Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Барабанова Т.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего Симакова А.В.
судей Самойленко В.Г. Малич Р.Б.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО "АСМ-Эксплуатация" к Ш.Е., Ш.А.П. о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, встречному иску Ш.Е. к ТСЖ "Премьер", ООО "АСМ-Эксплатация" о
признании незаконными приложения к договору управления многоквартирным домом,
по апелляционной жалобе представителя Ш.Е. Ш.А.П. Ш.В. на решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 19 ноября 2012 года, по которому постановлено:
"Исковые требования ООО "АСМ-Эксплуатация" к Ш.Е., Ш.А.П. о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с Ш.Е., Ш.А.П. в пользу ООО "АСМ-Эксплуатация" задолженность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с _ _ по _ _ в размере *** рубля *** копеек, пени в размере *** рублей, а всего *** (***) рубля *** копеек.
В части взыскания пени в размере *** руб. *** копеек - отказать.
Взыскать с Ш.Е., Ш.А.П. в пользу ООО "АСМ-Эксплуатация" в возврат государственной пошлины в размере
*** рублей, по *** рублей с каждого.
Взыскать Ш.Е., Ш.А.П. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере *** рубля *** копейки, по *** рублю *** копеек с каждого.
В удовлетворении исковых требований Ш.Е. к ТСЖ "Премьер", ООО "АСМ-Эксплатация" о признании незаконными приложения к договору управления многоквартирным домом - отказать."
Заслушав доклад судьи Симакова А.В. объяснения Ш.Е. и представителя Ш.Е. и Ш.А.П. Ш.В. поддержавших, доводы апелляционной жалобы, возражения против жалобы представителя "АСМ-Эксплуатация", ООО "АСМ-Инвест" Товарищества собственников жилья "Премьер" В.С. судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
ООО "АСМ-Эксплуатация" обратилось в суд с иском к Ш.Е. о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В обоснование требований указано, что с _ _ года и по настоящее время истец на основании договора управления многоквартирным домом N ... по ул. ... в г. ..., заключенным между ТСЖ "Премьер", осуществляет оказание услуг по содержанию общего имущества и снабжению отдельными видами коммунальных услуг. С _ _, ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., дом ..., корпус ..., квартира ..., общей площадью *** кв. м и лоджии, площадью *** кв. м, на основании договора купли-продажи N * от _ _. Свои обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг ответчик исполняет ненадлежащим образом, частично оплачивая коммунальные услуги, при этом оставляя без внимания счета за содержание и текущий ремонт общего имущества. В связи с чем за период с _ _ года по _ _ года образовалась задолженность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в размере *** рубля *** копеек, которую просит взыскать с ответчика, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей и пени за несвоевременную оплату предоставляемых услуг в размере *** рублей *** копейки.
Определениями Ленинского районного суда г. Мурманска от 25.09.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Ш.А.П., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ТСЖ "Премьер".
В дальнейшем представитель истца неоднократно изменял исковые требования, предоставляя уточненные исковые заявления.
В судебном заседании 19.11.2012 г., представитель ООО "АСМ-Эксплуатация" В.С. просил взыскать солидарно с Ш.Е. и Ш.А.П. задолженность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с _ _, по _ _, в размере *** рубля *** копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей и пени за несвоевременную оплату предоставляемых услуг за период с _ _, по _ _, в размере *** рублей *** копеек, на уточненных исковых требованиях настаивал. В обоснование своим требованиям привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Ш.Е. и ее представитель Ш.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленного требования в полном объеме. Указали, что ответчики не являются членами ТСЖ, между ними и ТСЖ отсутствует какой-либо договор, в связи с чем истец, как управляющая компания, которая действует в рамках заключенного с ТСЖ договора, является для Ш-ных третьим лицом, не обладающим правом взыскивать плату за содержание дома. В данной ситуации ТСЖ вправе обратиться к ответчикам в порядке п. 3, 4 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации. Полагали, что сумма, выставляемая ответчикам ежемесячно оплаты за содержание дома, завышена, доказательств, обосновывающих стоимость указанных услуг, истцом не представлено. Кроме того, истцом неправомерно выставляются счета из расчета общей долевой собственности принадлежащего ответчикам жилого помещения *** кв. м, тогда как согласно свидетельству о праве собственности общая площадь квартиры составляет *** кв. м, ООО "АСМ-Эксплуатация" необоснованно включает в данную площадь лоджию, что противоречит ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Так же является неправомерным применение различных тарифов и коэффициентов для различных категорий собственников в одном доме по оплате содержания одного имущества дома, что нарушает принцип равенства собственников в несении расходов по содержанию общего имущества дома.
10 октября 2012 года определением Ленинского районного суда г. Мурманска принято встречное исковое заявление Ш.Е. к ТСЖ "Премьер", ООО "АСМ-Эксплатация" о признании незаконными приложения к договору управления многоквартирным домом.
В обоснование своих требований Ш.Е. и ее представитель в судебном заседании указали, что правление ТСЖ не составляло смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год, и не предоставляло их общим собраниям ТСЖ на утверждение, а, соответственно, и тарифов, указанных в договоре управления многоквартирным домом от _ _ года (Приложения N 4,5,6), не принималось. В нарушение установленного законом порядка, договором управления сначала были установлены тарифы, а от них определялась сумма расходов, тем самым был реализован порядок, не предусмотренный законом. Учитывая данные обстоятельства, а также то, что, ответчики не являются членами ТСЖ, полагали, что утвержденные договором управления многоквартирным домом от _ _ года Приложения N 4, 5, 6 к нему являются незаконными и не влекущими для них каких-либо правовых последствий. В связи с чем просили признать незаконными указанные приложения.
Представитель ООО "АСМ-Эксплатация" и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "АСМ-Инвест" В.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения встречного заявления, привел обоснования правомерности установления различных тарифов по оплате обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества для собственников жилой, офисной частей дома, а также паркинга. Указал, что утверждая тарифы в приложении NN 4, 5, 6, ТСЖ предусмотрел для собственников жилых и нежилых помещений плату только за те услуги, которые оказываются им.
