Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4924/2013) общества с ограниченной ответственностью "НИКОС" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 марта 2013 года по делу N А75-8594/2012 (судья П.А. Сердюков), принятое по иску открытого акционерного общества "Управляющая компания N 1" (ОГРН 1098603002024, место нахождения: 628606, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Омская, д. 12, корп. а) к обществу с ограниченной ответственностью "НИКОС" (ОГРН 1078603000244, место нахождения: 628611, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 корп. а) о взыскании 590 951 руб. 39 коп.,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество "Финик" (ОГРН 1028600937980, место нахождения: 628611, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38, корп. А),
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "НИКОС" - представитель не явился, извещено;
- от открытого акционерного общества "Управляющая компания N 1" - представитель не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Финик" - представитель не явился, извещено;
открытое акционерное общество "Управляющая компания N 1" (далее - ОАО "Управляющая компания N 1", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НИКОС" (далее - ООО "НИКОС", ответчик) о взыскании 590 951 руб. 39 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт, коммунальные услуги.
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество "Финик" (далее - ЗАО "Финик", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.03.2013 по делу N А75-8594/2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ООО "НИКОС" в пользу ОАО "Управляющая компания N 1" взыскано 590 951 руб. 39 коп. задолженности, а также 14 819 руб. 03 коп. расходов по уплаченной государственной пошлине.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "НИКОС" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
От ООО "НИКОС" поступили письменные пояснения по делу в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании статей 156, 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, в управлении ОАО "Управляющая компания N 1" находится жилой дом по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А.
ООО "НИКОС" является собственником нежилого помещения (магазина) N 1001 в указанном доме, площадью 604,60 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 72 НЛ N 573926 от 24.12.2009 (л.д. 10).
Между ООО "НИКОС" (арендодатель) и ЗАО "Финик" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 11.01.2010 (том 1 л.д. 51-52), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А, общей площадью 604,6 кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, для использования в целях размещения аппарата управления и других служб организации арендатора.
В соответствии с подпунктами "в" и "г" пункта 2.2. договора арендатор обязался нести затраты по эксплуатации и содержанию помещений, переданных в аренду, обеспечивать электроэнергией, связью, отоплением, водой, канализацией, охраной, противопожарным инвентарем.
ЗАО "Финик" (арендатор) и муниципальным унитарным предприятием "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 1" (правопрешественник ОАО "Управляющая компания N 1", управляющая организация) подписан договор управления многоквартирным домом от 30.12.2005 N 223-06 (том 1 л.д. 11-13), предметом которого является обеспечение оказания услуг и выполнение работ за плату управляющей организацией по заданию арендатора, по содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Нижневартовск, пр. Победы, 26, организация предоставления коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение), по вывозу мусора и иных услуг арендатору нежилого помещения общей площадью 62,9 кв. м в указанном доме.
Дополнительным соглашением от 01.06.2010 управляющая организация обязалась оказывать услуги и выполнять работы, указанные в пункте 1.1. договора в помещении, расположенном по адресу: г г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А, помещение N 1001, общей площадью 265,3 кв. м.
Дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.06.2010 по 31.12.2010.
Поскольку ответчик оплату оказанных услуг, связанных с содержанием общего имущества, за период с июня 2010 по июнь 2012 не произвел, управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.
Статья 210 ГК РФ предусматривает, что бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Услуги, предоставляемые истцом, имеют специфический характер и регулируются в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, внесения платы за коммунальные услуги (статья 4 ЖК РФ)
В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Так, согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
Исходя из содержания статей 37, 39 ЖК РФ, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Состав платы за содержание и ремонт жилого помещения конкретизирован в пункте 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ, согласно которому плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, несмотря на наличие в названии платежа слова "жилое", речь идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести как собственники жилых, так и нежилых помещений.
В этом смысле следует считать, что плата за содержание и ремонт жилого помещения является лишь обозначением платежа, подлежащего оплате собственниками любых помещений в жилом доме.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Изложенное обуславливается конструктивными особенностями объектов недвижимости.
