Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Вильданова Р.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
заявителя - Ткачева В.Л., выписка из протокола от 05.12.2012 N 3,
третьего лица (мэрии городского округа Тольятти) - Петровой А.Ю., доверенность от 15.01.2013 N 275/1,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Западная Пальмира"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2013 (судья Холодкова Ю.Е.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 (председательствующий судья Засыпкина Т.С., судьи Холодная С.Т., Марчик Н.Ю.)
по делу N А55-24284/2012
по заявлению товарищества собственников жилья "Западная Пальмира", г. Тольятти, Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия, третьи лица: мэрия городского округа Тольятти, Астахов Роман Евгеньевич, г. Тольятти, Самарская область, общество с ограниченной ответственностью "Горстрой", г. Тольятти, Самарская область,
установил:
товарищество собственников жилья "Западная Пальмира" (далее - заявитель, ТСЖ "Западная Пальмира") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от 21.03.2012 N 166 (сообщение об отказе от 10.05.2012 N 09/050/2012-116) и обязании зарегистрировать указанный договор.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ТСЖ "Западная Пальмира" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что спорный жилой дом возводился ранее с 2007 года иными юридическим лицами, а именно: ООО "Стройфинанс" (генеральный подрядчик - ООО "Горстрой"). Объект незавершенного строительства до настоящего времени находится на балансе ООО "Горстрой", который находится в настоящее время в стадии конкурсного производства.
Документы, свидетельствующие о наличии зарегистрированного права собственности или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома поз. 1.2Д, на государственную регистрацию не представлены.
Документы, подтверждающие какие-либо права заявителя на земельный участок, указанный в разрешении на строительство, на государственную регистрацию представлены не были.
Земельный участок площадью 7 611 кв. м для строительства многоквартирного жилого дома поз. 1.2Д заявителю на торгах не предоставлялся.
Заявитель не обладал правом заключения договора N 166 в период нахождения застройщика в стадии банкротства.
В составе строящегося многоквартирного дома будет построено нежилое помещение площадью 20,1 кв. м. Однако из представленного плана создаваемого объекта нельзя определить, где находится указанное нежилое помещение.
Как установлено судом, 22.03.2012 заявитель и гражданин Астахов Р.Е. обратились в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации договора участия в долевом строительстве.
В частности, на государственную регистрацию был представлен договор участия в долевом строительстве жилого дома от 21.03.2012 N 166, заключенный застройщиком (заявителем) с первым участником долевого строительства на строительство жилого дома поз. 1.2.Д, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, южнее улицы Спортивной до Куйбышевского водохранилища.
Сообщением от 10.05.2012 N 09/050/2012-116 регистрирующий орган на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказал в государственной регистрации указанного договора.
Основаниями для отказа в государственной регистрации послужили следующие обстоятельства: на регистрацию не представлены документы, свидетельствующие о наличии зарегистрированного права собственности или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома поз. 1.2Д; не представлены документы, подтверждающие какие-либо права заявителя на земельный участок, указанный в разрешении на строительство; регистратором также выявлены противоречия между планом создаваемого объекта и представленной проектной декларацией в части площадей жилых помещений.
ТСЖ "Западная Пальмира", полагая отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Согласно пункту 3 статьи 9 Закона о регистрации к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В пункте 2 статьи 16 Закона о регистрации указано, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Пунктом 1 статьи 25.1 Закона о регистрации предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В силу пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Пунктом 3.1 статьи 25.1 Закона о регистрации установлено, что помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом поз. 1.2Д возводился с 2007 года иными юридическими лицами, а именно: ООО "СтройФинанс" (генеральный подрядчик - ООО "Горстрой").
Разрешение на строительство указанного жилого дома ранее выдавалось мэрией городского округа Тольятти ООО "СтройФинанс", а затем было переоформлено заявителю в феврале 2012 года.
Однако пунктом 1 статьи 139 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции, действовавшей до 18.06.2011, предусматривалась возможность создания в строящихся многоквартирных домах товариществ собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
То есть такие товарищества собственников жилья могли быть созданы лицами, которые уже заключили с застройщиком дома договоры участия в долевом строительстве.
В рассматриваемом случае на государственную регистрацию был представлен договор участия в долевом строительстве жилого дома от 21.03.2012 N 166, заключенный заявителем с первым участником долевого строительства на строительство спорного жилого дома. То есть на момент заключения этого договора отсутствовали лица, которым будут принадлежать на праве собственности помещения в спорном жилом доме. Следовательно, товарищество собственников жилья спорного строящегося жилого дома не могло быть создано ввиду отсутствия указанных лиц.
