Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Н.В. Лаврецкой, В.Р. Валиева
при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ТСЖ "На Филевской"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2013 года
по делу N А40-37371/12, принятое судьей Е.А. Ким,
по иску ТСЖ "На Филевской"
к ООО "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО"
третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра, Префектура ЗАО
о признании права собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Осетров О.В. - доверенность от 19.04.2013, Сарбаев К.Э. - доверенность от 25.10.2013
от ответчика: ООО "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО" Шевченко И.И. - доверенность от 23.05.2013
от третьего лица: от Правительства Москвы - Клоков Е.В., доверенность от 18.09.2013
В судебное заседание не явились представители от третьих лиц: Префектуры ЗАО, Управления Росреестра, извещены.
установил:
Товарищество собственников жилья "На Филевской" (далее - ТСЖ На Филевской", Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО" (далее - ООО "ФСК "ТЕСКО", ответчик) о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение I комната 3, общей площадью 720 кв. м, расположенное на техническом этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корпус 1, кадастровый (условный) номер 243367, за собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома.
Исковые требования заявлены на основании статей 36, 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что указанное помещение предназначено и используется ТСЖ "На Филевской" для обслуживания жизнедеятельности многоквартирного дома, поскольку по нему проходят инженерные коммуникации, трубопроводы отопления, водопровод и канализация, вентиляция, установлена запорная, регулирующая и регистрирующая аппаратура и иное оборудование, предназначенное для обслуживания помещений в этом доме, к которому необходим регулярный доступ специалистов. По мнению истца, спорные помещения в должны принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений и не могут принадлежать ответчику. В ноябре 2011 года Правлению Товарищества стало известно о том, что на указанное помещение зарегистрировано право собственности ответчика.
Определением суда от 22.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, Префектура ЗАО г. Москвы. Указанным определением также истребовано регистрационное дело, содержащее сведения о зарегистрированных правах и обременениях на спорные помещения.
Управлением Росреестра по Москве в материалы дела представлен список собственников помещений в жилых многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2.
Согласно ходатайству от 29.11.2012, представитель третьего лица, Правительства Москвы, просил рассмотреть дело в его отсутствие, ввиду того, что права его не затронуты, судебный акт по делу не может повлиять на права и обязанности Департамента имущества г. Москвы по отношению к одной из сторон (т. 3 л.д. 123).
Определением суда от 19.11.2012 удовлетворено ходатайство ответчика о проведении совместного осмотра спорных помещений.
Определением от 27.02.2013 суд приостановил производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы для определения состояния коммуникаций помещений жилого дома, а также их обслуживания и эксплуатации. Суд обязал истца обеспечить допуск эксперта в обследуемое помещение.
Проведение экспертизы суд поручил АНО Центр "Независимая экспертиза", предупредив эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Определением суда от 15.05.2013 производство по делу возобновлено в связи с поступлением экспертного заключения.
Решением суда от 03.07.2013 в удовлетворении иска отказано. При этом суд указал на представление истцом протокола общего собрания собственников помещений от 12.08.2012, тогда как с иском Товарищество обратилось 06.03.2012. Ссылаясь на правовую позицию, сформулированную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 7319/09 и от 15.12.2009 N 12537/09, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих передачу собственниками помещений права на обращение с настоящим иском товариществу, в частности на основании решения общего собрания собственников либо соответствующих доверенностей.
Как указал суд, истец заявляет требования о признании права общей долевой собственности только за членами Товарищества, тогда как согласно статье 36 ЖК РФ общее имущество находится в общей долевой собственности всех собственников, в том числе не входящих в ТСЖ "На Филевской".
Кроме того, судом применен срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик.
Суд, учитывая, что Товарищество создано 18.09.2001, право собственности ответчика возникло в 2003 году, а иск подан 06.03.2012, пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ, в соответствии с заявлением ответчика.
Ссылаясь на статью 7 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственная регистрация прав носит открытый характер, суд сделал вывод о том, что собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и узнать о правовом статусе спорных помещений в любое время.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда от 03.07.2013 отменить полностью и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, мотивируя тем, что при вынесении решения судом были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что вывод суда об отсутствии у ТСЖ полномочий на обращение в суд от лица граждан, являющихся собственниками квартир, противоречит пунктам 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ; ссылается на положения Устава ТСЖ "На Филевской" (пункт 3.2.13), на протокол общего собрания собственников помещений от 12.08.2012.
Кроме того, заявитель указывает, что ответчик, за которым зарегистрировано право собственности на спорное помещение, не может быть его собственником, поскольку помещение является техническим, обслуживающим более одного помещения жилого дома и относится к общему имуществу данного дома; ссылается на экспертное заключение АНО Центр "Независимая экспертиза", на статью 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ.
Заявитель апелляционной жалобы также ссылается на разъяснения пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства владения ответчиком спорным помещением, что подтверждается, в том числе, письменным заявлением представителя ООО "ФСК "ТЕСКО" от 12.04.2012 о том, что он лишен доступа в указанное помещение, в связи с чем истец полагает незаконным вывод суда о пропуске срока исковой давности.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 03.07.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, по доводам, изложенным в письменных возражениях, считает, что истцом не представлено надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы, по мнению ответчика, являются несостоятельными, ссылается на разъяснения пунктов 52, 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64; настаивает на отсутствии, по его мнению, полномочий на обращение в суд у ТСЖ "На Филевской", ссылаясь на Постановления Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 7319/09 и от 15.12.2009 N 12537/09; утверждает, что истец заявляет требования о признании права общей долевой собственности только за членами ТСЖ.
Представитель третьего лица, Правительства Москвы, с судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Представители третьих лиц Префектуры ЗАО, Управления Росреестра, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ, апелляционная жалоба истца рассмотрена в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы подлежит отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, спорные помещения находятся в техническом подвале многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1, строительство которого осуществлялось дольщиками (соинвесторами), физическими и юридическими лицами, в том числе ответчиком, на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 28.12.1999 N М-07-015749. Дом введен в эксплуатацию в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта, приемочной комиссией от 29.09.2000, утвержденным распоряжением заместителя Префекта ЗАО г. Москвы от 29.09.2000 N 1754-РЗП.
Таким образом, изначально, жилые (квартиры) и нежилые (гаражи, машино-места) помещения дома находились в собственности различных физических и юридических лиц, при этом, технические помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе, помещения технического подполья N I (3), спорные по настоящему делу, изначально являлись общим имуществом данного дома и находились в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений. Доказательств обратного, в порядке статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлено.
Судебной коллегией установлено, что указанные обстоятельства подтверждаются представленными в дело доказательствами.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (часть 1).
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (часть 2).
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (часть 3).
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (часть 5).
Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (часть 8).
В соответствии с частью 4 статьи 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество.
Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Аналогичная норма установлена частью 5 статьи 16 Федерального закона об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 N 214-ФЗ, о том, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя названные критерии отнесения помещений к общему имуществу в многоквартирных домах, установленные действующим законодательством РФ, Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
В Определении Верховного Суда РФ от 29.052012 N 5-КГ12-7, вынесенном по делу с аналогичными фактическими обстоятельствами, разъясняется, что статья 8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент долевого строительства и введения указанного жилого дома в эксплуатацию, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть 1).
Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть 2 статьи 8).
В соответствии со статьей 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно положениям приведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору, соинвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, невозможна, так как не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в доме помещений.
