Судебные решения, арбитраж
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Ивановой И.Е.,
судей: Цыганкова С.Л., Дука Е.А.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Администрации городского поселения Федоровский к Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. о признании утратившими права пользования и выселении,
по апелляционной жалобе Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П.,
на решение Сургутского районного суда от 29 мая 2012 года,
которым постановлено:
"Признать Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес обезличен), г. (адрес обезличен).
Выселить Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. из жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес обезличен), г. (адрес обезличен) без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать солидарно с Ч.Н.В., Ч.А. и Г.С.Н. в доход местного бюджета муниципального образования (адрес обезличен) расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 000 руб.
Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е.,
объяснения представителя ответчиков Ч.Н.А. поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
судебная коллегия,
установила:
Администрация городского поселения Федоровский обратилась в суд с иском к Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. о признании утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес обезличен), г. (адрес обезличен), выселении из него пользователей без предоставления другого жилья, как лиц, не состоящих с наймодателем в договорных отношениях.
Требования мотивировала тем, что спорная квартира принадлежит муниципалитету на праве собственности, включена в реестр собственности городского поселения Федоровский. Ответчики занимают квартиру, не имея правоустанавливающих документов. От заключения договора коммерческого найма отказались. Договорные отношения между сторонами отсутствуют. Оснований для проживания не имеется. Добровольно освободить жилье отказываются. Этим нарушают права муниципалитета, который не имеет возможности распорядиться квартирой по своему усмотрению. Полагал, имеются основания для принудительного восстановления прав заявленным в иске способом.
В судебном заседании представитель истца И. поддержал требования. Пояснил, что квартира предоставлялась в пользование ответчицы Ч.Н.В. работодателем МУП "ТО УТВиВ N 1" на период работы для проживания с семьей. Трудовые отношения ее прекращены, соответственно прежние основания для продолжения пользования также прекратились. Срок действия договора закончился в декабре 2008 года. После этого не возобновлялся.
Квартира не является специализированным жильем, используется по решению собственника по срочным договорам коммерческого найма в соответствии с "Положением о порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Федоровский коммерческого использования".
В августе 2011 года муниципалитет предлагал ответчице заключить договор коммерческого найма, однако, от его подписания отказалась. Предложила заключить договор социального найма, с чем не согласился муниципалитет из-за отсутствия для этого оснований. По названным причинам оформленных правоотношений по пользованию квартирой между сторонами не имеется. Соответственно ответчики проживают без законных оснований, но не выселяются.
При этом, Ч.Н.В. имеет в собственности другое жилье - 1\\2 долю квартиры, расположенной по адресу: г. (адрес обезличен)М-35. На муниципальном учете граждан, нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма по г. (адрес обезличен), ответчики не состоят. Обязательственные отношения у муниципалитета в отношении их отсутствуют. С учетом указанного настаивал на иске.
Ответчица Ч.Н.В. исковые требования не признала. Не отрицала того, что отказывалась от оформления правоотношений по пользованию квартирой на условиях, предложенных истцом. При этом, пояснила, была не согласна с частью предложенных истцом условий, а именно: с характером договора найма. Полагала, это свидетельствует о наличии иных обстоятельств, которые безусловно нельзя расценивать как действия, направленные на отказ от продолжения фактически сложившихся между сторонами правоотношений по пользованию квартирой.
Стороны спорили о характере договора найма. Преддоговорные споры допустимы по смыслу правил ГК РФ, регулирующих порядок заключения договоров. Спор разрешен судом не в пользу ответчиков. Безусловно это не свидетельствует об отказе от прав пользования квартирой с их стороны и для целей выселения такие действия ответчиков, полагала, основанием не являются.
Совокупность названных обстоятельств, считала, не подтверждает доводов истца о том, что правоотношения по пользованию квартирой прекратились и имеются основания для применения правил ст. 35 ЖК РФ. Фактически правоотношения по пользованию продолжаются, обязательства по договору найма нанимателями исполняются. При этом, в силу правил ст. 684 ГК РФ имеют преимущественное право на продолжение проживания на тех же условиях пользования, которые изначально возникли, поскольку проживали по долгосрочному договору.
