Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кривицкая О.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
Председательствующего Шуковой Н.М.,
Судей Смирновой Е.И., Клюева С.Б.,
При секретаре И.
Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Радуга" на решение Самарского районного суда г. Самары от 03.04.13, которым постановлено:
Исковые требования У. к Обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" о расторжение договора аренды нежилого помещения удовлетворить
Расторгнуть договор аренды нежилого здания (Павильон "Причал" Кафе) расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между У. и ООО "Радуга".
Обязать ООО "Радуга" передать У. нежилое здание (Павильон "Причал" Кафе), расположенное по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Смирновой Е.И., объяснения представителя ООО "Радуга" К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца У. С., судебная коллегия
установила:
У. обратился в суд с иском к ООО "Радуга" о расторжение договора аренды нежилого помещения. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ его представителем по доверенности ФИО1 без его согласия был заключен договор аренды нежилого здания (Павильон "Причал" Кафе) расположенного по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.3 Договора арендная плата составляла <данные изъяты> руб. ежемесячно. В соответствии с п. 2.2. Договора ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату. О том, что данный договор был заключен, он узнал только ДД.ММ.ГГГГ, получив копию договора из Управления федеральной службы государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ им была направлена претензия о досрочном расторжении договора аренды, но ответчик на нее не ответил. В январе 2013 г. он повторно направил претензию в адрес ответчика, но ответчик также на нее не ответил. ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчик уведомление о досрочном расторжении договора аренды с приложением Соглашения о расторжении договора и акта приемки передачи, но ответчик также игнорировал посланное ему уведомление.
На основании изложенного просил суд расторгнуть договор аренды нежилого здания(Павильон "Причал" Кафе) расположенного по адресу: <адрес> Б, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между У. и ООО "Радуга". Обязать ООО "Радуга" передать У. нежилое здание (Павильон "Причал" Кафе), расположенное по адресу: <адрес>.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Радуга" просит решение отменить и постановить новое решение об отказе в иске. Указывает, что судом не приняты во внимание все обстоятельства по делу, в частности дополнительное соглашение между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилого здания, согласно которому арендная плата вноситься в счет коммунальных платежей, квитанции об оплате данных платежей представлялись в дело. Истец после направления претензии отказался получить сумму задолженности, в связи с чем данная сумма в размере <данные изъяты> руб. была передана представителю истца по доверенности ФИО2. Об отзыве доверенности У. ФИО2 не был уведомлен. ООО "Радуга" считает, что выполнило все обязательства по договору аренды.
В судебном заседании представитель ООО "Радуга" К., поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить полностью и принять новое решение, отказав в иске.
Представитель истца У. С. против удовлетворения жалобы возражал.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ представителем У. по доверенности ФИО1 был заключен договор аренды нежилого здания (Павильон "Причал" Кафе) расположенного по адресу <адрес>, собственником которого является У. Согласно п. 1.3 Договора арендная плата составляла <данные изъяты> руб. ежемесячно. В соответствии с п. 2.2 Договора ответчик обязались своевременно уплачивать арендную плату.
Договор зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 15.12.11.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 619 ГК Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом установлено, что принятые на себя обязательства по оплате арендной платы по договору ответчик не исполняет с самого начала пользования принадлежащим У. зданием, т.е. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, чем нарушены условия договора, предусмотренные п. 2.2.1.
В рамках досудебного урегулирования возникшего спора ответчику направлялись предупреждения ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик на вышеуказанные претензии и уведомления не ответил, задолженность по арендной плате не выплатил.
Процедура досудебного урегулирования спора в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ У. соблюдена, и он имеет право в судебном порядке требовать расторжения договора аренды.
Согласно п. 5.3.3 договора аренды, он может быть досрочно расторгнут в случае, если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
Ответчиком указанное условие договора было нарушено.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ погашена ответчиком путем передачи денежных средств представителю истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 неосновательна. Данные доводы проверялись судом первой инстанции и им дана соответствующая оценка. В доказательство исполнения указанного обязательства ответчиком представлен расходный кассовый ордер ООО "Радуга" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 получил от ООО "Радуга" деньги в сумме <данные изъяты> рублей за аренду помещения. Указанный документ суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве допустимого доказательства исполнения обязательства ООО "Радуга" перед У., поскольку установил, что ФИО2 является учредителем ООО "Радуга" и директором этого же Общества. Полученные им деньги от ООО "Радуга" в качестве арендной платы фактически были переданы ему как представителю У. от арендатора ООО "Радуга" в лице того же ФИО2 Таким образом, одно и то же лицо является представителем должника ООО "Радуга" и кредитора У. что противоречит положениям ст. 307, 308 ГК РФ, определяющих понятие обязательства и стороны обязательства.
