Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Севостьянова И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Кавуновой В.В.,
судей Новоселовой Е.Г., Титовой В.В.,
с участием прокурора Профатиловой Т.В.,
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков администрации города Барнаула, О.В., П.А., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., Б.А.Р., апелляционное представление прокурора Октябрьского района города Барнаула на решение Октябрьского районного суда города Барнаула Алтайского края от 28 марта 2013 года по делу
по иску искам администрации Октябрьского района г. Барнаула к О.В., О.О., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней О.С.; к П.А., П.М.; к Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.Р. о выкупе жилого помещения,
встречному иск О.В., П.А., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.Р. к администрации города Барнаула, администрации Октябрьского района города Барнаула о взыскании выкупной цены жилых помещений.
Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия
установила:
Администрация Октябрьского района г. Барнаула обратилась с исками к ответчикам об изъятии жилых помещений путем их выкупа, обязании собственников принять выкупную цену, прекращении права собственности на жилые помещение, признании права собственности на жилые помещения за муниципальным образованием городским округом город Барнаул, выселении в отношении ответчиков О. (<адрес> по проезду Рыночному, 4 в <адрес>), ответчиков П-вых (<адрес> по проезду Рыночному, 4 в <адрес>), ответчиков Б-вых (<адрес> по проезду Рыночному, 4 в <адрес>).
Исковые требования по каждому иску обоснованы тем, что собственниками квартир являются ответчики. Согласно заключению межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ *** жилой дом признан аварийным и подлежит сносу.
Ответчикам - собственникам квартир были направлены требования от ДД.ММ.ГГ о сносе аварийного дома в срок до ДД.ММ.ГГ, однако оно ими не исполнено.
ДД.ММ.ГГ принято постановление администрации г. Барнаула "Об изъятии земельного участка по адресу: <адрес> для муниципальных нужд".
ДД.ММ.ГГ администрацией г. Барнаула принято постановление об из изъятии квартир в доме по <адрес>, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчикам направлены уведомления о принятии постановления об изъятии принадлежащих им жилых помещений, которые получены ДД.ММ.ГГ
Ответчики получили проект соглашения о выкупе жилых помещений в связи с изъятием земельного участка, выкупная цена квартир N*** и 5 определена в размере <данные изъяты> рублей, квартиры N 3 - <данные изъяты> рублей. С указанной выкупной ценой ответчики не согласились, в связи с чем истец обратился с указанными исками в суд.
Определением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 02.08.2012 гражданские дела соединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В ходе рассмотрения дела исковые требования истцом уточнены, в окончательной редакции истец просил:
- изъять у О.В. путем выкупа принадлежащую ему <адрес> по <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты> рублей, включая стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по иску жилья в размере <данные изъяты> рублей, стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> рублей;
- обязать О.В.обязать принять указанную выкупную цену;
- прекратить право собственности О.В. после выплаты ему выкупной цены в полном объеме;
- признать право собственности за муниципальным образованием городским округом городом Барнаул Алтайского края на <адрес> после выплаты выкупной цены в полном объеме;
- выселить О.О., О.С., О.В. из <адрес> по проезду <адрес> после прекращения права собственности О.В. на указанную квартиру.
- Аналогичные требования заявлены к другим ответчикам с определением выкупной цены <адрес> в размере <данные изъяты>., включая стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты>., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты>.;
- <адрес> в размере <данные изъяты> руб., включая стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб.
Ответчики О.В., П.А., Б.Н., Б.С., Б.Р., Б.А.Н., Б.А.Р. обратились с встречным иском к администрации города Барнаула, администрации Октябрьского района г. Барнаула о взыскании с ответчиков компенсации за невыполненный капитальный ремонт в пользу собственника (собственников) <адрес> сумме <данные изъяты>., <адрес> - <данные изъяты>., <адрес> - <данные изъяты> коп., обосновывая свои требования тем, что согласно ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при приватизации жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Поскольку капитальный ремонт произведен ответчиками не был, стоимость такого ремонта подлежит компенсации при прекращении права собственности на квартиры.
В окончательной редакции истцы по встречному иску просили взыскать с ответчиков в солидарном порядке выкупную цену за принадлежащее на праве собственности истцам имущество: квартиру <адрес>: в пользу Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н. Б.А.Р. - 7641030 руб., <адрес> пользу П.А. - <данные изъяты> руб., <адрес> - <данные изъяты> руб., в том числе в каждом случае стоимость квартиры, стоимость доли общего имущества, стоимость земельного участка, компенсацию за невыполненный капитальный ремонт, стоимость риэлтерских, транспортных средств и погрузочно-разгрузочных работ.
