Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Волнухина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Змеевой Ю.А. судей Кириенко Е.В., Высочанской О.Ю., при секретаре Б.
рассмотрела 14 ноября 2012 года в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ч. на решение Губахинского городского суда Пермского края от 19 июля 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительным решение общего собрания собственников жилья дома N <...> по улице <...> города Губахи от 28 июня 2011 года в полном объеме.
Отменить решение общего собрания собственников жилья дома N <...> по улице <...> города Губахи от 28 июня 2011 года в полном объеме".
Заслушав доклад судьи Высочанской О.Ю., пояснения представителя ответчика Ч. - Я., настаивавшей на доводах апелляционной жалобы, представителя третьего лица ООО "Название1." - Р., поддержавшего доводы жалобы, пояснения представителя третьего лица ООО "Название2." - И., полагавшей решение законным и обоснованным,
установила:
Администрация Северо-Углеуральского городского поселения (далее - администрация) обратилась в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> г. Губахи. В обоснование требований указала, что администрация является собственником квартиры N <...> в указанном многоквартирном доме. В 2008 году собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом N <...> по ул. <...> - управление управляющей компанией ООО "Название2.". Договор управления многоквартирным домом заключен с 01.04.2008 г. до 31.03.2013 г. 04.07.2011 г. в адрес администрации Северо-Углеуральского городского поселения от председателя общего собрания Ч. поступило уведомление, что собственниками многоквартирного дома с 24 по 27 июня 2011 года было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования. Из пункта 4 представленного протокола собрания следовало, что собственниками помещений выбрана "в качестве управляющей организации компания ООО "Название1.", а пунктом 7 данного протокола принято решение "Расторгнуть договор управления с организацией ООО "Название2." в одностороннем порядке с 28.06.2011 г. на основании ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ (невыполнение условий Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491). Администрация поселения в проведении общего собрания собственников многоквартирного дома N <...> по ул. <...> участия не принимала. Решение принято с нарушением требований Жилищного кодекса и данным решением нарушены права и интересы администрации поселения, как собственника муниципального жилья.
Истец полагает, что ООО "Название2." выполняет обязательства по договору на управление домом в соответствии с его условиями.
Судом постановлено решение об удовлетворении требований, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ответчик Ч., указывая, что в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации собственники жилых помещений дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления их домом с ООО "Название2." в связи с неисполнением этой управляющей компанией своих обязанностей по данному договору. За весь период обслуживания ООО "Название2." надлежащим образом не выполняло свои обязательства по исполнению правил содержания и ремонта дома. Начиная с августа 2010 года ООО "Название2." никаких работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома не ведет. С этого периода все работы по дому ведет ООО "Название1." и за техническое обслуживание дома собственники платят в эту компанию. Какие-либо нарушения процедуры созыва и проведения собрания не допущены, приняты решения по всем вопросам повестки дня, собрание было правомочно, имелся необходимый кворум, непроголосовавшие участники не могли повлиять на существо принятого решения. Суд не коснулся главного основания, что пункт 8.2. статьи 162 ЖК Российской Федерации позволяет собственникам многоквартирных домов отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирными домами не только в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом. Также ответчики просят суд принять во внимание, что Государственной инспекцией вневедомственного контроля Пермского края была проведена внеплановая, документарная проверка в отношении ООО "Название1." в части правомерности утверждения условий договора управления многоквартирными домами по адресу: ул. <...> и его заключения, по результатам которой сделан вывод: ООО "Название1." подтвердило право управления домом <...>, по ул. <...> г. Губахи, что является юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора. Администрация не зарегистрировала право собственности на муниципальные жилые помещения в доме надлежащим образом, как требует гражданское законодательство, следовательно, не имела право принимать участие в общем собрании, т.к. не является собственником муниципального жилого помещения в доме, хотя была извещена должным образом. Администрация не представила доказательств нарушения ее прав оспариваемым решением собрания. В решении суда отсутствуют суждения, свидетельствующие о работе ООО "Название1.". При вынесении решения судом дана односторонняя оценка собранным доказательствам.
Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по этим доводам.
Как установлено судом по материалам дела, администрация Северо-Углеуральского городского поселения является собственником квартиры N <...> в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> в г. Губаха.
В связи с выбором 31.03.2008 года собственниками помещений дома N <...> по ул. <...> г. Губаха способа управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией с 1 апреля 2008 года по 31 марта 2013 года обязанности по управлению указанным многоквартирным домом несет ООО "Название2.".
