Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горшелева В.В.
судей Жуковой Т.В., Поповой Н.М.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бернат К.А.
при участии:
- от истца: не явился, извещен
- от ответчика: не явился, извещен
- от 1 третьего лица: не явился, извещен
- от 2 третьего лица: не явился, не явился
- от 3 третьего лица: представитель Романова О.В., доверенность от 15.12.2011
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер N 13АП-4538/2013) Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2013 по делу N А56-36495/2012 (судья Даценко А.С.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района"
к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга"
третьи лица: Государственное унитарное предприятие "ВЦКП ЖХ"
Жилищный комитет
Комитет финансов
о взыскании задолженности
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района", место нахождения: 195176, Санкт-Петербург, ул. Большая Прохоровская, д. 37 корп. 2 (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8 (далее - ответчик) о взыскании 633 860 руб. 87 коп. задолженности по оплате.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2013 уточненные исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное исследование арбитражным судом первой инстанции обстоятельства, имеющих значение для дела, а также на нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование своих апелляционных доводов ответчик считает, что бремя содержания имущества лежит на собственнике, что ответчик не наделен функциями собственника, что обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества лежит на Администрации Красногвардейского района, как полномочном представителе собственника Санкт-Петербурга, при этом цена договора управления многоквартирным домом от 30.06.2010 N 1589/200/1 соответствует платежам нанимателей, считает, что арбитражным судом первой инстанции применен закон, не подлежащий применению.
Лица, участвующие в деле, кроме третьего лица Комитета финансов, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель третьего лица Комитета финансов поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как усматривается из материалов дела, по договору N 1589-200/1 от 30.06.2010 управления многоквартирным домом между управляющей организацией и жилищной организацией, выступающей уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и нежилых помещений в этих домах, истец (Управляющая компания) по заданию Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", являющегося представителем Санкт-Петербурга как собственника жилы (нежилых) помещений, (Собственник), обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах согласно приложению к договору, а также обеспечивать предоставление в помещения коммунальных услуг согласно договору и осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а ответчик обязался оплачивать истцу выполненные работы и оказанные услуги.
Пунктом 1.4 Договора определено, что перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в Приложениях 3, 3.1, 3.2 и 4, 4.1, 4.2 к Договору.
Поскольку у ответчика возникла задолженность по оплате услуг, оказанных истцом по Договору в период с 01.07.2009 по 11.05.2012 в сумме 633 860 руб. 87 коп., истец обратился с иском в арбитражный суд.
Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательства в их совокупности, проверив и проанализировав доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.
Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме.
"Положением об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств", утвержденным Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 16.03.2001 N 310-р установлено, что расчеты от имени Санкт-Петербурга за содержание и сохранение общего имущества дома осуществляет ответчик.
В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.
При этом частью 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора, а у собственника жилого помещения - с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги.
В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Пунктом 2 статьи 676 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность наймодателя осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель в свою очередь обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 678 ЖК РФ).
В силу пунктов 1 и 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
При этом пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя.
Таким образом, в рамках договора найма жилого помещения обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя перед наймодателем, который выступает стороной по договору найма жилого помещения и, являясь кредитором в отношении обязанности нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уполномочен применять к нанимателю меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанной обязанности.
В свою очередь наймодатель жилого помещения в многоквартирном доме, являясь собственником такого помещения, в силу части 2 статьи 161 ЖК РФ обязан принять участие в выборе одного из способов управления многоквартирным домом, в том числе управление управляющей организацией.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Заключением такого договора собственник жилого помещения, выступающий наймодателем по договору найма жилого помещения, в том числе обеспечивает исполнение своей обязанности, предусмотренной пунктом 2 статьи 676 ГК РФ, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю жилого помещения необходимых коммунальных услуг, по проведению ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
В силу части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Таким образом, как обоснованно установлено арбитражным судом первой инстанции, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в рамках договора управления многоквартирным домом перед управляющей организацией возникает у собственника помещения в многоквартирном доме, который в силу части 2 статьи 162 ЖК РФ являющейся стороной данного договора.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны (для третьих лиц).
На основании изложенного, как правомерно установлено арбитражным судом первой инстанции, у управляющей организации не возникает права требования к нанимателю жилого помещения внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Данное требование у управляющей организации не возникает также и в силу части 4 статьи 155 ЖК РФ, согласно которой наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.
Статья 155 ЖК РФ регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и не устанавливает обязательственных отношений между нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме и управляющей организацией.
Перечисляя плату за жилое помещение и коммунальные услуги напрямую управляющей организации, минуя наймодателя жилого помещения, наниматель тем самым исполняет свою обязанность перед наймодателем по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в рамках договора найма, и одновременно исполняет аналогичную обязанность наймодателя жилого помещения как собственника этого помещения, перед управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом.
