Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лыкова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю. Мелешко Н.В.
при секретаре Ш.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 февраля 2013 года гражданское дело N 2-1194/12 по апелляционной жалобе С.В. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2012 года по иску С.В. к ЗАО <...> ООО <...> об обязании предоставить однокомнатную квартиру, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя С.В. - М., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя ООО <...> - С.И., представителя ЗАО <...> - Ш.А., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, ссылаясь на то, что на основании распоряжения КУГИ от <дата> N <...> Агрофизическому научно-исследовательскому институту (далее АФИ) было разрешено выполнять реконструкцию закрепленного за ним на праве оперативного управления здания, расположенного по адресу: <адрес>. <дата> между АФИ и ЗАО <...> был заключен договор об инвестиционной деятельности. <дата> между сторонами заключен договор N <...> о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно дополнительному соглашению N <...> к договору N <...> ЗАО <...> отказывалось в пользу истца от доли финансирования реконструкции жилого дома по адресу: СПб, <адрес>, 14 в объеме однокомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенной на третьем этаже, под условным номером <...>. Общая стоимость квартиры составляла эквивалент <...> долларов США. Во исполнение условий договора истцом была внесена в кассу ответчика денежная сумма в размере <...> руб. В соответствии с п. 14 договора плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок сдачи Государственной приемочной комиссии - <...> квартал <...> года. <дата> ответчик заключил с ООО <...> договор поручения и договор генерального подряда N <...>, согласно которому ООО <...> обязалось выполнять строительные работы по завершению реконструкции жилого дома, а также заключать дополнительные соглашения и принимать денежные средства. <дата> утвержден акт Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома. В результате произведенных изменений в проекте дома, который был утвержден через <...> года после заключения с истцом договора о долевом участии, и о которых он не был извещен надлежащим образом, площадь квартиры увеличилась до <...> кв. м с жилой площадью <...> кв. м. Истец произвел доплату за образовавшиеся излишки жилой площади в размере <...> кв. м из расчета <...> долларов США по курсу ЦБ на день оплаты, при этом увеличение стоимости квадратного метра жилой площади договором предусмотрено не было. Ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения условий договора и не передал квартиру в собственность истца. Данный факт установлен решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от <дата> по делу N <...>. В соответствии с положением договора <...> - за невыполнение своих обязательств предусмотрена ответственность, а именно п. 6.2: в случае невозможности передачи оплаченных площадей по вине общества, последнее возвращает дольщику внесенные средства в течение <...> месяцев либо в течение согласованного срока общество предоставляет дольщику равноценные площади в других строящихся (реконструирующихся) домах.
Уточнив исковые требования, истец просил обязать ответчика предоставить ему равноценные площади, а именно: однокомнатную квартиру в других строящихся (реконструируемых) домах в течение одного месяца со дня вынесения решения суда. Взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере <...> руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб.
Свои требования истец основывал на Законе РФ "О защите прав потребителей".
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что между С.В. (дольщик) и ЗАО <...> (Общество) <дата> заключен договор N <...> о долевом участии в реконструкции дома. Согласно договору ЗАО <...> осуществляющее финансирование реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора подряда N <...> "по реконструкции 4-этажного производственного здания под жилье" с Агрофизическим НИИ СПб по адресу: <адрес> от <дата>, отказывается в пользу дольщика от доли финансирования реконструкции в объеме 1-комнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, расположенной на <...>-м этаже под условным номером N <...> (п. 1.1). Дольщик приобретает право на долевое участие в реконструкции жилого дома в объеме <...>-комнатной квартиры общей площадью <...> кв. м на <...>-м этаже и право на финансирование реконструкции этой квартиры (п. 1.2). Общая стоимость квартиры составляет эквивалент <...> долларов США, окончательный расчет общей стоимости квартиры производится перед завершением реконструкции объекта на основании инвентаризации объекта ПИБ (п. 2.1). Плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию, срок сдачи объекта Государственной приемочной комиссии - <...> квартал <...> года (п. п. 1.4, 1.5). Жилая площадь, реконструируемая за счет средств дольщика, оформляется в его собственность (п. 4.1 договора).
Согласно договору дольщик обязуется финансировать реконструкцию квартиры в порядке, определенном договором (п. 3.1.1), а ЗАО "Главзапстрой" обязалось осуществлять от имени дольщика все необходимые фактические действия, в том числе своевременно производить расчеты с подрядными организациями по оплате этапов реконструкции объекта из средств, перечисленных дольщиками на расчетный счет Общества (п. 3.3.1), в течение <...> дней с даты подписания Госкомиссией акта приемки объекта уведомить дольщика о завершении реконструкции и передать дольщику оплаченную им квартиру по акту приема-передачи с указанием номера и места расположения (п. 3.3.2).
Согласно п. 6.2 договора N <...> о долевом участии в реконструкции жилого дома от <дата> в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
В случае нарушения сроков реконструкции по требованию дольщика Общество выплачивает штраф в размере <...>% стоимости не выполненных по графику объемов работ, приведенных к количеству квадратных метров настоящего договора за каждый день просрочки (п. 6.3).