С 18.06.2011 пункт 1 статьи 139 ЖК РФ прекратил свое действие.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2009 по делу N А55-37354/2009 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО "Горстрой" (генерального подрядчика по строительству спорного жилого дома). В рамках указанного дела о банкротстве в Реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО "Горстрой" включены требования ряда физических лиц о передаче жилых помещений по адресу: г. Тольятти, южнее ул. Спортивной, жилой комплекс "Западная пальмира", N 1.2.Д., т.е. в жилом доме, на помещение в котором претендует Астахов Р.Е.
Определением от 24.07.2012 Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области установлен факт того, что застройщиком дома 1.2Д являлось ООО "СтройФинанс" и что в обязанности ООО "Горстрой" входило строительство данного дома.
Таким образом, на момент заключения заявителем с первым участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве жилого дома от 21.03.2012 N 166 на земельном участке, находящемся в пользовании у заявителя, уже имелся не завершенный строительством многоквартирный жилой дом, застройщиком которого являлся ООО "СтройФинанс", а генеральным подрядчиком - ООО "Горстрой").
В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В частности, пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В свою очередь, статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит и объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Как обоснованно указано судами, в рассматриваемом случае заявителем не представлены доказательства перехода к нему права собственности на объект незавершенного строительства в порядке, установленном законом, либо на основании сделки об отчуждении, в отношении которого он начал заключать договоры участия в долевом строительстве.
Довод заявителя о том, что права на объект незавершенного строительства к нему перешли одновременно с правами на земельный участок, правомерно признан арбитражным апелляционным судом несостоятельным.
Как уже отмечено выше, право собственности на объект незавершенного строительства, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
Таким образом, в рассматриваемом случае порядок перемены застройщика не был соблюден и, соответственно, у заявителя отсутствовало право на заключение спорного договора участия в долевом строительстве жилого дома.
Согласно пункту 1 статьи 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" информация о проекте строительства в проектной документации должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
Материалами дела подтверждается, что на государственную регистрацию был представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества, из которого следует, что в составе жилого дома будут построены однокомнатные квартиры общей площадью 45,25 кв. м, 40,79 кв. м, 35,30 кв. м, 43,32 кв. м, 43,48 кв. м, 43,83 кв. м, 51,68 кв. м и с другими площадями, двухкомнатные квартиры общей площадью 61,11 кв. м, 62,53 кв. м, 62,66 кв. м, 81,11 кв. м и с другими площадями, трехкомнатные квартиры общей площадью 98,07 кв. м, 98,18 кв. м, 98,97 кв. м, 96,21 кв. м, 97,33 кв. м и с другими площадями.
Между тем, из представленной проектной декларации с изменениями от марта 2012 года следует, что в составе строящегося многоквартирного дома будут построены однокомнатные квартиры площадью 43,35 кв. м каждая, двухкомнатные квартиры площадью 62,5 кв. м каждая, трехкомнатные квартиры площадью 98,07 кв. м каждая, четырехкомнатные квартиры площадью 100,2 кв. м каждая. Кроме того, из проектной декларации следует, что в составе строящегося многоквартирного дома будет построено нежилое помещение площадью 20,1 кв. м, которое невозможно определить на представленном плане создаваемого объекта.
Довод заявителя о том, что указанные разночтения в площадях помещений и отсутствие помещения площадью 20,1 кв. м не могут служить поводом для отказа в государственной регистрации договора долевого участия на строящуюся квартиру, правомерно отклонен апелляционным судом со ссылкой на часть 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией. Следовательно, объектом договора участия в долевом строительстве жилого дома может быть помещение, предусмотренное этой проектной документацией.
Из представленного на государственную регистрацию разрешения на строительство от 22.07.2008 N RU63302000-68, следует, что ООО "СтройФинанс" (предыдущему арендатору земельного участка) разрешено строительство жилого дома поз. 1.2.Д с инженерно-техническим обеспечением на земельном участке площадью 1 504 346 кв. м. В данное разрешение на строительство мэрией г.о. Тольятти 27.02.2012 были внесены изменения в наименование, почтовый адрес и индекс застройщика в связи с переходом к заявителю права аренды на земельный участок площадью 7611 кв. м, предоставленный для строительства комплекса зданий и сооружений Прибрежного парка и набережной.
Между тем документы, подтверждающие какие-либо права заявителя на земельный участок (площадью 1 504 346 кв. м), указанный в разрешении на строительство, на государственную регистрацию не представлены.
