Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 29.11.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца - городской управы г. Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) - Савосиной И.В. (доверенность от 05.02.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" (г. Калуга, ОГРН 1054003083672, ИНН 4027070556) - Суздальцевой Н.А. (доверенность от 30.04.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области (после перерыва), апелляционную жалобу городской управы г. Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 16.08.2013 по делу N А23-1544/2013 (судья Аникина Е.А.),
установил:
следующее.
Городская управа г. Калуги (далее - управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное Монтажное Управление - 3 ИНВЕСТ" (г. Калуга, ОГРН 1054003083672, ИНН 4027070556) (далее - общество) о взыскании 3 887 866 рублей 23 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 24.10.2008 N 609/08 в размере 2 952 237 рублей 67 копеек, неустойки в сумме 400 585 рублей 25 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 535 043 рублей 31 копейки (с учетом принятого уточнения исковых требований (т. 1, л.д. 26, 90).
Решением суда от 16.08.2013 (т. 1, л.д. 108), с учетом определения об опечатке (т. 1, л.д. 112) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управы взыскано 2 709 769 рублей 07 копеек, в том числе задолженность в размере 2 138 607 рублей 51 копейка, неустойка в сумме 182 796 рублей 85 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 388 364 рублей 71 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд указал, что договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращен с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, а потому арендная плата должна уплачиваться до указанной даты. В связи с этим суд согласился с представленным обществом контррасчетом арендной платы и частично удовлетворил исковые требования, с учетом заявления общества об истечении срока исковой давности за период с 01.04.2010 по 13.04.2010.
В апелляционной жалобе управа просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить полностью. Оспаривая судебный акт, заявитель, ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, указывает, что договор аренды признается действующим до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником помещений многоквартирного дома, а потому арендная плата должна уплачиваться до этой даты.
В отзыве общество просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Полагает, что постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 не может быть применено судом, поскольку принято по делу с иными фактическими обстоятельствами. Отмечает, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию цель договора аренды была достигнута, и земельный участок не мог использоваться обществом по назначению. Ввиду этого считает правильным определенный судом момент прекращения договора аренды - датой ввода дома в эксплуатацию. Указывает, что при ином подходе момент прекращения договора аренды будет зависеть от действий третьих лиц, что нарушит принцип гражданских отношений о свободе воли.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Представитель общества просил не принимать во внимание ранее направленные в суд дополнительные возражения на апелляционную жалобу о несогласии с применением двух мер ответственности за нарушение денежного обязательства (неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами).
В судебном заседании 26.11.2013, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 17 час 20 мин 28.11.2013. После перерыва судебное заседание проведено в режиме видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный суд считает, что подлежит изменению.
Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 10.10.2008 между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 609/08 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного дома (т. 1, л.д. 10). По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 1 826 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000003:31 для строительства многоквартирного дома по адресу: г. Калуга, ул. Центральная (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: г. Калуга, ул. Центральная, 2) в границах, указанных в кадастровом паспорте, на срок три года.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области (т. 1, л.д. 12).
Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированному в протоколе от 10.10.2008 N 2 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков специализированной организации ООО "ТРИГЛАВ", и составляет 3 029 000 рублей. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее последнего дня последнего месяца квартала (за первый квартал - до 01 апреля, за второй квартал - до 01 июля, за 3 квартал - до 01 октября, за четвертый квартал - до 25 декабря).
За нарушение сроков уплаты арендных платежей стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Управой 04.12.2009 ответчику выдано разрешение N 13751-р на строительство многоквартирного жилого дома на переданном в аренду земельном участке.
29.12.2010 обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. Центральная, д. 4 (т. 1, л.д. 45).
25.05.2011 между сторонами заключено соглашение N 140/11 о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 16), которое зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ссылаясь на то, что за период действия договора аренды у общества образовалась задолженность по арендной плате, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Определяя момент прекращения обязательств по уплате арендной платы, суд первой инстанции указал, что им должна признаваться дата ввода объектов в эксплуатацию.
Апелляционная коллегия не может согласиться с таким подходом, поскольку он противоречит правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013).
В данном пункте разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
Таким образом, исходя из изложенного моментом прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, является дата государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Аналогичный подход ранее был изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
В целях определения даты прекращения договора аренды судом апелляционной инстанции из Управления Росреестра по Калужской области истребованы сведения о дате первой регистрации на помещения во введенном в эксплуатацию жилом доме по адресам: г. Калуга, ул. Центральная, 4.
Согласно поступившей в адрес суда информации первая государственная регистрация права собственности на квартиру в этом доме произведена 21.03.2011.
Таким образом, арендная плата за земельные участки должна уплачиваться обществом до указанной даты.
