Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Ишаевым А.С.,
при участии в заседании:
- от заявителя: Пак Д.Г., по доверенности от 17.06.2013 N 109/1;
- от заинтересованного лица: Бадмаев С.А., по доверенности от 29.07.2013 N 167Д,
от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2013 по делу N А41-47768/12, принятое судьей Афанасьевой М.В., по заявлению ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" (ИНН: 7730544197, ОГРН: 1067746778549) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третьи лица: ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" (ИНН: 7729642376, ОГРН: 1097746665851), ООО "АНГОРА", о признании недействительным действие (бездействие) Росреестра в отказе в регистрации соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/к-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, обязать Росреестр осуществить регистрацию соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/к-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома,
установил:
ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо), выразившихся в отказе регистрации соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Коломна, микрорайон N 7 Колычево от 30.04.2010; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрацию соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Коломна, микрорайон N 7 Колычево от 30.04.2010.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, участвуют ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион", ООО "АНГОРА".
Решением от 01 апреля 2013 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным с неправильным применением норм материального права
В судебном заседании апелляционного суда представитель заинтересованного лица поддержал доводы жалобы, сослался на невозможность государственной регистрации соглашения о расторжения договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома в связи с наличием не оспоренной и не исключенной записи в ЕГРП о регистрации обременения - ипотеки права требования по договору N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома в пользу ООО "Ангора". Просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" возражал против доводов жалобы, сослался на неисполнение инвестором - ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" условий по оплате договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома. Данное обстоятельство послужило основанием для расторжения договора в двустороннем порядке. Указал, что наличие обременения в виде ипотеки не может препятствовать государственной регистрации прекращения существования предмета ипотеки, поскольку в отсутствие оплаты по договору N Б09/К-10 переданное в ипотеку право требования у залогодателя отсутствовало. Просил решение суда оставить без изменения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион", ООО "АНГОРА", извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, 30.04.2010 между ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" (застройщик) и ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" (участник долевого строительства) заключен договор N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Коломна, микрорайон N 7 Колычево.
01.10.2010 ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" и ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" подписали соглашение N 1 о расторжении вышеуказанного договора, в связи с неисполнением ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" условия договора об оплате.
28.03.2012 заявитель обратился в Управление Росреестра по Московской области о регистрации соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Коломна, микрорайон N 7 Колычево.
13.08.2012 заявителем получено сообщение Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации сделки - соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, со ссылкой на абзац 11 пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) - зарегистрировано обременение - ипотека в пользу ООО "Ангора", на основании договора залога (ипотеки) прав требования в долевом строительстве жилого многоэтажного дома от 04.06.2010 N ЗН-23/09 и договора уступки права требования по договору об ипотеке от 14.09.2010 N 02-10.
Посчитав отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома незаконным, ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации соглашения N 1 в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
На основании пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 451) и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (часть 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что застройщик вправе даже в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора, является обоснованным.
Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Согласно статье 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации изложен в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Как следует из сообщения Росреестра от 27.07.2012 N 07/025/2012-181, заинтересованным лицом отказано в осуществлении регистрации дополнительного соглашения со ссылкой на абзац 11 пункта 1 указанной статьи, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. Основанием для отказа послужило наличие в ЕГРП зарегистрированного обременения - ипотеки в пользу ООО "Ангора" на основании договора залога прав требования в долевом строительстве жилого многоэтажного дома от 04.06.2010 N ЗН-23/09 и договора уступки права требования по договору об ипотеке от 1409.2010 N 02-10.
В силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства участника строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Пунктом 2.1 договора от 30.04.2010 N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома установлено, что участник долевого строительства (ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион") производит внесение денежных средств в размере 38 159 635 рублей 50 копеек путем перечисления на расчетный счет Застройщика (ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой"). Обязательство Участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считается полностью исполненным после внесения денежных средств в полном объеме на счет Застройщика.
В рассматриваемом случае ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" (участник долевого строительства) денежные средства за указанные в договоре квартиры застройщику - ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" не вносило, что послужило основанием для расторжения договора об участии в долевом строительстве по соглашению обеих сторон.
Согласно пункту 3 соглашения от 01.10.2010 N 1, заключенному между ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" и ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион", о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома стороны подтверждают, что Участник долевого строительства денежные средства за указанные в договоре квартиры Застройщику не вносил и свое право на эти квартиры не уступал. Претензий в этом отношении стороны друг к другу не имеют.
Кроме того, в регистрационное дело также представлен вступивший в законную силу судебный акт по делу N А41-16449/11, которым установлен факт отсутствия оплаты денежных средств застройщику по договору компанией Регион.
К участию в рассматриваемом споре судом первой инстанции привлечены в качестве третьих лиц ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" (участник долевого строительства) и ООО "Ангора" (залогодержатель), которыми также не представлено доказательств уплаты ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" обусловленной договором цены.
