Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 30 января 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей Е.Н. Скажутиной, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петелиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "Агата - Сервис" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года по делу N А19-9978/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Организация жилищно-коммунального обслуживания" к обществу с ограниченной ответственностью "Агата-Сервис" об истребовании технической документации, об обязании прекратить выставлять счета и осуществлять сбор денежных средств (суд первой инстанции: судья Ермаковой Е.В.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "Организация жилищно-коммунального обслуживания" (ОГРН 1103801002469, ИНН 3801108805; 665834, Иркутская область, г. Ангарск, 15-й мкр., 6, 9): не явился, извещен;
- от ответчика ООО "Агата-Сервис" (ОГРН 1063801056241, ИНН 3801086460; 665838, Иркутская область, г. Ангарск, 19-й мкр., 19;): не явился, извещен;
общество с ограниченной ответственностью "Организация жилищно-коммунального обслуживания" (далее - истец, ООО "ОЖКО") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агата-Сервис" (далее - ответчик, ООО "Агата-Сервис"):
- о возложении обязанности передать истцу по акту приема-передачи, а в случае отсутствия восстановить за свой счет и передать техническую и иную, связанную с управлением многоквартирным домом N 4 микрорайона 22 г. Ангарска, документацию: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра и проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирных домах, конструктивных частей многоквартирных домов (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирных домов, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка; проектную документацию (копию проектной документации) на дом (при наличии); технический паспорт на дом с планами помещений общего пользования и технологическими схемами инженерных систем общего пользования; паспорта узлов учета тепловой энергии и паспортов приборов учета тепловой энергии; карточки регистрации по форме 9 (приложение N 9 к Регламенту) и поквартирные карточки по форме 10 (приложение N 10 к Регламенту);
- о возложении на ответчика обязанности прекратить выставлять собственникам помещений многоквартирного дома 4 микрорайона 22 г. Ангарска счета и осуществлять с них сбор денежных средств, начиная с 1 октября 2010 года.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года иск удовлетворил, при этом указала, что обязать ответчика прекратить выставлять счета собственникам помещений и осуществлять с них сбор денежных средств возможно только на будущее. Кроме того, взыскал с ООО "Агата-Сервис" в пользу ООО "ОЖКО" расходы по уплате госпошлины в сумме 8 000 руб. Суд руководствовался статьями 1, 9, 12, 393, 397, 398, 432, 453, 450, 717, 731, 740, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 47, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьей 32 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", пунктами 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, Правилами устройства и безопасной эксплуатации лифтов, утвержденными постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 16.05.2003 N 31.
ООО "Агата - Сервис", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с нарушением норм материального и процессуального права и просит отказать в удовлетворении иска.
Ответчик указывает, что на 30 09.2010 г. условия, необходимые для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "Агата - Сервис", выполнены не были - задолженность по оплате за ремонт и содержание жилья, за коммунальные услуги не была погашена, что, по его мнению, в силу пунктов 8, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, статьи 782 ГК РФ не свидетельствует о расторжении с ним договора управления многоквартирным домом в установленном законом порядке.
Ответчик полагает ошибочным вывод суда об отсутствии преюдиции по настоящему делу вступивших в законную силу решений мирового судьи судебного участка N 6 Октябрьского округа г. Иркутска по гражданскому делу N 2-346-12, мирового судьи судебного участка N 36 по г. Ангарску и Ангарскому району по гражданским делам N 2-336/2011 и N 2-30/2012, которыми подтверждено, что договор управления многоквартирным домом с ООО "Агата - Сервис" не расторгнут. ООО "Агата - Сервис" и ООО "ОЖКО" участвовали при рассмотрении указанных дел мировыми судьями.
Ответчик считает, что договор управления многоквартирным домом с ООО "ОЖКО" от 01.10.2010 г. подписывался собственниками до того, как были подведены итоги общего собрания протоколом от 31.08.2010, и в силу ст. 46, пункта 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, статьи 168 ГК РФ является недействительным.