Представитель ТСЖ "Премьер" В.К. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленного встречного иска, указал, что ТСЖ в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ заключило договор управления с ООО "АСМ-Эксплуатация", при этом ТСЖ осуществляет контроль за предоставлением услуг. Каких-либо нарушений условий договора, фактов некачественного предоставления обязательных услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, не имеется. Тарифы на данные услуги и работы были утверждены на собрании собственников жилья членов ТСЖ.
Ответчик Ш.А.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель по доверенности Ш.Е. Ш.А.П. Ш.В. просит решение суда отменить в связи с нарушением норм процессуального и материального права. Решение суда является неправомерным и не основанным на имеющихся в материалах дела доказательствах.
При определении доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме учитывается размер доли собственника в праве общей собственности, а не принадлежность помещения к жилому или нежилому фонду имущества, произвольное увеличение доли расходов по общему имуществу, установление дифференцированных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений в одном многоквартирном доме в зависимости от иных, чем размер доли в праве собственности, критериев не допускается и является незаконным в силу прямого указания закона.
Несостоятельным является вывод суда о том, что " вопрос состава работ и услуг, а также размера платы за них, относится к компетенции в данном случае общего собрания членов ТСЖ. При этом собственники не ограничены в возможностях определения видов и размеров платы и их структуры согласно перечню обслуживаемого оборудования и выполняемых в доме работ и услуг."
Поскольку перечень, объем и качество услуг и работ не были утверждены ТСЖ (доказательства обратного в материалах дела отсутствуют), то, собственник, в данном случае, ответчики по первоначальному иску, не имеют реальной возможности определить соразмерность утвержденного ТСЖ перечня, объема и качества услуг и работ взимаемому УК размеру платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Ни акт осмотра общего имущества МКД, ни техническая документация на общее имущество МКД, судом истребована не была, УК и ТСЖ предоставлена суду не была.
Учитывая указанные обстоятельства, ответчики (истцы по встречному иску) считают, что, Приложения к договору управления многоквартирным домом от _ _ года: - N 4 "Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Помещение: жилая часть дома (8=6411,3 кв. м)- л.д. 29,30,том1; - Приложение N 5 "Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Помещение: офисная часть дома (8=1633,6 кв. м)-л.д.31,32,том1; - Приложение N 6 "Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Помещение: паркинг (8=1361, 1 кв. м)-л.д.238,239, том 1 являются недействительными (ничтожными), в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ, статьи 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.
С выводом суда признавшим доводы ответчиков о том, что истец как управляющая компания, которая действует в рамках заключенного с ТСЖ договора, является для Ш-ных третьим лицом, не обладающим правом взыскивать платы за содержание дома, необоснованными, поскольку право УК на принудительное взимание платы за содержание и текущий ремонт с собственника помещения, в том числе, в судебном порядке, условиями договора управления МКД от _ _ года не предусмотрено (л.д. 11-32)
В этой связи, ответчики считают также несостоятельной ссылку суда на то, что "Коммунальные услуги ответчикам предоставлялись, они ими пользовались, и согласно п. 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года за N 307, исполнитель имеет право требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, - уплаты неустоек (штрафов, пеней).) (л.д. 273 посл.абзац, переход л.д. 274, том 2 лист 5,6 решения), поскольку согласно указанным Правилам N 307: - настоящие Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (пункт 1); - действие настоящих Правил распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам,- проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2); - в настоящих Правилах используются следующие определения: "коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях (пункт 3). Предметом иска является взыскание задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, а, не задолженность по оплате коммунальных услуг, что суть вещи разные.
Кроме того, документов, подтверждающих предоставление услуг по содержанию и текущему ремонту дома, истцом суду не предоставлено, в материалах дела такие документы отсутствуют, несмотря на неоднократные ходатайства ответчиков, в том числе в досудебном порядке, и требования суда.
Ссылку суда на то, что "договор управления, заключенный между ТСЖ "Премьер" и ООО "АСМ-Эксплуатация" не оспорен, судом недействительным не признан, в связи с чем суд указанный договор принимает в качестве доказательства исковых требований." считает (л.д. 274, абзац 3, лист решения 6) несостоятельной, поскольку в договоре управления МКД от _ _ года, заключенных с ТСЖ, не указан конкретный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, назначение, площадь, иные характеристики, местонахождение и т.п.), документы, подтверждающие факт передачи УК от ТСЖ состава какого-либо общего имущества МКД в отношении которого будет осуществляться управление, УК и ТСЖ суду не предоставлены, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем договор управления многоквартирным домом от _ _ года МКД в этой части (Приложение N 1 "Перечень общего имущества многоквартирного дома") является незаключенным и недействительным (ничтожным), в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ, статьи 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). В силу норм ГК РФ и ГПК РФ, суд в ходе судебного разбирательства, установив те или иные обстоятельства, вправе дать правовую оценку законности (незаконности) сделки (договора), являющейся основанием для принятия решения судом.
Истцы по встречному иску не согласны с выводами суда о том, что: "приложения N 4, 5, 6 являются неотъемлемой частью договора управления, содержат тарифы стоимости обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, не оспоренного в установленном законе порядке, а также пояснений представителей ответчиков об обоснованности установления данных тарифов для различных частей дома, не опровергнутых в ходе судебного разбирательства стороной ответчика, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения встречного искового заявления.", по основаниям, касающимся первоначального иска УК.
Фактически же ТСЖ была утверждена смета только расходов. Отсутствие расчета планируемых доходов, в том числе, от использования парковки и рекламы на МКД, части земельного участка входящего в состав общего имущества МКД третьими лицами, заявители лишены возможности оценить целесообразность и необходимость указанных в смете расходов, а, следовательно, обоснованность вменяемого им размера платежей на ремонт и текущее содержание общедомового имущества МКД, а также соразмерность утвержденного перечня расходов размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеру обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Кроме того, смета расходов утверждена на _ _ годы без указания конкретного периода (число, месяц) и на срок больший, чем 1-годичный срок, установленный законом.
Решением общего собрания членов ТСЖ от _ _ года (протокол N * от _ _ года л.д. 123,124 том 2) было принято решение: взимать с собственников помещений плату за управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме пропорционально приведенной площади (с учетом лоджий с коэффициентом 0,5).
