Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей С.И. Юдина, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО "АГП Ушаковское" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2012 года по делу N А19-6264/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленное предприятие Ушаковское" к Администрации города Иркутска о признании права собственности (суд первой инстанции: судья Аксаментова В.Г.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "Агропромышленное предприятие Ушаковское" (ОГРН 1023802455236; 664022, Иркутская обл., Иркутский р-н, г. Иркутск, ул. Байкальская, 106): Хитрихеев Г.Г. - представитель (доверенность от 18.10.2012);
- от ответчика Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610; 664000, Иркутская обл., Иркутский р-н, г. Иркутск, ул. Ленина, 14, 1): не явился, извещен;
- от третьего лица Селезневой О.В. (г. Иркутск): не явился, извещен;
- от третьего лица Ярынич Л.Л. (г. Иркутск): не явился, извещен;
- от третьего лица Весельевой Е.В. (г. Иркутск): не явился, извещен;
- от третьего лица Сазоновой Г.И. (г. Иркутск): не явился, извещен;
общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленное предприятие Ушаковское" (далее - истец, ООО "АГП Ушаковское") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации города Иркутска (далее - ответчик, Администрация) о признании права собственности на дополнительную площадь в размере 21,7 кв. м, возникшую в результате реконструкции здания магазина, расположенного на 1-м этаже 4-х этажного кирпичного дома по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 106, - и на самовольную постройку - подвальное помещение в пределах 1-ого этажа магазина, общей площадью 422,2 кв. м, с двумя входами по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 106.
Определением от 27 июня 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Селезневу О.В., Ярынич Л.Л., Весельеву Е.В., Сазонову Г.И., и прекратил производство по делу на основании пункта 1 статьи 150 АПК РФ, как не подлежащее рассмотрению в арбитражном суде.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 года, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03 декабря 2012 года, определение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2012 года отменено, дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2012 года в удовлетворении иска отказано. При отказе в иске суд исходил из того, что истцом не представлены доказательств получения согласия собственников жилых помещений, в том числе муниципальных квартир, на проводимую им реконструкцию магазина и создание подвального помещения в жилом доме на земельном участке, находящимся в общедолевой собственности, а также из того, что самовольно реконструированное помещение магазина и постройка подвала нарушают права жильцов многоквартирного дома. Суд руководствовался статьями 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Ушаковское, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм процессуального права.
Истец считает, что суд в нарушение положений части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения не исследовал и не дал правовой оценки ни одному из его доводов и представленных в обоснование искового заявления доказательств, не указал, какие доказательства положены в основу принятого решения.
По мнению истца при реконструкции помещения магазина согласие собственников не требуется, так как магазин является собственностью ООО "АГП Ушаковское", и истец является собственником земельного участка под домом. А ремонт коммуникаций, располагавшихся под полом 1-ого этажа дома 1965 года постройки им произведен на основании пункта 2 статьи 209 ГК РФ с согласия собственников жилых помещений дома с целью улучшения потребительских свойств здания, при этом им были выполнены мероприятия, обеспечивающие нормальную эксплуатацию и свободный доступ к обслуживанию инженерных коммуникаций.
Истец указывает, что проектная документация, план работ по реконструкции магазина и подвала разработаны генеральным проектировщиком ООО "ПРО-А-КОНТА", имеющим соответствующую лицензию, рабочий проект реконструкции магазина получил положительное заключение Агентства государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области, дизайн-проект магазина подготовило ООО "Строй-актив". Строительно-техническая экспертиза, выполненная ООО "Технотелеком "Центр", подтвердила соответствие выполненных работ проектной документации, требованиям СНиП при строительстве, нормам пожарной безопасности, санитарным нормам; и установила, что универсальный магазин и подвальное помещение под ним не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. В реконструкцию им были вложены собственные средства.
Документы на получение разрешения на строительство (реконструкцию) магазина он подавал, но в выдаче разрешения было отказано в связи с недостаточностью документов, в частности, подтверждающих право собственности на земельный участок под жилым домом и градостроительного плана. Бездействие Администрации по формированию земельного участка под домом было преодолено им в 2011 году.