Ответчик указывает, что судом необоснованно возложена на него обязанность по передаче (восстановлению за его счет) технического паспорта на дом с планами помещений общего пользования и технологическими схемами инженерных систем общего пользования, паспорта узлов учета тепловой энергии и паспорта приборов учета тепловой энергии, технических паспортов и иной документации по лифтовому оборудованию дома, которые не предусмотрены действующим законодательством в качестве документов, связанных с управлением домом и ведение которых не является обязанность управляющей организации. По мнению ответчика, суд, обязав ответчика прекратить выставлять счета собственникам помещений и осуществлять с них сбор денежных средств, без указания даты, вышел за пределы заявленных требований, чем нарушил нормы статьи 168 АПК РФ, права ответчика по сбору с собственников задолженности по оплате за период до выбора иной обслуживающей организации и за фактически оказанные им услуги (по вывозу твердых бытовых отходов, по предоставлению тепловой энергии в горячей воде, холодного водоснабжения и пр.).
Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Апелляционный суд в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ принял в качестве дополнительного доказательства по делу поступившую с апелляционной жалобой справку от 30.11.2011 г.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
Из материалов дела следует, что собственники помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ангарск, 4 микрорайона, д. 22, - заключили с ООО "Агата-Сервис" (управляющей организацией) сроком на 5 лет договор N 19/08-АС от 01 ноября 2008 г. управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация обязалась за плату оказывать услуги по управлению домом, а собственники обязались вносить платежи в пределах утвержденных размеров платы за жилое помещение и коммунальные услуги (пункты 2.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, Приложение N 2 договора).
Внеочередным общим собранием собственником помещений многоквартирного дома, проведенным в форме заочного голосования и оформленным протоколом подсчета голосов от 31.08.2010 г. были приняты решения: об изменении способа управления многоквартирным домом с управления управляющей организацией на непосредственное управление (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса) - пункт 5; расторжении с 30 сентября 2010 г. действующего договора управления многоквартирным домом с ООО "Агата-Сервис" - пункт 6; выборе ООО "ОЖКО" в качестве обслуживающей организации для заключения договора на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, утвердить условия договора на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и заключить его с ООО "ОЖКО" с 01 октября 2010 г. - пункты 7, 9, 10.
Уполномоченный собственниками дома представитель и ООО "ОЖКО" 01.10.2010 г. заключили договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Между тем, ООО "Агата-Сервис" после 01.10.2010 г. продолжало осуществлять обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, а также оказывать коммунальные услуги собственникам помещений в нем.
На внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом подсчета голосов от 29.03.2012 г. были приняты решения: о выборе ООО "ОЖКО" в качестве управляющей организации по многоквартирному дому (пункт 5, "за" - 99,72% голосов); утверждении условий договора управления многоквартирным домом с ООО "ОЖКО" (пункт 8, "за" - единогласно); заключении с 01 апреля 2012 года сроком на 3 года договора управления многоквартирным домом с ООО "ОЖКО" (пункт 13, "за"-97,8% голосов). В материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены доказательства отмены указанных решений общего собрания собственников помещений в установленном законом порядке.
Уполномоченный внеочередным общим собранием собственников помещений представитель заключил 01 апреля 2012 года с ООО "ОЖКО" (управляющей организацией) договора управления многоквартирным домом.
ООО "ОЖКО" в заявлении N 178 от 16.04.2012 потребовало от ООО Агата-Сервис" передать техническую документацию на дом. Ответчик передать документы отказался, ссылаясь на несоблюдение установленного порядка расторжения договора управления с ООО "Агата-Сервис", продолжает выставлять собственникам помещений счета на оплату услуг, что послужило основанием для обращения ООО "ОЖКО" в суд с настоящим иском.
Порядок и условия управления многоквартирным домом регулируются нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Согласно части 3 названной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. При этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса).
