Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Першина Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Няшина В.А.
судей Позолотиной Н.Г., Овчинниковой Н.А.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 20 февраля 2012 года дело по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений администрации г. Перми и администрации г. Перми на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23 декабря 2011 года, которым постановлено - признать объектом общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <...> помещения цокольного этажа, а именно: помещения столярного цеха 68,8 кв. м и 57.3 кв. м (N 3, 4), кладовая 1.1 к. м. (N 5), туалет 4.2 кв. м (N 6), коридор 2.3 кв. м (N 7), лестничная клетка 14.5 кв. м (N 8), помещения склада 29,9 кв. м и 53.9 кв. м (N 9, 10), кладовка мастерской 3,6 кв. м (N 11), кабинеты 23,4 кв. м, 14,6 кв. м, 8,3 кв. м (N 12, 13, 14), коридор 5 кв. м, (N 15), подсобное помещение 9.3 кв. м (N 16), туалет 2,1 кв. м (N 17), подсобное помещение 4,5 кв. м (N 18), кладовые 2,7 кв. м, 2 кв. м (N 19, 20), лестничная клетка 14,5 кв. м (N 21), помещение площадью 57,6 кв. м (N 22). Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по <...> на указанные помещения цокольного этажа.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Няшина В.А., объяснения представителя истца В., представителя ответчиков Ш., судебная коллегия
установила:
Ш.А. обратился в суд с иском к Администрации г. Перми и департаменту имущественных отношений г. Перми, просил признать: объектом общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <...> помещения цокольного этажа, а именно: помещения столярного цеха 68,8 кв. м и 57.3 кв. м (N 3, 4), кладовая 1.1. к. м. (N 5), туалет 4.2 кв. м (N 6), коридор 2.3 кв. м (N 7), лестничная клетка 14.5 кв. м (N 8), помещения склада 29,9 кв. м и 53.9 кв. м (N 9, 10), кладовка мастерской 3,6 кв. м (N 11), кабинеты 23,4 кв. м, 14,6 кв. м, 8,3 кв. м (N 12, 13, 14), коридор 5 кв. м, (N 15), подсобное помещение 9.3 кв. м (N 16), туалет 2,1 кв. м (N 17), подсобное помещение 4,5 кв. м (N 18), кладовые 2,7 кв. м, 2 кв. м (N 19, 20), лестничная клетка 14, 5 кв. м (N 21), помещение площадью 57,6 кв. м (N 22). Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по <...> на указанные помещения цокольного этажа. В обоснование иска указал на то, что помещения цокольного этажа, обозначенные в техническом паспорте под номерами 3-22 фактически являются подвальными техническими помещениями, цокольный этаж дома проектировался и создавался в качестве технического этажа, предназначенного для обслуживания и эксплуатации помещений, входящих в состав жилого дома. Поскольку в цокольном этаже находится инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, данные помещения согласно ст. 36 ЖК РФ имеют признаки общего имуществ собственников дома, должны быть таковыми признаны.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят в апелляционной жалобе ответчики, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд руководствовался ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36, 37, 38, Жилищного кодекса РФ, положениями Закона РФ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. Суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что исковые требования Ш.А. о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилые помещения подлежат удовлетворению.
Суд обоснованно исходил из того, что в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что спорные нежилые помещения, являются техническими и относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме. Все указанные помещения изначально, то есть с момента строительства дома, были предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В настоящее время они также используются для указанной цели, не смотря на то, что в них осуществляется торговая деятельность, которая затрудняет их использование по назначению. Эксплуатация указанных помещений в качестве помещений общественного назначения невозможна. Доказательства, свидетельствующие о том, что указанные помещения проектировались, строились и использовались в качестве помещений специального назначения в период времени, предшествующий их приватизации, суду не представлено.
Как правильно указано судом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья предусмотренного Законом РФ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной или государственной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев, как общее имущество дома. Судом установлено, что в 1994 году, когда помещения цокольного этажа дома <...> переданы в муниципальную собственность, в указанном доме имелись приватизированные квартиры, первая из которых была приватизирована еще в 1993 году.