28.06.2011 года на общем собрании собственников жилых помещений указанного дома принято решение о расторжении договора управления с ООО "Название2." на основании части 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации в связи с невыполнением управляющей компанией условий договора управления. В качестве управляющей организации для управления многоквартирным домом выбрана ООО "Название1.".
Не согласившись с решением общего собрания, администрация Северо-Углеуральского городского поселения обратилась в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений дома N <...> по ул. <...> г. Губахи от 28.06.2011 года и его отмене.
Разрешая спор по существу, правильно руководствуясь положениями статей 44-47, части 1 статьи 161, части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, исследовав надлежащим образом все представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую оценку в соответствии с требованиями процессуального закона (статья 67 ГПК Российской Федерации), суд пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований. При этом суд обоснованно исходил из отсутствия в материалах дела доказательств ненадлежащего исполнения управляющей компанией ООО "Название2." своих обязанностей по исполнению договора управления домом N <...> по ул. <...> г. Губахи.
Принимая решение, суд первой инстанции объективно исследовал материалы дела, правильно определил обстоятельства, имеющие значение, верно применил материальный закон, собранным по делу доказательствам судом дана надлежащая оценка.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией. Как уже было указано выше, ранее собственниками помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> г. Губаха выбран способ управления домом ООО "Название2.".
Собрание собственников помещений дома 28 июня 2011 года проводилось с целью отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом указанной управляющей компанией.
В соответствии с пунктом 8.2. статьи 162 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Вместе с тем, само по себе право собственников помещений указанного многоквартирного дома отказаться от исполнения договора с ООО "Название2." не свидетельствует о том, что оно может быть произведено в любое время без соблюдения каких-либо условий.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частью 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Таким образом, из содержания части 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации следует, что заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений. При этом судебная коллегия полагает, что доказательства ненадлежащего исполнения ООО "Название2." принятых на себя по договору обязательств в материалах дела отсутствуют.
Как следует из протокола общего собрания от 28.06.2011 г., собственниками помещений принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО Название2. по причине неисполнения управляющей компанией пунктов договора 2.3.1, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.9, 2.3.15, 2.3.17, которые предусматривают обязанности управляющей компании по организации работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в порядке, утвержденном собственником в соответствии с перечнями услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов; по осуществлению контроля и учета качества предоставляемых услуг; по планированию работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества жилого дома; по организации проведения ремонта многоквартирного дома в сроки, установленные по действующим нормативам в соответствии с законодательством, своевременному обеспечению проведения работ по подготовке дома к эксплуатации в сезонных условиях; по организации проведения собраний собственников многоквартирного дома и отчету перед собственниками за выполнение работ по настоящему договору, а также в связи с тем, что управляющей компанией не проводились ремонт цоколя, подъездов, отмостки дома, не произведены замена стояков и отечных кранов ГВС и ХВС, плавких вставок в электрощитах подъездов, разбитых стекол в подъездах, не предоставлялись годовые отчеты о финансово-хозяйственной деятельности, не производилась ревизия запорной арматуры ГВС, ХВС, отопления, не заделывались межплиточные швы фасада дома, не были установлены на чердаке дома трубы канализационных вытяжек.
Вместе с тем, надлежащие доказательства изложенных в протоколе общего собрания обстоятельств стороной ответчика не представлены. Ответчики Ч., М.М., Г.Л., Г.Ю., Ф., Р.К. в судебное заседание не явились. Представителем ответчика Ч. - Я. в возражение на заявленные требования доказательства не представлены. Свидетели Г., П., У., М. по изложенным в протоколе общего собрания фактам ненадлежащего исполнения ООО Название2. обязанностей, возложенных по договору управления домом, пояснения не дали, при этом подтвердили, что по спорному вопросу письменно ни в управляющую компанию, ни в иные органы не обращались.
В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (Постановление Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года) и Правилами предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ N 307 от 23 мая 2006 года), основным документом, подтверждающим факт предоставления коммунальных услуг или выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества либо факт неоказания указанных услуг является акт, составленный на основании обращения собственника жилого помещения в организацию, осуществляющую техническое обслуживание многоквартирного дома либо в иную службу, указанную исполнителем услуг. Однако надлежащим образом оформленные письменные документы о предоставлении услуг ненадлежащего качества ответчиками не оформлены и не представлены, акты технического состояния многоквартирного дома от 12.04.2011 г. и 15.04.2011 г. содержат лишь сведения о состоянии конструктивных элементов дома, инженерного оборудования и не свидетельствуют о невыполнении условий договора управляющей компанией ООО "Название2.". Какие-либо иные доказательства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязанностей по договору управления домом в материалах дела отсутствуют. Между тем, бремя доказывания изложенных обстоятельств в соответствии с требованиями статьи 56 ГПК Российской Федерации лежит на стороне ответчика.
