Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Абсалямова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего судьи Баландиной Г.А.
судей Моисеевой О.Н., Драчева Д.А.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Моисеевой О.Н.
25 июня 2013 года
дело по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 05 апреля 2013 г., которым постановлено:
Признать отсутствующим право муниципальной собственности на техническое подвальное помещение пл. <...> кв. м жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Признать вышеуказанное подвальное помещение площадью <...> кв. м, расположенное в <адрес> общей долевой собственностью собственников нежилых помещений и квартир жилого дома.
Исключить городской округ город Рыбинск из числа владельцев подвального помещения на поэтажном плане III площадью <...> кв. м жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации N.
Судебная коллегия
Х.Л., Н., Ш., М., К.Л. обратились в суд с иском о признании отсутствующим права муниципальной собственности администрации городского округа город Рыбинск на подвальное помещение площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, исключении его из реестра муниципальной собственности и о признании подвального помещения общим имуществом собственников помещений по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что в спорном помещении находятся инженерные коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания всего дома. В подвальном помещении дома расположены общедомовые технические помещения ввода горячей и холодной воды, магистральные трубопроводы с запорной арматурой горячего и холодного водоснабжения и системы теплоснабжения всего дома. Также в подвальном помещении площадью <...> кв. м расположено техническое оборудование торгового комплекса.... а именно: электрощитовая, подъемные механизмы, вентиляция, теплоузел, запорные устройства управления отоплением и водоснабжением, ревизионные места обслуживания канализационной системы.
Обслуживающей организацией многоквартирного дома является ООО компания 1 ДД.ММ.ГГГГ ООО "компания 1 сделано заключение о технико-эксплуатационном назначении вышеуказанного подвального помещения по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ собственники квартир жилого дома приняли решение о недопустимости продажи подвальных помещений и о передаче К.В. вышеуказанного подвального помещения на ответственное хранение в соответствии с условиями договора.
Право собственности Администрации городского округа г. Рыбинск на данный технический подвал является недействительным, так как право собственности на отдельные квартиры у жильцов возникло до введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком для регистрации своего права собственности был оформлен кадастровый паспорт на подвальное помещение инвентарный номер N номер помещения на поэтажном плане N III общая площадь <...> кв. м, количество помещений 52. В кадастровом паспорте выявлено самовольное переоборудование и перепланировка. При составлении кадастрового паспорта ответчик исключил из числа подвальных помещений, являющихся муниципальной собственностью два помещения N общей площадью <...> кв. м, а также еще ряд помещений, которые посчитал местами общего пользования, в связи с чем первоначальная площадь подвальных помещений, указанная при застройке дома, была уменьшена. При формировании муниципальных площадей, по вышеуказанному адресу, ответчик ухудшил положение собственников, претендующих на подвальное помещение как место общего пользования, в результате часть помещений подвала, которые ответчик признал местами общего пользования остались без самостоятельного выхода на улицу.
Подвальные помещения являются общей собственностью собственников жилых помещений, и не может быть разделено в силу закона. Помещение формально находится в собственности администрации, и по возмездной сделке никому не передавалось. Совладелец дома К.В., как собственник нежилого помещения пл. <...> кв. м, расположенного на 1 этаже дома (торговый комплекс ФИО18 производит контроль, ремонт, содержание и охрану части подвальных помещений дома. Вход в это подвальное помещение возможен только через торговые площади торгового комплекса....
Подвальное помещение никогда не выходило из фактического владения и пользования собственников дома. Ответчик никогда не пользовался подвальными помещениями, не производил их ремонт и содержание.
Истцы считают, что согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 право может быть защищено путем признании права отсутствующим, о чем и просят суд, а также внести изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество путем исключения сведений о собственнике - городском округе г. Рыбинск.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Рыбинск (правопреемник Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск).
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения, как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права, и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Доводы жалобы сводятся к неправильному определению судом юридически значимых обстоятельств дела, неприменению закона, подлежащего применению, нарушению норм материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда с учетом доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск по доверенности А. в поддержание доводов жалобы, Х.Л. и представителя Х.Л. и других истцов по доверенностям Р., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила).
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Одновременно следует учесть, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности согласно п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что все спорные помещения подвала, не имеющие самостоятельного назначения, должны быть переданы в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может.