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Частью 3 указанной статьи предусмотрены существенные условий договора управления многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года, подписанный собственниками дома с ООО "ОЖКО" (управляющей организацией) содержит все существенные условия, предусмотренные частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса, заключен с соблюдением требований статей 47, 48, части 3 статьи 161 Кодекса на основании решения общего собрания собственников, которое никем не оспорено, следовательно, является действующим.
Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом в силу части 8.2 этой же статьи (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ) собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Пункт 3 статьи 450 ГК РФ допускает одностороннее расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 и постановлении от 05.06.2012 N 17635/11, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Таким образом, в связи с принятием собственниками спорного многоквартирного дома решения об избрании иной управляющей организации и заключении с ней договора, договор управления многоквартирным домом N 19/08-АС от 01 ноября 2008 г. между собственниками помещений и ООО "Агата-Сервис" расторгнут с 01 апреля 2012 года. Доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалах дела отсутствуют. Наличие задолженности по оплате за коммунальные услуги, оказанные ответчиком до расторжения договора, не является в силу закона препятствием для его расторжения, поскольку право требовать взыскание указанной задолженности вытекает из положений статей 544, 548 и пункта 1 статьи 782 ГК РФ.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ответчик не является стороной договора управления от 01 апреля 2012 года, и своими действиями по выставлению от своего имени платежных квитанций на оплату коммунальных услуг в адрес собственников помещений препятствует истцу в надлежащем выполнении им своих обязательств по договору управления.
Статьей 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусмотрено пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования и обязал ответчика прекратить выставлять счета собственникам помещений и осуществлять с них сбор денежных средств на будущее, то есть с момента вступления решения в законную силу. Подобное разрешение спора соответствует нормам материального (статье 12 ГК РФ) и процессуального (статье 168 АПК РФ) права, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о выходе суда первой инстанции за пределы исковых требований подлежат отклонению.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
- Пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- Согласно пункту 26 указанных Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Пунктом 12.12 Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов, утвержденных Постановление Госгортехнадзора РФ от 16.05.2003 N 31, установлено, что при передаче лифта новому владельцу или арендатору ему передается паспорт лифта, а в процессе содержания и эксплуатации лифта согласно пункту 12.1 Правил ведется также иная документация по лифтовому оборудованию.
Для допуска энергоснабжающей организацией узла учета тепловой энергии у потребителя в эксплуатацию потребитель в силу пунктов 7.1, 7.2 Правил учета тепловой энергии и теплоносителя. Утвержденных Минтопэнерго РФ 12.09.1995 N Вк-4936, должен предъявить паспорта на приборы узла учета; при этом проверяется также соответствие заводских номеров на приборы учета с указанными в их паспортах. В паспортах приборов учета также указывается срок их эксплуатации, срок поверки и периодичность поверки.
Таким образом, паспорта узлов учета тепловой энергии и паспорта приборов учета тепловой энергии необходимы для надлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по обеспечению собственников тепловой энергией, их обязательное наличие предусмотрено действующим законодательством, в связи с чем они также должны быть переданы управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Такие документы подлежат обязательному составлению. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации, поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса).
Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец как управляющая организация вправе требовать от ответчика (предшествующей управляющей организации) передачи ему технической документации на многоквартирный дом, а ответчик обязан передать ее истцу, а при ее отсутствии восстановить за свой счет.
Доводы заявителя апелляционной жалобы об установлении вступившими в законную силу решениями мировых судей факта, что договор управления многоквартирным домом с ООО "Агата - Сервис" не расторгнут, не относится к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а именно, к расторжению договора с ООО "Агат-Сервис" в связи с принятием решения от 29 марта 2012 года о выбором другой управляющей организации.
Все иные доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, однако не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность решения суда по настоящему делу.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.
