Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Опря Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Змеевой Ю.А. судей Высочанской О.Ю., Кириенко Е.В. при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе М., Л., С.Н., В., К. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 11 сентября 2012 года, которым постановлено:
"М., Л., П., С.Н., В., А.Р., К., С.Е. в удовлетворении исковых требований о признании договора управления в части муниципальной собственности многоквартирным домом <...> по ул. <...> от 01.02.2011 г. между ООО "Управляющая компания <...>" и МБУ <...> незаключенным, о признании договора управления многоквартирным домом <...> по ул. <...> от 01.02.2011 г. между ООО "Управляющая компания <...>" и собственниками многоквартирного дома <...> по ул. <...> г. Перми незаключенным - отказать".
Заслушав доклад судьи Высочанской О.Ю., пояснения истцов С.Н., М., В., представителя В. - О., настаивавших на доводах жалобы, представителя ответчика ООО "Управляющая компания <...>" А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
М., Л., П., С.Н., В., А.Р., К., С.Е. обратились в суд с иском, указывая, что между собственниками дома N <...> по ул. <...> в г. Перми и ООО "УК <...>" договор управления многоквартирным домом от 01.02.2011 г. является не заключенным, поскольку: нет подписи генерального директора ООО "УК <...>" Ж.Б.О. и отсутствует печать организации, что противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ. Законом установлено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Договор подписан тринадцатью собственниками, которым принадлежит 382,53 кв. м, что составляет 12% от общего числа голосов собственников помещений в доме. Таким образом, собственниками помещений дома N <...> по ул. <...> в г. Перми договор управления многоквартирным домом от 01.02.2011 г. не подписан, что также противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.10.2011 г. решение и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> в г. Перми от 24.01.2011 г. признаны недействительными с момента принятия (решение вступило в силу 28.12.2011 г.), из чего следует, что решение об утверждении текста договора с управляющей организацией ООО "Управляющая компания <...>" и заключение договора на управление общим имуществом многоквартирного дома с управляющей организацией - ООО "Управляющая компания <...>" также являются недействительными, поскольку собственники таких решений не принимали. Волеизъявление сторон на заключение договора отсутствует, соответственно, ни одно условие, указанное в договоре управления многоквартирным домом N <...>, расположенным по адресу: <...>, от 01.02.2011 г. сторонами не согласовано. Существование признаваемого незаключенным договора влечет ряд нарушений прав собственников, в том числе: незаконное начисление оплаты за жилищно-коммунальные услуги по несогласованным с собственниками тарифам, незаконное начисление пени. Просят признать договор управления в части муниципальной доли собственности многоквартирным домом N <...>, расположенным по адресу: <...> от 01.02.2011 г., между ООО "Управляющая компания <...>" и МБУ <...> незаключенным, признать договор управления многоквартирным домом N <...>, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. <...> от 01.02.2011 г., между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания <...>" и собственниками многоквартирного дома N <...> по ул. <...> незаключенным.
Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении требований, об отмене которого в апелляционной жалобе просят истцы, указывая, что вывод суда противоречит решению Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.10.2011 г., в котором установлено, что решение общего собрания собственников жилых помещений указанного дома, оформленное протоколом от 24.01.2011 г., является недействительным с момента его принятия, следовательно, собственники не принимали решения о заключении договора управления спорным домом с ООО "УК <...>". Договор управления многоквартирным домом подписан тринадцатью собственниками, которым принадлежит 12% от общего числа голосов собственников помещений в доме, что противоречит требованиям статьи 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом в части муниципальной доли собственности также подписан 7% от общего числа голосов и в совокупности общий процент по обоим договорам составляет 19%, что не превышает 50% голосов от общего числа собственников помещений в данном доме. Следовательно, собственниками помещений дома N <...> по ул. <...> в г. Перми договоры управления многоквартирным домом от 01.02.2011 г. не подписаны, являются не заключенными. Суд не принял во внимание косвенные доказательства отсутствия волеизъявления собственников на заключение договора с ООО "УК <...>". Судом не дана правовая оценка факсимильной подписи генерального директора Ж.