Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
при участии в заседании:
- от заявителя апелляционной жалобы ООО "Евро-профит" - представитель Маркина А.В., доверенность от 11.10.2011 г.;
- от заявителя апелляционной жалобы ООО "Евро-инвест" - представитель Маркина А.В., доверенность от 25.10.2011 г.;
- от заявителя апелляционной жалобы ЗАО "ГЛОБЭКС" - представитель Востриков А.В., доверенность от 23.01.2012 г. N 10767;
- от истца ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" - представитель Яковлев В.А., доверенность от 27.08.2012 г.;
- от ответчика Управления Росреестра по Самарской области - не явились, извещены;
- от иных третьих лиц - не явились, извещены;
- рассмотрев в открытом судебном заседании 09 октября 2012 года в зале N 6 дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Евро-профит", г. Тольятти, Самарская область, общества с ограниченной ответственностью "Евро-инвест", г. Тольятти, Самарская область, и закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГЛОБЭКС", г. Москва, на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2012 года, принятое по делу N А55-24153/2011 судьей Веремей Л.Н.,
по иску Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область,
к закрытому акционерному обществу коммерческий банк "ГЛОБЭКС" (ИНН: 7744001433, ОГРН: 1027739326010), г. Москва,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ИНН: 6317053595, ОГРН: 1046300581590), г. Самара,
о применении последствий расторгнутого договора
и по встречному иску закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГЛОБЭКС", г. Москва,
к Жилищно-строительному кооперативу "ЖАСМИН-ДОМ", г. Тольятти, Самарская область,
с привлечением третьих лиц:
- общество с ограниченной ответственностью "М-Холдинг", г. Тольятти, Самарская область,
- общество с ограниченной ответственностью "БЕРС", г. Тольятти, Самарская область,
- общество с ограниченной ответственностью "Евро-профит", г. Тольятти, Самарская область,
- общество с ограниченной ответственностью "АЛЬТРЕЙД", г. Тольятти, Самарская область,
- общество с ограниченной ответственностью "Евро-инвест", г. Тольятти, Самарская область,
о признании одностороннего отказа от исполнения договоров недействительным и признании договоров заключенными,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Жасмин-Дом" обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Национальный торговый банк" замененному в соответствии со ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 06.02.2012 на ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" в котором просит: - прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о том, что ОАО "Национальный торговый банк" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9; - внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о том, что ЖСК "Жасмин - Дом" (ИНН 6321138844, ОГРН 1046301044756) является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9.
ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу "Жасмин-Дом" в котором просит: - признать односторонний отказ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения договоров долевого участия в строительстве от 21.02.2008, заключенных между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" недействительным; - признать Договоры долевого участия в строительстве от 21.02.2008 г., заключенные между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" в отношении квартир с условными номерами N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9 восточнее жилого дома, имеющего адрес: ул. Свердлова 9-а, действительными.
Определением суда от 21.05.2012 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение просительной части встречного иска, ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" просит суд: - признать односторонний отказ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения договоров долевого участия в строительстве от 21.02.2008, заключенных между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" недействительным, - признать Договоры долевого участия в строительстве от 21.02.2008 г., заключенных между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" в отношении квартир с условными номерами N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9 восточнее жилого дома, имеющего адрес: ул. Свердлова 9-а, действующими, а обязательства ООО "М-Холдинг" по оплате цены договоров участия в долевом строительстве исполненными в полном объеме. Определением арбитражного суда от 12.01.2012 к участию в дело в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2012 года по делу N А55-24153/2011 исковые требования Жилищно-строительного кооператива "Жасмин-Дом" удовлетворены. Прекращены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о том, что ОАО "Национальный торговый банк" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9; - внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о том, что ЖСК "Жасмин-Дом" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9.
В удовлетворении встречного иска ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Евро-профит", ООО "Евро-инвест", ЗАО "ГЛОБЭКС" обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых считают принятое решение незаконным и необоснованным, просили решение отменить в первоначальном иске отказать встречный иск удовлетворить.
При этом в жалобах заявители указали, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Определением апелляционного суда от 02.10.2012 г. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была произведена замена судьи Терентьева Е.А. на Балакиреву Е.М. в связи с отпуском. После замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебном заседании 02.10.2012 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09.10.2012 г. до 14 часов 20 минут, после чего судебное заседание продолжено.
Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании представители ООО "Евро-профит", ООО "Евро-инвест", ЗАО "ГЛОБЭКС" апелляционные жалобы поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.
В судебном заседании представитель ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН 6321138844) создано 26 июля 2004 путем выделения из ЖСК "Жасмин-Дом" (ИНН 6321064945). Процесс реорганизации был завершен в 2004 г.
02 июня 2006 г. Мэрия г. Тольятти заключила с ЖСК "ЖАСМИН ДОМ" договор аренды земельного участка площадью 3909 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, квартал 9; для строительства многоквартирного жилого дома (том 1 л.д. 7 - 17).
С декабря 2007 г. на арендованном земельном участке с соблюдением требований ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" за счет собственных средств, а также средств дольщиков начало строительство многоквартирного дома по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, квартал 9. Уточненный адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 9 квартал, восточнее жилого дома по адресу ул. Свердлова 9, а.
21 февраля 2008 г. (у всех договоров одна дата подписания) председатель правления ЖСК "ЖАСМИН - ДОМ" В.В. Данилов без получения согласия правления и общего собрания кооператива заключил с ООО "М - Холдинг" 159 договоров долевого участия в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу на: 153 квартиры (цена всех договоров в соответствии с п. 3.1. составляет 256180530 руб. (том 1 л.д. 7 - 149, том 2 л.д. 1 - 150, том 3 л.д. 1 - 150, том 4 л.д. 1 - 150, том 5 л.д. 1 - 150, том 6 л.д. 1 - 150, том 7 л.д. 1 - 126); 6 офисов (цена всех договоров в соответствии с п. 3.1. составляет 36091935 руб.; том 7 л.д. 127 - 150, том 8 л.д. 1 - 11).
Общая стоимость прав на недвижимое имущество, переданного 21 февраля 2008 г. в ООО "М - Холдинг" и указанная в п. 3.1. договоров долевого участия на строительство жилого дома составляет 292272565 руб.
Согласно п. 3.3. договоров долевого участия в строительстве жилого дома Дольщик выплачивает сумму своего долевого участия, указанную в п. 3.1. настоящего договора на момент подписания настоящего договора оплата произведена полностью.
С учетом того, что в тексте записано "выплачивает", а не "выплатил", а также в связи с пропуском в тексте после "... в п. 3.1. настоящего договора" знака препинания "." или "," данный пункт может иметь, по мнению истца, двойственное толкование.
Договоры не содержат данных о номере и имеют один и тот же текст, единственный способ, идентифицировать каждый договор - данные о квартире (номер квартиры, количество комнат, этаж, площади).