Дополнительным соглашением N <...> от <дата> к договору N <...> от <дата> о долевом участии в реконструкции жилого дома, заключенному между С.В. и ЗАО <...> в первоначальный договор внесены изменения, а именно: п. 1.1 договора N <...> изложен в редакции: ЗАО <...> осуществляющее финансирование реконструкции кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании "договора подряда N <...> "по реконструкции <...>-этажного производственного здания под жилье с Агрофизическим НИИ СПб по адресу: <адрес>" от <дата> отказывается в пользу дольщика от доли финансирования реконструкции в объеме <...>-комнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, расположенной на <...> этаже под условным номером - N <...>; п. 1.6 изложен в следующей редакции: характеристика квартиры, передаваемой дольщику, определена комнатность - однокомнатная, условный номер квартиры - <...> общая проектная площадь квартиры <...> кв. м, жилая площадь квартиры - <...> кв. м, наличие отделки - согласно приложению.
С.В. <дата> внесен взнос на долевое строительство от физ. лица согласно договору N <...> от <дата> в размере <...> руб. согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N <...> ЗАО <...>
При заключении с истцом указанного договора у ЗАО <...> отсутствовали правовые основания для привлечения средств дольщиков для реконструкции здания, расположенного по адресу: <адрес>, соответственно и на заключение с С.В. указанного договора о долевом участии в реконструкции жилого дома. ЗАО <...> не являлось застройщиком, не было вовлечено в финансирование реконструкции и не являлось субъектом инвестиционной деятельности по реконструкции указанного объекта недвижимости, не было наделено правами для привлечения средств дольщиков.
Учитывая, что у ЗАО <...> не было прав на долю финансирования реконструкции в указанном доме, Общество не имело правовых оснований для отказа в пользу дольщика от доли финансирования реконструкции в указанном доме. ЗАО <...> было не вправе распоряжаться жилой площадью указанного объекта реконструкции в пользу С.В.
Договор с истцом <дата> и дополнительное соглашение к нему <дата> заключены ЗАО <...> от своего имени без соответствующих полномочий на финансирование реконструкции и на привлечение дольщиков для финансирования реконструкции, а также в отношении незапроектированного объекта, при отсутствии утвержденного проекта реконструкции, и впоследствии не предусмотренного проектом реконструкции.
Так, судом установлено и из материалов дела следует, что на основании решения комиссии по распоряжению объектами федеральной собственности, расположенными на территории Санкт-Петербурга от <дата> (протокол N <...>), распоряжением КУГИ СПб N <...> от <дата> разрешено Агрофизическому НИИ в установленном порядке выполнить реконструкцию неиспользованного объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> за счет привлеченных средств. При этом Агрофизическому НИИ поручено заключить от имени КУГИ инвестиционный договор о реконструкции объекта недвижимости по форме, согласованной КУГИ СПб.
<дата> Российская Федерация в лице директора Агрофизического НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук (застройщик) и ЗАО по строительству в Северо-Западных районах РФ <...> (ЗАО <...> - заказчик) во исполнение Распоряжения КУГИ от <дата> N <...> и в соответствии с разрешением Российской академии сельскохозяйственных наук от <дата> N <...> заключили договор об инвестиционной деятельности. Предметом указанного договора являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> закрепленного за Агрофизическим НИИ на праве оперативного управления. Реконструкция здания осуществляется ЗАО "Главзапстрой" за счет средств общества и/или привлеченных средств дольщиков (п. 1.1 договора). Доля заказчика (ЗАО <...>) определяется как вся площадь объекта за вычетом площади объекта, предоставляемой застройщику в соответствии с п. п. 1.2 и 1.3 договора (доля РФ определяется в виде <...>% жилой площади, что составляет <...> кв. м - не менее <...> и <...> этажей полностью и <...>% вспомогательной площади - подвальных помещений) (п. 1.4 договора). Сроком начала реконструкции является <...> квартал <...> года, сроком окончания реконструкции является срок сдачи объекта в эксплуатацию - не позднее <...> квартала <...> года (п. п. 4.1, 4.2 договора).
Согласно распоряжению Губернатора Санкт-Петербурга N <...> от <дата> на основании обращения Агрофизического НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук и акта МВК при территориальном управлении Калининского административного района СПб от <дата>, нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> находящееся в федеральной собственности и принадлежащее на праве оперативного управления Агрофизическому НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук переводится в жилищный фонд.
