Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шварц Н.Г.
судей Дружининой Л.В., Крымджановой Д.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Андреевской Е.И.,
при участии:
- от ответчика, Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Урала при Федеральном агентстве специального строительства": Мурашов А.Е. - по доверенности N 49/16-4 от 09.01.2013;
- истец, ТСЖ "Ракетный - 3"; и третьи лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Урала при Федеральном агентстве специального строительства"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 25 января 2013 года по делу N А71-12322/2012,
принятое судьей Волковой О.Н.
по иску товарищества собственников жилья "Ракетный-3" (ОГРН 1081841002594, ИНН 1835084891) к Федеральному государственному унитарному предприятию "Главное управление специального строительства по территории Урала при Федеральном агентстве специального строительства" (ОГРН 1021801655523, ИНН 1835038790)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Ижхолст",
общество с ограниченной ответственностью "Русская компания"
о взыскании расходов за содержание жилого помещения
и оказанные коммунальные услуги,
установил:
Товарищество собственников жилья "Ракетный - 3" (далее - ТСЖ "Ракетный - 3", истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением о взыскании с Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Урала при Федеральном агентстве специального строительства" (далее - Предприятие, ответчик) 35 455 руб. 46 коп. задолженности за оказанные услуги по содержанию общедомового имущества и коммунальные услуги в период с апреля по сентябрь 2009 года в отношении квартир N 80 и N 81, расположенных в многоквартирном доме N 23 по ул. Ракетная, г. Ижевск, а также 3 971 руб. 52 коп. пени, начисленных за период с 11.07.2011 по 20.09.2012, на основании статей 153-158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Определением арбитражного суда от 12.11.2012 по ходатайству ответчика к участию в деле в соответствии со ст. 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Ижхолст", общество с ограниченной ответственностью "Русская компания" (том 1 л.д. 73-74).
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.01.2013 года исковые требования удовлетворены (том 2 л.д. 63-69).
Ответчик с решением суда не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, в иске отказать.
Считает, что судом нарушено и неправильно применены нормы права, не применены нормы права, подлежащие применению.
По мнению ответчика, в данном случае нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применению не подлежали, поскольку строительство дома было начато на основании выданной разрешительной документации до принятия указанного Федерального закона.
Кроме того, считает, что договора, на основании которых третьим лицам переданы спорные квартиры являются инвестиционными, а не договорами участия в долевом строительстве, в связи с чем нормы указанного Федерального закона, к правоотношениям, возникшим из них также применены судом необоснованно.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал.
Истец и ООО "Русская компания" с доводами жалобы не согласились по мотивам, изложенным ими в письменных отзывах на апелляционную жалобу, просят решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Ижевск, ул. Ракетная, 23, осуществляет ТСЖ "Ракетный - 3", сведения об образовании юридического лица внесены в ЕГРЮЛ 12.05.2008 (том 2 л.д. 47-54).
Застройщиком спорного дома является ответчик - Предприятие, что последним не оспаривается, подтверждается материалами дела.
Застройщиком подписано с третьими лицами два инвестиционных договора долевого строительства жилья: N Р-45 от 15.07.2008 в редакции соглашения N 1 от 15.09.2009 (дольщик - ООО "Русская компания") и N Р-64 от 28.07.2008 (дольщик - ООО "Ижхолст"), на квартиры N 80 и N 81 соответственно.
По Актам приема-передачи от 30.09.2011 и от 10.10.2011 ООО "Русская компания" передана квартира N 80 и ключи от нее.
По Актам приема-передачи от 14.09.2011 и от 27.12.2009 ООО "Ижхолст" переданы 01.10.2011 квартира N 81 и ключи от нее.
Согласно Актов от 10.10.2011 и от 27.12.2009 стороны в части оплаты взаимных претензий не имеют (п. 4).
В силу п. 3 указанных Актов собственник обязуется заключить договор на эксплуатацию полученной квартиры с эксплуатирующей жилой дом организацией, оплачивать коммунальные услуги, нести расходы (бремя содержания общего имущества) соразмерно занимаемой площади в жилом доме с 01.10.2011, а также гарантирует выполнение обязательств по п. 5, 7, 9, 10, 11, 15 инвестиционного договора долевого строительства жилья.