По мнению истца, подвал не может быть общим имуществом собственников помещений жилого дома, поскольку в доме, с момента его постройки подвального помещения не существовало, подвал, создан силами и средствами ООО "АГП Ушаковское" и является самостоятельным объектом.
Указывает, что материалами дела не доказано, что из-за размещения в самовольно возведенном подвале нежилых помещений и сдаче их в аренду, установления вентиляционных труб - увеличился шум, что вокруг здания появились дополнительные склады и увеличилось количество автотранспорта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частями 3, 5 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика и третьих лиц.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителя истца и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
Основанием заявленных исковых требований является признание права собственности на самовольные постройки - возведенные в 2007 году без разрешения на строительство: подвал под многоквартирным жилым домом, по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 106, - и дополнительную площадь в размере 21,7 кв. м, представляющую собой четыре витрины помещения магазина, расположенного на первом этаже этого же жилого дома.
Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленное предприятие Ушаковское" было зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц при создании 22.10.2002 г. за основным государственным номером 1023802455236.
ООО АГП "Ушаковское" принадлежит на праве собственности магазин - нежилое встроенное помещение общей площадью 494,7 кв. м, расположенное на 1 этаже (номера на поэтажном плане 1-8, 10-42) 4-х этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 106 (запись регистрации в ЕГРП от 11 ноября 2002 года за N 38-01/00-59/2002-812), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 38 АД 672626, выданным 07.12.2011 и 38-АБ N 083867, выданным 11.11.2002 г.
Истец заказал проект реконструкции универсального магазина по ул. Байкальская, 106/Б, проект производства работ, выполненные ООО "ПРО-А-КОНТА" в 2006 г. и 2007 г., предусматривающий устройство подвала под существующим помещение магазина, торговых залов площадью 888 кв. м с изменением планировки существующих помещений, созданием новых входных и оконных проемов в несущих кирпичных и бетонных стенах, с крыльцами и приямками как на первом этаже так и в подвале. На рабочий проект реконструкции было выдано положительное заключение N 97-37-4069/7 от 28 января 2007 года Агентством государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области, которая проведена уже после завершения строительных работ по реконструкции.
Архитектурно-строительная инспекция Инженерно-строительного управления Комитета по градостроительной политике Администрации г. Иркутска 12.02.2007 г. отказала ООО "АГП Ушаковское" в выдаче разрешения на реконструкцию магазина, в том числе, в связи с непредставлением правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, согласия всех правообладателей объекта капитального строительства на реконструкцию такого объекта, сведений об инженерном оборудовании, проекта производства работ по демонтажу частей объекта капитального строительства. Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 мая 2007 года по делу N А19-372/07-27 отказ в выдаче разрешения на реконструкцию магазина по указанным основаниям признан правомерным.
Договором подряда N 05-9/06 от 25 мая 2006 г., экспертным заключением, выполненным ООО "Технотелеком "Центр" от 21 апреля 2012 года, техпаспортами, выполненными ОГУП "Областной центр инвентаризации" на 26 ноября 2007 года и МУП "Бюро технической инвентаризации г. Иркутска" на 17.05.2012 г., подтверждается выполнение истцом работ, в результате которых в помещении магазина на 1 этаже появились витрины: I - площадью 4,1 кв. м, II - площадью 11,2 кв. м, III - площадью 11,8 кв. м, IV - площадью 3,9 кв. м, а под помещением магазина построен подвал общей площадью 448,00 кв. м. В подвале оборудован теплоузел (N 9 на поэтажном плане), вход в который осуществляется через помещения магазина. Истец требует признание за ним права собственности на все построенные им помещения подвала общей площадью 422,20 кв. м, за исключением помещения теплоузла.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (абзац 1 пункта 2 статьи 222 ГК РФ.
Абзацами 2, 3 пункта 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущество, в результате которой возник новый объект.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
С учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права доказыванию по настоящему делу подлежат следующие обстоятельства: наличие у истца права на земельный участок, разрешения на строительство, а при его отсутствии - что истец предпринимал действия, направленные на его получение, соответствие самовольной постройки требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил, наличие у спорного объекта признаков недвижимого имущества, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Кроме того, истец должен доказать получение согласия собственников жилых помещений на проводимую им реконструкцию помещения магазина и на создание подвального помещения.