Как пояснил апелляционному суду представитель заинтересованного лица, государственная регистрация соглашения о расторжении договора долевого строительства повлечет прекращение существования предмета ипотеки, поскольку в залог переданы вытекающие из вышеуказанного договора права участника долевого строительства на получение в собственность в будущем построенных квартир. Считает, что государственная регистрация соглашения о расторжении договора возможна лишь с согласия залогодержателя, либо после погашения записи об ипотеке.
Вместе с тем, апелляционный суд считает, что наличие в ЕГРП записи об ипотеке прав требования по договору долевого строительства в данном конкретном случае не препятствует расторжению договора от 30.04.2010 N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, и, соответственно, регистрации соглашения о его расторжении, в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается наряду с другими основаниями, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Как было указано выше, общество представило на государственную регистрацию двустороннее соглашение о расторжении договора долевого участия в связи с неисполнением обязанности участника долевого строительства по его оплате. Поскольку оплата по договору не состоялась, право требования относительно объектов долевого строительства у компании Регион не возникло.
Соглашением о расторжении договора его стороны подтвердили то обстоятельство, что права у участника долевого строительства по нему не возникли по причине неисполнения обязанности по оплате.
Поскольку факт неоплаты по договору подтвержден документально, в т.ч. соглашением о расторжении договора долевого участия, не возникшее и не существующее право на объекты долевого строительства не может выступать объектом гражданских правоотношений.
При таких обстоятельствах государственная регистрация соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве, прекратит объективно не существующее право требования, являющееся предметом залога.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации соглашения от 01.10.2010 N 1.
При этом ООО "Ангора", привлеченное к участию в деле, не лишено возможности защищать свои права как залогодержателя способами, предусмотренными параграфом 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, выводы суда первой инстанции о том, что наличие обременений в виде договора залога прав требования и договора уступки прав требования по договору об ипотеке не соответствуют закону и нарушают права заявителя, апелляционный суд считает необходимым исключить из судебного акта, поскольку при рассмотрении дела в порядке главы 24 АПК РФ не подлежат оценке на предмет соответствия требованиям закона сделки лиц, влекущие возникновение зарегистрированного права.
Однако указанные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного судебного акта.
При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе об отсутствии у регистрирующего органа основания для отказа в государственной регистрации сделки - соглашения от 01.10.2010 N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, со ссылкой на абзац 11 пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.
На основании изложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, считает ее ошибочной, основанной на неверном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01.04.2013 по делу N А41-47768/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2013 ПО ДЕЛУ N А41-47768/12
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2013 г. по делу N А41-47768/12
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Ишаевым А.С.,
при участии в заседании:
- от заявителя: Пак Д.Г., по доверенности от 17.06.2013 N 109/1;
- от заинтересованного лица: Бадмаев С.А., по доверенности от 29.07.2013 N 167Д,
от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2013 по делу N А41-47768/12, принятое судьей Афанасьевой М.В., по заявлению ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" (ИНН: 7730544197, ОГРН: 1067746778549) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третьи лица: ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" (ИНН: 7729642376, ОГРН: 1097746665851), ООО "АНГОРА", о признании недействительным действие (бездействие) Росреестра в отказе в регистрации соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/к-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, обязать Росреестр осуществить регистрацию соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/к-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома,
установил:
ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо), выразившихся в отказе регистрации соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Коломна, микрорайон N 7 Колычево от 30.04.2010; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрацию соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Коломна, микрорайон N 7 Колычево от 30.04.2010.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, участвуют ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион", ООО "АНГОРА".
Решением от 01 апреля 2013 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным с неправильным применением норм материального права
В судебном заседании апелляционного суда представитель заинтересованного лица поддержал доводы жалобы, сослался на невозможность государственной регистрации соглашения о расторжения договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома в связи с наличием не оспоренной и не исключенной записи в ЕГРП о регистрации обременения - ипотеки права требования по договору N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома в пользу ООО "Ангора". Просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" возражал против доводов жалобы, сослался на неисполнение инвестором - ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" условий по оплате договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома. Данное обстоятельство послужило основанием для расторжения договора в двустороннем порядке. Указал, что наличие обременения в виде ипотеки не может препятствовать государственной регистрации прекращения существования предмета ипотеки, поскольку в отсутствие оплаты по договору N Б09/К-10 переданное в ипотеку право требования у залогодателя отсутствовало. Просил решение суда оставить без изменения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион", ООО "АНГОРА", извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, 30.04.2010 между ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" (застройщик) и ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" (участник долевого строительства) заключен договор N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Коломна, микрорайон N 7 Колычево.
01.10.2010 ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" и ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" подписали соглашение N 1 о расторжении вышеуказанного договора, в связи с неисполнением ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" условия договора об оплате.
28.03.2012 заявитель обратился в Управление Росреестра по Московской области о регистрации соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Коломна, микрорайон N 7 Колычево.