Законом г. Москвы N 19-87 от 09.11.1994 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений", также действовавшим на момент долевого строительства и введения указанного жилого дома в эксплуатацию, уточнялся перечень объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений, не подлежащих отчуждению или использованию без их согласия, а в случае создания собственниками товариществ и приема ими домов в управление, подлежащих безвозмездной передаче в общую собственность. К объектам, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащих отчуждению, отнесены (пункт 18) технические этажи для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, расположенные, в том числе, в нижней части здания (техническое подполье).
Согласно представленной в материалы настоящего дела экспликации к поэтажному плану, выполненной ТБТИ Западное-1 по состоянию на 27.09.2000 (подвал по состоянию на 16.08.2002, 1 этаж нежилое - по состоянию на 23.01.2001), спорное помещение учтено в составе иных помещений технического подвала с N I (1) по N I (30) как "общее имущество кондоминиума": тип помещений "За итогом", этаж технический; комната N I (3) "подполье техническое" площадью 720,0 кв. м, последнее обследование 29.05.2002, инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 918/6 (00072175:0185) (т. 1 л.д. 20).
В материалы дела также представлена проектная документация (исполнительный проект) на спорные помещения (тех. подполье) с указанием мест размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций (т. 2 л.д. 6 - 7; т. 4 л.д. 81 - 83).
Из представленного в материалы дела заключения N 19 0562 от 27.07.2012 (т. 1 л.д. 85) о техническом состоянии нежилого помещения N I (3) следует, что в указанном помещении общей площадью 720 кв. м, расположенном на техническом этаже (тех. подполье) жилого дома имеются инженерные системы трасс трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции и электроснабжения.
Определением суда от 19.11.2012 удовлетворено ходатайство ответчика о проведении совместного осмотра спорных помещений. Суд обязал сторон провести совместный осмотр и представить суду соответствующий акт.
Согласно представленному акту осмотра от 23.11.2012, в помещениях технического этажа (N 3 площадью 720 кв. м) имеются коммуникации, предназначенные для обслуживания бассейна и жилого дома: принудительная вентиляция, системы канализации, отопления, водоснабжения, ливневая канализация. К акту осмотра приложено мнение представителя ответчика о том, что выводы о назначении коммуникаций, расположенных в осмотренных помещениях, могут быть сделаны экспертом, обладающим специальными знаниями (т. 3 л.д. 125 - 128).
Определением от 27.02.2013 суд удовлетворил ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения состояния коммуникаций помещений жилого дома, а также их обслуживания и эксплуатации. Истец ТСЖ "На Филевской" представил платежное поручение от 21.02.2013 на оплату депозитного взноса в размере 80 000 руб. на проведение судебной экспертизы по делу (т. 4 л.д. 41).
Суд обязал истца обеспечить допуск эксперта в обследуемое помещение.
Проведение экспертизы суд поручил АНО Центр "Независимая экспертиза" и поставил перед экспертом следующие вопросы:
- - Имеются ли в спорных помещениях коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения жилого дома, требующие регулярного доступа к нему для обслуживания и эксплуатации?;
- - Были ли предназначены спорные помещения для самостоятельного использования согласно проектной документации?
Согласно представленному заключению, эксперт по первому вопросу указал, что в спорных помещениях смонтированы инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения жилого дома, требующие регулярного доступа к нему для обслуживания и эксплуатации. По второму вопросу: согласно представленной эксперту проектной документации, спорные помещения предназначены для самостоятельного использования для обслуживания и эксплуатации запорно-регулирующей арматуры, насосов инженерных коммуникаций, приборов учета, насосов систем фильтрации, станции контроля и дозирования химреагентов бассейна, вентиляционного оборудования (т. 4 л.д. 2 - 30).
Кроме того, в материалы дела представлены акты ежегодных комиссионных обследований помещений технического этажа (инженерных систем ГВС, ХВС, канализации, вентиляции, отопления) главным инженером и специалистами ТСЖ "На Филевской", проводимых в соответствии с правилами эксплуатации жилого фонда, согласно которым обязательна ежегодная наладка инженерной системы, запорной арматуры, прочистка канализации.
Из представленных актов от 15.04.2009, 14.02.2010, 21.02.2011, 10.04.2012 (т. 1 л.д. 53 - 57) следует, что технические сотрудники ТСЖ "На Филевской" обслуживают инженерные коммуникации и оборудование, функционирующее в помещениях технического подвала, в том числе, в спорном по настоящему делу техническом помещении N I (3), регулярно их обследуют, проводят необходимые ремонтные работы и замену изношенного инженерного оборудования.
Таким образом, судебной коллегией установлено, что из представленных доказательств по делу возможно сделать однозначный вывод о том, что спорные помещения подвала являются техническими и находятся во владении истца.
Соответственно, спорное техническое помещение самостоятельным объектом недвижимости не является и самостоятельным объектом права быть не может.
Ответчик был не вправе самостоятельно распоряжаться частью общего имущества всех собственников помещений данного многоквартирного дома, поскольку согласно части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с решением общего собрания собственников. Уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника (собственников), может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).
Доказательств отчуждения собственниками помещений данного многоквартирного дома, спорного имущества ответчику одним из установленных законом способов, в материалы дела не представлено, следовательно, из состава общего имущества дома спорное помещение не выбывало.
Вместе с тем, к материалам дела приобщено свидетельство о государственной регистрации права ответчика 77 АН N 361259 от 11.07.2011, повторное, взамен свидетельства 77-АБ N 401005 от 02.10.2003 (т. 1 л.д. 18). Документами-основаниями указаны: контракт по реализации инвестиционного проекта N 1396 от 17.09.1999; акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000, утвержденный распоряжением заместителя префекта ЗАО г. Москвы N 1754-РЗП от 29.09.2000; акт от 02.07.2001 о результатах реализации инвестиционного проекта.
Объект права: нежилое помещение, общая площадь 720 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж технический, помещение I - комната 3, адрес объекта: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; кадастровый (условный) номер 243367; существующие ограничения (обременения) права: арест, запрещение.
Согласно представленному в материалы дела (т. 2 л.д. 12 - 43) Управлением Росреестра по Москве пакету правоустанавливающих документов N 243367 (кадастровый/условный номер объекта), регистрация права собственности ответчика произведена по его заявлению от 17.09.2003 N 77-01/30-843/2003-6.
Согласно имеющемуся в материалах регистрационного дела свидетельству о государственной регистрации права 77 НН 024939 от 18.02.2002, за ответчиком зарегистрировано право собственности на часть здания по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1, площадью 2276 кв. м, кадастровый номер: 77-07-05001-000-72175, условный номер 156095, запись регистрации N 77-01/01-023/2002-932 (т. 2 л.д. 15).
Ответчик, в письме адресованном регистрирующему органу от 23.07.2003 N 23/07/01, сообщает, что является балансодержателем указанного жилого дома и уведомляет о том, что помещение N 3 площадью 720 кв. м находится на техническом этаже и используется для размещения оборудования бассейна (расположенного на первом этаже над указанным помещением) на который, как сообщает ответчик, зарегистрировано его право собственности в числе иных помещений общей площадью 2276 кв. м.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 36 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, факт нахождения имущества на балансе лица не является доказательством права собственности или законного владения.
Кроме того, третьим лицом, Управлением Росреестра по Москве, представлена информация (уведомления N 21/027/2012-296 и N 21/027/2012-297) об отсутствии в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на жилые дома, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2, как на объекты недвижимости (т. 3 л.д. 121 - 122).
Согласно экспликации на часть помещений технического этажа, а именно, на помещение N I (3), представленной ответчиком в материалы регистрационного дела, спорное помещение учтено территориальным бюро технической инвентаризации г. Москвы Западное-1, как "подполье техническое", тип помещения: "за итогом", последнее обследование 23.01.2001, итого площадь по техническому этажу 720 кв. м (т. 1 л.д. 21).