Принадлежащий заявителю на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 63:09:0105020:513 предоставлен для строительства зданий и сооружений Прибрежного парка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, предусмотренной статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако документы, свидетельствующие о наличии права строительства на этом участке многоквартирного жилого дома поз. 1.2Д, на государственную регистрацию не представлены.
Ссылка заявителя о соответствии строительства многоквартирного дома разрешенному виду использования земельных участков соответствующей территориальной зоны, обоснованно отклонено арбитражным апелляционным судом с указанием на то, что данное обстоятельство не исключает обязанность внесения необходимых изменений в правоустанавливающие документы и возможность начала осуществления такой деятельности только после внесения необходимых изменений в правоустанавливающие документы.
Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Суду представлена копия решения Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 15.12.2011 по делу N 2-10355/11, которым отказано в удовлетворении требования гражданина Козинцева О.И. в признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от 19.07.2011 N 12, заключенного заявителем с первым участником долевого строительства.
В данном решении Автозаводской районный суд г. Тольятти Самарской области согласился с выводами регистрирующего органа о том, что ТСЖ "Западная Пальмира" не является собственником не завершенного строительством жилого дома поз. 1.2Д и что жилой дом возводится на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирных домов. Суд указал, что процедура предоставления земельного участка не является передачей прав на строительство на данном земельном участке.
Заявитель являлся лицом, участвующим в гражданском деле N 2-10355/11, рассматриваемом Автозаводским районным судом г. Тольятти Самарской области. При этом представитель заявителя по настоящему делу являлся и представителем заявителя по указанному гражданскому делу.
При указанных обстоятельствах регистрирующий орган обоснованно отказал заявителю в проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома.
Правомерными являются и выводы судов о том, что оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку ему в силу закона не предоставлено право выступать застройщиком многоквартирных жилых домов.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (пункт 1 статьи 135 ЖК РФ).
Из статьи 137 ЖК РФ следует, что товариществам собственников жилья не предоставлено право выступать застройщиками многоквартирных жилых домов и заключать договоры долевого участия в строительстве, право на строительство многоквартирных домов статьей 110 ЖК РФ предоставлено жилищно-строительным кооперативам.
Таким образом, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из того, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого отказа регистрирующего органа в государственной регистрации незаконным.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.
Переоценка доказательств, исследованных арбитражным судом, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 по делу N А55-24284/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 13.08.2013 ПО ДЕЛУ N А55-24284/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. по делу N А55-24284/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Вильданова Р.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
заявителя - Ткачева В.Л., выписка из протокола от 05.12.2012 N 3,
третьего лица (мэрии городского округа Тольятти) - Петровой А.Ю., доверенность от 15.01.2013 N 275/1,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Западная Пальмира"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2013 (судья Холодкова Ю.Е.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 (председательствующий судья Засыпкина Т.С., судьи Холодная С.Т., Марчик Н.Ю.)
по делу N А55-24284/2012
по заявлению товарищества собственников жилья "Западная Пальмира", г. Тольятти, Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия, третьи лица: мэрия городского округа Тольятти, Астахов Роман Евгеньевич, г. Тольятти, Самарская область, общество с ограниченной ответственностью "Горстрой", г. Тольятти, Самарская область,
установил:
товарищество собственников жилья "Западная Пальмира" (далее - заявитель, ТСЖ "Западная Пальмира") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от 21.03.2012 N 166 (сообщение об отказе от 10.05.2012 N 09/050/2012-116) и обязании зарегистрировать указанный договор.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ТСЖ "Западная Пальмира" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что спорный жилой дом возводился ранее с 2007 года иными юридическим лицами, а именно: ООО "Стройфинанс" (генеральный подрядчик - ООО "Горстрой"). Объект незавершенного строительства до настоящего времени находится на балансе ООО "Горстрой", который находится в настоящее время в стадии конкурсного производства.
Документы, свидетельствующие о наличии зарегистрированного права собственности или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома поз. 1.2Д, на государственную регистрацию не представлены.
Документы, подтверждающие какие-либо права заявителя на земельный участок, указанный в разрешении на строительство, на государственную регистрацию представлены не были.
Земельный участок площадью 7 611 кв. м для строительства многоквартирного жилого дома поз. 1.2Д заявителю на торгах не предоставлялся.
Заявитель не обладал правом заключения договора N 166 в период нахождения застройщика в стадии банкротства.
В составе строящегося многоквартирного дома будет построено нежилое помещение площадью 20,1 кв. м. Однако из представленного плана создаваемого объекта нельзя определить, где находится указанное нежилое помещение.
Как установлено судом, 22.03.2012 заявитель и гражданин Астахов Р.Е. обратились в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации договора участия в долевом строительстве.
