Судебные решения, арбитраж
Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чернушевич М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Шинкаревой Л.Н.,
судей Филиповой И.В., Красновой Н.В.,
с участием прокурора Ковалева Е.А.
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 декабря 2012 года апелляционную жалобу М. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 17 августа 2012 года по гражданскому делу по иску ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего к В.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, по иску В.А. к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, по иску М. к В.А. о выселении, по иску В.А. к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П., М. о признании результатов электронных торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права и исключении записи из ЕГРП, по иску В.А. к С.У. о признании регистрации недействительной и снятии с регистрационного учета,
заслушав доклад судьи Филиповой И.В.,
объяснения М., В.А., его представителя,
заключение прокурора Ковалева Е.А.,
установила:
ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего обратилось в суд с иском к В.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением - комнатой N <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> и снятии его с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ОАО "Строительное управление N 801" (далее СУ N 801) является собственником здания общежития, расположенного по вышеуказанному адресу, в котором В.А. проживал с октября 2004 года по январь 2005 года в комнате 412.
21 октября 2004 года В.А. был постоянно зарегистрирован в спорном жилом помещении. Однако, документов, подтверждающих предоставление ему жилого помещения, а также, являющихся основанием для постановки на регистрационный учет по месту жительства в ОАО "СУ N 801" не имеется.
В.А. не проживает в спорном жилом помещении с января 2005 года, не несет бремя содержания жилого помещения, не производит оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, в связи с чем, истец просил признать его утратившим право пользования жилым помещением и снять его с регистрационного учета по адресу: <адрес>
В.А. обратился в суд со встречным иском к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением.
Свои требования мотивировал тем, что проживает в спорном жилом помещении с 2002 года на основании распоряжения генерального директора ОАО "СУ N 801", с этого же времени постоянно оплачивает необходимые платежи.
21 октября 2004 года истец был зарегистрирован для постоянного проживания в комнату <адрес>
В 2005 году по семейным обстоятельствам он был вынужден выехать из спорного жилого помещения и стал проживать в квартире матери жены по адресу: <адрес> Однако, его проживание в указанной квартире носило временный характер, т.к. в данном жилом помещении зарегистрировано и проживает семь человек.
С согласия Администрации ОАО "СУ N 801" в его комнате стал проживать С.А., с которым В.А. заключал краткосрочные договоры найма. Все это время В.А. посещал жилое помещение, оплачивал необходимый ремонт в нем, платил коммунальные платежи. От права пользоваться жилым помещением не отказывался, считает, что его выезд носил временный, вынужденный характер.
Решением Мытищинского городского суда от 12 мая 2010 года он был вселен в спорную комнату общежития, однако, ОАО "СУ N 801" стало чинить ему препятствия во вселении, дверь комнаты была опечатана, на нее повешен замок.
Также В.А. указал, что на 12 мая 2010 года задолженности по оплате коммунальных платежей у него не имелось, что нашло отражение в решении Мытищинского городского суда. Не имеется задолженности по оплате коммунальных платежей и на момент обращения в суд ОАО "СУ N 801" с настоящим иском.
В.А. просит обязать ответчика не чинить ему препятствий во вселении в спорную комнату, которая в связи с изменением нумерации стала комнатой <адрес>
В ходе рассмотрения дела по заявленным искам было установлено, что спорная комната, в которую просил вселиться В.А., отчуждена ОАО "СУ N 801" М., в связи с чем, В.А. обратился с иском к ОАО "СУ N 801" и М. о признании договора купли-продажи N 17 от 03 ноября 2011 года недействительным. Впоследствии, его исковые требования были дополнены следующими требованиями: признать результаты электронных торгов, проведенных 03 ноября 2011 года по продаже спорного жилого помещения недействительными, применить последствия недействительности сделки, признать недействительным свидетельство о праве собственности на данную комнату, выданное М., а также исключить сведения о собственнике комнаты из ЕГРП на основании ст. 167 ГК РФ.
Требования мотивированы тем, что истцу в 2004 году были предоставлены по ордеру N 31 от 19 мая 2003 года две комнаты NN <адрес> Однако, на момент вселения комната N 413 была занята, в нее истец никогда не вселялся и на нее не претендовал. В документах, явившихся основанием для его вселения в общежитие, срок проживания не определен. По семейным обстоятельствам истец был вынужден временно выехать из спорного жилого помещения и с согласия ОАО "СУ N 801" в комнате стал проживать С.А., с которым истец заключил краткосрочный договор. В настоящее время истец проживает в спорной комнате вместе со своей семьей.
