Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гриценко Л.В.
Докладчик Фролова Е.М.
судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Лепехиной Н.В.,
судей Фроловой Е.М. и Орловой О.А.,
при секретаре П.Е.В., рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истцов Б.В.Я., Д.С.Ф., Г.В.М., Щ.Н.М., Д.М.П., Ф.Н.Д., М.В.А., К.С.С., Д.В.Л., К.Г.Н., Ш.В.И. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 08 апреля 2013 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований Б.В.Я., Д.С.Ф., Г.В.М., Щ.Н.М., Д.М.П., Ф.Н.Д., К.А.В., М.В.А., К.С.С. Д.В.Л., К.Г.Н. к администрации г. Липецка, Департаменту экономики администрации г. Липецка, Х.А.П. о признании недействительной регистрации права собственности на нежилое помещение, восстановлении эвакуационного выхода, признании договора аренды недействительным, возложении обязанности на Департамент экономики по перечислению денежных средств на содержание и ремонт жилого дома, устранении препятствий, Ш.В.И. к Х.А.П., администрации г. Липецка об освобождении эвакуационного выхода и восстановлении выхода согласно проекту N 10105, Б.В.Я., Ш.В.И. о признании недействительным постановления главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 в части, возложении обязанности на Х.А.П. по восстановлению выхода во двор отказать". Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
Б.В.Я., Д.С.Ф., Г.В.М., Щ.Н.М., Д.М.П., Ф.Н.Д., К.А.В., М.В.А., К.С.С., Д.В.Л., К.Г.Н. Ш.В.И., обратились в суд с исками к администрации г. Липецка, Департаменту экономики администрации г. Липецка (Департаменту экономического развития администрации г. Липецка), Х.А.П. о признании недействительной регистрации права собственности на нежилое помещение, восстановлении эвакуационного выхода, признании договора аренды недействительным, возложении обязанности на Департамент экономики по перечислению денежных средств на содержание и ремонт жилого дома, устранении препятствий. В обоснование своих требований ссылались на то, что являются жильцами и собственниками квартир в одноподъездном многоквартирном жилом доме <адрес>. Согласно плану БТИ на 1 этаже дома находится эвакуационный выход во двор, состоящий из коридора, тамбура, колясочной. До 1998 г. жильцы пользовались данным выходом и колясочной. В 1999 г. без согласия собственников ответчик Х.А.П. захватил названное имущество дома, устроил склад легковоспламеняющихся музыкальных дисков и кассет, заложил стеной выход с площадки 1 этажа во двор, установил вместо 2-створчатой двери узкую одностворчатую дверь со двора, провел в эти помещения воду, электричество. Жильцы дома не имеют возможности пользоваться выходом во двор и колясочной, через имеющийся парадный выход невозможно пронести носилки, громоздкую мебель, нарушены нормы пожарной безопасности. Неоднократные требования об освобождении помещений ответчик проигнорировал. В 2010 г. истцы узнали, что право собственности на нежилое помещение N 1 зарегистрировано за администрацией г. Липецка на основании постановления главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 о передачи данного помещения в муниципальную казну. Регистрация права собственности является незаконной, поскольку проведена без согласия собственников жилого дома. В настоящее время нежилое помещение N 1 Департаментом экономики администрации г. Липецка передано Х.А.П. по договору аренды. Просили признать незаконным постановление главы администрации от 23.05.2005 г. N 355 в части передачи в муниципальную казну нежилого помещения N 1, признать недействительным договор аренды, восстановить помещения (колясочную, коридор, тамбур) в первоначальном виде согласно проекту N 10105, обеспечив свободный выход во двор жильцам дома, обязать Департамент экономики перечислить денежные средства на содержание и ремонт дома N на статью ремонт и содержание жилья. 3-и лица О.С.В., Д.В.Л. исковые требования поддержали. 3-и лица - собственники квартир и нежилых помещений Е.Д.А., Д.Л.Е. М.С.З., М.М.З., М.В.З., М.Г.С., М.З.С., Г.Ю.Е. Х.В.И., Г.Д.И., Л.Ю.С., Л.О.А., Л.М.Ю., Л.А.Ю., П.Н.П., Б.В.А., Б.В.Г., Е.А.В., Е.Т.Г., Е.Э.А., Е.И.А., К.Е.А., К.П.А., К.С.Н., К.А.П., О.С.А., О.В.С., Ч.А.Н., Щ.Д.В., Г.В.А., И.К.Н., Д.Т.Н., Д.А., Д.Т.Д., Г.И.П., Д.Н.И., С.Е.Н., З.Ю.В. Г.А.М., Г.Е.В., У.Н.И., З.С.