Решением Октябрьского районного суда города Барнаула от 28.03.2013 исковые требования сторон удовлетворены частично и постановлено.
Исковые требования администрации Октябрьского района г. Барнаула О.В., О.О., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней О.С., к П.А., П.М., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.Р. удовлетворить.
Встречный иск О.В., П.А., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.Р. к Администрации г. Барнаула, удовлетворить частично.
Изъять у О.В. путем выкупа принадлежащую ему квартиру <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты>., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере <данные изъяты>.
Обязать администрацию города Барнаула выплатить О.В. выкупную цену <адрес> в размере <данные изъяты>., а О.В. обязать принять указанную выкупную цену.
Прекратить право собственности О.В. после выплаты ему выкупной цены в полном объеме.
Признать право собственности за муниципальным образованием городским округом городом Барнаул Алтайского края на <адрес> после выплаты выкупной цены в полном объеме.
Выселить О.О., О.С., О.В. из <адрес> по <адрес> в <адрес> после прекращения права собственности О.В. на указанную квартиру.
Изъять у П.А. путем выкупа принадлежащую ему <адрес> по <адрес> в <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты>., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере <данные изъяты>.
Обязать администрацию города Барнаула выплатить П.А. выкупную цену <адрес> по <адрес> в <адрес> в размере <данные изъяты>., а П.А. обязать принять указанную выкупную цену.
Прекратить право собственности П.А. после выплаты ему выкупной цены в полном объеме.
Признать право собственности за муниципальным образованием городским округом городом Барнаул Алтайского края на <адрес> по <адрес> в <адрес> после выплаты выкупной цены в полном объеме.
Выселить П.А., П.М. из <адрес> по <адрес> в <адрес> после прекращения права собственности П.А. на указанную квартиру.
Изъять у Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. путем выкупа принадлежащую им <адрес> по <адрес> в <адрес> с выплатой им в равных долях выкупной цены в размере <данные изъяты>., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере <данные изъяты>.
Обязать администрацию города Барнаула выплатить Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. в равных долях выкупную цену <адрес> по <адрес> в <адрес> в размере <данные изъяты> коп., а Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. в лице законного представителя обязать принять указанную выкупную цену.
Прекратить право общей долевой собственности Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. после выплаты им выкупной цены в полном объеме.
Признать право собственности за муниципальным образованием городским округом городом Барнаул Алтайского края на <адрес> по <адрес> в <адрес> после выплаты выкупной цены в полном объеме.
Выселить Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. из <адрес> по <адрес> в <адрес> после прекращения права общей долевой собственности Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. собственности на указанную квартиру.
В остальной части встречный иск оставить без удовлетворения.
Взыскать с Администрации города Барнаула в пользу ООО "Сибирский институт Инноваций и развития Бизнеса" стоимость работ по производству судебной строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.
Ответчиками О.В., П.А., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., Б.А.Р. подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба об отмене решения суда и принятии решения об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.
В качестве доводов незаконности судебного акта ответчики по встречному иску указали на несогласие с определением рыночной цены жилых помещений судом с учетом экспертного заключения от ДД.ММ.ГГ, в котором указана рыночная стоимость квартир с учетом аварийного состояния. Вместе с тем, рыночная стоимость квартир должна быть определена без учета технического состояния жилых помещений, поскольку аварийное жилье оценке не подлежит.
Судом необоснованно в выкупную стоимость имущества не включена стоимость долей земельного участка, на котором находится дом и долей общего имущества.
Суд, определяя размер выкупной стоимости жилых помещений, не включил стоимость невыполненного капитального ремонта дома, включив только компенсацию ремонта общего имущества, исключив площадь жилых помещений.
Администрацией города Барнаула на решение суда в части обязания выплатить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт и в части взыскания расходов по проведению строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей подана апелляционная жалоба.