При этом, согласно представленной в материалы регистрационного дела выписке (по форме 1а) из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 23.01.2001, площадь технического подполья (технического этажа) указана 2008,1 кв. м (т. 1 л.д. 19).
Управление Росреестра по Москве, 23.11.2012 представило в материалы дела список собственников помещений в жилых многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2 (т. 3 л.д. 1 - 115), согласно которому ответчик, а также иные физические и юридические лица (застройщики, соинвесторы) являлись собственниками помещений по указанному адресу на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 28.12.1999 N М-07-015749, акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000 и распоряжения заместителя префекта ЗАО г. Москвы от 29.09.2000 N 1754-РЗП, а позднее, также и по иным основаниям (договоры купли-продажи, мены, дарения и др.).
Так, согласно указанному списку, жилая квартира N 94, кадастровый (условный) номер 2-2738749, площадью 125,3 кв. м находившаяся в собственности гр. Тихонова С.В. на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 28.12.1999 N М-07-015749, акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000 и распоряжения заместителя префекта ЗАО г. Москвы от 29.09.2000 N 1754-РЗП (то есть, по тем же, что и у ответчика), перешла в собственность гр. Кирпичева В.В. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 11.05.2001, удостоверенном в установленном порядке (т. 3 л.д. 30).
Таким образом, ответчик не являлся и не мог являться единоличным собственником помещений в указанном жилом доме, в том числе, помещений, относящихся к общему имуществу дома, в том числе, спорных технических помещений, ни в период строительства дома и ввода его в эксплуатацию, ни на дату приобретения иных помещений в доме в собственность иных лиц.
Соответственно, спорные технические помещения изначально, а также на дату приобретения в 2001 году первого жилого помещения в собственность граждан, не являвшихся застройщиками (соинвесторами) указанного жилого дома, являлись общей долевой собственностью всех собственников помещений дома, поскольку носили вспомогательное назначение, как технические помещения, предназначенные для обслуживания иных жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома.
Истец ходатайствовал перед судом (т. 4 л.д. 34) об истребовании у ответчика доказательств, а именно, указанных в свидетельстве о государственной регистрации права ответчика 77 АН N 361259 от 11.07.2011 (повторное, взамен свидетельства 77-АБ N 401005 от 02.10.2003, т. 1 л.д. 18) в качестве документов-оснований: контракт по реализации инвестиционного проекта N 1396 от 17.09.1999; акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000, утвержденный распоряжением заместителя префекта ЗАО г. Москвы N 1754-РЗП от 29.09.2000; акт от 02.07.2001 о результатах реализации инвестиционного проекта согласно контракта от 17.09.1999 N 1396. Запрашиваемые документы в материалы дела не представлены.
Более того, в представленном Управлением Росреестра списке собственников помещений, в том числе бывших собственников (ответчик), отсутствуют ссылки на контракт по реализации инвестиционного проекта N 1396 от 17.09.1999 и акт от 02.07.2001 о результатах реализации инвестиционного проекта согласно контракта от 17.09.1999 N 1396, указанные правоустанавливающими документами в свидетельстве о государственной регистрации права ответчика на спорное помещение.
Из представленного списка собственников помещений (физических и юридических лиц) в жилых многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2, усматривается, что в настоящее время ответчик не является собственником жилых помещений (квартир), а также нежилых помещений (машино-места, гаражи) в спорном доме. Из представленного списка следует, что право собственности ответчика на последнее жилое помещение (квартира N 127, кадастровый (условный) номер 2-2742380, площадью 163,9 кв. м) прекращено 25.12.2003 (т. 3 л.д. 42); на последнее нежилое помещение (гараж, кадастровый (условный) номер 160962, площадью 1191 кв. м) - прекращено 13.04.2004 (т. 3 л.д. 46).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия считает неправомерным вывод суда об отсутствии у ТСЖ "На Филевской" права на обращение в суд с настоящим иском в связи со следующим.
Решением общего собрания собственников помещений от 18.09.2001 было создано ТСЖ "На Филевской", в управлении и обслуживании которого находится указанный многоквартирный дом. Сведения в единый реестр управления многоквартирными домами г. Москвы внесены 23.10.2008 (т. 1 л.д. 8).
Согласно представленным в материалы дела доказательствам, все жилые и нежилые помещения в данном доме находятся в собственности физических и юридических лиц.
В настоящее время право собственности ответчика зарегистрировано лишь на спорное нежилое помещение технического назначения.
В соответствии с пунктами 2.2.24, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.13 Устава ТСЖ "На Филевской" в его обязанности входит представление и защита законных интересов собственников помещений, в том числе в судах (т. 1 л.д. 58 - 63).
Доказательствами по делу подтверждается наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций и оборудования, отнесенных к общему имуществу в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пунктом 4.3 Устава ТСЖ "На Филевской".
Исковые требования заявлены от имени и в интересах собственников помещений данного дома, их законным представителем ТСЖ "На Филевской", действующим в соответствии с положениями ЖК РФ и Устава ТСЖ.
Обращение ТСЖ "На Филевской" в суд с данным иском от имени собственников помещений, одобрено общим собранием собственников от 12.08.2012 (т. 1 л.д. 78, т. 4 л.д. 54).
Указанное решение общего собрания принято в порядке, установленном статьями 44 - 48 ЖК РФ, никем не оспорено и не признано недействительным. Таким образом, собственники помещений дома подтвердили предоставление истцу, как законному представителю собственников помещений в доме (материальных истцов по спору), права на обращение в суд от их имени, за защитой их прав и законных интересов (процессуальное право на предъявление иска). Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09.
Исковые требования ТСЖ "На Филевской" мотивированы тем, что спорные помещения, находящиеся во владении истца, являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат собственникам помещений в доме в силу закона, вне зависимости от регистрации в ЕГРП.
Согласно части 1 статьи 135 ЖК РФ Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Согласно статье 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 4 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с пунктами 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ, в обязанности товарищества собственников жилья входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Разъясняя названные законодательные нормы, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 13.10.2009 N 7319/09 отмечает, что, отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что товарищество не является надлежащим лицом, имеющим право на обращение в суд с настоящим иском, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие передачу ему собственниками помещений такого права, в частности на основании решения общего собрания членов товарищества.
Исходя из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.
Между тем, лицо, за которым зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение, является не третьим лицом, а собственником части жилых помещений в здании и следовательно, имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество в здании.
В таком случае спор о праве общей долевой собственности на спорное помещение между лицами, являющимися собственниками жилья, должен рассматриваться с участием самих собственников (т. 4 л.д. 59).
Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 о том, что товарищество, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, не может от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме.
Таким образом, правовая позиция ВАС РФ, на которую ссылается суд в оспариваемом решении, сформулирована в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 7319/09 и от 15.12.2009 N 12537/09, вынесенных по делам с иными фактическими обстоятельствами и неприменима к настоящему спору потому, что в данном случае, ответчик не является собственником жилых помещений в доме, а ТСЖ предъявляет иск не от своего имени, а от имени собственников помещений в доме.
Исковые требования ТСЖ "На Филевской" направлены на возврат в общедолевую собственность технических помещений, не выбывавших из владения истца, права на которые незаконно зарегистрированы за третьим лицом (ответчик), то есть фактически иск направлен на восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, в соответствии со статьей 12 ГК РФ и статьей 11 ЖК РФ.
