Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Грибиненко Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Параевой В.С.
судей Александровой Ю.К. и Кутыева О.О.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Жилищно-строительная компания - 1492" на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 ноября 2012 года по гражданскому делу N 2-1414/2012 по иску открытого акционерного общества "Балтийский Инвестиционный Банк" к закрытому акционерному обществу "Жилищно-строительная компания - 1492", закрытому акционерному обществу "Строительная компания "Ритм", Ш. о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Параевой ВС., объяснения представителя ЗАО "ЖСК - 1492" адвоката Суворовой О.Ю., действующей на основании ордера от 28.03.2013 года и доверенности от 19.12.2011 года сроком на 3 года, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" Л., действующего на основании доверенности от 20.12.2012 года сроком по 31.12.2013 года, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила;:
31.03.2009 года между ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" и ЗАО "Жилищно-строительная компания - 1492" (далее - ЗАО "ЖСК - 1492") был заключен кредитный договор, по условиям которого банк открыл ЗАО "ЖСК - 1492" кредитную линию с лимитом кредитования по 27.04.2009 года в размере 32 000 000 рублей, с 28.04.2009 года по 27.05.2009 года в размере 30 500 000 рублей, с 28.05.2009 года по 27.06.2009 года в размере 28 000 000 рублей, с 28.06.2009 года по 30.03.2010 года в размере 25 000 000 рублей. Кредитная линия была открыта ЗАО "ЖСК - 1492" с целью погашения ссудной задолженности и штрафной неустойки ЗАО "СК "Ритм" перед банком по договору от 28.08.2007 года. За пользование кредитной линией ЗАО "ЖСК - 1492" обязано уплачивать проценты в размере 22% годовых. Погашение кредита предусмотрено частями: 1 500 000 рублей в срок до 27.04.2009 года, 2 500 000 рублей в срок до 27.05.2009 года, 3 000 000 рублей в срок до 27.06.2009 года и 25 000 000 рублей в срок до 30.03.2010 года.
Исполнение обязательств по указанному договору обеспечено поручительством ЗАО "СК "Ритм" и Ш., а также ипотекой права аренды земельного участка, принадлежащего ЗАО "СК "Ритм", общей площадью 520 кв. м, кадастровый номер 78:4152:8, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А, срок аренды с 20.12.2004 года по 07.09.2053 года, с расположенным на указанном земельном участке объектом незавершенного строительства кадастровый номер 78:4152:0:16, общей площадью 2732,42 кв. м. Залоговая стоимость предмета залога по условиям договора составляет 32 693 849 рублей, из которых стоимость объекта незавершенного строительства составляет 4 154 467 рублей, право аренды - 28 539 382 рубля.
В соответствии с дополнительными соглашениями к кредитному договору от 25.06.2009 года, 10.08.2009 года, 10.11.2009 года, 22.03.2010 года, 10.08.2010 года изменены лимит выдачи, срок кредитной линии, сроки уплаты процентов за пользование кредитной линией и их размер; соответствующие изменения внесены в договоры поручительства и ипотеки.
ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" обратилось в суд с иском к ЗАО "ЖСК - 1492", ЗАО "СК "Ритм" и Ш. о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая на то, что обязательства по кредитному договору в установленный договором срок основным должником и поручителями исполнены не были, что привело к образованию задолженности, в связи с чем, истец, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в размере 27 621 072 рубля 61 копейку, из которых задолженность по основному долгу - 26 488 942 рубля 47 копеек, проценты по просроченному основному долгу - 239 726 рублей 35 копеек, просроченные проценты - 892 403 рубля 79 копеек, а также обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество - объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установив начальную продажную цену указанного имущества с публичных торгов в размере 7 679 019 рублей, из которых стоимость объекта незавершенного строительства составляет 3 463 087 рублей, стоимость аренды земельного участка - 4 215 932 рубля.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2012 года исковые требования банка удовлетворены в полном объеме, с ответчиков в пользу истца солидарно взыскана кредитная задолженность в размере 27 621 072 рубля 61 копейка, обращено взыскание на заложенное имущество: право аренды земельного участка кадастровый номер 78:4152:8, площадью 520,0 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33, лит. А, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4 215 932 рубля; расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, кадастровый номер 78:4152:0:16, площадью 732,42 кв. м, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 3 463 087 рублей.