Однако доля в праве общей собственности МКД определяется согласно правоустанавливающим документам, в данном случае, свидетельству о государственной регистрации права, с учетом пункта 5 статьи 15 ЖК РФ, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Решением общего собрания членов ТСЖ от _ _ года (протокол N * от _ _ года л.д. 127-129, том 2) принято решение: утвердить смету доходов и расходов на _ _ года; утвердить тарифы для собственников помещений, принимая во внимание конструктивные особенности МКД и связанные с ними особенности эксплуатации МКД.
Фактически же ТСЖ была утверждена смета только расходов. Отсутствие расчета планируемых доходов, в том числе, от использования парковки и рекламы на МКД части земельного участка входящего в состав общего имущества МКД третьими лицами, истцы лишены возможности оценить целесообразность и необходимость указанных в смете расходов, а, следовательно, обоснованность вменяемого им размера платежей на ремонт и текущее содержание общедомового имущества МКД.
Согласно расчету тарифов для собственников помещений с учетом доходов и расходов, протоколом N * от _ _ года (л.д. 127-129, том 2) утверждены-4 размера тарифов в зависимости от категории помещений: жилые помещения, офис в жилой части дома, офис, подвал.
Между тем, жилищным законодательством РФ не предусмотрено установление различных тарифов в зависимости от функционального назначения и целевого использования помещений в МКД.
Критерий установления тарифов один - размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме должны быть определены в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме., которая определяется исходя из общей площади жилого или нежилого помещения, указанной в правоустанавливающих документах, в данном случае, свидетельстве о государственной регистрации права собственности.
На основании вышеизложенного, просит суд отменить решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 19 ноября 2012 года в удовлетворении исковых требований ООО "АСМ - Эксплуатация" отказать, исковые требования Ш.Е. и Ш.А.П. удовлетворить.
Учитывая, что, протоколы общего собрания членов ТСЖ "Премьер": протокол N* от _ _ года (л.д. 119-121, том 2) протокол N* от _ _ года (л.д. 123-124, том 2) протокол N * от _ _ года (л.д. 127-129, том 2) не были изначально предоставлены суду в обоснование своей позиции совместно с остальными протоколами, имеющими сквозную нумерацию, а были предоставлены в судебное заседание дополнительно после _ _ года (л.д. 104-130, том 2) при этом имеют ряд нестыковок с документами имеемыми в деле, у заявителей имеются обоснованные сомнения в их подлинности и составлении в указанное в них время, просит суд назначить судебную экспертизу, проведение которой поручить провести ФБУ "***".
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился ответчик Ш.А.П. извещенный о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия считает возможным, в соответствии со статьей 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание Ш.А.П.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным. Суд подробно исследовал представленные сторонами доказательства и применил надлежащий закон.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества. Жилые помещения могут находиться как в частной собственности граждан и организаций, так и в государственной собственности.
В соответствии со статьей 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки (штрафа, пени), определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ каждый собственник обязан самостоятельно нести бремя содержания жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
6.1. В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщиком договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, за исключением предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи случая, лицами, указанными в части 2 статьи 153 настоящего Кодекса.
6.2. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
В силу части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В соответствии с ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 162 ЖК РФ (в редакции от 27.07.2010) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с пунктом 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из пунктов 2.1, 3.1.3, 3.1.3.1, 3.1.5 договора управления, заключенного между правлением ТСЖ "Премьер" и управляющей организацией ООО "АСМ-Эксплуатация" предметом данного договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания собственника или иных лиц, оказание услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных услуг собственнику помещений и лицам, пользующимся на законных основаниях помещениями в этом доме.
Управляющий обязуется предоставлять коммунальные услуги собственнику помещений, а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещения собственника в здании в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации. Предоставлять коммунальные услуги установленного качества и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе: холодное водоснабжение; горячее водоснабжение; водоотведение; электроснабжение; отопление (теплоснабжение).
Для этого от своего имени и за свой счет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет. Заключать отдельные договоры управления с собственником или иным лицом нежилых помещений в здании, на основании распоряжения правления ТСЖ.
В соответствии с п. 3.1.7 договора, управляющий обязуется принимать от собственника плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за управление зданием, коммунальные и другие услуги.
Согласно п. 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года за N 307, исполнитель имеет право требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, - уплаты неустоек (штрафов, пеней).
В силу п. 33 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ", размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Согласно пункту 3.1 Устава ТСЖ "Премьер", Товарищество вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов Товарищества (т. 2, л.д. 106-118).
В соответствии с п. 10, 11.2 Устава ТСЖ "Премьер" его высшим органом управления является общее собрание членов товарищества, к компетенции которого относится, в том числе, и установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (т. 2, л.д. 106-118), что соответствует положениям подпункта 4 пункта 2 статьи 145 ЖК РФ.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 года N 10-П отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
Суд тщательно проанализировал законодательство регламентирующее спорные правоотношения, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и пришел к обоснованному выводу о том, что заявление подлежит удовлетворению частично.
Мотивы по которым суд пришел к таким выводам подробно изложены в решении и являются правильными.
В частности, как видно из материалов дела суд исходил из того, что Ш.Е. и Ш.А.П. являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., дом ..., корпус ..., квартира ..., общей площадью *** кв. м, на основании договора купли-продажи N * от _ _ (т. 1, л.д. 102-116).
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N * по ул. ... в г. ..., оформленным протоколом от _ _, выбран способ управления в форме управление товариществом собственников жилья и создано на базе указанного многоквартирного дома ТСЖ "Премьер" (т. 1, л.д. 174-184). Решением общего собрания членов ТСЖ "Премьер" (протокол N * от _ _) утвержден договор управления многоквартирным домом от _ _ года с управляющей организацией ООО "АСМ-Эксплуатация" с приложениями N 1,2,3,4,5,6.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что ТСЖ "Премьер" на основании положений договора управления возложило обязанность по взиманию задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг на управляющую компанию ООО "АСМ-Эксплуатация", что не противоречит нормам как жилищного, так и гражданского законодательства.