В качестве доводов незаконности решения суда в части взыскания компенсации за капитальный ремонт ответчик указал на отсутствие оснований взыскания в силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации такого вида расходов (убытков). Определяя стоимость капитального ремонта из расчета 8786,20 рублей за 1 кв.м, суд принял техническое заключение ЭКЦ "Независимая экспертиза" от ДД.ММ.ГГ, однако данное заключения при определении выкупной цены судом во внимание не было принято. В заключении не указаны конкретные виды работ, объемы и стоимость по капитальному ремонту. Поскольку у администрации г. Барнаула отсутствует обязанность производить капитальный ремонт многоквартирных домов в г. Барнауле, то и отсутствует обязанность выплачивать компенсацию в связи с его непроведением.
По мнению апеллянта, расходы на проведение экспертизы с администрации города Барнаула взысканы необоснованно, поскольку первоначальный иск предъявлялся администрацией Октябрьского района г. Барнаула, которая после проведения экспертизы уточнила исковые требований и именно эти требований и были удовлетворены судом.
Прокурором Октябрьского района г. Барнаула в представлении об отмене решения суда в части возложения обязанности по выплате выкупной стоимости изымаемого жилья на администрацию города Барнаула указано на отсутствие законных оснований возложения обязанности на лицо, которое не является истцом по первоначальному иску.
Выслушав стороны и третьих лиц, прокурора, уточнившего доводы представления, указав, что довод представления о том, что администрация города Барнаула по требованиям истцов по встречному иску является ненадлежащим ответчиком ошибочен, в то же время прокурор указал не необоснованное включение в выкупную стоимость компенсации за непроведенный капитальный ремонт, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность судебного акта в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что О.В. является собственником <адрес> по п<адрес>, 4 в <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ.
П.А. является собственником <адрес> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ.
Б.Н., Б.С., Б.Р., Б.А.Н., несовершеннолетняя Б.А.Р. являются сособственниками по <данные изъяты> доли в праве долевой собственности на <адрес> на основании договора передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ.
Согласно заключению межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ *** жилой дом по <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом строительных конструкций (75%) в процессе эксплуатации.
ДД.ММ.ГГ ответчикам-собственникам квартир направлены требования о сносе аварийного дома в срок до ДД.ММ.ГГ, которые остались без внимания.
ДД.ММ.ГГ принято постановление администрацией г. Барнаула *** "Об изъятии земельного участка по адресу: <адрес> для муниципальных нужд".
Указанное постановление оспаривалось П.А. в судебном порядке. Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГ, заявление П.А. оставлено без удовлетворения.
ДД.ММ.ГГ администрацией г. Барнаула принято постановление *** "Об изъятии жилых помещений и многоквартирном доме <адрес>, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
ДД.ММ.ГГ ответчиками получены уведомления о принятии постановления об изъятии принадлежащих им жилых помещений.
Соглашения о выкупной цене жилых помещений сторонами в досудебном порядке достигнуты не были.
Ответчики - собственники квартир не возражали против выкупа жилых помещений. Спор между сторонами возник относительно определения размера выкупной цены жилых помещений.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 (часть 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума), необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.
В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ). (п.п. "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации")
Определяя рыночную стоимость жилых помещений, суд руководствовался заключением судебной строительно-технической экспертизы *** от ДД.ММ.ГГ, согласно которого рыночная стоимость <адрес> по п<адрес>, 4 в <адрес> определена на дату экспертизы в размере <данные изъяты>., <адрес> - <данные изъяты>., <адрес> - <данные изъяты>.
Суд первой инстанции с учетом положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера выкупной цены жилого помещения принимается во внимание стоимость конкретного индивидуализированного выкупаемого жилого помещения дал оценку экспертному заключению о рыночной стоимости жилых помещений в соответствии со ст. 67, 86 ГПК РФ.
Оценка рыночной стоимости жилых помещений проведена без учета признака аварийности и с учетом стоимости квадратного метра подобного жилья, с учетом места расположения жилого дома.
Экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующее образование, специальность и стаж работы, необходимый для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в этой части, которые в решении мотивированы и не находит оснований для переоценки экспертного заключения о рыночной стоимости жилых помещений.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о включении в выкупную цену стоимости долей земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и доли общего имущества дома, суд исходил из отсутствия законных оснований для этого.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции в этой части.
Из системного анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ следует, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности. Изъятие жилого помещения предполагает одновременное изъятие доли в праве собственности на общее имущество. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, поскольку в рыночную стоимость квартир в типичных многоквартирных жилых домах включена стоимость права на земельный участок под многоквартирным домом, а также площади общего имущества.