Истец в настоящем споре действует в соответствии с правами и обязанностями, возложенными на него действующим законодательством РФ.
В Определении от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 подтверждается, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Кроме того, из представленного в материалы настоящего дела N А40-37371/12 уведомления НП "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Развитие" от 19.04.2012 за подписью конкурсного управляющего ООО "ФСК "ТЕСКО" Грязнова Д.И., решением Арбитражного суда г. Москвы 02.11.2010 по делу N А40-103892/2009 ООО "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО" признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий с вознаграждением 75 тысяч рублей ежемесячно за счет имущества должника (т. 1 л.д. 24, 36).
Федеральной налоговой службой в ЕГРЮЛ внесены записи 05.03.2011 в отношении ООО "ФСК "ТЕСКО" о признании юридического лица банкротом и открытии конкурсного производства на основании решения суда; о формировании ликвидационной комиссии и назначении ликвидатора (т. 1 л.д. 39, 40).
Определениями суда по указанному делу N А40-103892/2009 неоднократно удовлетворялись ходатайства конкурсного управляющего ООО "ФСК "ТЕСКО" о продлении сроков конкурсного производства; в настоящее время срок продлен до 02.11.2013 для завершения инвентаризации и обнаружения имущества должника, формирования конкурсной массы и реализации имущества должника с открытых торгов, расчетов с кредиторами.
Во исполнение обязанностей по делу N А40-103892/2009, конкурсный управляющий Грязнов Д.И. предпринимает действия, направленные на отыскание имущества должника ООО "ФСК "ТЕСКО" с целью его реализации с открытых торгов и расчетов с кредиторами.
Из представленной в материалы настоящего дела копии заявления конкурсного управляющего Грязнова Д.Н. от 12.04.2012 на имя Правления ТСЖ "На Филевской" следует, что он не смог пройти в спорное помещение, утверждает, что ранее в 2011 году представлял копии правоустанавливающих документов ООО "ФСК "ТЕСКО" на спорное помещение, в соответствии с чем, требует от ТСЖ прекратить чинить препятствия в использовании указанных помещений и определить для него порядок допуска в помещения (т. 1 л.д. 41).
Из копии уведомления от 18.07.2012 (т. 1 л.д. 79) также следует, что ООО "ФСК "ТЕСКО" просит ТСЖ "На Филевской" предоставить доступ в подвальное помещение для его осмотра и техническую документацию на подвал для ознакомления.
В ходатайстве от 19.11.2012 представитель ООО "ФСК "ТЕСКО" просит суд обязать истца обеспечить ответчику беспрепятственный доступ в спорное помещение (т. 2 л.д. 45).
Из указанных материалов дела следует, что ответчик не владеет спорным помещением, не несет бремени его содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ и статьей 158 ЖК РФ, как собственник помещения, и соответственно, не несет бремени содержания общего имущества многоквартирного дома, пропорционально площади спорного помещения, в соответствии со статьями 37, 39, 158 ЖК РФ. Из материалов дела не усматривается использование спорного помещения ответчиком, арендаторами ответчика, иными организациями.
Документальных доказательств владения ответчиком спорными помещениями, в порядке статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.
Таким образом, из материалов дела N А40-103892/2009 о признании ООО "ФСК "ТЕСКО" несостоятельным (банкротом) усматривается, что представитель ответчика, конкурсный управляющий Грязнов Д.И., предпринимает действия, направленные на отчуждение спорного по настоящему делу имущества, технического подвального помещения N I (3) площадью 720 кв. м, с целью реализации с торгов и расчетов с кредиторами.
Согласно статье 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
При этом, в рассматриваемом деле собственники помещений многоквартирного дома являются в силу закона собственниками спорного технического помещения, как общего имущества дома, в силу закона и фактически владеют указанным помещением в лице их законного представителя ТСЖ "На Филевской", которое, опять же в силу закона, обязано обеспечивать защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с Уставом и положениями ЖК РФ.
Не представив доказательств обратного, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагая, что ТСЖ, созданное в 2001 году, не могло не знать о том, что в 2003 году спорное помещение зарегистрировано в собственность ответчика.
Судебная коллегия считает неправомерным вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности в связи со следующим.
Суд сослался на статью 7 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственная регистрация прав носит открытый характер, и на этом основании сделал вывод, что собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и узнать о правовом статусе спорных помещений в любое время.
Однако действующим законодательством РФ не предусмотрена обязанность собственника (собственников) помещений многоквартирного дома регулярно запрашивать информацию о правовом статусе помещений общего имущества, поскольку, по смыслу части 2 статьи 23 Федерального закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 N 214-ФЗ: у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
Исходя из приведенных норм, собственники помещений многоквартирного дома, в том числе данного, имеют основания полагать, что их право общей долевой собственности на общее имущество, возникшее и зарегистрированное в момент появления более одного собственника помещений в жилом доме, защищено законом и не подлежит обязательной регистрации в ЕГРП, отдельно от регистрации права на жилое и/или нежилое помещение. Указанная позиция соответствует действующему законодательству РФ и разъяснениям высших судебных инстанций РФ.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Доказательств наличия соответствующего судебного решения либо доказательств приобретения ответчиком права собственности на спорное имущество на основании сделки, предусмотренной пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, а также доказательств принятия решения всеми собственниками помещений дома, в порядке части 3 статьи 36 ЖК РФ, об отчуждении ответчику части общего имущества (спорное помещение I комната 3), в материалы дела не представлено.
Свидетельство о государственной регистрации права ответчика не является правоустанавливающим документом, то есть, подтверждает лишь факт государственной регистрации права, но не влияет на факт его существования.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11 указано, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество, соответственно, нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика.
Согласно разъяснению, данному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное помещение.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Судебной коллегией установлено, что согласно представленным в материалы дела доказательствам, спорное помещение из владения собственников помещений многоквартирного дома не выбывало. Использовать спорные помещения самостоятельно, не для нужд других помещений в доме, невозможно в силу их технического назначения, которое всегда фактически существовало и не изменялось с даты постройки дома и по настоящее время. Доказательств обратного ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.
Соответственно, судебная коллегия признает неправомерным применение к настоящему делу срока исковой давности.
Доказательствами по делу подтверждается отсутствие основания для возникновения права собственности ответчика на указанное помещение, следовательно, отсутствие правовых оснований для произведенной регистрации права собственности ответчика, поскольку истец доказал применение к спорным правоотношениям положений статей 289, 290 ГК РФ, статей 36, 37 ЖК РФ. Ответчик не доказал, на каком основании спорное имущество является его собственностью.
Согласно разъяснениям пункта 58 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
В соответствии с разъяснениями высших судебных инстанций, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. Таким образом, за защитой прав путем предъявления иска о признании права собственности может обратиться только владеющий собственник. Исходя из вышеизложенного, апелляционная коллегия считает, что истцом выбран надлежащий способ защиты, поскольку спорные помещения фактически находятся в его владении и пользовании. Срок исковой давности в подобном случае применению не подлежит.
Судебной коллегией установлено, что у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорное техническое помещение N I (3).
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2013 года по делу N А40-37371/12 отменить.
Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение I комната 3 общей площадью 720 кв. м, расположенного на техническом этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корпус 1, кадастровый (условный) номер 243367, за собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО" (ОГРН 1027739421478, 111024, г. Москва, ул. Авиамоторная, 65/7) в пользу Товарищества собственников жилья "На Филевской" (ОГРН 1037739049622, 121433, г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1,2) 6 000 (Шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.11.2013 N 09АП-34790/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-37371/12
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2013 г. N 09АП-34790/2013-ГК
Дело N А40-37371/12
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Н.В. Лаврецкой, В.Р. Валиева
при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ТСЖ "На Филевской"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2013 года
по делу N А40-37371/12, принятое судьей Е.А. Ким,
по иску ТСЖ "На Филевской"
к ООО "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО"
третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра, Префектура ЗАО
о признании права собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Осетров О.В. - доверенность от 19.04.2013, Сарбаев К.Э. - доверенность от 25.10.2013
от ответчика: ООО "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО" Шевченко И.И. - доверенность от 23.05.2013
от третьего лица: от Правительства Москвы - Клоков Е.В., доверенность от 18.09.2013
В судебное заседание не явились представители от третьих лиц: Префектуры ЗАО, Управления Росреестра, извещены.
установил:
Товарищество собственников жилья "На Филевской" (далее - ТСЖ На Филевской", Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО" (далее - ООО "ФСК "ТЕСКО", ответчик) о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение I комната 3, общей площадью 720 кв. м, расположенное на техническом этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корпус 1, кадастровый (условный) номер 243367, за собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома.
Исковые требования заявлены на основании статей 36, 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что указанное помещение предназначено и используется ТСЖ "На Филевской" для обслуживания жизнедеятельности многоквартирного дома, поскольку по нему проходят инженерные коммуникации, трубопроводы отопления, водопровод и канализация, вентиляция, установлена запорная, регулирующая и регистрирующая аппаратура и иное оборудование, предназначенное для обслуживания помещений в этом доме, к которому необходим регулярный доступ специалистов. По мнению истца, спорные помещения в должны принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений и не могут принадлежать ответчику. В ноябре 2011 года Правлению Товарищества стало известно о том, что на указанное помещение зарегистрировано право собственности ответчика.
Определением суда от 22.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, Префектура ЗАО г. Москвы. Указанным определением также истребовано регистрационное дело, содержащее сведения о зарегистрированных правах и обременениях на спорные помещения.
Управлением Росреестра по Москве в материалы дела представлен список собственников помещений в жилых многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2.
Согласно ходатайству от 29.11.2012, представитель третьего лица, Правительства Москвы, просил рассмотреть дело в его отсутствие, ввиду того, что права его не затронуты, судебный акт по делу не может повлиять на права и обязанности Департамента имущества г. Москвы по отношению к одной из сторон (т. 3 л.д. 123).
Определением суда от 19.11.2012 удовлетворено ходатайство ответчика о проведении совместного осмотра спорных помещений.
Определением от 27.02.2013 суд приостановил производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы для определения состояния коммуникаций помещений жилого дома, а также их обслуживания и эксплуатации. Суд обязал истца обеспечить допуск эксперта в обследуемое помещение.
Проведение экспертизы суд поручил АНО Центр "Независимая экспертиза", предупредив эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Определением суда от 15.05.2013 производство по делу возобновлено в связи с поступлением экспертного заключения.
Решением суда от 03.07.2013 в удовлетворении иска отказано. При этом суд указал на представление истцом протокола общего собрания собственников помещений от 12.08.2012, тогда как с иском Товарищество обратилось 06.03.2012. Ссылаясь на правовую позицию, сформулированную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 7319/09 и от 15.12.2009 N 12537/09, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих передачу собственниками помещений права на обращение с настоящим иском товариществу, в частности на основании решения общего собрания собственников либо соответствующих доверенностей.
Как указал суд, истец заявляет требования о признании права общей долевой собственности только за членами Товарищества, тогда как согласно статье 36 ЖК РФ общее имущество находится в общей долевой собственности всех собственников, в том числе не входящих в ТСЖ "На Филевской".
Кроме того, судом применен срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик.
Суд, учитывая, что Товарищество создано 18.09.2001, право собственности ответчика возникло в 2003 году, а иск подан 06.03.2012, пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ, в соответствии с заявлением ответчика.
Ссылаясь на статью 7 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственная регистрация прав носит открытый характер, суд сделал вывод о том, что собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и узнать о правовом статусе спорных помещений в любое время.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда от 03.07.2013 отменить полностью и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, мотивируя тем, что при вынесении решения судом были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что вывод суда об отсутствии у ТСЖ полномочий на обращение в суд от лица граждан, являющихся собственниками квартир, противоречит пунктам 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ; ссылается на положения Устава ТСЖ "На Филевской" (пункт 3.2.13), на протокол общего собрания собственников помещений от 12.08.2012.
Кроме того, заявитель указывает, что ответчик, за которым зарегистрировано право собственности на спорное помещение, не может быть его собственником, поскольку помещение является техническим, обслуживающим более одного помещения жилого дома и относится к общему имуществу данного дома; ссылается на экспертное заключение АНО Центр "Независимая экспертиза", на статью 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ.
Заявитель апелляционной жалобы также ссылается на разъяснения пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства владения ответчиком спорным помещением, что подтверждается, в том числе, письменным заявлением представителя ООО "ФСК "ТЕСКО" от 12.04.2012 о том, что он лишен доступа в указанное помещение, в связи с чем истец полагает незаконным вывод суда о пропуске срока исковой давности.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 03.07.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, по доводам, изложенным в письменных возражениях, считает, что истцом не представлено надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы, по мнению ответчика, являются несостоятельными, ссылается на разъяснения пунктов 52, 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64; настаивает на отсутствии, по его мнению, полномочий на обращение в суд у ТСЖ "На Филевской", ссылаясь на Постановления Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 7319/09 и от 15.12.2009 N 12537/09; утверждает, что истец заявляет требования о признании права общей долевой собственности только за членами ТСЖ.
Представитель третьего лица, Правительства Москвы, с судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Представители третьих лиц Префектуры ЗАО, Управления Росреестра, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ, апелляционная жалоба истца рассмотрена в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы подлежит отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, спорные помещения находятся в техническом подвале многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1, строительство которого осуществлялось дольщиками (соинвесторами), физическими и юридическими лицами, в том числе ответчиком, на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 28.12.1999 N М-07-015749. Дом введен в эксплуатацию в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта, приемочной комиссией от 29.09.2000, утвержденным распоряжением заместителя Префекта ЗАО г. Москвы от 29.09.2000 N 1754-РЗП.
Таким образом, изначально, жилые (квартиры) и нежилые (гаражи, машино-места) помещения дома находились в собственности различных физических и юридических лиц, при этом, технические помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе, помещения технического подполья N I (3), спорные по настоящему делу, изначально являлись общим имуществом данного дома и находились в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений. Доказательств обратного, в порядке статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлено.
Судебной коллегией установлено, что указанные обстоятельства подтверждаются представленными в дело доказательствами.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (часть 1).
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (часть 2).
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (часть 3).
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (часть 5).
Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (часть 8).
В соответствии с частью 4 статьи 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество.
Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Аналогичная норма установлена частью 5 статьи 16 Федерального закона об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 N 214-ФЗ, о том, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя названные критерии отнесения помещений к общему имуществу в многоквартирных домах, установленные действующим законодательством РФ, Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
В Определении Верховного Суда РФ от 29.052012 N 5-КГ12-7, вынесенном по делу с аналогичными фактическими обстоятельствами, разъясняется, что статья 8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент долевого строительства и введения указанного жилого дома в эксплуатацию, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть 1).
Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть 2 статьи 8).
В соответствии со статьей 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно положениям приведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору, соинвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, невозможна, так как не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в доме помещений.
