Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Карита": Моор Р.П., представитель по доверенности от 21.03.2013;
- от Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1": Кнаус М.П., представитель по доверенности от 05.11.2012;
- от Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства": Синюхина И.С., представитель по доверенности от 28.09.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Карита"
на решение от 30.11.2012
по делу N А73-11756/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Усенко Ж.А.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Карита"
к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
о взыскании 1 275 000 рублей
третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Управление капитального строительства"
В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Карита" (далее - истец, ООО "Карита", общество, ОГРН 1022700929514, г. Хабаровск) с иском к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" (далее - ответчик, ТСЖ "СССТ-1", товарищество, ОГРН 1052700148511, г. Хабаровск) о взыскании убытков в сумме 1 275 000 руб.
Определением от 13.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Управление капитального строительства" (далее - третье лицо, МУП "УКС", ОГРН 1022700927721, г. Хабаровск).
Решением от 30.11.2012 в удовлетворении иска отказано.
ОО "Карита" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым иск удовлетворить. В обоснование жалобы с дополнениями указывает, что ответчик принял обязательство нести ответственность за действия третьих лиц (МУП "УКС"), в нарушение разумного срока жилой дом введен в эксплуатацию 23.05.2011, но ответчик не предпринял действий по истребованию нежилого помещения у третьего лица; ссылается на решение Арбитражного суда Хабаровского края от 129.08.2011 по делу N А73-6485/2011, которым признано право собственности истца на нежилое помещение; указывает, что право собственности истец зарегистрировал 13.12.2011, и поскольку в течение длительного времени ответчиком не исполнено обязательство по передаче ООО "Карита" нежилого помещения, товарищество обязано возместить обществу возникшие убытки, общество не имело возможности сдать нежилое помещение в аренду на условиях рыночных цен и лишилось дохода в виде арендной платы за период с 14.06.2011 по 13.12.2011; ссылается на договор аренды от 01.03.2012, в котором указан размер арендной платы в сумме 175 000 руб. в месяц на первые три месяца, с 01.06.2012-250 000 руб. в месяц, ссылается на переписку между истцом и ООО "Софт-Сервис" в 2011 году; ссылаясь на пункты 10 - 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13, указывает, что, получив нежилое помещение от ответчика, общество могло бы сдать помещение в аренду.
Ответчиком и третьим лицом представлены отзывы на апелляционную жалобу, где приведены возражения против указанных в ней доводов.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, представители ответчика и третьего лица просили решение суда оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
По материалам дела установлено, что 07.10.2005 между ТСЖ "СССТ-1" (товарищество) и Самойленко Д.Н. (инвестор) был заключен договор N 1Б2-Н-01 об инвестировании строительства нежилого помещения.
По условиям данного договора инвестор принимает участие в инвестировании средств на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного в границах ул. П.Л. Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, а товарищество обязуется передать инвестору после ввода в эксплуатацию нежилое помещение со следующими характеристиками: первая очередь, помещение N 1, блок секция N 2, общая площадь 252,14 кв. м.
12.12.2006 между Самойленко Д.Н. (первоначальный инвестор) и ООО "Карита" (новый инвестор) заключен договор об уступке прав требования.
Данным договором стороны определили, что первоначальный инвестор уступает новому инвестору право требования на получение от товарищества нежилого помещения N 1, расположенного во второй блок-секции, на первом этаже в доме, расположенном в г. Хабаровске, в границах улиц им. П.Л. Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, на основании договора об инвестировании строительства нежилого помещения от 07.10.2005 N 1Б2-Н-01, общей площадью 252,14 кв. м.
12.12.2006 между ТСЖ "СССТ-1" и ООО "Карита" (инвестор) заключен договор N 1Б2-Н-01 об инвестировании строительства нежилого помещения.
Пунктом 1 данного договора установлено, что инвестор принимает участие в инвестировании средств на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного в границах ул. П.Л. Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, а товарищество обязуется передать инвестору после ввода дома в эксплуатацию нежилое помещение со следующими характеристиками: первая очередь, помещение N 1, блок секция N 2, общая площадь 252,14 кв. м.