ЗАО <...> для завершения строительства указанного жилого дома на основании генерального подряда от <дата> было привлечено ООО <...> которое обязалось собственными и привлеченными силами и средствами, из своих материалов, в соответствии с переданной проектно-сметной документацией осуществлять строительные работы объекта. Также <дата> был заключен договор поручения на срок с <дата> по <дата>, предметом которого являлась обязанность ООО <...> совершать от имени и за счет ЗАО <...> юридические действия по заключению с дольщиками - физическими и юридическими лицами, с которыми у ЗАО <...> заключены договоры долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> дополнительные соглашения об увеличении стоимости долевого участия и переносах сроков завершения реконструкции, принимать денежные средства от указанных дольщиков. В том числе подписывать с дольщиками соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома, возвращать дольщикам денежные средства, выплачивать штрафные санкции по соглашению сторон; заключать договоры долевого участия в строительстве жилого дома либо иные договоры, направленные на отчуждение квартир в строящемся жилом доме, принимать денежные средства; подписывать договор переуступки прав и обязанностей по договорам долевого участия в строительстве жилого дома и производить соответствующий финансовый расчет (п. 1.1 договора).
<дата> между Агрофизическим НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук, который выступает от имени Российской Федерации в соответствии с Распоряжением N <...> КУГИ от <дата> и Разрешением Российской академии сельскохозяйственных наук N <...> от <дата>, ЗАО <...> и ООО <...> было заключено дополнительное соглашение N <...> к договору об инвестиционной деятельности б/н от <дата>. На основании указанного договора произведена замена стороны в договоре, в соответствии с которым заказчик ЗАО <...> с ведома и согласия Агрофизического НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук выходит из договора, передавая при этом все свои права и обязанности по завершению инвестиционного проекта, вытекающие из договора заказчику ООО <...>
Таким образом, ЗАО <...> которое вступило в правоотношения по инвестиционному проекту в качестве заказчика на основании договора с застройщиком Агрофизическим НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук, выбыло из этих правоотношений, передав свои права и обязанности по завершению инвестиционного проекта ООО <...>
Соответственно за счет средств, внесенных истцом ЗАО <...> на финансирование реконструкции в объеме квартиры, оговоренной договором от <дата>, реконструкция не была завершена и квартира истца не была создана, завершение инвестиционного проекта осуществляло ООО <...>
В рамках исполнения договора поручения от <дата> ответчиком ООО <...> с истцом договор относительно участия в реконструкции здания (строительстве жилого дома) по адресу: <адрес> не был заключен. Изменения в договор от <дата> не вносились. Также не был заключен договор между истцом и ООО <...> ставшим заказчиком согласно договору от <дата>, и принявшим права и обязанности ЗАО <...> по завершению инвестиционного проекта.
Права и обязанности по договору, заключенному ЗАО <...> с истцом, ЗАО <...> не были переданы ООО <...>. Доказательств обратного не представлено.
Актом государственной приемочной комиссии от <дата>, утвержденным Приказом Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата>, нежилое здание после реконструкции под жилые цели по указанному адресу, принято в эксплуатацию.
Квартира, обусловленная договором от <дата>, заключенным с ЗАО <...> истцу не была передана, и указанная квартира не была создана в результате реконструкции, поскольку согласно проекту реконструкции была построена квартира с иными характеристиками, чем предусматривалось указанным договором, без внесения в договор соответствующих изменений, а именно двухкомнатная квартира общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, строительство которой не было профинансировано истцом, в том числе с учетом произведенной истцом доплаты <дата> за излишки жилой площади в размере <...> руб. <...> коп., при отсутствии заключенного истцом с ЗАО <...> или с ООО <...> дополнительного соглашения к договору от <дата> Данные обстоятельства установлены при разрешении спора по исковым требованиям С.В. к ЗАО <...> и ООО <...> о признании права собственности на квартиру, в удовлетворении которых отказано вступившим в законную силу решением Всеволожского городского суда <адрес> от <дата> по делу N <...>.
Уплаченная истцом ООО <...> <дата> доплата за излишки жилой площади в размере <...> руб. <...> коп. возвращена истцу согласно расходному кассовому ордеру ООО <...> от <дата> как неправильно перечисленные денежные средства (отсутствие договорных отношений), что истцом не оспорено.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии договорных отношений между истцом и ООО <...> об отсутствии оснований для возложения на ООО <...> ответственности за неисполнение ЗАО <...> договорных обязательств перед истцом, в том числе для обязания ООО <...> предоставить истцу площади, равноценные площади, предусмотренной договором от <дата>
С учетом условий, предусмотренных п. 6.2 договора от <дата>, суд пришел к правильному выводу о том, что истец вправе требовать от ЗАО <...> возврата денежных средств, полученных последним по указанному договору.
Также истец не лишен права требовать возмещения убытков от ЗАО <...>
Несостоятельны ссылки истца на то, что п. 6.2 договора предусмотрено, что в случае невозможности передачи оплаченных площадей по вине общества, последнее возвращает дольщику внесенные средства в течение <...> месяцев либо в течение согласованного срока общество предоставляет дольщику равноценные площади в других строящихся (реконструируемых) домах. Такого условия в договоре и в частности в п. 6.2 договора не содержится.
Оснований для возложения на ЗАО <...> обязанности предоставить ему равноценные площади, а именно: однокомнатную квартиру в других строящихся (реконструируемых) домах, судом правильно не установлено.