При разрешении спора суд учитывал то обстоятельство, что по заключению строительно-технической экспертизы от 30 ноября 2011 г. N 104/50-2/2011 в спорных нежилых помещениях находится общедомовое инженерное оборудование и регулирующие устройства: водомерный узел, внутри домовая запорно-регулирующая арматура (задвижка), вводной распределительный электрический щит (ВРУ); внутридомовая запорно-регулирующая арматура (задвижка) на вводе системы отопления; в помещениях N 3, 4, 8, 9, 10, 12, 14, 16, 18, 21, 22 на стояках магистрального трубопровода отопления имеется запорная арматура; в помещениях N 3, 10, 12, 16, 18 на стояках магистрального трубопровода водоснабжения имеется запорная арматура; в помещениях N 3, 6, 10, 16, 18 размещен трубопровод водоотведения (канализации) с прочистками и ревизиями. Указанные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. При этом экспертом было установлено, что спорные нежилые помещения не имеют отдельного входа/выхода, проход в них возможен только через подъезды N 2, 3 дома; указанные помещения эксплуатироваться самостоятельно в целях, не связанных с эксплуатацией и обслуживанием жилого дома, не могут. Поскольку жилой дом не имеет подвала, инженерные коммуникации расположены в помещениях цокольного этажа. Поэтому, отметил эксперт, в помещения цокольного этажа, в том числе в помещения N 3-22 площадью 383,4 кв. м в соответствии с п. 3.2, 3.5, 3.6 ВСН 58-88 (р) "Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда" должен быть обеспечен беспрепятственный, круглосуточный доступ для плановых и внеплановых осмотров инженерных систем, конструктивных элементов дома, для выявления их неисправностей и ремонта квалифицированными специалистами.
Экспертом установлено и не оспаривается ответчиками, то обстоятельство, что в помещениях расположены не только магистральные трубопроводы, но также стояки, арматура, запорное оборудование, приспособления для ревизии канализационных стояков. Указанные элементы оборудования предназначены для обеспечения функционирования систем водоснабжения, канализации, отопления и т.п. Они позволяют перекрыть подачу воды в стояк конкретного подъезда в связи с необходимостью ликвидации аварийных ситуаций (затопление, как следствие неисправности водопроводных труб и т.п.), либо, в связи с необходимостью выполнения ремонтных работ на водопроводных трубах в квартирах, расположенных над спорными помещениями. Они позволяют устранить засоры в системе канализации с использованием ревизионных окон на канализационных стояках. Таким образом, должна быть обеспечена возможность постоянного доступа к указанному оборудованию и в указанные помещения, как для работников ТСЖ, обслуживающих соответствующие системы, так и для работников аварийных служб. Факт нахождения этих помещений в собственности ответчиков и использование их под предприятие торговли в принципе исключает такую возможность, поскольку доступ в эти помещения во время, когда магазин открыт, без согласия их арендатора, невозможен. В остальное время он также невозможен. Более того, как указано выше, инженерное оборудование, находящееся в этих помещениях, скрыто за отделочными материалами, использованными в ходе их ремонта, что также затрудняет доступ к нему. Следовательно, факт передачи общего имущества в собственность конкретных лиц, как это имело место в данном случае, повлек нарушение прав истца, которое подлежит судебной защите путем удовлетворения предъявленных им требований.
Следует также отметить, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Совокупности собранных по данному делу доказательств - объяснениям сторон, показаниям свидетелей, письменным доказательствам, судом дана надлежащая оценка, выводы суда должным образом мотивированы.
Ссылка ответчика на то, что спорные помещения включены в реестр муниципальной собственности, и данное право собственника помещений никем не оспорено, была обоснованно отклонена судом, поскольку.
Доводы жалобы о том, что спорные нежилые помещения были сформированы и использовались как самостоятельный объект недвижимости задолго до их передачи в муниципальную собственность, являются несостоятельными. Они были обоснованно отклонены судом. Как правильно установлено судом первой инстанции спорные нежилые помещения не имеют отдельного входа и не могут эксплуатироваться самостоятельно, отдельно от целей эксплуатации жилого дома.
Ссылка ответчиков на то, что на момент передачи спорных помещений в муниципальную собственность истец стал собственником одного из помещений в указанном доме после передачи спорных нежилых помещений в муниципальную собственность, также не влечет необходимость отмены решения суда. Иск направлен на защиту нарушенного права общей собственности на спорные помещения. После приобретения помещения в указанном доме истец является участником общей долевой собственности на спорные помещения, которое возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме, еще до принятия решения о передаче помещений в муниципальную собственность, которое существует до настоящего времени, следовательно, он вправе предъявлять соответствующие требования.