Б.О. Ни истцам, ни суду для обозрения не был представлен оригинал оспариваемого договора, заключенного между собственниками и ООО "УК <...>", что также ставит под сомнение наличие оригинала. Нельзя согласиться с позицией суда, что оспариваемый договор содержит все существенные условия, поскольку достижение соглашения сторон в требуемой форме по этим условиям отсутствует. В ходе рассмотрения дела истцы указывали, что договоры представлены в суд не полностью, в частности, отсутствует Приложение N 4 к договору с собственниками жилых помещений (Список собственников многоквартирного дома), являющееся неотъемлемой частью договора. Таким образом, не установлена сторона договора, что является серьезным нарушением статей 160, 434 ГК РФ. Не принимая во внимание решение Мотовилихинского районного суда о признании протокола и решения общего собрания собственников от 24 января 2011 г. недействительным с момента его принятия, суд не указал правовой основы для признания этого факта несущественным для заключения договора, и необоснованно проигнорировал этот документ. Заключение договоров управляющей компанией с ресурсоснабжающими и другими организациями само по себе не может явиться доказательством факта заключения договора с собственниками многоквартирного дома. ООО "УК <...>" подписало эти договоры на свой страх и риск, не подписав договор с собственниками. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие исполнение своих обязательств ответчиком перед ресурсоснабжающими и подрядными организациями в части оплаты этих услуг, поэтому ссылка суда на наличие локальных сметных расчетов и платежных поручений в решении несостоятельна. Ответчик в ходе рассмотрения дела также не представил суду доказательств выполнения обязательств перед собственниками по спорным договорам, следовательно, не представлены документы, доказывающие наличие отношений между собственниками и ООО "УК <...>". Приобщенные документы арбитражного суда также не могут служить основанием для признания заключенными спорных договоров, поскольку предмет спора был иным, собственники помещений дома в арбитражном процессе участия не принимали.
Ответчиком ООО "УК <...>" представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых решение суд оценивается как законное и обоснованное, а жалоба - как действие, связанное с нежеланием истцов оплачивать фактически полученные от управляющей компании услуги.
Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками жилых помещений в доме N <...> по ул. <...>, <...> г. Перми.
24.01.2011 г. на общем собрании собственников помещений указанного многоквартирного дома выбран способ управления домом управляющей организацией ООО "УК <...>".
На основании данного решения между ООО "УК <...>" и собственниками многоквартирного дома 01.02.2011 г. заключен договор управления многоквартирным домом. 01.02.2011 г. также заключен договор управления многоквартирным домом в части муниципальной доли собственности между ООО "УК <...>" и МБУ <...>.
В соответствии договорами управления управляющая компания по заданию собственников помещений обязуется за плату осуществлять управление многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг.
В целях принятых на себя обязательств по указанным договорам управления ООО "УК <...>" заключен договор теплоснабжения N <...> 01.01.2012 г. с ООО "Название", заключены договоры на отпуск питьевой воды и приема сточных вод N <...> от 30.08.2006 г. с ООО "Название 1", договор электроснабжения N <...> от 30.03.2007 г. с ОАО "Название 2" и дополнительное соглашение к нему от 04.03.2011 г. 01.01.2011 г. заключен договор N <...> с ООО "Название 3" на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту, благоустройству и обеспечению санитарного состояния общего имущества многоквартирного дома и дополнительное соглашение к нему от 31.01.2011 г. 01.12.2011 г. заключен договор N <...> с ООО "Название 3" о предоставлении услуг по устранению аварийных ситуаций в многоквартирных жилых домах. 01.10.2010 г. заключен договор N <...> на техническое обслуживание и текущий ремонт дымоходов, вентиляционных каналов и шахт многоквартирных домов с ИП Н. и дополнительное соглашение к нему от 25.01.2011 г. 01.10.2010 г. заключен договор N <...> с ООО "Название 4" на оказание услуг по сбору твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора и дополнительное соглашение к нему от 31.01.2011 г. В силу указанных договоров, а также дополнительных соглашений к ним, исполнители ООО "Название", ООО "Название 1", ОАО "Название 2", ООО "Название 3", ИП Н., ООО "Название 4" оказывают услуги, предусмотренные договорами, на объектах, управление которыми осуществляет ООО "УК <...>", в том числе, жителям многоквартирного дома по ул. <...>, <...>, а управляющая компания обязана оплатить предоставленные услуги.
Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.10.2011 г. решение и протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> г. Перми от 24.01.2011 г. признаны недействительными с момента их принятия. Решение вступило в законную силу 28.12.2011 г.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 20.02.2012 г. утверждены условия мирового соглашения, в соответствии с которыми обязательства ООО "УК <...>" по управлению многоквартирным домом N <...> по ул. <...> г. Перми прекращены 29.02.2012 г., с 01.03.2012 г. указанные обязательства возникают у ООО "УК "Организация".
Разрешая спор, суд первой инстанции, правильно руководствуясь положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования о признании договоров управления многоквартирным домом незаключенными.
Выводы суда первой инстанции являются верными, основанными на правильно примененных нормах материального права и доводами апелляционной жалобы не опровергаются.
Оспаривая выводы суда первой инстанции о том, что договоры управления от 01.02.2011 г. являются заключенными, заявители апелляционной жалобы ссылаются на отсутствие подписей собственников в договоре, наличие факсимильной подписи руководителя управляющей компании, на несоответствие условий договора положениям п. 3 ст. 162 ЖК Российской Федерации, не предоставление оригинала оспариваемого договора. Между тем, указанные доводы являлись предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции и признаны несостоятельными.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договоры управления заключены в надлежащей письменной форме, на условиях, указанных в решении общего собрания собственников многоквартирного дома, подписаны сторонами; они содержат все существенные условия, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств по делу, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, иные доказательства суду не представлены.
Ссылка апелляционной жалобы на незаключение с управляющей компанией письменного договора в обоснование довода об отсутствии между собственниками и ООО "УК <...>" договорных отношений несостоятельна, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ, сложившиеся между сторонами отношения в отсутствие заключенного письменного договора рассматриваются как договорные. При этом отсутствие письменного договора не освобождает истцов от обязанности произвести оплату коммунальных платежей.
Как установлено судом и следует из материалов дела, управляющая компания фактически оказывала жильцам - собственникам квартир в указанном доме - жилищно-коммунальные услуги, она заключила договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими эти услуги, что подтверждено договорами, счетами, ведомостями расчета поставленных ресурсов. Коммунальные услуги истцам предоставлялись, они ими пользовались, в связи с чем, согласно пункту 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 года за N 307, управляющая компания имеет право требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, - уплаты неустоек (штрафов, пеней). Доказательства того, что управляющей компанией услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в спорный период не оказывались или оказывались услуги ненадлежащего качества, суду не представлены.
Возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не связано только с фактом подписания договора. Отсутствие подписанного большинством собственников договора само по себе не может являться основанием для освобождения собственника от указанной обязанности и не должно служить препятствием для реализации права управляющей компании, фактически понесшей такие расходы, на их возмещение за счет получения соответствующих платежей от собственников помещений многоквартирного дома.
Такой способ защиты, как признание договора незаключенным, может иметь место только в том случае, если стороны договора не приступили к его исполнению, и у них возникла неопределенность в его исполнении. Стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность договора, если спор возник после его фактического исполнения. Между тем, фактическое исполнение спорных договоров в период с 01.02.2011 г. по 29.02.2012 г. материалами дела подтверждается. Признание недействительным решения собственников помещений многоквартирного дома от 24.01.2011 г. с момента его принятия, а также подписание договора управления многоквартирным домом собственниками помещений в доме, которым принадлежит менее 50% голосов от общего числа собственников само по себе не свидетельствует о не предоставлении услуг ответчиком, как управляющей организацией, собственникам многоквартирного дома. Данные о том, что в спорный период истцам жилищно-коммунальные услуги были оказаны иным лицом, а также о том, что истцы производили оплату за получаемые услуги другим лицам, суду также не представлены. Следовательно, оснований для признания спорных договоров незаключенными не имеется.
Доводы жалобы относительно того, что договор управления многоквартирным домом в части муниципальной доли собственности, подписанный между ООО "УК <...>" и МБУ <...> является незаключенным, не могут быть признаны состоятельными, поскольку участниками правоотношений - его сторонами - договор таковым не оценивается. Правовой интерес истцов в признании указанного договора незаключенным отсутствует. Наличие оспариваемого договора права и обязанности истцов не только не нарушает, но и не затрагивает.