Суждения суда о том, что все спорные нежилые помещения не имеют самостоятельного назначения основаны в том, числе на экспертном заключении N ООО организация 1 однако в соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
При этом, суд должен свои выводы основывать как на заключении экспертизы, так и на других доказательствах по делу в их взаимосвязи и совокупности - показаниях свидетелей, письменных доказательствах.
В соответствии с разрешением N от ДД.ММ.ГГГГ ОКС Рыбинского горисполкома (подрядная организация СУ-2 треста N 16) разрешено производство строительно-монтажных работ по возведению 9-этажного жилого дома на 224 квартиры со встроенными продовольственным и промтоварным магазинами по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ актом приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания указанный жилой дом со встроенными магазинами (1 очередь) принят в эксплуатацию (л.д. 130 том N 2).
ДД.ММ.ГГГГ решением исполнительного комитета Рыбинского городского Совета народных депутатов Ярославской области вышеназванный дом (первая очередь) введен в эксплуатацию, с присвоением ему номера N по <адрес>.
В ходе приемки вновь возведенного объекта согласно актам скрытых работ, при указании на наличие дефектов перекрытия над подвалом имеется первое упоминание о подвале промтоварного магазина (л.д. 133 - 138 том N 2).
От отдела капитального строительства в приемке-сдаче возведенного объекта участвовал допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля Х.В., который в судебном заседании 05.04.2013 года пояснял, что спорные подвальные помещения под 1 - 3 подъездами дома были запроектированы, построены и предназначались для складского назначения магазина "Радио музыка", также в спорных помещениях располагалось инженерное оборудование дома. О назначении подвальных помещений для нужд магазина свидетель также указывал, что имеются лифты, связывающие первый этаж дома и подвал, по которым спускались товары магазина: пианино, телевизоры, тара. Свидетелем отмечалось, что спорные помещения, как на период проектирования, так и дальнейшего использования имеют двойное назначение: для складирования; для размещения инженерных коммуникаций, обслуживающих дом.
Из пояснений участников процесса, данных как в суде первой инстанции, так и во второй, также следовало, что подвальная часть дома была разделена на два подвальных помещения, относящихся к продовольственному магазину и к промтоварному "Радио музыка". Помещения, расположенные на первом этаже и соответственно вторая часть подвала находятся в настоящее время в собственности ООО "Антарекс".
В судебном заседании 05.04.2013 года истец Ш. также поясняла, что до 90-х годов помещения подвала использовались под склад магазина "Радио музыка", в последующем жители дома подвалом не пользовались, пока его не передали К.В., который привел помещения в надлежащее состояние и в настоящее время осуществляет там сдачу в аренду торговых площадей, что также отражено в материалах фотофиксации, имеющихся в деле (л.д. 198 - 210 том N 1).
В суде апелляционной инстанции истица Х.Л., как и в суде первой инстанции поясняла, что нахождение торговых площадей в подвале дома жителей дома устраивает, каких-либо препятствий в доступе к инженерным системам дома, не создано; интерес жителей дома к спорным подвальным помещениям и обращение в суд связаны с намерениями органа местного самоуправления продать спорные помещения.
В соответствии с данными Рыбинского отделения Ярославского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (л.д. 159 том N 2) первичная инвентаризация подвального и первого этажей жилого дома проводилась ДД.ММ.ГГГГ, согласно данных экспликации спорные помещения подвала указаны как склад (л.д. 162 том N 2).
По данным технического паспорта на помещения магазина "Радио музыка" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23 - 31 том N 1) в составе помещений, используемых под магазин, указаны помещения 1 этажа общей площадью <...> кв. м, подвала - <...> кв. м, согласно экспликации к поэтажному плану строений назначение помещений подвала - склад.
На основании вышеуказанных обстоятельств, выводы суда о том, что все спорные подвальные помещения не имеют самостоятельного назначения и не могут использоваться, кроме как для нужд собственников жилых помещений в многоквартирном доме, представляются необоснованными.
Назначение спорных нежилых помещений ранее для нужд магазина и использования под склад, а в настоящее время использование части помещений для размещения торговых площадей, безусловно, свидетельствуют о возможности использования части спорных помещений для нужд, не связанных исключительно с обслуживанием и содержанием инженерных коммуникаций дома.
Выводы суда первой инстанции о том, что на момент первой приватизации жилых помещений в 1992 году все помещения имели назначение: размещение инженерного оборудования, связанного только с обслуживанием дома в связи с чем, относятся к общему имуществу собственников помещений в доме, противоречат вышеуказанным материалам дела.