Определяя размер и период задолженности, суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчиков задолженности по коммунальным платежам по тарифам, установленным ТСЖ "Премьер" исходя из доли собственников в праве общей в солидарном порядке. Установив, что ответчики, на которых в силу закона возложена обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за жилье, ненадлежащим образом исполняли свои обязанности, в связи с чем образовалась задолженность по оплате и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме за период с _ _ по _ _ в размере *** рубля *** копеек, ответчиками документов, подтверждающих погашение задолженности по оплате жилья за указанный в исковом заявлении период, не представлено, размер задолженности подтвержден истцом документально, ответчиками и их представителем в судебном заседании не оспаривался и принимается судом, суд правомерно взыскал с ответчиков в пользу истца сумму задолженности *** рубля *** копеек, пени на сумму *** рубля *** копеек в соответствии с представленным истцом расчетом, снизив ее размер в силу ст. 333 ГК РФ, учитывая явную несоразмерность подлежащей уплате суммы пени последствиям нарушения обязательства, до *** руб.
Мотивы изложенные судом в решении достаточно убедительны и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.
Все приведенные в апелляционной жалобе доводы подробно исследовались судом и им дана правильная оценка.
Так в частности проверяя доводы ответчиков о том, что истец как управляющая компания, которая действует в рамках заключенного с ТСЖ договора, является для Ш-ных третьим лицом, не обладающим правом взыскивать платы за содержание дома, суд правомерно не принял их во внимание т.к. ссылки ответчиков на не заключение с управляющей компанией письменного договора и отсутствие между ними и ТСЖ договорных отношений несостоятельны, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ, сложившиеся между сторонами отношения в отсутствие заключенного письменного договора рассматриваются как договорные. При этом, отсутствие письменного договора не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату коммунальных платежей. Как правильно указывает суд, коммунальные услуги ответчикам предоставлялись, они ими пользовались, и кроме того, договор управления, заключенный между ТСЖ "Премьер" и ООО "АСМ-Эксплуатация" не оспорен, судом недействительным не признан, создание ТСЖ "Премьер" на момент рассмотрения спора также незаконным не признано.
Частью 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Следовательно, Жилищный кодекс Российской Федерации прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья.
Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (п. 8 ст. 155 ЖК РФ).
Из изложенных выше норм следует, что собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.
Как установлено судом, факт оказания собственникам услуг по содержанию и ремонту общего имущества, по управлению домом, по текущему ремонту общего имущества дома (т. 2, л.д. 175-210) подтвержден материалами дела, а именно: договором теплоснабжения N * от _ _, заключенным с ОАО "***", договором N * от _ _, заключенным с ГОУП "***", договором энергоснабжения N * от _ _, заключенным с ОАО "***", актами сверки взаимных расчетов, счетами-фактурами, другими счетами. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ответчиками и их представителем не представлено.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также коммунальные услуги собственникам ресурсоснабжающими организациями представлялись по договорам, заключенным именно с ООО "АСМ-Эксплуатация", а не с ТСЖ, а также учитывая положения договора управления от _ _, суд правомерно счел требования о взыскании с ответчиков в пользу истца задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Требования встречного иска о признании незаконными приложения к договору управления многоквартирным домом, суд так же правомерно нашел необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку приложения N 4,5,6 являются неотъемлемой часть договора управления от _ _, заключенного между ТСЖ "Премьер" и ООО "АСМ-Эксплуатация", содержат тарифы стоимости обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, не оспоренного в установленном законе порядке.
При таких обстоятельствах, доводы истцов, сводящиеся к утверждению о том, что общее собрание членов ТСЖ "Премьер" не вправе было устанавливать размер платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также о том, что решения общего собрания членов ТСЖ является обязательным исключительно для членов ТСЖ, являются не состоятельными поскольку основаны на ошибочном толковании закона.
Правительство Российской Федерации Постановлением от 13 августа 2006 г. N 491 утвердив Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в пределах предоставленных ему законодателем полномочий определило, что органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, не произвольно, а на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Пункт 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме называет органы, которые компетентны устанавливать как размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, так и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций.
Из содержания данной нормы Правил следует, что для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, органы управления товарищества собственников жилья устанавливают плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, что соответствует требованиям части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что решение общего собрания членов ТСЖ от 19 октября 2010 года (протокол N 4-1 от 19.10.2010 года л.д. 123,124 том 2) которым было принято решение: взимать с собственников помещений плату за управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме пропорционально приведенной площади (с учетом лоджий с коэффициентом 0,5) противоречит положениям ч. 5 ст. 15 ЖК РФ на правильность вынесенного судом решения не влияют.
В соответствии с понятием общего имущества, определенным п. 1 ст. 36 ЖК РФ, балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме.
В письме от 12.10.2005 г. N ЮТ-4272/03 "О порядке формирования тарифов по оплате коммунальных услуг" Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству разъяснило, что при оказании услуг, связанных с их (террас, лоджий) содержанием и текущим ремонтом, указанные площади должны учитываться отдельно и финансироваться за счет средств собственников жилых помещений или нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. То есть расходы по содержанию и текущему ремонту балконов, лоджий, террас покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями. Капитальный ремонт балконов, лоджий, веранд, террас проводится за счет средств собственников жилого помещения. Исключение составляют случаи, когда балконы, лоджии, веранды и террасы не являются частями квартир и относятся к конструктивным элементам подъезда, лестничных площадок здания и др. и могут рассматриваться как несущие и ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения. Расходы на их содержание и ремонт включаются в размер платы за содержание и ремонт жилья.
Таким образом, обязанность по надлежащему содержанию лоджий, веранд, террас законодатель возлагает на собственников жилых помещений, к которым относятся эти площади.
Из изложенного следует, что решение общего собрания членов ТСЖ от _ _ года в указанной части, требованиям законодательства не противоречат.
Иные приведенные в апелляционной жалобе доводы на правильность вынесенного судом решения не влияют т.к. основаны на ошибочном толковании закона.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, в том числе и по доводам апелляционной жалобы, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 19 ноября 2012 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.02.2013 N 33-585-2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2013 г. N 33-585-2013
Судья: Барабанова Т.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего Симакова А.В.