Наличие на праве собственности иного жилья на суть возникших правоотношений по пользованию спорной квартирой, полагала, не влияет. Продолжает работать в муниципальной организации созданной муниципалитетом, выполняет прежние функции. Соответственно по мотиву прекращения трудовых отношений с прежним наймодателем и по мотиву наличия другого жилья в собственности выселению также не подлежит. С учетом указанного просила в иске отказать.
Ответчик Г.С.Н. иск не признал по этим же основаниям.
Представитель ответчиков Ч.Н.А., возражала против доводов иска. Поддержала доводы доверителей. Пояснила, что ответчики изначально вселились в спорную квартиру на законных основаниях: по договору найма. Договор долгосрочный (на период работы, она продолжалась более года), поэтому имеют преимущественное право на заключение договора на новый срок на тех же условиях пользования, от них не отказывались. Являются нуждающимися и состоят на учете по месту работы для получения социального жилья.
Ч.Н.В. занимается аналогичной работой, в связи с выполнением которой предоставлялось в пользование спорное жилье. Работодатель - муниципальная организация. Полагала, не имеет значения, что между организациями (ликвидированной и вновь созданной муниципалитетом) формально не имеется правопреемства. Ответчица уволена по сокращению штата в связи с ликвидацией прежнего работодателя. Правоотношения по пользованию квартирой в связи с этим обстоятельством с муниципалитетом, принявшим от него имущество, не прекращались. Продолжились на прежних условиях, но не оформлены по причинам объективного характера из-за наличия спора о характере договора найма.
Полагала, поскольку правоотношения по пользованию продолжаются, стороны их в установленном законом порядке не прекратили, основания для выселения нанимателей отсутствуют. Наличие на праве собственности доли в другой квартире, которой не пользуются в силу объективных причин, безусловным поводом для прекращения имеющихся правоотношений по пользованию квартирой также не является.
Судом проверены доводы сторон, представленные доказательства, постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просят ответчики.
В обоснование ссылаются на обстоятельства, изложенные при рассмотрении дела. Полагают, суд неверно определил значимые обстоятельства, что привело к ошибочным выводам.
Не учтено, что Ч.Н.В. продолжает работать в муниципальной организации. Между организацией, в которой работала ранее, и нынешним работодателем не имеется правопреемства, однако, на разрешение заявленного спора это не влияет. Считает выводы суда ошибочными.
Ответчики проживают в квартире на законных основаниях с 2004 г. Состоят по месту работы Ч.Н.В. в муниципальной организации в списке нуждающихся на улучшение жилищных условиях.
Ссылается также на то, что дело рассмотрено в отсутствие Ч.А. Просят решение суда отменить. Принять новое решение, в иске отказать.
Проверив материалы дела, выслушав мнение представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов спора следует, что спор между сторонами возник в отношении муниципальной квартиры. Наличии оснований для выселения ответчиков в соответствии с правилами ст. 35 ЖК РФ без предоставления другого жилья по мотиву отсутствия оформленных правоотношений по пользованию квартирой с муниципалитетом.
Суд, проверив представленные доводы и доказательства, установил, что спорная квартира принадлежит в соответствии с приказом Департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 27.11.2008 г. на праве собственности городскому поселению Федоровский.
Первично правоотношения по пользованию квартирой у ответчиков возникли в рамках имевшегося договора между прежним собственником и работодателем ответчицы Ч.Н.В. 2004 г. на основании договора аренды она была передана Муниципальным образованием Сургутский район (бывшим собственником) муниципальному унитарному предприятию "ТО УТВиВ N 2" в управление. В рамках его работодатель заключил с ответчицей Ч.Н.В. договор найма от 26.12.2005 г., на срок до 20.12.2006 г. либо до прекращения трудовых отношений с наймодателем по любым основаниям.
В дальнейшем МУП "ТО УТВиВ N 2" было реорганизовано в МУП "ТО УТВиВ N 1". На основании договора найма МУП "ТО УТВиВ N 1" заключил с Ч.Н.В. аналогичный договор найма на спорную квартиру. Срок пользования сторонами был определен до 16.12.2008 г. либо до прекращения трудовых отношений с наймодателем по любым основаниям.