03 ноября 2011 года на аукционе были проведены электронные торги и между ОАО "СУ N 801" и М. заключен договор купли-продажи N 17 спорной комнаты N 412. Истец считает, что конкурсный управляющий ошибочно включил данное помещение в конкурсную массу и выставил его на торги. При продаже комнаты были нарушены положения ст. 250 ГК РФ, поскольку спорное жилое помещение находилось в долевой собственности, и истец является одним из дольщиков, который в силу ст. 250 ГК РФ имеет право преимущественной покупки жилого помещения.
М. обратился в суд со встречным иском к В.Е. о выселении из жилого помещения, указав в обоснование на то, что является собственником 26/281 долей в праве общей долевой собственности на квартиру N, расположенную на 4-м этаже 9-этажного дома по адресу: <адрес> состоящую из 13 комнат общей площадью 281 кв. м, в том числе жилой 187,7 кв. м.
Передаваемая доля в соответствии с поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану, изготовленными Мытищинским филиалом ГУП МО "МОБТИ" по состоянию на 24.09.2010 года соответствует жилому помещению N 18, площадью 17,6 кв. м в квартире N 4.
М. указал, что его право собственности на данную комнату подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 января 2012 года. С В.А. договор пользования жилым помещением он не заключал, право проживания в комнате ему не предоставлял, членом его семьи В.А. не является. Действуя незаконными, противоправными способами, ответчик, взломал дверь в принадлежащее М. на праве собственности жилое помещение и вселился в него, в связи с чем, заявлено требование к ответчику о выселении из занимаемой комнаты.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в спорном жилом помещении зарегистрирована С.У., в связи с чем, В.А. обратился к ней с иском о признании регистрации С.У. в спорной комнате недействительной и снятии ее с регистрационного учета.
Гражданские дела были соединены судом в одно производство.
В обоснование заявленных к С.У. требований В.А. указал, что в комнате N 18, в которой он зарегистрирован, без его ведома и согласия была зарегистрирована С.У., которая проживает вместе с родителями в принадлежащих ей на праве собственности комнатах NN <адрес>
В.А. указывает, что С.У. в спорную комнату никогда не вселялась, ее вещей там нет, ее регистрация произведена без каких-либо законных оснований, в связи с чем, нарушаются его права и законные интересы, поскольку он не имеет возможности в полном объеме осуществлять права нанимателя жилого помещения.
В судебном заседании В.А. и его представитель все заявленные В.А. исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд отказать в удовлетворении встречного иска М., а также в исковых требованиях ОАО "СУ N 801".
Ответчик М. просил об удовлетворении заявленного им иска, а также об удовлетворении требований ОАО "СУ N 801" к В.А. Требования В.А. считает не подлежащими удовлетворению, поскольку общежитие не является муниципальным жилищным фондом, он законно участвовал в проведении повторных торгов и купил данную комнату на основании договора купли-продажи, который нельзя признать недействительным.
Представитель ОАО "СУ N 801" в лице конкурсного управляющего П. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Ответчик С.У. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещалась в установленном законом порядке.
Представитель третьего лица ТП ОУФМС России по М.О. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Решением Мытищинского городского суда Московской области от 17 августа 2012 года в удовлетворении исковых требований ОАО "СУ N 801", М. к В.А. отказано. Исковые требования В.А. удовлетворены частично.
Суд признал недействительными: результаты электронных торгов от 03.11.2011 года по продаже М. 26\\\\281 долей в праве собственности на квартиру, общей площадью 281 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>; договор купли-продажи 26\\\\281 долей в праве собственности на квартиру от 03.11.2011 года заключенный между ОАО "СУ N 801" и М.; свидетельство о государственной регистрации права на имя М., исключив запись о праве собственности М. на 26\\281 долей в праве собственности на квартиру, общей площадью 281 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>
Также суд признал недействительной регистрацию С.У. и снял ее с регистрационного учета по адресу: <адрес>. В удовлетворении иска В.А. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением суд отказал.
Не согласившись с решением суда, М. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований В.А. к М., ОАО "СУ N 801" отказать, встречные исковые требования М. к В.А. о выселении удовлетворить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.