Других правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Обстоятельства, влекущие в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отмену решения суда, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от И сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 10.12.2012 ПО ДЕЛУ N 33-10807
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 декабря 2012 г. по делу N 33-10807
Судья Опря Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Змеевой Ю.А. судей Высочанской О.Ю., Кириенко Е.В. при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе М., Л., С.Н., В., К. на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 11 сентября 2012 года, которым постановлено:
"М., Л., П., С.Н., В., А.Р., К., С.Е. в удовлетворении исковых требований о признании договора управления в части муниципальной собственности многоквартирным домом <...> по ул. <...> от 01.02.2011 г. между ООО "Управляющая компания <...>" и МБУ <...> незаключенным, о признании договора управления многоквартирным домом <...> по ул. <...> от 01.02.2011 г. между ООО "Управляющая компания <...>" и собственниками многоквартирного дома <...> по ул. <...> г. Перми незаключенным - отказать".
Заслушав доклад судьи Высочанской О.Ю., пояснения истцов С.Н., М., В., представителя В. - О., настаивавших на доводах жалобы, представителя ответчика ООО "Управляющая компания <...>" А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
М., Л., П., С.Н., В., А.Р., К., С.Е. обратились в суд с иском, указывая, что между собственниками дома N <...> по ул. <...> в г. Перми и ООО "УК <...>" договор управления многоквартирным домом от 01.02.2011 г. является не заключенным, поскольку: нет подписи генерального директора ООО "УК <...>" Ж.Б.О. и отсутствует печать организации, что противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ. Законом установлено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Договор подписан тринадцатью собственниками, которым принадлежит 382,53 кв. м, что составляет 12% от общего числа голосов собственников помещений в доме. Таким образом, собственниками помещений дома N <...> по ул. <...> в г. Перми договор управления многоквартирным домом от 01.02.2011 г. не подписан, что также противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.10.2011 г. решение и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> в г. Перми от 24.01.2011 г. признаны недействительными с момента принятия (решение вступило в силу 28.12.2011 г.), из чего следует, что решение об утверждении текста договора с управляющей организацией ООО "Управляющая компания <...>" и заключение договора на управление общим имуществом многоквартирного дома с управляющей организацией - ООО "Управляющая компания <...>" также являются недействительными, поскольку собственники таких решений не принимали. Волеизъявление сторон на заключение договора отсутствует, соответственно, ни одно условие, указанное в договоре управления многоквартирным домом N <...>, расположенным по адресу: <...>, от 01.02.2011 г. сторонами не согласовано. Существование признаваемого незаключенным договора влечет ряд нарушений прав собственников, в том числе: незаконное начисление оплаты за жилищно-коммунальные услуги по несогласованным с собственниками тарифам, незаконное начисление пени. Просят признать договор управления в части муниципальной доли собственности многоквартирным домом N <...>, расположенным по адресу: <...> от 01.02.2011 г., между ООО "Управляющая компания <...>" и МБУ <...> незаключенным, признать договор управления многоквартирным домом N <...>, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. <...> от 01.02.2011 г., между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания <...>" и собственниками многоквартирного дома N <...> по ул. <...> незаключенным.
Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении требований, об отмене которого в апелляционной жалобе просят истцы, указывая, что вывод суда противоречит решению Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.10.2011 г., в котором установлено, что решение общего собрания собственников жилых помещений указанного дома, оформленное протоколом от 24.01.2011 г., является недействительным с момента его принятия, следовательно, собственники не принимали решения о заключении договора управления спорным домом с ООО "УК <...>". Договор управления многоквартирным домом подписан тринадцатью собственниками, которым принадлежит 12% от общего числа голосов собственников помещений в доме, что противоречит требованиям статьи 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом в части муниципальной доли собственности также подписан 7% от общего числа голосов и в совокупности общий процент по обоим договорам составляет 19%, что не превышает 50% голосов от общего числа собственников помещений в данном доме. Следовательно, собственниками помещений дома N <...> по ул. <...