судей Самойленко В.Г. Малич Р.Б.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО "АСМ-Эксплуатация" к Ш.Е., Ш.А.П. о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, встречному иску Ш.Е. к ТСЖ "Премьер", ООО "АСМ-Эксплатация" о
признании незаконными приложения к договору управления многоквартирным домом,
по апелляционной жалобе представителя Ш.Е. Ш.А.П. Ш.В. на решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 19 ноября 2012 года, по которому постановлено:
"Исковые требования ООО "АСМ-Эксплуатация" к Ш.Е., Ш.А.П. о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с Ш.Е., Ш.А.П. в пользу ООО "АСМ-Эксплуатация" задолженность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с _ _ по _ _ в размере *** рубля *** копеек, пени в размере *** рублей, а всего *** (***) рубля *** копеек.
В части взыскания пени в размере *** руб. *** копеек - отказать.
Взыскать с Ш.Е., Ш.А.П. в пользу ООО "АСМ-Эксплуатация" в возврат государственной пошлины в размере
*** рублей, по *** рублей с каждого.
Взыскать Ш.Е., Ш.А.П. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере *** рубля *** копейки, по *** рублю *** копеек с каждого.
В удовлетворении исковых требований Ш.Е. к ТСЖ "Премьер", ООО "АСМ-Эксплатация" о признании незаконными приложения к договору управления многоквартирным домом - отказать."
Заслушав доклад судьи Симакова А.В. объяснения Ш.Е. и представителя Ш.Е. и Ш.А.П. Ш.В. поддержавших, доводы апелляционной жалобы, возражения против жалобы представителя "АСМ-Эксплуатация", ООО "АСМ-Инвест" Товарищества собственников жилья "Премьер" В.С. судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
ООО "АСМ-Эксплуатация" обратилось в суд с иском к Ш.Е. о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В обоснование требований указано, что с _ _ года и по настоящее время истец на основании договора управления многоквартирным домом N ... по ул. ... в г. ..., заключенным между ТСЖ "Премьер", осуществляет оказание услуг по содержанию общего имущества и снабжению отдельными видами коммунальных услуг. С _ _, ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., дом ..., корпус ..., квартира ..., общей площадью *** кв. м и лоджии, площадью *** кв. м, на основании договора купли-продажи N * от _ _. Свои обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг ответчик исполняет ненадлежащим образом, частично оплачивая коммунальные услуги, при этом оставляя без внимания счета за содержание и текущий ремонт общего имущества. В связи с чем за период с _ _ года по _ _ года образовалась задолженность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в размере *** рубля *** копеек, которую просит взыскать с ответчика, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей и пени за несвоевременную оплату предоставляемых услуг в размере *** рублей *** копейки.
Определениями Ленинского районного суда г. Мурманска от 25.09.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Ш.А.П., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ТСЖ "Премьер".
В дальнейшем представитель истца неоднократно изменял исковые требования, предоставляя уточненные исковые заявления.
В судебном заседании 19.11.2012 г., представитель ООО "АСМ-Эксплуатация" В.С. просил взыскать солидарно с Ш.Е. и Ш.А.П. задолженность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с _ _, по _ _, в размере *** рубля *** копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей и пени за несвоевременную оплату предоставляемых услуг за период с _ _, по _ _, в размере *** рублей *** копеек, на уточненных исковых требованиях настаивал. В обоснование своим требованиям привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Ш.Е. и ее представитель Ш.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленного требования в полном объеме. Указали, что ответчики не являются членами ТСЖ, между ними и ТСЖ отсутствует какой-либо договор, в связи с чем истец, как управляющая компания, которая действует в рамках заключенного с ТСЖ договора, является для Ш-ных третьим лицом, не обладающим правом взыскивать плату за содержание дома. В данной ситуации ТСЖ вправе обратиться к ответчикам в порядке п. 3, 4 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации. Полагали, что сумма, выставляемая ответчикам ежемесячно оплаты за содержание дома, завышена, доказательств, обосновывающих стоимость указанных услуг, истцом не представлено. Кроме того, истцом неправомерно выставляются счета из расчета общей долевой собственности принадлежащего ответчикам жилого помещения *** кв. м, тогда как согласно свидетельству о праве собственности общая площадь квартиры составляет *** кв. м, ООО "АСМ-Эксплуатация" необоснованно включает в данную площадь лоджию, что противоречит ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Так же является неправомерным применение различных тарифов и коэффициентов для различных категорий собственников в одном доме по оплате содержания одного имущества дома, что нарушает принцип равенства собственников в несении расходов по содержанию общего имущества дома.
10 октября 2012 года определением Ленинского районного суда г. Мурманска принято встречное исковое заявление Ш.Е. к ТСЖ "Премьер", ООО "АСМ-Эксплатация" о признании незаконными приложения к договору управления многоквартирным домом.
В обоснование своих требований Ш.Е. и ее представитель в судебном заседании указали, что правление ТСЖ не составляло смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год, и не предоставляло их общим собраниям ТСЖ на утверждение, а, соответственно, и тарифов, указанных в договоре управления многоквартирным домом от _ _ года (Приложения N 4,5,6), не принималось. В нарушение установленного законом порядка, договором управления сначала были установлены тарифы, а от них определялась сумма расходов, тем самым был реализован порядок, не предусмотренный законом. Учитывая данные обстоятельства, а также то, что, ответчики не являются членами ТСЖ, полагали, что утвержденные договором управления многоквартирным домом от _ _ года Приложения N 4, 5, 6 к нему являются незаконными и не влекущими для них каких-либо правовых последствий. В связи с чем просили признать незаконными указанные приложения.
Представитель ООО "АСМ-Эксплатация" и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "АСМ-Инвест" В.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения встречного заявления, привел обоснования правомерности установления различных тарифов по оплате обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества для собственников жилой, офисной частей дома, а также паркинга. Указал, что утверждая тарифы в приложении NN 4, 5, 6, ТСЖ предусмотрел для собственников жилых и нежилых помещений плату только за те услуги, которые оказываются им.