ТСЖ "Ракетный - 3", указав, что в период с апреля по сентябрь 2009 года в отношении квартир N 80 и N 81, расположенных в многоквартирном доме N 23 по ул. Ракетная, г. Ижевск, не вносилась плата за оказываемые услуги по содержанию общедомового имущества и коммунальные услуги, обратилось с иском к застройщику о взыскании с него 35 455 руб. 46 коп. задолженности и 3 971 руб. 52 коп. пени, начисленных за период с 11.07.2011 по 20.09.2012, на основании статей 153-158 ЖК РФ.
Суд первой инстанции заявленные истцом требования удовлетворил.
Ответчик, обжалуя принятое судом решение, указывает, что в спорный период соответствующие обязательства по оплате перед ТСЖ у него отсутствовали, нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применению не подлежали, поскольку договора с третьими лицами являются инвестиционными, а строительство дома началось до принятия указанного Закона.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на ее, выслушав представителя ответчика в судебном заседании, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения судебного акта первой инстанции, в силу следующего.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Данный подход применим также к отношениям, возникшим до вступления в силу указанных изменений в ЖК РФ.
Так, п. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ), с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме.
В связи с чем, на ответчика правомерно возложено обязательство по оплате расходов истца за период с апреля по сентябрь 2011 года, поскольку квартиры были переданы третьим лицам только 01.10.2011.
Иного, ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано. При этом, его доводы о том, что нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям сторон по спорным договора не подлежат, являются несостоятельными.
Тот факт, что строительство дома началось и выдача на него разрешительной документации состоялась раньше чем был принят и вступил в действие вышеуказанный Федеральный закон не свидетельствует о том, что он не подлежит применению к отношениям между застройщиком и дольщикам которые возникли на основании подписанных в период действия закона договоров.
Утверждение ответчика о том, что к отношениям сторон по договорам не подлежит применению указанный Закон поскольку спорные договора являются инвестиционными, а не договорами об участии в долевом строительстве, судом апелляционной инстанции исследовано, с учетом предмета и условий представленных в дело договоров признано необоснованным.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (ст. 4 указанного Федерального закона).
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Федерального закона).
Пунктом 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу п. 1 ст. 4 данного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и(или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и(или) иной деятельности в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта (статья 1 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
Таким образом, отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
С учетом предмета, цели и условий, представленных в дело договоров, подписанных истцом с третьими лицами, судом апелляционной инстанции они квалифицируются как договора участия в долевом строительстве.
При этом, доводы ответчика о том, что государственная регистрация указанных договоров не производилась оценке и исследованию в рамках настоящего дела, учитывая заявленный предмет иска, не подлежат.
В рамках настоящего дела правовое значение имеет факт и момент передачи застройщиком третьим лицам (дольщикам) спорных квартир.
Учитывая, что доказательств того, что квартиры были им переданы третьим лицам до 01.10.2011, ответчиком в дело не представлено, соответствующие обязательства по оплате ТСЖ его расходов и начисленных пени, правомерно возложены судом первой инстанции на застройщика.
Понесенные истцом расходы подтверждены им документально, расчеты долга и пени судом апелляционной инстанции проверены, являются правильными, составлены в соответствии с нормами действующего законодательства, ответчиком объем и стоимость оказанных услуг и начисленной платы в порядке статьи 65 АПК РФ не оспорены.
Поскольку факт оказания истцом в спорном периоде услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг, ответчиком документально не опровергнуты, обязательства по оплате услуг не были исполнены, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования о взыскании с застройщика в пользу истца задолженности по оплате спорных услуг за период с апреля по сентябрь 2011 года в сумме 35 455 руб. 46 коп., а также 3 971 руб. 52 коп. пени, начисленных за период с 11.07.2011 по 20.09.2012 в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ.
Судом первой инстанции дана полная и всесторонняя оценка обстоятельств дела относительно заявленных требований в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, решение суда от 25.01.2013 года является законным, основанным на представленных в дело доказательствах и соответствующим обстоятельствам дела.
Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25 января 2013 года по делу N А71-12322/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
Н.Г.ШВАРЦ
Судьи
Л.В.ДРУЖИНИНА
Д.И.КРЫМДЖАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2013 N 17АП-2819/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А71-12322/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2013 г. N 17АП-2819/2013-ГК
Дело N А71-12322/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шварц Н.Г.