Кроме того, истец и ЗАО <...> не являются участниками долевого строительства в отношении других строящихся (реконструируемых) домов, не связаны соответствующими договорными отношениями, тогда как приобретение прав на объект такого строительства возможно в случае участия в долевом строительстве других строящихся (реконструируемых) домов в силу Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ (ред. от <дата>) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Ссылка истца на предмет договора от <дата>, предусмотренный п. 1.1., согласно которому ЗАО <...> осуществляло финансирование реконструкции жилого дома на основании договора подряда, заключенного с Агрофизическим НИИ СПб от <дата>, отказалось в пользу дольщика от доли финансирования реконструкции, как и ссылка истца на неизвестность для истца условий названного договора от <дата>, несостоятельна, поскольку не свидетельствует о праве ЗАО <...> на ведение инвестиционной деятельности по реконструкции, на привлечение дольщиков для проведения реконструкции, о праве на долю финансирования реконструкции, а доказательств таких прав у ЗАО <...> при заключении договора с истцом не представлено, тогда как отказ ЗАО <...> в пользу истца от права на долю финансирования реконструкции в объеме квартиры, предусмотренной договором (фактически - привлечение истца в качестве дольщика), возможен только при наличии у ЗАО <...> такого права.
Нельзя признать обоснованными ссылки истца на ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую последствия заключения сделки неуполномоченным лицом (при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий). Указанная норма закона не распространяется на договор от <дата>, который заключен ЗАО "Главзапстрой" от своего имени.
Однако договор <дата> породил права и обязанности для сторон, в том числе ЗАО <...>, заключив с истцом договор <дата>, взяло на себя предусмотренные договором обязанности, и должно отвечать перед истцом за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, в том числе за действительность и исполнимость своих договорных обязательств (п. п. 1 и 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Несмотря на предмет договора от <дата>, предусмотренный п. 1.1. договора, и на то обстоятельство, что ЗАО "Главзапстрой" не являлось застройщиком, по сути возникшие между истцом и ЗАО <...> которое занималось реконструкцией здания, правоотношения по договору от <дата>, с учетом вышеизложенных условий этого договора, сводились к правоотношениям по созданию (строительству) ЗАО <...> в результате реконструкции здания, для истца и за счет денежных средств истца обусловленной договором квартиры. Учитывая указанные правоотношения и то обстоятельство, что указанная квартира приобреталась истцом для личных нужд, что не оспорено в ходе судебного разбирательства, правоотношения между истцом и ЗАО <...> регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей".
При этом на ЗАО <...> лежит ответственность за неисполнение указанных договорных обязательств перед истцом, в частности за то, что предусмотренная договором квартира, подлежащая передаче истцу после реконструкции здания, создание которой согласно условиям договора профинансировано истцом, привлеченным ЗАО <...> с этой целью и для финансирования строительства в этом объеме, не была создана и соответственно не была передана истцу в собственность в связи с тем, что проектом было предусмотрено создание квартиры с иными характеристиками. То обстоятельство, что впоследствии не было заключено с истцом дополнительных соглашений, изменяющих условия договора, и созданная в результате реконструкции здания квартира не была профинансирована истцом в полном объеме, не освобождает ЗАО <...> от ответственности за неисполнение договора.
Вместе с тем, истец, вступив в договорные отношения с ЗАО <...> по договору от <дата>, не убедился в наличии у последнего соответствующих прав на участие в инвестировании реконструкции и привлечение дольщиков, а также в наличии соответствующих оснований для проведения реконструкции, тогда как таковых у ЗАО <...> не имелось. Впоследствии ЗАО <...> было наделено правами на реконструкцию здания за счет средств общества и/или привлеченных средств дольщиков, но условия договора от <дата> в установленном порядке не были изменены, а договорных обязательств перед истцом ЗАО <...> не исполнило.
Учитывая, что ЗАО <...> нарушило права истца, не исполнив договорные обязательства, судебная коллегия полагает обоснованными требования истца о взыскании компенсации морального вреда.
В удовлетворении указанных требований обжалуемым решением истцу отказано немотивированно. Судом первой инстанции данные требования истца и обстоятельства нарушения прав истца оставлены без внимания. При таком положении решение суда в данной части не отвечает требованиям ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и подлежит отмене.
Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" в пользу истца с ЗАО <...> подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой судебная коллегия полагает необходимым определить в сумме <...> руб. с учетом изложенных обстоятельств нарушения прав истца, а также с учетом требований разумности и справедливости согласно ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, а заявленный истцом размер компенсации морального вреда является чрезмерным.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением указанных требований истца с ЗАО <...> в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в сумме <...> руб.
В остальной части оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2012 года в части отказа в удовлетворении требований С.В. к ЗАО <...> о взыскании компенсации морального вреда отменить.
Взыскать с ЗАО <...> в пользу С.В. компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ЗАО <...> в бюджет Санкт-Петербурга госпошлину в сумме <...> руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 11.02.2013 N 33-1906
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2013 г. N 33-1906
Судья: Лыкова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю. Мелешко Н.В.
