Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Х. Тимченко,
рассматривает в судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Газетный, 47б лит. А
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Наш дом",
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 24 июня 2009 года по делу N А53-5872/2009
по иску ТСЖ "Благодатный 1"
к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Мария",
обществу с ограниченной ответственностью "Наш дом",
при участии третьего лица МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону"
об обязании передать проектно-сметную и иную документацию на многоквартирный дом, устранению недостатков по строительству,
принятое в составе судьи Пильтенко С.А.
установил:
ТСЖ "Благодатный 1" (далее - истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мария", обществу с ограниченной ответственностью "Наш дом" (далее - ответчики):
- - об обязании передать проектно-сметную, техническую и иную документацию, необходимую для технического обслуживания и содержания многоквартирного дома, расположенного по адресу: г, Ростов-на-Дону, ул. Благодатная, 166 "б", в следующем составе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы (акты) о приемке результатов работ, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, заверенную уполномоченным органом местного самоуправления, копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута), копию проектной документации на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома, а также акт осмотра технического состояния многоквартирного дома;
- - об обязании ООО "Мария" безвозмездно устранить недостатки, связанные с ненадлежащим качеством строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166, а именно: осуществить ремонт кровли многоквартирного дома, ремонт наружных стен, замену деформированных пластиковых труб, установить придомовое освещение, замок двери на выхода на крышу в подъезде N 1, установить насосы в рамке управления и насосной, два люка на канализационных стоках, оборудовать электрощитовую и машинное помещение в соответствии с требованиями эксплуатации и пожарной безопасности диэлектрическими ковриками, резиновыми галошами, перчатками, огнетушителями, схемами электрических соединений и разводок и документацией на них, держателями предохранителей, оборудовать надлежащим образом детскую площадку, мусорную площадку, осуществить благоустройство придомовой территории, установить в подъездах почтовые ящики, выполнить работы по восстановлению асфальтового покрытия;
- - о взыскании расходов на оплату госпошлины в размере 4000 рублей и расходов на оплату услуг представителя в размере 23 540 руб.
Иск мотивирован отказом ответчиков передать истцу документацию, необходимую для управления многоквартирным домом, и наличием недостатков, препятствующих эксплуатации дома, ввиду ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2009 года по делу N 53-5872/2009 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Признавая обоснованными требования истца в части обязания ответчиков к передаче технической и иной документации на дом, суд исходил из перечня документации, установленного Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, и Письма Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом", в котором разъяснено, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме и должна передаваться им безвозмездно независимо от наличия или отсутствия договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, суд счел подтвержденными материалами дела недостатки об устранении которых просил истец.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Наш дом" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить, вынести по делу новый судебным акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований к ООО "Наш дом" в полном объеме.
Жалоба мотивирована тем, что ООО "Наш дом" никогда не осуществляло управление спорным многоквартирным домом и не получало истребуемую истцом техническую документацию, в связи с чем не может исполнить решение суда о ее передаче.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Мария" просит решение отменить, как принятое при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований к ООО "Мария" в полном объеме. Ответчик указывает, что принятие дома в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта проектно-сметной документации, СНиПам, а также иным, предъявляемым к нему, требованиям. Со ссылкой на п. 2, 3 статьи 720 ГК РФ указывает на необходимость выявления недостатков при приемке объекта заказчиком. Полагает, что основная часть указанных истцом недостатков носит характер явных, что лишает истца возможности требовать их устранения. Также отмечает, что требования заявлены за пределами установленного нормами Гражданского кодекса Российской Федерации двухгодичного срока (гарантийного). Также полагает, что истцом не доказано наличие и причины названных в иске недостатков. С заключением экспертизы ответчик не согласен.
Кроме того, полагает, что у истца отсутствует легитимация на иск, ввиду того, что договорных отношений с ООО "Мария" ТСЖ не имело. Надлежащим ответчиком, по мнению ООО "Мария", является застройщик МУ "Департамент строительства и перспективного развития города".
В части требований о передаче истцу документации по дому ответчик указал на отсутствие представленных истцом доказательств нахождения данной документации у ООО "Мария".
От МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо сообщает об отсутствие у него запрашиваемых документов, поскольку ООО "Мария" не передавало их ему и в соответствии с п. 2.2. договора подряда N 27 от 26.11.2002 г. самостоятельно производило строительно-монтажные работы многоквартирного жилого дома.
Учитывая, что разрешение вопроса о наличии и причинах возникновения заявленных в иске недостатков требует специальных знаний, апелляционный суд удовлетворил ходатайство истца о назначении экспертизы по делу.
Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр судебных экспертиз" (344029, ул. Металлургическая, 102/2.к.616) Поляковой Татьяне Витальевне и Подгороновой Марине Николаевне.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
- каково техническое состояние кровельного покрытия 10-тиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 344090 г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166-б?
- если техническое состояние кровельного покрытия крыши 10-тиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 344090 г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166-б, неудовлетворительное, то каковы причины образовавшихся дефектов, в том числе, не явились ли они следствием нормального износа, неправильной эксплуатации или ненадлежащего ремонта, и какие виды работ и в каком объеме необходимо выполнить для устранения выявленных недостатков?
- соответствует ли ГОСТам смонтированная система горячего водоснабжения (ГВС) 10-тиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 344090 г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166-б? Если не соответствует, определить причины возникновения имеющихся дефектов, в том числе, не явились ли они следствием нормального износа, неправильной эксплуатации или ненадлежащего ремонта, и какие виды работ и в каком объеме необходимо выполнить для устранения выявленных несоответствий?