Представитель ТСЖ "Премьер" В.К. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленного встречного иска, указал, что ТСЖ в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ заключило договор управления с ООО "АСМ-Эксплуатация", при этом ТСЖ осуществляет контроль за предоставлением услуг. Каких-либо нарушений условий договора, фактов некачественного предоставления обязательных услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, не имеется. Тарифы на данные услуги и работы были утверждены на собрании собственников жилья членов ТСЖ.
Ответчик Ш.А.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель по доверенности Ш.Е. Ш.А.П. Ш.В. просит решение суда отменить в связи с нарушением норм процессуального и материального права. Решение суда является неправомерным и не основанным на имеющихся в материалах дела доказательствах.
При определении доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме учитывается размер доли собственника в праве общей собственности, а не принадлежность помещения к жилому или нежилому фонду имущества, произвольное увеличение доли расходов по общему имуществу, установление дифференцированных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений в одном многоквартирном доме в зависимости от иных, чем размер доли в праве собственности, критериев не допускается и является незаконным в силу прямого указания закона.
Несостоятельным является вывод суда о том, что " вопрос состава работ и услуг, а также размера платы за них, относится к компетенции в данном случае общего собрания членов ТСЖ. При этом собственники не ограничены в возможностях определения видов и размеров платы и их структуры согласно перечню обслуживаемого оборудования и выполняемых в доме работ и услуг."
Поскольку перечень, объем и качество услуг и работ не были утверждены ТСЖ (доказательства обратного в материалах дела отсутствуют), то, собственник, в данном случае, ответчики по первоначальному иску, не имеют реальной возможности определить соразмерность утвержденного ТСЖ перечня, объема и качества услуг и работ взимаемому УК размеру платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Ни акт осмотра общего имущества МКД, ни техническая документация на общее имущество МКД, судом истребована не была, УК и ТСЖ предоставлена суду не была.
Учитывая указанные обстоятельства, ответчики (истцы по встречному иску) считают, что, Приложения к договору управления многоквартирным домом от _ _ года: - N 4 "Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Помещение: жилая часть дома (8=6411,3 кв. м)- л.д. 29,30,том1; - Приложение N 5 "Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Помещение: офисная часть дома (8=1633,6 кв. м)-л.д.31,32,том1; - Приложение N 6 "Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Помещение: паркинг (8=1361, 1 кв. м)-л.д.238,239, том 1 являются недействительными (ничтожными), в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ, статьи 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.
С выводом суда признавшим доводы ответчиков о том, что истец как управляющая компания, которая действует в рамках заключенного с ТСЖ договора, является для Ш-ных третьим лицом, не обладающим правом взыскивать платы за содержание дома, необоснованными, поскольку право УК на принудительное взимание платы за содержание и текущий ремонт с собственника помещения, в том числе, в судебном порядке, условиями договора управления МКД от _ _ года не предусмотрено (л.д. 11-32)
В этой связи, ответчики считают также несостоятельной ссылку суда на то, что "Коммунальные услуги ответчикам предоставлялись, они ими пользовались, и согласно п. 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года за N 307, исполнитель имеет право требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, - уплаты неустоек (штрафов, пеней).) (л.д. 273 посл.абзац, переход л.д. 274, том 2 лист 5,6 решения), поскольку согласно указанным Правилам N 307: - настоящие Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (пункт 1); - действие настоящих Правил распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам,- проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2); - в настоящих Правилах используются следующие определения: "коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях (пункт 3). Предметом иска является взыскание задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, а, не задолженность по оплате коммунальных услуг, что суть вещи разные.
Кроме того, документов, подтверждающих предоставление услуг по содержанию и текущему ремонту дома, истцом суду не предоставлено, в материалах дела такие документы отсутствуют, несмотря на неоднократные ходатайства ответчиков, в том числе в досудебном порядке, и требования суда.
Ссылку суда на то, что "договор управления, заключенный между ТСЖ "Премьер" и ООО "АСМ-Эксплуатация" не оспорен, судом недействительным не признан, в связи с чем суд указанный договор принимает в качестве доказательства исковых требований." считает (л.д. 274, абзац 3, лист решения 6) несостоятельной, поскольку в договоре управления МКД от _ _ года, заключенных с ТСЖ, не указан конкретный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, назначение, площадь, иные характеристики, местонахождение и т.п.), документы, подтверждающие факт передачи УК от ТСЖ состава какого-либо общего имущества МКД в отношении которого будет осуществляться управление, УК и ТСЖ суду не предоставлены, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем договор управления многоквартирным домом от _ _ года МКД в этой части (Приложение N 1 "Перечень общего имущества многоквартирного дома") является незаключенным и недействительным (ничтожным), в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ, статьи 168 ГК РФ, как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). В силу норм ГК РФ и ГПК РФ, суд в ходе судебного разбирательства, установив те или иные обстоятельства, вправе дать правовую оценку законности (незаконности) сделки (договора), являющейся основанием для принятия решения судом.
Истцы по встречному иску не согласны с выводами суда о том, что: "приложения N 4, 5, 6 являются неотъемлемой частью договора управления, содержат тарифы стоимости обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, не оспоренного в установленном законе порядке, а также пояснений представителей ответчиков об обоснованности установления данных тарифов для различных частей дома, не опровергнутых в ходе судебного разбирательства стороной ответчика, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения встречного искового заявления.", по основаниям, касающимся первоначального иска УК.
Фактически же ТСЖ была утверждена смета только расходов. Отсутствие расчета планируемых доходов, в том числе, от использования парковки и рекламы на МКД, части земельного участка входящего в состав общего имущества МКД третьими лицами, заявители лишены возможности оценить целесообразность и необходимость указанных в смете расходов, а, следовательно, обоснованность вменяемого им размера платежей на ремонт и текущее содержание общедомового имущества МКД, а также соразмерность утвержденного перечня расходов размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеру обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Кроме того, смета расходов утверждена на _ _ годы без указания конкретного периода (число, месяц) и на срок больший, чем 1-годичный срок, установленный законом.
Решением общего собрания членов ТСЖ от _ _ года (протокол N * от _ _ года л.д. 123,124 том 2) было принято решение: взимать с собственников помещений плату за управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме пропорционально приведенной площади (с учетом лоджий с коэффициентом 0,5).