Ссылка ответчиков на то, что согласно экспликации нежилого помещения и техническому паспорту нежилого помещения по указанному адресу (на сентябрь 2008 года): - коридор, торговый зал, кабинет, и т.п., не имеет правового значения при разрешении данного спора. Технический паспорт, на который сослался ответчик, был составлен после передачи указанных помещений в муниципальную собственность, причем функциональное назначение помещений определялось собственником этих помещений, после чего фиксировалось в техническом паспорте. Как было указано выше, правовое значение для разрешения спора имеет порядок фактического использования данных помещений в период времени, предшествовавший их передаче муниципальную собственность, имевшей место в 1994 году, поскольку после этого момента он определялся исключительно собственником спорных помещений.
По этой же причине не может быть признана обоснованной ссылка ответчиков на то, что согласно имеющейся в материалах дела технической документации все спорные помещения обозначены арабскими цифрами, что свидетельствует о том, что они не относятся к общему имуществу, а также на то, что спорные нежилые помещения, были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости. Совершенно очевидно, что осматривая подвальные помещения, в которых фактически были расположены склады и торговые залы, техник БТИ отражал в техническом паспорте информацию, соответствующую их фактическому использованию собственником, осуществляющим в них розничную торговлю, чем и было обусловлено указанное выше обстоятельство.
Ссылка на то, что решение о передаче помещения в муниципальную собственность не обжаловалось, не было признано незаконным, возникшее право собственности муниципального образования г. Пермь на подвальное помещение не оспорено, не может быть признана обоснованной, поскольку указанные обстоятельства не препятствуют удовлетворению исковых требований. Очевидно, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на указанные технические помещения, которое возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме, возникло еще до принятия решения о передаче помещений в муниципальную собственность. Поскольку очевидно, что помещения, которые принадлежали на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, не могли быть переданы в муниципальную собственность, соответствующее решение является незаконным и никаких правовых последствий не влечет. Следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на указанные технические помещения, после принятия указанного решения, не прекратилось, сохранилось до настоящего времени и должно быть признано решением суда.
В данном случае ответчики решение вопроса о наличии оснований для признания права общей собственности на спорные помещения ошибочно ставит в зависимость от оспаривания решения о передаче помещений в муниципальную собственность. Однако, по мнению судебной коллегии, оснований для подобного подхода не имеется. Как было отмечено выше, указанное право возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме, существует объективно и может быть прекращено лишь по основаниям, предусмотренным в законе. Оно продолжает существовать независимо от того, какие решения принимаются органами, не уполномоченными на распоряжение указанным правом, и какие сделки совершаются в отношении этого имущества третьими лицами. Поскольку такие решения являются незаконными, прекращение права общей собственности они не влекут. Следовательно, оспаривание таких решений и сделок не является обязательным предварительным условием для удовлетворения заявленных требований.
Ссылка ответчиков на то, что после 1994 года спорные помещения использовались в качестве помещений магазинов, также не влечет необходимость отмены решения, поскольку обстоятельства, связанные с использованием помещений после принятия решения о передаче их в муниципальную собственность, не имеют правового значения.
Ссылка ответчиков на то, что экспертное заключение является лишь одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, ответчик, тем не менее, не указал на то, какими иными достоверными доказательствами опровергаются содержащиеся в заключении выводы и в связи с чем указанное заключение не имеет доказательственного значения. Вместе с тем, ни один из выводов эксперта ответчиками не опровергнут, соответствующие доказательства ими не представлены. Таким образом, вывод ответчика о том, что доказательств, подтверждающих техническое назначение спорных помещений, истцом не представлено, является необоснованным и противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Ссылка ответчиков на то, что судом разрешен вопрос о правах и обязанностях арендатора части спорных помещений ИП П., также не влечет необходимость отмены решения, поскольку соответствующие выводы в резолютивной части решения отсутствуют. Сама П. решение по указанному основанию не обжалует. Обращаться с жалобами в защиту ее прав ответчик не уполномочен. Кроме того, по общему правилу, при смене собственника помещения, переданного в аренду, действие договора аренды не прекращается.
Ссылок на иные основания, влекущие необходимость отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений г. Перми и Администрации г. Перми на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23 декабря 2011 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 20.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1074
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2012 г. по делу N 33-1074
Судья Першина Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Няшина В.А.