Так, нежилое помещение принадлежит ООО "НИКОС", находится в жилом доме, расположенном по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А, и не может существовать отдельно от этого дома, а ответчик не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие составляющие.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Доказательств того, что спорное нежилое помещение спроектировано и выполнено не как единый комплекс, в котором инженерные сети используются для жилых помещений здания и для нежилого помещения ответчика, без каких-либо обособленных коммуникаций к помещению ответчика, ООО "НИКОС" в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
С учетом изложенного, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования.
В силу пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее Правила) надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 названных Правил собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31 Правил).
Поскольку законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества, к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).
Возражения ответчика в связи с этим подлежат отклонению.
Таким образом, производить оплату по содержанию общего имущества ООО "НИКОС" обязано в силу наличия у него титула собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что лицом, обязанным по внесению платы за содержание и коммунальные услуги в отношении помещения в многоквартирном доме является его арендатор.
Принятие арендатором обязанности по договору от 11.01.2010 по несению затрат по эксплуатации и содержанию помещений, переданных в аренду, не имеет значение для рассмотрения настоящего спора по существу, поскольку относится к взаимоотношениям непосредственно между ответчиком и третьим лицом по исполнению договорных обязательств.
Между тем, предметом настоящего иска является требование управляющей компании о взыскании с собственника помещения в многоквартирном доме оплаты за содержание и текущий ремонт, а не взыскание с арендатора собственником помещения как арендодателем задолженности по компенсации затрат по эксплуатации и содержанию помещений, переданных в аренду.
При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что закон, указывая собственника как специального субъекта по несению перед управляющей компанией расходов на содержание и обслуживание помещений в многоквартирном доме, не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией.
Во-первых, в деле нет доказательств учинения препятствий для заключения этого договора со стороны истца.
Во-вторых, в силу части 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, принимали они участие в голосовании, или нет.
В-третьих, согласно части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Это означает, что поскольку собственники помещений многоквартирного дома выбрали в качестве способа управления управляющую организацию, каждый собственник обязан подчиниться этому решению и нести расходы именно в том размере, который согласован в договоре управления.
В противном случае принцип пропорциональности участия в общих расходах не будет соблюден.
Таким образом, факт того, что ответчик не заключал договор с ОАО "Управляющая компания N 1" не означает освобождение ответчика от обязанности вносить плату за содержание и текущий ремонт в целях содержания и эксплуатации общего имущества дома.
С учетом вышеизложенного, требование истца о взыскании с ответчика долга за содержание и текущий ремонт общего имущества дома обоснованно.
Из представленных истцом расчетов следует, что в состав взыскиваемых сумм включены расходы за услуги по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе за работы по содержанию и текущему ремонту, за работы по содержанию и текущему обслуживанию лифтов, за работы по техническому обслуживанию внутридомовых газовых сетей, за услуги по вывозу твердых бытовых отходов, за услуги по утилизации твердых бытовых отходов.
Стоимость услуг рассчитана на основе нормативных правовых актов, в том числе постановления администрации муниципального образования г. Нижневартовск от 25.11.2010 N 1331 "Об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений".
В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
Как следует из материалов дела, задолженность ответчика перед истцом за период с июня 2010 года по июнь 2012 года составила 590 951 руб. 39 коп.
Расчет проверен судом первой инстанции и признан арифметически верным.
Ответчиком данный расчет не оспорен, контррасчет не представлен.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 590 951 руб. 39 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт.
Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы ООО "НИКОС", изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
При таких обстоятельствах не имеется оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.03.2013 по делу N А75-8594/2012. Апелляционная жалоба ООО "НИКОС" подлежит оставлению без удовлетворения.
Расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя - ООО "НИКОС".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 марта 2013 года по делу N А75-8594/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2013 ПО ДЕЛУ N А75-8594/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2013 г. по делу N А75-8594/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4924/2013) общества с ограниченной ответственностью "НИКОС" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 марта 2013 года по делу N А75-8594/2012 (судья П.А. Сердюков), принятое по иску открытого акционерного общества "Управляющая компания N 1" (ОГРН 1098603002024, место нахождения: 628606, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Омская, д. 12, корп. а) к обществу с ограниченной ответственностью "НИКОС" (ОГРН 1078603000244, место нахождения: 628611, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 корп. а) о взыскании 590 951 руб. 39 коп.,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество "Финик" (ОГРН 1028600937980, место нахождения: 628611, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38, корп. А),
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "НИКОС" - представитель не явился, извещено;
- от открытого акционерного общества "Управляющая компания N 1" - представитель не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Финик" - представитель не явился, извещено;
-
установил:
установил:
открытое акционерное общество "Управляющая компания N 1" (далее - ОАО "Управляющая компания N 1", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НИКОС" (далее - ООО "НИКОС", ответчик) о взыскании 590 951 руб. 39 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт, коммунальные услуги.
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество "Финик" (далее - ЗАО "Финик", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.03.2013 по делу N А75-8594/2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ООО "НИКОС" в пользу ОАО "Управляющая компания N 1" взыскано 590 951 руб. 39 коп. задолженности, а также 14 819 руб. 03 коп. расходов по уплаченной государственной пошлине.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "НИКОС" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
От ООО "НИКОС" поступили письменные пояснения по делу в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании статей 156, 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, в управлении ОАО "Управляющая компания N 1" находится жилой дом по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А.
ООО "НИКОС" является собственником нежилого помещения (магазина) N 1001 в указанном доме, площадью 604,60 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 72 НЛ N 573926 от 24.12.2009 (л.д. 10).
Между ООО "НИКОС" (арендодатель) и ЗАО "Финик" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 11.01.2010 (том 1 л.д. 51-52), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А, общей площадью 604,6 кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, для использования в целях размещения аппарата управления и других служб организации арендатора.
В соответствии с подпунктами "в" и "г" пункта 2.2. договора арендатор обязался нести затраты по эксплуатации и содержанию помещений, переданных в аренду, обеспечивать электроэнергией, связью, отоплением, водой, канализацией, охраной, противопожарным инвентарем.
ЗАО "Финик" (арендатор) и муниципальным унитарным предприятием "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 1" (правопрешественник ОАО "Управляющая компания N 1", управляющая организация) подписан договор управления многоквартирным домом от 30.12.2005 N 223-06 (том 1 л.д. 11-13), предметом которого является обеспечение оказания услуг и выполнение работ за плату управляющей организацией по заданию арендатора, по содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Нижневартовск, пр. Победы, 26, организация предоставления коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение), по вывозу мусора и иных услуг арендатору нежилого помещения общей площадью 62,9 кв. м в указанном доме.
Дополнительным соглашением от 01.06.2010 управляющая организация обязалась оказывать услуги и выполнять работы, указанные в пункте 1.1. договора в помещении, расположенном по адресу: г г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А, помещение N 1001, общей площадью 265,3 кв. м.
Дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.06.2010 по 31.12.2010.
Поскольку ответчик оплату оказанных услуг, связанных с содержанием общего имущества, за период с июня 2010 по июнь 2012 не произвел, управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.
Статья 210 ГК РФ предусматривает, что бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Услуги, предоставляемые истцом, имеют специфический характер и регулируются в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, внесения платы за коммунальные услуги (статья 4 ЖК РФ)
В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Так, согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
Исходя из содержания статей 37, 39 ЖК РФ, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Состав платы за содержание и ремонт жилого помещения конкретизирован в пункте 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ, согласно которому плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, несмотря на наличие в названии платежа слова "жилое", речь идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести как собственники жилых, так и нежилых помещений.