В тексте договоров в разделе реквизиты ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" указан расчетный счет кооператива N 40703810854060100297 открытый в Поволжском банке СБ РФ. Согласно сведениям об отрытых (закрытых) счетах в кредитных организациях от 25 марта 2011 г. (том 8 л.д. 12) у ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" имеется два расчетных счета: в Поволжском банке СБ РФ и в ОАО "НТБ". Причем по состоянию на 21 февраля 2008 г. у ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" был открыт, как указывает истец, расчетный счет только в Поволжском банке СБ РФ.
Из выписки по расчетному счету ЖСК "ЖАСМИН ДОМ" в Поволжском банке СБ РФ за период с 01 января 2005 г. по 31 декабря 2009 г. (том 8, л.д. 13 - 150, том 9 л.д. 1 - 133) видно, что оплата по 159 договорам долевого участия в строительстве не производилась. По состоянию на 21 февраля 2008 г. в рамках исполнения договора простого товарищества от 02 июня 2006 г. от ООО "М - Холдинг" поступило 29 платежей на общую сумму 78717394 руб. 96 коп. (том 8 л.д. 13 - 14).
Права на получение 127 квартир на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома по договорам уступки прав по договору участия в долевом строительстве были уступлены ООО "М - Холдинг" четырем организациям (ООО "Евро - инвест", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" и ООО "Евро - профит").
Все договоры уступки прав требований имеют одинаковый текст и датированы 02 апреля 2008 г., как указывает истец.
ООО "БЕРС" перешли права на 2 квартиры: N N 20 и 71, на сумму 3391200 руб. ООО "АЛТРЕЙД" перешли права на 10 квартир: N 17, 22, 29, 69, 76, 83, 190, 191, 192 и 193 на сумму 16244970 руб.
ООО "Евро - инвест" перешли права на 39 квартир: N N 18, 23, 26, 33, 34, 36, 40, 47, 48, 50, 54, 57, 58, 61, 64, 68, 75, 82, 89, 94, 96, 97, 98, 101, 105, 121, 124, 126, 128,140, 150, 153, 156, 160, 177, 197, 204, 208 и 210, на сумму 52231830 руб..
ООО "Евро - профит" перешли права на 76 квартир: N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 49, 52, 56, 59, 63, 66, 67, 70, 77, 78, 80, 81, 84, 85, 87, 88, 90, 93, 95, 100, 102, 103, 104, 106, 107, 108, 109, ПО, 111, 112, 113, 114, 115, 117, 119, 120, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 206, 207 и 209, на сумму 135089270 руб. Всго на 206975270 руб.
В дальнейшем ООО "Евро - инвест", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" и ООО "Евро - профит" переуступили свои права на 127 вышеперечисленных квартир ОАО "НТБ". Все договоры уступки датированы 24 и 25 мартом 2009 г. и имеют одинаковый текст (том 9 л.д. 134 - 136).
Поскольку оплата 159 договоров долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных между кооперативом и ООО "М - Холдинг" не производилась, 28 июля 2011 г. в адрес ОАО "НТБ" в соответствии с требованием ч. 4 ст. 5 и ч. 3 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было направлено заказным письмом с описью предупреждение N 18 от 27 июля 2011 г. о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора. Данное письмо 09 августа 2011 г. было получено ОАО "НТБ", что подтверждается копией почтовой квитанции с описью о вложении и данными с официального сайта почты России (том 10 л.д. 52 - 66).
Оплата договоров со стороны ОАО "НТБ" после получения предупреждения не последовала. 02 сентября 2011 г. в адрес ОАО "НТБ" в соответствии с требованием ч. 4 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было по почте направлено уведомление N 20 от 02 сентября 2011 г. об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, 9 квартал, восточнее жилого дома по адресу: ул. Свердлова, д. 9 а. Данное письмо 09 сентября 2011 г. было получено ОАО "НТБ", что также подтверждается копией почтовой квитанции с описью о вложении и данными с официального сайта почты России (том 10 л.д. 67 - 86). Из ответа ОАО "НТБ" видно, что кроме записей в договорах, других доказательств оплаты нет (том 10 л.д. 87).
В сентябре 2011 г. ЖСК "ЖАСМИН ДОМ" обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении записи в ЕГРП о правах ОАО "НТБ" на 127 вышеперечисленных квартир.
Из полученных сообщений об отказе в государственной регистрации видно, что единственным основанием для такого отказа является наличие в договорах долевого участия записи: "на момент подписания договора оплата цены договора произведена полностью". Ссылок на платежные поручения либо акты взаимозачета, подтверждающие оплату договоров долевого участия, сообщения об отказе в государственной регистрации не содержат, а следовательно, по мнению истца, таких документов не существует и только по этой причине они не предоставлялись на государственную регистрацию вместе с договорами.
Несмотря на получение 09 августа 2011 г. предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора ОАО "НТБ" произвел в период с 25 июля 2011 г. по 22 августа 2011 г. на основании договоров цессии передачу 19 физическим лицам прав на 60 квартир с N N: 17, 20, 22, 23, 26, 29, 33, 34, 36, 40, 47, 48, 50, 57, 61, 68, 71, 75, 76, 78, 80, 81, 82, 83, 85, 88, 90, 93, 94, 97, 101, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 117, 119, 120, 121, 124, 126, 128,140, 150,153, 156, 160, 190, 191, 192, 193, 199, 200, 207 и 209.
В настоящий момент ЕГРП содержит данные о том, что ОАО "НТБ" является участником долевого строительства 67 квартир с N N: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, и 210.
Данные факты, как указывает истец, подтверждаются копиями приложенных к иску договоров долевого участия в строительстве жилого дома, а также данными выписок из ЕГРП от 02 марта 2011 г. и от 20 октября 2011 г. (том 10 л.д. 1, - 26, 27 - 51).
Сторона договора вправе отказаться от его исполнения, только в случае, если это предусмотрено законом. В случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым, а обязательства сторон прекращаются (ст. ст. 310, п. 3 ст. 450 и п. 2 ст. 453 ГК РФ).
ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предоставляет Застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, в случае если не оплачена цена такого договора и истек срок предупреждения о необходимости такой оплаты (ч. 4 ст. 5 и ч. 3 и 4 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Также данные нормы определяют дату, с которой договоры долевого участия считаются расторгнутыми - со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров заказным письмом с описью о вложении (т.е. с 02 сентября 2011 г.). Т.е. вне зависимости от данных ЕГРП правоотношения между ОАО "НТБ" и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" по договорам долевого участия в строительстве жилого дома, как полагает истец, прекращены с 02 сентября 2011 и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" вправе реализовать права на квартиры третьим лицам.
Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В регистрации договора участия в долевом строительстве регистрирующий орган обязан отказать в случае: наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства (подп. 1 п. 3.1. ст. 25.1. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В силу вышеуказанных норм ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" до внесения в ЕГРП данных о прекращении прав ОАО "НТБ" на квартиры и внесения данных о восстановлении ЖСК "ЖАСМИН - ДОМ" в правах на эти квартиры фактически не может заключать договора долевого участия с третьими лицами.