В связи с чем, в этой части доводы ответчиков-собственников жилых помещений являются несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Разрешая исковые требования сторон, суд первой инстанции включил в выкупную цену жилых помещений компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома из расчета 8786 рублей 20 коп. согласно техническому заключению ЭКЦ "Независимая экспертиза" от ДД.ММ.ГГ.
Суд, частично удовлетворяя требования собственников квартир, исходил из разъяснений, содержащихся в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012, согласно которых невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цены жилого помещения и пришел к выводу, что аварийное состояние дома вызвано неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, как основанном на неправильном определении обстоятельств, имеющих значения для разрешения спора и неправильном применении норм материального права.
Так, рыночная стоимость жилых помещений как следует из экспертного заключения определена с учетом месторасположения квартир не территории г. Барнаула - в центре города; с учетом типа дома - двух и трех этажные жилые дома старого фонда; с учетом года постройки - 1947 год; с учетом расположения квартир на последних этажах дома и с учетом простой внутренней отделки квартир.
Из показаний эксперта А.П.Т. следует, что нахождение дома в аварийном состоянии, в котором находятся квартиры ответчиков, не принималось во внимание при определении рыночной стоимости квартир. (л.д. 211 т. 2)
Допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом был признан аварийным, в материалах дела отсутствуют.
Более того, само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.
Судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции без законных оснований в выкупную стоимость квартир включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт мест общего пользования, в связи с чем данные суммы подлежат исключению из размера выкупной цены жилых помещений, а решение суда в этой части изменению по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия находит не состоятельным довод апелляционной жалобы администрации г. Барнаула о взыскании расходов на проведение экспертизы по определению рыночной стоимости квартир в размере <данные изъяты> ввиду того, что первоначально исковые требования к собственникам жилых помещений были заявлены администрацией Октябрьского района г. Барнаула, а не администрацией г. Барнаула.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Определением Октябрьского районного суда города Барнаула от ДД.ММ.ГГ расходы по проведению экспертизы для определения рыночной стоимости квартир возложены на собственников квартир, которые данные расходы не понесли.
ДД.ММ.ГГ от экспертного учреждения в суд поступило заявление о взыскании судом расходов на проведение оценочной экспертизы расходов в сумме <данные изъяты>.
Поскольку взыскание выкупной цены в пользу собственников жилых помещений произведено с администрации г. Барнаула, производство экспертизы по определению рыночной стоимости квартиры было назначено по ходатайству собственников жилых помещений в связи с оспариванием заявленной администрацией Октябрьского района г. Барнаула выкупной стоимости квартир, администрация г. Барнаула является ответчиком по встречному иску собственников квартир, с учетом заключения экспертизы об определении рыночной стоимости квартир судом определена их выкупная стоимость, то соответственно на этом ответчике и лежит обязанность по возмещению судебных расходов экспертному учреждению
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Барнаула Алтайского края от 28 марта 2013 года в части определения выкупной стоимости квартир ***, ***, *** в <адрес> по <адрес> в <адрес> изменить, исключив из выкупной стоимости компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, и изложить решение в этой части в следующей редакции.
Изъять у О.В. путем выкупа принадлежащую ему <адрес> по <адрес> в <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты> коп., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб..
Обязать администрацию города Барнаула выплатить О.В. выкупную цену <адрес> по <адрес> в <адрес> в размере <данные изъяты> коп., а О.В. обязать принять указанную выкупную цену.
Изъять у П.А. путем выкупа принадлежащую ему <адрес> по <адрес> в <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты> коп., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб..
Обязать администрацию города Барнаула выплатить П.А. выкупную цену <адрес> по <адрес> в <адрес> в размере <данные изъяты> коп., а П.А. обязать принять указанную выкупную цену.
Изъять у Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. путем выкупа принадлежащую им <адрес> по <данные изъяты> в <адрес> с выплатой им в равных долях выкупной цены в размере <данные изъяты> коп., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб..
