Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.
при участии
- от истца: представитель не явился;
- от ответчика: Цыба О.В., представитель по доверенности от 10.12.2012;
- от третьего лица: представитель не явился;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Градис"
на решение от 05.04.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013
по делу N А51-2693/2013 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Нинюк Т.В., в апелляционном суде судьи: Засорин К.П., Чижиков И.С., Шевченко С.В.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7"
к обществу с ограниченной ответственностью "Градис"
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Алексс"
о взыскании 549 361 руб. 16 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7" (ОГРН 1072538006595, место нахождения: 690089, Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, 28) (далее - управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственной "Градис" (ОГРН 1052503126763, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 193) (далее - общество "Градис") о взыскании 489 885 руб. 44 коп. задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 42 по проспекту 100 лет Владивостоку города Владивостока в период с февраля 2010 года по январь 2013 года и 59 475 руб. 73 коп. пени, начисленной на основании статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственной " Алексс" (ОГРН 1022502270878, место нахождения: 690048, Приморский край, г. Владивосток, проспект 100-тия Владивостока, 42) (далее - общество "Алексс").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.04.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания основного долга, во взыскании пеней отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 решение суда первой инстанции изменено, с ответчика в пользу истца взыскано 460 976 руб. 36 коп. основного долга, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что нерассмотрение судами возражений ответчика относительно возникновения у него права собственности на спорное помещение лишь с момента государственной регистрации (18.01.2012), что исключает отнесение на него обязанности по содержанию и ремонту общего имущества ранее этой даты, привело к принятию незаконных судебных актов.
Представитель ООО "Градис" в судебном заседании, поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения.
Истец и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 26.12.2005 N 194-КП ответчик приобрел у муниципального учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" нежилые помещения общей площадью 713,10 кв. м, в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане: 3, 4, 6, 8, 9, 10, 18, 19, 20, 22, 23, 30 (III); 1-24, этажи: подвальный, 1; назначение: складское, торговое, существующие ограничения (обременения) права: аренда до 31.12.2009, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42. Факт передачи ответчику указанных помещений оформлен актом от 29.12.2005. Переход права собственности к ООО "Градис" на указанные нежилые помещения зарегистрирован 18.01.2012.
Ранее на основании договора аренды помещения от 04.02.1999 N 4/284 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока, осуществляя полномочия собственника, предоставил ООО "Алексс" в аренду названные нежилые помещения, используемые последним для размещения магазина до настоящего времени.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 42 по проспекту 100 лет Владивостоку от 11.02.2009 истец избран в качестве управляющей организации. В период с 01.02.2010 по 31.01.2013 управляющая компания оказывала услуги по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.
Полагая, что, являясь собственником вышеназванных помещений, ООО "Градис" обязано нести бремя расходов на содержание общего имущества дома, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания основного долга, суд первой инстанции исходил из доказанности факта оказания истцом в спорный период услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома.
Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции признал представленный истцом расчет необоснованным, поскольку ставки на которых он основан собственниками помещений дома не утверждались. В этой связи суд на основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определил размер задолженности исходя из тарифов, установленных администрацией г. Владивостока.
В соответствии со статьей 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В силу статей 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещений в многоквартирном жилом доме возложена обязанность заключить договор на управление с соответствующей управляющей организацией, нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
По смыслу данных норм права исполнение обязанности по заключению договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных такой организацией расходов на содержание общего имущества не может быть возложено собственником на другое лицо.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Установив, что спорные помещения переданы ответчику по акту приема - передачи от 29.12.2005, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что именно с этого момента последний обязан нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме как собственник.
Между тем судами не учтено, что в силу статей 130, 131, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимую вещь к покупателю подлежит государственной регистрации. Продавец недвижимости обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Вместе с тем, делая вывод о наличии у ответчика обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме до момента государственной регистрации права собственности на имущество, арбитражный суд не определил, кто же являлся собственником объектов недвижимости, несмотря на то, что именно наличие данного правового статуса в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает на лицо указанную обязанность.
При таких обстоятельствах выводы судов нельзя признать соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.
Кроме того, при рассмотрении настоящего спора судами не дана оценка доводам ответчика относительно того, что спорное имущество с 1999 года находилось в аренде у третьего лица, которое до момента государственной регистрации перехода права собственности к обществу "Градис" осуществляло платежи его собственнику - муниципальному образованию. Между тем данный вопрос являлся предметом рассмотрения Арбитражного суда Приморского края в деле N А51-20429/2011, судебные акты по которому было размещены на общедоступном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет. Также вопрос о моменте возникновения у истца права собственности рассматривался Арбитражным судом Приморского края в рамках дела N А51-19372/2012.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции не дана должная оценка приведенным ответчиком возражениям об отсутствии у него обязанности по несению расходов на содержание общего имущества. Суд апелляционной приведенные ответчиком аналогичные доводы также оставил без внимания.
В этой связи суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые судебные акты не отвечают требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку приняты с нарушением норм материального права по неполно установленным обстоятельствам дела, в связи с чем они подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть все изложенное в настоящем постановлении, дать оценку доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле и применить к установленным обстоятельствам подлежащие применению нормы права.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 05.04.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 по делу N А51-2693/2013 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 10.09.2013 N Ф03-3985/2013 ПО ДЕЛУ N А51-2693/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. N Ф03-3985/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.