Указанные обстоятельства должны подтверждаться исходно-разрешительными документами на использование территории, на соответствие объекта строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным, экологическим, и другим нормативам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил). Факт отсутствия нарушения прав и интересов других лиц и отсутствия угрозы для граждан должен быть подтвержден доказательствами соответствия возведенного объекта установленным нормам и требованиям (строительным, противопожарным, санитарным, экологическим и т.д.). Для удовлетворения иска необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.
Витрины магазина, расположенные на первом этаже дома, самостоятельными объектами недвижимости не являются, они не имеют отдельного изолированного входа, а конструктивно и функционально связаны с существующим помещением магазина и возникли вследствие самовольной его реконструкции, в результате которой возник новый объект общей площадью 516,4 кв. м. Удовлетворение требования о признании права собственности на дополнительную площадь в размере 21,7 кв. м. уже существующего помещения противоречит требованиям статьи 222 ГК РФ.
Земельный участок площадью 3623 кв. м. под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Чита, ул. Байкальская, 106, - сформирован и внесен в государственный кадастр недвижимости 07.09.2011 г., находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, относится к землям населенных пунктов и предназначен для эксплуатации многоквартирного дома, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 07.09 2011 N 3800/601/11-81019.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец не представил доказательства получения согласия собственников жилых помещений на проводимую им реконструкцию помещения магазина и на создание подвального помещения.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Статьей 40 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Реконструкция, которую осуществил истец, изменила параметры объекта капитального строительства (многоквартирного жилого дома) и его частей, в результате появился подвал, увеличилась общая площадь дома, его объем. В случае признания за истцом права собственности на самовольные объекты - это повлечет за собой увеличение его доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В этом случае в силу статей 37, 40 Жилищного кодекса РФ истец должен был получить согласие на реконструкцию всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Представленная истцом карта опроса от 23.03.2006 г. не является доказательством получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию магазина путем устройства под ним подвала с последующим оформлением на него права собственности истца. В карте опроса стоят подписи только 18 человек, при этом гражданин, проживающий в квартире N 48, высказался против. Истец не доказал, что на момент проведения опроса, подписавшие его лица являлись собственниками жилых помещений дома, а также, что иных собственников помещений, кроме указанных в карте опроса, не имелось.
Между тем, согласно представленным свидетельствам о государственной регистрации права, на момент опроса собственником квартиры N 65 являлась Ярыничева Л.Л., доля в праве собственности на квартиру N 46 принадлежала Семеновой О.В. (Шелеховой О.В.), квартира N 6 находилась в собственности Весельевой Е.В., Весельева В.Г. и Весельевой Н.В. Однако доказательства получения у этих лиц согласия на реконструкцию магазина и устройство подвала в материалах дела отсутствует, а являясь третьими лицами по настоящему делу, указанные граждане высказались против признания за истцом права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости.
Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы, что выполненные мероприятия обеспечивают нормальную эксплуатацию и свободный доступ к обслуживанию инженерных коммуникаций.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие расположение за пределами помещения подвала общего имущества собственников помещений дома: механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, которое по утверждению истца было полностью им заменено. При этом, теплоузел располагается в одном из помещений подвала и согласно техпаспорту доступ в него возможен только через помещения магазина. Истец в суде первой инстанции подтвердил пояснения третьих лиц, что отключает водоснабжение жильцов, проживающих над магазином и подвалом из-за регулярного засорения канализации по вине жителей и проводимыми сантехническими работами. Указанное подтверждает нарушение прав иных собственников помещений дома на пользование общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Апелляционный суд не усматривает нарушение судом первой инстанции норм процессуального права при принятии решения. В решении суда изложены все доводы сторон и третьих лиц, дана им соответствующая оценка с учетом имеющихся в деле доказательств и подлежащих применению норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.