при секретаре Ш.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 февраля 2013 года гражданское дело N 2-1194/12 по апелляционной жалобе С.В. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2012 года по иску С.В. к ЗАО <...> ООО <...> об обязании предоставить однокомнатную квартиру, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя С.В. - М., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя ООО <...> - С.И., представителя ЗАО <...> - Ш.А., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, ссылаясь на то, что на основании распоряжения КУГИ от <дата> N <...> Агрофизическому научно-исследовательскому институту (далее АФИ) было разрешено выполнять реконструкцию закрепленного за ним на праве оперативного управления здания, расположенного по адресу: <адрес>. <дата> между АФИ и ЗАО <...> был заключен договор об инвестиционной деятельности. <дата> между сторонами заключен договор N <...> о долевом участии в реконструкции жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно дополнительному соглашению N <...> к договору N <...> ЗАО <...> отказывалось в пользу истца от доли финансирования реконструкции жилого дома по адресу: СПб, <адрес>, 14 в объеме однокомнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенной на третьем этаже, под условным номером <...>. Общая стоимость квартиры составляла эквивалент <...> долларов США. Во исполнение условий договора истцом была внесена в кассу ответчика денежная сумма в размере <...> руб. В соответствии с п. 14 договора плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок сдачи Государственной приемочной комиссии - <...> квартал <...> года. <дата> ответчик заключил с ООО <...> договор поручения и договор генерального подряда N <...>, согласно которому ООО <...> обязалось выполнять строительные работы по завершению реконструкции жилого дома, а также заключать дополнительные соглашения и принимать денежные средства. <дата> утвержден акт Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома. В результате произведенных изменений в проекте дома, который был утвержден через <...> года после заключения с истцом договора о долевом участии, и о которых он не был извещен надлежащим образом, площадь квартиры увеличилась до <...> кв. м с жилой площадью <...> кв. м. Истец произвел доплату за образовавшиеся излишки жилой площади в размере <...> кв. м из расчета <...> долларов США по курсу ЦБ на день оплаты, при этом увеличение стоимости квадратного метра жилой площади договором предусмотрено не было. Ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения условий договора и не передал квартиру в собственность истца. Данный факт установлен решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от <дата> по делу N <...>. В соответствии с положением договора <...> - за невыполнение своих обязательств предусмотрена ответственность, а именно п. 6.2: в случае невозможности передачи оплаченных площадей по вине общества, последнее возвращает дольщику внесенные средства в течение <...> месяцев либо в течение согласованного срока общество предоставляет дольщику равноценные площади в других строящихся (реконструирующихся) домах.
Уточнив исковые требования, истец просил обязать ответчика предоставить ему равноценные площади, а именно: однокомнатную квартиру в других строящихся (реконструируемых) домах в течение одного месяца со дня вынесения решения суда. Взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере <...> руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб.
Свои требования истец основывал на Законе РФ "О защите прав потребителей".
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что между С.В. (дольщик) и ЗАО <...> (Общество) <дата> заключен договор N <...> о долевом участии в реконструкции дома. Согласно договору ЗАО <...> осуществляющее финансирование реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора подряда N <...> "по реконструкции 4-этажного производственного здания под жилье" с Агрофизическим НИИ СПб по адресу: <адрес> от <дата>, отказывается в пользу дольщика от доли финансирования реконструкции в объеме 1-комнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, расположенной на <...>-м этаже под условным номером N <...> (п. 1.1). Дольщик приобретает право на долевое участие в реконструкции жилого дома в объеме <...>-комнатной квартиры общей площадью <...> кв. м на <...>-м этаже и право на финансирование реконструкции этой квартиры (п. 1.2). Общая стоимость квартиры составляет эквивалент <...> долларов США, окончательный расчет общей стоимости квартиры производится перед завершением реконструкции объекта на основании инвентаризации объекта ПИБ (п. 2.1). Плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию, срок сдачи объекта Государственной приемочной комиссии - <...> квартал <...> года (п. п. 1.4, 1.5). Жилая площадь, реконструируемая за счет средств дольщика, оформляется в его собственность (п. 4.1 договора).
Согласно договору дольщик обязуется финансировать реконструкцию квартиры в порядке, определенном договором (п. 3.1.1), а ЗАО "Главзапстрой" обязалось осуществлять от имени дольщика все необходимые фактические действия, в том числе своевременно производить расчеты с подрядными организациями по оплате этапов реконструкции объекта из средств, перечисленных дольщиками на расчетный счет Общества (п. 3.3.1), в течение <...> дней с даты подписания Госкомиссией акта приемки объекта уведомить дольщика о завершении реконструкции и передать дольщику оплаченную им квартиру по акту приема-передачи с указанием номера и места расположения (п. 3.3.2).
Согласно п. 6.2 договора N <...> о долевом участии в реконструкции жилого дома от <дата> в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
В случае нарушения сроков реконструкции по требованию дольщика Общество выплачивает штраф в размере <...>% стоимости не выполненных по графику объемов работ, приведенных к количеству квадратных метров настоящего договора за каждый день просрочки (п. 6.3).