Управа обратилась с требованиями о взыскании задолженности за период с 01.04.2010, обществом было заявлено о применении срока исковой давности (т. 1, л.д. 103).
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12-15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Поскольку исковое заявление подано в суд 15.04.2013 (т. 1, л.д. 3), а требования заявлены о взыскании задолженности за период с 01.01.2010, к требованиям о взыскании денежных средств за период с 01.01.2010 по 14.04.2010 подлежит применению срок исковой давности.
Таким образом, обоснованными являются требования о взыскании задолженности за период с 15.04.2010 до 21.03.2011.
Исходя из условий договора аренды, размер арендной платы за земельный участок за период с 15.04.2010 до 21.03.2011 составит 2 828 133 рубля.
Кроме требования о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок управой заявлено требование о применении к обществу ответственности за нарушение денежного обязательства в виде неустойки (за период действия договора аренды) и процентов за пользование чужими денежными средствами (за период после прекращения договора аренды).
Размер неустойки определен в пункте 5.2 договора и составляет 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
В суде первой инстанции истцом был указан период просрочки с 01.07.2010 по 24.03.2011 (т. 1, л.д. 88).
Поскольку договор считается прекращенным с 21.03.2011, неустойка не может быть взыскана после этой даты (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств").
Исходя из этого, размер неустойки за период с 01.07.2010 по 20.03.2011 составит 391 498 рублей 25 копеек.
Вместе с тем судебная коллегия, учитывая заявленное ответчиком в суде первой инстанции ходатайство о снижении неустойки (т. 1, л.д. 58), считает возможным применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер неустойки снижается апелляционной коллегией до суммы, указанной в решении первой инстанции - 182 796 рубля 85 копеек. Неустойка в указанной сумме взыскана первой инстанцией без применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом она начислена на задолженность, определенную за неверный период просрочки (до момента ввода объекта в эксплуатацию).
Считая возможным применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81), установлено, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (пункт 1). При этом заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (пункт 3 постановления N 81).
Обосновывая несоразмерность неустойки, ответчик представил расчет, из которого видно, что возможный размер убытков, которые могли бы возникнуть у истца в связи с неисполнением денежного обязательства в 4,4 раза меньше начисленной по договору пени.
Поскольку фактический размер неустойки должен составить 391 498 рублей 25 копеек, однако обществом заявлено ходатайство о снижении неустойки и обосновано, что возможный размер убытков кредитора был бы значительно меньше ее суммы, доказательств, опровергающих это обоснование управой не представлено, суд апелляционной инстанции, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снижает сумму неустойки до 182 796 рублей 85 копеек.
Что касается требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму задолженности за период после прекращения договора аренды, апелляционный суд отмечает следующее.
Из представленного истцом в суд апелляционной инстанции уточненного расчета видно, что размер процентов определен в сумме 532 521 рубль 97 копеек за период просрочки с 24.03.2011 по 27.06.2013. Этот же период указан истцом и в уточненных требованиях, принятых судом к рассмотрению (т. 1, л.д. 26, 90).
Вместе с тем с учетом сделанного обществом заявления о применении срока исковой давности, проценты на просроченную к уплате сумму долга за второй квартал 2010 должны определяться следующим образом: на сумму долга в 631 041 рубль 60 копеек (по сроку уплаты 01.07.2010, с учетом применения исковой давности к требованию о взыскании задолженности с 01.01.2010 по 14.04.2010); на сумму долга в 757 250 рублей (по сроку уплаты 01.10.2010); на сумму долга в 757 250 рублей (по сроку уплаты 25.12.2010); на сумму долга 680 487 рублей 67 копеек (по сроку уплаты 01.04.2011).
Исходя из указанных периодов размер процентов составит 511 397 рублей 60 копеек.
Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию с общества, составит 3 522 327 рублей 45 копеек (2 828 133 рубля (долг по арендной плате) + 182 796 рублей 85 копеек (неустойка на арендную плату до прекращения договора) + 511 397 рублей 60 копеек (проценты за пользование чужими денежными средствами на арендную плату после прекращения договора).
С учетом изложенного решение суда подлежит изменению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина по иску в сумме 40 611 рублей 63 копеек.
Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взысканию не подлежит (пункт 4.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 16.08.2013 по делу N А23-1544/2013 изменить.
Взыскать с ООО "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" в пользу городской управы г. Калуги 3 522 327 рублей 45 копеек, в том числе задолженность в сумме 2 828 133 рубля, неустойку в сумме 182 796 рублей 85 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 511 397 рублей 60 копеек.