Разделом 3 договора от 12.12.2006 предусмотрено, что жилой дом, в котором находится инвестируемый объект, должен быть предъявлен для ввода в эксплуатацию в срок - 1 квартал 2007 года.
ООО "Карита" исполнены обязательства по договору инвестирования от 12.12.2006, что подтверждено приобщенными к материалам дела копиями платежных поручений.
04.07.2005 между ТСЖ "СССТ-1" (инвестор) и МУП "УКС" (заказчик) заключен договор N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус".
В пунктах 1.2, 1.3, 1.4 договора стороны определили, что товарищество обеспечивает инвестирование (финансирование) строительства объекта, а заказчик обязуется обеспечить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию группы жилых домов в микрорайоне "Парус", расположенный в границах ул. П.Л. Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов.
Согласно пункту 3.1 договора заказчик обязался ввести в эксплуатацию первую очередь в группе жилых домов в микрорайоне "Парус" в первом квартале 2007 года, вторую очередь - в 3 квартале 2008 года, третью очередь - в 1 квартале 2010 года.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU27301000-12/11 первая очередь (1, 2, 3 блок секции) группы жилых домов в микрорайоне "Парус", расположенный в границах ул. П.Л. Морозова - пер. Радищева - ул. Юнгов, сдана 23.05.2011.
Пунктами 6.1, 6.2 договора от 04.07.2005 N 06 предусмотрено, что МУП "УКС" приняло на себя обязательства не позднее семи дней уведомить товарищество в письменной форме о дате приемки-передачи объекта и осуществить передачу в определенный день с составлением и подписанием соответствующего акта.
Однако на момент рассмотрения арбитражным судом настоящего дела объект недвижимости не передан ответчику заказчиком.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.08.2011 по делу А73-6485/2011, вступившим в законную силу, за ООО "Карита" признано право собственности на функциональное помещение N I (37-51) общей площадью 246,3 кв. м в доме N 113, литер А по ул. Морозова Павла Леонтьевича в городе Хабаровске, инвентарный номер функционального помещения 08:401:002:000006640:0001:20019.
Как указывает истец, в 13.12.2011 за ООО "Карита" зарегистрировано право собственности на этот объект недвижимости.
Ссылаясь на то, что из-за непередачи ответчиком объекта недвижимости истцу у последнего возникли убытки в виде неполученного дохода от сдачи помещения в аренду, ООО "Карита" обратилось в арбитражный суд.
Расчет упущенной выгоды определен обществом за период с 14.06.2011 (после истечения семидневного срока для исполнения обязанности по передаче объекта, установленного в обращении истца от 06.06.2011) по 14.09.2011 в общей сумме 525 000 рублей (по 175 000 рублей в месяц), за период с 14.09.2011 по 13.12.2011 - в общей сумме 750 000 рублей (по 250 000 рублей в месяц). Размер арендной платы применен обществом на основании договора о намерениях от 10.05.2011, заключенного с ООО "Софт-Сервис".
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 15, 393, 223131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из того, что истцом не доказана совокупность условий для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Суд первой инстанции исходил из того, что согласно исковому заявлению государственная регистрация права собственности общества на помещения осуществлена в декабре 2011 года, до этого момента ООО "Карита" не являлось собственником недвижимого имущества и в силу статей 209 и 608 ГК РФ не могло реализовать право на сдачу его в аренду, получать какие-либо платежи от третьих лиц за пользование объектом аренды.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на которое ссылается истец в апелляционной жалобе, на момент вынесения судом решения не было принято.
Указанным Постановлением N 13 Постановление от 17.11.2011 N 73 дополнено пунктом 10, согласно которому арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Вместе с тем, указанная правовая позиция сама по себе не свидетельствует об обоснованности иска, заявленного в настоящем деле, поскольку общество должно доказать, что на основании договора о намерениях от 10.05.2011 договор аренды был бы заключен в спорный период.