Таким образом, апелляционный суд считает решение суда законным и обоснованным, не усматривает предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года по делу N А19-9978/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.01.2013 ПО ДЕЛУ N А19-9978/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2013 г. по делу N А19-9978/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 30 января 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей Е.Н. Скажутиной, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петелиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "Агата - Сервис" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года по делу N А19-9978/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Организация жилищно-коммунального обслуживания" к обществу с ограниченной ответственностью "Агата-Сервис" об истребовании технической документации, об обязании прекратить выставлять счета и осуществлять сбор денежных средств (суд первой инстанции: судья Ермаковой Е.В.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ООО "Организация жилищно-коммунального обслуживания" (ОГРН 1103801002469, ИНН 3801108805; 665834, Иркутская область, г. Ангарск, 15-й мкр., 6, 9): не явился, извещен;
- от ответчика ООО "Агата-Сервис" (ОГРН 1063801056241, ИНН 3801086460; 665838, Иркутская область, г. Ангарск, 19-й мкр., 19;): не явился, извещен;
-
установил:
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Организация жилищно-коммунального обслуживания" (далее - истец, ООО "ОЖКО") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агата-Сервис" (далее - ответчик, ООО "Агата-Сервис"):
- о возложении обязанности передать истцу по акту приема-передачи, а в случае отсутствия восстановить за свой счет и передать техническую и иную, связанную с управлением многоквартирным домом N 4 микрорайона 22 г. Ангарска, документацию: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра и проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирных домах, конструктивных частей многоквартирных домов (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирных домов, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка; проектную документацию (копию проектной документации) на дом (при наличии); технический паспорт на дом с планами помещений общего пользования и технологическими схемами инженерных систем общего пользования; паспорта узлов учета тепловой энергии и паспортов приборов учета тепловой энергии; карточки регистрации по форме 9 (приложение N 9 к Регламенту) и поквартирные карточки по форме 10 (приложение N 10 к Регламенту);
- о возложении на ответчика обязанности прекратить выставлять собственникам помещений многоквартирного дома 4 микрорайона 22 г. Ангарска счета и осуществлять с них сбор денежных средств, начиная с 1 октября 2010 года.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года иск удовлетворил, при этом указала, что обязать ответчика прекратить выставлять счета собственникам помещений и осуществлять с них сбор денежных средств возможно только на будущее. Кроме того, взыскал с ООО "Агата-Сервис" в пользу ООО "ОЖКО" расходы по уплате госпошлины в сумме 8 000 руб. Суд руководствовался статьями 1, 9, 12, 393, 397, 398, 432, 453, 450, 717, 731, 740, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 47, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьей 32 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", пунктами 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, Правилами устройства и безопасной эксплуатации лифтов, утвержденными постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 16.05.2003 N 31.
ООО "Агата - Сервис", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с нарушением норм материального и процессуального права и просит отказать в удовлетворении иска.
Ответчик указывает, что на 30 09.2010 г. условия, необходимые для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО "Агата - Сервис", выполнены не были - задолженность по оплате за ремонт и содержание жилья, за коммунальные услуги не была погашена, что, по его мнению, в силу пунктов 8, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, статьи 782 ГК РФ не свидетельствует о расторжении с ним договора управления многоквартирным домом в установленном законом порядке.
Ответчик полагает ошибочным вывод суда об отсутствии преюдиции по настоящему делу вступивших в законную силу решений мирового судьи судебного участка N 6 Октябрьского округа г. Иркутска по гражданскому делу N 2-346-12, мирового судьи судебного участка N 36 по г. Ангарску и Ангарскому району по гражданским делам N 2-336/2011 и N 2-30/2012, которыми подтверждено, что договор управления многоквартирным домом с ООО "Агата - Сервис" не расторгнут. ООО "Агата - Сервис" и ООО "ОЖКО" участвовали при рассмотрении указанных дел мировыми судьями.
Ответчик считает, что договор управления многоквартирным домом с ООО "ОЖКО" от 01.10.2010 г. подписывался собственниками до того, как были подведены итоги общего собрания протоколом от 31.08.2010, и в силу ст. 46, пункта 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, статьи 168 ГК РФ является недействительным.