Согласно ст. 327 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ОАО "СУ N 801" является собственником здания общежития, расположенного по адресу: <адрес> на основании типового плана приватизации "СУ N 801", утвержденного Мособлкомимуществом от 30 сентября 1992 года.
В материалах дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО "СУ N 801" на квартиру: назначение жилое общей площадью 281 кв. м, этаж 4, адрес объекта: <адрес>
На основании ордера N 31 от 19 мая 2003 года, выданного по решению Администрации ОАО "СУ-801" от 16 мая 2003 года (л.д. 54 т. 2), В.А. был вселен в комнаты N <адрес>
В результате проведенной в 2011 году инвентаризации нумерация комнат в квартире изменена, в связи с чем, спорная комната имеет номер 18 в квартире 4 дома 23 по ул. 3-я Парковая г. Мытищи.
В.А. зарегистрирован в комнате 412 (в настоящее время N 18) с 21 октября 2004 года постоянно, о чем свидетельствует листок прибытия (л.д. 10 т. 1), а также его гражданский паспорт. Факт регистрации В.А. по вышеуказанному адресу с согласия ОАО "СУ-801", последним не оспаривался.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска ОАО "СУ N 801" в лице конкурсного управляющего к В.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, суд исходил из того, что В.А. имеет право на проживание в спорной комнате и данного права не лишился в связи с временным выездом из спорного жилья, прав на иное жилое помещение, он не приобрел. Выдавая В.А. ордер на занятие жилого помещения, и предоставляя в нем постоянную регистрацию, ОАО "СУ N 801" фактически являясь собственником спорного жилого помещения, предоставила В.А. внаем комнату N N, признавая за ним право бессрочного проживания в ней.
Также суд не нашел оснований для удовлетворения требований В.А. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, указав, что В.А. проживает в спорной комнате с марта 2012 года, имеет в нее доступ, в пользовании комнатой ему никто не препятствует.
Суд обоснованно удовлетворил иск В.А. о снятии с регистрационного учета С.У. При этом, судом принято во внимание, что С.У. в спорной комнате не проживает, срок действия договоров коммерческого найма жилого помещения заключенных с ней 30 апреля 2011 года и 29 августа 2011 года сроком на 3 месяца истек, других правовых оснований быть зарегистрированной в спорном помещении у нее не имеется.
Соглашаясь с решением суда в части разрешения вышеуказанных исковых требований ОАО "СУ N 801" и В.А., судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части удовлетворения иска В.А. к ОАО "СУ N 801", М. о признании недействительными электронных торгов, признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения от 03 ноября 2011 года, свидетельства о государственной регистрации права собственности М. на спорное жилое помещение и исключении сведений из ЕГРП.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по итогам проведенных на аукционе электронных торгов, состоявшихся 03 ноября 2011 года, заключен договор купли-продажи N 17, в соответствии с которым ОАО "СУ N 801" (продавец) передал в собственность М. (покупателю), а покупатель обязался принять и оплатить 26/281 долей в праве общей собственности на квартиру N N, расположенную по адресу: <адрес> на 4-м этаже, состоящую из 13 комнат, размером 281 кв. м, в том числе жилой 187, 7 кв. м. Передаваемая доля соответствует жилому помещению N 18, площадью 17,6 кв. м, в указанной квартире N N, в соответствии с поэтажным планом, экспликации к поэтажному плану, изготовленным Мытищинским филиалом ГУП МО "МОБТИ" по состоянию на 24 сентября 2010 года.
Из указанного договора следует, что спорная квартира на момент заключения сделки принадлежала ОАО "СУ N 801" на основании Типового плана приватизации ОАО "СУ N 801", утвержденного Мособлкомимуществом от 30.09.1992 года, а также на основании выписки из Протокола внеочередного общего собрания акционеров ОАО "СУ N 801" от 08.02.2010 года, о чем в ЕГРП 16.06.2011 года сделана запись регистрации N 50-50-12\\\\110\\2010-045.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции сделал вывод о том, что торги проведены с нарушениями закона, которые заключаются в следующем.