Кроме того, истцом представлены заявления от ДД.ММ.ГГГГ, заверенные нотариусом г. Самары ФИО3, об отзыве У. выданных им же доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 и на имя ФИО1 на управление и распоряжение нежилым зданием, расположенного по адресу <адрес>. Ссылка ответчика на то, что ФИО2 не был осведомлен об отзыве доверенности, правового значения для дела не имеет.
Истцом в установленном законом порядке была направлена претензия о расторжении договора аренды ввиду нарушения обязательства ООО "Радуга" по оплате арендной платы ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на указанный момент уже установлено нарушение обязательства, о чем также косвенно свидетельствует расходный кассовый ордер от ДД.ММ.ГГГГ.
Из претензии истца также усматривается, что он просит погасить задолженность по оплате, передать ему деньги. Доказательств того, что указанная сумма денег была передана ФИО2 У., не представлено.
Более того, на момент рассмотрения дела за период с января <данные изъяты> по март <данные изъяты> года также образовалась задолженность по оплате арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей, которая ответчиком не погашена.
Таким образом, судом первой инстанции установлено неоднократное нарушение обязательств по договору аренды, что является основанием для его расторжения.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым изменен п. 1.3. в части указания арендной платы, внесены сведения о том, что арендная плата оплачивается в счет коммунальных платежей, также неосновательна. Данный довод проверялся судом первой инстанции и ему дана соответствующая оценка.
Указанное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, при том, что договор зарегистрирован после заключения дополнительного соглашения. Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание данное дополнительное соглашение поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность.
Доводы жалобы о том, что между сторонами существовали иные устные договоренности в отношении использования кафе, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку для подтверждения договора аренды и его условий допустимы лишь письменные доказательства, предоставленные истцом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда законно, обоснованно и отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 03.04.13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Радуга" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.06.2013 N 33-4948/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2013 г. N 33-4948/2013
Судья: Кривицкая О.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
Председательствующего Шуковой Н.М.,
Судей Смирновой Е.И., Клюева С.Б.,
При секретаре И.
Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Радуга" на решение Самарского районного суда г. Самары от 03.04.13, которым постановлено:
Исковые требования У. к Обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" о расторжение договора аренды нежилого помещения удовлетворить
Расторгнуть договор аренды нежилого здания (Павильон "Причал" Кафе) расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между У. и ООО "Радуга".
Обязать ООО "Радуга" передать У. нежилое здание (Павильон "Причал" Кафе), расположенное по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Смирновой Е.И., объяснения представителя ООО "Радуга" К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца У. С., судебная коллегия
установила:
У. обратился в суд с иском к ООО "Радуга" о расторжение договора аренды нежилого помещения. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ его представителем по доверенности ФИО1 без его согласия был заключен договор аренды нежилого здания (Павильон "Причал" Кафе) расположенного по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.3 Договора арендная плата составляла <данные изъяты> руб. ежемесячно. В соответствии с п. 2.2. Договора ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату. О том, что данный договор был заключен, он узнал только ДД.ММ.ГГГГ, получив копию договора из Управления федеральной службы государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ им была направлена претензия о досрочном расторжении договора аренды, но ответчик на нее не ответил. В январе 2013 г. он повторно направил претензию в адрес ответчика, но ответчик также на нее не ответил. ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчик уведомление о досрочном расторжении договора аренды с приложением Соглашения о расторжении договора и акта приемки передачи, но ответчик также игнорировал посланное ему уведомление.
На основании изложенного просил суд расторгнуть договор аренды нежилого здания(Павильон "Причал" Кафе) расположенного по адресу: <адрес> Б, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между У. и ООО "Радуга". Обязать ООО "Радуга" передать У. нежилое здание (Павильон "Причал" Кафе), расположенное по адресу: <адрес>.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Радуга" просит решение отменить и постановить новое решение об отказе в иске. Указывает, что судом не приняты во внимание все обстоятельства по делу, в частности дополнительное соглашение между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилого здания, согласно которому арендная плата вноситься в счет коммунальных платежей, квитанции об оплате данных платежей представлялись в дело. Истец после направления претензии отказался получить сумму задолженности, в связи с чем данная сумма в размере <данные изъяты> руб. была передана представителю истца по доверенности ФИО2. Об отзыве доверенности У. ФИО2 не был уведомлен. ООО "Радуга" считает, что выполнило все обязательства по договору аренды.