Ответчик указывает, что судом необоснованно возложена на него обязанность по передаче (восстановлению за его счет) технического паспорта на дом с планами помещений общего пользования и технологическими схемами инженерных систем общего пользования, паспорта узлов учета тепловой энергии и паспорта приборов учета тепловой энергии, технических паспортов и иной документации по лифтовому оборудованию дома, которые не предусмотрены действующим законодательством в качестве документов, связанных с управлением домом и ведение которых не является обязанность управляющей организации. По мнению ответчика, суд, обязав ответчика прекратить выставлять счета собственникам помещений и осуществлять с них сбор денежных средств, без указания даты, вышел за пределы заявленных требований, чем нарушил нормы статьи 168 АПК РФ, права ответчика по сбору с собственников задолженности по оплате за период до выбора иной обслуживающей организации и за фактически оказанные им услуги (по вывозу твердых бытовых отходов, по предоставлению тепловой энергии в горячей воде, холодного водоснабжения и пр.).
Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Апелляционный суд в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ принял в качестве дополнительного доказательства по делу поступившую с апелляционной жалобой справку от 30.11.2011 г.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
Из материалов дела следует, что собственники помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ангарск, 4 микрорайона, д. 22, - заключили с ООО "Агата-Сервис" (управляющей организацией) сроком на 5 лет договор N 19/08-АС от 01 ноября 2008 г. управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация обязалась за плату оказывать услуги по управлению домом, а собственники обязались вносить платежи в пределах утвержденных размеров платы за жилое помещение и коммунальные услуги (пункты 2.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, Приложение N 2 договора).
Внеочередным общим собранием собственником помещений многоквартирного дома, проведенным в форме заочного голосования и оформленным протоколом подсчета голосов от 31.08.2010 г. были приняты решения: об изменении способа управления многоквартирным домом с управления управляющей организацией на непосредственное управление (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса) - пункт 5; расторжении с 30 сентября 2010 г. действующего договора управления многоквартирным домом с ООО "Агата-Сервис" - пункт 6; выборе ООО "ОЖКО" в качестве обслуживающей организации для заключения договора на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, утвердить условия договора на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и заключить его с ООО "ОЖКО" с 01 октября 2010 г. - пункты 7, 9, 10.
Уполномоченный собственниками дома представитель и ООО "ОЖКО" 01.10.2010 г. заключили договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Между тем, ООО "Агата-Сервис" после 01.10.2010 г. продолжало осуществлять обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, а также оказывать коммунальные услуги собственникам помещений в нем.
На внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом подсчета голосов от 29.03.2012 г. были приняты решения: о выборе ООО "ОЖКО" в качестве управляющей организации по многоквартирному дому (пункт 5, "за" - 99,72% голосов); утверждении условий договора управления многоквартирным домом с ООО "ОЖКО" (пункт 8, "за" - единогласно); заключении с 01 апреля 2012 года сроком на 3 года договора управления многоквартирным домом с ООО "ОЖКО" (пункт 13, "за"-97,8% голосов). В материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены доказательства отмены указанных решений общего собрания собственников помещений в установленном законом порядке.
Уполномоченный внеочередным общим собранием собственников помещений представитель заключил 01 апреля 2012 года с ООО "ОЖКО" (управляющей организацией) договора управления многоквартирным домом.
ООО "ОЖКО" в заявлении N 178 от 16.04.2012 потребовало от ООО Агата-Сервис" передать техническую документацию на дом. Ответчик передать документы отказался, ссылаясь на несоблюдение установленного порядка расторжения договора управления с ООО "Агата-Сервис", продолжает выставлять собственникам помещений счета на оплату услуг, что послужило основанием для обращения ООО "ОЖКО" в суд с настоящим иском.
Порядок и условия управления многоквартирным домом регулируются нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Согласно части 3 названной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. При этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса).
