или претендующими на получение жилых помещений; Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области выдано и ТСЖ "Пионер" получено разрешение от 22.12.2010 N RU50513104-115 РВ на ввод жилого дома в эксплуатацию; дополнительное соглашение от 13.04.2010 N 2 в судебном порядке недействительным не признавалось.
Доводы кассационной жалобы о том, что условия дополнительного соглашения N 2 содержат положения о том, что должник сохранил за собой права инвестирования имущества в виде нежилых помещений (цокольный и технический этаж), не влияют на обоснованность выводов суда об отсутствии оснований для признания за Сигеевой Е.Н. права собственности на нежилые помещения с учетом следующего.
В силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними".
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии с абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Таким образом, до момента государственной регистрации объекта строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Судами установлено, что право собственности за должником-застройщиком, находящимся в процедуре конкурсного производства, в отношении спорных нежилых помещений в многоквартирном доме, не регистрировалось, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Сигеевой Е.Н. требований.
Ссылка Сигеевой Е.Н. в кассационной жалобе на акт приема-передачи от 29.12.2010 отклоняется, поскольку подписание данного акта с генеральным директором ООО "СвятоГрад-Инвест" в период, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (включая и технические этажи) было получено не должником, а ТСЖ "Пионер", надлежащих правовых последствий не порождает.
Доводы кассационной жалобы о ничтожности дополнительного соглашения N 2 не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, поскольку рассмотрение вопроса о недействительности дополнительного соглашения на стадии кассационного обжалования только в рамках требования одного из лиц, претендующих на признание за ним права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме, без участия всех сторон соглашения и всех заинтересованных лиц (собственников квартир) недопустимо.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые определение и постановление приняты при правильном применении норм материального права, в отсутствие каких-либо нарушений норм процессуального права, в связи с чем оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы Сигеевой Е.Н. не имеется.
С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А41-26287/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Л.М.БАРАБАНЩИКОВА
М.В.КОМОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)