Т.к. договоры долевого участия в строительстве жилого дома от 21 февраля 2008 г. с 02 сентября 2011 г. расторгнуты, и судом односторонний отказ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения обязательств не признан недействительным, кооператив на основании ст. 12 ГК РФ вправе требовать в исковом порядке восстановления положения существовавшего до заключения 21 февраля 2008 г. договоров долевого участия в строительстве жилого дома, т.е. внесения изменений в записи в ЕГРП о правах на квартиры. Сообщения об отказе в государственной регистрации подтверждают, как полагает истец, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" до обращения в суд совершил все необходимые действия, направленные на внесение ЕГРП данных о расторжении договоров долевого участия в строительстве жилого дома (том 10 л.д. 88 - 148, том 11 л.д. 98). Указанные обстоятельства и послужили ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" основанием настоящего иска.
В свою очередь ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" обратился в арбитражный суд со встречным иском, указывая на то, что 2 сентября 2011 года ОАО НТБ было получено уведомление N 20 от 02.09.2011 об одностороннем отказе ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения договоров долевого участия в строительстве. Фактическим основанием расторжения договоров долевого участия в строительстве ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" определяет отсутствие оплаты по 127 договорам долевого участия в строительстве. В качестве юридического основания расторжения договоров долевого участия ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" указывает нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", предоставляющие право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случае отсутствия финансирования со стороны дольщиков.
Права участника долевого строительства перешли к ОАО НТБ от ООО "Евро-Профит", ООО "Евро-инвест", ООО "АЛТРЕЙД", которые стали участниками долевого строительства в результате заключения договоров уступки прав требования с ООО "М-Холдинг". 02 июня 2006 года между ООО "М-Холдинг" и ЖСК "ЖАСМИН-Дом" заключен договор простого товарищества N 01/06 (том 10 л.д. 10 - 12), по которому стороны обязались путем объединения усилий, вкладов осуществлять строительство жилого дома по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, 9 квартал. При этом ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" вносит в совместную деятельность право аренды земельного участка для строительства объекта, проектно-сметную, разрешительную документацию, а ООО "М-Холдинг" осуществляет финансирование строительства дома.
ООО "Евро-инвест", ООО "Евро-Профит", ООО "АЛТРЕЙД", ООО "Берс" инвестировали денежные средства в строительство жилого дома на ул. Свердлова, в 9 квартале Автозаводского района г. Тольятти на основании договоров об инвестировании строительства, заключенных на трехсторонней основе с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик):
- - Договора N 199-И от 18 сентября 2006 года, заключенного ООО "Евро-инвест" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик), дополнительных соглашений к нему N 1 и N 2 от 26.09.2006 г. и 09.04.2009 г. соответственно; - Договора N 200-И от 22 декабря 2006 года, заключенного ООО "Евро-инвест" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик); - Договора N 202-И от 20 декабря 2007 года, заключенного ООО "Евро-инвест" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик); - Договора N 203-И от 15 января 2008 года, заключенного ООО "Евро-Профит" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик), и дополнительного соглашения к нему N 1 от 17.01.2008 г.;
- - Договора N 201-И от 12 марта 2007 года, заключенного ООО "БЕРС" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик) и дополнительного соглашения N 1 от 09.04.2008 г., Договора об уступке прав требования N Д-070622-м от 22.06.2007 г. между ООО "БЕРС" и ООО "АЛТРЕЙД", Договора о частичной уступке прав требования N Д-080327-м от 27.03.2008 г. между ООО "АЛТРЕЙД" и ООО "БЕРС".
В соответствии с условиями вышеуказанных договоров об инвестировании для целей финансирования строительства на расчетный счет ООО "М-Холдинг" были перечислены денежные средства в размере 253 232 780 (двести пятьдесят три миллиона двести тридцать две тысячи семьсот восемьдесят) рублей. Перечисления вышеуказанных денежных средств ООО "М-Холдинг" подтверждаются выпиской по лицевому счету 40702.810.7.1500.0017549, открытому в ОАО НТБ, а также платежными поручениями (том 17 л.д. 5 - 15).
Для обеспечения финансирования вышеуказанных сделок ООО "Евро-Инвест", ООО "Евро-Профит", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" с ОАО НТБ были заключены кредитные договоры и договоры залога прав по договорам инвестирования (том 17 л.д. 16 - 36): - Кредитный договор N КР - 0409/06-Т от 21.09.06 г. между ОАО НТБ и ООО "Евро-Инвест". Обеспечением по настоящему договору определялся залог имущественных прав по договору инвестирования строительства N 199-И от 18 сентября 2006 года - Кредитный договор N КР - 0010/08-Т от 16.01.08 г. между ОАО НТБ и ООО "Евро-Профит". Обеспечением по настоящему договору определялся залог имущественных прав по договору инвестирования строительства N 203-И от 15 января 2008 года Кредитный договор N КР-0292/08-Т от 26.05.08 г. между ОАО НТБ и ООО "БЕРС". Обеспечением по настоящему договору определялся залог имущественных прав по договору о частичной уступке прав требования N Д-080327-м от 27.07.08 г. - Кредитный договор N КР-0203/07-Т от 11.04.07 г. между ОАО НТБ и ООО "АЛТРЕЙД". Обеспечением по настоящему договору определялся залог имущественных прав по договору инвестирования строительства N 201-И от 12.03.07 года. Всего для финансирования строительства по вышеназванным кредитным договорам на расчетные счета ООО "Евро-Инвест", ООО "Евро-Профит", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" банком были перечислены денежные средства в размере 268 619 928,41 рублей, что подтверждается выписками по лицевым счетам и платежными поручениями (том 17 л.д. 37 - 66).
В соответствии с условиями Договора простого товарищества N 01/06от 02.06.2006 г., договоров N 200-И от 22 декабря 2006 года, N 199-И от 18 сентября 2006 года, N 202-И от 20 декабря 2007 года, N 203-И от 15 января 2008 года, N 201-И от 12 марта 2007 года, ООО "М-Холдинг" в течение 2006-2008гг. осуществлял финансирование строительства, перечисляя денежные средства на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", а также на расчетные счета контрагентов ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в соответствии с п. 4.3.1. Договора простого товарищества от 02.06.2006 г., в общей сумме 200 592 951 (двести миллионов пятьсот девяносто две тысячи девятьсот пятьдесят один) рубль 37 копеек, что подтверждается Выписками по лицевым счетам и платежными поручениями (том 17 л.д. 67 - 150, том 18 л.д. 1 - 61).
21 февраля 2008 года между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." были заключены 159 договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 9 квартал восточнее жилого дома по адресу: ул. Свердлова, 9 а. Все договоры прошли государственную регистрацию.
Заключение договоров долевого участия в строительстве предусматривалось как условиями Договора простого товарищества N 01/06 от 02.06.2006 г., так и договорами инвестирования строительства N 200-И от 22 декабря 2006 года, N 199-И от 18 сентября 2006 года, N 202-И от 20 декабря 2007 года, N 203-И от 15 января 2008 года, N 201-И от 12 марта 2007 года.
Из содержания договоров долевого участия в строительстве (п. 3.3.) следует, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью. Сумма долевого участия в строительстве жилого дома по договору является фиксированной и изменению не подлежит. Таким образом, по мнению ЗАО "ГЛОБЭКС", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в лице председателя Данилова В.В., заключил договоры долевого участия в строительстве, подтвердил, что обязательства ООО "М-Холдинг" как Дольщика по уплате суммы долевого участия в строительстве (квартир) в жилом доме исполнены в полном объеме.