Таким образом, предусмотренных статьей 270 АПК РФ основания для отмены оспариваемого решения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2012 года по делу N А19-6264/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2013 ПО ДЕЛУ N А19-6264/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2013 г. по делу N А19-6264/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей С.И. Юдина, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО "АГП Ушаковское" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2012 года по делу N А19-6264/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленное предприятие Ушаковское" к Администрации города Иркутска о признании права собственности (суд первой инстанции: судья Аксаментова В.Г.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "Агропромышленное предприятие Ушаковское" (ОГРН 1023802455236; 664022, Иркутская обл., Иркутский р-н, г. Иркутск, ул. Байкальская, 106): Хитрихеев Г.Г. - представитель (доверенность от 18.10.2012);
- от ответчика Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610; 664000, Иркутская обл., Иркутский р-н, г. Иркутск, ул. Ленина, 14, 1): не явился, извещен;
- от третьего лица Селезневой О.В. (г. Иркутск): не явился, извещен;
- от третьего лица Ярынич Л.Л. (г. Иркутск): не явился, извещен;
- от третьего лица Весельевой Е.В. (г. Иркутск): не явился, извещен;
- от третьего лица Сазоновой Г.И. (г. Иркутск): не явился, извещен;
-
установил:
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленное предприятие Ушаковское" (далее - истец, ООО "АГП Ушаковское") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации города Иркутска (далее - ответчик, Администрация) о признании права собственности на дополнительную площадь в размере 21,7 кв. м, возникшую в результате реконструкции здания магазина, расположенного на 1-м этаже 4-х этажного кирпичного дома по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 106, - и на самовольную постройку - подвальное помещение в пределах 1-ого этажа магазина, общей площадью 422,2 кв. м, с двумя входами по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 106.
Определением от 27 июня 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Селезневу О.В., Ярынич Л.Л., Весельеву Е.В., Сазонову Г.И., и прекратил производство по делу на основании пункта 1 статьи 150 АПК РФ, как не подлежащее рассмотрению в арбитражном суде.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 года, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03 декабря 2012 года, определение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2012 года отменено, дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2012 года в удовлетворении иска отказано. При отказе в иске суд исходил из того, что истцом не представлены доказательств получения согласия собственников жилых помещений, в том числе муниципальных квартир, на проводимую им реконструкцию магазина и создание подвального помещения в жилом доме на земельном участке, находящимся в общедолевой собственности, а также из того, что самовольно реконструированное помещение магазина и постройка подвала нарушают права жильцов многоквартирного дома. Суд руководствовался статьями 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Ушаковское, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм процессуального права.
Истец считает, что суд в нарушение положений части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения не исследовал и не дал правовой оценки ни одному из его доводов и представленных в обоснование искового заявления доказательств, не указал, какие доказательства положены в основу принятого решения.
По мнению истца при реконструкции помещения магазина согласие собственников не требуется, так как магазин является собственностью ООО "АГП Ушаковское", и истец является собственником земельного участка под домом. А ремонт коммуникаций, располагавшихся под полом 1-ого этажа дома 1965 года постройки им произведен на основании пункта 2 статьи 209 ГК РФ с согласия собственников жилых помещений дома с целью улучшения потребительских свойств здания, при этом им были выполнены мероприятия, обеспечивающие нормальную эксплуатацию и свободный доступ к обслуживанию инженерных коммуникаций.
Истец указывает, что проектная документация, план работ по реконструкции магазина и подвала разработаны генеральным проектировщиком ООО "ПРО-А-КОНТА", имеющим соответствующую лицензию, рабочий проект реконструкции магазина получил положительное заключение Агентства государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области, дизайн-проект магазина подготовило ООО "Строй-актив". Строительно-техническая экспертиза, выполненная ООО "Технотелеком "Центр", подтвердила соответствие выполненных работ проектной документации, требованиям СНиП при строительстве, нормам пожарной безопасности, санитарным нормам; и установила, что универсальный магазин и подвальное помещение под ним не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. В реконструкцию им были вложены собственные средства.
Документы на получение разрешения на строительство (реконструкцию) магазина он подавал, но в выдаче разрешения было отказано в связи с недостаточностью документов, в частности, подтверждающих право собственности на земельный участок под жилым домом и градостроительного плана. Бездействие Администрации по формированию земельного участка под домом было преодолено им в 2011 году.
