Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Себельдиной Д.В.,
при участии в заседании:
от ООО "Центр специальной одежды": Казакова Е.Б., по протоколу N 5 от 07.10.09 г., Веселов В.А., по доверенности от 09.06.13 г.; от ООО "Ремонтник": Кузнецова О.В., по доверенности от 09.01.13 г. N 46,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Центр специальной одежды" на решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2013 года по делу N А41-27823/12, принятое судьей Капаевым Д.Ю. по исковому заявлению ООО "Ремонтник" к ООО "Центр специальной одежды" о взыскании,
установил:
ООО "Ремонтник" обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "Центр специальной одежды" о взыскании задолженности в размере 585 744 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 834 руб. 51 коп. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений).
Решением Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2013 года по делу N А41-27823/12 требования ООО "Ремонтник" удовлетворены частично. Суд решил: взыскать с ООО "Центр специальной одежды" в пользу ООО "Ремонтник" денежные средства в размере 585 744 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 14714 руб. 88 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Истец, не согласившийся с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований, обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 04.04.2013 г. по делу N А41-27823/12 в указанной части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту за площади пристроенного помещения, так же обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 04.04.2013 г. по делу N А41-27823/12 в указанной части отменить и принять новый судебный акт.
Истец и ответчик представили в материалы дела отзывы на апелляционные жалобы, в которых возражали на доводы апелляционных жалоб друг друга.
Истец и ответчик направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционных жалоб и отзывов на них соответственно.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, рассмотрев доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены обжалуемого решения в части, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ООО "Центр специальной одежды" является собственником нежилого помещения общей площадью 856,30 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, д. 34А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.07.2004 г. серия 50 АЖ N 187206.
В соответствии с Протоколом N 2 от 21.06.2010 г. ООО "Ремонтник" выбрано в качестве управляющей организации по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, д. 34А с 01.07.2010 г.
Собственниками помещений указанного многоквартирного дом с истцом заключен договор от 01.07.2010 года управления многоквартирным домом, в соответствии с которым, ООО "Ремонтник" за плату обеспечивает организацию содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома N 34А по ул. Войкова.
Истец указал, что ответчик уклоняется от заключения договора, а компенсировать истцу понесенные затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома отказывается.
Ссылаясь на то, что собственник помещений в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В суде первой инстанции ответчик признал сумму исковых требований в размере 115 377 руб. 30 коп. в отношении помещения площадью 168,7 кв. м, встроенного в многоквартирный дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, д. 34а.
В ходе судебного разбирательства арбитражным судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Колесникову Никите Геннадьевичу (ООО "Независимый Центр Экспертиз и Оценки") (129337, г. Москва, ул. Красная Сосна, д. 3, стр. 1). Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1. Имеет ли помещение (условный номер - 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общие с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, строительные конструкции, в т.ч. фундамент, несущие стены, плиты перекрытий и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, крышу? Если имеет, то в части какой площади вышеуказанного помещения?
2. Имеет ли помещение (условный номер - 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общие с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, инженерные коммуникации, в том числе: системы электроснабжения, теплоснабжения, вентиляции, водоснабжения и водоотведения? Если имеет, то в части какой площади вышеуказанного помещения?
3. Имеет ли помещение (условный номер - 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) выходы в места общего пользования многоквартирного дома, на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а?
4. Может ли технически эксплуатироваться помещение (условный номер - 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) автономно без инженерных сетей многоквартирного дома, расположенного по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, в частности, тепловых сетей, сетей холодного водоснабжения и горячего водоснабжения, водоотведения? Если может, то в части какой площади вышеуказанного помещения?
В материалы дела поступило экспертное заключение, в котором экспертом сделаны следующие выводы.
1. Помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общее с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, имеет общие строительные конструкции, а именно:
- - общие несущие стены;
- - общий фундамент под общими несущими стенами;
- - плиты перекрытия над отмеченными помещениями;
- - плиты перекрытия между отмеченными помещениями и помещением подвала. Данные конструкции расположены в Лит. А.
2. Помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общее с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, имеет инженерные коммуникации, подключенные к общим системам водоснабжения. Данные коммуникации расположены в Лит. А.
3. Согласно имеющему плану, а также данных полученных в результате натурных исследований, экспертом установлено, что помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) не имеет выходы в места общего пользования многоквартирного дома, на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а.