Также решением суда с каждого из ответчиков в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 333 рубля 33 копейки.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07.08.2012 года указанное решение было оставлено без изменения.
17.10.2012 года от ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" в Смольнинский районный суд поступило заявление о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам.
В обоснование заявления истец указывал, что 02.09.2011 года ЗАО "СК "Ритм", которому принадлежало право аренды земельного участка с кадастровым номером 78:4152:8, площадью 520,0 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33, лит. А, заключило с КУГИ Правительства Санкт-Петербурга, выступающего в качестве арендодателя, дополнительное соглашение к договору аренды от 26.11.2004 года, по условиям которого изменилась площадь переданного в аренду ЗАО "СК "Ритм" земельного участка, которая составила 1 051 кв. м, также изменился кадастровый номер земельного участка.
С учетом изложенного, истец полагал, что по обязательствам ЗАО "ЖСК - 1492", вытекающим из кредитного договора от 31.03.2009 года, следует обратить взыскание на право аренды земельного участка кадастровый номер 78:34:4152:8, площадью 1 051 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А, установив его начальную продажную цену в размере 4 215 932 рубля, в связи с чем, просил пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2012 года в части обращения взыскания на заложенное имущество.
Определением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14.11.2012 года решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2012 года по настоящему гражданскому делу в части обращения взыскания на заложенное имущество отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, производство по делу возобновлено.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 04.12.2012 года по требованиям ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" обращено взыскание по договору об ипотеке на имущество, принадлежащее ЗАО "СК "Ритм", а именно: право аренды земельного участка площадью 1 051 кв. м, кадастровый номер 78:34:4152:8, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А.
С постановленным судом решением не согласилось ЗАО "ЖСК - 1492", которое в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене, указывая, что предметом договора ипотеки, на который ссылался истец, обращаясь в суд, является земельный участок, имеющий иную площадь и иной кадастровый номер, нежели тот, на который было обращено взыскание, таким образом, взыскание было обращено на имущество, не являющееся предметом договора ипотеки, что противоречит закону.
Представитель ЗАО "СК "Ритм", Ш. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав мнение явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит постановленное судом решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
В силу положений ст. 69 указанного Федерального закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Согласно ст. 9 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (ч. 2).
В соответствии с п.п. 2 п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель.
Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Из приведенных норм следует, что для идентификации земельного участка как объекта права необходимо указать его кадастровый номер, площадь и категорию земель.
Как усматривается из материалов дела, 26.11.2004 года между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и ЗАО "СК "Ритм" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:4152:8 площадью 520 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А, относящегося к категории использования "земли поселений". Срок аренды по указанному договору установлен с 08.09.2004 года по 07.09.2053 года.
Пунктом 7.1. договора предусмотрено право арендатора передать в залог расположенный на участке объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка без согласия арендодателя.
02.09.2011 года между сторонами вышеуказанного договора аренды подписано дополнительное соглашение, согласно которому по договору от 26.11.2004 года ЗАО "СК "Ритм" было передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:4152:8, относящегося к категории земель населенных пунктов, общей площадью 1 051 кв. м, по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А.
Согласно договору ипотеки от 31.03.2010 года, предметом договора ипотеки являются право аренды земельного участка с кадастровым номером 78:4152:8 площадью 520 кв. м, и расположенный на указанном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:4152:0:16, площадью 732,42 кв. м.
Как следует из пояснений сторон, данных суду апелляционной инстанции, участок площадью 1 051 кв. м, с кадастровым номером 78:34:4152:8 образован путем присоединения к земельному участку площадью 520 кв. м, другого земельного участка.