Производство по делу приостанавливалось на срок проведения экспертизы.
ООО "Мария" для целей проведения экспертизы представило следующие документы.
- - копия "Рабочей документации: водопровод и канализация 060/03-4-ВК" на 10-тиэтажный 2-х секционный жилой дом в конструкциях серии "90" (строительное пятно 4) по ул. Благодатной;
- - копия "Рабочей документации: водопровода и канализации 060/03-4-ВКС" на 10-тиэтажный 2-х секционный жилой дом в конструкциях серии "90" (строительное пятно 4) по ул. Благодатной;
- - копия архитектурно-строительных чертежей выше отм. 0.000 в осях 1-2, часть 1 "Девяти-десятиэтажные крупнопанельные жилые дома с узким шагом поперечных стен для строительства на посадочных грунтах, Т.П. 96 гг.1.2-059к", которые были приобщены к материалам дела.
Определением от 07.05.2010 г. производство по делу возобновлено в связи с поступлением в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд экспертного заключения.
Согласно выводам заключения строительно-технической судебной экспертизы N 080/Э от 05.05.2010 г. по первому и второму вопросам техническое состояние кровельного покрытия оценивается как аварийное. Причинами указанного состояния является невыполнение при строительстве "Слоя гравия на битуме толщиной 10мм", предусматриваемого по проекту Серия 96.г.г/1.2-059/10к "Архитектурно-строительные чертежи выше отм.0,000 в осях 1-2" Часть 1, 2003 г. лист 34, "Разрез по1-1" (Том N 4 лист 51 дела), являющегося защитным слоем.
Эксперт указал, что имевшиеся попытки локального устранения дефектов и разрушений не привели к положительному результату, выявленные недостатки (дефекты) в существующих слоях кровельного покрытия устранять локально, то есть на отдельных участках не целесообразно.
Для устранения выявленных недостатков в кровельном покрытия следует предусмотреть выполнение следующих видов (согласно ТЕР) и объемов работ:
- - демонтаж существующих слоев (рубероид, мастика, стяжки) - 336,5 кв. м;
- - удаление демонтированных слоев кровельного покрытия с высоты здания до 50 мм - 336,5 кв. м;
- - вывоз мусора - 20,8 тн
- устройство выравнивающего слоя (цем.-песч. стяжки) толщ. 30 мм - 320,6 кв. м
- - устройство слоев кровли из нового кровельного материала с заводкой на парапет стены по всему периметру здания.- 336,5 кв. м;
- - восстановление защитного стального фартука по парапету стены 74,5 пог.м
По третьему вопросу эксперты установили, что система ГВС имеет как отступления, так и соответствует предъявляемым к ней требованиям. Так, несоответствие установленным требованиям выражено в том, что отсутствие обоснования выбора материала трубопровода полипропилен, отсутствие листов со спецификациями новой трубопроводной арматуры и корректировки проекта по изменению материала труб горячего водоснабжения, а также отсутствие расчета с определением диаметром новой трубопроводной арматуры (перемычки, подводки) не отвечают требованиям СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий".
Устроенная система водоснабжения не удовлетворяет требованиям МДС12-1.98 "Рекомендации по созданию систем качества в строительно-монтажных организациях (на базе стандартов ИСО 9000)" - "10 Строительно-монтажные работы, п. 10.2" и проведенного проверочного расчета, так как в водоразборном стояке подводок к полотенцесушителям с диаметрами Ду15мм сопротивление движению горячей воды в 2,26 раза больше, чем в стояке с диаметрами подводок к полотенцесушителям Ду32 мм.
В существующем стояке, потери напора составляют 13,82м, что в 2,26 раза больше, чем другом стояке с полотенцесушителем, в котором потери напора составляют 6,1м, что не соответствует СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод зданий".
Для устранения выявленных недостатков и достижения необходимых требований, которые предъявляются к системе ГВС, а именно по температуре водяного носителя, необходимо выполнить замену на всех этажах:
- - перемычек с Ду15мм на Ду 25мм;
- - подводок к полотенцесушителям с Ду15мм на Ду32 мм.
Объем выполненных работ по замене трубопровода перемычек и подводок к полотенцесушителям определить не представлялось возможным из-за отсутствия жильцов в обследуемых квартирах на момент обследования системы ГВС жилого дома, в которых, как и в обследуемых квартирах, возможно выполнено индивидуальное расположение сантехнических приборов.
В судебное заседание не явились ООО "Мария" и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Представитель истца в судебном заседании заявил письменное ходатайство об отказе от иска в части, а именно от требований о предоставлении копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписки из Реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, заверенной уполномоченным органом местного самоуправления (поскольку указал на беспрепятственную возможность самостоятельного получения данных документов), а также от требований установить придомовое освещение, осуществить благоустройство придомовой территории, установить в подъездах почтовые ящики (поскольку указанное уже осуществлено силами ТСЖ).
В остальной части заявленные в иске требования поддержал, просил решение об их удовлетворении оставить без изменения. Пояснил, что требование оборудовать мусорную площадку заявлено в отношении обустройства ограждения мусорной площадки, а требование выполнить работы по восстановлению асфальтового покрытия заявлено в отношении нарушенного застройщиком асфальтового покрытия перед первым подъездом дома.
Представитель ООО "Наш дом" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что ООО "Наш дом" не передавалась никакая документация, управление домом оно не осуществляло, пояснил, что не возражает против принятия отказа от иска в указанной истцом части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда подлежит изменению (с частичной отменой) по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 26.11.2002 г. МУ "Департамент строительства и перспективного развития города (правопреемник МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону")" и ООО "Мария" заключен договор подряда N 27 на строительство жилого дома на строительном пятне 4 жилой застройки по ул. Благодатная (1 очередь).