4. Технически, помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а), может полностью эксплуатироваться автономно без инженерных сетей многоквартирного дома, расположенного по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, при условии обеспечения автономным хозяйственно-питьевым водоснабжением.
Удовлетворяя остальную часть требований суд первой инстанции указал следующее.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 того же Кодекса).
П. 1 ст. 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется, согласно пункту 3 указанной статьи, на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (ст. 249 и 290 ГК РФ).
В силу названных норм права издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общее с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, имеет общие строительные конструкции, а именно: общие несущие стены, общий фундамент под общими несущими стены стенами, плиты перекрытия над отмеченными помещениями, плиты перекрытия между отмеченными помещениями и помещением подвала, имеет инженерные коммуникации, подключенные к общим системам водоснабжения.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (пункт 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объект - часть незавершенного строительством встроенно-пристроенного нежилого помещения (литер А пом. N 24 - 29, 32 - 35, 37 - 40, литер А1 пом. N 1 - 23, 30, 31, 36, 41) зарегистрирован за ответчиком как единый объект, общей площадью 856,3 кв. м.
Здание является единым комплексом. Ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполненных в процессе технического обслуживания дома, а потому он должен оплатить их.
Однако, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующее.
Из материалов дела следует, что истец является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, д. 34А. В указанном доме ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 856,3 кв. м.
Апелляционным судом установлено, что частью указанного нежилого помещения является пристроенное помещение площадью.
Апелляционный суд полагает, что указанное пристроенное помещение (лит. А1) является обособленным объектом исходя из следующего.
Из экспертного заключения следует, что указанное строение не имеет выходов в места общего пользования и на прилегающую территорию многоквартирного дома. Так же указанное строение обеспечено обособленными инженерными системами и коммуникациями о полностью автономно обеспечено коммунальными ресурсами, что подтверждается договорами на оказание услуг (том 3 л.д. 9 - 15).
Кроме того, к апелляционной жалобе ответчика приложены кадастровые паспорта на спорные помещения от 26.04.2013 года, из которых следует, что встроенное и пристроенное помещения зарегистрированы, как разные объекты права.
В обоснование невозможности представления указанных документов в суд первой инстанции ответчик указал, что они были изготовлены после вынесения обжалуемого решения.
Апелляционный суд в порядке статьи 268 АПК РФ признал указанные причины уважительными и приобщил данные кадастровые паспорта к материалам настоящего дела.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика представленные суду со ссылкой на Постановления Главы г. Серпухова Московской области от 04.03.2013 N 284, 285, 283, справки об изменении адреса объекта недвижимости от 04.03.2013 N 284, 285, 283 об изменении адреса земельных участков с кадастровыми номерами 50:58:0050207:13, 50:58:0050207:14 и об изменении адреса части незавершенного строительством встроенно-пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером 50:58:0050206:904 (том 4 л.д. 57 - 62), указал, что данные доказательства не исключают правомерности заявленных требований, ввиду того, что указанные Постановления приняты позднее спорных периодов.
Однако, суд первой инстанции не учел, что в указанных Постановлениях местной Администрации рассмотрены и признаны достаточными для изменения адреса обстоятельства, сложившиеся к моменту рассмотрения и существовавшие в спорный период июль 2010 года - август 2012.
Из технического паспорта на спорное помещение (том 2 л.д. 128) следует, что встроенная часть помещения (лит А) введена в эксплуатацию в 1989 году, а пристроенная часть помещения (лит А1) введена в эксплуатацию в 1999 году.
Апелляционным судом установлено, что ООО "Центр специальной одежды" приобрело спорное встроенно-пристроенное нежилое помещение (литер А и литер А1) по договору купли-продажи N 63 от 14.06.2004, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 27.07.2004 (том 2 л.д. 105).
Из материалов дела следует, что ООО "Центр специальной одежды" принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами: 50:58:0050207:13, 50:58:050207:1860, на которых расположено пристроенное помещение. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 14.07.2008 (том 2 л.д. 103) и от 27.10.2011 (том 2 л.д. 104).
Как следует из статей 249, 290 ГК РФ собственники помещений в жилом доме обязаны нести бремя содержания общего имущества жилого дома, соответственно, подлежит выяснению вопрос является ли ответчик собственником помещений в жилом доме, а также о размере таких помещений для расчета платежей по содержанию жилого дома.
В отношении помещений встроенных (включая коридор) в жилой дом суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции.