Дополнительным соглашением N <...> от <дата> к договору N <...> от <дата> о долевом участии в реконструкции жилого дома, заключенному между С.В. и ЗАО <...> в первоначальный договор внесены изменения, а именно: п. 1.1 договора N <...> изложен в редакции: ЗАО <...> осуществляющее финансирование реконструкции кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании "договора подряда N <...> "по реконструкции <...>-этажного производственного здания под жилье с Агрофизическим НИИ СПб по адресу: <адрес>" от <дата> отказывается в пользу дольщика от доли финансирования реконструкции в объеме <...>-комнатной квартиры общей площадью <...> кв. м, расположенной на <...> этаже под условным номером - N <...>; п. 1.6 изложен в следующей редакции: характеристика квартиры, передаваемой дольщику, определена комнатность - однокомнатная, условный номер квартиры - <...> общая проектная площадь квартиры <...> кв. м, жилая площадь квартиры - <...> кв. м, наличие отделки - согласно приложению.
С.В. <дата> внесен взнос на долевое строительство от физ. лица согласно договору N <...> от <дата> в размере <...> руб. согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N <...> ЗАО <...>
При заключении с истцом указанного договора у ЗАО <...> отсутствовали правовые основания для привлечения средств дольщиков для реконструкции здания, расположенного по адресу: <адрес>, соответственно и на заключение с С.В. указанного договора о долевом участии в реконструкции жилого дома. ЗАО <...> не являлось застройщиком, не было вовлечено в финансирование реконструкции и не являлось субъектом инвестиционной деятельности по реконструкции указанного объекта недвижимости, не было наделено правами для привлечения средств дольщиков.
Учитывая, что у ЗАО <...> не было прав на долю финансирования реконструкции в указанном доме, Общество не имело правовых оснований для отказа в пользу дольщика от доли финансирования реконструкции в указанном доме. ЗАО <...> было не вправе распоряжаться жилой площадью указанного объекта реконструкции в пользу С.В.
Договор с истцом <дата> и дополнительное соглашение к нему <дата> заключены ЗАО <...> от своего имени без соответствующих полномочий на финансирование реконструкции и на привлечение дольщиков для финансирования реконструкции, а также в отношении незапроектированного объекта, при отсутствии утвержденного проекта реконструкции, и впоследствии не предусмотренного проектом реконструкции.
Так, судом установлено и из материалов дела следует, что на основании решения комиссии по распоряжению объектами федеральной собственности, расположенными на территории Санкт-Петербурга от <дата> (протокол N <...>), распоряжением КУГИ СПб N <...> от <дата> разрешено Агрофизическому НИИ в установленном порядке выполнить реконструкцию неиспользованного объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> за счет привлеченных средств. При этом Агрофизическому НИИ поручено заключить от имени КУГИ инвестиционный договор о реконструкции объекта недвижимости по форме, согласованной КУГИ СПб.
<дата> Российская Федерация в лице директора Агрофизического НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук (застройщик) и ЗАО по строительству в Северо-Западных районах РФ <...> (ЗАО <...> - заказчик) во исполнение Распоряжения КУГИ от <дата> N <...> и в соответствии с разрешением Российской академии сельскохозяйственных наук от <дата> N <...> заключили договор об инвестиционной деятельности. Предметом указанного договора являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> закрепленного за Агрофизическим НИИ на праве оперативного управления. Реконструкция здания осуществляется ЗАО "Главзапстрой" за счет средств общества и/или привлеченных средств дольщиков (п. 1.1 договора). Доля заказчика (ЗАО <...>) определяется как вся площадь объекта за вычетом площади объекта, предоставляемой застройщику в соответствии с п. п. 1.2 и 1.3 договора (доля РФ определяется в виде <...>% жилой площади, что составляет <...> кв. м - не менее <...> и <...> этажей полностью и <...>% вспомогательной площади - подвальных помещений) (п. 1.4 договора). Сроком начала реконструкции является <...> квартал <...> года, сроком окончания реконструкции является срок сдачи объекта в эксплуатацию - не позднее <...> квартала <...> года (п. п. 4.1, 4.2 договора).
Согласно распоряжению Губернатора Санкт-Петербурга N <...> от <дата> на основании обращения Агрофизического НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук и акта МВК при территориальном управлении Калининского административного района СПб от <дата>, нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> находящееся в федеральной собственности и принадлежащее на праве оперативного управления Агрофизическому НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук переводится в жилищный фонд.