Таким образом, фактически участка площадью 520 кв. м, с кадастровым номером 78:4152:8 в настоящее время не существует.
Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.
Положения ст. 345 ГК РФ предусматривают, что замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 1). Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2).
В результате образования земельного участка площадью 1 051 кв. м с кадастровым номером 78:34:4152:8, земельный участок площадью 520 кв. м с кадастровым номером 78:4152:8 фактически перестал существовать, предметом договора аренды, на который имеется ссылка в договоре ипотеки от 31.03.2010 года, является земельный участок с иной площадью, конфигурацией границ, кадастровым номером и денежной оценкой, нежели указан в договоре ипотеки, на который ссылается истец.
Местонахождение вновь образованного земельного участка, денежная оценка и достаточное для идентификации описание сторонами не согласовывались, при этом, залогодатель и залогодержатель не произвели замену предмета ипотеки на другой - в виде вновь образованного земельного участка, соответствующие изменения в договор ипотеки внесены не были.
Таким образом, произошла юридическая гибель предмета залога, при этом залог земельного участка, образованного в результате объединения, не возник, следовательно, залог недвижимости в соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ считается прекращенным.
Сохранение записи об обременении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не свидетельствует о наличии права залога, поскольку сам предмет ипотеки прекратил свое существование.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для обращения взыскания на вновь образованный земельный участок, который предметом ипотеки не являлся, ошибочен, в связи с чем, постановленное судом решение подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 04 декабря 2012 года отменить.
Отказать открытому акционерному обществу "Балтийский Инвестиционный Банк" в удовлетворении требования об обращении взыскания на земельный участок площадью 1 051 кв. м, кадастровый номер 78:34:4152:8, расположенный по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А, по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 31 марта 2010 года, заключенному с закрытым акционерным обществом "Строительная компания "Ритм".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.05.2013 N 33-4392/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 мая 2013 г. N 33-4392/2013
Судья: Грибиненко Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Параевой В.С.
судей Александровой Ю.К. и Кутыева О.О.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Жилищно-строительная компания - 1492" на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 ноября 2012 года по гражданскому делу N 2-1414/2012 по иску открытого акционерного общества "Балтийский Инвестиционный Банк" к закрытому акционерному обществу "Жилищно-строительная компания - 1492", закрытому акционерному обществу "Строительная компания "Ритм", Ш. о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Параевой ВС., объяснения представителя ЗАО "ЖСК - 1492" адвоката Суворовой О.Ю., действующей на основании ордера от 28.03.2013 года и доверенности от 19.12.2011 года сроком на 3 года, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" Л., действующего на основании доверенности от 20.12.2012 года сроком по 31.12.2013 года, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила;:
31.03.2009 года между ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" и ЗАО "Жилищно-строительная компания - 1492" (далее - ЗАО "ЖСК - 1492") был заключен кредитный договор, по условиям которого банк открыл ЗАО "ЖСК - 1492" кредитную линию с лимитом кредитования по 27.04.2009 года в размере 32 000 000 рублей, с 28.04.2009 года по 27.05.2009 года в размере 30 500 000 рублей, с 28.05.2009 года по 27.06.2009 года в размере 28 000 000 рублей, с 28.06.2009 года по 30.03.2010 года в размере 25 000 000 рублей. Кредитная линия была открыта ЗАО "ЖСК - 1492" с целью погашения ссудной задолженности и штрафной неустойки ЗАО "СК "Ритм" перед банком по договору от 28.08.2007 года. За пользование кредитной линией ЗАО "ЖСК - 1492" обязано уплачивать проценты в размере 22% годовых. Погашение кредита предусмотрено частями: 1 500 000 рублей в срок до 27.04.2009 года, 2 500 000 рублей в срок до 27.05.2009 года, 3 000 000 рублей в срок до 27.06.2009 года и 25 000 000 рублей в срок до 30.03.2010 года.