Обязать администрацию города Барнаула выплатить Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. в равных долях выкупную цену <адрес> по <данные изъяты> в <адрес> в размере <данные изъяты> коп., а Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. в лице законного представителя обязать принять указанную выкупную цену.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 05.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4328-13
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2013 г. по делу N 33-4328-13
Судья Севостьянова И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Кавуновой В.В.,
судей Новоселовой Е.Г., Титовой В.В.,
с участием прокурора Профатиловой Т.В.,
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков администрации города Барнаула, О.В., П.А., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., Б.А.Р., апелляционное представление прокурора Октябрьского района города Барнаула на решение Октябрьского районного суда города Барнаула Алтайского края от 28 марта 2013 года по делу
по иску искам администрации Октябрьского района г. Барнаула к О.В., О.О., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней О.С.; к П.А., П.М.; к Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.Р. о выкупе жилого помещения,
встречному иск О.В., П.А., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.Р. к администрации города Барнаула, администрации Октябрьского района города Барнаула о взыскании выкупной цены жилых помещений.
Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия
установила:
Администрация Октябрьского района г. Барнаула обратилась с исками к ответчикам об изъятии жилых помещений путем их выкупа, обязании собственников принять выкупную цену, прекращении права собственности на жилые помещение, признании права собственности на жилые помещения за муниципальным образованием городским округом город Барнаул, выселении в отношении ответчиков О. (<адрес> по проезду Рыночному, 4 в <адрес>), ответчиков П-вых (<адрес> по проезду Рыночному, 4 в <адрес>), ответчиков Б-вых (<адрес> по проезду Рыночному, 4 в <адрес>).
Исковые требования по каждому иску обоснованы тем, что собственниками квартир являются ответчики. Согласно заключению межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ *** жилой дом признан аварийным и подлежит сносу.
Ответчикам - собственникам квартир были направлены требования от ДД.ММ.ГГ о сносе аварийного дома в срок до ДД.ММ.ГГ, однако оно ими не исполнено.
ДД.ММ.ГГ принято постановление администрации г. Барнаула "Об изъятии земельного участка по адресу: <адрес> для муниципальных нужд".
ДД.ММ.ГГ администрацией г. Барнаула принято постановление об из изъятии квартир в доме по <адрес>, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчикам направлены уведомления о принятии постановления об изъятии принадлежащих им жилых помещений, которые получены ДД.ММ.ГГ
Ответчики получили проект соглашения о выкупе жилых помещений в связи с изъятием земельного участка, выкупная цена квартир N*** и 5 определена в размере <данные изъяты> рублей, квартиры N 3 - <данные изъяты> рублей. С указанной выкупной ценой ответчики не согласились, в связи с чем истец обратился с указанными исками в суд.
Определением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 02.08.2012 гражданские дела соединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В ходе рассмотрения дела исковые требования истцом уточнены, в окончательной редакции истец просил:
- изъять у О.В. путем выкупа принадлежащую ему <адрес> по <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты> рублей, включая стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по иску жилья в размере <данные изъяты> рублей, стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> рублей;
- обязать О.В.обязать принять указанную выкупную цену;
- прекратить право собственности О.В. после выплаты ему выкупной цены в полном объеме;
- признать право собственности за муниципальным образованием городским округом городом Барнаул Алтайского края на <адрес> после выплаты выкупной цены в полном объеме;
- выселить О.О., О.С., О.В. из <адрес> по проезду <адрес> после прекращения права собственности О.В. на указанную квартиру.
- Аналогичные требования заявлены к другим ответчикам с определением выкупной цены <адрес> в размере <данные изъяты>., включая стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты>., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты>.;
- <адрес> в размере <данные изъяты> руб., включая стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб.
Ответчики О.В., П.А., Б.Н., Б.С., Б.Р., Б.А.Н., Б.А.Р. обратились с встречным иском к администрации города Барнаула, администрации Октябрьского района г. Барнаула о взыскании с ответчиков компенсации за невыполненный капитальный ремонт в пользу собственника (собственников) <адрес> сумме <данные изъяты>., <адрес> - <данные изъяты>., <адрес> - <данные изъяты> коп., обосновывая свои требования тем, что согласно ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при приватизации жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Поскольку капитальный ремонт произведен ответчиками не был, стоимость такого ремонта подлежит компенсации при прекращении права собственности на квартиры.
В окончательной редакции истцы по встречному иску просили взыскать с ответчиков в солидарном порядке выкупную цену за принадлежащее на праве собственности истцам имущество: квартиру <адрес>: в пользу Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н. Б.А.Р. - 7641030 руб., <адрес> пользу П.А. - <данные изъяты> руб., <адрес> - <данные изъяты> руб., в том числе в каждом случае стоимость квартиры, стоимость доли общего имущества, стоимость земельного участка, компенсацию за невыполненный капитальный ремонт, стоимость риэлтерских, транспортных средств и погрузочно-разгрузочных работ.