Впоследствии права требования по договорам долевого участия в строительстве жилого дома были уступлены ООО "М-Холдинг" (Дольщиком) в пользу ООО "Евро-профит", ООО "Евро-Инвест", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" в соответствии с договорами уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома. В п. 1.5. договора уступки прав требования указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО "М-Холдинг") в полном объеме. В этих договорах указано, что Застройщик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен, что подтверждается наличием в договоре уступки подписи председателя - Данилова В.В. и печати ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ".
Таким образом, на момент направления уведомления об одностороннем расторжении 127 договоров долевого участия в строительстве денежные средства в размере 106499396 рублей непосредственно поступили на счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", а 94093556 рублей были уплачены ООО "М-Холдинг" за ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" поставкой строительных материалов и исполнителям работ. Данное обстоятельство подтверждается первичной бухгалтерской документацией. При этом свои обязательства по передаче квартир ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не выполнил.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права. Злоупотребление ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" правом выражается в одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве. Данные незаконные действия кооператива нацелены на причинение имущественного ущерба участникам долевого строительства, выполнивших в полном объеме обязательства по оплате перед Застройщиком. Учитывая вышеизложенное, заявление ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" об одностороннем расторжении 127 договоров долевого участия в строительстве, содержащееся в уведомлении N 20 от 2 сентября 2011 года, является недействительным и не порождает никаких правовых последствий. Из анализа содержания и формы Договоров долевого участия в строительстве от 21.02.2008 года между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" следует, что они соответствуют закону и заключены с соблюдением предусмотренной законом формы. Содержащиеся в Уведомлении N 20 от 2 сентября 2011 года об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве, утверждения об отсутствии оплаты со стороны участников строительства не соответствуют действительности. Подтверждением оплаты по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.
Возможность и законность использования такого способа расчетов подкрепляется сложившейся судебной практикой (Постановление ФАС Центрального округа от 08.10.2010 г. по делу N А48-6496/2009; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований") (том 18 л.д. 134 - 145).
ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" фактически провели зачет денежных обязательств ООО "М-Холдинг" перед ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" по договорам долевого участия в строительстве и обязательств ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" перед ООО "М-Холдинг" по договору простого товарищества путем передачи прав на строящиеся объекты. Зачет встречных требований осуществлен путем заключения сторонами договоров долевого участия в строительстве. Заключение отдельного соглашения о проведении сторонами зачета не требуется, поскольку условия о зачете денежных требований следует из условий договора простого товарищества.
Факты исполнения ООО "М-Холдинг" своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве, права требования по которым ООО "М-Холдинг" частично уступило гражданам (Шнейдер Н.А., Махмудову Э.А., Лысенковой Н.В.), ранее уже установлены Автозаводским районным судом г. Тольятти и подтверждаются: - материалами гражданского дела N 1445/09 по иску Шнейдер Н.А. к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о взыскании денежных средств и встречному иску ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" Шнейдер Н.А. о расторжении договора. Решение суда вступило законную силу. (том 18 л.д. 146 - 150) - материалами гражданского дела N 2-2880/09 по иску Махмудова Э.А. к "ЖАСМИН-ДОМ" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору. Решение суда оставлено без изменения кассационной инстанцией. (том 19 л.д. 1 - 6)
- материалами гражданского дела N 2-2091/2011 по иску Лысенковой Н.В. к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о понуждении к исполнению обязательств. Решение вступило в законную силу. (том 19 л.д. 7, 8).
Таким образом, как полагает ЗАО "ГЛОБЭКС". в рамках участия в долевом строительстве была произведена оплата по 127 Договорам долевого участия в строительстве от 21.02.2008 г. в форме, предусмотренной Договором простого товарищества N 01/06 от 2 июня 2006 года, а также договоров об инвестировании N 200-И от 22 декабря 2006 года, N 199-И от 18 сентября 2006 года, N 202-И от 20 декабря 2007 года, N 203-И от 15 января 2008 года, N 201-И от 12 марта 2007 года, и не запрещенной действующим законодательством.
Суд первой инстанции удовлетворяя первоначальные исковые требования не учел следующее.
Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов предоставлено заинтересованным лицам.
Положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется не только способами, установленными Гражданским кодексом, но и иными способами, предусмотренными законом.
В силу статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной упомянутым Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП. В соответствии со статьей 17 Закона государственная регистрация прав производится на основании правоустанавливающих документов.
С учетом определенного выше понятия государственной регистрации и установленного порядка ее проведения следует, что государственная регистрация не подменяет собой основания возникновения, изменения и прекращения прав, не вторгается в содержание права, а призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не затрагивая самого содержания регистрируемого гражданского права.
Поэтому действия регистрирующего органа не первичны по отношению к зарегистрированным правам.
Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав и означает оспаривание правоустанавливающего документа и связанной с ним государственной регистрации права.
Без оспаривания оснований возникновения права собственности и решения вопроса о законности (незаконности) возникновения права, нельзя разрешить вопрос о прекращении и внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом, апелляционный суд полагает, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку требования о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о том, что ОАО "Национальный торговый банк" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9; и внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о том, что ЖСК "Жасмин-Дом" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9, в основу которых положены доводы об отсутствии материально-правового основания для такой регистрации, фактически являются спором о праве.
С учетом изложенного первоначальные исковые требования ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" удовлетворению не подлежат, поскольку истцом избрания ненадлежащий способ защиты гражданских прав.
При этом апелляционный суд полагает, что по выше изложенным обстоятельствам отсутствуют основания для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска.
Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, сделаны с неправильным применением норм материального права, и с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, в связи с чем в силу п. 3 ч. 1 и ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Самарской области от 17 июля 2012 года по делу N А55-24153/2011 подлежит отмене в части удовлетворения первоначального иска, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в первоначальном иске, в остальной части решение подлежит оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределить в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2012 года по делу N А55-24153/2011 отменить в части удовлетворения первоначального иска и распределения расходов по уплате государственной пошлины, принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ", г. Тольятти, Самарская область, отказать.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 8 000 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2012 года по делу N А55-24153/2011 оставить без изменения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Евро-профит" (ИНН: 6323071715, ОГРН: 1036301086293), г. Тольятти, Самарская область, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Евро-инвест" (ИНН: 6323064355, ОГРН: 1036301000911), г. Тольятти, Самарская область, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область, в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГЛОБЭКС" (ИНН: 7744001433, ОГРН: 1027739326010), г. Москва, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2012 ПО ДЕЛУ N А55-24153/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2012 г. по делу N А55-24153/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
при участии в заседании:
- от заявителя апелляционной жалобы ООО "Евро-профит" - представитель Маркина А.В., доверенность от 11.10.2011 г.;
- от заявителя апелляционной жалобы ООО "Евро-инвест" - представитель Маркина А.В., доверенность от 25.10.2011 г.;
- от заявителя апелляционной жалобы ЗАО "ГЛОБЭКС" - представитель Востриков А.В., доверенность от 23.01.2012 г. N 10767;
- от истца ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" - представитель Яковлев В.А., доверенность от 27.08.2012 г.;
- от ответчика Управления Росреестра по Самарской области - не явились, извещены;
- от иных третьих лиц - не явились, извещены;
- рассмотрев в открытом судебном заседании 09 октября 2012 года в зале N 6 дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Евро-профит", г. Тольятти, Самарская область, общества с ограниченной ответственностью "Евро-инвест", г. Тольятти, Самарская область, и закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГЛОБЭКС", г. Москва, на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2012 года, принятое по делу N А55-24153/2011 судьей Веремей Л.Н.,
по иску Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область,
к закрытому акционерному обществу коммерческий банк "ГЛОБЭКС" (ИНН: 7744001433, ОГРН: 1027739326010), г. Москва,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ИНН: 6317053595, ОГРН: 1046300581590), г. Самара,
о применении последствий расторгнутого договора
и по встречному иску закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГЛОБЭКС", г. Москва,
к Жилищно-строительному кооперативу "ЖАСМИН-ДОМ", г. Тольятти, Самарская область,
с привлечением третьих лиц:
- общество с ограниченной ответственностью "М-Холдинг", г. Тольятти, Самарская область,
- общество с ограниченной ответственностью "БЕРС", г. Тольятти, Самарская область,
- общество с ограниченной ответственностью "Евро-профит", г. Тольятти, Самарская область,
- общество с ограниченной ответственностью "АЛЬТРЕЙД", г. Тольятти, Самарская область,
- общество с ограниченной ответственностью "Евро-инвест", г. Тольятти, Самарская область,
о признании одностороннего отказа от исполнения договоров недействительным и признании договоров заключенными,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Жасмин-Дом" обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Национальный торговый банк" замененному в соответствии со ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 06.02.2012 на ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" в котором просит: - прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о том, что ОАО "Национальный торговый банк" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9; - внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о том, что ЖСК "Жасмин - Дом" (ИНН 6321138844, ОГРН 1046301044756) является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9.
ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу "Жасмин-Дом" в котором просит: - признать односторонний отказ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения договоров долевого участия в строительстве от 21.02.2008, заключенных между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" недействительным; - признать Договоры долевого участия в строительстве от 21.02.2008 г., заключенные между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" в отношении квартир с условными номерами N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9 восточнее жилого дома, имеющего адрес: ул. Свердлова 9-а, действительными.
Определением суда от 21.05.2012 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение просительной части встречного иска, ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" просит суд: - признать односторонний отказ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения договоров долевого участия в строительстве от 21.02.2008, заключенных между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" недействительным, - признать Договоры долевого участия в строительстве от 21.02.2008 г., заключенных между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" в отношении квартир с условными номерами N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9 восточнее жилого дома, имеющего адрес: ул. Свердлова 9-а, действующими, а обязательства ООО "М-Холдинг" по оплате цены договоров участия в долевом строительстве исполненными в полном объеме. Определением арбитражного суда от 12.01.2012 к участию в дело в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2012 года по делу N А55-24153/2011 исковые требования Жилищно-строительного кооператива "Жасмин-Дом" удовлетворены. Прекращены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о том, что ОАО "Национальный торговый банк" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9; - внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о том, что ЖСК "Жасмин-Дом" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9.
В удовлетворении встречного иска ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Евро-профит", ООО "Евро-инвест", ЗАО "ГЛОБЭКС" обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых считают принятое решение незаконным и необоснованным, просили решение отменить в первоначальном иске отказать встречный иск удовлетворить.
При этом в жалобах заявители указали, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Определением апелляционного суда от 02.10.2012 г. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была произведена замена судьи Терентьева Е.А. на Балакиреву Е.М. в связи с отпуском. После замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебном заседании 02.10.2012 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09.10.2012 г. до 14 часов 20 минут, после чего судебное заседание продолжено.
Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании представители ООО "Евро-профит", ООО "Евро-инвест", ЗАО "ГЛОБЭКС" апелляционные жалобы поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.
В судебном заседании представитель ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
В судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН 6321138844) создано 26 июля 2004 путем выделения из ЖСК "Жасмин-Дом" (ИНН 6321064945). Процесс реорганизации был завершен в 2004 г.
02 июня 2006 г. Мэрия г. Тольятти заключила с ЖСК "ЖАСМИН ДОМ" договор аренды земельного участка площадью 3909 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, квартал 9; для строительства многоквартирного жилого дома (том 1 л.д. 7 - 17).
С декабря 2007 г. на арендованном земельном участке с соблюдением требований ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" за счет собственных средств, а также средств дольщиков начало строительство многоквартирного дома по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, квартал 9. Уточненный адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 9 квартал, восточнее жилого дома по адресу ул. Свердлова 9, а.
21 февраля 2008 г. (у всех договоров одна дата подписания) председатель правления ЖСК "ЖАСМИН - ДОМ" В.В. Данилов без получения согласия правления и общего собрания кооператива заключил с ООО "М - Холдинг" 159 договоров долевого участия в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу на: 153 квартиры (цена всех договоров в соответствии с п. 3.1. составляет 256180530 руб. (том 1 л.д. 7 - 149, том 2 л.д. 1 - 150, том 3 л.д. 1 - 150, том 4 л.д. 1 - 150, том 5 л.д. 1 - 150, том 6 л.д. 1 - 150, том 7 л.д. 1 - 126); 6 офисов (цена всех договоров в соответствии с п. 3.1. составляет 36091935 руб.; том 7 л.д. 127 - 150, том 8 л.д. 1 - 11).
Общая стоимость прав на недвижимое имущество, переданного 21 февраля 2008 г. в ООО "М - Холдинг" и указанная в п. 3.1. договоров долевого участия на строительство жилого дома составляет 292272565 руб.
Согласно п. 3.3. договоров долевого участия в строительстве жилого дома Дольщик выплачивает сумму своего долевого участия, указанную в п. 3.1. настоящего договора на момент подписания настоящего договора оплата произведена полностью.
С учетом того, что в тексте записано "выплачивает", а не "выплатил", а также в связи с пропуском в тексте после "... в п. 3.1. настоящего договора" знака препинания "." или "," данный пункт может иметь, по мнению истца, двойственное толкование.
Договоры не содержат данных о номере и имеют один и тот же текст, единственный способ, идентифицировать каждый договор - данные о квартире (номер квартиры, количество комнат, этаж, площади).
В тексте договоров в разделе реквизиты ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" указан расчетный счет кооператива N 40703810854060100297 открытый в Поволжском банке СБ РФ. Согласно сведениям об отрытых (закрытых) счетах в кредитных организациях от 25 марта 2011 г. (том 8 л.д. 12) у ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" имеется два расчетных счета: в Поволжском банке СБ РФ и в ОАО "НТБ". Причем по состоянию на 21 февраля 2008 г. у ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" был открыт, как указывает истец, расчетный счет только в Поволжском банке СБ РФ.