Исполнение обязательств по указанному договору обеспечено поручительством ЗАО "СК "Ритм" и Ш., а также ипотекой права аренды земельного участка, принадлежащего ЗАО "СК "Ритм", общей площадью 520 кв. м, кадастровый номер 78:4152:8, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А, срок аренды с 20.12.2004 года по 07.09.2053 года, с расположенным на указанном земельном участке объектом незавершенного строительства кадастровый номер 78:4152:0:16, общей площадью 2732,42 кв. м. Залоговая стоимость предмета залога по условиям договора составляет 32 693 849 рублей, из которых стоимость объекта незавершенного строительства составляет 4 154 467 рублей, право аренды - 28 539 382 рубля.
В соответствии с дополнительными соглашениями к кредитному договору от 25.06.2009 года, 10.08.2009 года, 10.11.2009 года, 22.03.2010 года, 10.08.2010 года изменены лимит выдачи, срок кредитной линии, сроки уплаты процентов за пользование кредитной линией и их размер; соответствующие изменения внесены в договоры поручительства и ипотеки.
ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" обратилось в суд с иском к ЗАО "ЖСК - 1492", ЗАО "СК "Ритм" и Ш. о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая на то, что обязательства по кредитному договору в установленный договором срок основным должником и поручителями исполнены не были, что привело к образованию задолженности, в связи с чем, истец, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в размере 27 621 072 рубля 61 копейку, из которых задолженность по основному долгу - 26 488 942 рубля 47 копеек, проценты по просроченному основному долгу - 239 726 рублей 35 копеек, просроченные проценты - 892 403 рубля 79 копеек, а также обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество - объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установив начальную продажную цену указанного имущества с публичных торгов в размере 7 679 019 рублей, из которых стоимость объекта незавершенного строительства составляет 3 463 087 рублей, стоимость аренды земельного участка - 4 215 932 рубля.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2012 года исковые требования банка удовлетворены в полном объеме, с ответчиков в пользу истца солидарно взыскана кредитная задолженность в размере 27 621 072 рубля 61 копейка, обращено взыскание на заложенное имущество: право аренды земельного участка кадастровый номер 78:4152:8, площадью 520,0 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33, лит. А, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4 215 932 рубля; расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, кадастровый номер 78:4152:0:16, площадью 732,42 кв. м, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 3 463 087 рублей.
Также решением суда с каждого из ответчиков в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 333 рубля 33 копейки.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07.08.2012 года указанное решение было оставлено без изменения.
17.10.2012 года от ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" в Смольнинский районный суд поступило заявление о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам.
В обоснование заявления истец указывал, что 02.09.2011 года ЗАО "СК "Ритм", которому принадлежало право аренды земельного участка с кадастровым номером 78:4152:8, площадью 520,0 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33, лит. А, заключило с КУГИ Правительства Санкт-Петербурга, выступающего в качестве арендодателя, дополнительное соглашение к договору аренды от 26.11.2004 года, по условиям которого изменилась площадь переданного в аренду ЗАО "СК "Ритм" земельного участка, которая составила 1 051 кв. м, также изменился кадастровый номер земельного участка.
С учетом изложенного, истец полагал, что по обязательствам ЗАО "ЖСК - 1492", вытекающим из кредитного договора от 31.03.2009 года, следует обратить взыскание на право аренды земельного участка кадастровый номер 78:34:4152:8, площадью 1 051 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А, установив его начальную продажную цену в размере 4 215 932 рубля, в связи с чем, просил пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2012 года в части обращения взыскания на заложенное имущество.
Определением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14.11.2012 года решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 20.03.2012 года по настоящему гражданскому делу в части обращения взыскания на заложенное имущество отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, производство по делу возобновлено.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 04.12.2012 года по требованиям ОАО "Балтийский Инвестиционный Банк" обращено взыскание по договору об ипотеке на имущество, принадлежащее ЗАО "СК "Ритм", а именно: право аренды земельного участка площадью 1 051 кв. м, кадастровый номер 78:34:4152:8, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А.
