Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 07 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.С. Чижикова,
судей Л.Ю. Ротко, С.В. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Ушаковой,
рассмотрев в судебном заседании 06-07.08.2013 апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7"
апелляционное производство N 05АП-7854/2013
на решение от 30.05.2013
судьи В.В. Саломая
по делу N А51-7572/2013 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7" (ИНН 2538111777, ОГРН 1072538006595, дата государственной регистрации 19.07.2007)
к обществу с ограниченной ответственностью "Приам" (ИНН 2536148404, ОГРН 1042502976141, дата государственной регистрации 24.09.2004)
о взыскании 1 190 436 руб. 18 коп.
при участии:
- от истца - Ильиных А.А. по доверенности от 31.01.2013, паспорт;
- от ответчика - Цыба О.В. по доверенности от 10.04.2013, паспорт.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Приам" 1 125 701 руб. 68 коп., из них 1 003 814 руб. 32 коп. задолженности по договорам N 276/046-Э от 01.12.2007, N 7-Л-10 от 01.04.2010, N ИТП-7/10 от 01.04.2010, N 128-15-07-А от 01.12.2007, N 374/21-С от 01.12.2007, N 9-4/7/9 УК от 01.12.2008, N 4-4/7/10 УК от 01.01.2010, N 6-4/7/11 УК от 01.01.2011, 121 887 руб. 36 коп. пени, начисленной за период с февраля 2010 по январь 2013 года.
В судебном заседании 16.05.2013 года истец заявил ходатайство об увеличении исковых требований в связи с изменением периода взыскания, просил взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Приам" 1054 856 руб. 22 коп. за период с 01.02.2010 по 30.04.2013, пени в размере 135 579 руб. 96 коп. Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 30.05.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 462 657 рублей 76 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 678 рублей 96 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа в иске, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, а потому подлежащим отмене в данной части, обратился в суд с апелляционной жалобой. Из доводов заявителя, обоснованных материалами арбитражной практики, следует, что основанием для возникновения у ответчика права собственности на спорные помещения является договор купли-продажи недвижимости от 26.12.2005 N 194-КП, помещения переданы ответчику по акту от 29.12.2005, следовательно, именно с указанной даты, а не 24.11.2011 (дата регистрации права собственности), как указал суд в обжалуемом решении, ответчик обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе, оплачивать расходы по его содержанию и соразмерно своей доле возмещать расходы на общее имущество многоквартирного дома.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, однако просил отменить решение суда в полном объеме. Привел доводы о недействительности договора управления многоквартирным домом и приложений к нему. Оспорил размер предъявленной к взысканию задолженности, ссылаясь на ненадлежащее оформление протоколов, отсутствие в деле доказательств оказания услуг привлеченными управляющей компанией организациями. Полагал, что именно арендатор помещений должен нести бремя их содержания, в связи с чем считал необходимым привлечь его к участию в настоящем деле.
В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции судом заслушаны пояснения представителей лиц, участвующих в деле. Представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы, уточнил, что обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении иска.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку ответчик возразил против проверки судебного акта в обжалуемой части, проверяется законность и обоснованность решения суда в полном объеме. Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы оспорил по основаниям, изложенным в отзыве.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 07.08.2013, о чем стороны уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.06 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" в судебном заседании и путем размещения на сайте Пятого арбитражного апелляционного суда Приморского края информации о времени и месте продолжения судебного заседания. После перерыва 07.08.2013 судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей сторон, поддержавших ранее изложенные позиции.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору аренды недвижимого имущества N 4/32 от 21.11.2000 Управление муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) передало, а ООО "Океан - 3" (Арендатор) принял в пользование недвижимое имущество расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, дом 45.
На основании пункта 2.2.11 договора N 4/32 в обязанности Арендатора входит заключение с эксплуатационными службами договоров на коммунальные услуги и возмещение затрат на техническое обслуживание помещений (строений) в течение 15 дней с момента подписания договора.
26.12.2002 Постановлением N 2545 Администрации города Владивостока Приморского края внесены изменения в договор аренды N 4/32 от 28.11.2000 нежилого помещения по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, дом 45, на основании которых срок аренды увеличился до 31.12.2012.