судей Позолотиной Н.Г., Овчинниковой Н.А.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 20 февраля 2012 года дело по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений администрации г. Перми и администрации г. Перми на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23 декабря 2011 года, которым постановлено - признать объектом общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <...> помещения цокольного этажа, а именно: помещения столярного цеха 68,8 кв. м и 57.3 кв. м (N 3, 4), кладовая 1.1 к. м. (N 5), туалет 4.2 кв. м (N 6), коридор 2.3 кв. м (N 7), лестничная клетка 14.5 кв. м (N 8), помещения склада 29,9 кв. м и 53.9 кв. м (N 9, 10), кладовка мастерской 3,6 кв. м (N 11), кабинеты 23,4 кв. м, 14,6 кв. м, 8,3 кв. м (N 12, 13, 14), коридор 5 кв. м, (N 15), подсобное помещение 9.3 кв. м (N 16), туалет 2,1 кв. м (N 17), подсобное помещение 4,5 кв. м (N 18), кладовые 2,7 кв. м, 2 кв. м (N 19, 20), лестничная клетка 14,5 кв. м (N 21), помещение площадью 57,6 кв. м (N 22). Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по <...> на указанные помещения цокольного этажа.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Няшина В.А., объяснения представителя истца В., представителя ответчиков Ш., судебная коллегия
установила:
Ш.А. обратился в суд с иском к Администрации г. Перми и департаменту имущественных отношений г. Перми, просил признать: объектом общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <...> помещения цокольного этажа, а именно: помещения столярного цеха 68,8 кв. м и 57.3 кв. м (N 3, 4), кладовая 1.1. к. м. (N 5), туалет 4.2 кв. м (N 6), коридор 2.3 кв. м (N 7), лестничная клетка 14.5 кв. м (N 8), помещения склада 29,9 кв. м и 53.9 кв. м (N 9, 10), кладовка мастерской 3,6 кв. м (N 11), кабинеты 23,4 кв. м, 14,6 кв. м, 8,3 кв. м (N 12, 13, 14), коридор 5 кв. м, (N 15), подсобное помещение 9.3 кв. м (N 16), туалет 2,1 кв. м (N 17), подсобное помещение 4,5 кв. м (N 18), кладовые 2,7 кв. м, 2 кв. м (N 19, 20), лестничная клетка 14, 5 кв. м (N 21), помещение площадью 57,6 кв. м (N 22). Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по <...> на указанные помещения цокольного этажа. В обоснование иска указал на то, что помещения цокольного этажа, обозначенные в техническом паспорте под номерами 3-22 фактически являются подвальными техническими помещениями, цокольный этаж дома проектировался и создавался в качестве технического этажа, предназначенного для обслуживания и эксплуатации помещений, входящих в состав жилого дома. Поскольку в цокольном этаже находится инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, данные помещения согласно ст. 36 ЖК РФ имеют признаки общего имуществ собственников дома, должны быть таковыми признаны.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят в апелляционной жалобе ответчики, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд руководствовался ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36, 37, 38, Жилищного кодекса РФ, положениями Закона РФ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. Суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что исковые требования Ш.А. о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилые помещения подлежат удовлетворению.
Суд обоснованно исходил из того, что в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что спорные нежилые помещения, являются техническими и относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме. Все указанные помещения изначально, то есть с момента строительства дома, были предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В настоящее время они также используются для указанной цели, не смотря на то, что в них осуществляется торговая деятельность, которая затрудняет их использование по назначению. Эксплуатация указанных помещений в качестве помещений общественного назначения невозможна. Доказательства, свидетельствующие о том, что указанные помещения проектировались, строились и использовались в качестве помещений специального назначения в период времени, предшествующий их приватизации, суду не представлено.
Как правильно указано судом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья предусмотренного Законом РФ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной или государственной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев, как общее имущество дома. Судом установлено, что в 1994 году, когда помещения цокольного этажа дома <...> переданы в муниципальную собственность, в указанном доме имелись приватизированные квартиры, первая из которых была приватизирована еще в 1993 году.