судей Дружининой Л.В., Крымджановой Д.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Андреевской Е.И.,
при участии:
- от ответчика, Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Урала при Федеральном агентстве специального строительства": Мурашов А.Е. - по доверенности N 49/16-4 от 09.01.2013;
- истец, ТСЖ "Ракетный - 3"; и третьи лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Урала при Федеральном агентстве специального строительства"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 25 января 2013 года по делу N А71-12322/2012,
принятое судьей Волковой О.Н.
по иску товарищества собственников жилья "Ракетный-3" (ОГРН 1081841002594, ИНН 1835084891) к Федеральному государственному унитарному предприятию "Главное управление специального строительства по территории Урала при Федеральном агентстве специального строительства" (ОГРН 1021801655523, ИНН 1835038790)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Ижхолст",
общество с ограниченной ответственностью "Русская компания"
о взыскании расходов за содержание жилого помещения
и оказанные коммунальные услуги,
установил:
Товарищество собственников жилья "Ракетный - 3" (далее - ТСЖ "Ракетный - 3", истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением о взыскании с Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Урала при Федеральном агентстве специального строительства" (далее - Предприятие, ответчик) 35 455 руб. 46 коп. задолженности за оказанные услуги по содержанию общедомового имущества и коммунальные услуги в период с апреля по сентябрь 2009 года в отношении квартир N 80 и N 81, расположенных в многоквартирном доме N 23 по ул. Ракетная, г. Ижевск, а также 3 971 руб. 52 коп. пени, начисленных за период с 11.07.2011 по 20.09.2012, на основании статей 153-158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Определением арбитражного суда от 12.11.2012 по ходатайству ответчика к участию в деле в соответствии со ст. 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Ижхолст", общество с ограниченной ответственностью "Русская компания" (том 1 л.д. 73-74).
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.01.2013 года исковые требования удовлетворены (том 2 л.д. 63-69).
Ответчик с решением суда не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, в иске отказать.
Считает, что судом нарушено и неправильно применены нормы права, не применены нормы права, подлежащие применению.
По мнению ответчика, в данном случае нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применению не подлежали, поскольку строительство дома было начато на основании выданной разрешительной документации до принятия указанного Федерального закона.
Кроме того, считает, что договора, на основании которых третьим лицам переданы спорные квартиры являются инвестиционными, а не договорами участия в долевом строительстве, в связи с чем нормы указанного Федерального закона, к правоотношениям, возникшим из них также применены судом необоснованно.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал.
Истец и ООО "Русская компания" с доводами жалобы не согласились по мотивам, изложенным ими в письменных отзывах на апелляционную жалобу, просят решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Ижевск, ул. Ракетная, 23, осуществляет ТСЖ "Ракетный - 3", сведения об образовании юридического лица внесены в ЕГРЮЛ 12.05.2008 (том 2 л.д. 47-54).
Застройщиком спорного дома является ответчик - Предприятие, что последним не оспаривается, подтверждается материалами дела.
Застройщиком подписано с третьими лицами два инвестиционных договора долевого строительства жилья: N Р-45 от 15.07.2008 в редакции соглашения N 1 от 15.09.2009 (дольщик - ООО "Русская компания") и N Р-64 от 28.07.2008 (дольщик - ООО "Ижхолст"), на квартиры N 80 и N 81 соответственно.
По Актам приема-передачи от 30.09.2011 и от 10.10.2011 ООО "Русская компания" передана квартира N 80 и ключи от нее.
По Актам приема-передачи от 14.09.2011 и от 27.12.2009 ООО "Ижхолст" переданы 01.10.2011 квартира N 81 и ключи от нее.
Согласно Актов от 10.10.2011 и от 27.12.2009 стороны в части оплаты взаимных претензий не имеют (п. 4).
В силу п. 3 указанных Актов собственник обязуется заключить договор на эксплуатацию полученной квартиры с эксплуатирующей жилой дом организацией, оплачивать коммунальные услуги, нести расходы (бремя содержания общего имущества) соразмерно занимаемой площади в жилом доме с 01.10.2011, а также гарантирует выполнение обязательств по п. 5, 7, 9, 10, 11, 15 инвестиционного договора долевого строительства жилья.