На момент заключения договоров возможность использования квартиры по коммерческому найму была определена собственником. В связи с чем, суд пришел к выводу, заключенный с Ч.Н.В. договор свидетельствует о наличии правоотношений по пользованию жильем коммерческого жилищного фонда. Названные выводы суда правильные и подтверждаются имеющимися в деле сведениями.
Срок имевшегося договора найма на спорную квартиру истек, пришел к выводу суд, поскольку трудовые отношения между МУП "ТО УТВиВ N 1" и Ч.Н.В. прекратились.
Новый собственник - муниципальное образование городское поселение Федоровский продолжает использовать квартиру на тех же условиях, предложил ответчикам заключить договор и урегулировать правоотношения по пользованию. Однако, предложенный текст договора ответчиками не подписан.
25.05.2011 г. истец направил им письменное уведомление с предложением освободить квартиру. В дополнении к вышеуказанному письму письмом от 12.08.2011 г. Ч.Н.В. вновь было предложено заключить договор коммерческого найма на спорное жилое помещение. Предложение осталось без ответа. После чего истец обратился в суд с иском.
Ч.Н.В. с 04.10.2010 г. работает в МУП "Федоровское ЖКХ", которое не является правопреемником МУП "ТО УТВиВ N 1", действует как самостоятельная коммерческая организация. В списках очередности, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в Администрации г.п. Федоровский Ч.Н.В. не значится.
Проанализировав названные сведения, суд пришел к выводу, что действие прежнего договора найма прекращено, нового сторонами не заключено. Это свидетельствует об отсутствии правоотношений по найму квартиры.
Предусмотренным в п. 5.3 договора преимущественным правом на заключение договора найма этого же жилого помещения на новый срок Ч.Н.В. не воспользовалась, предложение истца от 12.08.2011 г. о заключении договора коммерческого найма не приняла. Соответственно основания для проживания у ответчиков отсутствуют.
С учетом указанного, пришел к выводу суд, требования истца подлежат удовлетворению в соответствии с правилами ст. 35 ЖК РФ.
Однако, с названными выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Правоотношения по пользованию квартирой (коммерческий найм) возникли по основаниям, установленным в ГК РФ. В силу ст. 684 ГПК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Из характера имевшихся правоотношений по пользованию квартирой следует, что она предоставлялась на период работы Ч.Н.В. в муниципальных организациях. Он продолжался более года. Это свидетельствует о том, что договор найма квартиры был долгосрочным и на него распространяются правила названной нормы закона.
Фактически правоотношения по пользованию квартирой продолжились в силу правил ст. 675 ГК РФ после смены работодателя ответчицы и собственника с истцом. Сведений о том, что Ч.Н.В. для подписания предлагался текст договора найма квартиры на соответствующий периоду ее работы в муниципальной организации срок, истец суду не предоставил. Поэтому дать оценку доводам истца об аналогичности имевшегося и предложенного договора найма не представляется возможным.
По правилам ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Из материалов дела следует, что ранее между сторонами имелся спор о характере договора найма, подлежащего оформлению. Это находится в причинно-следственной связи с тем, что ответчики не подписали предложенный истцом текст договора. Однако, такие действия безусловно нельзя расценивать как отказ от продления правоотношений по договору найма.
Наличие спорных правоотношений о характере найма свидетельствует о том, что наниматели предлагали заключить договор на иных условиях, что свидетельствовало о наличии переговоров по его условиям и допускается правилами ГК РФ, регулирующими порядок заключения договоров.
Ч.Н.В. ссылалась на наличие таких обстоятельств, их оценка имела значение для разрешения заявленных истцом требований, однако не сделана судом. Это не соответствует правилам ст. 198 ГПК РФ. Указанные сведения подтверждают доводы ответчиков о том, что от договора найма по сути не отказывались.
Отсутствуют в деле и письменные сведения, подтверждающие доводы истца о причинах отказа ответчиков от подписания договора найма. При таких обстоятельствах признать, что доводы истца подтверждены имеющимися в деле сведениями нельзя. Обстоятельства, подлежащие доказыванию определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться устными сведениями. Требования ст. 56 ГПК РФ истцом не выполнены. Несмотря на это суд признал иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Фактически правоотношения по пользованию квартирой по договору найма на момент рассмотрения спора между сторонами продолжаются, но не оформлены по причинам объективного характера, поэтому оснований считать, что имеются условия для применения правил ст. 35 ЖК РФ нельзя. Соответственно выводы суда о наличии оснований для выселения ответчиков нельзя признать правильными, они сделаны без учета вышеназванных обстоятельств, имеющих значение.