Однако из содержания письма ООО "Софт-Сервис" от 25.12.2011 (л.д. 131), адресованного истцу, следует, что названное лицо предполагает заключить с ООО "Карита" договор аренды помещения в жилом доме N 113 по ул. Морозова П.Л. в г. Хабаровске в феврале - марте 2012 года, так как рассматривает другой вариант аренды помещения на других условиях.
Следовательно, обществом не доказано, что в спорный период договор аренды помещений действительно мог быть им заключен.
При определении размера упущенной выгоды истец должен доказать достоверность доходов, которые предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота.
Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 11 Постановления от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
В обоснование размера упущенной выгоды ООО "Карита" указывало в суде первой инстанции, что истцом применен размер арендной платы, предусмотренный договором о намерениях от 10.05.2011, договором аренды от 01.03.2012 N 1.
Названными договорами установлен размер арендной платы в размере 175 000 руб. в месяц без НДС в первые три месяца после заключения договора аренды или передачи помещения, 250 000 рублей в месяц - по истечении трех месяцев со дня заключения договора аренды.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства реальности получения арендных платежей в спорный период. Как правильно указал суд первой инстанции, платежные поручения об оплате аренды ООО "Софт-Сервис" за период с марта 2012 года по октябрь 2012 года указанное обстоятельство не подтверждают. Обществом не представлены доказательства того, неполученная в спорный период сумма арендной платы составляет исключительно доходы истца.
Доводы ООО "Карита" о том, что в мае 2011 года истцом велась переписка с ООО "Софт-Сервис" о заключении договора аренды, что истцом были сделаны необходимые приготовления для заключения договора аренды и получения арендной платы, а также, что 06.06.2011 общество обращалось к товариществу о передаче помещения, не подтверждены доказательствами в порядке статьи 65 АПК РФ.
При таких обстоятельствах, дав оценку приобщенным к материалам дела доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.
По приведенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклонены.
Нарушение судом норм материального или процессуального права суд апелляционной инстанции не установил.
Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30 ноября 2012 года по делу N А73-11756/2012 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2013 N 06АП-150/2013 ПО ДЕЛУ N А73-11756/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. N 06АП-150/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Карита": Моор Р.П., представитель по доверенности от 21.03.2013;
- от Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1": Кнаус М.П., представитель по доверенности от 05.11.2012;
- от Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства": Синюхина И.С., представитель по доверенности от 28.09.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Карита"
на решение от 30.11.2012
по делу N А73-11756/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Усенко Ж.А.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Карита"
к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
о взыскании 1 275 000 рублей
третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Управление капитального строительства"
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Карита" (далее - истец, ООО "Карита", общество, ОГРН 1022700929514, г. Хабаровск) с иском к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" (далее - ответчик, ТСЖ "СССТ-1", товарищество, ОГРН 1052700148511, г. Хабаровск) о взыскании убытков в сумме 1 275 000 руб.
Определением от 13.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Управление капитального строительства" (далее - третье лицо, МУП "УКС", ОГРН 1022700927721, г. Хабаровск).
Решением от 30.11.2012 в удовлетворении иска отказано.
ОО "Карита" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым иск удовлетворить. В обоснование жалобы с дополнениями указывает, что ответчик принял обязательство нести ответственность за действия третьих лиц (МУП "УКС"), в нарушение разумного срока жилой дом введен в эксплуатацию 23.05.2011, но ответчик не предпринял действий по истребованию нежилого помещения у третьего лица; ссылается на решение Арбитражного суда Хабаровского края от 129.08.2011 по делу N А73-6485/2011, которым признано право собственности истца на нежилое помещение; указывает, что право собственности истец зарегистрировал 13.12.2011, и поскольку в течение длительного времени ответчиком не исполнено обязательство по передаче ООО "Карита" нежилого помещения, товарищество обязано возместить обществу возникшие убытки, общество не имело возможности сдать нежилое помещение в аренду на условиях рыночных цен и лишилось дохода в виде арендной платы за период с 14.06.2011 по 13.12.2011; ссылается на договор аренды от 01.03.2012, в котором указан размер арендной платы в сумме 175 000 руб. в месяц на первые три месяца, с 01.06.2012-250 000 руб. в месяц, ссылается на переписку между истцом и ООО "Софт-Сервис" в 2011 году; ссылаясь на пункты 10 - 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13, указывает, что, получив нежилое помещение от ответчика, общество могло бы сдать помещение в аренду.