Однако доля в праве общей собственности МКД определяется согласно правоустанавливающим документам, в данном случае, свидетельству о государственной регистрации права, с учетом пункта 5 статьи 15 ЖК РФ, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Решением общего собрания членов ТСЖ от _ _ года (протокол N * от _ _ года л.д. 127-129, том 2) принято решение: утвердить смету доходов и расходов на _ _ года; утвердить тарифы для собственников помещений, принимая во внимание конструктивные особенности МКД и связанные с ними особенности эксплуатации МКД.
Фактически же ТСЖ была утверждена смета только расходов. Отсутствие расчета планируемых доходов, в том числе, от использования парковки и рекламы на МКД части земельного участка входящего в состав общего имущества МКД третьими лицами, истцы лишены возможности оценить целесообразность и необходимость указанных в смете расходов, а, следовательно, обоснованность вменяемого им размера платежей на ремонт и текущее содержание общедомового имущества МКД.
Согласно расчету тарифов для собственников помещений с учетом доходов и расходов, протоколом N * от _ _ года (л.д. 127-129, том 2) утверждены-4 размера тарифов в зависимости от категории помещений: жилые помещения, офис в жилой части дома, офис, подвал.
Между тем, жилищным законодательством РФ не предусмотрено установление различных тарифов в зависимости от функционального назначения и целевого использования помещений в МКД.
Критерий установления тарифов один - размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме должны быть определены в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме., которая определяется исходя из общей площади жилого или нежилого помещения, указанной в правоустанавливающих документах, в данном случае, свидетельстве о государственной регистрации права собственности.
На основании вышеизложенного, просит суд отменить решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 19 ноября 2012 года в удовлетворении исковых требований ООО "АСМ - Эксплуатация" отказать, исковые требования Ш.Е. и Ш.А.П. удовлетворить.
Учитывая, что, протоколы общего собрания членов ТСЖ "Премьер": протокол N* от _ _ года (л.д. 119-121, том 2) протокол N* от _ _ года (л.д. 123-124, том 2) протокол N * от _ _ года (л.д. 127-129, том 2) не были изначально предоставлены суду в обоснование своей позиции совместно с остальными протоколами, имеющими сквозную нумерацию, а были предоставлены в судебное заседание дополнительно после _ _ года (л.д. 104-130, том 2) при этом имеют ряд нестыковок с документами имеемыми в деле, у заявителей имеются обоснованные сомнения в их подлинности и составлении в указанное в них время, просит суд назначить судебную экспертизу, проведение которой поручить провести ФБУ "***".
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился ответчик Ш.А.П. извещенный о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия считает возможным, в соответствии со статьей 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание Ш.А.П.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным. Суд подробно исследовал представленные сторонами доказательства и применил надлежащий закон.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества. Жилые помещения могут находиться как в частной собственности граждан и организаций, так и в государственной собственности.
В соответствии со статьей 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки (штрафа, пени), определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ каждый собственник обязан самостоятельно нести бремя содержания жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
6.1. В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщиком договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, за исключением предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи случая, лицами, указанными в части 2 статьи 153 настоящего Кодекса.
6.2. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
В силу части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
В соответствии с ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 162 ЖК РФ (в редакции от 27.07.2010) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с пунктом 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из пунктов 2.1, 3.1.3, 3.1.3.1, 3.1.5 договора управления, заключенного между правлением ТСЖ "Премьер" и управляющей организацией ООО "АСМ-Эксплуатация" предметом данного договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания собственника или иных лиц, оказание услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, предоставление коммунальных услуг собственнику помещений и лицам, пользующимся на законных основаниях помещениями в этом доме.
Управляющий обязуется предоставлять коммунальные услуги собственнику помещений, а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещения собственника в здании в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации. Предоставлять коммунальные услуги установленного качества и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе: холодное водоснабжение; горячее водоснабжение; водоотведение; электроснабжение; отопление (теплоснабжение).
Для этого от своего имени и за свой счет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет. Заключать отдельные договоры управления с собственником или иным лицом нежилых помещений в здании, на основании распоряжения правления ТСЖ.
В соответствии с п. 3.1.7 договора, управляющий обязуется принимать от собственника плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за управление зданием, коммунальные и другие услуги.
Согласно п. 50 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года за N 307, исполнитель имеет право требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, - уплаты неустоек (штрафов, пеней).
В силу п. 33 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ", размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Согласно пункту 3.1 Устава ТСЖ "Премьер", Товарищество вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов Товарищества (т. 2, л.д. 106-118).
В соответствии с п. 10, 11.2 Устава ТСЖ "Премьер" его высшим органом управления является общее собрание членов товарищества, к компетенции которого относится, в том числе, и установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (т. 2, л.д. 106-118), что соответствует положениям подпункта 4 пункта 2 статьи 145 ЖК РФ.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 года N 10-П отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
Суд тщательно проанализировал законодательство регламентирующее спорные правоотношения, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и пришел к обоснованному выводу о том, что заявление подлежит удовлетворению частично.
Мотивы по которым суд пришел к таким выводам подробно изложены в решении и являются правильными.
В частности, как видно из материалов дела суд исходил из того, что Ш.Е. и Ш.А.П. являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: г. ..., ул. ..., дом ..., корпус ..., квартира ..., общей площадью *** кв. м, на основании договора купли-продажи N * от _ _ (т. 1, л.д. 102-116).
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N * по ул. ... в г. ..., оформленным протоколом от _ _, выбран способ управления в форме управление товариществом собственников жилья и создано на базе указанного многоквартирного дома ТСЖ "Премьер" (т. 1, л.д. 174-184). Решением общего собрания членов ТСЖ "Премьер" (протокол N * от _ _) утвержден договор управления многоквартирным домом от _ _ года с управляющей организацией ООО "АСМ-Эксплуатация" с приложениями N 1,2,3,4,5,6.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что ТСЖ "Премьер" на основании положений договора управления возложило обязанность по взиманию задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг на управляющую компанию ООО "АСМ-Эксплуатация", что не противоречит нормам как жилищного, так и гражданского законодательства.