Указанные недостатки свидетельствуют о том, что судом были неверно определены значимые обстоятельства, это привело к неправильному применению и не применению норм права, подлежащих применению, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения.
Обстоятельства дела установлены на основании имеющихся в деле доказательств, в дополнительной проверке не нуждаются. Поэтому судебная коллегия считает необходимым вынести новое решение. В удовлетворении заявленного иска отказать.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского районного суда от 29 мая 2012 года отменить.
Принять новое решение.
В иске Администрации г.п. Федоровский к Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. о признании утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес обезличен), г. (адрес обезличен). и выселении из квартиры отказать.
Председательствующий
И.Е.ИВАНОВА
Судьи
С.Л.ЦЫГАНКОВ
Е.А.ДУКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 14.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3525/2012
Разделы:Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2012 г. по делу N 33-3525/2012
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Ивановой И.Е.,
судей: Цыганкова С.Л., Дука Е.А.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Администрации городского поселения Федоровский к Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. о признании утратившими права пользования и выселении,
по апелляционной жалобе Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П.,
на решение Сургутского районного суда от 29 мая 2012 года,
которым постановлено:
"Признать Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес обезличен), г. (адрес обезличен).
Выселить Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. из жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес обезличен), г. (адрес обезличен) без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать солидарно с Ч.Н.В., Ч.А. и Г.С.Н. в доход местного бюджета муниципального образования (адрес обезличен) расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 000 руб.
Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е.,
объяснения представителя ответчиков Ч.Н.А. поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
судебная коллегия,
установила:
Администрация городского поселения Федоровский обратилась в суд с иском к Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. о признании утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес обезличен), г. (адрес обезличен), выселении из него пользователей без предоставления другого жилья, как лиц, не состоящих с наймодателем в договорных отношениях.
Требования мотивировала тем, что спорная квартира принадлежит муниципалитету на праве собственности, включена в реестр собственности городского поселения Федоровский. Ответчики занимают квартиру, не имея правоустанавливающих документов. От заключения договора коммерческого найма отказались. Договорные отношения между сторонами отсутствуют. Оснований для проживания не имеется. Добровольно освободить жилье отказываются. Этим нарушают права муниципалитета, который не имеет возможности распорядиться квартирой по своему усмотрению. Полагал, имеются основания для принудительного восстановления прав заявленным в иске способом.
В судебном заседании представитель истца И. поддержал требования. Пояснил, что квартира предоставлялась в пользование ответчицы Ч.Н.В. работодателем МУП "ТО УТВиВ N 1" на период работы для проживания с семьей. Трудовые отношения ее прекращены, соответственно прежние основания для продолжения пользования также прекратились. Срок действия договора закончился в декабре 2008 года. После этого не возобновлялся.
Квартира не является специализированным жильем, используется по решению собственника по срочным договорам коммерческого найма в соответствии с "Положением о порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Федоровский коммерческого использования".
В августе 2011 года муниципалитет предлагал ответчице заключить договор коммерческого найма, однако, от его подписания отказалась. Предложила заключить договор социального найма, с чем не согласился муниципалитет из-за отсутствия для этого оснований. По названным причинам оформленных правоотношений по пользованию квартирой между сторонами не имеется. Соответственно ответчики проживают без законных оснований, но не выселяются.
При этом, Ч.Н.В. имеет в собственности другое жилье - 1\\2 долю квартиры, расположенной по адресу: г. (адрес обезличен)М-35. На муниципальном учете граждан, нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма по г. (адрес обезличен), ответчики не состоят. Обязательственные отношения у муниципалитета в отношении их отсутствуют. С учетом указанного настаивал на иске.
Ответчица Ч.Н.В. исковые требования не признала. Не отрицала того, что отказывалась от оформления правоотношений по пользованию квартирой на условиях, предложенных истцом. При этом, пояснила, была не согласна с частью предложенных истцом условий, а именно: с характером договора найма. Полагала, это свидетельствует о наличии иных обстоятельств, которые безусловно нельзя расценивать как действия, направленные на отказ от продолжения фактически сложившихся между сторонами правоотношений по пользованию квартирой.