При разрешении спора суд учитывал то обстоятельство, что по заключению строительно-технической экспертизы от 30 ноября 2011 г. N 104/50-2/2011 в спорных нежилых помещениях находится общедомовое инженерное оборудование и регулирующие устройства: водомерный узел, внутри домовая запорно-регулирующая арматура (задвижка), вводной распределительный электрический щит (ВРУ); внутридомовая запорно-регулирующая арматура (задвижка) на вводе системы отопления; в помещениях N 3, 4, 8, 9, 10, 12, 14, 16, 18, 21, 22 на стояках магистрального трубопровода отопления имеется запорная арматура; в помещениях N 3, 10, 12, 16, 18 на стояках магистрального трубопровода водоснабжения имеется запорная арматура; в помещениях N 3, 6, 10, 16, 18 размещен трубопровод водоотведения (канализации) с прочистками и ревизиями. Указанные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. При этом экспертом было установлено, что спорные нежилые помещения не имеют отдельного входа/выхода, проход в них возможен только через подъезды N 2, 3 дома; указанные помещения эксплуатироваться самостоятельно в целях, не связанных с эксплуатацией и обслуживанием жилого дома, не могут. Поскольку жилой дом не имеет подвала, инженерные коммуникации расположены в помещениях цокольного этажа. Поэтому, отметил эксперт, в помещения цокольного этажа, в том числе в помещения N 3-22 площадью 383,4 кв. м в соответствии с п. 3.2, 3.5, 3.6 ВСН 58-88 (р) "Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда" должен быть обеспечен беспрепятственный, круглосуточный доступ для плановых и внеплановых осмотров инженерных систем, конструктивных элементов дома, для выявления их неисправностей и ремонта квалифицированными специалистами.
Экспертом установлено и не оспаривается ответчиками, то обстоятельство, что в помещениях расположены не только магистральные трубопроводы, но также стояки, арматура, запорное оборудование, приспособления для ревизии канализационных стояков. Указанные элементы оборудования предназначены для обеспечения функционирования систем водоснабжения, канализации, отопления и т.п. Они позволяют перекрыть подачу воды в стояк конкретного подъезда в связи с необходимостью ликвидации аварийных ситуаций (затопление, как следствие неисправности водопроводных труб и т.п.), либо, в связи с необходимостью выполнения ремонтных работ на водопроводных трубах в квартирах, расположенных над спорными помещениями. Они позволяют устранить засоры в системе канализации с использованием ревизионных окон на канализационных стояках. Таким образом, должна быть обеспечена возможность постоянного доступа к указанному оборудованию и в указанные помещения, как для работников ТСЖ, обслуживающих соответствующие системы, так и для работников аварийных служб. Факт нахождения этих помещений в собственности ответчиков и использование их под предприятие торговли в принципе исключает такую возможность, поскольку доступ в эти помещения во время, когда магазин открыт, без согласия их арендатора, невозможен. В остальное время он также невозможен. Более того, как указано выше, инженерное оборудование, находящееся в этих помещениях, скрыто за отделочными материалами, использованными в ходе их ремонта, что также затрудняет доступ к нему. Следовательно, факт передачи общего имущества в собственность конкретных лиц, как это имело место в данном случае, повлек нарушение прав истца, которое подлежит судебной защите путем удовлетворения предъявленных им требований.
Следует также отметить, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Совокупности собранных по данному делу доказательств - объяснениям сторон, показаниям свидетелей, письменным доказательствам, судом дана надлежащая оценка, выводы суда должным образом мотивированы.
Ссылка ответчика на то, что спорные помещения включены в реестр муниципальной собственности, и данное право собственника помещений никем не оспорено, была обоснованно отклонена судом, поскольку.
Доводы жалобы о том, что спорные нежилые помещения были сформированы и использовались как самостоятельный объект недвижимости задолго до их передачи в муниципальную собственность, являются несостоятельными. Они были обоснованно отклонены судом. Как правильно установлено судом первой инстанции спорные нежилые помещения не имеют отдельного входа и не могут эксплуатироваться самостоятельно, отдельно от целей эксплуатации жилого дома.
Ссылка ответчиков на то, что на момент передачи спорных помещений в муниципальную собственность истец стал собственником одного из помещений в указанном доме после передачи спорных нежилых помещений в муниципальную собственность, также не влечет необходимость отмены решения суда. Иск направлен на защиту нарушенного права общей собственности на спорные помещения. После приобретения помещения в указанном доме истец является участником общей долевой собственности на спорные помещения, которое возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме, еще до принятия решения о передаче помещений в муниципальную собственность, которое существует до настоящего времени, следовательно, он вправе предъявлять соответствующие требования.