Взыскать с ООО "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 40 611 рублей 63 копейки.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.11.2013 ПО ДЕЛУ N А23-1544/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2013 г. по делу N А23-1544/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 29.11.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца - городской управы г. Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) - Савосиной И.В. (доверенность от 05.02.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" (г. Калуга, ОГРН 1054003083672, ИНН 4027070556) - Суздальцевой Н.А. (доверенность от 30.04.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области (после перерыва), апелляционную жалобу городской управы г. Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 16.08.2013 по делу N А23-1544/2013 (судья Аникина Е.А.),
установил:
следующее.
Городская управа г. Калуги (далее - управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное Монтажное Управление - 3 ИНВЕСТ" (г. Калуга, ОГРН 1054003083672, ИНН 4027070556) (далее - общество) о взыскании 3 887 866 рублей 23 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 24.10.2008 N 609/08 в размере 2 952 237 рублей 67 копеек, неустойки в сумме 400 585 рублей 25 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 535 043 рублей 31 копейки (с учетом принятого уточнения исковых требований (т. 1, л.д. 26, 90).
Решением суда от 16.08.2013 (т. 1, л.д. 108), с учетом определения об опечатке (т. 1, л.д. 112) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управы взыскано 2 709 769 рублей 07 копеек, в том числе задолженность в размере 2 138 607 рублей 51 копейка, неустойка в сумме 182 796 рублей 85 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 388 364 рублей 71 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд указал, что договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращен с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, а потому арендная плата должна уплачиваться до указанной даты. В связи с этим суд согласился с представленным обществом контррасчетом арендной платы и частично удовлетворил исковые требования, с учетом заявления общества об истечении срока исковой давности за период с 01.04.2010 по 13.04.2010.
В апелляционной жалобе управа просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить полностью. Оспаривая судебный акт, заявитель, ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, указывает, что договор аренды признается действующим до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником помещений многоквартирного дома, а потому арендная плата должна уплачиваться до этой даты.
В отзыве общество просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Полагает, что постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 не может быть применено судом, поскольку принято по делу с иными фактическими обстоятельствами. Отмечает, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию цель договора аренды была достигнута, и земельный участок не мог использоваться обществом по назначению. Ввиду этого считает правильным определенный судом момент прекращения договора аренды - датой ввода дома в эксплуатацию. Указывает, что при ином подходе момент прекращения договора аренды будет зависеть от действий третьих лиц, что нарушит принцип гражданских отношений о свободе воли.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Представитель общества просил не принимать во внимание ранее направленные в суд дополнительные возражения на апелляционную жалобу о несогласии с применением двух мер ответственности за нарушение денежного обязательства (неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами).
В судебном заседании 26.11.2013, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 17 час 20 мин 28.11.2013. После перерыва судебное заседание проведено в режиме видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный суд считает, что подлежит изменению.
Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 10.10.2008 между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 609/08 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного дома (т. 1, л.д. 10). По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 1 826 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000003:31 для строительства многоквартирного дома по адресу: г. Калуга, ул. Центральная (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: г. Калуга, ул. Центральная, 2) в границах, указанных в кадастровом паспорте, на срок три года.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области (т. 1, л.д. 12).
Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированному в протоколе от 10.10.2008 N 2 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков специализированной организации ООО "ТРИГЛАВ", и составляет 3 029 000 рублей. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее последнего дня последнего месяца квартала (за первый квартал - до 01 апреля, за второй квартал - до 01 июля, за 3 квартал - до 01 октября, за четвертый квартал - до 25 декабря).
За нарушение сроков уплаты арендных платежей стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Управой 04.12.2009 ответчику выдано разрешение N 13751-р на строительство многоквартирного жилого дома на переданном в аренду земельном участке.
29.12.2010 обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. Центральная, д. 4 (т. 1, л.д. 45).
25.05.2011 между сторонами заключено соглашение N 140/11 о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 16), которое зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ссылаясь на то, что за период действия договора аренды у общества образовалась задолженность по арендной плате, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Определяя момент прекращения обязательств по уплате арендной платы, суд первой инстанции указал, что им должна признаваться дата ввода объектов в эксплуатацию.
Апелляционная коллегия не может согласиться с таким подходом, поскольку он противоречит правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013).
В данном пункте разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
Таким образом, исходя из изложенного моментом прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, является дата государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Аналогичный подход ранее был изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
В целях определения даты прекращения договора аренды судом апелляционной инстанции из Управления Росреестра по Калужской области истребованы сведения о дате первой регистрации на помещения во введенном в эксплуатацию жилом доме по адресам: г. Калуга, ул. Центральная, 4.
Согласно поступившей в адрес суда информации первая государственная регистрация права собственности на квартиру в этом доме произведена 21.03.2011.