Таким образом, поскольку порядок расторжения заключенного с ООО "Название2." договора соблюден не был, у суда имелись основания для признания недействительным решения общего собрания собственников помещений об отказе от исполнения договора на управление многоквартирным домом.
Судебной коллегией проверена процедура созыва и проведения собрания, а также наличие на нем кворума. Проанализировав представленные письменные доказательства, подлинные листы голосования, сопоставив их со сведениями о государственной регистрации прав на жилые и нежилые помещения в указанном доме на 28 июня 2011 года, предоставленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, а также ГОУ "Центр технической инвентаризации Пермского края", данными технического паспорта на дом, судебная коллегия пришла к выводу о соблюдении указанной процедуры, а также о наличии кворума на собрании собственников многоквартирного дома N <...> по ул. <...> г. Губахи 28 июня 2011 года. Вместе с тем, само по себе соблюдение процедуры созыва и проведения собрания на выводы суда не влияет, поскольку в данном случае следует исходить из сути принятых собранием решений, и, соответственно, законности их принятия. При этом, как указано выше, оснований, предусмотренных законом, для прекращения существующих договорных отношений с ООО "Название2." у собственников дома не имелось.
Указание в жалобе на то, что фактически многоквартирным домом N <...> по ул. <...> г. Губахи управляет ООО "Название1." правового значения для дела не имеет, поскольку юридически значимым для разрешения спора обстоятельством является наличие предусмотренных законом оснований для расторжения договора управления домом с ООО "Название2.".
Доводы жалобы со ссылкой на судебную практику Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выводы суда не опровергают и не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Иные доводы жалобы не могут являться основанием к отмене судебного постановления, поскольку не указывают на какие-либо обстоятельства, которые не были предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения.
Руководствуясь статьями 199, 338 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Губахинского городского суда Пермского края от 19 июля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 14.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9548
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2012 г. по делу N 33-9548
Судья Волнухина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Змеевой Ю.А. судей Кириенко Е.В., Высочанской О.Ю., при секретаре Б.
рассмотрела 14 ноября 2012 года в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ч. на решение Губахинского городского суда Пермского края от 19 июля 2012 года, которым постановлено:
"Признать недействительным решение общего собрания собственников жилья дома N <...> по улице <...> города Губахи от 28 июня 2011 года в полном объеме.
Отменить решение общего собрания собственников жилья дома N <...> по улице <...> города Губахи от 28 июня 2011 года в полном объеме".
Заслушав доклад судьи Высочанской О.Ю., пояснения представителя ответчика Ч. - Я., настаивавшей на доводах апелляционной жалобы, представителя третьего лица ООО "Название1." - Р., поддержавшего доводы жалобы, пояснения представителя третьего лица ООО "Название2." - И., полагавшей решение законным и обоснованным,
установила:
Администрация Северо-Углеуральского городского поселения (далее - администрация) обратилась в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> г. Губахи. В обоснование требований указала, что администрация является собственником квартиры N <...> в указанном многоквартирном доме. В 2008 году собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом N <...> по ул. <...> - управление управляющей компанией ООО "Название2.". Договор управления многоквартирным домом заключен с 01.04.2008 г. до 31.03.2013 г. 04.07.2011 г. в адрес администрации Северо-Углеуральского городского поселения от председателя общего собрания Ч. поступило уведомление, что собственниками многоквартирного дома с 24 по 27 июня 2011 года было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования. Из пункта 4 представленного протокола собрания следовало, что собственниками помещений выбрана "в качестве управляющей организации компания ООО "Название1.", а пунктом 7 данного протокола принято решение "Расторгнуть договор управления с организацией ООО "Название2." в одностороннем порядке с 28.06.2011 г. на основании ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ (невыполнение условий Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491). Администрация поселения в проведении общего собрания собственников многоквартирного дома N <...> по ул. <...> участия не принимала. Решение принято с нарушением требований Жилищного кодекса и данным решением нарушены права и интересы администрации поселения, как собственника муниципального жилья.
Истец полагает, что ООО "Название2." выполняет обязательства по договору на управление домом в соответствии с его условиями.