Согласно п. 1.1. МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" поручило, а ООО "Мария" приняло на себя обязательства на свой риск своими силами за счет собственных и привлеченных средств выполнить работы по проектированию и строительства жилого дома в ЗЖМ г. Ростова-на-Дону, строительное пятно 4 по ул. Благодатной, 2 секции общей площадью 4 971,2 кв. м 11.
В соответствии с п. 4.4. договора подряда N 27 ООО "Мария" несет ответственность за качество строительных работ и своевременное устранение недостатков перед МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" и третьими лицами - собственниками помещений в доме.
Разрешение на строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б, было выдано МУ "Департамент строительства г. Ростова-на-Дону" 29.12.2005 г. N 1926/1-1. Согласно данным договоров о долевом участии в строительстве застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО "Мария".
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 1626/1 от 11.01.2006 г. многоквартирный дом по ул. Благодатная, 166 Б, застройщиком которого является ООО "Мария", был введен в эксплуатацию.
17 июля 2006 года в соответствии с Протоколом N 1 Общего собрания дольщиков строительства жилья по ул. Благодатная, 166 б, от 28.06.2006 г. было создано ТСЖ "Благодатный-1", что подтверждается Свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 17.07.2006 года, копия которого имеется в материалах дела.
В сентябре 2006 года ТСЖ "Благодатный-1" обратилось к ООО "Мария" с просьбой передать ему техническую документацию, относящуюся к многоквартирному дому по ул. Благодатная, 166 б, для осуществления управления комплексом недвижимого имущества в указанном многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Письмом исх. N 742 от 25.09.2006 г. ООО "Мария" отказало Истцу в передаче требуемой документации, поставив под сомнение законность создания зарегистрированного в установленном законодательством порядке ТСЖ. Ответчик потребовал от Председателя Правления ТСЖ предоставления дополнительных документов для проверки легитимности проведения общего собрания.
11.07.2008 г. Истец повторно обратился к ООО "Мария" с письмом исх. N 066 о необходимости передачи технической документации на многоквартирный дом по ул. Благодатная, 166 б в г. Ростове-на-Дону, с приложением документов, предоставления которых требовал Ответчик.
По результатам проведенной Департаментом координации строительства и перспективного развития проверки по обращению ТСЖ последнему направлено письмо с приложением составленного ООО "Мария" графика устранения скрытых строительных недоделок по спорному жилому дому с указанием замечаний (возражений) подрядчика в части указанных истцом недостатков (л.д. 67-69 т. 1).
В указанном письме также имеется ссылка на договор N 3 от 29.12.2005 г., по которому дом передан застройщиком ООО "Мария" управляющей компании ООО "Наш дом". Вместе с тем указанный договор в материалы дела не представлены, его существование управляющей компанией ООО "Наш дом" отрицается.
Поскольку проектно-сметная, техническая и иная документация, необходимая для технического обслуживания и содержания многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 "б", ООО "Мария" и ООО "Наш дом" не была передана ТСЖ "Благодатный-1", а также ООО "Мария" не были устранены недостатки, допущенные при строительстве, ТСЖ обратилось с настоящим иском.
Доводы ООО "Мария" об отсутствии легитимации у ТСЖ на подачу настоящего иска основаны на ошибочном понимании норм материального права. Легитимация истца основана на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, вытекает из права собственности жильцов на помещения в многоквартирном доме и общее имущество, а также основана на отношениях долевого участия в строительстве, подтвержденных материалами дела.
В силу части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Статьей 138 кодекса закреплены в том числе обязанности ТСЖ обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Довод о том, что требование об устранении допущенных при строительстве недостатков в общем имуществе многоквартирного дома может быть предъявлен только заказчиком, является ошибочным. ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в доме.
Довод о пропуске гарантийного срока также основан на ошибочном понимании норм материального права.
В силу статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет. При этом истец обосновал возникновение недостатков до истечения гарантийного срока.
Наличие недостатков строительства, связанных с обустройством кровли и системы горячего водоснабжения подтверждено проведенной экспертизой по делу. ООО "Мария" о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не ходатайствовало, в связи с чем доводы о недостоверности выводов экспертов отклоняются как не подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами.
Оценивая доводы иска о иных (не проверенных экспертным путем) недостатках при осуществлении строительства апелляционный суд принимает во внимание представленный истцу Департаментом координации строительства и перспективного развития составленный ООО "Мария" график устранения скрытых строительных недоделок по спорному жилому дому с указанием замечаний (возражений) подрядчика в части указанных истцом недостатков (л.д. 67-69 т. 1). Поскольку копия документа предоставлена истцу органом публичной власти и о фальсификации документа не заявлено, суд принимает его в качестве достоверного доказательства по делу.
Из указанного графика, подписанного директором ООО "Мария", следует, что общество выражало готовность в срок до 01.01.2007 г. устранить отдельные названные истцом недостатков, в том числе: передать диэлектрические коврики и диэлектрические перчатки, схемы электрических соединений и разводок.
Поскольку ответчиком в материалы дела не представлено доказательств передачи при сдаче дома и вводе его в эксплуатацию крышек канализационных люков, замка на выходе на крышу через подъезд, ограждения мусорной площадки, детской площадки, а истец обосновал отсутствие указанных элементов оборудования и благоустройства дома на момент рассмотрения спора, суд полагает, что данные недостатки возникли до истечения гарантийного срока и требование об их устранении было обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Поскольку истец в судебном заседании пояснил, что насос в рамке управления и насосной установлен, но имеется только один, и не представил обоснованных пояснений о необходимости установки большего числа насосов, требование об установке насосов удовлетворению не подлежит.