Из выписки по расчетному счету ЖСК "ЖАСМИН ДОМ" в Поволжском банке СБ РФ за период с 01 января 2005 г. по 31 декабря 2009 г. (том 8, л.д. 13 - 150, том 9 л.д. 1 - 133) видно, что оплата по 159 договорам долевого участия в строительстве не производилась. По состоянию на 21 февраля 2008 г. в рамках исполнения договора простого товарищества от 02 июня 2006 г. от ООО "М - Холдинг" поступило 29 платежей на общую сумму 78717394 руб. 96 коп. (том 8 л.д. 13 - 14).
Права на получение 127 квартир на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома по договорам уступки прав по договору участия в долевом строительстве были уступлены ООО "М - Холдинг" четырем организациям (ООО "Евро - инвест", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" и ООО "Евро - профит").
Все договоры уступки прав требований имеют одинаковый текст и датированы 02 апреля 2008 г., как указывает истец.
ООО "БЕРС" перешли права на 2 квартиры: N N 20 и 71, на сумму 3391200 руб. ООО "АЛТРЕЙД" перешли права на 10 квартир: N 17, 22, 29, 69, 76, 83, 190, 191, 192 и 193 на сумму 16244970 руб.
ООО "Евро - инвест" перешли права на 39 квартир: N N 18, 23, 26, 33, 34, 36, 40, 47, 48, 50, 54, 57, 58, 61, 64, 68, 75, 82, 89, 94, 96, 97, 98, 101, 105, 121, 124, 126, 128,140, 150, 153, 156, 160, 177, 197, 204, 208 и 210, на сумму 52231830 руб..
ООО "Евро - профит" перешли права на 76 квартир: N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 49, 52, 56, 59, 63, 66, 67, 70, 77, 78, 80, 81, 84, 85, 87, 88, 90, 93, 95, 100, 102, 103, 104, 106, 107, 108, 109, ПО, 111, 112, 113, 114, 115, 117, 119, 120, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 206, 207 и 209, на сумму 135089270 руб. Всго на 206975270 руб.
В дальнейшем ООО "Евро - инвест", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" и ООО "Евро - профит" переуступили свои права на 127 вышеперечисленных квартир ОАО "НТБ". Все договоры уступки датированы 24 и 25 мартом 2009 г. и имеют одинаковый текст (том 9 л.д. 134 - 136).
Поскольку оплата 159 договоров долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных между кооперативом и ООО "М - Холдинг" не производилась, 28 июля 2011 г. в адрес ОАО "НТБ" в соответствии с требованием ч. 4 ст. 5 и ч. 3 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было направлено заказным письмом с описью предупреждение N 18 от 27 июля 2011 г. о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора. Данное письмо 09 августа 2011 г. было получено ОАО "НТБ", что подтверждается копией почтовой квитанции с описью о вложении и данными с официального сайта почты России (том 10 л.д. 52 - 66).
Оплата договоров со стороны ОАО "НТБ" после получения предупреждения не последовала. 02 сентября 2011 г. в адрес ОАО "НТБ" в соответствии с требованием ч. 4 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было по почте направлено уведомление N 20 от 02 сентября 2011 г. об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, 9 квартал, восточнее жилого дома по адресу: ул. Свердлова, д. 9 а. Данное письмо 09 сентября 2011 г. было получено ОАО "НТБ", что также подтверждается копией почтовой квитанции с описью о вложении и данными с официального сайта почты России (том 10 л.д. 67 - 86). Из ответа ОАО "НТБ" видно, что кроме записей в договорах, других доказательств оплаты нет (том 10 л.д. 87).
В сентябре 2011 г. ЖСК "ЖАСМИН ДОМ" обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении записи в ЕГРП о правах ОАО "НТБ" на 127 вышеперечисленных квартир.
Из полученных сообщений об отказе в государственной регистрации видно, что единственным основанием для такого отказа является наличие в договорах долевого участия записи: "на момент подписания договора оплата цены договора произведена полностью". Ссылок на платежные поручения либо акты взаимозачета, подтверждающие оплату договоров долевого участия, сообщения об отказе в государственной регистрации не содержат, а следовательно, по мнению истца, таких документов не существует и только по этой причине они не предоставлялись на государственную регистрацию вместе с договорами.
Несмотря на получение 09 августа 2011 г. предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора ОАО "НТБ" произвел в период с 25 июля 2011 г. по 22 августа 2011 г. на основании договоров цессии передачу 19 физическим лицам прав на 60 квартир с N N: 17, 20, 22, 23, 26, 29, 33, 34, 36, 40, 47, 48, 50, 57, 61, 68, 71, 75, 76, 78, 80, 81, 82, 83, 85, 88, 90, 93, 94, 97, 101, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 117, 119, 120, 121, 124, 126, 128,140, 150,153, 156, 160, 190, 191, 192, 193, 199, 200, 207 и 209.
В настоящий момент ЕГРП содержит данные о том, что ОАО "НТБ" является участником долевого строительства 67 квартир с N N: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, и 210.
Данные факты, как указывает истец, подтверждаются копиями приложенных к иску договоров долевого участия в строительстве жилого дома, а также данными выписок из ЕГРП от 02 марта 2011 г. и от 20 октября 2011 г. (том 10 л.д. 1, - 26, 27 - 51).
Сторона договора вправе отказаться от его исполнения, только в случае, если это предусмотрено законом. В случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым, а обязательства сторон прекращаются (ст. ст. 310, п. 3 ст. 450 и п. 2 ст. 453 ГК РФ).
ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предоставляет Застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, в случае если не оплачена цена такого договора и истек срок предупреждения о необходимости такой оплаты (ч. 4 ст. 5 и ч. 3 и 4 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Также данные нормы определяют дату, с которой договоры долевого участия считаются расторгнутыми - со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров заказным письмом с описью о вложении (т.е. с 02 сентября 2011 г.). Т.е. вне зависимости от данных ЕГРП правоотношения между ОАО "НТБ" и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" по договорам долевого участия в строительстве жилого дома, как полагает истец, прекращены с 02 сентября 2011 и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" вправе реализовать права на квартиры третьим лицам.
Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В регистрации договора участия в долевом строительстве регистрирующий орган обязан отказать в случае: наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства (подп. 1 п. 3.1. ст. 25.1. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В силу вышеуказанных норм ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" до внесения в ЕГРП данных о прекращении прав ОАО "НТБ" на квартиры и внесения данных о восстановлении ЖСК "ЖАСМИН - ДОМ" в правах на эти квартиры фактически не может заключать договора долевого участия с третьими лицами.
Т.к. договоры долевого участия в строительстве жилого дома от 21 февраля 2008 г. с 02 сентября 2011 г. расторгнуты, и судом односторонний отказ ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения обязательств не признан недействительным, кооператив на основании ст. 12 ГК РФ вправе требовать в исковом порядке восстановления положения существовавшего до заключения 21 февраля 2008 г. договоров долевого участия в строительстве жилого дома, т.е. внесения изменений в записи в ЕГРП о правах на квартиры. Сообщения об отказе в государственной регистрации подтверждают, как полагает истец, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" до обращения в суд совершил все необходимые действия, направленные на внесение ЕГРП данных о расторжении договоров долевого участия в строительстве жилого дома (том 10 л.д. 88 - 148, том 11 л.д. 98). Указанные обстоятельства и послужили ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" основанием настоящего иска.