В., В.Н.М., Г.Н.С., Г.В.И., Г.М.В., Г.В.Д., Б.Л.И., С.С.Г., М.В.В., Л.Г.А., Г.Д.Ю., Г.Е.Д., Г.Л.Е., С.Н.Н. С.И.В., Д.С.В., З.Н.Г., З.О.С., К.Н.Д., С.И.А., С.В.В., К.Р.В., Б.В.А., К.О.В., Т.Э.В., С.В.В., Ш.Ю.В., К.Е.В., У.З.Ф., Е.Д.А., К.Е.Г., К.А.М. в суд не явились. Представители ответчиков администрации г. Липецка, Департамента экономии администрации г. Липецка исковые требования не признали, ссылались на законность приобретения права собственности на нежилое помещение N 1 и на пропуск срока исковой давности. Ответчик Х.А.П. возражал против иска. Представители 3-х лиц ООО "УК "Стахановская" и Департамента ЖКХ администрации г. Липецка в суд не явились. Суд постановил решение, которым в иске отказал. В апелляционной жалобе истцы просили решение суда отменить как незаконное и необоснованное, и постановить новое, которым иск удовлетворить в полном объеме. Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям. Из материалов дела следует, что жилой дом <адрес> 1988 г. постройки, одноподъездный, 14-этажный (л.д. 2 - 15 т. 2). Согласно техническому паспорту в жилом доме имеются нежилые помещения N 1, N 2, N 3. По сообщению ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация" нежилое помещение N 1 образовано из кладовой, коридора и тамбура (л.д. 92 - 94 т. 1), проинвентаризировано и поставлено на учет в 2005 (л.д. 139 - 142 т. 1 л.д. 40 - 46 т. 2). Из копии поэтажного плана строений 1 этажа (л.д. 21 т. 2) и экспликации к нему усматривается, что помещение N 1 образовано из кладовой, коридора и тамбура (л.д. 26 т. 2), на момент регистрации права собственности за администрацией г. Липецка на помещение имелось техническое заключение МУ АТИ от 12.05.2005 г. В настоящее время нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: <адрес>, состоит из коридора, туалета, 2-х складских помещений, имеет общую площадь 21,4 кв. м (л.д. 22 об. т. 2) и право собственности на него зарегистрировано за муниципальным образованием г. Липецк 31.01.2006 г. (л.д. 57 т. 1). Основанием для регистрации права собственности на нежилое помещение N 1 являлось постановление главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 "О формировании муниципальной казны г. Липецка", п. 1 которого предложено сформировать муниципальную казну г. Липецка из состава излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению в муниципальных предприятиях, учреждениях и департаментах с одновременным прекращением права хозяйственного ведения и оперативного управления на это имущество (л.д. 250 т. 1). Согласно приложению N 1 к данному постановлению (п. 48) в муниципальную собственность передано помещение площадью 24,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, в последующем на основании распоряжения главы администрации г. Липецка от 27.06.2006 г. N 3066-р площадь помещения N 1 уточнена до 21,4 кв. м. Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о законности права собственности администрации г. Липецка на нежилое помещение и, кроме того, указал на пропуск срока исковой давности. Судебная коллегия данные выводы считает ошибочными. Возражая против иска, администрация г. Липецка сослалась на приобретение права собственности на <адрес> в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изменениями от 23 мая 1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г.), согласно которому объекты жилищного фонда, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского, районного Совета народных депутатов, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переведены в муниципальную собственность. Действительно, жилой дом N, 1988 г. постройки перешел в муниципальную собственность в 1991 г. в силу закона, вместе с тем на момент перехода права собственности нежилое помещение N 1 в данном доме отсутствовало, а существовали такие помещения как колясочная (в последующем кладовая), тамбур, коридор, второй вход-выход из дома во двор, что подтверждается проектом, материалами инвентаризационного дела и не оспаривается сторонами. Истцы и 3-и лица являются собственниками квартир, в том числе и на основании договоров передачи квартир в собственность в период с 1992 г. по настоящее время. Таким образом, с 1992 г. места общего пользования в доме N находятся в общей долевой собственности собственников квартир.