В этом смысле следует считать, что плата за содержание и ремонт жилого помещения является лишь обозначением платежа, подлежащего оплате собственниками любых помещений в жилом доме.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Изложенное обуславливается конструктивными особенностями объектов недвижимости.
Так, нежилое помещение принадлежит ООО "НИКОС", находится в жилом доме, расположенном по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А, и не может существовать отдельно от этого дома, а ответчик не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие составляющие.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Доказательств того, что спорное нежилое помещение спроектировано и выполнено не как единый комплекс, в котором инженерные сети используются для жилых помещений здания и для нежилого помещения ответчика, без каких-либо обособленных коммуникаций к помещению ответчика, ООО "НИКОС" в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
С учетом изложенного, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования.
В силу пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее Правила) надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 названных Правил собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31 Правил).
Поскольку законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества, к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).
Возражения ответчика в связи с этим подлежат отклонению.
Таким образом, производить оплату по содержанию общего имущества ООО "НИКОС" обязано в силу наличия у него титула собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 38 А.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что лицом, обязанным по внесению платы за содержание и коммунальные услуги в отношении помещения в многоквартирном доме является его арендатор.
Принятие арендатором обязанности по договору от 11.01.2010 по несению затрат по эксплуатации и содержанию помещений, переданных в аренду, не имеет значение для рассмотрения настоящего спора по существу, поскольку относится к взаимоотношениям непосредственно между ответчиком и третьим лицом по исполнению договорных обязательств.
Между тем, предметом настоящего иска является требование управляющей компании о взыскании с собственника помещения в многоквартирном доме оплаты за содержание и текущий ремонт, а не взыскание с арендатора собственником помещения как арендодателем задолженности по компенсации затрат по эксплуатации и содержанию помещений, переданных в аренду.
При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что закон, указывая собственника как специального субъекта по несению перед управляющей компанией расходов на содержание и обслуживание помещений в многоквартирном доме, не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией.
Во-первых, в деле нет доказательств учинения препятствий для заключения этого договора со стороны истца.
Во-вторых, в силу части 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, принимали они участие в голосовании, или нет.
В-третьих, согласно части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Это означает, что поскольку собственники помещений многоквартирного дома выбрали в качестве способа управления управляющую организацию, каждый собственник обязан подчиниться этому решению и нести расходы именно в том размере, который согласован в договоре управления.
В противном случае принцип пропорциональности участия в общих расходах не будет соблюден.
Таким образом, факт того, что ответчик не заключал договор с ОАО "Управляющая компания N 1" не означает освобождение ответчика от обязанности вносить плату за содержание и текущий ремонт в целях содержания и эксплуатации общего имущества дома.
С учетом вышеизложенного, требование истца о взыскании с ответчика долга за содержание и текущий ремонт общего имущества дома обоснованно.
Из представленных истцом расчетов следует, что в состав взыскиваемых сумм включены расходы за услуги по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе за работы по содержанию и текущему ремонту, за работы по содержанию и текущему обслуживанию лифтов, за работы по техническому обслуживанию внутридомовых газовых сетей, за услуги по вывозу твердых бытовых отходов, за услуги по утилизации твердых бытовых отходов.
Стоимость услуг рассчитана на основе нормативных правовых актов, в том числе постановления администрации муниципального образования г. Нижневартовск от 25.11.2010 N 1331 "Об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений".
В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
Как следует из материалов дела, задолженность ответчика перед истцом за период с июня 2010 года по июнь 2012 года составила 590 951 руб. 39 коп.
Расчет проверен судом первой инстанции и признан арифметически верным.
Ответчиком данный расчет не оспорен, контррасчет не представлен.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 590 951 руб. 39 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт.
Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы ООО "НИКОС", изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
При таких обстоятельствах не имеется оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.03.2013 по делу N А75-8594/2012. Апелляционная жалоба ООО "НИКОС" подлежит оставлению без удовлетворения.
Расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя - ООО "НИКОС".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 марта 2013 года по делу N А75-8594/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)