Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Федоровой Т.Н.,
судей Махмутовой Г.Н., Афанасьева И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Конновой Л.А. (доверенность от 28.12.2012 N 1077),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Департамент жилищно-коммунального хозяйства", Самарская область, г. Тольятти,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 (председательствующий судья Буртасова О.И., судьи Демина Е.Г., Селиверстова Н.А.)
по делу N А55-24089/2012
по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Приморский 42", Самарская область, г. Тольятти (ИНН 6321255160, ОГРН 1106320020025) к обществу с ограниченной ответственностью "Департамент жилищно-коммунального хозяйства", Самарская область, г. Тольятти (ИНН 6321215841, ОГРН 1086320019213) о признании договора расторгнутым и об обязании передать техническую документацию,
установил:
товарищество собственников жилья "Приморский 42" (далее - ТСЖ "Приморский 42", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Департамент жилищно-коммунального хозяйства" (далее - ООО "Департамент ЖКХ", ответчик) о признании договора управления от 20.04.2011 N 506 (далее - договор управления от 20.04.2011, договор), заключенного между ТСЖ "Приморский 42" и ООО "Департамент ЖКХ", расторгнутым с 30.05.2012, об обязании ООО "Департамент ЖКХ" передать ТСЖ "Приморский 42" техническую документацию по жилому многоквартирному дому N 42 по бульвару Приморский г. Тольятти.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 в признании оспариваемого договора расторгнутым отказано. Суд обязал ООО "Департамент ЖКХ" передать ТСЖ "Приморский 42" техническую документацию по жилому многоквартирному дому N 42 по бульвару Приморский г. Тольятти, а именно:
- - документы технического учета жилого фонда - технический паспорт многоквартирного жилого дома;
- - паспорт готовности многоквартирного дома в зимних условиях;
- - реестр собственников многоквартирного дома (по состоянию на 31.12.2008);
- - акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме; конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период с момента заключения договора от 10.12.2007 и по 31.12.2008, в том числе, но не ограничиваясь: технические паспорта и документы регистрационного учета в органах Ростехнадзора на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование, приложения N 2-5 к договору от 10.12.2007;
- - документы (акты) о приемке результатов работ за период с 01.03.2008 по 31.12.2008, акты освидетельствования скрытых работ за этот же период;
- - сведения о наличии сервитутов и иных обременениях земельного участка под многоквартирным домом с приложением документов об установлении сервитутов или иных обременениях;
- - распоряжение о выделении земельного участка для эксплуатации и обслуживания жилого дома, копия кадастрового плана (карты) земельного участка под многоквартирным домом;
- - распоряжение о вводе дома в эксплуатацию (правовой акт);
- - схемы и акты установки, приемки в эксплуатацию и проверки общедомовых индивидуальных приборов учета ресурсов;
- - акты допуска электроустановок жилого дома в эксплуатацию, разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- - технические условия на присоединение дома к городским электрическим сетям;
- - проект электроснабжения многоквартирного дома;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- - паспорт (схему) заземляющего контура дома.
- картотеку паспортного стола и иные документы, относящиеся к деятельности паспортного стола.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Департамент ЖКХ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Указывает, что договор управления многоквартирным домом является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке лишь по основаниям, установленным законом, а именно: пунктами 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
По мнению ответчика, истцом нарушен порядок одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку собрание собственников жилья не проводилось, а решение о расторжении договора принято неуполномоченным органом - правлением товарищества собственников жилья. Кроме того, истец не представил доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора, а также наличия у ответчика истребуемой технической документации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, 16.02.2012 правлением ТСЖ "Приморский 42" принято решение о расторжении договора управления от 20.04.2011 с ООО "Департамент ЖКХ" с 31.05.2012 и заключении договора управления с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Серебряная молния" (далее - ООО УК "Серебряная молния").