На момент проведения торгов имелось вступившее в законную силу решение Мытищинского городского суда от 12 мая 2010 года, согласно которому, В.А. не утратил права пользования жилым помещением. В.А. был зарегистрирован в спорной комнате с 2004 года, а, следовательно, имелось обременение выставленного на торги жилого помещения правом третьего лица, однако, договор купли-продажи не содержит сведений об обременении в виде регистрации В.А. в жилом помещении.
В представленной на государственную регистрацию выписке из домовой книги имеются недостоверные сведения лишь о регистрации в комнате N 412 С.У., тогда как в комнате с 2004 года был зарегистрирован и оставался зарегистрированным на момент совершения сделки В.А.
При таких обстоятельствах, суд признал недействительными результаты электронных торгов от 03.11.2011 года по продаже ОАО "СУ N 801" 26/281 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 281 кв. м, этаж 4, адрес объекта <адрес> соответствующих жилому помещению 8, площадью 17, 6 кв. м. М., а также договор купли-продажи жилого помещения заключенный по результатам торгов и применил последствия недействительности сделки.
Судебная коллегия находит выводы суда ошибочными, не соответствующими требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Согласно п. 1 ст. 448 ГК РФ, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
Из п. 1 ст. 449 ГК РФ следует, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
С учетом вышеуказанных норм права, основанием для признания в судебном порядке результатов торгов недействительными могут являться лишь нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленной законом.
Системное толкование норм материального права, регулирующее порядок проведения торгов, свидетельствует о том, что заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании результатов конкурса или аукциона недействительными, следует понимать участников конкурса или аукциона, а также лиц, которым было отказано в участии в конкурсе или аукционе.
Однако, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, В.А. доказательств нарушения его прав на участие в проводимых торгах суду не представил.
Признавая установленные решением Мытищинского городского суда от 12 мая 2010 года по иску ОАО "СУ N 801" к В.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета факты преюдициальными, суд первой инстанции, в нарушение ст. 61 ГПК РФ, не принял во внимание, что в данном случае имеет место спор между иными сторонами и по другим правовым основаниям, в связи с чем, указанное решение не может иметь преюдициальный характер.
Приходя к выводу о недействительности повторных открыты торгов, проводившихся в форме аукциона, а также договора купли-продажи жилого помещения заключенного по результатам торгов, суд, не учел, что сам по себе факт не включения в договор сведений об обременении в виде регистрации В.А. в жилом помещении права истца не нарушает. Собственник жилого помещения М., чьи права могли быть нарушены указанием в договоре купли-продажи недостоверных сведений, о нарушении своих прав не заявляет. Таким образом, ссылка суда на нарушение прав В.А. при заключении договора является несостоятельной.
Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что ОАО "СУ N 801" в лице конкурсного управляющего в период процедуры банкротства, был вправе выставить на торги, принадлежащие ОАО "СУ N 801" с 1992 года жилые помещения, состоящие из 13 комнат в квартире N <адрес> Право собственности ОАО "СУ N 801" на эти помещения зарегистрировано в установленном законом порядке в 2011 году, никем и никогда до настоящего времени не оспаривалось.
С учетом установленного, судебная коллегия приходит к выводу, что законных оснований для признания недействительными торгов, проводившихся в форме аукциона, а также договора купли-продажи жилого помещения не имеется, поскольку электронные торги соответствовали требованиям закона, доказательств ущемления прав В.А. не представлено.
При таких данных, решение суда первой инстанции в данной части является незаконным и необоснованным, в связи с чем, подлежит отмене, с вынесением в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении иска В.А. к ОАО "СУ N 801" в лице конкурсного управляющего и М. о признании результатов электронных торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права и исключении записи из ЕГРП.
Доводы апелляционной жалобы М. о незаконности решения суда об отказе в удовлетворении иска о выселении В.А. из спорного жилого помещения на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что В.А. не утратил право пользования спорным жилым помещением, в связи с чем, М. в иске обоснованно отказал. Судебная коллегия полагает, что решение суда в данной части соответствует требованиям закона и оснований для отмены в этой части решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мытищинского городского суда Московской области от 17 августа 2012 года в части удовлетворения иска В.А. к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П., М. о признании результатов электронных торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права и исключении записи из ЕГРП - отменить.
Вынести в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении иска В.А. к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П., М. о признании результатов электронных торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права и исключении записи из ЕГРП - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.12.2012 ПО ДЕЛУ N 33-23554/2012
Разделы:Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 декабря 2012 г. по делу N 33-23554/2012
Судья Чернушевич М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Шинкаревой Л.Н.,
судей Филиповой И.В., Красновой Н.В.,
с участием прокурора Ковалева Е.А.