Решением Октябрьского районного суда города Барнаула от 28.03.2013 исковые требования сторон удовлетворены частично и постановлено.
Исковые требования администрации Октябрьского района г. Барнаула О.В., О.О., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней О.С., к П.А., П.М., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.Р. удовлетворить.
Встречный иск О.В., П.А., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.Р. к Администрации г. Барнаула, удовлетворить частично.
Изъять у О.В. путем выкупа принадлежащую ему квартиру <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты>., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере <данные изъяты>.
Обязать администрацию города Барнаула выплатить О.В. выкупную цену <адрес> в размере <данные изъяты>., а О.В. обязать принять указанную выкупную цену.
Прекратить право собственности О.В. после выплаты ему выкупной цены в полном объеме.
Признать право собственности за муниципальным образованием городским округом городом Барнаул Алтайского края на <адрес> после выплаты выкупной цены в полном объеме.
Выселить О.О., О.С., О.В. из <адрес> по <адрес> в <адрес> после прекращения права собственности О.В. на указанную квартиру.
Изъять у П.А. путем выкупа принадлежащую ему <адрес> по <адрес> в <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты>., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере <данные изъяты>.
Обязать администрацию города Барнаула выплатить П.А. выкупную цену <адрес> по <адрес> в <адрес> в размере <данные изъяты>., а П.А. обязать принять указанную выкупную цену.
Прекратить право собственности П.А. после выплаты ему выкупной цены в полном объеме.
Признать право собственности за муниципальным образованием городским округом городом Барнаул Алтайского края на <адрес> по <адрес> в <адрес> после выплаты выкупной цены в полном объеме.
Выселить П.А., П.М. из <адрес> по <адрес> в <адрес> после прекращения права собственности П.А. на указанную квартиру.
Изъять у Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. путем выкупа принадлежащую им <адрес> по <адрес> в <адрес> с выплатой им в равных долях выкупной цены в размере <данные изъяты>., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере <данные изъяты>.
Обязать администрацию города Барнаула выплатить Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. в равных долях выкупную цену <адрес> по <адрес> в <адрес> в размере <данные изъяты> коп., а Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. в лице законного представителя обязать принять указанную выкупную цену.
Прекратить право общей долевой собственности Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. после выплаты им выкупной цены в полном объеме.
Признать право собственности за муниципальным образованием городским округом городом Барнаул Алтайского края на <адрес> по <адрес> в <адрес> после выплаты выкупной цены в полном объеме.
Выселить Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. из <адрес> по <адрес> в <адрес> после прекращения права общей долевой собственности Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. собственности на указанную квартиру.
В остальной части встречный иск оставить без удовлетворения.
Взыскать с Администрации города Барнаула в пользу ООО "Сибирский институт Инноваций и развития Бизнеса" стоимость работ по производству судебной строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.
Ответчиками О.В., П.А., Б.С., Б.Н., Б.Р., Б.А.Н., Б.А.Р. подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба об отмене решения суда и принятии решения об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.
В качестве доводов незаконности судебного акта ответчики по встречному иску указали на несогласие с определением рыночной цены жилых помещений судом с учетом экспертного заключения от ДД.ММ.ГГ, в котором указана рыночная стоимость квартир с учетом аварийного состояния. Вместе с тем, рыночная стоимость квартир должна быть определена без учета технического состояния жилых помещений, поскольку аварийное жилье оценке не подлежит.
Судом необоснованно в выкупную стоимость имущества не включена стоимость долей земельного участка, на котором находится дом и долей общего имущества.
Суд, определяя размер выкупной стоимости жилых помещений, не включил стоимость невыполненного капитального ремонта дома, включив только компенсацию ремонта общего имущества, исключив площадь жилых помещений.
Администрацией города Барнаула на решение суда в части обязания выплатить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт и в части взыскания расходов по проведению строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей подана апелляционная жалоба.