Истцом 29.05.2012 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении с 30.05.2012 договора управления от 20.04.2011, содержащее требование передать техническую документацию на многоквартирный дом N 42 по бульвару Приморский г. Тольятти и иные связанные с управлением данным домом документы правлению ТСЖ "Приморский 42". Указанное уведомление получено ответчиком в тот же день 29.05.2012.
Уклонение ответчика от совершения действий по передаче технической документации послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебная коллегия считает, что судом правомерно удовлетворены заявленные требования в части.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Материалами дела установлено, что 16.02.2012 правлением ТСЖ "Приморский 42" принято решение о расторжении договора управления от 20.04.2011 с ООО "Департамент ЖКХ" с 31.05.2012 и заключении договора управления с ООО УК "Серебряная молния".
По инициативе членов счетной комиссии 06.11.2012 проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: бульвар Приморский, 42, в форме заочного голосования, что подтверждается протоколом общего собрания членов ТСЖ "Приморский 42".
В повестку дня данного собрания собственников включен в том числе и вопрос N 5 - о признании договора между ТСЖ "Приморский 42" и ООО "Департамент ЖКХ" расторгнутым с 31.05.2012.
В соответствии с протоколом по результатам голосования общим собранием членов товарищества собственников жилья по вопросу N 5 принято следующее решение: "Признать договор между ТСЖ "Приморский 42" и ООО "Департамент ЖКХ" расторгнутым с 31.05.2012".
Также в соответствии с указанным протоколом общим собранием членов ТСЖ "Приморский 42" принято решение по вопросу N 7: "Подтвердить выбор в качестве управляющей организации ООО УК "Серебряная молния".
Учитывая, что законом заказчику предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 782 ГК РФ), а пунктами 5, 1, 5.5 договора управления от 20.04.2011 предусмотрено, что досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон допускается в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статья 782 ГК РФ), истец указанным правом воспользовался, в связи с чем требование истца о признании договора управления от 20.04.2011 расторгнутым с 30.05.2012 правомерно оставлено без удовлетворения, поскольку данный договор прекратил свое действие с 30.05.2012 и является расторгнутым в силу закона.
Доводы ответчика о том, что истцом нарушен порядок одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку собрание собственников жилья не проводилось, а решение о расторжении договора принято неуполномоченным органом - правлением товарищества собственников жилья, обоснованно отклонены судами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с правовыми актами и учредительными документами.
Согласно статье 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Вопросы заключения и расторжения договоров от имени товарищества отнесены к компетенции правления товарищества.
В соответствии с пунктом 9.1 Устава органами управления товариществом являются: общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Подпункт 4 пункта 9.20 Устава ТСЖ "Приморский 42" предусматривает, что в обязанности правления товарищества входят управление многоквартирным домом и заключение договоров на управление им.
Как было указано выше, на основании решения органа управления товарищества собственников жилья - правления товарищества договор между ответчиком и истцом был расторгнут и заключен договор управления многоквартирным домом от 01.06.2012 с ООО УК "Серебряная молния".
Статьей 183 ГК РФ установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" отражено, что при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Согласно материалам дела общее собрание членов ТСЖ "Приморский 42" поддержало решение правления о расторжении договора управления от 20.04.2011 и подтвердило выбор в качестве управляющей компании ООО УК "Серебряная молния", что подтверждается протоколом общего собрания от 06.11.2012.
Удовлетворяя исковые требования в части обязания ответчика передать документацию на дом, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.
В соответствии с пунктом 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 ГК РФ и пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьей 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ).
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Доводы ответчика о недоказанности истцом наличия у ответчика технической документации обоснованно отклонены апелляционным судом, поскольку истребуемая истцом документация непосредственно связана с управлением многоквартирным домом, поэтому должна иметься у ответчика. Перечень требуемых документов соответствует пунктам 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Доводы кассационной жалобы правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций не опровергают.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по делу N А55-24089/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.Н.ФЕДОРОВА
Судьи
Г.Н.МАХМУТОВА
И.Н.АФАНАСЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 13.05.2013 ПО ДЕЛУ N А55-24089/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2013 г. по делу N А55-24089/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Федоровой Т.Н.,
судей Махмутовой Г.Н., Афанасьева И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Конновой Л.А. (доверенность от 28.12.2012 N 1077),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Департамент жилищно-коммунального хозяйства", Самарская область, г. Тольятти,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 (председательствующий судья Буртасова О.И., судьи Демина Е.Г., Селиверстова Н.А.)