В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст. 246, 247 ГК РФ). Самовольная перепланировка и образование нежилого помещения N 1 отмечены при инвентаризации дома согласно акту обследования от 09.12.2005 г. (л.д. 40 т. 2), однако из объяснений сторон усматривается, что перепланировка помещений произошла в 1998 г. и с указанного момента нежилое помещение N 1 сдается в аренду Х.А.П., что подтверждается договорами аренды вплоть до настоящего времени. Нежилое помещение N 1 передано от МУП "ГУК" г. Липецка Департаменту экономики администрации г. Липецка в муниципальную казну согласно акту приема-передачи от 27.05.2008 г. и на основании постановления главы администрации г. Липецка N 355 от 23.05.2005 г. (л.д. 177 - 182 т. 1). Постановление главы администрации г. Липецка о передачи спорного нежилого помещения в муниципальную казну принято 23.05.2005 г., право собственности на него зарегистрировано 31.01.2006 г., то есть на момент действия Жилищного кодекса РФ от 01.03.2005 г.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения... (ч. 1).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4).
Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В силу ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ).
Исходя из поэтажного плана д. N колясочная (кладовая), тамбур, коридор, второй вход-выход относятся к местам общего пользования, то есть общему имуществу. Бесспорно установлено, что перепланировка и образование нежилого помещения N 1 произведена без согласия собственников многоквартирного жилого дома, акт ввода в эксплуатацию нежилого помещения N 1 отсутствует.
Частью 3 ст. 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Перечень оснований принудительного изъятия собственности является исчерпывающим и предусмотрен ч. 2 ст. 235 ГК РФ. Действия администрация г. Липецка по изъятию части общего имущества у собственников д. N ни под одно из таких оснований не подпадают, соответственно, право собственности на нежилое помещение N 1 приобретено незаконно.
Тот факт, что нежилое помещение N 1 образовано в 1998 г. и использовалось администрацией г. Липецка в своих интересах не может свидетельствовать о законности ее прав, поскольку в силу ст. ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, которая произошла только в 2006 г. Судом верно установлено, что из-за действий администрации г. Липецка у истцов исключена возможность пользоваться общим имуществом. Однако выводы суда о том, что истцам было известно о нарушении их прав с 1998 г. и к моменту обращения в суд с иском истек годичный срок исковой давности для оспаривания зарегистрированного права (ч. 2 ст. 181 ГК РФ) основаны на неверном толковании закона.
Согласно ст. ст. 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Коль скоро права собственников д. N ограничены путем незаконного изъятия у них из пользования части общего имущества, то оснований для применения срока исковой давности у суда не имелось.