Ответчиком и третьим лицом представлены отзывы на апелляционную жалобу, где приведены возражения против указанных в ней доводов.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, представители ответчика и третьего лица просили решение суда оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
По материалам дела установлено, что 07.10.2005 между ТСЖ "СССТ-1" (товарищество) и Самойленко Д.Н. (инвестор) был заключен договор N 1Б2-Н-01 об инвестировании строительства нежилого помещения.
По условиям данного договора инвестор принимает участие в инвестировании средств на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного в границах ул. П.Л. Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, а товарищество обязуется передать инвестору после ввода в эксплуатацию нежилое помещение со следующими характеристиками: первая очередь, помещение N 1, блок секция N 2, общая площадь 252,14 кв. м.
12.12.2006 между Самойленко Д.Н. (первоначальный инвестор) и ООО "Карита" (новый инвестор) заключен договор об уступке прав требования.
Данным договором стороны определили, что первоначальный инвестор уступает новому инвестору право требования на получение от товарищества нежилого помещения N 1, расположенного во второй блок-секции, на первом этаже в доме, расположенном в г. Хабаровске, в границах улиц им. П.Л. Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, на основании договора об инвестировании строительства нежилого помещения от 07.10.2005 N 1Б2-Н-01, общей площадью 252,14 кв. м.
12.12.2006 между ТСЖ "СССТ-1" и ООО "Карита" (инвестор) заключен договор N 1Б2-Н-01 об инвестировании строительства нежилого помещения.
Пунктом 1 данного договора установлено, что инвестор принимает участие в инвестировании средств на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного в границах ул. П.Л. Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов, а товарищество обязуется передать инвестору после ввода дома в эксплуатацию нежилое помещение со следующими характеристиками: первая очередь, помещение N 1, блок секция N 2, общая площадь 252,14 кв. м.
Разделом 3 договора от 12.12.2006 предусмотрено, что жилой дом, в котором находится инвестируемый объект, должен быть предъявлен для ввода в эксплуатацию в срок - 1 квартал 2007 года.
ООО "Карита" исполнены обязательства по договору инвестирования от 12.12.2006, что подтверждено приобщенными к материалам дела копиями платежных поручений.
04.07.2005 между ТСЖ "СССТ-1" (инвестор) и МУП "УКС" (заказчик) заключен договор N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус".
В пунктах 1.2, 1.3, 1.4 договора стороны определили, что товарищество обеспечивает инвестирование (финансирование) строительства объекта, а заказчик обязуется обеспечить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию группы жилых домов в микрорайоне "Парус", расположенный в границах ул. П.Л. Морозова - пер. Бассейный - ул. Юнгов.
Согласно пункту 3.1 договора заказчик обязался ввести в эксплуатацию первую очередь в группе жилых домов в микрорайоне "Парус" в первом квартале 2007 года, вторую очередь - в 3 квартале 2008 года, третью очередь - в 1 квартале 2010 года.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU27301000-12/11 первая очередь (1, 2, 3 блок секции) группы жилых домов в микрорайоне "Парус", расположенный в границах ул. П.Л. Морозова - пер. Радищева - ул. Юнгов, сдана 23.05.2011.
Пунктами 6.1, 6.2 договора от 04.07.2005 N 06 предусмотрено, что МУП "УКС" приняло на себя обязательства не позднее семи дней уведомить товарищество в письменной форме о дате приемки-передачи объекта и осуществить передачу в определенный день с составлением и подписанием соответствующего акта.
Однако на момент рассмотрения арбитражным судом настоящего дела объект недвижимости не передан ответчику заказчиком.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.08.2011 по делу А73-6485/2011, вступившим в законную силу, за ООО "Карита" признано право собственности на функциональное помещение N I (37-51) общей площадью 246,3 кв. м в доме N 113, литер А по ул. Морозова Павла Леонтьевича в городе Хабаровске, инвентарный номер функционального помещения 08:401:002:000006640:0001:20019.