Судом постановлено решение об удовлетворении требований, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ответчик Ч., указывая, что в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации собственники жилых помещений дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления их домом с ООО "Название2." в связи с неисполнением этой управляющей компанией своих обязанностей по данному договору. За весь период обслуживания ООО "Название2." надлежащим образом не выполняло свои обязательства по исполнению правил содержания и ремонта дома. Начиная с августа 2010 года ООО "Название2." никаких работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома не ведет. С этого периода все работы по дому ведет ООО "Название1." и за техническое обслуживание дома собственники платят в эту компанию. Какие-либо нарушения процедуры созыва и проведения собрания не допущены, приняты решения по всем вопросам повестки дня, собрание было правомочно, имелся необходимый кворум, непроголосовавшие участники не могли повлиять на существо принятого решения. Суд не коснулся главного основания, что пункт 8.2. статьи 162 ЖК Российской Федерации позволяет собственникам многоквартирных домов отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирными домами не только в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом. Также ответчики просят суд принять во внимание, что Государственной инспекцией вневедомственного контроля Пермского края была проведена внеплановая, документарная проверка в отношении ООО "Название1." в части правомерности утверждения условий договора управления многоквартирными домами по адресу: ул. <...> и его заключения, по результатам которой сделан вывод: ООО "Название1." подтвердило право управления домом <...>, по ул. <...> г. Губахи, что является юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора. Администрация не зарегистрировала право собственности на муниципальные жилые помещения в доме надлежащим образом, как требует гражданское законодательство, следовательно, не имела право принимать участие в общем собрании, т.к. не является собственником муниципального жилого помещения в доме, хотя была извещена должным образом. Администрация не представила доказательств нарушения ее прав оспариваемым решением собрания. В решении суда отсутствуют суждения, свидетельствующие о работе ООО "Название1.". При вынесении решения судом дана односторонняя оценка собранным доказательствам.
Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по этим доводам.
Как установлено судом по материалам дела, администрация Северо-Углеуральского городского поселения является собственником квартиры N <...> в многоквартирном доме N <...> по ул. <...> в г. Губаха.
В связи с выбором 31.03.2008 года собственниками помещений дома N <...> по ул. <...> г. Губаха способа управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией с 1 апреля 2008 года по 31 марта 2013 года обязанности по управлению указанным многоквартирным домом несет ООО "Название2.".
28.06.2011 года на общем собрании собственников жилых помещений указанного дома принято решение о расторжении договора управления с ООО "Название2." на основании части 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации в связи с невыполнением управляющей компанией условий договора управления. В качестве управляющей организации для управления многоквартирным домом выбрана ООО "Название1.".
Не согласившись с решением общего собрания, администрация Северо-Углеуральского городского поселения обратилась в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников жилых помещений дома N <...> по ул. <...> г. Губахи от 28.06.2011 года и его отмене.
Разрешая спор по существу, правильно руководствуясь положениями статей 44-47, части 1 статьи 161, части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, исследовав надлежащим образом все представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую оценку в соответствии с требованиями процессуального закона (статья 67 ГПК Российской Федерации), суд пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований. При этом суд обоснованно исходил из отсутствия в материалах дела доказательств ненадлежащего исполнения управляющей компанией ООО "Название2." своих обязанностей по исполнению договора управления домом N <...> по ул. <...> г. Губахи.
Принимая решение, суд первой инстанции объективно исследовал материалы дела, правильно определил обстоятельства, имеющие значение, верно применил материальный закон, собранным по делу доказательствам судом дана надлежащая оценка.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией. Как уже было указано выше, ранее собственниками помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> г. Губаха выбран способ управления домом ООО "Название2.".
Собрание собственников помещений дома 28 июня 2011 года проводилось с целью отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом указанной управляющей компанией.
В соответствии с пунктом 8.2. статьи 162 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Вместе с тем, само по себе право собственников помещений указанного многоквартирного дома отказаться от исполнения договора с ООО "Название2." не свидетельствует о том, что оно может быть произведено в любое время без соблюдения каких-либо условий.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частью 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Таким образом, из содержания части 8.2 статьи 162 ЖК Российской Федерации следует, что заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений. При этом судебная коллегия полагает, что доказательства ненадлежащего исполнения ООО "Название2." принятых на себя по договору обязательств в материалах дела отсутствуют.