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 декабря 2012 года апелляционную жалобу М. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 17 августа 2012 года по гражданскому делу по иску ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего к В.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, по иску В.А. к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, по иску М. к В.А. о выселении, по иску В.А. к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П., М. о признании результатов электронных торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права и исключении записи из ЕГРП, по иску В.А. к С.У. о признании регистрации недействительной и снятии с регистрационного учета,
заслушав доклад судьи Филиповой И.В.,
объяснения М., В.А., его представителя,
заключение прокурора Ковалева Е.А.,
установила:
ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего обратилось в суд с иском к В.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением - комнатой N <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> и снятии его с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ОАО "Строительное управление N 801" (далее СУ N 801) является собственником здания общежития, расположенного по вышеуказанному адресу, в котором В.А. проживал с октября 2004 года по январь 2005 года в комнате 412.
21 октября 2004 года В.А. был постоянно зарегистрирован в спорном жилом помещении. Однако, документов, подтверждающих предоставление ему жилого помещения, а также, являющихся основанием для постановки на регистрационный учет по месту жительства в ОАО "СУ N 801" не имеется.
В.А. не проживает в спорном жилом помещении с января 2005 года, не несет бремя содержания жилого помещения, не производит оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, в связи с чем, истец просил признать его утратившим право пользования жилым помещением и снять его с регистрационного учета по адресу: <адрес>
В.А. обратился в суд со встречным иском к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением.
Свои требования мотивировал тем, что проживает в спорном жилом помещении с 2002 года на основании распоряжения генерального директора ОАО "СУ N 801", с этого же времени постоянно оплачивает необходимые платежи.
21 октября 2004 года истец был зарегистрирован для постоянного проживания в комнату <адрес>
В 2005 году по семейным обстоятельствам он был вынужден выехать из спорного жилого помещения и стал проживать в квартире матери жены по адресу: <адрес> Однако, его проживание в указанной квартире носило временный характер, т.к. в данном жилом помещении зарегистрировано и проживает семь человек.
С согласия Администрации ОАО "СУ N 801" в его комнате стал проживать С.А., с которым В.А. заключал краткосрочные договоры найма. Все это время В.А. посещал жилое помещение, оплачивал необходимый ремонт в нем, платил коммунальные платежи. От права пользоваться жилым помещением не отказывался, считает, что его выезд носил временный, вынужденный характер.
Решением Мытищинского городского суда от 12 мая 2010 года он был вселен в спорную комнату общежития, однако, ОАО "СУ N 801" стало чинить ему препятствия во вселении, дверь комнаты была опечатана, на нее повешен замок.
Также В.А. указал, что на 12 мая 2010 года задолженности по оплате коммунальных платежей у него не имелось, что нашло отражение в решении Мытищинского городского суда. Не имеется задолженности по оплате коммунальных платежей и на момент обращения в суд ОАО "СУ N 801" с настоящим иском.
В.А. просит обязать ответчика не чинить ему препятствий во вселении в спорную комнату, которая в связи с изменением нумерации стала комнатой <адрес>
В ходе рассмотрения дела по заявленным искам было установлено, что спорная комната, в которую просил вселиться В.А., отчуждена ОАО "СУ N 801" М., в связи с чем, В.А. обратился с иском к ОАО "СУ N 801" и М. о признании договора купли-продажи N 17 от 03 ноября 2011 года недействительным. Впоследствии, его исковые требования были дополнены следующими требованиями: признать результаты электронных торгов, проведенных 03 ноября 2011 года по продаже спорного жилого помещения недействительными, применить последствия недействительности сделки, признать недействительным свидетельство о праве собственности на данную комнату, выданное М., а также исключить сведения о собственнике комнаты из ЕГРП на основании ст. 167 ГК РФ.
Требования мотивированы тем, что истцу в 2004 году были предоставлены по ордеру N 31 от 19 мая 2003 года две комнаты NN <адрес> Однако, на момент вселения комната N 413 была занята, в нее истец никогда не вселялся и на нее не претендовал. В документах, явившихся основанием для его вселения в общежитие, срок проживания не определен. По семейным обстоятельствам истец был вынужден временно выехать из спорного жилого помещения и с согласия ОАО "СУ N 801" в комнате стал проживать С.А., с которым истец заключил краткосрочный договор. В настоящее время истец проживает в спорной комнате вместе со своей семьей.