Впоследствии подвальные помещения переданы К.В., собственнику нежилых помещений первого этажа, о чем в материалах дела имеется приказ от ДД.ММ.ГГГГ года N "О передаче имущества на ответственное хранение" и часть их используются последним для сдачи в аренду торговых площадей в подвале, где в том, числе имеется тренажерный зал, солярий, салон красоты. Часть помещений используется для размещения инженерного оборудования жилого дома, где размещены трубопроводы систем отопления, водоснабжения, в отношении которых по утверждению истцов К.В. выполнены ремонтные работы для приведения инженерных систем в надлежащее работоспособное состояние.
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
С учетом указанного, оснований для признания всех подвальных помещений общим имуществом у суда первой инстанции, не имелось.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
В материалах дела имеется единственный документ, позволяющий идентифицировать помещения подвала с учетом их нумерации, площади и размещением в них инженерного оборудования, таковым является экспертное заключение N ООО организация 1 выполненное на основании назначенной по делу судебной строительно-технической экспертизы (определение суда от 20.12.2012 года).
Так, в помещении N (согласно нумерации приложения к заключению (схема 2)) имеется стояк теплоснабжения с запорной и сливной арматурой для обслуживания восьми квартир жилого дома, распределительный узел теплоснабжения с запорной и сливной арматурой; в помещении N - два тепловых стояка с запорной и сливной арматурой системы отопления квартир жилого дома; в помещении N - канализационный выпуск для обслуживания восьми квартир жилого дома; в помещении N - три стояка теплоснабжения с запорной и сливной арматурой для отопления квартир жилого дома; в помещении N имеется распределительный узел запорной и сливной арматурой для теплоснабжения квартир дома; в помещении N - магистральные трубопроводы горячего и холодного водоснабжения; два стояка с запорной и сливной арматурой 24 квартир жилого дома; в помещении N - стояк отопления с запорной и сливной арматурой 8 квартир жилого дома; в помещении N два стояка отопления с запорной и сливной арматурой системы отопления 16 квартир дома; в помещении N - стояк отопления с запорной и сливной арматурой для отопления 8 квартир жилого дома; в помещении N - три стояка отопления с запорной и сливной арматурой для отопления 16 квартир; в помещении N - общедомовой канализационный стояк с ревизией для обслуживания 8 квартир дома; в помещении N - общедомовой канализационный стояк с ревизией для обслуживания 8 квартир жилого дома; в помещении N) - общедомовой ввод горячего водоснабжения с запорной арматурой, тепловой стояк отопления восьми квартир жилого дома; в помещении N общедомовой ввод холодной воды с водомерным узлом, тепловой стояк отопления 8 квартир жилого дома; в помещении <адрес> - два тепловых стояка 8 квартир жилого дома, колодец дренажной системы с ревизией, общедомовой канализационный лежак с ревизией, обслуживающий 16 квартир жилого дома; в помещении N два тепловых стояка 1-го подъезда для обеспечения 8 квартир.
В связи с расположением в указанных помещениях инженерно-технического оборудования, обслуживающего жилой дом, судебная коллегия считает возможным признание права общей долевой собственности на них. При этом, также помещения N служат для прохода в помещения, используемые для обслуживания дома.
Многоквартирный дом представляет собой именно совокупность жилых и нежилых помещений, а также помещений, отнесенных с учетом их вспомогательной функции к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, часть спорных нежилых помещений, являющихся торгово-административными, не соответствуют вышеназванному определению, в силу технической обособленности, отсутствием единства функциональной направленности, а также самостоятельного назначения.
В части других помещений, где имеются транзитные трубопроводы, но без регулирующей арматуры, помещений, используемых в настоящее время как торговые оснований считать, что они предназначены только для обслуживания жилого дома и могут быть признаны общим имуществом жителей дома, не имеется.
Руководствуясь статьей 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 05 апреля 2013 года изменить.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
Признать право общей долевой собственности на подвальные помещения N согласно схеме N к экспертному заключению <адрес> ООО организация 1 от ДД.ММ.ГГГГ, расположенные по адресу: <адрес> за собственниками помещений многоквартирного дома по указанному адресу.
Прекратить право собственности городского округа город Рыбинск на вышеуказанные помещения с исключением из ЕГРПН соответствующей записи.