Поскольку достоверных доказательств наличия и причин, а также периода возникновения недостатков в виде трещин по швам между стыками плит на стенах дома истцом не представлено, в удовлетворении требования об устранении указанных недостатков надлежит отказать.
Истец заявил отказ от требований установить придомовое освещение, осуществить благоустройство придомовой территории, установить в подъездах почтовые ящики, поскольку указанное уже осуществлено силами ТСЖ.
В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
Апелляционный суд не усматривает нарушений закона, а также прав иных лиц в связи с заявленным истцом отказом от части требований, в связи с чем полагает отказ подлежащим принятию, а производство по делу в части названных требований подлежащим прекращению.
Требования об обязании ООО "Мария" предоставить ТСЖ испрашиваемую техническую документацию на дом удовлетворены судом правомерно при правильном применении норм материального права.
Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
В силу пункта 26 приведенных Правил 26 в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
ООО "Мария" не представило доказательств того, что испрашиваемые истцом документы не должны были иметься у подрядчика (застройщика) при осуществлении строительства, либо имелись, но были переданы иным лицам, в том числе ООО "Наш дом" либо заказчику строительства - МУ "Департамент строительства и перспективного развития города (правопреемник МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону")".
Вместе с тем, удовлетворение иска к управляющей компании ООО "Наш дом" апелляционный суд полагает неверным. Договор об управлении спорным домом либо доказательства осуществления управления на ином законном основании, из которых бы усматривалась обязанность ООО "Наш дом" получить истребуемые истцом документы, в дело не представлены. Заключение договора N 3 от 29.12.2005 г. между ООО "Мария" и ООО "Наш дом", упомянутого в письме Департаментом координации строительства и перспективного развития в адрес ТСЖ (л.д. 67-69 т. 1), ответчиками отрицается, а истцом не доказано. Ссылка в письме лица, не являющегося стороной указанного договора, не может быть принята в качестве достаточного доказательства существования данного договора.
В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности заявленных ТСЖ к ООО "Наш дом" требований и полагает, что в иске к указанному лицу надлежит отказать, соответственно отменив решение суда первой инстанции в данной части.
Истец в судебном заседании заявил отказ от иска в части требований о предоставлении копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписки из Реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, заверенной уполномоченным органом местного самоуправления, указав на беспрепятственную возможность самостоятельного получения данных документов. Поскольку отказ от иска в названной части не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, суд полагает его подлежащим принятию в порядке статьи 49 АПК РФ, а производство по делу в части названных требований подлежащим прекращению.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
В связи с чем, с истца в пользу ООО "Наш дом" надлежит взыскать 1000 рублей компенсации судебных расходов, понесенных последним при оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
С ООО "Мария" в пользу истца надлежит взыскать 34000 рублей судебных расходов, понесенных истцом при оплате государственной пошлины по иску и судебной экспертизы, а также 23540 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Принять отказ ТСЖ "Благодатный-1" от иска в части требований об обязании ответчиков передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, заверенную уполномоченным органом местного самоуправления; а также в части требований об обязании ООО "Мария" безвозмездно осуществить благоустройство придомовой территории, установить придомовое освещение, установить в подъездах почтовые ящики.
В части удовлетворения указанных требований решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2009 года по делу N А53-5872/2009 отменить.
Производство по делу в части указанных требований прекратить.
В части удовлетворения требований к ООО "Наш дом" решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2009 года по делу N А53-5872/2009 отменить, в удовлетворении иска к ООО "Наш дом" отказать.
В части обязания ООО "Мария" "безвозмездно устранить недостатки, связанные с ненадлежащим качеством строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б, а именно: осуществить ремонт кровли многоквартирного дома, замену деформированных пластиковых труб, решение изменить, изложив следующей редакции:
"Обязать ООО "Мария" безвозмездно осуществить ремонт кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б, путем выполнения следующих видов и объемов работ:
- - демонтаж существующих слоев (рубероид, мастика, стяжки) - 336,5 кв. м;
- - удаление демонтированных слоев кровельного покрытия с высоты здания до 50 мм - 336,5 кв. м;
- - вывоз мусора - 20,8тн
- устройство выравнивающего слоя (цем.-песч. стяжки) толщ. 30 мм - 320,6 кв. м
- - устройство слоев кровли из нового кровельного материала с заводкой на парапет стены по всему периметру здания.- 336,5 кв. м;
- - восстановление защитного стального фартука по парапету стены 74,5 пог.м.
Обязать ООО "Мария" безвозмездно устранить недостатки смонтированной системы горячего водоснабжения путем замены на всех этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б:
- - перемычек с Ду15мм на Ду 25мм;
- - подводок к полотенцесушителям с Ду15мм на Ду32мм".
В части удовлетворения требований об обязании ООО "Мария" безвозмездно устранить недостатки, связанные с ненадлежащим качеством строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б, а именно: осуществить ремонт наружных стен, установить насосы в рамке управления и насосной решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2009 года по делу N А53-5872/2009 отменить, в удовлетворении указанных требований отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Благодатный-1" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" 1000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Мария" в пользу Товарищества собственников жилья "Благодатный-1" 57540 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и оплате судебной экспертизы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2010 N 15АП-6775/2009 ПО ДЕЛУ N А53-5872/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2010 г. N 15АП-6775/2009
Дело N А53-5872/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Х. Тимченко,
рассматривает в судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Газетный, 47б лит. А
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Наш дом",
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 24 июня 2009 года по делу N А53-5872/2009
по иску ТСЖ "Благодатный 1"
к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Мария",
обществу с ограниченной ответственностью "Наш дом",
при участии третьего лица МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону"
об обязании передать проектно-сметную и иную документацию на многоквартирный дом, устранению недостатков по строительству,
принятое в составе судьи Пильтенко С.А.