В свою очередь ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" обратился в арбитражный суд со встречным иском, указывая на то, что 2 сентября 2011 года ОАО НТБ было получено уведомление N 20 от 02.09.2011 об одностороннем отказе ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" от исполнения договоров долевого участия в строительстве. Фактическим основанием расторжения договоров долевого участия в строительстве ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" определяет отсутствие оплаты по 127 договорам долевого участия в строительстве. В качестве юридического основания расторжения договоров долевого участия ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" указывает нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", предоставляющие право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случае отсутствия финансирования со стороны дольщиков.
Права участника долевого строительства перешли к ОАО НТБ от ООО "Евро-Профит", ООО "Евро-инвест", ООО "АЛТРЕЙД", которые стали участниками долевого строительства в результате заключения договоров уступки прав требования с ООО "М-Холдинг". 02 июня 2006 года между ООО "М-Холдинг" и ЖСК "ЖАСМИН-Дом" заключен договор простого товарищества N 01/06 (том 10 л.д. 10 - 12), по которому стороны обязались путем объединения усилий, вкладов осуществлять строительство жилого дома по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, 9 квартал. При этом ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" вносит в совместную деятельность право аренды земельного участка для строительства объекта, проектно-сметную, разрешительную документацию, а ООО "М-Холдинг" осуществляет финансирование строительства дома.
ООО "Евро-инвест", ООО "Евро-Профит", ООО "АЛТРЕЙД", ООО "Берс" инвестировали денежные средства в строительство жилого дома на ул. Свердлова, в 9 квартале Автозаводского района г. Тольятти на основании договоров об инвестировании строительства, заключенных на трехсторонней основе с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик):
- - Договора N 199-И от 18 сентября 2006 года, заключенного ООО "Евро-инвест" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик), дополнительных соглашений к нему N 1 и N 2 от 26.09.2006 г. и 09.04.2009 г. соответственно; - Договора N 200-И от 22 декабря 2006 года, заключенного ООО "Евро-инвест" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик); - Договора N 202-И от 20 декабря 2007 года, заключенного ООО "Евро-инвест" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик); - Договора N 203-И от 15 января 2008 года, заключенного ООО "Евро-Профит" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик), и дополнительного соглашения к нему N 1 от 17.01.2008 г.;
- - Договора N 201-И от 12 марта 2007 года, заключенного ООО "БЕРС" (Инвестор) с ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Исполнитель) и ООО "М-Холдинг" (Заказчик) и дополнительного соглашения N 1 от 09.04.2008 г., Договора об уступке прав требования N Д-070622-м от 22.06.2007 г. между ООО "БЕРС" и ООО "АЛТРЕЙД", Договора о частичной уступке прав требования N Д-080327-м от 27.03.2008 г. между ООО "АЛТРЕЙД" и ООО "БЕРС".
В соответствии с условиями вышеуказанных договоров об инвестировании для целей финансирования строительства на расчетный счет ООО "М-Холдинг" были перечислены денежные средства в размере 253 232 780 (двести пятьдесят три миллиона двести тридцать две тысячи семьсот восемьдесят) рублей. Перечисления вышеуказанных денежных средств ООО "М-Холдинг" подтверждаются выпиской по лицевому счету 40702.810.7.1500.0017549, открытому в ОАО НТБ, а также платежными поручениями (том 17 л.д. 5 - 15).
Для обеспечения финансирования вышеуказанных сделок ООО "Евро-Инвест", ООО "Евро-Профит", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" с ОАО НТБ были заключены кредитные договоры и договоры залога прав по договорам инвестирования (том 17 л.д. 16 - 36): - Кредитный договор N КР - 0409/06-Т от 21.09.06 г. между ОАО НТБ и ООО "Евро-Инвест". Обеспечением по настоящему договору определялся залог имущественных прав по договору инвестирования строительства N 199-И от 18 сентября 2006 года - Кредитный договор N КР - 0010/08-Т от 16.01.08 г. между ОАО НТБ и ООО "Евро-Профит". Обеспечением по настоящему договору определялся залог имущественных прав по договору инвестирования строительства N 203-И от 15 января 2008 года Кредитный договор N КР-0292/08-Т от 26.05.08 г. между ОАО НТБ и ООО "БЕРС". Обеспечением по настоящему договору определялся залог имущественных прав по договору о частичной уступке прав требования N Д-080327-м от 27.07.08 г. - Кредитный договор N КР-0203/07-Т от 11.04.07 г. между ОАО НТБ и ООО "АЛТРЕЙД". Обеспечением по настоящему договору определялся залог имущественных прав по договору инвестирования строительства N 201-И от 12.03.07 года. Всего для финансирования строительства по вышеназванным кредитным договорам на расчетные счета ООО "Евро-Инвест", ООО "Евро-Профит", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" банком были перечислены денежные средства в размере 268 619 928,41 рублей, что подтверждается выписками по лицевым счетам и платежными поручениями (том 17 л.д. 37 - 66).
В соответствии с условиями Договора простого товарищества N 01/06от 02.06.2006 г., договоров N 200-И от 22 декабря 2006 года, N 199-И от 18 сентября 2006 года, N 202-И от 20 декабря 2007 года, N 203-И от 15 января 2008 года, N 201-И от 12 марта 2007 года, ООО "М-Холдинг" в течение 2006-2008гг. осуществлял финансирование строительства, перечисляя денежные средства на расчетный счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", а также на расчетные счета контрагентов ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в соответствии с п. 4.3.1. Договора простого товарищества от 02.06.2006 г., в общей сумме 200 592 951 (двести миллионов пятьсот девяносто две тысячи девятьсот пятьдесят один) рубль 37 копеек, что подтверждается Выписками по лицевым счетам и платежными поручениями (том 17 л.д. 67 - 150, том 18 л.д. 1 - 61).
21 февраля 2008 года между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." были заключены 159 договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 9 квартал восточнее жилого дома по адресу: ул. Свердлова, 9 а. Все договоры прошли государственную регистрацию.
Заключение договоров долевого участия в строительстве предусматривалось как условиями Договора простого товарищества N 01/06 от 02.06.2006 г., так и договорами инвестирования строительства N 200-И от 22 декабря 2006 года, N 199-И от 18 сентября 2006 года, N 202-И от 20 декабря 2007 года, N 203-И от 15 января 2008 года, N 201-И от 12 марта 2007 года.
Из содержания договоров долевого участия в строительстве (п. 3.3.) следует, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью. Сумма долевого участия в строительстве жилого дома по договору является фиксированной и изменению не подлежит. Таким образом, по мнению ЗАО "ГЛОБЭКС", ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" в лице председателя Данилова В.В., заключил договоры долевого участия в строительстве, подтвердил, что обязательства ООО "М-Холдинг" как Дольщика по уплате суммы долевого участия в строительстве (квартир) в жилом доме исполнены в полном объеме.