Как следует из протокола общего собрания от 28.06.2011 г., собственниками помещений принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО Название2. по причине неисполнения управляющей компанией пунктов договора 2.3.1, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.9, 2.3.15, 2.3.17, которые предусматривают обязанности управляющей компании по организации работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в порядке, утвержденном собственником в соответствии с перечнями услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов; по осуществлению контроля и учета качества предоставляемых услуг; по планированию работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества жилого дома; по организации проведения ремонта многоквартирного дома в сроки, установленные по действующим нормативам в соответствии с законодательством, своевременному обеспечению проведения работ по подготовке дома к эксплуатации в сезонных условиях; по организации проведения собраний собственников многоквартирного дома и отчету перед собственниками за выполнение работ по настоящему договору, а также в связи с тем, что управляющей компанией не проводились ремонт цоколя, подъездов, отмостки дома, не произведены замена стояков и отечных кранов ГВС и ХВС, плавких вставок в электрощитах подъездов, разбитых стекол в подъездах, не предоставлялись годовые отчеты о финансово-хозяйственной деятельности, не производилась ревизия запорной арматуры ГВС, ХВС, отопления, не заделывались межплиточные швы фасада дома, не были установлены на чердаке дома трубы канализационных вытяжек.
Вместе с тем, надлежащие доказательства изложенных в протоколе общего собрания обстоятельств стороной ответчика не представлены. Ответчики Ч., М.М., Г.Л., Г.Ю., Ф., Р.К. в судебное заседание не явились. Представителем ответчика Ч. - Я. в возражение на заявленные требования доказательства не представлены. Свидетели Г., П., У., М. по изложенным в протоколе общего собрания фактам ненадлежащего исполнения ООО Название2. обязанностей, возложенных по договору управления домом, пояснения не дали, при этом подтвердили, что по спорному вопросу письменно ни в управляющую компанию, ни в иные органы не обращались.
В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (Постановление Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года) и Правилами предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ N 307 от 23 мая 2006 года), основным документом, подтверждающим факт предоставления коммунальных услуг или выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества либо факт неоказания указанных услуг является акт, составленный на основании обращения собственника жилого помещения в организацию, осуществляющую техническое обслуживание многоквартирного дома либо в иную службу, указанную исполнителем услуг. Однако надлежащим образом оформленные письменные документы о предоставлении услуг ненадлежащего качества ответчиками не оформлены и не представлены, акты технического состояния многоквартирного дома от 12.04.2011 г. и 15.04.2011 г. содержат лишь сведения о состоянии конструктивных элементов дома, инженерного оборудования и не свидетельствуют о невыполнении условий договора управляющей компанией ООО "Название2.". Какие-либо иные доказательства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязанностей по договору управления домом в материалах дела отсутствуют. Между тем, бремя доказывания изложенных обстоятельств в соответствии с требованиями статьи 56 ГПК Российской Федерации лежит на стороне ответчика.
Таким образом, поскольку порядок расторжения заключенного с ООО "Название2." договора соблюден не был, у суда имелись основания для признания недействительным решения общего собрания собственников помещений об отказе от исполнения договора на управление многоквартирным домом.
Судебной коллегией проверена процедура созыва и проведения собрания, а также наличие на нем кворума. Проанализировав представленные письменные доказательства, подлинные листы голосования, сопоставив их со сведениями о государственной регистрации прав на жилые и нежилые помещения в указанном доме на 28 июня 2011 года, предоставленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, а также ГОУ "Центр технической инвентаризации Пермского края", данными технического паспорта на дом, судебная коллегия пришла к выводу о соблюдении указанной процедуры, а также о наличии кворума на собрании собственников многоквартирного дома N <...> по ул. <...> г. Губахи 28 июня 2011 года. Вместе с тем, само по себе соблюдение процедуры созыва и проведения собрания на выводы суда не влияет, поскольку в данном случае следует исходить из сути принятых собранием решений, и, соответственно, законности их принятия. При этом, как указано выше, оснований, предусмотренных законом, для прекращения существующих договорных отношений с ООО "Название2." у собственников дома не имелось.
Указание в жалобе на то, что фактически многоквартирным домом N <...> по ул. <...> г. Губахи управляет ООО "Название1." правового значения для дела не имеет, поскольку юридически значимым для разрешения спора обстоятельством является наличие предусмотренных законом оснований для расторжения договора управления домом с ООО "Название2.".
Доводы жалобы со ссылкой на судебную практику Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выводы суда не опровергают и не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Иные доводы жалобы не могут являться основанием к отмене судебного постановления, поскольку не указывают на какие-либо обстоятельства, которые не были предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения.
Руководствуясь статьями 199, 338 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Губахинского городского суда Пермского края от 19 июля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)