Однако, в отношении помещений пристроенных к жилому дому суд апелляционной инстанции считает, что положения статей 249, 290 ГК РФ не могут применяться в данном случае, поскольку они не являются частью жилого дома.
Указанные выводы апелляционного суда подтверждаются следующим: в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В рассматриваемом случае пристроенные помещения возведены на земельном участке, принадлежащем ответчику и не располагаются на земельном участке, занятом жилым домом.
На вопрос апелляционного суда представитель истца в судебном заседании пояснил, что деятельность ООО "Ремонтник" по содержанию общего имущества жильцов состоит в обслуживании крыши, подвального помещения, иного общего имущества, которое позволяет существовать и оставаться в надлежащем состоянии всем помещениям жилого дома. Так же представитель истца пояснил, что затрат по содержанию пристройки ответчика ООО "Ремонтник" не несет.
Между тем, исходя из позиции истца, полагая, что пристроенное помещение является частью жилого дома, ООО "Ремонтник" обязано было бы нести расходы по обслуживанию крыши пристроенного помещения, подвальных помещений под ним, наружных стен и т.п. Однако, ООО "Ремонтник" не несло данных затрат и не осуществляло подобных работ, признавая таким образом, что пристройка ответчика не является частью жилого дома.
Таким образом, апелляционный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту за площади встроенного (включая коридор) помещения.
В ходе судебного заседания апелляционного суда в материалы дела истцом представлен расчет, в соответствии с которым общая сумма задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту встроенного (включая коридор) помещения площадью 284,9 кв. м (лит. А) составляет 194 848,75 руб.
Указанный расчет ответчиком не оспорен.
Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы истца о том, что истцом в адрес ответчика направлена претензия от 16.05.2012 года ввиду отсутствия в материалах дела достоверных доказательств направления ответчику указанной претензии, соответственно, апелляционный суд полагает требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 22 834,51 руб. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Исходя из изложенного, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения иска в сумме 390 895 р. 25 к.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статье 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2013 года по делу N А41-27823/12 отменить в части удовлетворения иска в сумме 390 895 р. 25 к.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-27823/12
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. по делу N А41-27823/12
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Себельдиной Д.В.,
при участии в заседании:
от ООО "Центр специальной одежды": Казакова Е.Б., по протоколу N 5 от 07.10.09 г., Веселов В.А., по доверенности от 09.06.13 г.; от ООО "Ремонтник": Кузнецова О.В., по доверенности от 09.01.13 г. N 46,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Центр специальной одежды" на решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2013 года по делу N А41-27823/12, принятое судьей Капаевым Д.Ю. по исковому заявлению ООО "Ремонтник" к ООО "Центр специальной одежды" о взыскании,
установил:
ООО "Ремонтник" обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "Центр специальной одежды" о взыскании задолженности в размере 585 744 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 834 руб. 51 коп. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений).
Решением Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2013 года по делу N А41-27823/12 требования ООО "Ремонтник" удовлетворены частично. Суд решил: взыскать с ООО "Центр специальной одежды" в пользу ООО "Ремонтник" денежные средства в размере 585 744 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 14714 руб. 88 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Истец, не согласившийся с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований, обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 04.04.2013 г. по делу N А41-27823/12 в указанной части отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту за площади пристроенного помещения, так же обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 04.04.2013 г. по делу N А41-27823/12 в указанной части отменить и принять новый судебный акт.
Истец и ответчик представили в материалы дела отзывы на апелляционные жалобы, в которых возражали на доводы апелляционных жалоб друг друга.
Истец и ответчик направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционных жалоб и отзывов на них соответственно.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, рассмотрев доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены обжалуемого решения в части, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ООО "Центр специальной одежды" является собственником нежилого помещения общей площадью 856,30 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, д. 34А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.07.2004 г. серия 50 АЖ N 187206.
В соответствии с Протоколом N 2 от 21.06.2010 г. ООО "Ремонтник" выбрано в качестве управляющей организации по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, д. 34А с 01.07.2010 г.
Собственниками помещений указанного многоквартирного дом с истцом заключен договор от 01.07.2010 года управления многоквартирным домом, в соответствии с которым, ООО "Ремонтник" за плату обеспечивает организацию содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома N 34А по ул. Войкова.
Истец указал, что ответчик уклоняется от заключения договора, а компенсировать истцу понесенные затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома отказывается.