03 ноября 2011 года на аукционе были проведены электронные торги и между ОАО "СУ N 801" и М. заключен договор купли-продажи N 17 спорной комнаты N 412. Истец считает, что конкурсный управляющий ошибочно включил данное помещение в конкурсную массу и выставил его на торги. При продаже комнаты были нарушены положения ст. 250 ГК РФ, поскольку спорное жилое помещение находилось в долевой собственности, и истец является одним из дольщиков, который в силу ст. 250 ГК РФ имеет право преимущественной покупки жилого помещения.
М. обратился в суд со встречным иском к В.Е. о выселении из жилого помещения, указав в обоснование на то, что является собственником 26/281 долей в праве общей долевой собственности на квартиру N, расположенную на 4-м этаже 9-этажного дома по адресу: <адрес> состоящую из 13 комнат общей площадью 281 кв. м, в том числе жилой 187,7 кв. м.
Передаваемая доля в соответствии с поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану, изготовленными Мытищинским филиалом ГУП МО "МОБТИ" по состоянию на 24.09.2010 года соответствует жилому помещению N 18, площадью 17,6 кв. м в квартире N 4.
М. указал, что его право собственности на данную комнату подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 января 2012 года. С В.А. договор пользования жилым помещением он не заключал, право проживания в комнате ему не предоставлял, членом его семьи В.А. не является. Действуя незаконными, противоправными способами, ответчик, взломал дверь в принадлежащее М. на праве собственности жилое помещение и вселился в него, в связи с чем, заявлено требование к ответчику о выселении из занимаемой комнаты.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в спорном жилом помещении зарегистрирована С.У., в связи с чем, В.А. обратился к ней с иском о признании регистрации С.У. в спорной комнате недействительной и снятии ее с регистрационного учета.
Гражданские дела были соединены судом в одно производство.
В обоснование заявленных к С.У. требований В.А. указал, что в комнате N 18, в которой он зарегистрирован, без его ведома и согласия была зарегистрирована С.У., которая проживает вместе с родителями в принадлежащих ей на праве собственности комнатах NN <адрес>
В.А. указывает, что С.У. в спорную комнату никогда не вселялась, ее вещей там нет, ее регистрация произведена без каких-либо законных оснований, в связи с чем, нарушаются его права и законные интересы, поскольку он не имеет возможности в полном объеме осуществлять права нанимателя жилого помещения.
В судебном заседании В.А. и его представитель все заявленные В.А. исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд отказать в удовлетворении встречного иска М., а также в исковых требованиях ОАО "СУ N 801".
Ответчик М. просил об удовлетворении заявленного им иска, а также об удовлетворении требований ОАО "СУ N 801" к В.А. Требования В.А. считает не подлежащими удовлетворению, поскольку общежитие не является муниципальным жилищным фондом, он законно участвовал в проведении повторных торгов и купил данную комнату на основании договора купли-продажи, который нельзя признать недействительным.
Представитель ОАО "СУ N 801" в лице конкурсного управляющего П. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Ответчик С.У. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещалась в установленном законом порядке.
Представитель третьего лица ТП ОУФМС России по М.О. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Решением Мытищинского городского суда Московской области от 17 августа 2012 года в удовлетворении исковых требований ОАО "СУ N 801", М. к В.А. отказано. Исковые требования В.А. удовлетворены частично.
Суд признал недействительными: результаты электронных торгов от 03.11.2011 года по продаже М. 26\\\\281 долей в праве собственности на квартиру, общей площадью 281 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>; договор купли-продажи 26\\\\281 долей в праве собственности на квартиру от 03.11.2011 года заключенный между ОАО "СУ N 801" и М.; свидетельство о государственной регистрации права на имя М., исключив запись о праве собственности М. на 26\\281 долей в праве собственности на квартиру, общей площадью 281 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>
Также суд признал недействительной регистрацию С.У. и снял ее с регистрационного учета по адресу: <адрес>. В удовлетворении иска В.А. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением суд отказал.
Не согласившись с решением суда, М. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований В.А. к М., ОАО "СУ N 801" отказать, встречные исковые требования М. к В.А. о выселении удовлетворить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.