установил:
ТСЖ "Благодатный 1" (далее - истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мария", обществу с ограниченной ответственностью "Наш дом" (далее - ответчики):
- - об обязании передать проектно-сметную, техническую и иную документацию, необходимую для технического обслуживания и содержания многоквартирного дома, расположенного по адресу: г, Ростов-на-Дону, ул. Благодатная, 166 "б", в следующем составе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы (акты) о приемке результатов работ, акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, заверенную уполномоченным органом местного самоуправления, копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута), копию проектной документации на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома, а также акт осмотра технического состояния многоквартирного дома;
- - об обязании ООО "Мария" безвозмездно устранить недостатки, связанные с ненадлежащим качеством строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166, а именно: осуществить ремонт кровли многоквартирного дома, ремонт наружных стен, замену деформированных пластиковых труб, установить придомовое освещение, замок двери на выхода на крышу в подъезде N 1, установить насосы в рамке управления и насосной, два люка на канализационных стоках, оборудовать электрощитовую и машинное помещение в соответствии с требованиями эксплуатации и пожарной безопасности диэлектрическими ковриками, резиновыми галошами, перчатками, огнетушителями, схемами электрических соединений и разводок и документацией на них, держателями предохранителей, оборудовать надлежащим образом детскую площадку, мусорную площадку, осуществить благоустройство придомовой территории, установить в подъездах почтовые ящики, выполнить работы по восстановлению асфальтового покрытия;
- - о взыскании расходов на оплату госпошлины в размере 4000 рублей и расходов на оплату услуг представителя в размере 23 540 руб.
Иск мотивирован отказом ответчиков передать истцу документацию, необходимую для управления многоквартирным домом, и наличием недостатков, препятствующих эксплуатации дома, ввиду ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2009 года по делу N 53-5872/2009 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Признавая обоснованными требования истца в части обязания ответчиков к передаче технической и иной документации на дом, суд исходил из перечня документации, установленного Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, и Письма Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом", в котором разъяснено, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме и должна передаваться им безвозмездно независимо от наличия или отсутствия договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, суд счел подтвержденными материалами дела недостатки об устранении которых просил истец.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Наш дом" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить, вынести по делу новый судебным акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований к ООО "Наш дом" в полном объеме.
Жалоба мотивирована тем, что ООО "Наш дом" никогда не осуществляло управление спорным многоквартирным домом и не получало истребуемую истцом техническую документацию, в связи с чем не может исполнить решение суда о ее передаче.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Мария" просит решение отменить, как принятое при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований к ООО "Мария" в полном объеме. Ответчик указывает, что принятие дома в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта проектно-сметной документации, СНиПам, а также иным, предъявляемым к нему, требованиям. Со ссылкой на п. 2, 3 статьи 720 ГК РФ указывает на необходимость выявления недостатков при приемке объекта заказчиком. Полагает, что основная часть указанных истцом недостатков носит характер явных, что лишает истца возможности требовать их устранения. Также отмечает, что требования заявлены за пределами установленного нормами Гражданского кодекса Российской Федерации двухгодичного срока (гарантийного). Также полагает, что истцом не доказано наличие и причины названных в иске недостатков. С заключением экспертизы ответчик не согласен.
Кроме того, полагает, что у истца отсутствует легитимация на иск, ввиду того, что договорных отношений с ООО "Мария" ТСЖ не имело. Надлежащим ответчиком, по мнению ООО "Мария", является застройщик МУ "Департамент строительства и перспективного развития города".
В части требований о передаче истцу документации по дому ответчик указал на отсутствие представленных истцом доказательств нахождения данной документации у ООО "Мария".
От МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо сообщает об отсутствие у него запрашиваемых документов, поскольку ООО "Мария" не передавало их ему и в соответствии с п. 2.2. договора подряда N 27 от 26.11.2002 г. самостоятельно производило строительно-монтажные работы многоквартирного жилого дома.
Учитывая, что разрешение вопроса о наличии и причинах возникновения заявленных в иске недостатков требует специальных знаний, апелляционный суд удовлетворил ходатайство истца о назначении экспертизы по делу.
Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр судебных экспертиз" (344029, ул. Металлургическая, 102/2.к.616) Поляковой Татьяне Витальевне и Подгороновой Марине Николаевне.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
- каково техническое состояние кровельного покрытия 10-тиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 344090 г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166-б?
- если техническое состояние кровельного покрытия крыши 10-тиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 344090 г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166-б, неудовлетворительное, то каковы причины образовавшихся дефектов, в том числе, не явились ли они следствием нормального износа, неправильной эксплуатации или ненадлежащего ремонта, и какие виды работ и в каком объеме необходимо выполнить для устранения выявленных недостатков?
- соответствует ли ГОСТам смонтированная система горячего водоснабжения (ГВС) 10-тиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 344090 г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166-б? Если не соответствует, определить причины возникновения имеющихся дефектов, в том числе, не явились ли они следствием нормального износа, неправильной эксплуатации или ненадлежащего ремонта, и какие виды работ и в каком объеме необходимо выполнить для устранения выявленных несоответствий?