по делу N А55-24089/2012
по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Приморский 42", Самарская область, г. Тольятти (ИНН 6321255160, ОГРН 1106320020025) к обществу с ограниченной ответственностью "Департамент жилищно-коммунального хозяйства", Самарская область, г. Тольятти (ИНН 6321215841, ОГРН 1086320019213) о признании договора расторгнутым и об обязании передать техническую документацию,
установил:
товарищество собственников жилья "Приморский 42" (далее - ТСЖ "Приморский 42", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Департамент жилищно-коммунального хозяйства" (далее - ООО "Департамент ЖКХ", ответчик) о признании договора управления от 20.04.2011 N 506 (далее - договор управления от 20.04.2011, договор), заключенного между ТСЖ "Приморский 42" и ООО "Департамент ЖКХ", расторгнутым с 30.05.2012, об обязании ООО "Департамент ЖКХ" передать ТСЖ "Приморский 42" техническую документацию по жилому многоквартирному дому N 42 по бульвару Приморский г. Тольятти.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 в признании оспариваемого договора расторгнутым отказано. Суд обязал ООО "Департамент ЖКХ" передать ТСЖ "Приморский 42" техническую документацию по жилому многоквартирному дому N 42 по бульвару Приморский г. Тольятти, а именно:
- - документы технического учета жилого фонда - технический паспорт многоквартирного жилого дома;
- - паспорт готовности многоквартирного дома в зимних условиях;
- - реестр собственников многоквартирного дома (по состоянию на 31.12.2008);
- - акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме; конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период с момента заключения договора от 10.12.2007 и по 31.12.2008, в том числе, но не ограничиваясь: технические паспорта и документы регистрационного учета в органах Ростехнадзора на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование, приложения N 2-5 к договору от 10.12.2007;
- - документы (акты) о приемке результатов работ за период с 01.03.2008 по 31.12.2008, акты освидетельствования скрытых работ за этот же период;
- - сведения о наличии сервитутов и иных обременениях земельного участка под многоквартирным домом с приложением документов об установлении сервитутов или иных обременениях;
- - распоряжение о выделении земельного участка для эксплуатации и обслуживания жилого дома, копия кадастрового плана (карты) земельного участка под многоквартирным домом;
- - распоряжение о вводе дома в эксплуатацию (правовой акт);
- - схемы и акты установки, приемки в эксплуатацию и проверки общедомовых индивидуальных приборов учета ресурсов;
- - акты допуска электроустановок жилого дома в эксплуатацию, разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- - технические условия на присоединение дома к городским электрическим сетям;
- - проект электроснабжения многоквартирного дома;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- - паспорт (схему) заземляющего контура дома.
- картотеку паспортного стола и иные документы, относящиеся к деятельности паспортного стола.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Департамент ЖКХ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Указывает, что договор управления многоквартирным домом является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке лишь по основаниям, установленным законом, а именно: пунктами 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
По мнению ответчика, истцом нарушен порядок одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку собрание собственников жилья не проводилось, а решение о расторжении договора принято неуполномоченным органом - правлением товарищества собственников жилья. Кроме того, истец не представил доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора, а также наличия у ответчика истребуемой технической документации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, 16.02.2012 правлением ТСЖ "Приморский 42" принято решение о расторжении договора управления от 20.04.2011 с ООО "Департамент ЖКХ" с 31.05.2012 и заключении договора управления с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Серебряная молния" (далее - ООО УК "Серебряная молния").