Из протокола N б/н внеочередного общего собрания собственников помещений от 15.02.2009, договора управления многоквартирным домом N 7-45/62-09 от 09.02.2009 следует, что управляющей организацией многоквартирного дома по проспекту 100 лет Владивостоку, д. 45 является ООО "Управляющая компания Первореченского района N 7".
В период с 01.02.2010 по 31.01.2013 ООО "Управляющая компания Первореченского района N 7" путем заключения соответствующих договоров с обслуживающими организациями осуществляло техническое обслуживание многоквартирного дома, выполняло работы аварийного характера, техническое обслуживание индивидуальных тепловых пунктов, работы по санитарному содержанию многоквартирного дома и придомовой территории жилищного фонда, вывоз бытовых отходов от жилищного фонда.
Истец, полагая, что общество с ограниченной ответственностью "Приам", являясь собственником спорных помещений обязано нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, дом 45, обратился в суд за возмещением образовавшейся задолженности в сумме 1 003 814 руб. 32 коп. за период с 01.02.2010 по 31.01.2013, пени в размере 121 887 руб. 36 коп. за период с февраля 2010 по январь 2013.
В соответствии с положениями статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Так как ООО "Управляющая компания Первореченского района N 7" выполняет функции управляющей компании многоквартирного дома N 45 по проспекту 100 лет Владивостоку, то ответчик, являясь собственником нежилых помещений в этом доме, обязан был ежемесячно производить возмещение управляющей компании издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.
В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Между тем, как установлено судом, из содержания протоколов N 3 от 15.02.2012 и N 4 от 16.04.2012 не усматривается принятие собственниками помещений решения об установлении конкретных ставок оплаты услуг управляющей компании. Ставки, на которые ссылается истец в исковом заявлении, собственниками помещений дома не утверждались.
Таким образом, применение в расчетах с ответчиком ставок оплаты услуг, не утвержденных с собственниками помещений, недопустимо.
В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Обязанность ответчика, как собственника помещения дома, оплачивать стоимость услуг по ремонту и содержанию общедомового имущества по ставкам, установленным собственниками помещений, а при их отсутствии - по ставкам, утвержденным органом местного самоуправления, прямо предусмотрена нормами жилищного законодательства.
В этой связи, при установлении незаконности расчета по неустановленным собственниками помещений дома ставкам, применяются ставки, подлежащие применению в силу закона, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ввиду чего при установлении размера задолженности, с учетом произведенного ответчиком контррасчета, суд обоснованно руководствовался тарифами за содержание и ремонт жилого помещения, установленными Постановлением Главы Администрации г. Владивостока от 21.11.2005 (в редакции Постановления главы Администрации г. Владивостока от 30.03.2012 N 1221).
При этом суд изменил период взыскания задолженности, ограничив начальный период 24.11.2011 - датой государственной регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения (свидетельство о государственной регистрации права N 25-АБ 678295).
В результате чего скорректированный размер задолженности за период с 24.11.011 по 31.04.2013 составил 462 657 руб. 76 коп., который и подлежал взысканию с ответчика.
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика 135 579 руб. 96 коп. пени.
Уплата пеней по истечении предусмотренного частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации срока обусловлена своевременным информированием плательщика о размере предстоящих внесению платежей получателями этой платы путем предоставления последними платежных документов в срок, установленный частью 2 данной статьи.
Поскольку истцом не выставлялись счета на оплату и не представлены доказательства направления ответчику оформленных требований и счетов с указанием конкретных денежных сумм для оплаты, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания пени в соответствии со статьей 406 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец в апелляционной жалобе оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что ответчик является участником общей долевой собственности на общее имущество здания с момента его государственной регистрации, то есть с 24.11.2011. Ссылаясь на пункт 1 статьи 549, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 60 Постановления Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010, указывает, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, следовательно, обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей на общее имущество, а также в издержках на его содержание и сохранение.
Апелляционный суд полагает позицию истца ошибочной, основанной на неверном толковании норм материального права и разъяснений вышестоящего суда, пункт 60 которых посвящен защите права собственности законного владельца до государственной регистрации права собственности, а не его отношениям с третьими лицами в отношении переданного ему имущества.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Материалами дела подтверждается, что право собственности ООО "Приам" на нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме N 45 по пр-кту 100 лет Владивостоку, зарегистрировано 24.11.2011, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Таким образом, арбитражным судом верно установлено, что до момент государственной регистрации права собственности на данные помещения за ответчиком правомочия собственника закреплены не были.