Несостоятелен вывод суда и об отсутствии нарушения правил пожарной безопасности в результате перепланировки мест общего пользования, поскольку основан на мнении специалиста, которое доказательством не является. Учитывая изложенное, судебная коллегия считает иск удовлетворить, отменить постановление главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 в части передачи в муниципальную казну г. Липецка помещения площадью 24,7 кв. м (в настоящее время 21,4 кв. м), расположенного в <адрес>, право собственности администрации г. Липецка на данное помещение прекратить. Администрация г. Липецка обязана восстановить помещение в состояние до перепланировки, тем самым передав в общую долевую собственность собственникам д. N места общего пользования. Суд верно отказал в части иска о возложении обязанности по восстановлению имущества в первоначальном виде на Х.А.П., поскольку он собственником спорного помещения не является.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Коль скоро администрация г. Липецка незаконно приобрела в собственность нежилое помещение N 1, то она не вправе передавать данное имущество в аренду, соответственно, договор аренды заключенный между Департаментом экономического развития администрации г. Липецка и Х.А.П. с 01.01.2012 г. подлежит признанию недействительным.
Что касается требований истцов о возложении на Департамент экономического развития администрации г. Липецка обязанности по перечислению денежных средств на содержание и ремонт жилого дома, то в данной части апелляционная жалоба доводов не содержит, и судебная коллегия не усматривает оснований для выхода за их пределы.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 08 апреля 2013 года отменить в части и постановить новое, которым постановление главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 отменить в части передачи в муниципальную казну г. Липецка помещения площадью 24,7 кв. м, расположенного в д. <адрес>, право собственности муниципального образования г. Липецк на нежилое помещение N 1 площадью 21,4 кв. м с кадастровым номером N расположенное на первом этаже здания по адресу: <адрес>, прекратить и передать данное помещение в общую долевую собственность собственников квартир дома <адрес>.
Обязать администрацию г. Липецка привести указанное помещение в состояние до перепланировки.
Признать недействительным договор аренды от 01.01.2012 г. нежилого помещения N 1 площадью 24,1 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом экономического развития администрации г. Липецка и Х.А.П.
Обязать Х.А.П. освободить нежилое помещение N 1 площадью 21,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1651/2013Г.
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2013 г. по делу N 33-1651/2013г.
Судья Гриценко Л.В.
Докладчик Фролова Е.М.
судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Лепехиной Н.В.,
судей Фроловой Е.М. и Орловой О.А.,
при секретаре П.Е.В., рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истцов Б.В.Я., Д.С.Ф., Г.В.М., Щ.Н.М., Д.М.П., Ф.Н.Д., М.В.А., К.С.С., Д.В.Л., К.Г.Н., Ш.В.И. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 08 апреля 2013 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований Б.В.Я., Д.С.Ф., Г.В.М., Щ.Н.М., Д.М.П., Ф.Н.Д., К.А.В., М.В.А., К.С.С. Д.В.Л., К.Г.Н. к администрации г. Липецка, Департаменту экономики администрации г. Липецка, Х.А.П. о признании недействительной регистрации права собственности на нежилое помещение, восстановлении эвакуационного выхода, признании договора аренды недействительным, возложении обязанности на Департамент экономики по перечислению денежных средств на содержание и ремонт жилого дома, устранении препятствий, Ш.В.И. к Х.А.П., администрации г. Липецка об освобождении эвакуационного выхода и восстановлении выхода согласно проекту N 10105, Б.В.Я., Ш.В.И. о признании недействительным постановления главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 в части, возложении обязанности на Х.А.П. по восстановлению выхода во двор отказать". Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
установила:
Б.В.Я., Д.С.Ф., Г.В.М., Щ.Н.М., Д.М.П., Ф.Н.Д., К.А.В., М.В.А., К.С.С., Д.В.Л., К.Г.Н. Ш.В.И., обратились в суд с исками к администрации г. Липецка, Департаменту экономики администрации г. Липецка (Департаменту экономического развития администрации г. Липецка), Х.А.П. о признании недействительной регистрации права собственности на нежилое помещение, восстановлении эвакуационного выхода, признании договора аренды недействительным, возложении обязанности на Департамент экономики по перечислению денежных средств на содержание и ремонт жилого дома, устранении препятствий. В обоснование своих требований ссылались на то, что являются жильцами и собственниками квартир в одноподъездном многоквартирном жилом доме <адрес>. Согласно плану БТИ на 1 этаже дома находится эвакуационный выход во двор, состоящий из коридора, тамбура, колясочной. До 1998 г. жильцы пользовались данным выходом и колясочной. В 1999 г. без согласия собственников ответчик Х.А.П. захватил названное имущество дома, устроил склад легковоспламеняющихся музыкальных дисков и кассет, заложил стеной выход с площадки 1 этажа во двор, установил вместо 2-створчатой двери узкую одностворчатую дверь со двора, провел в эти помещения воду, электричество. Жильцы дома не имеют возможности пользоваться выходом во двор и колясочной, через имеющийся парадный выход невозможно пронести носилки, громоздкую мебель, нарушены нормы пожарной безопасности. Неоднократные требования об освобождении помещений ответчик проигнорировал. В 2010 г. истцы узнали, что право собственности на нежилое помещение N 1 зарегистрировано за администрацией г. Липецка на основании постановления главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 о передачи данного помещения в муниципальную казну. Регистрация права собственности является незаконной, поскольку проведена без согласия собственников жилого дома. В настоящее время нежилое помещение N 1 Департаментом экономики администрации г. Липецка передано Х.А.П. по договору аренды. Просили признать незаконным постановление главы администрации от 23.05.2005 г. N 355 в части передачи в муниципальную казну нежилого помещения N 1, признать недействительным договор аренды, восстановить помещения (колясочную, коридор, тамбур) в первоначальном виде согласно проекту N 10105, обеспечив свободный выход во двор жильцам дома, обязать Департамент экономики перечислить денежные средства на содержание и ремонт дома N на статью ремонт и содержание жилья. 3-и лица О.С.В., Д.В.Л. исковые требования поддержали. 3-и лица - собственники квартир и нежилых помещений Е.Д.А., Д.Л.Е. М.С.З., М.М.З., М.В.З., М.Г.С., М.З.С., Г.Ю.Е. Х.В.И., Г.Д.И., Л.Ю.С., Л.О.А., Л.М.Ю., Л.А.Ю., П.Н.П., Б.В.А., Б.В.Г., Е.А.В., Е.Т.Г., Е.Э.А., Е.И.А., К.Е.А., К.П.А., К.С.Н., К.А.П., О.С.А., О.В.С., Ч.А.Н., Щ.Д.В., Г.В.А., И.К.Н., Д.Т.Н., Д.А., Д.Т.Д., Г.И.П., Д.Н.И., С.Е.Н., З.Ю.В. Г.А.М., Г.Е.В., У.Н.И., З.С.В., В.Н.М., Г.Н.С., Г.В.И., Г.М.В., Г.В.Д., Б.Л.И., С.С.Г., М.В.В., Л.Г.А., Г.Д.Ю., Г.Е.Д., Г.Л.Е., С.Н.Н. С.И.В., Д.С.В., З.Н.Г., З.О.С., К.Н.Д., С.И.А., С.В.В., К.Р.В., Б.В.А., К.О.В., Т.Э.В., С.В.В., Ш.Ю.В., К.Е.В., У.З.Ф., Е.Д.А., К.Е.Г., К.А.М. в суд не явились. Представители ответчиков администрации г. Липецка, Департамента экономии администрации г. Липецка исковые требования не признали, ссылались на законность приобретения права собственности на нежилое помещение N 1 и на пропуск срока исковой давности. Ответчик Х.А.П. возражал против иска. Представители 3-х лиц ООО "УК "Стахановская" и Департамента ЖКХ администрации г. Липецка в суд не явились. Суд постановил решение, которым в иске отказал. В апелляционной жалобе истцы просили решение суда отменить как незаконное и необоснованное, и постановить новое, которым иск удовлетворить в полном объеме. Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям. Из материалов дела следует, что жилой дом <адрес> 1988 г. постройки, одноподъездный, 14-этажный (л.д. 2 - 15 т. 2). Согласно техническому паспорту в жилом доме имеются нежилые помещения N 1, N 2, N 3. По сообщению ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация" нежилое помещение N 1 образовано из кладовой, коридора и тамбура (л.