13.08.2012 заявителем получено сообщение Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации сделки - соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, со ссылкой на абзац 11 пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) - зарегистрировано обременение - ипотека в пользу ООО "Ангора", на основании договора залога (ипотеки) прав требования в долевом строительстве жилого многоэтажного дома от 04.06.2010 N ЗН-23/09 и договора уступки права требования по договору об ипотеке от 14.09.2010 N 02-10.
Посчитав отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации соглашения N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома незаконным, ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации соглашения N 1 в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
На основании пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 451) и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (часть 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что застройщик вправе даже в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора, является обоснованным.
Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Согласно статье 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации изложен в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Как следует из сообщения Росреестра от 27.07.2012 N 07/025/2012-181, заинтересованным лицом отказано в осуществлении регистрации дополнительного соглашения со ссылкой на абзац 11 пункта 1 указанной статьи, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. Основанием для отказа послужило наличие в ЕГРП зарегистрированного обременения - ипотеки в пользу ООО "Ангора" на основании договора залога прав требования в долевом строительстве жилого многоэтажного дома от 04.06.2010 N ЗН-23/09 и договора уступки права требования по договору об ипотеке от 1409.2010 N 02-10.
В силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства участника строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Пунктом 2.1 договора от 30.04.2010 N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома установлено, что участник долевого строительства (ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион") производит внесение денежных средств в размере 38 159 635 рублей 50 копеек путем перечисления на расчетный счет Застройщика (ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой"). Обязательство Участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считается полностью исполненным после внесения денежных средств в полном объеме на счет Застройщика.
В рассматриваемом случае ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" (участник долевого строительства) денежные средства за указанные в договоре квартиры застройщику - ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" не вносило, что послужило основанием для расторжения договора об участии в долевом строительстве по соглашению обеих сторон.
Согласно пункту 3 соглашения от 01.10.2010 N 1, заключенному между ОАО "Трест "Мосэлектротягстрой" и ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион", о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома стороны подтверждают, что Участник долевого строительства денежные средства за указанные в договоре квартиры Застройщику не вносил и свое право на эти квартиры не уступал. Претензий в этом отношении стороны друг к другу не имеют.
Кроме того, в регистрационное дело также представлен вступивший в законную силу судебный акт по делу N А41-16449/11, которым установлен факт отсутствия оплаты денежных средств застройщику по договору компанией Регион.
К участию в рассматриваемом споре судом первой инстанции привлечены в качестве третьих лиц ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" (участник долевого строительства) и ООО "Ангора" (залогодержатель), которыми также не представлено доказательств уплаты ООО "Инновационно-техническая строительная компания "Регион" обусловленной договором цены.
Как пояснил апелляционному суду представитель заинтересованного лица, государственная регистрация соглашения о расторжении договора долевого строительства повлечет прекращение существования предмета ипотеки, поскольку в залог переданы вытекающие из вышеуказанного договора права участника долевого строительства на получение в собственность в будущем построенных квартир. Считает, что государственная регистрация соглашения о расторжении договора возможна лишь с согласия залогодержателя, либо после погашения записи об ипотеке.
Вместе с тем, апелляционный суд считает, что наличие в ЕГРП записи об ипотеке прав требования по договору долевого строительства в данном конкретном случае не препятствует расторжению договора от 30.04.2010 N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, и, соответственно, регистрации соглашения о его расторжении, в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается наряду с другими основаниями, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Как было указано выше, общество представило на государственную регистрацию двустороннее соглашение о расторжении договора долевого участия в связи с неисполнением обязанности участника долевого строительства по его оплате. Поскольку оплата по договору не состоялась, право требования относительно объектов долевого строительства у компании Регион не возникло.
Соглашением о расторжении договора его стороны подтвердили то обстоятельство, что права у участника долевого строительства по нему не возникли по причине неисполнения обязанности по оплате.
Поскольку факт неоплаты по договору подтвержден документально, в т.ч. соглашением о расторжении договора долевого участия, не возникшее и не существующее право на объекты долевого строительства не может выступать объектом гражданских правоотношений.
При таких обстоятельствах государственная регистрация соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве, прекратит объективно не существующее право требования, являющееся предметом залога.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации соглашения от 01.10.2010 N 1.
При этом ООО "Ангора", привлеченное к участию в деле, не лишено возможности защищать свои права как залогодержателя способами, предусмотренными параграфом 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, выводы суда первой инстанции о том, что наличие обременений в виде договора залога прав требования и договора уступки прав требования по договору об ипотеке не соответствуют закону и нарушают права заявителя, апелляционный суд считает необходимым исключить из судебного акта, поскольку при рассмотрении дела в порядке главы 24 АПК РФ не подлежат оценке на предмет соответствия требованиям закона сделки лиц, влекущие возникновение зарегистрированного права.
Однако указанные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного судебного акта.
При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе об отсутствии у регистрирующего органа основания для отказа в государственной регистрации сделки - соглашения от 01.10.2010 N 1 о расторжении договора N Б09/К-10 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, со ссылкой на абзац 11 пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.
На основании изложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, считает ее ошибочной, основанной на неверном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01.04.2013 по делу N А41-47768/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)