Законом г. Москвы N 19-87 от 09.11.1994 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений", также действовавшим на момент долевого строительства и введения указанного жилого дома в эксплуатацию, уточнялся перечень объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений, не подлежащих отчуждению или использованию без их согласия, а в случае создания собственниками товариществ и приема ими домов в управление, подлежащих безвозмездной передаче в общую собственность. К объектам, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащих отчуждению, отнесены (пункт 18) технические этажи для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, расположенные, в том числе, в нижней части здания (техническое подполье).
Согласно представленной в материалы настоящего дела экспликации к поэтажному плану, выполненной ТБТИ Западное-1 по состоянию на 27.09.2000 (подвал по состоянию на 16.08.2002, 1 этаж нежилое - по состоянию на 23.01.2001), спорное помещение учтено в составе иных помещений технического подвала с N I (1) по N I (30) как "общее имущество кондоминиума": тип помещений "За итогом", этаж технический; комната N I (3) "подполье техническое" площадью 720,0 кв. м, последнее обследование 29.05.2002, инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 918/6 (00072175:0185) (т. 1 л.д. 20).
В материалы дела также представлена проектная документация (исполнительный проект) на спорные помещения (тех. подполье) с указанием мест размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций (т. 2 л.д. 6 - 7; т. 4 л.д. 81 - 83).
Из представленного в материалы дела заключения N 19 0562 от 27.07.2012 (т. 1 л.д. 85) о техническом состоянии нежилого помещения N I (3) следует, что в указанном помещении общей площадью 720 кв. м, расположенном на техническом этаже (тех. подполье) жилого дома имеются инженерные системы трасс трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции и электроснабжения.
Определением суда от 19.11.2012 удовлетворено ходатайство ответчика о проведении совместного осмотра спорных помещений. Суд обязал сторон провести совместный осмотр и представить суду соответствующий акт.
Согласно представленному акту осмотра от 23.11.2012, в помещениях технического этажа (N 3 площадью 720 кв. м) имеются коммуникации, предназначенные для обслуживания бассейна и жилого дома: принудительная вентиляция, системы канализации, отопления, водоснабжения, ливневая канализация. К акту осмотра приложено мнение представителя ответчика о том, что выводы о назначении коммуникаций, расположенных в осмотренных помещениях, могут быть сделаны экспертом, обладающим специальными знаниями (т. 3 л.д. 125 - 128).
Определением от 27.02.2013 суд удовлетворил ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения состояния коммуникаций помещений жилого дома, а также их обслуживания и эксплуатации. Истец ТСЖ "На Филевской" представил платежное поручение от 21.02.2013 на оплату депозитного взноса в размере 80 000 руб. на проведение судебной экспертизы по делу (т. 4 л.д. 41).
Суд обязал истца обеспечить допуск эксперта в обследуемое помещение.
Проведение экспертизы суд поручил АНО Центр "Независимая экспертиза" и поставил перед экспертом следующие вопросы:
- - Имеются ли в спорных помещениях коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения жилого дома, требующие регулярного доступа к нему для обслуживания и эксплуатации?;
- - Были ли предназначены спорные помещения для самостоятельного использования согласно проектной документации?
Согласно представленному заключению, эксперт по первому вопросу указал, что в спорных помещениях смонтированы инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения жилого дома, требующие регулярного доступа к нему для обслуживания и эксплуатации. По второму вопросу: согласно представленной эксперту проектной документации, спорные помещения предназначены для самостоятельного использования для обслуживания и эксплуатации запорно-регулирующей арматуры, насосов инженерных коммуникаций, приборов учета, насосов систем фильтрации, станции контроля и дозирования химреагентов бассейна, вентиляционного оборудования (т. 4 л.д. 2 - 30).
Кроме того, в материалы дела представлены акты ежегодных комиссионных обследований помещений технического этажа (инженерных систем ГВС, ХВС, канализации, вентиляции, отопления) главным инженером и специалистами ТСЖ "На Филевской", проводимых в соответствии с правилами эксплуатации жилого фонда, согласно которым обязательна ежегодная наладка инженерной системы, запорной арматуры, прочистка канализации.
Из представленных актов от 15.04.2009, 14.02.2010, 21.02.2011, 10.04.2012 (т. 1 л.д. 53 - 57) следует, что технические сотрудники ТСЖ "На Филевской" обслуживают инженерные коммуникации и оборудование, функционирующее в помещениях технического подвала, в том числе, в спорном по настоящему делу техническом помещении N I (3), регулярно их обследуют, проводят необходимые ремонтные работы и замену изношенного инженерного оборудования.
Таким образом, судебной коллегией установлено, что из представленных доказательств по делу возможно сделать однозначный вывод о том, что спорные помещения подвала являются техническими и находятся во владении истца.
Соответственно, спорное техническое помещение самостоятельным объектом недвижимости не является и самостоятельным объектом права быть не может.
Ответчик был не вправе самостоятельно распоряжаться частью общего имущества всех собственников помещений данного многоквартирного дома, поскольку согласно части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с решением общего собрания собственников. Уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника (собственников), может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).
Доказательств отчуждения собственниками помещений данного многоквартирного дома, спорного имущества ответчику одним из установленных законом способов, в материалы дела не представлено, следовательно, из состава общего имущества дома спорное помещение не выбывало.
Вместе с тем, к материалам дела приобщено свидетельство о государственной регистрации права ответчика 77 АН N 361259 от 11.07.2011, повторное, взамен свидетельства 77-АБ N 401005 от 02.10.2003 (т. 1 л.д. 18). Документами-основаниями указаны: контракт по реализации инвестиционного проекта N 1396 от 17.09.1999; акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000, утвержденный распоряжением заместителя префекта ЗАО г. Москвы N 1754-РЗП от 29.09.2000; акт от 02.07.2001 о результатах реализации инвестиционного проекта.
Объект права: нежилое помещение, общая площадь 720 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж технический, помещение I - комната 3, адрес объекта: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; кадастровый (условный) номер 243367; существующие ограничения (обременения) права: арест, запрещение.
Согласно представленному в материалы дела (т. 2 л.д. 12 - 43) Управлением Росреестра по Москве пакету правоустанавливающих документов N 243367 (кадастровый/условный номер объекта), регистрация права собственности ответчика произведена по его заявлению от 17.09.2003 N 77-01/30-843/2003-6.
Согласно имеющемуся в материалах регистрационного дела свидетельству о государственной регистрации права 77 НН 024939 от 18.02.2002, за ответчиком зарегистрировано право собственности на часть здания по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1, площадью 2276 кв. м, кадастровый номер: 77-07-05001-000-72175, условный номер 156095, запись регистрации N 77-01/01-023/2002-932 (т. 2 л.д. 15).
Ответчик, в письме адресованном регистрирующему органу от 23.07.2003 N 23/07/01, сообщает, что является балансодержателем указанного жилого дома и уведомляет о том, что помещение N 3 площадью 720 кв. м находится на техническом этаже и используется для размещения оборудования бассейна (расположенного на первом этаже над указанным помещением) на который, как сообщает ответчик, зарегистрировано его право собственности в числе иных помещений общей площадью 2276 кв. м.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 36 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, факт нахождения имущества на балансе лица не является доказательством права собственности или законного владения.
Кроме того, третьим лицом, Управлением Росреестра по Москве, представлена информация (уведомления N 21/027/2012-296 и N 21/027/2012-297) об отсутствии в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на жилые дома, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2, как на объекты недвижимости (т. 3 л.д. 121 - 122).