Определяя размер и период задолженности, суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчиков задолженности по коммунальным платежам по тарифам, установленным ТСЖ "Премьер" исходя из доли собственников в праве общей в солидарном порядке. Установив, что ответчики, на которых в силу закона возложена обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за жилье, ненадлежащим образом исполняли свои обязанности, в связи с чем образовалась задолженность по оплате и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме за период с _ _ по _ _ в размере *** рубля *** копеек, ответчиками документов, подтверждающих погашение задолженности по оплате жилья за указанный в исковом заявлении период, не представлено, размер задолженности подтвержден истцом документально, ответчиками и их представителем в судебном заседании не оспаривался и принимается судом, суд правомерно взыскал с ответчиков в пользу истца сумму задолженности *** рубля *** копеек, пени на сумму *** рубля *** копеек в соответствии с представленным истцом расчетом, снизив ее размер в силу ст. 333 ГК РФ, учитывая явную несоразмерность подлежащей уплате суммы пени последствиям нарушения обязательства, до *** руб.
Мотивы изложенные судом в решении достаточно убедительны и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.
Все приведенные в апелляционной жалобе доводы подробно исследовались судом и им дана правильная оценка.
Так в частности проверяя доводы ответчиков о том, что истец как управляющая компания, которая действует в рамках заключенного с ТСЖ договора, является для Ш-ных третьим лицом, не обладающим правом взыскивать платы за содержание дома, суд правомерно не принял их во внимание т.к. ссылки ответчиков на не заключение с управляющей компанией письменного договора и отсутствие между ними и ТСЖ договорных отношений несостоятельны, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ, сложившиеся между сторонами отношения в отсутствие заключенного письменного договора рассматриваются как договорные. При этом, отсутствие письменного договора не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату коммунальных платежей. Как правильно указывает суд, коммунальные услуги ответчикам предоставлялись, они ими пользовались, и кроме того, договор управления, заключенный между ТСЖ "Премьер" и ООО "АСМ-Эксплуатация" не оспорен, судом недействительным не признан, создание ТСЖ "Премьер" на момент рассмотрения спора также незаконным не признано.
Частью 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Следовательно, Жилищный кодекс Российской Федерации прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья.
Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (п. 8 ст. 155 ЖК РФ).
Из изложенных выше норм следует, что собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.
Как установлено судом, факт оказания собственникам услуг по содержанию и ремонту общего имущества, по управлению домом, по текущему ремонту общего имущества дома (т. 2, л.д. 175-210) подтвержден материалами дела, а именно: договором теплоснабжения N * от _ _, заключенным с ОАО "***", договором N * от _ _, заключенным с ГОУП "***", договором энергоснабжения N * от _ _, заключенным с ОАО "***", актами сверки взаимных расчетов, счетами-фактурами, другими счетами. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ответчиками и их представителем не представлено.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также коммунальные услуги собственникам ресурсоснабжающими организациями представлялись по договорам, заключенным именно с ООО "АСМ-Эксплуатация", а не с ТСЖ, а также учитывая положения договора управления от _ _, суд правомерно счел требования о взыскании с ответчиков в пользу истца задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Требования встречного иска о признании незаконными приложения к договору управления многоквартирным домом, суд так же правомерно нашел необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку приложения N 4,5,6 являются неотъемлемой часть договора управления от _ _, заключенного между ТСЖ "Премьер" и ООО "АСМ-Эксплуатация", содержат тарифы стоимости обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, не оспоренного в установленном законе порядке.
При таких обстоятельствах, доводы истцов, сводящиеся к утверждению о том, что общее собрание членов ТСЖ "Премьер" не вправе было устанавливать размер платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также о том, что решения общего собрания членов ТСЖ является обязательным исключительно для членов ТСЖ, являются не состоятельными поскольку основаны на ошибочном толковании закона.
Правительство Российской Федерации Постановлением от 13 августа 2006 г. N 491 утвердив Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в пределах предоставленных ему законодателем полномочий определило, что органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, не произвольно, а на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Пункт 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме называет органы, которые компетентны устанавливать как размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, так и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций.
Из содержания данной нормы Правил следует, что для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, органы управления товарищества собственников жилья устанавливают плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, что соответствует требованиям части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что решение общего собрания членов ТСЖ от 19 октября 2010 года (протокол N 4-1 от 19.10.2010 года л.д. 123,124 том 2) которым было принято решение: взимать с собственников помещений плату за управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме пропорционально приведенной площади (с учетом лоджий с коэффициентом 0,5) противоречит положениям ч. 5 ст. 15 ЖК РФ на правильность вынесенного судом решения не влияют.
В соответствии с понятием общего имущества, определенным п. 1 ст. 36 ЖК РФ, балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме.
В письме от 12.10.2005 г. N ЮТ-4272/03 "О порядке формирования тарифов по оплате коммунальных услуг" Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству разъяснило, что при оказании услуг, связанных с их (террас, лоджий) содержанием и текущим ремонтом, указанные площади должны учитываться отдельно и финансироваться за счет средств собственников жилых помещений или нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. То есть расходы по содержанию и текущему ремонту балконов, лоджий, террас покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями. Капитальный ремонт балконов, лоджий, веранд, террас проводится за счет средств собственников жилого помещения. Исключение составляют случаи, когда балконы, лоджии, веранды и террасы не являются частями квартир и относятся к конструктивным элементам подъезда, лестничных площадок здания и др. и могут рассматриваться как несущие и ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения. Расходы на их содержание и ремонт включаются в размер платы за содержание и ремонт жилья.
Таким образом, обязанность по надлежащему содержанию лоджий, веранд, террас законодатель возлагает на собственников жилых помещений, к которым относятся эти площади.
Из изложенного следует, что решение общего собрания членов ТСЖ от _ _ года в указанной части, требованиям законодательства не противоречат.
Иные приведенные в апелляционной жалобе доводы на правильность вынесенного судом решения не влияют т.к. основаны на ошибочном толковании закона.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, в том числе и по доводам апелляционной жалобы, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Мурманска от 19 ноября 2012 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)