Ссылаясь на то, что собственник помещений в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В суде первой инстанции ответчик признал сумму исковых требований в размере 115 377 руб. 30 коп. в отношении помещения площадью 168,7 кв. м, встроенного в многоквартирный дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, д. 34а.
В ходе судебного разбирательства арбитражным судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Колесникову Никите Геннадьевичу (ООО "Независимый Центр Экспертиз и Оценки") (129337, г. Москва, ул. Красная Сосна, д. 3, стр. 1). Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1. Имеет ли помещение (условный номер - 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общие с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, строительные конструкции, в т.ч. фундамент, несущие стены, плиты перекрытий и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, крышу? Если имеет, то в части какой площади вышеуказанного помещения?
2. Имеет ли помещение (условный номер - 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общие с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, инженерные коммуникации, в том числе: системы электроснабжения, теплоснабжения, вентиляции, водоснабжения и водоотведения? Если имеет, то в части какой площади вышеуказанного помещения?
3. Имеет ли помещение (условный номер - 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) выходы в места общего пользования многоквартирного дома, на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а?
4. Может ли технически эксплуатироваться помещение (условный номер - 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) автономно без инженерных сетей многоквартирного дома, расположенного по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, в частности, тепловых сетей, сетей холодного водоснабжения и горячего водоснабжения, водоотведения? Если может, то в части какой площади вышеуказанного помещения?
В материалы дела поступило экспертное заключение, в котором экспертом сделаны следующие выводы.
1. Помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общее с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, имеет общие строительные конструкции, а именно:
- - общие несущие стены;
- - общий фундамент под общими несущими стенами;
- - плиты перекрытия над отмеченными помещениями;
- - плиты перекрытия между отмеченными помещениями и помещением подвала. Данные конструкции расположены в Лит. А.
2. Помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общее с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, имеет инженерные коммуникации, подключенные к общим системам водоснабжения. Данные коммуникации расположены в Лит. А.
3. Согласно имеющему плану, а также данных полученных в результате натурных исследований, экспертом установлено, что помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) не имеет выходы в места общего пользования многоквартирного дома, на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а.
4. Технически, помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а), может полностью эксплуатироваться автономно без инженерных сетей многоквартирного дома, расположенного по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, при условии обеспечения автономным хозяйственно-питьевым водоснабжением.
Удовлетворяя остальную часть требований суд первой инстанции указал следующее.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 того же Кодекса).
П. 1 ст. 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется, согласно пункту 3 указанной статьи, на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (ст. 249 и 290 ГК РФ).
В силу названных норм права издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что помещение (условный номер 50:32:15:01109:001:0001, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а) общее с многоквартирным домом, расположенным по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, 34-а, имеет общие строительные конструкции, а именно: общие несущие стены, общий фундамент под общими несущими стены стенами, плиты перекрытия над отмеченными помещениями, плиты перекрытия между отмеченными помещениями и помещением подвала, имеет инженерные коммуникации, подключенные к общим системам водоснабжения.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (пункт 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объект - часть незавершенного строительством встроенно-пристроенного нежилого помещения (литер А пом. N 24 - 29, 32 - 35, 37 - 40, литер А1 пом. N 1 - 23, 30, 31, 36, 41) зарегистрирован за ответчиком как единый объект, общей площадью 856,3 кв. м.
Здание является единым комплексом. Ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполненных в процессе технического обслуживания дома, а потому он должен оплатить их.
Однако, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующее.
Из материалов дела следует, что истец является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу Московская область, г. Серпухов, ул. Войкова, д. 34А. В указанном доме ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 856,3 кв. м.
Апелляционным судом установлено, что частью указанного нежилого помещения является пристроенное помещение площадью.
Апелляционный суд полагает, что указанное пристроенное помещение (лит. А1) является обособленным объектом исходя из следующего.
Из экспертного заключения следует, что указанное строение не имеет выходов в места общего пользования и на прилегающую территорию многоквартирного дома. Так же указанное строение обеспечено обособленными инженерными системами и коммуникациями о полностью автономно обеспечено коммунальными ресурсами, что подтверждается договорами на оказание услуг (том 3 л.д. 9 - 15).
Кроме того, к апелляционной жалобе ответчика приложены кадастровые паспорта на спорные помещения от 26.04.2013 года, из которых следует, что встроенное и пристроенное помещения зарегистрированы, как разные объекты права.