ЗАО <...> для завершения строительства указанного жилого дома на основании генерального подряда от <дата> было привлечено ООО <...> которое обязалось собственными и привлеченными силами и средствами, из своих материалов, в соответствии с переданной проектно-сметной документацией осуществлять строительные работы объекта. Также <дата> был заключен договор поручения на срок с <дата> по <дата>, предметом которого являлась обязанность ООО <...> совершать от имени и за счет ЗАО <...> юридические действия по заключению с дольщиками - физическими и юридическими лицами, с которыми у ЗАО <...> заключены договоры долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> дополнительные соглашения об увеличении стоимости долевого участия и переносах сроков завершения реконструкции, принимать денежные средства от указанных дольщиков. В том числе подписывать с дольщиками соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома, возвращать дольщикам денежные средства, выплачивать штрафные санкции по соглашению сторон; заключать договоры долевого участия в строительстве жилого дома либо иные договоры, направленные на отчуждение квартир в строящемся жилом доме, принимать денежные средства; подписывать договор переуступки прав и обязанностей по договорам долевого участия в строительстве жилого дома и производить соответствующий финансовый расчет (п. 1.1 договора).
<дата> между Агрофизическим НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук, который выступает от имени Российской Федерации в соответствии с Распоряжением N <...> КУГИ от <дата> и Разрешением Российской академии сельскохозяйственных наук N <...> от <дата>, ЗАО <...> и ООО <...> было заключено дополнительное соглашение N <...> к договору об инвестиционной деятельности б/н от <дата>. На основании указанного договора произведена замена стороны в договоре, в соответствии с которым заказчик ЗАО <...> с ведома и согласия Агрофизического НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук выходит из договора, передавая при этом все свои права и обязанности по завершению инвестиционного проекта, вытекающие из договора заказчику ООО <...>
Таким образом, ЗАО <...> которое вступило в правоотношения по инвестиционному проекту в качестве заказчика на основании договора с застройщиком Агрофизическим НИИ Российской академии сельскохозяйственных наук, выбыло из этих правоотношений, передав свои права и обязанности по завершению инвестиционного проекта ООО <...>
Соответственно за счет средств, внесенных истцом ЗАО <...> на финансирование реконструкции в объеме квартиры, оговоренной договором от <дата>, реконструкция не была завершена и квартира истца не была создана, завершение инвестиционного проекта осуществляло ООО <...>
В рамках исполнения договора поручения от <дата> ответчиком ООО <...> с истцом договор относительно участия в реконструкции здания (строительстве жилого дома) по адресу: <адрес> не был заключен. Изменения в договор от <дата> не вносились. Также не был заключен договор между истцом и ООО <...> ставшим заказчиком согласно договору от <дата>, и принявшим права и обязанности ЗАО <...> по завершению инвестиционного проекта.
Права и обязанности по договору, заключенному ЗАО <...> с истцом, ЗАО <...> не были переданы ООО <...>. Доказательств обратного не представлено.
Актом государственной приемочной комиссии от <дата>, утвержденным Приказом Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата>, нежилое здание после реконструкции под жилые цели по указанному адресу, принято в эксплуатацию.
Квартира, обусловленная договором от <дата>, заключенным с ЗАО <...> истцу не была передана, и указанная квартира не была создана в результате реконструкции, поскольку согласно проекту реконструкции была построена квартира с иными характеристиками, чем предусматривалось указанным договором, без внесения в договор соответствующих изменений, а именно двухкомнатная квартира общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, строительство которой не было профинансировано истцом, в том числе с учетом произведенной истцом доплаты <дата> за излишки жилой площади в размере <...> руб. <...> коп., при отсутствии заключенного истцом с ЗАО <...> или с ООО <...> дополнительного соглашения к договору от <дата> Данные обстоятельства установлены при разрешении спора по исковым требованиям С.В. к ЗАО <...> и ООО <...> о признании права собственности на квартиру, в удовлетворении которых отказано вступившим в законную силу решением Всеволожского городского суда <адрес> от <дата> по делу N <...>.
Уплаченная истцом ООО <...> <дата> доплата за излишки жилой площади в размере <...> руб. <...> коп. возвращена истцу согласно расходному кассовому ордеру ООО <...> от <дата> как неправильно перечисленные денежные средства (отсутствие договорных отношений), что истцом не оспорено.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии договорных отношений между истцом и ООО <...> об отсутствии оснований для возложения на ООО <...> ответственности за неисполнение ЗАО <...> договорных обязательств перед истцом, в том числе для обязания ООО <...> предоставить истцу площади, равноценные площади, предусмотренной договором от <дата>
С учетом условий, предусмотренных п. 6.2 договора от <дата>, суд пришел к правильному выводу о том, что истец вправе требовать от ЗАО <...> возврата денежных средств, полученных последним по указанному договору.
Также истец не лишен права требовать возмещения убытков от ЗАО <...>
Несостоятельны ссылки истца на то, что п. 6.2 договора предусмотрено, что в случае невозможности передачи оплаченных площадей по вине общества, последнее возвращает дольщику внесенные средства в течение <...> месяцев либо в течение согласованного срока общество предоставляет дольщику равноценные площади в других строящихся (реконструируемых) домах. Такого условия в договоре и в частности в п. 6.2 договора не содержится.
Оснований для возложения на ЗАО <...> обязанности предоставить ему равноценные площади, а именно: однокомнатную квартиру в других строящихся (реконструируемых) домах, судом правильно не установлено.