Ссылка ответчиков на то, что согласно экспликации нежилого помещения и техническому паспорту нежилого помещения по указанному адресу (на сентябрь 2008 года): - коридор, торговый зал, кабинет, и т.п., не имеет правового значения при разрешении данного спора. Технический паспорт, на который сослался ответчик, был составлен после передачи указанных помещений в муниципальную собственность, причем функциональное назначение помещений определялось собственником этих помещений, после чего фиксировалось в техническом паспорте. Как было указано выше, правовое значение для разрешения спора имеет порядок фактического использования данных помещений в период времени, предшествовавший их передаче муниципальную собственность, имевшей место в 1994 году, поскольку после этого момента он определялся исключительно собственником спорных помещений.
По этой же причине не может быть признана обоснованной ссылка ответчиков на то, что согласно имеющейся в материалах дела технической документации все спорные помещения обозначены арабскими цифрами, что свидетельствует о том, что они не относятся к общему имуществу, а также на то, что спорные нежилые помещения, были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости. Совершенно очевидно, что осматривая подвальные помещения, в которых фактически были расположены склады и торговые залы, техник БТИ отражал в техническом паспорте информацию, соответствующую их фактическому использованию собственником, осуществляющим в них розничную торговлю, чем и было обусловлено указанное выше обстоятельство.
Ссылка на то, что решение о передаче помещения в муниципальную собственность не обжаловалось, не было признано незаконным, возникшее право собственности муниципального образования г. Пермь на подвальное помещение не оспорено, не может быть признана обоснованной, поскольку указанные обстоятельства не препятствуют удовлетворению исковых требований. Очевидно, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на указанные технические помещения, которое возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме, возникло еще до принятия решения о передаче помещений в муниципальную собственность. Поскольку очевидно, что помещения, которые принадлежали на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, не могли быть переданы в муниципальную собственность, соответствующее решение является незаконным и никаких правовых последствий не влечет. Следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на указанные технические помещения, после принятия указанного решения, не прекратилось, сохранилось до настоящего времени и должно быть признано решением суда.
В данном случае ответчики решение вопроса о наличии оснований для признания права общей собственности на спорные помещения ошибочно ставит в зависимость от оспаривания решения о передаче помещений в муниципальную собственность. Однако, по мнению судебной коллегии, оснований для подобного подхода не имеется. Как было отмечено выше, указанное право возникло в момент приватизации первой квартиры в указанном доме, существует объективно и может быть прекращено лишь по основаниям, предусмотренным в законе. Оно продолжает существовать независимо от того, какие решения принимаются органами, не уполномоченными на распоряжение указанным правом, и какие сделки совершаются в отношении этого имущества третьими лицами. Поскольку такие решения являются незаконными, прекращение права общей собственности они не влекут. Следовательно, оспаривание таких решений и сделок не является обязательным предварительным условием для удовлетворения заявленных требований.
Ссылка ответчиков на то, что после 1994 года спорные помещения использовались в качестве помещений магазинов, также не влечет необходимость отмены решения, поскольку обстоятельства, связанные с использованием помещений после принятия решения о передаче их в муниципальную собственность, не имеют правового значения.
Ссылка ответчиков на то, что экспертное заключение является лишь одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, ответчик, тем не менее, не указал на то, какими иными достоверными доказательствами опровергаются содержащиеся в заключении выводы и в связи с чем указанное заключение не имеет доказательственного значения. Вместе с тем, ни один из выводов эксперта ответчиками не опровергнут, соответствующие доказательства ими не представлены. Таким образом, вывод ответчика о том, что доказательств, подтверждающих техническое назначение спорных помещений, истцом не представлено, является необоснованным и противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Ссылка ответчиков на то, что судом разрешен вопрос о правах и обязанностях арендатора части спорных помещений ИП П., также не влечет необходимость отмены решения, поскольку соответствующие выводы в резолютивной части решения отсутствуют. Сама П. решение по указанному основанию не обжалует. Обращаться с жалобами в защиту ее прав ответчик не уполномочен. Кроме того, по общему правилу, при смене собственника помещения, переданного в аренду, действие договора аренды не прекращается.
Ссылок на иные основания, влекущие необходимость отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений г. Перми и Администрации г. Перми на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23 декабря 2011 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)