при участии
- от истца: представитель не явился;
- от ответчика: Цыба О.В., представитель по доверенности от 10.12.2012;
- от третьего лица: представитель не явился;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Градис"
на решение от 05.04.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013
по делу N А51-2693/2013 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Нинюк Т.В., в апелляционном суде судьи: Засорин К.П., Чижиков И.С., Шевченко С.В.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7"
к обществу с ограниченной ответственностью "Градис"
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Алексс"
о взыскании 549 361 руб. 16 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района N 7" (ОГРН 1072538006595, место нахождения: 690089, Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, 28) (далее - управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственной "Градис" (ОГРН 1052503126763, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 193) (далее - общество "Градис") о взыскании 489 885 руб. 44 коп. задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 42 по проспекту 100 лет Владивостоку города Владивостока в период с февраля 2010 года по январь 2013 года и 59 475 руб. 73 коп. пени, начисленной на основании статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственной " Алексс" (ОГРН 1022502270878, место нахождения: 690048, Приморский край, г. Владивосток, проспект 100-тия Владивостока, 42) (далее - общество "Алексс").
Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.04.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания основного долга, во взыскании пеней отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 решение суда первой инстанции изменено, с ответчика в пользу истца взыскано 460 976 руб. 36 коп. основного долга, в остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что нерассмотрение судами возражений ответчика относительно возникновения у него права собственности на спорное помещение лишь с момента государственной регистрации (18.01.2012), что исключает отнесение на него обязанности по содержанию и ремонту общего имущества ранее этой даты, привело к принятию незаконных судебных актов.
Представитель ООО "Градис" в судебном заседании, поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения.
Истец и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 26.12.2005 N 194-КП ответчик приобрел у муниципального учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" нежилые помещения общей площадью 713,10 кв. м, в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане: 3, 4, 6, 8, 9, 10, 18, 19, 20, 22, 23, 30 (III); 1-24, этажи: подвальный, 1; назначение: складское, торговое, существующие ограничения (обременения) права: аренда до 31.12.2009, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42. Факт передачи ответчику указанных помещений оформлен актом от 29.12.2005. Переход права собственности к ООО "Градис" на указанные нежилые помещения зарегистрирован 18.01.2012.
Ранее на основании договора аренды помещения от 04.02.1999 N 4/284 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока, осуществляя полномочия собственника, предоставил ООО "Алексс" в аренду названные нежилые помещения, используемые последним для размещения магазина до настоящего времени.
На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 42 по проспекту 100 лет Владивостоку от 11.02.2009 истец избран в качестве управляющей организации. В период с 01.02.2010 по 31.01.2013 управляющая компания оказывала услуги по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.
Полагая, что, являясь собственником вышеназванных помещений, ООО "Градис" обязано нести бремя расходов на содержание общего имущества дома, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания основного долга, суд первой инстанции исходил из доказанности факта оказания истцом в спорный период услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома.
Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции признал представленный истцом расчет необоснованным, поскольку ставки на которых он основан собственниками помещений дома не утверждались. В этой связи суд на основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определил размер задолженности исходя из тарифов, установленных администрацией г. Владивостока.
В соответствии со статьей 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В силу статей 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещений в многоквартирном жилом доме возложена обязанность заключить договор на управление с соответствующей управляющей организацией, нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
По смыслу данных норм права исполнение обязанности по заключению договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных такой организацией расходов на содержание общего имущества не может быть возложено собственником на другое лицо.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Установив, что спорные помещения переданы ответчику по акту приема - передачи от 29.12.2005, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что именно с этого момента последний обязан нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме как собственник.
Между тем судами не учтено, что в силу статей 130, 131, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимую вещь к покупателю подлежит государственной регистрации. Продавец недвижимости обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Вместе с тем, делая вывод о наличии у ответчика обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме до момента государственной регистрации права собственности на имущество, арбитражный суд не определил, кто же являлся собственником объектов недвижимости, несмотря на то, что именно наличие данного правового статуса в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает на лицо указанную обязанность.
При таких обстоятельствах выводы судов нельзя признать соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.
Кроме того, при рассмотрении настоящего спора судами не дана оценка доводам ответчика относительно того, что спорное имущество с 1999 года находилось в аренде у третьего лица, которое до момента государственной регистрации перехода права собственности к обществу "Градис" осуществляло платежи его собственнику - муниципальному образованию. Между тем данный вопрос являлся предметом рассмотрения Арбитражного суда Приморского края в деле N А51-20429/2011, судебные акты по которому было размещены на общедоступном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет. Также вопрос о моменте возникновения у истца права собственности рассматривался Арбитражным судом Приморского края в рамках дела N А51-19372/2012.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции не дана должная оценка приведенным ответчиком возражениям об отсутствии у него обязанности по несению расходов на содержание общего имущества. Суд апелляционной приведенные ответчиком аналогичные доводы также оставил без внимания.
В этой связи суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые судебные акты не отвечают требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку приняты с нарушением норм материального права по неполно установленным обстоятельствам дела, в связи с чем они подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть все изложенное в настоящем постановлении, дать оценку доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле и применить к установленным обстоятельствам подлежащие применению нормы права.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 05.04.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 по делу N А51-2693/2013 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)