Кроме того, истец и ЗАО <...> не являются участниками долевого строительства в отношении других строящихся (реконструируемых) домов, не связаны соответствующими договорными отношениями, тогда как приобретение прав на объект такого строительства возможно в случае участия в долевом строительстве других строящихся (реконструируемых) домов в силу Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ (ред. от <дата>) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Ссылка истца на предмет договора от <дата>, предусмотренный п. 1.1., согласно которому ЗАО <...> осуществляло финансирование реконструкции жилого дома на основании договора подряда, заключенного с Агрофизическим НИИ СПб от <дата>, отказалось в пользу дольщика от доли финансирования реконструкции, как и ссылка истца на неизвестность для истца условий названного договора от <дата>, несостоятельна, поскольку не свидетельствует о праве ЗАО <...> на ведение инвестиционной деятельности по реконструкции, на привлечение дольщиков для проведения реконструкции, о праве на долю финансирования реконструкции, а доказательств таких прав у ЗАО <...> при заключении договора с истцом не представлено, тогда как отказ ЗАО <...> в пользу истца от права на долю финансирования реконструкции в объеме квартиры, предусмотренной договором (фактически - привлечение истца в качестве дольщика), возможен только при наличии у ЗАО <...> такого права.
Нельзя признать обоснованными ссылки истца на ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую последствия заключения сделки неуполномоченным лицом (при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий). Указанная норма закона не распространяется на договор от <дата>, который заключен ЗАО "Главзапстрой" от своего имени.
Однако договор <дата> породил права и обязанности для сторон, в том числе ЗАО <...>, заключив с истцом договор <дата>, взяло на себя предусмотренные договором обязанности, и должно отвечать перед истцом за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, в том числе за действительность и исполнимость своих договорных обязательств (п. п. 1 и 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Несмотря на предмет договора от <дата>, предусмотренный п. 1.1. договора, и на то обстоятельство, что ЗАО "Главзапстрой" не являлось застройщиком, по сути возникшие между истцом и ЗАО <...> которое занималось реконструкцией здания, правоотношения по договору от <дата>, с учетом вышеизложенных условий этого договора, сводились к правоотношениям по созданию (строительству) ЗАО <...> в результате реконструкции здания, для истца и за счет денежных средств истца обусловленной договором квартиры. Учитывая указанные правоотношения и то обстоятельство, что указанная квартира приобреталась истцом для личных нужд, что не оспорено в ходе судебного разбирательства, правоотношения между истцом и ЗАО <...> регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей".
При этом на ЗАО <...> лежит ответственность за неисполнение указанных договорных обязательств перед истцом, в частности за то, что предусмотренная договором квартира, подлежащая передаче истцу после реконструкции здания, создание которой согласно условиям договора профинансировано истцом, привлеченным ЗАО <...> с этой целью и для финансирования строительства в этом объеме, не была создана и соответственно не была передана истцу в собственность в связи с тем, что проектом было предусмотрено создание квартиры с иными характеристиками. То обстоятельство, что впоследствии не было заключено с истцом дополнительных соглашений, изменяющих условия договора, и созданная в результате реконструкции здания квартира не была профинансирована истцом в полном объеме, не освобождает ЗАО <...> от ответственности за неисполнение договора.
Вместе с тем, истец, вступив в договорные отношения с ЗАО <...> по договору от <дата>, не убедился в наличии у последнего соответствующих прав на участие в инвестировании реконструкции и привлечение дольщиков, а также в наличии соответствующих оснований для проведения реконструкции, тогда как таковых у ЗАО <...> не имелось. Впоследствии ЗАО <...> было наделено правами на реконструкцию здания за счет средств общества и/или привлеченных средств дольщиков, но условия договора от <дата> в установленном порядке не были изменены, а договорных обязательств перед истцом ЗАО <...> не исполнило.
Учитывая, что ЗАО <...> нарушило права истца, не исполнив договорные обязательства, судебная коллегия полагает обоснованными требования истца о взыскании компенсации морального вреда.
В удовлетворении указанных требований обжалуемым решением истцу отказано немотивированно. Судом первой инстанции данные требования истца и обстоятельства нарушения прав истца оставлены без внимания. При таком положении решение суда в данной части не отвечает требованиям ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и подлежит отмене.
Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" в пользу истца с ЗАО <...> подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой судебная коллегия полагает необходимым определить в сумме <...> руб. с учетом изложенных обстоятельств нарушения прав истца, а также с учетом требований разумности и справедливости согласно ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, а заявленный истцом размер компенсации морального вреда является чрезмерным.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением указанных требований истца с ЗАО <...> в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в сумме <...> руб.
В остальной части оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2012 года в части отказа в удовлетворении требований С.В. к ЗАО <...> о взыскании компенсации морального вреда отменить.
Взыскать с ЗАО <...> в пользу С.В. компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ЗАО <...> в бюджет Санкт-Петербурга госпошлину в сумме <...> руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)