В остальной части требования оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3680
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. по делу N 33-3680
Судья Абсалямова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего судьи Баландиной Г.А.
судей Моисеевой О.Н., Драчева Д.А.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Моисеевой О.Н.
25 июня 2013 года
дело по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 05 апреля 2013 г., которым постановлено:
Признать отсутствующим право муниципальной собственности на техническое подвальное помещение пл. <...> кв. м жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Признать вышеуказанное подвальное помещение площадью <...> кв. м, расположенное в <адрес> общей долевой собственностью собственников нежилых помещений и квартир жилого дома.
Исключить городской округ город Рыбинск из числа владельцев подвального помещения на поэтажном плане III площадью <...> кв. м жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации N.
Судебная коллегия
установила:
Х.Л., Н., Ш., М., К.Л. обратились в суд с иском о признании отсутствующим права муниципальной собственности администрации городского округа город Рыбинск на подвальное помещение площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, исключении его из реестра муниципальной собственности и о признании подвального помещения общим имуществом собственников помещений по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что в спорном помещении находятся инженерные коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания всего дома. В подвальном помещении дома расположены общедомовые технические помещения ввода горячей и холодной воды, магистральные трубопроводы с запорной арматурой горячего и холодного водоснабжения и системы теплоснабжения всего дома. Также в подвальном помещении площадью <...> кв. м расположено техническое оборудование торгового комплекса.... а именно: электрощитовая, подъемные механизмы, вентиляция, теплоузел, запорные устройства управления отоплением и водоснабжением, ревизионные места обслуживания канализационной системы.
Обслуживающей организацией многоквартирного дома является ООО компания 1 ДД.ММ.ГГГГ ООО "компания 1 сделано заключение о технико-эксплуатационном назначении вышеуказанного подвального помещения по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ собственники квартир жилого дома приняли решение о недопустимости продажи подвальных помещений и о передаче К.В. вышеуказанного подвального помещения на ответственное хранение в соответствии с условиями договора.
Право собственности Администрации городского округа г. Рыбинск на данный технический подвал является недействительным, так как право собственности на отдельные квартиры у жильцов возникло до введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком для регистрации своего права собственности был оформлен кадастровый паспорт на подвальное помещение инвентарный номер N номер помещения на поэтажном плане N III общая площадь <...> кв. м, количество помещений 52. В кадастровом паспорте выявлено самовольное переоборудование и перепланировка. При составлении кадастрового паспорта ответчик исключил из числа подвальных помещений, являющихся муниципальной собственностью два помещения N общей площадью <...> кв. м, а также еще ряд помещений, которые посчитал местами общего пользования, в связи с чем первоначальная площадь подвальных помещений, указанная при застройке дома, была уменьшена. При формировании муниципальных площадей, по вышеуказанному адресу, ответчик ухудшил положение собственников, претендующих на подвальное помещение как место общего пользования, в результате часть помещений подвала, которые ответчик признал местами общего пользования остались без самостоятельного выхода на улицу.
Подвальные помещения являются общей собственностью собственников жилых помещений, и не может быть разделено в силу закона. Помещение формально находится в собственности администрации, и по возмездной сделке никому не передавалось. Совладелец дома К.В., как собственник нежилого помещения пл. <...> кв. м, расположенного на 1 этаже дома (торговый комплекс ФИО18 производит контроль, ремонт, содержание и охрану части подвальных помещений дома. Вход в это подвальное помещение возможен только через торговые площади торгового комплекса....
Подвальное помещение никогда не выходило из фактического владения и пользования собственников дома. Ответчик никогда не пользовался подвальными помещениями, не производил их ремонт и содержание.
Истцы считают, что согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 право может быть защищено путем признании права отсутствующим, о чем и просят суд, а также внести изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество путем исключения сведений о собственнике - городском округе г. Рыбинск.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Рыбинск (правопреемник Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск).
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения, как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального права, и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Доводы жалобы сводятся к неправильному определению судом юридически значимых обстоятельств дела, неприменению закона, подлежащего применению, нарушению норм материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда с учетом доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск по доверенности А. в поддержание доводов жалобы, Х.Л. и представителя Х.Л. и других истцов по доверенностям Р., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила).
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Одновременно следует учесть, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности согласно п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что все спорные помещения подвала, не имеющие самостоятельного назначения, должны быть переданы в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может.