Как указывает истец, в 13.12.2011 за ООО "Карита" зарегистрировано право собственности на этот объект недвижимости.
Ссылаясь на то, что из-за непередачи ответчиком объекта недвижимости истцу у последнего возникли убытки в виде неполученного дохода от сдачи помещения в аренду, ООО "Карита" обратилось в арбитражный суд.
Расчет упущенной выгоды определен обществом за период с 14.06.2011 (после истечения семидневного срока для исполнения обязанности по передаче объекта, установленного в обращении истца от 06.06.2011) по 14.09.2011 в общей сумме 525 000 рублей (по 175 000 рублей в месяц), за период с 14.09.2011 по 13.12.2011 - в общей сумме 750 000 рублей (по 250 000 рублей в месяц). Размер арендной платы применен обществом на основании договора о намерениях от 10.05.2011, заключенного с ООО "Софт-Сервис".
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 15, 393, 223131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из того, что истцом не доказана совокупность условий для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Суд первой инстанции исходил из того, что согласно исковому заявлению государственная регистрация права собственности общества на помещения осуществлена в декабре 2011 года, до этого момента ООО "Карита" не являлось собственником недвижимого имущества и в силу статей 209 и 608 ГК РФ не могло реализовать право на сдачу его в аренду, получать какие-либо платежи от третьих лиц за пользование объектом аренды.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на которое ссылается истец в апелляционной жалобе, на момент вынесения судом решения не было принято.
Указанным Постановлением N 13 Постановление от 17.11.2011 N 73 дополнено пунктом 10, согласно которому арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Вместе с тем, указанная правовая позиция сама по себе не свидетельствует об обоснованности иска, заявленного в настоящем деле, поскольку общество должно доказать, что на основании договора о намерениях от 10.05.2011 договор аренды был бы заключен в спорный период.
Однако из содержания письма ООО "Софт-Сервис" от 25.12.2011 (л.д. 131), адресованного истцу, следует, что названное лицо предполагает заключить с ООО "Карита" договор аренды помещения в жилом доме N 113 по ул. Морозова П.Л. в г. Хабаровске в феврале - марте 2012 года, так как рассматривает другой вариант аренды помещения на других условиях.
Следовательно, обществом не доказано, что в спорный период договор аренды помещений действительно мог быть им заключен.
При определении размера упущенной выгоды истец должен доказать достоверность доходов, которые предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота.
Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 11 Постановления от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
В обоснование размера упущенной выгоды ООО "Карита" указывало в суде первой инстанции, что истцом применен размер арендной платы, предусмотренный договором о намерениях от 10.05.2011, договором аренды от 01.03.2012 N 1.
Названными договорами установлен размер арендной платы в размере 175 000 руб. в месяц без НДС в первые три месяца после заключения договора аренды или передачи помещения, 250 000 рублей в месяц - по истечении трех месяцев со дня заключения договора аренды.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства реальности получения арендных платежей в спорный период. Как правильно указал суд первой инстанции, платежные поручения об оплате аренды ООО "Софт-Сервис" за период с марта 2012 года по октябрь 2012 года указанное обстоятельство не подтверждают. Обществом не представлены доказательства того, неполученная в спорный период сумма арендной платы составляет исключительно доходы истца.
Доводы ООО "Карита" о том, что в мае 2011 года истцом велась переписка с ООО "Софт-Сервис" о заключении договора аренды, что истцом были сделаны необходимые приготовления для заключения договора аренды и получения арендной платы, а также, что 06.06.2011 общество обращалось к товариществу о передаче помещения, не подтверждены доказательствами в порядке статьи 65 АПК РФ.
При таких обстоятельствах, дав оценку приобщенным к материалам дела доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.
По приведенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклонены.
Нарушение судом норм материального или процессуального права суд апелляционной инстанции не установил.
Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30 ноября 2012 года по делу N А73-11756/2012 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.В.ШЕВЦ
М.О.ВОЛКОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)