Производство по делу приостанавливалось на срок проведения экспертизы.
ООО "Мария" для целей проведения экспертизы представило следующие документы.
- - копия "Рабочей документации: водопровод и канализация 060/03-4-ВК" на 10-тиэтажный 2-х секционный жилой дом в конструкциях серии "90" (строительное пятно 4) по ул. Благодатной;
- - копия "Рабочей документации: водопровода и канализации 060/03-4-ВКС" на 10-тиэтажный 2-х секционный жилой дом в конструкциях серии "90" (строительное пятно 4) по ул. Благодатной;
- - копия архитектурно-строительных чертежей выше отм. 0.000 в осях 1-2, часть 1 "Девяти-десятиэтажные крупнопанельные жилые дома с узким шагом поперечных стен для строительства на посадочных грунтах, Т.П. 96 гг.1.2-059к", которые были приобщены к материалам дела.
Определением от 07.05.2010 г. производство по делу возобновлено в связи с поступлением в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд экспертного заключения.
Согласно выводам заключения строительно-технической судебной экспертизы N 080/Э от 05.05.2010 г. по первому и второму вопросам техническое состояние кровельного покрытия оценивается как аварийное. Причинами указанного состояния является невыполнение при строительстве "Слоя гравия на битуме толщиной 10мм", предусматриваемого по проекту Серия 96.г.г/1.2-059/10к "Архитектурно-строительные чертежи выше отм.0,000 в осях 1-2" Часть 1, 2003 г. лист 34, "Разрез по1-1" (Том N 4 лист 51 дела), являющегося защитным слоем.
Эксперт указал, что имевшиеся попытки локального устранения дефектов и разрушений не привели к положительному результату, выявленные недостатки (дефекты) в существующих слоях кровельного покрытия устранять локально, то есть на отдельных участках не целесообразно.
Для устранения выявленных недостатков в кровельном покрытия следует предусмотреть выполнение следующих видов (согласно ТЕР) и объемов работ:
- - демонтаж существующих слоев (рубероид, мастика, стяжки) - 336,5 кв. м;
- - удаление демонтированных слоев кровельного покрытия с высоты здания до 50 мм - 336,5 кв. м;
- - вывоз мусора - 20,8 тн
- устройство выравнивающего слоя (цем.-песч. стяжки) толщ. 30 мм - 320,6 кв. м
- - устройство слоев кровли из нового кровельного материала с заводкой на парапет стены по всему периметру здания.- 336,5 кв. м;
- - восстановление защитного стального фартука по парапету стены 74,5 пог.м
По третьему вопросу эксперты установили, что система ГВС имеет как отступления, так и соответствует предъявляемым к ней требованиям. Так, несоответствие установленным требованиям выражено в том, что отсутствие обоснования выбора материала трубопровода полипропилен, отсутствие листов со спецификациями новой трубопроводной арматуры и корректировки проекта по изменению материала труб горячего водоснабжения, а также отсутствие расчета с определением диаметром новой трубопроводной арматуры (перемычки, подводки) не отвечают требованиям СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий".
Устроенная система водоснабжения не удовлетворяет требованиям МДС12-1.98 "Рекомендации по созданию систем качества в строительно-монтажных организациях (на базе стандартов ИСО 9000)" - "10 Строительно-монтажные работы, п. 10.2" и проведенного проверочного расчета, так как в водоразборном стояке подводок к полотенцесушителям с диаметрами Ду15мм сопротивление движению горячей воды в 2,26 раза больше, чем в стояке с диаметрами подводок к полотенцесушителям Ду32 мм.
В существующем стояке, потери напора составляют 13,82м, что в 2,26 раза больше, чем другом стояке с полотенцесушителем, в котором потери напора составляют 6,1м, что не соответствует СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод зданий".
Для устранения выявленных недостатков и достижения необходимых требований, которые предъявляются к системе ГВС, а именно по температуре водяного носителя, необходимо выполнить замену на всех этажах:
- - перемычек с Ду15мм на Ду 25мм;
- - подводок к полотенцесушителям с Ду15мм на Ду32 мм.
Объем выполненных работ по замене трубопровода перемычек и подводок к полотенцесушителям определить не представлялось возможным из-за отсутствия жильцов в обследуемых квартирах на момент обследования системы ГВС жилого дома, в которых, как и в обследуемых квартирах, возможно выполнено индивидуальное расположение сантехнических приборов.
В судебное заседание не явились ООО "Мария" и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Представитель истца в судебном заседании заявил письменное ходатайство об отказе от иска в части, а именно от требований о предоставлении копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписки из Реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, заверенной уполномоченным органом местного самоуправления (поскольку указал на беспрепятственную возможность самостоятельного получения данных документов), а также от требований установить придомовое освещение, осуществить благоустройство придомовой территории, установить в подъездах почтовые ящики (поскольку указанное уже осуществлено силами ТСЖ).
В остальной части заявленные в иске требования поддержал, просил решение об их удовлетворении оставить без изменения. Пояснил, что требование оборудовать мусорную площадку заявлено в отношении обустройства ограждения мусорной площадки, а требование выполнить работы по восстановлению асфальтового покрытия заявлено в отношении нарушенного застройщиком асфальтового покрытия перед первым подъездом дома.