С постановленным судом решением не согласилось ЗАО "ЖСК - 1492", которое в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене, указывая, что предметом договора ипотеки, на который ссылался истец, обращаясь в суд, является земельный участок, имеющий иную площадь и иной кадастровый номер, нежели тот, на который было обращено взыскание, таким образом, взыскание было обращено на имущество, не являющееся предметом договора ипотеки, что противоречит закону.
Представитель ЗАО "СК "Ритм", Ш. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав мнение явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит постановленное судом решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
В силу положений ст. 69 указанного Федерального закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Согласно ст. 9 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (ч. 2).
В соответствии с п.п. 2 п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель.
Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Из приведенных норм следует, что для идентификации земельного участка как объекта права необходимо указать его кадастровый номер, площадь и категорию земель.
Как усматривается из материалов дела, 26.11.2004 года между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и ЗАО "СК "Ритм" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:4152:8 площадью 520 кв. м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А, относящегося к категории использования "земли поселений". Срок аренды по указанному договору установлен с 08.09.2004 года по 07.09.2053 года.
Пунктом 7.1. договора предусмотрено право арендатора передать в залог расположенный на участке объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка без согласия арендодателя.
02.09.2011 года между сторонами вышеуказанного договора аренды подписано дополнительное соглашение, согласно которому по договору от 26.11.2004 года ЗАО "СК "Ритм" было передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:4152:8, относящегося к категории земель населенных пунктов, общей площадью 1 051 кв. м, по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А.
Согласно договору ипотеки от 31.03.2010 года, предметом договора ипотеки являются право аренды земельного участка с кадастровым номером 78:4152:8 площадью 520 кв. м, и расположенный на указанном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:4152:0:16, площадью 732,42 кв. м.
Как следует из пояснений сторон, данных суду апелляционной инстанции, участок площадью 1 051 кв. м, с кадастровым номером 78:34:4152:8 образован путем присоединения к земельному участку площадью 520 кв. м, другого земельного участка.
Таким образом, фактически участка площадью 520 кв. м, с кадастровым номером 78:4152:8 в настоящее время не существует.
Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.
Положения ст. 345 ГК РФ предусматривают, что замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 1). Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2).
В результате образования земельного участка площадью 1 051 кв. м с кадастровым номером 78:34:4152:8, земельный участок площадью 520 кв. м с кадастровым номером 78:4152:8 фактически перестал существовать, предметом договора аренды, на который имеется ссылка в договоре ипотеки от 31.03.2010 года, является земельный участок с иной площадью, конфигурацией границ, кадастровым номером и денежной оценкой, нежели указан в договоре ипотеки, на который ссылается истец.
Местонахождение вновь образованного земельного участка, денежная оценка и достаточное для идентификации описание сторонами не согласовывались, при этом, залогодатель и залогодержатель не произвели замену предмета ипотеки на другой - в виде вновь образованного земельного участка, соответствующие изменения в договор ипотеки внесены не были.
Таким образом, произошла юридическая гибель предмета залога, при этом залог земельного участка, образованного в результате объединения, не возник, следовательно, залог недвижимости в соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ считается прекращенным.
Сохранение записи об обременении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не свидетельствует о наличии права залога, поскольку сам предмет ипотеки прекратил свое существование.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для обращения взыскания на вновь образованный земельный участок, который предметом ипотеки не являлся, ошибочен, в связи с чем, постановленное судом решение подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 04 декабря 2012 года отменить.
Отказать открытому акционерному обществу "Балтийский Инвестиционный Банк" в удовлетворении требования об обращении взыскания на земельный участок площадью 1 051 кв. м, кадастровый номер 78:34:4152:8, расположенный по адресу Санкт-Петербург, ул. Туристская, д. 33 лит. А, по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 31 марта 2010 года, заключенному с закрытым акционерным обществом "Строительная компания "Ритм".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)