Согласно ст. 327 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ОАО "СУ N 801" является собственником здания общежития, расположенного по адресу: <адрес> на основании типового плана приватизации "СУ N 801", утвержденного Мособлкомимуществом от 30 сентября 1992 года.
В материалах дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО "СУ N 801" на квартиру: назначение жилое общей площадью 281 кв. м, этаж 4, адрес объекта: <адрес>
На основании ордера N 31 от 19 мая 2003 года, выданного по решению Администрации ОАО "СУ-801" от 16 мая 2003 года (л.д. 54 т. 2), В.А. был вселен в комнаты N <адрес>
В результате проведенной в 2011 году инвентаризации нумерация комнат в квартире изменена, в связи с чем, спорная комната имеет номер 18 в квартире 4 дома 23 по ул. 3-я Парковая г. Мытищи.
В.А. зарегистрирован в комнате 412 (в настоящее время N 18) с 21 октября 2004 года постоянно, о чем свидетельствует листок прибытия (л.д. 10 т. 1), а также его гражданский паспорт. Факт регистрации В.А. по вышеуказанному адресу с согласия ОАО "СУ-801", последним не оспаривался.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска ОАО "СУ N 801" в лице конкурсного управляющего к В.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, суд исходил из того, что В.А. имеет право на проживание в спорной комнате и данного права не лишился в связи с временным выездом из спорного жилья, прав на иное жилое помещение, он не приобрел. Выдавая В.А. ордер на занятие жилого помещения, и предоставляя в нем постоянную регистрацию, ОАО "СУ N 801" фактически являясь собственником спорного жилого помещения, предоставила В.А. внаем комнату N N, признавая за ним право бессрочного проживания в ней.
Также суд не нашел оснований для удовлетворения требований В.А. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, указав, что В.А. проживает в спорной комнате с марта 2012 года, имеет в нее доступ, в пользовании комнатой ему никто не препятствует.
Суд обоснованно удовлетворил иск В.А. о снятии с регистрационного учета С.У. При этом, судом принято во внимание, что С.У. в спорной комнате не проживает, срок действия договоров коммерческого найма жилого помещения заключенных с ней 30 апреля 2011 года и 29 августа 2011 года сроком на 3 месяца истек, других правовых оснований быть зарегистрированной в спорном помещении у нее не имеется.
Соглашаясь с решением суда в части разрешения вышеуказанных исковых требований ОАО "СУ N 801" и В.А., судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части удовлетворения иска В.А. к ОАО "СУ N 801", М. о признании недействительными электронных торгов, признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения от 03 ноября 2011 года, свидетельства о государственной регистрации права собственности М. на спорное жилое помещение и исключении сведений из ЕГРП.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по итогам проведенных на аукционе электронных торгов, состоявшихся 03 ноября 2011 года, заключен договор купли-продажи N 17, в соответствии с которым ОАО "СУ N 801" (продавец) передал в собственность М. (покупателю), а покупатель обязался принять и оплатить 26/281 долей в праве общей собственности на квартиру N N, расположенную по адресу: <адрес> на 4-м этаже, состоящую из 13 комнат, размером 281 кв. м, в том числе жилой 187, 7 кв. м. Передаваемая доля соответствует жилому помещению N 18, площадью 17,6 кв. м, в указанной квартире N N, в соответствии с поэтажным планом, экспликации к поэтажному плану, изготовленным Мытищинским филиалом ГУП МО "МОБТИ" по состоянию на 24 сентября 2010 года.
Из указанного договора следует, что спорная квартира на момент заключения сделки принадлежала ОАО "СУ N 801" на основании Типового плана приватизации ОАО "СУ N 801", утвержденного Мособлкомимуществом от 30.09.1992 года, а также на основании выписки из Протокола внеочередного общего собрания акционеров ОАО "СУ N 801" от 08.02.2010 года, о чем в ЕГРП 16.06.2011 года сделана запись регистрации N 50-50-12\\\\110\\2010-045.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции сделал вывод о том, что торги проведены с нарушениями закона, которые заключаются в следующем.