В силу подп. 5 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Исходя из изложенного, обязанность по содержанию нежилых помещений и оплате коммунальных услуг возложена на ООО "Приам" с 24.11.2011.
Доводы ответчика о необходимости привлечения к участию в деле ООО "Океан-3" (арендатора спорных помещений) со ссылкой на обязанность арендатора нести расходы по содержанию, как арендуемых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположены эти помещения, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компаний на управление многоквартирным домом и оплате расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу положений статьей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации возложена именно на собственника помещений и такая обязанность не может быть передана арендатору. Указанный вывод апелляционного суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения ходатайства ответчика и привлечения в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Океан-3", у суда не имелось.
Возражения ответчика, касающиеся недоказанности факта исполнения истцом обязательств по договору, апелляционным судом во внимание не принимаются. В сложившейся ситуации спорные помещения являются конструктивной частью здания, то есть общество пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, в связи с чем суд правильно указал на его обязанность по несению расходов на содержание жилого дома. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, то есть к ответчику.
Ссылаясь на пороки оформления договора управления многоквартирным домом и приложений к нему, ответчик не учитывает, что обязанность по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома обусловлена не наличием у него с истцом договорных отношений, а фактом принадлежности ему на праве собственности нежилых помещений в доме. Оплата вносится ответчиком, исходя из тарифов, утвержденных органом местного самоуправления, а не согласованных истцом и ответчиком либо установленных истцом в одностороннем порядке. Легитимность выбора способа управления многоквартирным домом, которую предлагает оценить апелляционному суду ответчик, в предмет рассмотрения настоящего спора не входит.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2013 по делу N А51-7572/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.С.ЧИЖИКОВ
Судьи
Л.Ю.РОТКО
С.В.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2013 N 05АП-7854/2013 ПО ДЕЛУ N А51-7572/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. N 05АП-7854/2013
Дело N А51-7572/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 07 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.С. Чижикова,
судей Л.Ю. Ротко, С.В. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Ушаковой,
рассмотрев в судебном заседании 06-07.08.2013 апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7"
апелляционное производство N 05АП-7854/2013
на решение от 30.05.2013
судьи В.В. Саломая
по делу N А51-7572/2013 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7" (ИНН 2538111777, ОГРН 1072538006595, дата государственной регистрации 19.07.2007)
к обществу с ограниченной ответственностью "Приам" (ИНН 2536148404, ОГРН 1042502976141, дата государственной регистрации 24.09.2004)
о взыскании 1 190 436 руб. 18 коп.
при участии:
- от истца - Ильиных А.А. по доверенности от 31.01.2013, паспорт;
- от ответчика - Цыба О.В. по доверенности от 10.04.2013, паспорт.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Приам" 1 125 701 руб. 68 коп., из них 1 003 814 руб. 32 коп. задолженности по договорам N 276/046-Э от 01.12.2007, N 7-Л-10 от 01.04.2010, N ИТП-7/10 от 01.04.2010, N 128-15-07-А от 01.12.2007, N 374/21-С от 01.12.2007, N 9-4/7/9 УК от 01.12.2008, N 4-4/7/10 УК от 01.01.2010, N 6-4/7/11 УК от 01.01.2011, 121 887 руб. 36 коп. пени, начисленной за период с февраля 2010 по январь 2013 года.