Представитель ООО "Наш дом" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что ООО "Наш дом" не передавалась никакая документация, управление домом оно не осуществляло, пояснил, что не возражает против принятия отказа от иска в указанной истцом части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда подлежит изменению (с частичной отменой) по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 26.11.2002 г. МУ "Департамент строительства и перспективного развития города (правопреемник МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону")" и ООО "Мария" заключен договор подряда N 27 на строительство жилого дома на строительном пятне 4 жилой застройки по ул. Благодатная (1 очередь).
Согласно п. 1.1. МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" поручило, а ООО "Мария" приняло на себя обязательства на свой риск своими силами за счет собственных и привлеченных средств выполнить работы по проектированию и строительства жилого дома в ЗЖМ г. Ростова-на-Дону, строительное пятно 4 по ул. Благодатной, 2 секции общей площадью 4 971,2 кв. м 11.
В соответствии с п. 4.4. договора подряда N 27 ООО "Мария" несет ответственность за качество строительных работ и своевременное устранение недостатков перед МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" и третьими лицами - собственниками помещений в доме.
Разрешение на строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б, было выдано МУ "Департамент строительства г. Ростова-на-Дону" 29.12.2005 г. N 1926/1-1. Согласно данным договоров о долевом участии в строительстве застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО "Мария".
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 1626/1 от 11.01.2006 г. многоквартирный дом по ул. Благодатная, 166 Б, застройщиком которого является ООО "Мария", был введен в эксплуатацию.
17 июля 2006 года в соответствии с Протоколом N 1 Общего собрания дольщиков строительства жилья по ул. Благодатная, 166 б, от 28.06.2006 г. было создано ТСЖ "Благодатный-1", что подтверждается Свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 17.07.2006 года, копия которого имеется в материалах дела.
В сентябре 2006 года ТСЖ "Благодатный-1" обратилось к ООО "Мария" с просьбой передать ему техническую документацию, относящуюся к многоквартирному дому по ул. Благодатная, 166 б, для осуществления управления комплексом недвижимого имущества в указанном многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Письмом исх. N 742 от 25.09.2006 г. ООО "Мария" отказало Истцу в передаче требуемой документации, поставив под сомнение законность создания зарегистрированного в установленном законодательством порядке ТСЖ. Ответчик потребовал от Председателя Правления ТСЖ предоставления дополнительных документов для проверки легитимности проведения общего собрания.
11.07.2008 г. Истец повторно обратился к ООО "Мария" с письмом исх. N 066 о необходимости передачи технической документации на многоквартирный дом по ул. Благодатная, 166 б в г. Ростове-на-Дону, с приложением документов, предоставления которых требовал Ответчик.
По результатам проведенной Департаментом координации строительства и перспективного развития проверки по обращению ТСЖ последнему направлено письмо с приложением составленного ООО "Мария" графика устранения скрытых строительных недоделок по спорному жилому дому с указанием замечаний (возражений) подрядчика в части указанных истцом недостатков (л.д. 67-69 т. 1).
В указанном письме также имеется ссылка на договор N 3 от 29.12.2005 г., по которому дом передан застройщиком ООО "Мария" управляющей компании ООО "Наш дом". Вместе с тем указанный договор в материалы дела не представлены, его существование управляющей компанией ООО "Наш дом" отрицается.
Поскольку проектно-сметная, техническая и иная документация, необходимая для технического обслуживания и содержания многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 "б", ООО "Мария" и ООО "Наш дом" не была передана ТСЖ "Благодатный-1", а также ООО "Мария" не были устранены недостатки, допущенные при строительстве, ТСЖ обратилось с настоящим иском.
Доводы ООО "Мария" об отсутствии легитимации у ТСЖ на подачу настоящего иска основаны на ошибочном понимании норм материального права. Легитимация истца основана на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, вытекает из права собственности жильцов на помещения в многоквартирном доме и общее имущество, а также основана на отношениях долевого участия в строительстве, подтвержденных материалами дела.
В силу части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Статьей 138 кодекса закреплены в том числе обязанности ТСЖ обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Довод о том, что требование об устранении допущенных при строительстве недостатков в общем имуществе многоквартирного дома может быть предъявлен только заказчиком, является ошибочным. ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в доме.
Довод о пропуске гарантийного срока также основан на ошибочном понимании норм материального права.
В силу статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет. При этом истец обосновал возникновение недостатков до истечения гарантийного срока.
Наличие недостатков строительства, связанных с обустройством кровли и системы горячего водоснабжения подтверждено проведенной экспертизой по делу. ООО "Мария" о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не ходатайствовало, в связи с чем доводы о недостоверности выводов экспертов отклоняются как не подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами.
Оценивая доводы иска о иных (не проверенных экспертным путем) недостатках при осуществлении строительства апелляционный суд принимает во внимание представленный истцу Департаментом координации строительства и перспективного развития составленный ООО "Мария" график устранения скрытых строительных недоделок по спорному жилому дому с указанием замечаний (возражений) подрядчика в части указанных истцом недостатков (л.д. 67-69 т. 1). Поскольку копия документа предоставлена истцу органом публичной власти и о фальсификации документа не заявлено, суд принимает его в качестве достоверного доказательства по делу.
Из указанного графика, подписанного директором ООО "Мария", следует, что общество выражало готовность в срок до 01.01.2007 г. устранить отдельные названные истцом недостатков, в том числе: передать диэлектрические коврики и диэлектрические перчатки, схемы электрических соединений и разводок.