По мнению истца, подвал не может быть общим имуществом собственников помещений жилого дома, поскольку в доме, с момента его постройки подвального помещения не существовало, подвал, создан силами и средствами ООО "АГП Ушаковское" и является самостоятельным объектом.
Указывает, что материалами дела не доказано, что из-за размещения в самовольно возведенном подвале нежилых помещений и сдаче их в аренду, установления вентиляционных труб - увеличился шум, что вокруг здания появились дополнительные склады и увеличилось количество автотранспорта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частями 3, 5 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика и третьих лиц.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителя истца и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
Основанием заявленных исковых требований является признание права собственности на самовольные постройки - возведенные в 2007 году без разрешения на строительство: подвал под многоквартирным жилым домом, по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 106, - и дополнительную площадь в размере 21,7 кв. м, представляющую собой четыре витрины помещения магазина, расположенного на первом этаже этого же жилого дома.
Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленное предприятие Ушаковское" было зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц при создании 22.10.2002 г. за основным государственным номером 1023802455236.
ООО АГП "Ушаковское" принадлежит на праве собственности магазин - нежилое встроенное помещение общей площадью 494,7 кв. м, расположенное на 1 этаже (номера на поэтажном плане 1-8, 10-42) 4-х этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 106 (запись регистрации в ЕГРП от 11 ноября 2002 года за N 38-01/00-59/2002-812), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 38 АД 672626, выданным 07.12.2011 и 38-АБ N 083867, выданным 11.11.2002 г.
Истец заказал проект реконструкции универсального магазина по ул. Байкальская, 106/Б, проект производства работ, выполненные ООО "ПРО-А-КОНТА" в 2006 г. и 2007 г., предусматривающий устройство подвала под существующим помещение магазина, торговых залов площадью 888 кв. м с изменением планировки существующих помещений, созданием новых входных и оконных проемов в несущих кирпичных и бетонных стенах, с крыльцами и приямками как на первом этаже так и в подвале. На рабочий проект реконструкции было выдано положительное заключение N 97-37-4069/7 от 28 января 2007 года Агентством государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области, которая проведена уже после завершения строительных работ по реконструкции.
Архитектурно-строительная инспекция Инженерно-строительного управления Комитета по градостроительной политике Администрации г. Иркутска 12.02.2007 г. отказала ООО "АГП Ушаковское" в выдаче разрешения на реконструкцию магазина, в том числе, в связи с непредставлением правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, согласия всех правообладателей объекта капитального строительства на реконструкцию такого объекта, сведений об инженерном оборудовании, проекта производства работ по демонтажу частей объекта капитального строительства. Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 мая 2007 года по делу N А19-372/07-27 отказ в выдаче разрешения на реконструкцию магазина по указанным основаниям признан правомерным.
Договором подряда N 05-9/06 от 25 мая 2006 г., экспертным заключением, выполненным ООО "Технотелеком "Центр" от 21 апреля 2012 года, техпаспортами, выполненными ОГУП "Областной центр инвентаризации" на 26 ноября 2007 года и МУП "Бюро технической инвентаризации г. Иркутска" на 17.05.2012 г., подтверждается выполнение истцом работ, в результате которых в помещении магазина на 1 этаже появились витрины: I - площадью 4,1 кв. м, II - площадью 11,2 кв. м, III - площадью 11,8 кв. м, IV - площадью 3,9 кв. м, а под помещением магазина построен подвал общей площадью 448,00 кв. м. В подвале оборудован теплоузел (N 9 на поэтажном плане), вход в который осуществляется через помещения магазина. Истец требует признание за ним права собственности на все построенные им помещения подвала общей площадью 422,20 кв. м, за исключением помещения теплоузла.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (абзац 1 пункта 2 статьи 222 ГК РФ.
Абзацами 2, 3 пункта 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущество, в результате которой возник новый объект.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
С учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права доказыванию по настоящему делу подлежат следующие обстоятельства: наличие у истца права на земельный участок, разрешения на строительство, а при его отсутствии - что истец предпринимал действия, направленные на его получение, соответствие самовольной постройки требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил, наличие у спорного объекта признаков недвижимого имущества, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Кроме того, истец должен доказать получение согласия собственников жилых помещений на проводимую им реконструкцию помещения магазина и на создание подвального помещения.