Истцом 29.05.2012 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении с 30.05.2012 договора управления от 20.04.2011, содержащее требование передать техническую документацию на многоквартирный дом N 42 по бульвару Приморский г. Тольятти и иные связанные с управлением данным домом документы правлению ТСЖ "Приморский 42". Указанное уведомление получено ответчиком в тот же день 29.05.2012.
Уклонение ответчика от совершения действий по передаче технической документации послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебная коллегия считает, что судом правомерно удовлетворены заявленные требования в части.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Материалами дела установлено, что 16.02.2012 правлением ТСЖ "Приморский 42" принято решение о расторжении договора управления от 20.04.2011 с ООО "Департамент ЖКХ" с 31.05.2012 и заключении договора управления с ООО УК "Серебряная молния".
По инициативе членов счетной комиссии 06.11.2012 проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: бульвар Приморский, 42, в форме заочного голосования, что подтверждается протоколом общего собрания членов ТСЖ "Приморский 42".
В повестку дня данного собрания собственников включен в том числе и вопрос N 5 - о признании договора между ТСЖ "Приморский 42" и ООО "Департамент ЖКХ" расторгнутым с 31.05.2012.
В соответствии с протоколом по результатам голосования общим собранием членов товарищества собственников жилья по вопросу N 5 принято следующее решение: "Признать договор между ТСЖ "Приморский 42" и ООО "Департамент ЖКХ" расторгнутым с 31.05.2012".
Также в соответствии с указанным протоколом общим собранием членов ТСЖ "Приморский 42" принято решение по вопросу N 7: "Подтвердить выбор в качестве управляющей организации ООО УК "Серебряная молния".
Учитывая, что законом заказчику предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 782 ГК РФ), а пунктами 5, 1, 5.5 договора управления от 20.04.2011 предусмотрено, что досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон допускается в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статья 782 ГК РФ), истец указанным правом воспользовался, в связи с чем требование истца о признании договора управления от 20.04.2011 расторгнутым с 30.05.2012 правомерно оставлено без удовлетворения, поскольку данный договор прекратил свое действие с 30.05.2012 и является расторгнутым в силу закона.
Доводы ответчика о том, что истцом нарушен порядок одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку собрание собственников жилья не проводилось, а решение о расторжении договора принято неуполномоченным органом - правлением товарищества собственников жилья, обоснованно отклонены судами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с правовыми актами и учредительными документами.
Согласно статье 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Вопросы заключения и расторжения договоров от имени товарищества отнесены к компетенции правления товарищества.
В соответствии с пунктом 9.1 Устава органами управления товариществом являются: общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Подпункт 4 пункта 9.20 Устава ТСЖ "Приморский 42" предусматривает, что в обязанности правления товарищества входят управление многоквартирным домом и заключение договоров на управление им.
Как было указано выше, на основании решения органа управления товарищества собственников жилья - правления товарищества договор между ответчиком и истцом был расторгнут и заключен договор управления многоквартирным домом от 01.06.2012 с ООО УК "Серебряная молния".
Статьей 183 ГК РФ установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" отражено, что при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Согласно материалам дела общее собрание членов ТСЖ "Приморский 42" поддержало решение правления о расторжении договора управления от 20.04.2011 и подтвердило выбор в качестве управляющей компании ООО УК "Серебряная молния", что подтверждается протоколом общего собрания от 06.11.2012.
Удовлетворяя исковые требования в части обязания ответчика передать документацию на дом, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.
В соответствии с пунктом 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 ГК РФ и пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьей 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ).
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Доводы ответчика о недоказанности истцом наличия у ответчика технической документации обоснованно отклонены апелляционным судом, поскольку истребуемая истцом документация непосредственно связана с управлением многоквартирным домом, поэтому должна иметься у ответчика. Перечень требуемых документов соответствует пунктам 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Доводы кассационной жалобы правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций не опровергают.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по делу N А55-24089/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.Н.ФЕДОРОВА
Судьи
Г.Н.МАХМУТОВА
И.Н.АФАНАСЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)