Согласно экспликации на часть помещений технического этажа, а именно, на помещение N I (3), представленной ответчиком в материалы регистрационного дела, спорное помещение учтено территориальным бюро технической инвентаризации г. Москвы Западное-1, как "подполье техническое", тип помещения: "за итогом", последнее обследование 23.01.2001, итого площадь по техническому этажу 720 кв. м (т. 1 л.д. 21).
При этом, согласно представленной в материалы регистрационного дела выписке (по форме 1а) из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 23.01.2001, площадь технического подполья (технического этажа) указана 2008,1 кв. м (т. 1 л.д. 19).
Управление Росреестра по Москве, 23.11.2012 представило в материалы дела список собственников помещений в жилых многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2 (т. 3 л.д. 1 - 115), согласно которому ответчик, а также иные физические и юридические лица (застройщики, соинвесторы) являлись собственниками помещений по указанному адресу на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 28.12.1999 N М-07-015749, акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000 и распоряжения заместителя префекта ЗАО г. Москвы от 29.09.2000 N 1754-РЗП, а позднее, также и по иным основаниям (договоры купли-продажи, мены, дарения и др.).
Так, согласно указанному списку, жилая квартира N 94, кадастровый (условный) номер 2-2738749, площадью 125,3 кв. м находившаяся в собственности гр. Тихонова С.В. на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 28.12.1999 N М-07-015749, акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000 и распоряжения заместителя префекта ЗАО г. Москвы от 29.09.2000 N 1754-РЗП (то есть, по тем же, что и у ответчика), перешла в собственность гр. Кирпичева В.В. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 11.05.2001, удостоверенном в установленном порядке (т. 3 л.д. 30).
Таким образом, ответчик не являлся и не мог являться единоличным собственником помещений в указанном жилом доме, в том числе, помещений, относящихся к общему имуществу дома, в том числе, спорных технических помещений, ни в период строительства дома и ввода его в эксплуатацию, ни на дату приобретения иных помещений в доме в собственность иных лиц.
Соответственно, спорные технические помещения изначально, а также на дату приобретения в 2001 году первого жилого помещения в собственность граждан, не являвшихся застройщиками (соинвесторами) указанного жилого дома, являлись общей долевой собственностью всех собственников помещений дома, поскольку носили вспомогательное назначение, как технические помещения, предназначенные для обслуживания иных жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома.
Истец ходатайствовал перед судом (т. 4 л.д. 34) об истребовании у ответчика доказательств, а именно, указанных в свидетельстве о государственной регистрации права ответчика 77 АН N 361259 от 11.07.2011 (повторное, взамен свидетельства 77-АБ N 401005 от 02.10.2003, т. 1 л.д. 18) в качестве документов-оснований: контракт по реализации инвестиционного проекта N 1396 от 17.09.1999; акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000, утвержденный распоряжением заместителя префекта ЗАО г. Москвы N 1754-РЗП от 29.09.2000; акт от 02.07.2001 о результатах реализации инвестиционного проекта согласно контракта от 17.09.1999 N 1396. Запрашиваемые документы в материалы дела не представлены.
Более того, в представленном Управлением Росреестра списке собственников помещений, в том числе бывших собственников (ответчик), отсутствуют ссылки на контракт по реализации инвестиционного проекта N 1396 от 17.09.1999 и акт от 02.07.2001 о результатах реализации инвестиционного проекта согласно контракта от 17.09.1999 N 1396, указанные правоустанавливающими документами в свидетельстве о государственной регистрации права ответчика на спорное помещение.
Из представленного списка собственников помещений (физических и юридических лиц) в жилых многоквартирных домах, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2, усматривается, что в настоящее время ответчик не является собственником жилых помещений (квартир), а также нежилых помещений (машино-места, гаражи) в спорном доме. Из представленного списка следует, что право собственности ответчика на последнее жилое помещение (квартира N 127, кадастровый (условный) номер 2-2742380, площадью 163,9 кв. м) прекращено 25.12.2003 (т. 3 л.д. 42); на последнее нежилое помещение (гараж, кадастровый (условный) номер 160962, площадью 1191 кв. м) - прекращено 13.04.2004 (т. 3 л.д. 46).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия считает неправомерным вывод суда об отсутствии у ТСЖ "На Филевской" права на обращение в суд с настоящим иском в связи со следующим.
Решением общего собрания собственников помещений от 18.09.2001 было создано ТСЖ "На Филевской", в управлении и обслуживании которого находится указанный многоквартирный дом. Сведения в единый реестр управления многоквартирными домами г. Москвы внесены 23.10.2008 (т. 1 л.д. 8).
Согласно представленным в материалы дела доказательствам, все жилые и нежилые помещения в данном доме находятся в собственности физических и юридических лиц.
В настоящее время право собственности ответчика зарегистрировано лишь на спорное нежилое помещение технического назначения.
В соответствии с пунктами 2.2.24, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.13 Устава ТСЖ "На Филевской" в его обязанности входит представление и защита законных интересов собственников помещений, в том числе в судах (т. 1 л.д. 58 - 63).
Доказательствами по делу подтверждается наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций и оборудования, отнесенных к общему имуществу в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пунктом 4.3 Устава ТСЖ "На Филевской".
Исковые требования заявлены от имени и в интересах собственников помещений данного дома, их законным представителем ТСЖ "На Филевской", действующим в соответствии с положениями ЖК РФ и Устава ТСЖ.
Обращение ТСЖ "На Филевской" в суд с данным иском от имени собственников помещений, одобрено общим собранием собственников от 12.08.2012 (т. 1 л.д. 78, т. 4 л.д. 54).
Указанное решение общего собрания принято в порядке, установленном статьями 44 - 48 ЖК РФ, никем не оспорено и не признано недействительным. Таким образом, собственники помещений дома подтвердили предоставление истцу, как законному представителю собственников помещений в доме (материальных истцов по спору), права на обращение в суд от их имени, за защитой их прав и законных интересов (процессуальное право на предъявление иска). Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09.
Исковые требования ТСЖ "На Филевской" мотивированы тем, что спорные помещения, находящиеся во владении истца, являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат собственникам помещений в доме в силу закона, вне зависимости от регистрации в ЕГРП.
Согласно части 1 статьи 135 ЖК РФ Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Согласно статье 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 4 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с пунктами 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ, в обязанности товарищества собственников жилья входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Разъясняя названные законодательные нормы, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 13.10.2009 N 7319/09 отмечает, что, отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что товарищество не является надлежащим лицом, имеющим право на обращение в суд с настоящим иском, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие передачу ему собственниками помещений такого права, в частности на основании решения общего собрания членов товарищества.
Исходя из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.
Между тем, лицо, за которым зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение, является не третьим лицом, а собственником части жилых помещений в здании и следовательно, имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество в здании.
В таком случае спор о праве общей долевой собственности на спорное помещение между лицами, являющимися собственниками жилья, должен рассматриваться с участием самих собственников (т. 4 л.д. 59).
Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 о том, что товарищество, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, не может от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме.
Таким образом, правовая позиция ВАС РФ, на которую ссылается суд в оспариваемом решении, сформулирована в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 7319/09 и от 15.12.2009 N 12537/09, вынесенных по делам с иными фактическими обстоятельствами и неприменима к настоящему спору потому, что в данном случае, ответчик не является собственником жилых помещений в доме, а ТСЖ предъявляет иск не от своего имени, а от имени собственников помещений в доме.
Исковые требования ТСЖ "На Филевской" направлены на возврат в общедолевую собственность технических помещений, не выбывавших из владения истца, права на которые незаконно зарегистрированы за третьим лицом (ответчик), то есть фактически иск направлен на восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, в соответствии со статьей 12 ГК РФ и статьей 11 ЖК РФ.