> в г. Перми договоры управления многоквартирным домом от 01.02.2011 г. не подписаны, являются не заключенными. Суд не принял во внимание косвенные доказательства отсутствия волеизъявления собственников на заключение договора с ООО "УК <...>". Судом не дана правовая оценка факсимильной подписи генерального директора Ж.Б.О. Ни истцам, ни суду для обозрения не был представлен оригинал оспариваемого договора, заключенного между собственниками и ООО "УК <...>", что также ставит под сомнение наличие оригинала. Нельзя согласиться с позицией суда, что оспариваемый договор содержит все существенные условия, поскольку достижение соглашения сторон в требуемой форме по этим условиям отсутствует. В ходе рассмотрения дела истцы указывали, что договоры представлены в суд не полностью, в частности, отсутствует Приложение N 4 к договору с собственниками жилых помещений (Список собственников многоквартирного дома), являющееся неотъемлемой частью договора. Таким образом, не установлена сторона договора, что является серьезным нарушением статей 160, 434 ГК РФ. Не принимая во внимание решение Мотовилихинского районного суда о признании протокола и решения общего собрания собственников от 24 января 2011 г. недействительным с момента его принятия, суд не указал правовой основы для признания этого факта несущественным для заключения договора, и необоснованно проигнорировал этот документ. Заключение договоров управляющей компанией с ресурсоснабжающими и другими организациями само по себе не может явиться доказательством факта заключения договора с собственниками многоквартирного дома. ООО "УК <...>" подписало эти договоры на свой страх и риск, не подписав договор с собственниками. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие исполнение своих обязательств ответчиком перед ресурсоснабжающими и подрядными организациями в части оплаты этих услуг, поэтому ссылка суда на наличие локальных сметных расчетов и платежных поручений в решении несостоятельна. Ответчик в ходе рассмотрения дела также не представил суду доказательств выполнения обязательств перед собственниками по спорным договорам, следовательно, не представлены документы, доказывающие наличие отношений между собственниками и ООО "УК <...>". Приобщенные документы арбитражного суда также не могут служить основанием для признания заключенными спорных договоров, поскольку предмет спора был иным, собственники помещений дома в арбитражном процессе участия не принимали.
Ответчиком ООО "УК <...>" представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых решение суд оценивается как законное и обоснованное, а жалоба - как действие, связанное с нежеланием истцов оплачивать фактически полученные от управляющей компании услуги.
Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками жилых помещений в доме N <...> по ул. <...>, <...> г. Перми.
24.01.2011 г. на общем собрании собственников помещений указанного многоквартирного дома выбран способ управления домом управляющей организацией ООО "УК <...>".
На основании данного решения между ООО "УК <...>" и собственниками многоквартирного дома 01.02.2011 г. заключен договор управления многоквартирным домом. 01.02.2011 г. также заключен договор управления многоквартирным домом в части муниципальной доли собственности между ООО "УК <...>" и МБУ <...>.
В соответствии договорами управления управляющая компания по заданию собственников помещений обязуется за плату осуществлять управление многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг.
В целях принятых на себя обязательств по указанным договорам управления ООО "УК <...>" заключен договор теплоснабжения N <...> 01.01.2012 г. с ООО "Название", заключены договоры на отпуск питьевой воды и приема сточных вод N <...> от 30.08.2006 г. с ООО "Название 1", договор электроснабжения N <...> от 30.03.2007 г. с ОАО "Название 2" и дополнительное соглашение к нему от 04.03.2011 г. 01.01.2011 г. заключен договор N <...> с ООО "Название 3" на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту, благоустройству и обеспечению санитарного состояния общего имущества многоквартирного дома и дополнительное соглашение к нему от 31.01.2011 г. 01.12.2011 г. заключен договор N <...> с ООО "Название 3" о предоставлении услуг по устранению аварийных ситуаций в многоквартирных жилых домах. 01.10.2010 г. заключен договор N <...> на техническое обслуживание и текущий ремонт дымоходов, вентиляционных каналов и шахт многоквартирных домов с ИП Н. и дополнительное соглашение к нему от 25.01.2011 г. 01.10.2010 г. заключен договор N <...> с ООО "Название 4" на оказание услуг по сбору твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора и дополнительное соглашение к нему от 31.01.2011 г. В силу указанных договоров, а также дополнительных соглашений к ним, исполнители ООО "Название", ООО "Название 1", ОАО "Название 2", ООО "Название 3", ИП Н., ООО "Название 4" оказывают услуги, предусмотренные договорами, на объектах, управление которыми осуществляет ООО "УК <...>", в том числе, жителям многоквартирного дома по ул. <...>, <...>, а управляющая компания обязана оплатить предоставленные услуги.
Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.10.2011 г. решение и протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> г. Перми от 24.01.2011 г. признаны недействительными с момента их принятия. Решение вступило в законную силу 28.12.2011 г.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 20.02.2012 г. утверждены условия мирового соглашения, в соответствии с которыми обязательства ООО "УК <...>" по управлению многоквартирным домом N <...> по ул. <...> г. Перми прекращены 29.02.2012 г., с 01.03.2012 г. указанные обязательства возникают у ООО "УК "Организация".
Разрешая спор, суд первой инстанции, правильно руководствуясь положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования о признании договоров управления многоквартирным домом незаключенными.
Выводы суда первой инстанции являются верными, основанными на правильно примененных нормах материального права и доводами апелляционной жалобы не опровергаются.
Оспаривая выводы суда первой инстанции о том, что договоры управления от 01.02.2011 г. являются заключенными, заявители апелляционной жалобы ссылаются на отсутствие подписей собственников в договоре, наличие факсимильной подписи руководителя управляющей компании, на несоответствие условий договора положениям п. 3 ст. 162 ЖК Российской Федерации, не предоставление оригинала оспариваемого договора. Между тем, указанные доводы являлись предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции и признаны несостоятельными.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договоры управления заключены в надлежащей письменной форме, на условиях, указанных в решении общего собрания собственников многоквартирного дома, подписаны сторонами; они содержат все существенные условия, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств по делу, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, иные доказательства суду не представлены.
Ссылка апелляционной жалобы на незаключение с управляющей компанией письменного договора в обоснование довода об отсутствии между собственниками и ООО "УК <...>" договорных отношений несостоятельна, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ, сложившиеся между сторонами отношения в отсутствие заключенного письменного договора рассматриваются как договорные. При этом отсутствие письменного договора не освобождает истцов от обязанности произвести оплату коммунальных платежей.
Как установлено судом и следует из материалов дела, управляющая компания фактически оказывала жильцам - собственникам квартир в указанном доме - жилищно-коммунальные услуги, она заключила договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими эти услуги, что подтверждено договорами, счетами, ведомостями расчета поставленных ресурсов. Коммунальные услуги истцам предоставлялись, они ими пользовались, в связи с чем, согласно пункту 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 года за N 307, управляющая компания имеет право требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, - уплаты неустоек (штрафов, пеней). Доказательства того, что управляющей компанией услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в спорный период не оказывались или оказывались услуги ненадлежащего качества, суду не представлены.
Возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не связано только с фактом подписания договора. Отсутствие подписанного большинством собственников договора само по себе не может являться основанием для освобождения собственника от указанной обязанности и не должно служить препятствием для реализации права управляющей компании, фактически понесшей такие расходы, на их возмещение за счет получения соответствующих платежей от собственников помещений многоквартирного дома.
Такой способ защиты, как признание договора незаключенным, может иметь место только в том случае, если стороны договора не приступили к его исполнению, и у них возникла неопределенность в его исполнении. Стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность договора, если спор возник после его фактического исполнения. Между тем, фактическое исполнение спорных договоров в период с 01.02.2011 г. по 29.02.2012 г. материалами дела подтверждается. Признание недействительным решения собственников помещений многоквартирного дома от 24.01.2011 г. с момента его принятия, а также подписание договора управления многоквартирным домом собственниками помещений в доме, которым принадлежит менее 50% голосов от общего числа собственников само по себе не свидетельствует о не предоставлении услуг ответчиком, как управляющей организацией, собственникам многоквартирного дома. Данные о том, что в спорный период истцам жилищно-коммунальные услуги были оказаны иным лицом, а также о том, что истцы производили оплату за получаемые услуги другим лицам, суду также не представлены. Следовательно, оснований для признания спорных договоров незаключенными не имеется.
Доводы жалобы относительно того, что договор управления многоквартирным домом в части муниципальной доли собственности, подписанный между ООО "УК <...>" и МБУ <...> является незаключенным, не могут быть признаны состоятельными, поскольку участниками правоотношений - его сторонами - договор таковым не оценивается. Правовой интерес истцов в признании указанного договора незаключенным отсутствует. Наличие оспариваемого договора права и обязанности истцов не только не нарушает, но и не затрагивает.
Других правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Обстоятельства, влекущие в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отмену решения суда, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от И сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)