Стороны спорили о характере договора найма. Преддоговорные споры допустимы по смыслу правил ГК РФ, регулирующих порядок заключения договоров. Спор разрешен судом не в пользу ответчиков. Безусловно это не свидетельствует об отказе от прав пользования квартирой с их стороны и для целей выселения такие действия ответчиков, полагала, основанием не являются.
Совокупность названных обстоятельств, считала, не подтверждает доводов истца о том, что правоотношения по пользованию квартирой прекратились и имеются основания для применения правил ст. 35 ЖК РФ. Фактически правоотношения по пользованию продолжаются, обязательства по договору найма нанимателями исполняются. При этом, в силу правил ст. 684 ГК РФ имеют преимущественное право на продолжение проживания на тех же условиях пользования, которые изначально возникли, поскольку проживали по долгосрочному договору.
Наличие на праве собственности иного жилья на суть возникших правоотношений по пользованию спорной квартирой, полагала, не влияет. Продолжает работать в муниципальной организации созданной муниципалитетом, выполняет прежние функции. Соответственно по мотиву прекращения трудовых отношений с прежним наймодателем и по мотиву наличия другого жилья в собственности выселению также не подлежит. С учетом указанного просила в иске отказать.
Ответчик Г.С.Н. иск не признал по этим же основаниям.
Представитель ответчиков Ч.Н.А., возражала против доводов иска. Поддержала доводы доверителей. Пояснила, что ответчики изначально вселились в спорную квартиру на законных основаниях: по договору найма. Договор долгосрочный (на период работы, она продолжалась более года), поэтому имеют преимущественное право на заключение договора на новый срок на тех же условиях пользования, от них не отказывались. Являются нуждающимися и состоят на учете по месту работы для получения социального жилья.
Ч.Н.В. занимается аналогичной работой, в связи с выполнением которой предоставлялось в пользование спорное жилье. Работодатель - муниципальная организация. Полагала, не имеет значения, что между организациями (ликвидированной и вновь созданной муниципалитетом) формально не имеется правопреемства. Ответчица уволена по сокращению штата в связи с ликвидацией прежнего работодателя. Правоотношения по пользованию квартирой в связи с этим обстоятельством с муниципалитетом, принявшим от него имущество, не прекращались. Продолжились на прежних условиях, но не оформлены по причинам объективного характера из-за наличия спора о характере договора найма.
Полагала, поскольку правоотношения по пользованию продолжаются, стороны их в установленном законом порядке не прекратили, основания для выселения нанимателей отсутствуют. Наличие на праве собственности доли в другой квартире, которой не пользуются в силу объективных причин, безусловным поводом для прекращения имеющихся правоотношений по пользованию квартирой также не является.
Судом проверены доводы сторон, представленные доказательства, постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просят ответчики.
В обоснование ссылаются на обстоятельства, изложенные при рассмотрении дела. Полагают, суд неверно определил значимые обстоятельства, что привело к ошибочным выводам.
Не учтено, что Ч.Н.В. продолжает работать в муниципальной организации. Между организацией, в которой работала ранее, и нынешним работодателем не имеется правопреемства, однако, на разрешение заявленного спора это не влияет. Считает выводы суда ошибочными.
Ответчики проживают в квартире на законных основаниях с 2004 г. Состоят по месту работы Ч.Н.В. в муниципальной организации в списке нуждающихся на улучшение жилищных условиях.
Ссылается также на то, что дело рассмотрено в отсутствие Ч.А. Просят решение суда отменить. Принять новое решение, в иске отказать.
Проверив материалы дела, выслушав мнение представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов спора следует, что спор между сторонами возник в отношении муниципальной квартиры. Наличии оснований для выселения ответчиков в соответствии с правилами ст. 35 ЖК РФ без предоставления другого жилья по мотиву отсутствия оформленных правоотношений по пользованию квартирой с муниципалитетом.
Суд, проверив представленные доводы и доказательства, установил, что спорная квартира принадлежит в соответствии с приказом Департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 27.11.2008 г. на праве собственности городскому поселению Федоровский.