Суждения суда о том, что все спорные нежилые помещения не имеют самостоятельного назначения основаны в том, числе на экспертном заключении N ООО организация 1 однако в соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
При этом, суд должен свои выводы основывать как на заключении экспертизы, так и на других доказательствах по делу в их взаимосвязи и совокупности - показаниях свидетелей, письменных доказательствах.
В соответствии с разрешением N от ДД.ММ.ГГГГ ОКС Рыбинского горисполкома (подрядная организация СУ-2 треста N 16) разрешено производство строительно-монтажных работ по возведению 9-этажного жилого дома на 224 квартиры со встроенными продовольственным и промтоварным магазинами по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ актом приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания указанный жилой дом со встроенными магазинами (1 очередь) принят в эксплуатацию (л.д. 130 том N 2).
ДД.ММ.ГГГГ решением исполнительного комитета Рыбинского городского Совета народных депутатов Ярославской области вышеназванный дом (первая очередь) введен в эксплуатацию, с присвоением ему номера N по <адрес>.
В ходе приемки вновь возведенного объекта согласно актам скрытых работ, при указании на наличие дефектов перекрытия над подвалом имеется первое упоминание о подвале промтоварного магазина (л.д. 133 - 138 том N 2).
От отдела капитального строительства в приемке-сдаче возведенного объекта участвовал допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля Х.В., который в судебном заседании 05.04.2013 года пояснял, что спорные подвальные помещения под 1 - 3 подъездами дома были запроектированы, построены и предназначались для складского назначения магазина "Радио музыка", также в спорных помещениях располагалось инженерное оборудование дома. О назначении подвальных помещений для нужд магазина свидетель также указывал, что имеются лифты, связывающие первый этаж дома и подвал, по которым спускались товары магазина: пианино, телевизоры, тара. Свидетелем отмечалось, что спорные помещения, как на период проектирования, так и дальнейшего использования имеют двойное назначение: для складирования; для размещения инженерных коммуникаций, обслуживающих дом.
Из пояснений участников процесса, данных как в суде первой инстанции, так и во второй, также следовало, что подвальная часть дома была разделена на два подвальных помещения, относящихся к продовольственному магазину и к промтоварному "Радио музыка". Помещения, расположенные на первом этаже и соответственно вторая часть подвала находятся в настоящее время в собственности ООО "Антарекс".
В судебном заседании 05.04.2013 года истец Ш. также поясняла, что до 90-х годов помещения подвала использовались под склад магазина "Радио музыка", в последующем жители дома подвалом не пользовались, пока его не передали К.В., который привел помещения в надлежащее состояние и в настоящее время осуществляет там сдачу в аренду торговых площадей, что также отражено в материалах фотофиксации, имеющихся в деле (л.д. 198 - 210 том N 1).
В суде апелляционной инстанции истица Х.Л., как и в суде первой инстанции поясняла, что нахождение торговых площадей в подвале дома жителей дома устраивает, каких-либо препятствий в доступе к инженерным системам дома, не создано; интерес жителей дома к спорным подвальным помещениям и обращение в суд связаны с намерениями органа местного самоуправления продать спорные помещения.
В соответствии с данными Рыбинского отделения Ярославского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (л.д. 159 том N 2) первичная инвентаризация подвального и первого этажей жилого дома проводилась ДД.ММ.ГГГГ, согласно данных экспликации спорные помещения подвала указаны как склад (л.д. 162 том N 2).
По данным технического паспорта на помещения магазина "Радио музыка" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23 - 31 том N 1) в составе помещений, используемых под магазин, указаны помещения 1 этажа общей площадью <...> кв. м, подвала - <...> кв. м, согласно экспликации к поэтажному плану строений назначение помещений подвала - склад.
На основании вышеуказанных обстоятельств, выводы суда о том, что все спорные подвальные помещения не имеют самостоятельного назначения и не могут использоваться, кроме как для нужд собственников жилых помещений в многоквартирном доме, представляются необоснованными.
Назначение спорных нежилых помещений ранее для нужд магазина и использования под склад, а в настоящее время использование части помещений для размещения торговых площадей, безусловно, свидетельствуют о возможности использования части спорных помещений для нужд, не связанных исключительно с обслуживанием и содержанием инженерных коммуникаций дома.
Выводы суда первой инстанции о том, что на момент первой приватизации жилых помещений в 1992 году все помещения имели назначение: размещение инженерного оборудования, связанного только с обслуживанием дома в связи с чем, относятся к общему имуществу собственников помещений в доме, противоречат вышеуказанным материалам дела.