Истец в настоящем споре действует в соответствии с правами и обязанностями, возложенными на него действующим законодательством РФ.
В Определении от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 подтверждается, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Кроме того, из представленного в материалы настоящего дела N А40-37371/12 уведомления НП "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Развитие" от 19.04.2012 за подписью конкурсного управляющего ООО "ФСК "ТЕСКО" Грязнова Д.И., решением Арбитражного суда г. Москвы 02.11.2010 по делу N А40-103892/2009 ООО "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО" признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий с вознаграждением 75 тысяч рублей ежемесячно за счет имущества должника (т. 1 л.д. 24, 36).
Федеральной налоговой службой в ЕГРЮЛ внесены записи 05.03.2011 в отношении ООО "ФСК "ТЕСКО" о признании юридического лица банкротом и открытии конкурсного производства на основании решения суда; о формировании ликвидационной комиссии и назначении ликвидатора (т. 1 л.д. 39, 40).
Определениями суда по указанному делу N А40-103892/2009 неоднократно удовлетворялись ходатайства конкурсного управляющего ООО "ФСК "ТЕСКО" о продлении сроков конкурсного производства; в настоящее время срок продлен до 02.11.2013 для завершения инвентаризации и обнаружения имущества должника, формирования конкурсной массы и реализации имущества должника с открытых торгов, расчетов с кредиторами.
Во исполнение обязанностей по делу N А40-103892/2009, конкурсный управляющий Грязнов Д.И. предпринимает действия, направленные на отыскание имущества должника ООО "ФСК "ТЕСКО" с целью его реализации с открытых торгов и расчетов с кредиторами.
Из представленной в материалы настоящего дела копии заявления конкурсного управляющего Грязнова Д.Н. от 12.04.2012 на имя Правления ТСЖ "На Филевской" следует, что он не смог пройти в спорное помещение, утверждает, что ранее в 2011 году представлял копии правоустанавливающих документов ООО "ФСК "ТЕСКО" на спорное помещение, в соответствии с чем, требует от ТСЖ прекратить чинить препятствия в использовании указанных помещений и определить для него порядок допуска в помещения (т. 1 л.д. 41).
Из копии уведомления от 18.07.2012 (т. 1 л.д. 79) также следует, что ООО "ФСК "ТЕСКО" просит ТСЖ "На Филевской" предоставить доступ в подвальное помещение для его осмотра и техническую документацию на подвал для ознакомления.
В ходатайстве от 19.11.2012 представитель ООО "ФСК "ТЕСКО" просит суд обязать истца обеспечить ответчику беспрепятственный доступ в спорное помещение (т. 2 л.д. 45).
Из указанных материалов дела следует, что ответчик не владеет спорным помещением, не несет бремени его содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ и статьей 158 ЖК РФ, как собственник помещения, и соответственно, не несет бремени содержания общего имущества многоквартирного дома, пропорционально площади спорного помещения, в соответствии со статьями 37, 39, 158 ЖК РФ. Из материалов дела не усматривается использование спорного помещения ответчиком, арендаторами ответчика, иными организациями.
Документальных доказательств владения ответчиком спорными помещениями, в порядке статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.
Таким образом, из материалов дела N А40-103892/2009 о признании ООО "ФСК "ТЕСКО" несостоятельным (банкротом) усматривается, что представитель ответчика, конкурсный управляющий Грязнов Д.И., предпринимает действия, направленные на отчуждение спорного по настоящему делу имущества, технического подвального помещения N I (3) площадью 720 кв. м, с целью реализации с торгов и расчетов с кредиторами.
Согласно статье 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
При этом, в рассматриваемом деле собственники помещений многоквартирного дома являются в силу закона собственниками спорного технического помещения, как общего имущества дома, в силу закона и фактически владеют указанным помещением в лице их законного представителя ТСЖ "На Филевской", которое, опять же в силу закона, обязано обеспечивать защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с Уставом и положениями ЖК РФ.
Не представив доказательств обратного, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагая, что ТСЖ, созданное в 2001 году, не могло не знать о том, что в 2003 году спорное помещение зарегистрировано в собственность ответчика.
Судебная коллегия считает неправомерным вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности в связи со следующим.
Суд сослался на статью 7 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственная регистрация прав носит открытый характер, и на этом основании сделал вывод, что собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и узнать о правовом статусе спорных помещений в любое время.
Однако действующим законодательством РФ не предусмотрена обязанность собственника (собственников) помещений многоквартирного дома регулярно запрашивать информацию о правовом статусе помещений общего имущества, поскольку, по смыслу части 2 статьи 23 Федерального закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 N 214-ФЗ: у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
Исходя из приведенных норм, собственники помещений многоквартирного дома, в том числе данного, имеют основания полагать, что их право общей долевой собственности на общее имущество, возникшее и зарегистрированное в момент появления более одного собственника помещений в жилом доме, защищено законом и не подлежит обязательной регистрации в ЕГРП, отдельно от регистрации права на жилое и/или нежилое помещение. Указанная позиция соответствует действующему законодательству РФ и разъяснениям высших судебных инстанций РФ.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Доказательств наличия соответствующего судебного решения либо доказательств приобретения ответчиком права собственности на спорное имущество на основании сделки, предусмотренной пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, а также доказательств принятия решения всеми собственниками помещений дома, в порядке части 3 статьи 36 ЖК РФ, об отчуждении ответчику части общего имущества (спорное помещение I комната 3), в материалы дела не представлено.
Свидетельство о государственной регистрации права ответчика не является правоустанавливающим документом, то есть, подтверждает лишь факт государственной регистрации права, но не влияет на факт его существования.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 1457/11 указано, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество, соответственно, нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика.
Согласно разъяснению, данному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное помещение.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Судебной коллегией установлено, что согласно представленным в материалы дела доказательствам, спорное помещение из владения собственников помещений многоквартирного дома не выбывало. Использовать спорные помещения самостоятельно, не для нужд других помещений в доме, невозможно в силу их технического назначения, которое всегда фактически существовало и не изменялось с даты постройки дома и по настоящее время. Доказательств обратного ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.
Соответственно, судебная коллегия признает неправомерным применение к настоящему делу срока исковой давности.
Доказательствами по делу подтверждается отсутствие основания для возникновения права собственности ответчика на указанное помещение, следовательно, отсутствие правовых оснований для произведенной регистрации права собственности ответчика, поскольку истец доказал применение к спорным правоотношениям положений статей 289, 290 ГК РФ, статей 36, 37 ЖК РФ. Ответчик не доказал, на каком основании спорное имущество является его собственностью.
Согласно разъяснениям пункта 58 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
В соответствии с разъяснениями высших судебных инстанций, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. Таким образом, за защитой прав путем предъявления иска о признании права собственности может обратиться только владеющий собственник. Исходя из вышеизложенного, апелляционная коллегия считает, что истцом выбран надлежащий способ защиты, поскольку спорные помещения фактически находятся в его владении и пользовании. Срок исковой давности в подобном случае применению не подлежит.
Судебной коллегией установлено, что у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорное техническое помещение N I (3).
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2013 года по делу N А40-37371/12 отменить.
Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение I комната 3 общей площадью 720 кв. м, расположенного на техническом этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корпус 1, кадастровый (условный) номер 243367, за собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная корпорация "ТЕСКО" (ОГРН 1027739421478, 111024, г. Москва, ул. Авиамоторная, 65/7) в пользу Товарищества собственников жилья "На Филевской" (ОГРН 1037739049622, 121433, г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1,2) 6 000 (Шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)