Впоследствии права требования по договорам долевого участия в строительстве жилого дома были уступлены ООО "М-Холдинг" (Дольщиком) в пользу ООО "Евро-профит", ООО "Евро-Инвест", ООО "БЕРС", ООО "АЛТРЕЙД" в соответствии с договорами уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома. В п. 1.5. договора уступки прав требования указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО "М-Холдинг") в полном объеме. В этих договорах указано, что Застройщик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен, что подтверждается наличием в договоре уступки подписи председателя - Данилова В.В. и печати ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ".
Таким образом, на момент направления уведомления об одностороннем расторжении 127 договоров долевого участия в строительстве денежные средства в размере 106499396 рублей непосредственно поступили на счет ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", а 94093556 рублей были уплачены ООО "М-Холдинг" за ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" поставкой строительных материалов и исполнителям работ. Данное обстоятельство подтверждается первичной бухгалтерской документацией. При этом свои обязательства по передаче квартир ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" не выполнил.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права. Злоупотребление ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" правом выражается в одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве. Данные незаконные действия кооператива нацелены на причинение имущественного ущерба участникам долевого строительства, выполнивших в полном объеме обязательства по оплате перед Застройщиком. Учитывая вышеизложенное, заявление ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" об одностороннем расторжении 127 договоров долевого участия в строительстве, содержащееся в уведомлении N 20 от 2 сентября 2011 года, является недействительным и не порождает никаких правовых последствий. Из анализа содержания и формы Договоров долевого участия в строительстве от 21.02.2008 года между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" следует, что они соответствуют закону и заключены с соблюдением предусмотренной законом формы. Содержащиеся в Уведомлении N 20 от 2 сентября 2011 года об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве, утверждения об отсутствии оплаты со стороны участников строительства не соответствуют действительности. Подтверждением оплаты по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.
Возможность и законность использования такого способа расчетов подкрепляется сложившейся судебной практикой (Постановление ФАС Центрального округа от 08.10.2010 г. по делу N А48-6496/2009; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований") (том 18 л.д. 134 - 145).
ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" и ООО "М-Холдинг" фактически провели зачет денежных обязательств ООО "М-Холдинг" перед ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" по договорам долевого участия в строительстве и обязательств ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" перед ООО "М-Холдинг" по договору простого товарищества путем передачи прав на строящиеся объекты. Зачет встречных требований осуществлен путем заключения сторонами договоров долевого участия в строительстве. Заключение отдельного соглашения о проведении сторонами зачета не требуется, поскольку условия о зачете денежных требований следует из условий договора простого товарищества.
Факты исполнения ООО "М-Холдинг" своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве, права требования по которым ООО "М-Холдинг" частично уступило гражданам (Шнейдер Н.А., Махмудову Э.А., Лысенковой Н.В.), ранее уже установлены Автозаводским районным судом г. Тольятти и подтверждаются: - материалами гражданского дела N 1445/09 по иску Шнейдер Н.А. к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о взыскании денежных средств и встречному иску ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" Шнейдер Н.А. о расторжении договора. Решение суда вступило законную силу. (том 18 л.д. 146 - 150) - материалами гражданского дела N 2-2880/09 по иску Махмудова Э.А. к "ЖАСМИН-ДОМ" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору. Решение суда оставлено без изменения кассационной инстанцией. (том 19 л.д. 1 - 6)
- материалами гражданского дела N 2-2091/2011 по иску Лысенковой Н.В. к ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о понуждении к исполнению обязательств. Решение вступило в законную силу. (том 19 л.д. 7, 8).
Таким образом, как полагает ЗАО "ГЛОБЭКС". в рамках участия в долевом строительстве была произведена оплата по 127 Договорам долевого участия в строительстве от 21.02.2008 г. в форме, предусмотренной Договором простого товарищества N 01/06 от 2 июня 2006 года, а также договоров об инвестировании N 200-И от 22 декабря 2006 года, N 199-И от 18 сентября 2006 года, N 202-И от 20 декабря 2007 года, N 203-И от 15 января 2008 года, N 201-И от 12 марта 2007 года, и не запрещенной действующим законодательством.
Суд первой инстанции удовлетворяя первоначальные исковые требования не учел следующее.
Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов предоставлено заинтересованным лицам.
Положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется не только способами, установленными Гражданским кодексом, но и иными способами, предусмотренными законом.
В силу статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной упомянутым Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП. В соответствии со статьей 17 Закона государственная регистрация прав производится на основании правоустанавливающих документов.
С учетом определенного выше понятия государственной регистрации и установленного порядка ее проведения следует, что государственная регистрация не подменяет собой основания возникновения, изменения и прекращения прав, не вторгается в содержание права, а призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не затрагивая самого содержания регистрируемого гражданского права.
Поэтому действия регистрирующего органа не первичны по отношению к зарегистрированным правам.
Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав и означает оспаривание правоустанавливающего документа и связанной с ним государственной регистрации права.
Без оспаривания оснований возникновения права собственности и решения вопроса о законности (незаконности) возникновения права, нельзя разрешить вопрос о прекращении и внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом, апелляционный суд полагает, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку требования о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о том, что ОАО "Национальный торговый банк" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9; и внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о том, что ЖСК "Жасмин-Дом" является участником долевого строительства квартир N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 49, 52, 54, 56, 58, 59, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 77, 84, 87, 89, 95, 96, 98, 100, 102, 103, 104, 105, 115, 151, 155, 161, 162, 164, 169, 171, 173, 177, 180, 183, 184, 185, 186, 187, 189, 194, 196, 197, 198, 201, 202, 203, 204, 206, 208, 210, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 9, в основу которых положены доводы об отсутствии материально-правового основания для такой регистрации, фактически являются спором о праве.
С учетом изложенного первоначальные исковые требования ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" удовлетворению не подлежат, поскольку истцом избрания ненадлежащий способ защиты гражданских прав.
При этом апелляционный суд полагает, что по выше изложенным обстоятельствам отсутствуют основания для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска.
Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, сделаны с неправильным применением норм материального права, и с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, в связи с чем в силу п. 3 ч. 1 и ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Самарской области от 17 июля 2012 года по делу N А55-24153/2011 подлежит отмене в части удовлетворения первоначального иска, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в первоначальном иске, в остальной части решение подлежит оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределить в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2012 года по делу N А55-24153/2011 отменить в части удовлетворения первоначального иска и распределения расходов по уплате государственной пошлины, принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ", г. Тольятти, Самарская область, отказать.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 8 000 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2012 года по делу N А55-24153/2011 оставить без изменения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Евро-профит" (ИНН: 6323071715, ОГРН: 1036301086293), г. Тольятти, Самарская область, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Евро-инвест" (ИНН: 6323064355, ОГРН: 1036301000911), г. Тольятти, Самарская область, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "ЖАСМИН-ДОМ" (ИНН: 6321138844, ОГРН: 1046301044756), г. Тольятти, Самарская область, в пользу закрытого акционерного общества коммерческий банк "ГЛОБЭКС" (ИНН: 7744001433, ОГРН: 1027739326010), г. Москва, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)