Поскольку ответчиком в материалы дела не представлено доказательств передачи при сдаче дома и вводе его в эксплуатацию крышек канализационных люков, замка на выходе на крышу через подъезд, ограждения мусорной площадки, детской площадки, а истец обосновал отсутствие указанных элементов оборудования и благоустройства дома на момент рассмотрения спора, суд полагает, что данные недостатки возникли до истечения гарантийного срока и требование об их устранении было обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Поскольку истец в судебном заседании пояснил, что насос в рамке управления и насосной установлен, но имеется только один, и не представил обоснованных пояснений о необходимости установки большего числа насосов, требование об установке насосов удовлетворению не подлежит.
Поскольку достоверных доказательств наличия и причин, а также периода возникновения недостатков в виде трещин по швам между стыками плит на стенах дома истцом не представлено, в удовлетворении требования об устранении указанных недостатков надлежит отказать.
Истец заявил отказ от требований установить придомовое освещение, осуществить благоустройство придомовой территории, установить в подъездах почтовые ящики, поскольку указанное уже осуществлено силами ТСЖ.
В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
Апелляционный суд не усматривает нарушений закона, а также прав иных лиц в связи с заявленным истцом отказом от части требований, в связи с чем полагает отказ подлежащим принятию, а производство по делу в части названных требований подлежащим прекращению.
Требования об обязании ООО "Мария" предоставить ТСЖ испрашиваемую техническую документацию на дом удовлетворены судом правомерно при правильном применении норм материального права.
Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
В силу пункта 26 приведенных Правил 26 в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
ООО "Мария" не представило доказательств того, что испрашиваемые истцом документы не должны были иметься у подрядчика (застройщика) при осуществлении строительства, либо имелись, но были переданы иным лицам, в том числе ООО "Наш дом" либо заказчику строительства - МУ "Департамент строительства и перспективного развития города (правопреемник МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону")".
Вместе с тем, удовлетворение иска к управляющей компании ООО "Наш дом" апелляционный суд полагает неверным. Договор об управлении спорным домом либо доказательства осуществления управления на ином законном основании, из которых бы усматривалась обязанность ООО "Наш дом" получить истребуемые истцом документы, в дело не представлены. Заключение договора N 3 от 29.12.2005 г. между ООО "Мария" и ООО "Наш дом", упомянутого в письме Департаментом координации строительства и перспективного развития в адрес ТСЖ (л.д. 67-69 т. 1), ответчиками отрицается, а истцом не доказано. Ссылка в письме лица, не являющегося стороной указанного договора, не может быть принята в качестве достаточного доказательства существования данного договора.
В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности заявленных ТСЖ к ООО "Наш дом" требований и полагает, что в иске к указанному лицу надлежит отказать, соответственно отменив решение суда первой инстанции в данной части.
Истец в судебном заседании заявил отказ от иска в части требований о предоставлении копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписки из Реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, заверенной уполномоченным органом местного самоуправления, указав на беспрепятственную возможность самостоятельного получения данных документов. Поскольку отказ от иска в названной части не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, суд полагает его подлежащим принятию в порядке статьи 49 АПК РФ, а производство по делу в части названных требований подлежащим прекращению.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
В связи с чем, с истца в пользу ООО "Наш дом" надлежит взыскать 1000 рублей компенсации судебных расходов, понесенных последним при оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
С ООО "Мария" в пользу истца надлежит взыскать 34000 рублей судебных расходов, понесенных истцом при оплате государственной пошлины по иску и судебной экспертизы, а также 23540 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Принять отказ ТСЖ "Благодатный-1" от иска в части требований об обязании ответчиков передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, заверенную уполномоченным органом местного самоуправления; а также в части требований об обязании ООО "Мария" безвозмездно осуществить благоустройство придомовой территории, установить придомовое освещение, установить в подъездах почтовые ящики.
В части удовлетворения указанных требований решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2009 года по делу N А53-5872/2009 отменить.
Производство по делу в части указанных требований прекратить.
В части удовлетворения требований к ООО "Наш дом" решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2009 года по делу N А53-5872/2009 отменить, в удовлетворении иска к ООО "Наш дом" отказать.
В части обязания ООО "Мария" "безвозмездно устранить недостатки, связанные с ненадлежащим качеством строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б, а именно: осуществить ремонт кровли многоквартирного дома, замену деформированных пластиковых труб, решение изменить, изложив следующей редакции:
"Обязать ООО "Мария" безвозмездно осуществить ремонт кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б, путем выполнения следующих видов и объемов работ:
- - демонтаж существующих слоев (рубероид, мастика, стяжки) - 336,5 кв. м;
- - удаление демонтированных слоев кровельного покрытия с высоты здания до 50 мм - 336,5 кв. м;
- - вывоз мусора - 20,8тн
- устройство выравнивающего слоя (цем.-песч. стяжки) толщ. 30 мм - 320,6 кв. м
- - устройство слоев кровли из нового кровельного материала с заводкой на парапет стены по всему периметру здания.- 336,5 кв. м;
- - восстановление защитного стального фартука по парапету стены 74,5 пог.м.
Обязать ООО "Мария" безвозмездно устранить недостатки смонтированной системы горячего водоснабжения путем замены на всех этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б:
- - перемычек с Ду15мм на Ду 25мм;
- - подводок к полотенцесушителям с Ду15мм на Ду32мм".
В части удовлетворения требований об обязании ООО "Мария" безвозмездно устранить недостатки, связанные с ненадлежащим качеством строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Благодатная, 166 б, а именно: осуществить ремонт наружных стен, установить насосы в рамке управления и насосной решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2009 года по делу N А53-5872/2009 отменить, в удовлетворении указанных требований отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Благодатный-1" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" 1000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Мария" в пользу Товарищества собственников жилья "Благодатный-1" 57540 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и оплате судебной экспертизы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)