В обоснование невозможности представления указанных документов в суд первой инстанции ответчик указал, что они были изготовлены после вынесения обжалуемого решения.
Апелляционный суд в порядке статьи 268 АПК РФ признал указанные причины уважительными и приобщил данные кадастровые паспорта к материалам настоящего дела.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика представленные суду со ссылкой на Постановления Главы г. Серпухова Московской области от 04.03.2013 N 284, 285, 283, справки об изменении адреса объекта недвижимости от 04.03.2013 N 284, 285, 283 об изменении адреса земельных участков с кадастровыми номерами 50:58:0050207:13, 50:58:0050207:14 и об изменении адреса части незавершенного строительством встроенно-пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером 50:58:0050206:904 (том 4 л.д. 57 - 62), указал, что данные доказательства не исключают правомерности заявленных требований, ввиду того, что указанные Постановления приняты позднее спорных периодов.
Однако, суд первой инстанции не учел, что в указанных Постановлениях местной Администрации рассмотрены и признаны достаточными для изменения адреса обстоятельства, сложившиеся к моменту рассмотрения и существовавшие в спорный период июль 2010 года - август 2012.
Из технического паспорта на спорное помещение (том 2 л.д. 128) следует, что встроенная часть помещения (лит А) введена в эксплуатацию в 1989 году, а пристроенная часть помещения (лит А1) введена в эксплуатацию в 1999 году.
Апелляционным судом установлено, что ООО "Центр специальной одежды" приобрело спорное встроенно-пристроенное нежилое помещение (литер А и литер А1) по договору купли-продажи N 63 от 14.06.2004, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 27.07.2004 (том 2 л.д. 105).
Из материалов дела следует, что ООО "Центр специальной одежды" принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами: 50:58:0050207:13, 50:58:050207:1860, на которых расположено пристроенное помещение. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 14.07.2008 (том 2 л.д. 103) и от 27.10.2011 (том 2 л.д. 104).
Как следует из статей 249, 290 ГК РФ собственники помещений в жилом доме обязаны нести бремя содержания общего имущества жилого дома, соответственно, подлежит выяснению вопрос является ли ответчик собственником помещений в жилом доме, а также о размере таких помещений для расчета платежей по содержанию жилого дома.
В отношении помещений встроенных (включая коридор) в жилой дом суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции.
Однако, в отношении помещений пристроенных к жилому дому суд апелляционной инстанции считает, что положения статей 249, 290 ГК РФ не могут применяться в данном случае, поскольку они не являются частью жилого дома.
Указанные выводы апелляционного суда подтверждаются следующим: в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В рассматриваемом случае пристроенные помещения возведены на земельном участке, принадлежащем ответчику и не располагаются на земельном участке, занятом жилым домом.
На вопрос апелляционного суда представитель истца в судебном заседании пояснил, что деятельность ООО "Ремонтник" по содержанию общего имущества жильцов состоит в обслуживании крыши, подвального помещения, иного общего имущества, которое позволяет существовать и оставаться в надлежащем состоянии всем помещениям жилого дома. Так же представитель истца пояснил, что затрат по содержанию пристройки ответчика ООО "Ремонтник" не несет.
Между тем, исходя из позиции истца, полагая, что пристроенное помещение является частью жилого дома, ООО "Ремонтник" обязано было бы нести расходы по обслуживанию крыши пристроенного помещения, подвальных помещений под ним, наружных стен и т.п. Однако, ООО "Ремонтник" не несло данных затрат и не осуществляло подобных работ, признавая таким образом, что пристройка ответчика не является частью жилого дома.
Таким образом, апелляционный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту за площади встроенного (включая коридор) помещения.
В ходе судебного заседания апелляционного суда в материалы дела истцом представлен расчет, в соответствии с которым общая сумма задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту встроенного (включая коридор) помещения площадью 284,9 кв. м (лит. А) составляет 194 848,75 руб.
Указанный расчет ответчиком не оспорен.
Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы истца о том, что истцом в адрес ответчика направлена претензия от 16.05.2012 года ввиду отсутствия в материалах дела достоверных доказательств направления ответчику указанной претензии, соответственно, апелляционный суд полагает требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 22 834,51 руб. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Исходя из изложенного, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения иска в сумме 390 895 р. 25 к.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статье 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2013 года по делу N А41-27823/12 отменить в части удовлетворения иска в сумме 390 895 р. 25 к.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)