При этом в последнем случае имеет место исполнение обязательства собственника помещения в многоквартирном доме перед управляющей организацией третьим лицом.
По общему правилу, установленному статьей 403 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами.
Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения нанимателем жилого помещения своей обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, ответственность перед управляющей организацией несет собственник жилого помещения, а, следовательно, как правомерно установлено арбитражным судом первой инстанции, задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг подлежит взысканию управляющей организацией с собственника указанного помещения, который, в свою очередь, праве взыскать эту задолженность с нанимателя жилого помещения на основании договора найма, заключенного с нанимателем.
Поскольку спорная задолженность возникла в отношении помещений, собственником которых является Санкт-Петербург, спорная задолженность правомерно заявлена истцом ко взысканию с ответчика.
Доводы ответчика, как не содержащие безусловных и достаточных с точки зрения закона оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований и как противоречащие правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ по делу N 7249/12 от 21.08.2012, обоснованно отклонены арбитражным судом первой инстанции как несостоятельные.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" задолженности по Договору является обоснованным.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению апелляционным судом на основании следующего.
В целях исполнения Санкт-Петербургом как собственником жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию таких жилых помещений, а также содержанию и сохранению общего имущества упомянутых домов (кондоминиумов) и иных обязательств губернатором Санкт-Петербурга 16.03.2001 издано распоряжение N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р), в соответствии с пунктом 1.1 которого Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, оплачивает фактически потребляемые коммунальные услуги, несет расходы по содержанию жилого помещения, оплачивает содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Пунктами 1.2 и 1.4 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, предусмотрено, что расчеты Санкт-Петербурга по платежам за коммунальные услуги и содержание находящегося в его собственности жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме (далее - помещение), а также на содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума), производятся через государственное учреждение "Районное жилищное агентство" по месту нахождения помещения. Перечисление денежных средств производится лицу, являющемуся заказчиком работ и услуг по содержанию и ремонту дома (кондоминиума) и коммунальных услуг.
Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Таким образом, в силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 30 и статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности содержания данного помещения и не может служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.
Вместе с тем, ответчик не лишен возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности с нанимателей.
Арбитражный суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал обоснованные выводы и правильно применил нормы материального права. Процессуальных нарушений при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции не установлено
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого решения, которое подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 71, 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ГОРШЕЛЕВ
Судьи
Т.В.ЖУКОВА
Н.М.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2013 ПО ДЕЛУ N А56-36495/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. по делу N А56-36495/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горшелева В.В.
судей Жуковой Т.В., Поповой Н.М.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бернат К.А.
при участии:
- от истца: не явился, извещен
- от ответчика: не явился, извещен
- от 1 третьего лица: не явился, извещен
- от 2 третьего лица: не явился, не явился
- от 3 третьего лица: представитель Романова О.В., доверенность от 15.12.2011
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер N 13АП-4538/2013) Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2013 по делу N А56-36495/2012 (судья Даценко А.С.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района"
к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга"
третьи лица: Государственное унитарное предприятие "ВЦКП ЖХ"
Жилищный комитет
Комитет финансов
о взыскании задолженности
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖКС N 1 Красногвардейского района", место нахождения: 195176, Санкт-Петербург, ул. Большая Прохоровская, д. 37 корп. 2 (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8 (далее - ответчик) о взыскании 633 860 руб. 87 коп. задолженности по оплате.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2013 уточненные исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное исследование арбитражным судом первой инстанции обстоятельства, имеющих значение для дела, а также на нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование своих апелляционных доводов ответчик считает, что бремя содержания имущества лежит на собственнике, что ответчик не наделен функциями собственника, что обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества лежит на Администрации Красногвардейского района, как полномочном представителе собственника Санкт-Петербурга, при этом цена договора управления многоквартирным домом от 30.06.2010 N 1589/200/1 соответствует платежам нанимателей, считает, что арбитражным судом первой инстанции применен закон, не подлежащий применению.
Лица, участвующие в деле, кроме третьего лица Комитета финансов, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель третьего лица Комитета финансов поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как усматривается из материалов дела, по договору N 1589-200/1 от 30.06.2010 управления многоквартирным домом между управляющей организацией и жилищной организацией, выступающей уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и нежилых помещений в этих домах, истец (Управляющая компания) по заданию Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", являющегося представителем Санкт-Петербурга как собственника жилы (нежилых) помещений, (Собственник), обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах согласно приложению к договору, а также обеспечивать предоставление в помещения коммунальных услуг согласно договору и осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а ответчик обязался оплачивать истцу выполненные работы и оказанные услуги.
Пунктом 1.4 Договора определено, что перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в Приложениях 3, 3.1, 3.2 и 4, 4.1, 4.2 к Договору.
Поскольку у ответчика возникла задолженность по оплате услуг, оказанных истцом по Договору в период с 01.07.2009 по 11.05.2012 в сумме 633 860 руб. 87 коп., истец обратился с иском в арбитражный суд.
Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательства в их совокупности, проверив и проанализировав доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.
Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме.
"Положением об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств", утвержденным Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 16.03.2001 N 310-р установлено, что расчеты от имени Санкт-Петербурга за содержание и сохранение общего имущества дома осуществляет ответчик.
В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.
При этом частью 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора, а у собственника жилого помещения - с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги.
В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Пунктом 2 статьи 676 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность наймодателя осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель в свою очередь обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 678 ЖК РФ).
В силу пунктов 1 и 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
При этом пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя.
Таким образом, в рамках договора найма жилого помещения обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя перед наймодателем, который выступает стороной по договору найма жилого помещения и, являясь кредитором в отношении обязанности нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уполномочен применять к нанимателю меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанной обязанности.
В свою очередь наймодатель жилого помещения в многоквартирном доме, являясь собственником такого помещения, в силу части 2 статьи 161 ЖК РФ обязан принять участие в выборе одного из способов управления многоквартирным домом, в том числе управление управляющей организацией.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Заключением такого договора собственник жилого помещения, выступающий наймодателем по договору найма жилого помещения, в том числе обеспечивает исполнение своей обязанности, предусмотренной пунктом 2 статьи 676 ГК РФ, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю жилого помещения необходимых коммунальных услуг, по проведению ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
В силу части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Таким образом, как обоснованно установлено арбитражным судом первой инстанции, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в рамках договора управления многоквартирным домом перед управляющей организацией возникает у собственника помещения в многоквартирном доме, который в силу части 2 статьи 162 ЖК РФ являющейся стороной данного договора.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны (для третьих лиц).
На основании изложенного, как правомерно установлено арбитражным судом первой инстанции, у управляющей организации не возникает права требования к нанимателю жилого помещения внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Данное требование у управляющей организации не возникает также и в силу части 4 статьи 155 ЖК РФ, согласно которой наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.
Статья 155 ЖК РФ регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и не устанавливает обязательственных отношений между нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме и управляющей организацией.
Перечисляя плату за жилое помещение и коммунальные услуги напрямую управляющей организации, минуя наймодателя жилого помещения, наниматель тем самым исполняет свою обязанность перед наймодателем по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в рамках договора найма, и одновременно исполняет аналогичную обязанность наймодателя жилого помещения как собственника этого помещения, перед управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом.
При этом в последнем случае имеет место исполнение обязательства собственника помещения в многоквартирном доме перед управляющей организацией третьим лицом.
По общему правилу, установленному статьей 403 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами.
Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения нанимателем жилого помещения своей обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, ответственность перед управляющей организацией несет собственник жилого помещения, а, следовательно, как правомерно установлено арбитражным судом первой инстанции, задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг подлежит взысканию управляющей организацией с собственника указанного помещения, который, в свою очередь, праве взыскать эту задолженность с нанимателя жилого помещения на основании договора найма, заключенного с нанимателем.
Поскольку спорная задолженность возникла в отношении помещений, собственником которых является Санкт-Петербург, спорная задолженность правомерно заявлена истцом ко взысканию с ответчика.
Доводы ответчика, как не содержащие безусловных и достаточных с точки зрения закона оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований и как противоречащие правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ по делу N 7249/12 от 21.08.2012, обоснованно отклонены арбитражным судом первой инстанции как несостоятельные.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" задолженности по Договору является обоснованным.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению апелляционным судом на основании следующего.
В целях исполнения Санкт-Петербургом как собственником жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию таких жилых помещений, а также содержанию и сохранению общего имущества упомянутых домов (кондоминиумов) и иных обязательств губернатором Санкт-Петербурга 16.03.2001 издано распоряжение N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р), в соответствии с пунктом 1.1 которого Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, оплачивает фактически потребляемые коммунальные услуги, несет расходы по содержанию жилого помещения, оплачивает содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Пунктами 1.2 и 1.4 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, предусмотрено, что расчеты Санкт-Петербурга по платежам за коммунальные услуги и содержание находящегося в его собственности жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме (далее - помещение), а также на содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума), производятся через государственное учреждение "Районное жилищное агентство" по месту нахождения помещения. Перечисление денежных средств производится лицу, являющемуся заказчиком работ и услуг по содержанию и ремонту дома (кондоминиума) и коммунальных услуг.
Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Таким образом, в силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 30 и статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности содержания данного помещения и не может служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.
Вместе с тем, ответчик не лишен возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности с нанимателей.
Арбитражный суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал обоснованные выводы и правильно применил нормы материального права. Процессуальных нарушений при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции не установлено
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого решения, которое подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 71, 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ГОРШЕЛЕВ
Судьи
Т.В.ЖУКОВА
Н.М.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)