ТСЖ "Ракетный - 3", указав, что в период с апреля по сентябрь 2009 года в отношении квартир N 80 и N 81, расположенных в многоквартирном доме N 23 по ул. Ракетная, г. Ижевск, не вносилась плата за оказываемые услуги по содержанию общедомового имущества и коммунальные услуги, обратилось с иском к застройщику о взыскании с него 35 455 руб. 46 коп. задолженности и 3 971 руб. 52 коп. пени, начисленных за период с 11.07.2011 по 20.09.2012, на основании статей 153-158 ЖК РФ.
Суд первой инстанции заявленные истцом требования удовлетворил.
Ответчик, обжалуя принятое судом решение, указывает, что в спорный период соответствующие обязательства по оплате перед ТСЖ у него отсутствовали, нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применению не подлежали, поскольку договора с третьими лицами являются инвестиционными, а строительство дома началось до принятия указанного Закона.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на ее, выслушав представителя ответчика в судебном заседании, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения судебного акта первой инстанции, в силу следующего.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Данный подход применим также к отношениям, возникшим до вступления в силу указанных изменений в ЖК РФ.
Так, п. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ), с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме.
В связи с чем, на ответчика правомерно возложено обязательство по оплате расходов истца за период с апреля по сентябрь 2011 года, поскольку квартиры были переданы третьим лицам только 01.10.2011.
Иного, ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано. При этом, его доводы о том, что нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям сторон по спорным договора не подлежат, являются несостоятельными.
Тот факт, что строительство дома началось и выдача на него разрешительной документации состоялась раньше чем был принят и вступил в действие вышеуказанный Федеральный закон не свидетельствует о том, что он не подлежит применению к отношениям между застройщиком и дольщикам которые возникли на основании подписанных в период действия закона договоров.
Утверждение ответчика о том, что к отношениям сторон по договорам не подлежит применению указанный Закон поскольку спорные договора являются инвестиционными, а не договорами об участии в долевом строительстве, судом апелляционной инстанции исследовано, с учетом предмета и условий представленных в дело договоров признано необоснованным.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (ст. 4 указанного Федерального закона).
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Федерального закона).
Пунктом 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу п. 1 ст. 4 данного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и(или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и(или) иной деятельности в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта (статья 1 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
Таким образом, отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
С учетом предмета, цели и условий, представленных в дело договоров, подписанных истцом с третьими лицами, судом апелляционной инстанции они квалифицируются как договора участия в долевом строительстве.
При этом, доводы ответчика о том, что государственная регистрация указанных договоров не производилась оценке и исследованию в рамках настоящего дела, учитывая заявленный предмет иска, не подлежат.
В рамках настоящего дела правовое значение имеет факт и момент передачи застройщиком третьим лицам (дольщикам) спорных квартир.
Учитывая, что доказательств того, что квартиры были им переданы третьим лицам до 01.10.2011, ответчиком в дело не представлено, соответствующие обязательства по оплате ТСЖ его расходов и начисленных пени, правомерно возложены судом первой инстанции на застройщика.
Понесенные истцом расходы подтверждены им документально, расчеты долга и пени судом апелляционной инстанции проверены, являются правильными, составлены в соответствии с нормами действующего законодательства, ответчиком объем и стоимость оказанных услуг и начисленной платы в порядке статьи 65 АПК РФ не оспорены.
Поскольку факт оказания истцом в спорном периоде услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг, ответчиком документально не опровергнуты, обязательства по оплате услуг не были исполнены, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования о взыскании с застройщика в пользу истца задолженности по оплате спорных услуг за период с апреля по сентябрь 2011 года в сумме 35 455 руб. 46 коп., а также 3 971 руб. 52 коп. пени, начисленных за период с 11.07.2011 по 20.09.2012 в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ.
Судом первой инстанции дана полная и всесторонняя оценка обстоятельств дела относительно заявленных требований в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, решение суда от 25.01.2013 года является законным, основанным на представленных в дело доказательствах и соответствующим обстоятельствам дела.
Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25 января 2013 года по делу N А71-12322/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
Н.Г.ШВАРЦ
Судьи
Л.В.ДРУЖИНИНА
Д.И.КРЫМДЖАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)