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Частью 3 указанной статьи предусмотрены существенные условий договора управления многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года, подписанный собственниками дома с ООО "ОЖКО" (управляющей организацией) содержит все существенные условия, предусмотренные частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса, заключен с соблюдением требований статей 47, 48, части 3 статьи 161 Кодекса на основании решения общего собрания собственников, которое никем не оспорено, следовательно, является действующим.
Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом в силу части 8.2 этой же статьи (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ) собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Пункт 3 статьи 450 ГК РФ допускает одностороннее расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 и постановлении от 05.06.2012 N 17635/11, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Таким образом, в связи с принятием собственниками спорного многоквартирного дома решения об избрании иной управляющей организации и заключении с ней договора, договор управления многоквартирным домом N 19/08-АС от 01 ноября 2008 г. между собственниками помещений и ООО "Агата-Сервис" расторгнут с 01 апреля 2012 года. Доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалах дела отсутствуют. Наличие задолженности по оплате за коммунальные услуги, оказанные ответчиком до расторжения договора, не является в силу закона препятствием для его расторжения, поскольку право требовать взыскание указанной задолженности вытекает из положений статей 544, 548 и пункта 1 статьи 782 ГК РФ.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ответчик не является стороной договора управления от 01 апреля 2012 года, и своими действиями по выставлению от своего имени платежных квитанций на оплату коммунальных услуг в адрес собственников помещений препятствует истцу в надлежащем выполнении им своих обязательств по договору управления.
Статьей 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусмотрено пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования и обязал ответчика прекратить выставлять счета собственникам помещений и осуществлять с них сбор денежных средств на будущее, то есть с момента вступления решения в законную силу. Подобное разрешение спора соответствует нормам материального (статье 12 ГК РФ) и процессуального (статье 168 АПК РФ) права, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о выходе суда первой инстанции за пределы исковых требований подлежат отклонению.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
- Пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- Согласно пункту 26 указанных Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Пунктом 12.12 Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов, утвержденных Постановление Госгортехнадзора РФ от 16.05.2003 N 31, установлено, что при передаче лифта новому владельцу или арендатору ему передается паспорт лифта, а в процессе содержания и эксплуатации лифта согласно пункту 12.1 Правил ведется также иная документация по лифтовому оборудованию.
Для допуска энергоснабжающей организацией узла учета тепловой энергии у потребителя в эксплуатацию потребитель в силу пунктов 7.1, 7.2 Правил учета тепловой энергии и теплоносителя. Утвержденных Минтопэнерго РФ 12.09.1995 N Вк-4936, должен предъявить паспорта на приборы узла учета; при этом проверяется также соответствие заводских номеров на приборы учета с указанными в их паспортах. В паспортах приборов учета также указывается срок их эксплуатации, срок поверки и периодичность поверки.
Таким образом, паспорта узлов учета тепловой энергии и паспорта приборов учета тепловой энергии необходимы для надлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по обеспечению собственников тепловой энергией, их обязательное наличие предусмотрено действующим законодательством, в связи с чем они также должны быть переданы управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Такие документы подлежат обязательному составлению. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации, поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса).
Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец как управляющая организация вправе требовать от ответчика (предшествующей управляющей организации) передачи ему технической документации на многоквартирный дом, а ответчик обязан передать ее истцу, а при ее отсутствии восстановить за свой счет.
Доводы заявителя апелляционной жалобы об установлении вступившими в законную силу решениями мировых судей факта, что договор управления многоквартирным домом с ООО "Агата - Сервис" не расторгнут, не относится к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а именно, к расторжению договора с ООО "Агат-Сервис" в связи с принятием решения от 29 марта 2012 года о выбором другой управляющей организации.
Все иные доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, однако не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность решения суда по настоящему делу.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.
Таким образом, апелляционный суд считает решение суда законным и обоснованным, не усматривает предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 октября 2012 года по делу N А19-9978/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
Е.Н.СКАЖУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)