В частности, на государственную регистрацию был представлен договор участия в долевом строительстве жилого дома от 21.03.2012 N 166, заключенный застройщиком (заявителем) с первым участником долевого строительства на строительство жилого дома поз. 1.2.Д, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, южнее улицы Спортивной до Куйбышевского водохранилища.
Сообщением от 10.05.2012 N 09/050/2012-116 регистрирующий орган на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказал в государственной регистрации указанного договора.
Основаниями для отказа в государственной регистрации послужили следующие обстоятельства: на регистрацию не представлены документы, свидетельствующие о наличии зарегистрированного права собственности или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома поз. 1.2Д; не представлены документы, подтверждающие какие-либо права заявителя на земельный участок, указанный в разрешении на строительство; регистратором также выявлены противоречия между планом создаваемого объекта и представленной проектной декларацией в части площадей жилых помещений.
ТСЖ "Западная Пальмира", полагая отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Согласно пункту 3 статьи 9 Закона о регистрации к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В пункте 2 статьи 16 Закона о регистрации указано, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Пунктом 1 статьи 25.1 Закона о регистрации предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В силу пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Пунктом 3.1 статьи 25.1 Закона о регистрации установлено, что помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом поз. 1.2Д возводился с 2007 года иными юридическими лицами, а именно: ООО "СтройФинанс" (генеральный подрядчик - ООО "Горстрой").
Разрешение на строительство указанного жилого дома ранее выдавалось мэрией городского округа Тольятти ООО "СтройФинанс", а затем было переоформлено заявителю в феврале 2012 года.
Однако пунктом 1 статьи 139 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции, действовавшей до 18.06.2011, предусматривалась возможность создания в строящихся многоквартирных домах товариществ собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
То есть такие товарищества собственников жилья могли быть созданы лицами, которые уже заключили с застройщиком дома договоры участия в долевом строительстве.
В рассматриваемом случае на государственную регистрацию был представлен договор участия в долевом строительстве жилого дома от 21.03.2012 N 166, заключенный заявителем с первым участником долевого строительства на строительство спорного жилого дома. То есть на момент заключения этого договора отсутствовали лица, которым будут принадлежать на праве собственности помещения в спорном жилом доме. Следовательно, товарищество собственников жилья спорного строящегося жилого дома не могло быть создано ввиду отсутствия указанных лиц.
С 18.06.2011 пункт 1 статьи 139 ЖК РФ прекратил свое действие.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2009 по делу N А55-37354/2009 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО "Горстрой" (генерального подрядчика по строительству спорного жилого дома). В рамках указанного дела о банкротстве в Реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО "Горстрой" включены требования ряда физических лиц о передаче жилых помещений по адресу: г. Тольятти, южнее ул. Спортивной, жилой комплекс "Западная пальмира", N 1.2.Д., т.е. в жилом доме, на помещение в котором претендует Астахов Р.Е.
Определением от 24.07.2012 Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области установлен факт того, что застройщиком дома 1.2Д являлось ООО "СтройФинанс" и что в обязанности ООО "Горстрой" входило строительство данного дома.
Таким образом, на момент заключения заявителем с первым участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве жилого дома от 21.03.2012 N 166 на земельном участке, находящемся в пользовании у заявителя, уже имелся не завершенный строительством многоквартирный жилой дом, застройщиком которого являлся ООО "СтройФинанс", а генеральным подрядчиком - ООО "Горстрой").
В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В частности, пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В свою очередь, статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит и объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Как обоснованно указано судами, в рассматриваемом случае заявителем не представлены доказательства перехода к нему права собственности на объект незавершенного строительства в порядке, установленном законом, либо на основании сделки об отчуждении, в отношении которого он начал заключать договоры участия в долевом строительстве.
Довод заявителя о том, что права на объект незавершенного строительства к нему перешли одновременно с правами на земельный участок, правомерно признан арбитражным апелляционным судом несостоятельным.
Как уже отмечено выше, право собственности на объект незавершенного строительства, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
Таким образом, в рассматриваемом случае порядок перемены застройщика не был соблюден и, соответственно, у заявителя отсутствовало право на заключение спорного договора участия в долевом строительстве жилого дома.