В качестве доводов незаконности решения суда в части взыскания компенсации за капитальный ремонт ответчик указал на отсутствие оснований взыскания в силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации такого вида расходов (убытков). Определяя стоимость капитального ремонта из расчета 8786,20 рублей за 1 кв.м, суд принял техническое заключение ЭКЦ "Независимая экспертиза" от ДД.ММ.ГГ, однако данное заключения при определении выкупной цены судом во внимание не было принято. В заключении не указаны конкретные виды работ, объемы и стоимость по капитальному ремонту. Поскольку у администрации г. Барнаула отсутствует обязанность производить капитальный ремонт многоквартирных домов в г. Барнауле, то и отсутствует обязанность выплачивать компенсацию в связи с его непроведением.
По мнению апеллянта, расходы на проведение экспертизы с администрации города Барнаула взысканы необоснованно, поскольку первоначальный иск предъявлялся администрацией Октябрьского района г. Барнаула, которая после проведения экспертизы уточнила исковые требований и именно эти требований и были удовлетворены судом.
Прокурором Октябрьского района г. Барнаула в представлении об отмене решения суда в части возложения обязанности по выплате выкупной стоимости изымаемого жилья на администрацию города Барнаула указано на отсутствие законных оснований возложения обязанности на лицо, которое не является истцом по первоначальному иску.
Выслушав стороны и третьих лиц, прокурора, уточнившего доводы представления, указав, что довод представления о том, что администрация города Барнаула по требованиям истцов по встречному иску является ненадлежащим ответчиком ошибочен, в то же время прокурор указал не необоснованное включение в выкупную стоимость компенсации за непроведенный капитальный ремонт, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность судебного акта в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что О.В. является собственником <адрес> по п<адрес>, 4 в <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ.
П.А. является собственником <адрес> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ.
Б.Н., Б.С., Б.Р., Б.А.Н., несовершеннолетняя Б.А.Р. являются сособственниками по <данные изъяты> доли в праве долевой собственности на <адрес> на основании договора передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГ.
Согласно заключению межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ *** жилой дом по <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом строительных конструкций (75%) в процессе эксплуатации.
ДД.ММ.ГГ ответчикам-собственникам квартир направлены требования о сносе аварийного дома в срок до ДД.ММ.ГГ, которые остались без внимания.
ДД.ММ.ГГ принято постановление администрацией г. Барнаула *** "Об изъятии земельного участка по адресу: <адрес> для муниципальных нужд".
Указанное постановление оспаривалось П.А. в судебном порядке. Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГ, заявление П.А. оставлено без удовлетворения.
ДД.ММ.ГГ администрацией г. Барнаула принято постановление *** "Об изъятии жилых помещений и многоквартирном доме <адрес>, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
ДД.ММ.ГГ ответчиками получены уведомления о принятии постановления об изъятии принадлежащих им жилых помещений.
Соглашения о выкупной цене жилых помещений сторонами в досудебном порядке достигнуты не были.
Ответчики - собственники квартир не возражали против выкупа жилых помещений. Спор между сторонами возник относительно определения размера выкупной цены жилых помещений.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 (часть 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума), необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.
В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ). (п.п. "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации")
Определяя рыночную стоимость жилых помещений, суд руководствовался заключением судебной строительно-технической экспертизы *** от ДД.ММ.ГГ, согласно которого рыночная стоимость <адрес> по п<адрес>, 4 в <адрес> определена на дату экспертизы в размере <данные изъяты>., <адрес> - <данные изъяты>., <адрес> - <данные изъяты>.
Суд первой инстанции с учетом положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера выкупной цены жилого помещения принимается во внимание стоимость конкретного индивидуализированного выкупаемого жилого помещения дал оценку экспертному заключению о рыночной стоимости жилых помещений в соответствии со ст. 67, 86 ГПК РФ.
Оценка рыночной стоимости жилых помещений проведена без учета признака аварийности и с учетом стоимости квадратного метра подобного жилья, с учетом места расположения жилого дома.
Экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующее образование, специальность и стаж работы, необходимый для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в этой части, которые в решении мотивированы и не находит оснований для переоценки экспертного заключения о рыночной стоимости жилых помещений.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о включении в выкупную цену стоимости долей земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и доли общего имущества дома, суд исходил из отсутствия законных оснований для этого.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции в этой части.
Из системного анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ следует, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности. Изъятие жилого помещения предполагает одновременное изъятие доли в праве собственности на общее имущество. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, поскольку в рыночную стоимость квартир в типичных многоквартирных жилых домах включена стоимость права на земельный участок под многоквартирным домом, а также площади общего имущества.