В судебном заседании представитель ООО "Радуга" К., поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить полностью и принять новое решение, отказав в иске.
Представитель истца У. С. против удовлетворения жалобы возражал.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ представителем У. по доверенности ФИО1 был заключен договор аренды нежилого здания (Павильон "Причал" Кафе) расположенного по адресу <адрес>, собственником которого является У. Согласно п. 1.3 Договора арендная плата составляла <данные изъяты> руб. ежемесячно. В соответствии с п. 2.2 Договора ответчик обязались своевременно уплачивать арендную плату.
Договор зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 15.12.11.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 619 ГК Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом установлено, что принятые на себя обязательства по оплате арендной платы по договору ответчик не исполняет с самого начала пользования принадлежащим У. зданием, т.е. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, чем нарушены условия договора, предусмотренные п. 2.2.1.
В рамках досудебного урегулирования возникшего спора ответчику направлялись предупреждения ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик на вышеуказанные претензии и уведомления не ответил, задолженность по арендной плате не выплатил.
Процедура досудебного урегулирования спора в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ У. соблюдена, и он имеет право в судебном порядке требовать расторжения договора аренды.
Согласно п. 5.3.3 договора аренды, он может быть досрочно расторгнут в случае, если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
Ответчиком указанное условие договора было нарушено.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ погашена ответчиком путем передачи денежных средств представителю истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 неосновательна. Данные доводы проверялись судом первой инстанции и им дана соответствующая оценка. В доказательство исполнения указанного обязательства ответчиком представлен расходный кассовый ордер ООО "Радуга" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 получил от ООО "Радуга" деньги в сумме <данные изъяты> рублей за аренду помещения. Указанный документ суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве допустимого доказательства исполнения обязательства ООО "Радуга" перед У., поскольку установил, что ФИО2 является учредителем ООО "Радуга" и директором этого же Общества. Полученные им деньги от ООО "Радуга" в качестве арендной платы фактически были переданы ему как представителю У. от арендатора ООО "Радуга" в лице того же ФИО2 Таким образом, одно и то же лицо является представителем должника ООО "Радуга" и кредитора У. что противоречит положениям ст. 307, 308 ГК РФ, определяющих понятие обязательства и стороны обязательства.
Кроме того, истцом представлены заявления от ДД.ММ.ГГГГ, заверенные нотариусом г. Самары ФИО3, об отзыве У. выданных им же доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 и на имя ФИО1 на управление и распоряжение нежилым зданием, расположенного по адресу <адрес>. Ссылка ответчика на то, что ФИО2 не был осведомлен об отзыве доверенности, правового значения для дела не имеет.
Истцом в установленном законом порядке была направлена претензия о расторжении договора аренды ввиду нарушения обязательства ООО "Радуга" по оплате арендной платы ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на указанный момент уже установлено нарушение обязательства, о чем также косвенно свидетельствует расходный кассовый ордер от ДД.ММ.ГГГГ.
Из претензии истца также усматривается, что он просит погасить задолженность по оплате, передать ему деньги. Доказательств того, что указанная сумма денег была передана ФИО2 У., не представлено.
Более того, на момент рассмотрения дела за период с января <данные изъяты> по март <данные изъяты> года также образовалась задолженность по оплате арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей, которая ответчиком не погашена.
Таким образом, судом первой инстанции установлено неоднократное нарушение обязательств по договору аренды, что является основанием для его расторжения.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым изменен п. 1.3. в части указания арендной платы, внесены сведения о том, что арендная плата оплачивается в счет коммунальных платежей, также неосновательна. Данный довод проверялся судом первой инстанции и ему дана соответствующая оценка.
Указанное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, при том, что договор зарегистрирован после заключения дополнительного соглашения. Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание данное дополнительное соглашение поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность.
Доводы жалобы о том, что между сторонами существовали иные устные договоренности в отношении использования кафе, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку для подтверждения договора аренды и его условий допустимы лишь письменные доказательства, предоставленные истцом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда законно, обоснованно и отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 03.04.13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Радуга" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)