Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Иванникова Д.В. (доверенность от 09.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "СевЗапМеталлСтрой" Копылова Н.Г. (доверенность от 05.06.2013), Стрельцына Б.Е. (доверенность от 14.08.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А56-26718/2012 (судьи Полубехина Н.С., Попова Н.М., Старовойтова О.Р.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "СевЗапМеталлСтрой", место нахождения: 193024, Санкт-Петербург, Невский пр., 147, 49, ОГРН 1027809259664 (далее - Общество) о взыскании 1 570 903 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2011 по 30.06.2012 по договору аренды от 17.06.1997 N 00/ЗК-00490 (20) и пеней за просрочку платежей в размере 298 841 руб. 51 коп.
Решением от 07.08.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.03.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.06.2013 постановление апелляционной инстанции от 14.03.2013 отменено, дело передано на новое рассмотрение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением апелляционного суда от 22.08.2013 решение суда первой инстанции от 07.08.2012 отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе КУГИ, просит отменить постановление от 22.08.2013 и оставить в силе решение от 07.08.2012, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Общества, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.06.1997 N 00/ЗК-00490 (20) (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 4000 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Тверская ул., д. 1а, для реконструкции 4-х этажного здания и строительства жилого дома со встроенными помещениями сроком до 31.12.1998.
Дополнительным соглашением от 03.09.2003 к договору аренды срок его действия продлен до 31.01.2005.
Пунктом 3.4 договора аренды определено, что квартальная арендная плата за земельный участок выражается в единицах минимального размера месячной оплаты труда (далее - МРОТ) и составляет 172,9 МРОТ, стоимость одного квадратного метра в год составляет 0,1729 МРОТ. Арендатор ежеквартально самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с установленным на дату внесения платежа МРОТ (пункт 3.5 договора аренды).
В соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга, при этом новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесения соответствующих изменений в договор аренды.
Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора ежеквартально перечислять арендную плату не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала. В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы предусмотрена ответственность в виде оплаты пеней в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).
КУГИ уведомлением от 18.12.2009 N 7833 сообщил Обществу об изменении размера арендной платы по договору аренды.
Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы в период с 01.07.2011 по 30.06.2012, послужило основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признав их обоснованными по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, решение от 07.08.2012 отменил, в иске отказал, при этом суд исходил из того, что договор аренды в спорный период не действовал, поскольку земельный участок являлся общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждается, что многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду Обществу, закончен строительством и введен в эксплуатацию 11.12.2009 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2218в-2009).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.07.2010 серии 78-АД N 992940 зарегистрировано право собственности гражданки Бибиковой Т.А. на квартиру в указанном доме.
При таком положении суд апелляционной инстанции с учетом приведенных норм права пришел к обоснованному выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в многоквартирном доме договор аренды считается прекратившим свое действие.
КУГИ считает ошибочным вывод апелляционного суда о прекращении обязательств по договору аренды, поскольку договором об инвестиционной деятельности от 22.11.1996 N 00-(И)003114 (20), на основании которого был заключен договор аренды, предусмотрено, что обязательства сторон прекращаются с момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта.
Между тем указанный договор об инвестиционной деятельности является самостоятельной сделкой, регулирующей иные отношения сторон. В договоре аренды подобные основания для его прекращения не указаны. Более того, основаниями для прекращения договора аренды являются предусмотренные законом обстоятельства, которые не зависят от соглашения сторон.
Поскольку в связи с прекращением договора КУГИ утратил право на получение арендной платы, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Поскольку судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, нормы процессуального права не нарушены, обжалуемое постановление надлежит оставить без изменения.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А56-26718/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 05.12.2013 ПО ДЕЛУ N А56-26718/2012
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2013 г. по делу N А56-26718/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Иванникова Д.В. (доверенность от 09.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "СевЗапМеталлСтрой" Копылова Н.Г. (доверенность от 05.06.2013), Стрельцына Б.Е. (доверенность от 14.08.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А56-26718/2012 (судьи Полубехина Н.С., Попова Н.М., Старовойтова О.Р.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "СевЗапМеталлСтрой", место нахождения: 193024, Санкт-Петербург, Невский пр., 147, 49, ОГРН 1027809259664 (далее - Общество) о взыскании 1 570 903 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2011 по 30.06.2012 по договору аренды от 17.06.1997 N 00/ЗК-00490 (20) и пеней за просрочку платежей в размере 298 841 руб. 51 коп.
Решением от 07.08.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.03.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.06.2013 постановление апелляционной инстанции от 14.03.2013 отменено, дело передано на новое рассмотрение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением апелляционного суда от 22.08.2013 решение суда первой инстанции от 07.08.2012 отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе КУГИ, просит отменить постановление от 22.08.2013 и оставить в силе решение от 07.08.2012, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Общества, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.06.1997 N 00/ЗК-00490 (20) (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 4000 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Тверская ул., д. 1а, для реконструкции 4-х этажного здания и строительства жилого дома со встроенными помещениями сроком до 31.12.1998.
Дополнительным соглашением от 03.09.2003 к договору аренды срок его действия продлен до 31.01.2005.
Пунктом 3.4 договора аренды определено, что квартальная арендная плата за земельный участок выражается в единицах минимального размера месячной оплаты труда (далее - МРОТ) и составляет 172,9 МРОТ, стоимость одного квадратного метра в год составляет 0,1729 МРОТ. Арендатор ежеквартально самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с установленным на дату внесения платежа МРОТ (пункт 3.5 договора аренды).
В соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга, при этом новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесения соответствующих изменений в договор аренды.
Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора ежеквартально перечислять арендную плату не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала. В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы предусмотрена ответственность в виде оплаты пеней в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).
КУГИ уведомлением от 18.12.2009 N 7833 сообщил Обществу об изменении размера арендной платы по договору аренды.
Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы в период с 01.07.2011 по 30.06.2012, послужило основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признав их обоснованными по праву и размеру.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, решение от 07.08.2012 отменил, в иске отказал, при этом суд исходил из того, что договор аренды в спорный период не действовал, поскольку земельный участок являлся общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждается, что многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду Обществу, закончен строительством и введен в эксплуатацию 11.12.2009 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2218в-2009).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.07.2010 серии 78-АД N 992940 зарегистрировано право собственности гражданки Бибиковой Т.А. на квартиру в указанном доме.
При таком положении суд апелляционной инстанции с учетом приведенных норм права пришел к обоснованному выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в многоквартирном доме договор аренды считается прекратившим свое действие.
КУГИ считает ошибочным вывод апелляционного суда о прекращении обязательств по договору аренды, поскольку договором об инвестиционной деятельности от 22.11.1996 N 00-(И)003114 (20), на основании которого был заключен договор аренды, предусмотрено, что обязательства сторон прекращаются с момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта.
Между тем указанный договор об инвестиционной деятельности является самостоятельной сделкой, регулирующей иные отношения сторон. В договоре аренды подобные основания для его прекращения не указаны. Более того, основаниями для прекращения договора аренды являются предусмотренные законом обстоятельства, которые не зависят от соглашения сторон.
Поскольку в связи с прекращением договора КУГИ утратил право на получение арендной платы, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Поскольку судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, нормы процессуального права не нарушены, обжалуемое постановление надлежит оставить без изменения.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу N А56-26718/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)