В судебном заседании 16.05.2013 года истец заявил ходатайство об увеличении исковых требований в связи с изменением периода взыскания, просил взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Приам" 1054 856 руб. 22 коп. за период с 01.02.2010 по 30.04.2013, пени в размере 135 579 руб. 96 коп. Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 30.05.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 462 657 рублей 76 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 678 рублей 96 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа в иске, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, а потому подлежащим отмене в данной части, обратился в суд с апелляционной жалобой. Из доводов заявителя, обоснованных материалами арбитражной практики, следует, что основанием для возникновения у ответчика права собственности на спорные помещения является договор купли-продажи недвижимости от 26.12.2005 N 194-КП, помещения переданы ответчику по акту от 29.12.2005, следовательно, именно с указанной даты, а не 24.11.2011 (дата регистрации права собственности), как указал суд в обжалуемом решении, ответчик обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе, оплачивать расходы по его содержанию и соразмерно своей доле возмещать расходы на общее имущество многоквартирного дома.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, однако просил отменить решение суда в полном объеме. Привел доводы о недействительности договора управления многоквартирным домом и приложений к нему. Оспорил размер предъявленной к взысканию задолженности, ссылаясь на ненадлежащее оформление протоколов, отсутствие в деле доказательств оказания услуг привлеченными управляющей компанией организациями. Полагал, что именно арендатор помещений должен нести бремя их содержания, в связи с чем считал необходимым привлечь его к участию в настоящем деле.
В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции судом заслушаны пояснения представителей лиц, участвующих в деле. Представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы, уточнил, что обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении иска.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку ответчик возразил против проверки судебного акта в обжалуемой части, проверяется законность и обоснованность решения суда в полном объеме. Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы оспорил по основаниям, изложенным в отзыве.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 07.08.2013, о чем стороны уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.06 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" в судебном заседании и путем размещения на сайте Пятого арбитражного апелляционного суда Приморского края информации о времени и месте продолжения судебного заседания. После перерыва 07.08.2013 судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей сторон, поддержавших ранее изложенные позиции.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору аренды недвижимого имущества N 4/32 от 21.11.2000 Управление муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) передало, а ООО "Океан - 3" (Арендатор) принял в пользование недвижимое имущество расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, дом 45.
На основании пункта 2.2.11 договора N 4/32 в обязанности Арендатора входит заключение с эксплуатационными службами договоров на коммунальные услуги и возмещение затрат на техническое обслуживание помещений (строений) в течение 15 дней с момента подписания договора.
26.12.2002 Постановлением N 2545 Администрации города Владивостока Приморского края внесены изменения в договор аренды N 4/32 от 28.11.2000 нежилого помещения по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, дом 45, на основании которых срок аренды увеличился до 31.12.2012.
Из протокола N б/н внеочередного общего собрания собственников помещений от 15.02.2009, договора управления многоквартирным домом N 7-45/62-09 от 09.02.2009 следует, что управляющей организацией многоквартирного дома по проспекту 100 лет Владивостоку, д. 45 является ООО "Управляющая компания Первореченского района N 7".
В период с 01.02.2010 по 31.01.2013 ООО "Управляющая компания Первореченского района N 7" путем заключения соответствующих договоров с обслуживающими организациями осуществляло техническое обслуживание многоквартирного дома, выполняло работы аварийного характера, техническое обслуживание индивидуальных тепловых пунктов, работы по санитарному содержанию многоквартирного дома и придомовой территории жилищного фонда, вывоз бытовых отходов от жилищного фонда.
Истец, полагая, что общество с ограниченной ответственностью "Приам", являясь собственником спорных помещений обязано нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, дом 45, обратился в суд за возмещением образовавшейся задолженности в сумме 1 003 814 руб. 32 коп. за период с 01.02.2010 по 31.01.2013, пени в размере 121 887 руб. 36 коп. за период с февраля 2010 по январь 2013.
В соответствии с положениями статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Так как ООО "Управляющая компания Первореченского района N 7" выполняет функции управляющей компании многоквартирного дома N 45 по проспекту 100 лет Владивостоку, то ответчик, являясь собственником нежилых помещений в этом доме, обязан был ежемесячно производить возмещение управляющей компании издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.
В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Между тем, как установлено судом, из содержания протоколов N 3 от 15.02.2012 и N 4 от 16.04.2012 не усматривается принятие собственниками помещений решения об установлении конкретных ставок оплаты услуг управляющей компании. Ставки, на которые ссылается истец в исковом заявлении, собственниками помещений дома не утверждались.
Таким образом, применение в расчетах с ответчиком ставок оплаты услуг, не утвержденных с собственниками помещений, недопустимо.