Таким образом, арендная плата за земельные участки должна уплачиваться обществом до указанной даты.
Управа обратилась с требованиями о взыскании задолженности за период с 01.04.2010, обществом было заявлено о применении срока исковой давности (т. 1, л.д. 103).
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12-15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Поскольку исковое заявление подано в суд 15.04.2013 (т. 1, л.д. 3), а требования заявлены о взыскании задолженности за период с 01.01.2010, к требованиям о взыскании денежных средств за период с 01.01.2010 по 14.04.2010 подлежит применению срок исковой давности.
Таким образом, обоснованными являются требования о взыскании задолженности за период с 15.04.2010 до 21.03.2011.
Исходя из условий договора аренды, размер арендной платы за земельный участок за период с 15.04.2010 до 21.03.2011 составит 2 828 133 рубля.
Кроме требования о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок управой заявлено требование о применении к обществу ответственности за нарушение денежного обязательства в виде неустойки (за период действия договора аренды) и процентов за пользование чужими денежными средствами (за период после прекращения договора аренды).
Размер неустойки определен в пункте 5.2 договора и составляет 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
В суде первой инстанции истцом был указан период просрочки с 01.07.2010 по 24.03.2011 (т. 1, л.д. 88).
Поскольку договор считается прекращенным с 21.03.2011, неустойка не может быть взыскана после этой даты (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств").
Исходя из этого, размер неустойки за период с 01.07.2010 по 20.03.2011 составит 391 498 рублей 25 копеек.
Вместе с тем судебная коллегия, учитывая заявленное ответчиком в суде первой инстанции ходатайство о снижении неустойки (т. 1, л.д. 58), считает возможным применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер неустойки снижается апелляционной коллегией до суммы, указанной в решении первой инстанции - 182 796 рубля 85 копеек. Неустойка в указанной сумме взыскана первой инстанцией без применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом она начислена на задолженность, определенную за неверный период просрочки (до момента ввода объекта в эксплуатацию).
Считая возможным применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81), установлено, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (пункт 1). При этом заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (пункт 3 постановления N 81).
Обосновывая несоразмерность неустойки, ответчик представил расчет, из которого видно, что возможный размер убытков, которые могли бы возникнуть у истца в связи с неисполнением денежного обязательства в 4,4 раза меньше начисленной по договору пени.
Поскольку фактический размер неустойки должен составить 391 498 рублей 25 копеек, однако обществом заявлено ходатайство о снижении неустойки и обосновано, что возможный размер убытков кредитора был бы значительно меньше ее суммы, доказательств, опровергающих это обоснование управой не представлено, суд апелляционной инстанции, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снижает сумму неустойки до 182 796 рублей 85 копеек.
Что касается требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму задолженности за период после прекращения договора аренды, апелляционный суд отмечает следующее.
Из представленного истцом в суд апелляционной инстанции уточненного расчета видно, что размер процентов определен в сумме 532 521 рубль 97 копеек за период просрочки с 24.03.2011 по 27.06.2013. Этот же период указан истцом и в уточненных требованиях, принятых судом к рассмотрению (т. 1, л.д. 26, 90).
Вместе с тем с учетом сделанного обществом заявления о применении срока исковой давности, проценты на просроченную к уплате сумму долга за второй квартал 2010 должны определяться следующим образом: на сумму долга в 631 041 рубль 60 копеек (по сроку уплаты 01.07.2010, с учетом применения исковой давности к требованию о взыскании задолженности с 01.01.2010 по 14.04.2010); на сумму долга в 757 250 рублей (по сроку уплаты 01.10.2010); на сумму долга в 757 250 рублей (по сроку уплаты 25.12.2010); на сумму долга 680 487 рублей 67 копеек (по сроку уплаты 01.04.2011).
Исходя из указанных периодов размер процентов составит 511 397 рублей 60 копеек.
Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию с общества, составит 3 522 327 рублей 45 копеек (2 828 133 рубля (долг по арендной плате) + 182 796 рублей 85 копеек (неустойка на арендную плату до прекращения договора) + 511 397 рублей 60 копеек (проценты за пользование чужими денежными средствами на арендную плату после прекращения договора).
С учетом изложенного решение суда подлежит изменению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина по иску в сумме 40 611 рублей 63 копеек.
Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взысканию не подлежит (пункт 4.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 16.08.2013 по делу N А23-1544/2013 изменить.
Взыскать с ООО "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" в пользу городской управы г. Калуги 3 522 327 рублей 45 копеек, в том числе задолженность в сумме 2 828 133 рубля, неустойку в сумме 182 796 рублей 85 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 511 397 рублей 60 копеек.
Взыскать с ООО "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 40 611 рублей 63 копейки.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)