д. 92 - 94 т. 1), проинвентаризировано и поставлено на учет в 2005 (л.д. 139 - 142 т. 1 л.д. 40 - 46 т. 2). Из копии поэтажного плана строений 1 этажа (л.д. 21 т. 2) и экспликации к нему усматривается, что помещение N 1 образовано из кладовой, коридора и тамбура (л.д. 26 т. 2), на момент регистрации права собственности за администрацией г. Липецка на помещение имелось техническое заключение МУ АТИ от 12.05.2005 г. В настоящее время нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: <адрес>, состоит из коридора, туалета, 2-х складских помещений, имеет общую площадь 21,4 кв. м (л.д. 22 об. т. 2) и право собственности на него зарегистрировано за муниципальным образованием г. Липецк 31.01.2006 г. (л.д. 57 т. 1). Основанием для регистрации права собственности на нежилое помещение N 1 являлось постановление главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 "О формировании муниципальной казны г. Липецка", п. 1 которого предложено сформировать муниципальную казну г. Липецка из состава излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению в муниципальных предприятиях, учреждениях и департаментах с одновременным прекращением права хозяйственного ведения и оперативного управления на это имущество (л.д. 250 т. 1). Согласно приложению N 1 к данному постановлению (п. 48) в муниципальную собственность передано помещение площадью 24,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, в последующем на основании распоряжения главы администрации г. Липецка от 27.06.2006 г. N 3066-р площадь помещения N 1 уточнена до 21,4 кв. м. Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о законности права собственности администрации г. Липецка на нежилое помещение и, кроме того, указал на пропуск срока исковой давности. Судебная коллегия данные выводы считает ошибочными. Возражая против иска, администрация г. Липецка сослалась на приобретение права собственности на <адрес> в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изменениями от 23 мая 1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г.), согласно которому объекты жилищного фонда, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского, районного Совета народных депутатов, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переведены в муниципальную собственность. Действительно, жилой дом N, 1988 г. постройки перешел в муниципальную собственность в 1991 г. в силу закона, вместе с тем на момент перехода права собственности нежилое помещение N 1 в данном доме отсутствовало, а существовали такие помещения как колясочная (в последующем кладовая), тамбур, коридор, второй вход-выход из дома во двор, что подтверждается проектом, материалами инвентаризационного дела и не оспаривается сторонами. Истцы и 3-и лица являются собственниками квартир, в том числе и на основании договоров передачи квартир в собственность в период с 1992 г. по настоящее время. Таким образом, с 1992 г. места общего пользования в доме N находятся в общей долевой собственности собственников квартир.
В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст. 246, 247 ГК РФ). Самовольная перепланировка и образование нежилого помещения N 1 отмечены при инвентаризации дома согласно акту обследования от 09.12.2005 г. (л.д. 40 т. 2), однако из объяснений сторон усматривается, что перепланировка помещений произошла в 1998 г. и с указанного момента нежилое помещение N 1 сдается в аренду Х.А.П., что подтверждается договорами аренды вплоть до настоящего времени. Нежилое помещение N 1 передано от МУП "ГУК" г. Липецка Департаменту экономики администрации г. Липецка в муниципальную казну согласно акту приема-передачи от 27.05.2008 г. и на основании постановления главы администрации г. Липецка N 355 от 23.05.2005 г. (л.д. 177 - 182 т. 1). Постановление главы администрации г. Липецка о передачи спорного нежилого помещения в муниципальную казну принято 23.05.2005 г., право собственности на него зарегистрировано 31.01.2006 г., то есть на момент действия Жилищного кодекса РФ от 01.03.2005 г.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения... (ч. 1).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4).
Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В силу ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ).
Исходя из поэтажного плана д. N колясочная (кладовая), тамбур, коридор, второй вход-выход относятся к местам общего пользования, то есть общему имуществу. Бесспорно установлено, что перепланировка и образование нежилого помещения N 1 произведена без согласия собственников многоквартирного жилого дома, акт ввода в эксплуатацию нежилого помещения N 1 отсутствует.
Частью 3 ст. 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Перечень оснований принудительного изъятия собственности является исчерпывающим и предусмотрен ч. 2 ст. 235 ГК РФ. Действия администрация г. Липецка по изъятию части общего имущества у собственников д. N ни под одно из таких оснований не подпадают, соответственно, право собственности на нежилое помещение N 1 приобретено незаконно.
Тот факт, что нежилое помещение N 1 образовано в 1998 г. и использовалось администрацией г. Липецка в своих интересах не может свидетельствовать о законности ее прав, поскольку в силу ст. ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, которая произошла только в 2006 г. Судом верно установлено, что из-за действий администрации г. Липецка у истцов исключена возможность пользоваться общим имуществом. Однако выводы суда о том, что истцам было известно о нарушении их прав с 1998 г. и к моменту обращения в суд с иском истек годичный срок исковой давности для оспаривания зарегистрированного права (ч. 2 ст. 181 ГК РФ) основаны на неверном толковании закона.
Согласно ст. ст. 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Коль скоро права собственников д. N ограничены путем незаконного изъятия у них из пользования части общего имущества, то оснований для применения срока исковой давности у суда не имелось.
Несостоятелен вывод суда и об отсутствии нарушения правил пожарной безопасности в результате перепланировки мест общего пользования, поскольку основан на мнении специалиста, которое доказательством не является. Учитывая изложенное, судебная коллегия считает иск удовлетворить, отменить постановление главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 в части передачи в муниципальную казну г. Липецка помещения площадью 24,7 кв. м (в настоящее время 21,4 кв. м), расположенного в <адрес>, право собственности администрации г. Липецка на данное помещение прекратить. Администрация г. Липецка обязана восстановить помещение в состояние до перепланировки, тем самым передав в общую долевую собственность собственникам д. N места общего пользования. Суд верно отказал в части иска о возложении обязанности по восстановлению имущества в первоначальном виде на Х.А.П., поскольку он собственником спорного помещения не является.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Коль скоро администрация г. Липецка незаконно приобрела в собственность нежилое помещение N 1, то она не вправе передавать данное имущество в аренду, соответственно, договор аренды заключенный между Департаментом экономического развития администрации г. Липецка и Х.А.П. с 01.01.2012 г. подлежит признанию недействительным.
Что касается требований истцов о возложении на Департамент экономического развития администрации г. Липецка обязанности по перечислению денежных средств на содержание и ремонт жилого дома, то в данной части апелляционная жалоба доводов не содержит, и судебная коллегия не усматривает оснований для выхода за их пределы.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 08 апреля 2013 года отменить в части и постановить новое, которым постановление главы администрации г. Липецка от 23.05.2005 г. N 355 отменить в части передачи в муниципальную казну г. Липецка помещения площадью 24,7 кв. м, расположенного в д. <адрес>, право собственности муниципального образования г. Липецк на нежилое помещение N 1 площадью 21,4 кв. м с кадастровым номером N расположенное на первом этаже здания по адресу: <адрес>, прекратить и передать данное помещение в общую долевую собственность собственников квартир дома <адрес>.
Обязать администрацию г. Липецка привести указанное помещение в состояние до перепланировки.
Признать недействительным договор аренды от 01.01.2012 г. нежилого помещения N 1 площадью 24,1 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом экономического развития администрации г. Липецка и Х.А.П.
Обязать Х.А.П. освободить нежилое помещение N 1 площадью 21,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)