Указанные обстоятельства должны подтверждаться исходно-разрешительными документами на использование территории, на соответствие объекта строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным, экологическим, и другим нормативам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил). Факт отсутствия нарушения прав и интересов других лиц и отсутствия угрозы для граждан должен быть подтвержден доказательствами соответствия возведенного объекта установленным нормам и требованиям (строительным, противопожарным, санитарным, экологическим и т.д.). Для удовлетворения иска необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.
Витрины магазина, расположенные на первом этаже дома, самостоятельными объектами недвижимости не являются, они не имеют отдельного изолированного входа, а конструктивно и функционально связаны с существующим помещением магазина и возникли вследствие самовольной его реконструкции, в результате которой возник новый объект общей площадью 516,4 кв. м. Удовлетворение требования о признании права собственности на дополнительную площадь в размере 21,7 кв. м. уже существующего помещения противоречит требованиям статьи 222 ГК РФ.
Земельный участок площадью 3623 кв. м. под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Чита, ул. Байкальская, 106, - сформирован и внесен в государственный кадастр недвижимости 07.09.2011 г., находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, относится к землям населенных пунктов и предназначен для эксплуатации многоквартирного дома, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 07.09 2011 N 3800/601/11-81019.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец не представил доказательства получения согласия собственников жилых помещений на проводимую им реконструкцию помещения магазина и на создание подвального помещения.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Статьей 40 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Реконструкция, которую осуществил истец, изменила параметры объекта капитального строительства (многоквартирного жилого дома) и его частей, в результате появился подвал, увеличилась общая площадь дома, его объем. В случае признания за истцом права собственности на самовольные объекты - это повлечет за собой увеличение его доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В этом случае в силу статей 37, 40 Жилищного кодекса РФ истец должен был получить согласие на реконструкцию всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Представленная истцом карта опроса от 23.03.2006 г. не является доказательством получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию магазина путем устройства под ним подвала с последующим оформлением на него права собственности истца. В карте опроса стоят подписи только 18 человек, при этом гражданин, проживающий в квартире N 48, высказался против. Истец не доказал, что на момент проведения опроса, подписавшие его лица являлись собственниками жилых помещений дома, а также, что иных собственников помещений, кроме указанных в карте опроса, не имелось.
Между тем, согласно представленным свидетельствам о государственной регистрации права, на момент опроса собственником квартиры N 65 являлась Ярыничева Л.Л., доля в праве собственности на квартиру N 46 принадлежала Семеновой О.В. (Шелеховой О.В.), квартира N 6 находилась в собственности Весельевой Е.В., Весельева В.Г. и Весельевой Н.В. Однако доказательства получения у этих лиц согласия на реконструкцию магазина и устройство подвала в материалах дела отсутствует, а являясь третьими лицами по настоящему делу, указанные граждане высказались против признания за истцом права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости.
Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы, что выполненные мероприятия обеспечивают нормальную эксплуатацию и свободный доступ к обслуживанию инженерных коммуникаций.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие расположение за пределами помещения подвала общего имущества собственников помещений дома: механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, которое по утверждению истца было полностью им заменено. При этом, теплоузел располагается в одном из помещений подвала и согласно техпаспорту доступ в него возможен только через помещения магазина. Истец в суде первой инстанции подтвердил пояснения третьих лиц, что отключает водоснабжение жильцов, проживающих над магазином и подвалом из-за регулярного засорения канализации по вине жителей и проводимыми сантехническими работами. Указанное подтверждает нарушение прав иных собственников помещений дома на пользование общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Апелляционный суд не усматривает нарушение судом первой инстанции норм процессуального права при принятии решения. В решении суда изложены все доводы сторон и третьих лиц, дана им соответствующая оценка с учетом имеющихся в деле доказательств и подлежащих применению норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.
Таким образом, предусмотренных статьей 270 АПК РФ основания для отмены оспариваемого решения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 декабря 2012 года по делу N А19-6264/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)