На момент проведения торгов имелось вступившее в законную силу решение Мытищинского городского суда от 12 мая 2010 года, согласно которому, В.А. не утратил права пользования жилым помещением. В.А. был зарегистрирован в спорной комнате с 2004 года, а, следовательно, имелось обременение выставленного на торги жилого помещения правом третьего лица, однако, договор купли-продажи не содержит сведений об обременении в виде регистрации В.А. в жилом помещении.
В представленной на государственную регистрацию выписке из домовой книги имеются недостоверные сведения лишь о регистрации в комнате N 412 С.У., тогда как в комнате с 2004 года был зарегистрирован и оставался зарегистрированным на момент совершения сделки В.А.
При таких обстоятельствах, суд признал недействительными результаты электронных торгов от 03.11.2011 года по продаже ОАО "СУ N 801" 26/281 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 281 кв. м, этаж 4, адрес объекта <адрес> соответствующих жилому помещению 8, площадью 17, 6 кв. м. М., а также договор купли-продажи жилого помещения заключенный по результатам торгов и применил последствия недействительности сделки.
Судебная коллегия находит выводы суда ошибочными, не соответствующими требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Согласно п. 1 ст. 448 ГК РФ, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
Из п. 1 ст. 449 ГК РФ следует, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
С учетом вышеуказанных норм права, основанием для признания в судебном порядке результатов торгов недействительными могут являться лишь нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленной законом.
Системное толкование норм материального права, регулирующее порядок проведения торгов, свидетельствует о том, что заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании результатов конкурса или аукциона недействительными, следует понимать участников конкурса или аукциона, а также лиц, которым было отказано в участии в конкурсе или аукционе.
Однако, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, В.А. доказательств нарушения его прав на участие в проводимых торгах суду не представил.
Признавая установленные решением Мытищинского городского суда от 12 мая 2010 года по иску ОАО "СУ N 801" к В.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета факты преюдициальными, суд первой инстанции, в нарушение ст. 61 ГПК РФ, не принял во внимание, что в данном случае имеет место спор между иными сторонами и по другим правовым основаниям, в связи с чем, указанное решение не может иметь преюдициальный характер.
Приходя к выводу о недействительности повторных открыты торгов, проводившихся в форме аукциона, а также договора купли-продажи жилого помещения заключенного по результатам торгов, суд, не учел, что сам по себе факт не включения в договор сведений об обременении в виде регистрации В.А. в жилом помещении права истца не нарушает. Собственник жилого помещения М., чьи права могли быть нарушены указанием в договоре купли-продажи недостоверных сведений, о нарушении своих прав не заявляет. Таким образом, ссылка суда на нарушение прав В.А. при заключении договора является несостоятельной.
Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что ОАО "СУ N 801" в лице конкурсного управляющего в период процедуры банкротства, был вправе выставить на торги, принадлежащие ОАО "СУ N 801" с 1992 года жилые помещения, состоящие из 13 комнат в квартире N <адрес> Право собственности ОАО "СУ N 801" на эти помещения зарегистрировано в установленном законом порядке в 2011 году, никем и никогда до настоящего времени не оспаривалось.
С учетом установленного, судебная коллегия приходит к выводу, что законных оснований для признания недействительными торгов, проводившихся в форме аукциона, а также договора купли-продажи жилого помещения не имеется, поскольку электронные торги соответствовали требованиям закона, доказательств ущемления прав В.А. не представлено.
При таких данных, решение суда первой инстанции в данной части является незаконным и необоснованным, в связи с чем, подлежит отмене, с вынесением в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении иска В.А. к ОАО "СУ N 801" в лице конкурсного управляющего и М. о признании результатов электронных торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права и исключении записи из ЕГРП.
Доводы апелляционной жалобы М. о незаконности решения суда об отказе в удовлетворении иска о выселении В.А. из спорного жилого помещения на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что В.А. не утратил право пользования спорным жилым помещением, в связи с чем, М. в иске обоснованно отказал. Судебная коллегия полагает, что решение суда в данной части соответствует требованиям закона и оснований для отмены в этой части решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мытищинского городского суда Московской области от 17 августа 2012 года в части удовлетворения иска В.А. к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П., М. о признании результатов электронных торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права и исключении записи из ЕГРП - отменить.
Вынести в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении иска В.А. к ОАО "Строительное управление N 801" в лице конкурсного управляющего П., М. о признании результатов электронных торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи недействительным, признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права и исключении записи из ЕГРП - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)