Впоследствии подвальные помещения переданы К.В., собственнику нежилых помещений первого этажа, о чем в материалах дела имеется приказ от ДД.ММ.ГГГГ года N "О передаче имущества на ответственное хранение" и часть их используются последним для сдачи в аренду торговых площадей в подвале, где в том, числе имеется тренажерный зал, солярий, салон красоты. Часть помещений используется для размещения инженерного оборудования жилого дома, где размещены трубопроводы систем отопления, водоснабжения, в отношении которых по утверждению истцов К.В. выполнены ремонтные работы для приведения инженерных систем в надлежащее работоспособное состояние.
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
С учетом указанного, оснований для признания всех подвальных помещений общим имуществом у суда первой инстанции, не имелось.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
В материалах дела имеется единственный документ, позволяющий идентифицировать помещения подвала с учетом их нумерации, площади и размещением в них инженерного оборудования, таковым является экспертное заключение N ООО организация 1 выполненное на основании назначенной по делу судебной строительно-технической экспертизы (определение суда от 20.12.2012 года).
Так, в помещении N (согласно нумерации приложения к заключению (схема 2)) имеется стояк теплоснабжения с запорной и сливной арматурой для обслуживания восьми квартир жилого дома, распределительный узел теплоснабжения с запорной и сливной арматурой; в помещении N - два тепловых стояка с запорной и сливной арматурой системы отопления квартир жилого дома; в помещении N - канализационный выпуск для обслуживания восьми квартир жилого дома; в помещении N - три стояка теплоснабжения с запорной и сливной арматурой для отопления квартир жилого дома; в помещении N имеется распределительный узел запорной и сливной арматурой для теплоснабжения квартир дома; в помещении N - магистральные трубопроводы горячего и холодного водоснабжения; два стояка с запорной и сливной арматурой 24 квартир жилого дома; в помещении N - стояк отопления с запорной и сливной арматурой 8 квартир жилого дома; в помещении N два стояка отопления с запорной и сливной арматурой системы отопления 16 квартир дома; в помещении N - стояк отопления с запорной и сливной арматурой для отопления 8 квартир жилого дома; в помещении N - три стояка отопления с запорной и сливной арматурой для отопления 16 квартир; в помещении N - общедомовой канализационный стояк с ревизией для обслуживания 8 квартир дома; в помещении N - общедомовой канализационный стояк с ревизией для обслуживания 8 квартир жилого дома; в помещении N) - общедомовой ввод горячего водоснабжения с запорной арматурой, тепловой стояк отопления восьми квартир жилого дома; в помещении N общедомовой ввод холодной воды с водомерным узлом, тепловой стояк отопления 8 квартир жилого дома; в помещении <адрес> - два тепловых стояка 8 квартир жилого дома, колодец дренажной системы с ревизией, общедомовой канализационный лежак с ревизией, обслуживающий 16 квартир жилого дома; в помещении N два тепловых стояка 1-го подъезда для обеспечения 8 квартир.
В связи с расположением в указанных помещениях инженерно-технического оборудования, обслуживающего жилой дом, судебная коллегия считает возможным признание права общей долевой собственности на них. При этом, также помещения N служат для прохода в помещения, используемые для обслуживания дома.
Многоквартирный дом представляет собой именно совокупность жилых и нежилых помещений, а также помещений, отнесенных с учетом их вспомогательной функции к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, часть спорных нежилых помещений, являющихся торгово-административными, не соответствуют вышеназванному определению, в силу технической обособленности, отсутствием единства функциональной направленности, а также самостоятельного назначения.
В части других помещений, где имеются транзитные трубопроводы, но без регулирующей арматуры, помещений, используемых в настоящее время как торговые оснований считать, что они предназначены только для обслуживания жилого дома и могут быть признаны общим имуществом жителей дома, не имеется.
Руководствуясь статьей 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 05 апреля 2013 года изменить.
Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
Признать право общей долевой собственности на подвальные помещения N согласно схеме N к экспертному заключению <адрес> ООО организация 1 от ДД.ММ.ГГГГ, расположенные по адресу: <адрес> за собственниками помещений многоквартирного дома по указанному адресу.
Прекратить право собственности городского округа город Рыбинск на вышеуказанные помещения с исключением из ЕГРПН соответствующей записи.
В остальной части требования оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)