В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Обязанность ответчика, как собственника помещения дома, оплачивать стоимость услуг по ремонту и содержанию общедомового имущества по ставкам, установленным собственниками помещений, а при их отсутствии - по ставкам, утвержденным органом местного самоуправления, прямо предусмотрена нормами жилищного законодательства.
В этой связи, при установлении незаконности расчета по неустановленным собственниками помещений дома ставкам, применяются ставки, подлежащие применению в силу закона, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ввиду чего при установлении размера задолженности, с учетом произведенного ответчиком контррасчета, суд обоснованно руководствовался тарифами за содержание и ремонт жилого помещения, установленными Постановлением Главы Администрации г. Владивостока от 21.11.2005 (в редакции Постановления главы Администрации г. Владивостока от 30.03.2012 N 1221).
При этом суд изменил период взыскания задолженности, ограничив начальный период 24.11.2011 - датой государственной регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения (свидетельство о государственной регистрации права N 25-АБ 678295).
В результате чего скорректированный размер задолженности за период с 24.11.011 по 31.04.2013 составил 462 657 руб. 76 коп., который и подлежал взысканию с ответчика.
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика 135 579 руб. 96 коп. пени.
Уплата пеней по истечении предусмотренного частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации срока обусловлена своевременным информированием плательщика о размере предстоящих внесению платежей получателями этой платы путем предоставления последними платежных документов в срок, установленный частью 2 данной статьи.
Поскольку истцом не выставлялись счета на оплату и не представлены доказательства направления ответчику оформленных требований и счетов с указанием конкретных денежных сумм для оплаты, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания пени в соответствии со статьей 406 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец в апелляционной жалобе оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что ответчик является участником общей долевой собственности на общее имущество здания с момента его государственной регистрации, то есть с 24.11.2011. Ссылаясь на пункт 1 статьи 549, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 60 Постановления Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010, указывает, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, следовательно, обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей на общее имущество, а также в издержках на его содержание и сохранение.
Апелляционный суд полагает позицию истца ошибочной, основанной на неверном толковании норм материального права и разъяснений вышестоящего суда, пункт 60 которых посвящен защите права собственности законного владельца до государственной регистрации права собственности, а не его отношениям с третьими лицами в отношении переданного ему имущества.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Материалами дела подтверждается, что право собственности ООО "Приам" на нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме N 45 по пр-кту 100 лет Владивостоку, зарегистрировано 24.11.2011, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Таким образом, арбитражным судом верно установлено, что до момент государственной регистрации права собственности на данные помещения за ответчиком правомочия собственника закреплены не были.
В силу подп. 5 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Исходя из изложенного, обязанность по содержанию нежилых помещений и оплате коммунальных услуг возложена на ООО "Приам" с 24.11.2011.
Доводы ответчика о необходимости привлечения к участию в деле ООО "Океан-3" (арендатора спорных помещений) со ссылкой на обязанность арендатора нести расходы по содержанию, как арендуемых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположены эти помещения, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компаний на управление многоквартирным домом и оплате расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу положений статьей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации возложена именно на собственника помещений и такая обязанность не может быть передана арендатору. Указанный вывод апелляционного суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения ходатайства ответчика и привлечения в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Океан-3", у суда не имелось.
Возражения ответчика, касающиеся недоказанности факта исполнения истцом обязательств по договору, апелляционным судом во внимание не принимаются. В сложившейся ситуации спорные помещения являются конструктивной частью здания, то есть общество пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, в связи с чем суд правильно указал на его обязанность по несению расходов на содержание жилого дома. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, то есть к ответчику.
Ссылаясь на пороки оформления договора управления многоквартирным домом и приложений к нему, ответчик не учитывает, что обязанность по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома обусловлена не наличием у него с истцом договорных отношений, а фактом принадлежности ему на праве собственности нежилых помещений в доме. Оплата вносится ответчиком, исходя из тарифов, утвержденных органом местного самоуправления, а не согласованных истцом и ответчиком либо установленных истцом в одностороннем порядке. Легитимность выбора способа управления многоквартирным домом, которую предлагает оценить апелляционному суду ответчик, в предмет рассмотрения настоящего спора не входит.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2013 по делу N А51-7572/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.С.ЧИЖИКОВ
Судьи
Л.Ю.РОТКО
С.В.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)