В связи с чем, в этой части доводы ответчиков-собственников жилых помещений являются несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Разрешая исковые требования сторон, суд первой инстанции включил в выкупную цену жилых помещений компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли каждого собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома из расчета 8786 рублей 20 коп. согласно техническому заключению ЭКЦ "Независимая экспертиза" от ДД.ММ.ГГ.
Суд, частично удовлетворяя требования собственников квартир, исходил из разъяснений, содержащихся в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012, согласно которых невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цены жилого помещения и пришел к выводу, что аварийное состояние дома вызвано неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, как основанном на неправильном определении обстоятельств, имеющих значения для разрешения спора и неправильном применении норм материального права.
Так, рыночная стоимость жилых помещений как следует из экспертного заключения определена с учетом месторасположения квартир не территории г. Барнаула - в центре города; с учетом типа дома - двух и трех этажные жилые дома старого фонда; с учетом года постройки - 1947 год; с учетом расположения квартир на последних этажах дома и с учетом простой внутренней отделки квартир.
Из показаний эксперта А.П.Т. следует, что нахождение дома в аварийном состоянии, в котором находятся квартиры ответчиков, не принималось во внимание при определении рыночной стоимости квартир. (л.д. 211 т. 2)
Допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом был признан аварийным, в материалах дела отсутствуют.
Более того, само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.
Судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции без законных оснований в выкупную стоимость квартир включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт мест общего пользования, в связи с чем данные суммы подлежат исключению из размера выкупной цены жилых помещений, а решение суда в этой части изменению по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия находит не состоятельным довод апелляционной жалобы администрации г. Барнаула о взыскании расходов на проведение экспертизы по определению рыночной стоимости квартир в размере <данные изъяты> ввиду того, что первоначально исковые требования к собственникам жилых помещений были заявлены администрацией Октябрьского района г. Барнаула, а не администрацией г. Барнаула.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Определением Октябрьского районного суда города Барнаула от ДД.ММ.ГГ расходы по проведению экспертизы для определения рыночной стоимости квартир возложены на собственников квартир, которые данные расходы не понесли.
ДД.ММ.ГГ от экспертного учреждения в суд поступило заявление о взыскании судом расходов на проведение оценочной экспертизы расходов в сумме <данные изъяты>.
Поскольку взыскание выкупной цены в пользу собственников жилых помещений произведено с администрации г. Барнаула, производство экспертизы по определению рыночной стоимости квартиры было назначено по ходатайству собственников жилых помещений в связи с оспариванием заявленной администрацией Октябрьского района г. Барнаула выкупной стоимости квартир, администрация г. Барнаула является ответчиком по встречному иску собственников квартир, с учетом заключения экспертизы об определении рыночной стоимости квартир судом определена их выкупная стоимость, то соответственно на этом ответчике и лежит обязанность по возмещению судебных расходов экспертному учреждению
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Барнаула Алтайского края от 28 марта 2013 года в части определения выкупной стоимости квартир ***, ***, *** в <адрес> по <адрес> в <адрес> изменить, исключив из выкупной стоимости компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, и изложить решение в этой части в следующей редакции.
Изъять у О.В. путем выкупа принадлежащую ему <адрес> по <адрес> в <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты> коп., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб..
Обязать администрацию города Барнаула выплатить О.В. выкупную цену <адрес> по <адрес> в <адрес> в размере <данные изъяты> коп., а О.В. обязать принять указанную выкупную цену.
Изъять у П.А. путем выкупа принадлежащую ему <адрес> по <адрес> в <адрес> с выплатой ему выкупной цены в размере <данные изъяты> коп., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб..
Обязать администрацию города Барнаула выплатить П.А. выкупную цену <адрес> по <адрес> в <адрес> в размере <данные изъяты> коп., а П.А. обязать принять указанную выкупную цену.
Изъять у Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. путем выкупа принадлежащую им <адрес> по <данные изъяты> в <адрес> с выплатой им в равных долях выкупной цены в размере <данные изъяты> коп., в том числе рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере <данные изъяты> руб., стоимость услуг по переезду в размере <данные изъяты> руб..
Обязать администрацию города Барнаула выплатить Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. в равных долях выкупную цену <адрес> по <данные изъяты> в <адрес> в размере <данные изъяты> коп., а Б.С., Б.Н., Б.А.Н., Б.Р., Б.А.Р. в лице законного представителя обязать принять указанную выкупную цену.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)