Согласно пункту 1 статьи 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" информация о проекте строительства в проектной документации должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
Материалами дела подтверждается, что на государственную регистрацию был представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества, из которого следует, что в составе жилого дома будут построены однокомнатные квартиры общей площадью 45,25 кв. м, 40,79 кв. м, 35,30 кв. м, 43,32 кв. м, 43,48 кв. м, 43,83 кв. м, 51,68 кв. м и с другими площадями, двухкомнатные квартиры общей площадью 61,11 кв. м, 62,53 кв. м, 62,66 кв. м, 81,11 кв. м и с другими площадями, трехкомнатные квартиры общей площадью 98,07 кв. м, 98,18 кв. м, 98,97 кв. м, 96,21 кв. м, 97,33 кв. м и с другими площадями.
Между тем, из представленной проектной декларации с изменениями от марта 2012 года следует, что в составе строящегося многоквартирного дома будут построены однокомнатные квартиры площадью 43,35 кв. м каждая, двухкомнатные квартиры площадью 62,5 кв. м каждая, трехкомнатные квартиры площадью 98,07 кв. м каждая, четырехкомнатные квартиры площадью 100,2 кв. м каждая. Кроме того, из проектной декларации следует, что в составе строящегося многоквартирного дома будет построено нежилое помещение площадью 20,1 кв. м, которое невозможно определить на представленном плане создаваемого объекта.
Довод заявителя о том, что указанные разночтения в площадях помещений и отсутствие помещения площадью 20,1 кв. м не могут служить поводом для отказа в государственной регистрации договора долевого участия на строящуюся квартиру, правомерно отклонен апелляционным судом со ссылкой на часть 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией. Следовательно, объектом договора участия в долевом строительстве жилого дома может быть помещение, предусмотренное этой проектной документацией.
Из представленного на государственную регистрацию разрешения на строительство от 22.07.2008 N RU63302000-68, следует, что ООО "СтройФинанс" (предыдущему арендатору земельного участка) разрешено строительство жилого дома поз. 1.2.Д с инженерно-техническим обеспечением на земельном участке площадью 1 504 346 кв. м. В данное разрешение на строительство мэрией г.о. Тольятти 27.02.2012 были внесены изменения в наименование, почтовый адрес и индекс застройщика в связи с переходом к заявителю права аренды на земельный участок площадью 7611 кв. м, предоставленный для строительства комплекса зданий и сооружений Прибрежного парка и набережной.
Между тем документы, подтверждающие какие-либо права заявителя на земельный участок (площадью 1 504 346 кв. м), указанный в разрешении на строительство, на государственную регистрацию не представлены.
Принадлежащий заявителю на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 63:09:0105020:513 предоставлен для строительства зданий и сооружений Прибрежного парка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, предусмотренной статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако документы, свидетельствующие о наличии права строительства на этом участке многоквартирного жилого дома поз. 1.2Д, на государственную регистрацию не представлены.
Ссылка заявителя о соответствии строительства многоквартирного дома разрешенному виду использования земельных участков соответствующей территориальной зоны, обоснованно отклонено арбитражным апелляционным судом с указанием на то, что данное обстоятельство не исключает обязанность внесения необходимых изменений в правоустанавливающие документы и возможность начала осуществления такой деятельности только после внесения необходимых изменений в правоустанавливающие документы.
Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Суду представлена копия решения Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 15.12.2011 по делу N 2-10355/11, которым отказано в удовлетворении требования гражданина Козинцева О.И. в признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от 19.07.2011 N 12, заключенного заявителем с первым участником долевого строительства.
В данном решении Автозаводской районный суд г. Тольятти Самарской области согласился с выводами регистрирующего органа о том, что ТСЖ "Западная Пальмира" не является собственником не завершенного строительством жилого дома поз. 1.2Д и что жилой дом возводится на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирных домов. Суд указал, что процедура предоставления земельного участка не является передачей прав на строительство на данном земельном участке.
Заявитель являлся лицом, участвующим в гражданском деле N 2-10355/11, рассматриваемом Автозаводским районным судом г. Тольятти Самарской области. При этом представитель заявителя по настоящему делу являлся и представителем заявителя по указанному гражданскому делу.
При указанных обстоятельствах регистрирующий орган обоснованно отказал заявителю в проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома.
Правомерными являются и выводы судов о том, что оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку ему в силу закона не предоставлено право выступать застройщиком многоквартирных жилых домов.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (пункт 1 статьи 135 ЖК РФ).
Из статьи 137 ЖК РФ следует, что товариществам собственников жилья не предоставлено право выступать застройщиками многоквартирных жилых домов и заключать договоры долевого участия в строительстве, право на строительство многоквартирных домов статьей 110 ЖК РФ предоставлено жилищно-строительным кооперативам.
Таким образом, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из того, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого отказа регистрирующего органа в государственной регистрации незаконным.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.
Переоценка доказательств, исследованных арбитражным судом, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 по делу N А55-24284/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)