Первично правоотношения по пользованию квартирой у ответчиков возникли в рамках имевшегося договора между прежним собственником и работодателем ответчицы Ч.Н.В. 2004 г. на основании договора аренды она была передана Муниципальным образованием Сургутский район (бывшим собственником) муниципальному унитарному предприятию "ТО УТВиВ N 2" в управление. В рамках его работодатель заключил с ответчицей Ч.Н.В. договор найма от 26.12.2005 г., на срок до 20.12.2006 г. либо до прекращения трудовых отношений с наймодателем по любым основаниям.
В дальнейшем МУП "ТО УТВиВ N 2" было реорганизовано в МУП "ТО УТВиВ N 1". На основании договора найма МУП "ТО УТВиВ N 1" заключил с Ч.Н.В. аналогичный договор найма на спорную квартиру. Срок пользования сторонами был определен до 16.12.2008 г. либо до прекращения трудовых отношений с наймодателем по любым основаниям.
На момент заключения договоров возможность использования квартиры по коммерческому найму была определена собственником. В связи с чем, суд пришел к выводу, заключенный с Ч.Н.В. договор свидетельствует о наличии правоотношений по пользованию жильем коммерческого жилищного фонда. Названные выводы суда правильные и подтверждаются имеющимися в деле сведениями.
Срок имевшегося договора найма на спорную квартиру истек, пришел к выводу суд, поскольку трудовые отношения между МУП "ТО УТВиВ N 1" и Ч.Н.В. прекратились.
Новый собственник - муниципальное образование городское поселение Федоровский продолжает использовать квартиру на тех же условиях, предложил ответчикам заключить договор и урегулировать правоотношения по пользованию. Однако, предложенный текст договора ответчиками не подписан.
25.05.2011 г. истец направил им письменное уведомление с предложением освободить квартиру. В дополнении к вышеуказанному письму письмом от 12.08.2011 г. Ч.Н.В. вновь было предложено заключить договор коммерческого найма на спорное жилое помещение. Предложение осталось без ответа. После чего истец обратился в суд с иском.
Ч.Н.В. с 04.10.2010 г. работает в МУП "Федоровское ЖКХ", которое не является правопреемником МУП "ТО УТВиВ N 1", действует как самостоятельная коммерческая организация. В списках очередности, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в Администрации г.п. Федоровский Ч.Н.В. не значится.
Проанализировав названные сведения, суд пришел к выводу, что действие прежнего договора найма прекращено, нового сторонами не заключено. Это свидетельствует об отсутствии правоотношений по найму квартиры.
Предусмотренным в п. 5.3 договора преимущественным правом на заключение договора найма этого же жилого помещения на новый срок Ч.Н.В. не воспользовалась, предложение истца от 12.08.2011 г. о заключении договора коммерческого найма не приняла. Соответственно основания для проживания у ответчиков отсутствуют.
С учетом указанного, пришел к выводу суд, требования истца подлежат удовлетворению в соответствии с правилами ст. 35 ЖК РФ.
Однако, с названными выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Правоотношения по пользованию квартирой (коммерческий найм) возникли по основаниям, установленным в ГК РФ. В силу ст. 684 ГПК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Из характера имевшихся правоотношений по пользованию квартирой следует, что она предоставлялась на период работы Ч.Н.В. в муниципальных организациях. Он продолжался более года. Это свидетельствует о том, что договор найма квартиры был долгосрочным и на него распространяются правила названной нормы закона.
Фактически правоотношения по пользованию квартирой продолжились в силу правил ст. 675 ГК РФ после смены работодателя ответчицы и собственника с истцом. Сведений о том, что Ч.Н.В. для подписания предлагался текст договора найма квартиры на соответствующий периоду ее работы в муниципальной организации срок, истец суду не предоставил. Поэтому дать оценку доводам истца об аналогичности имевшегося и предложенного договора найма не представляется возможным.
По правилам ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Из материалов дела следует, что ранее между сторонами имелся спор о характере договора найма, подлежащего оформлению. Это находится в причинно-следственной связи с тем, что ответчики не подписали предложенный истцом текст договора. Однако, такие действия безусловно нельзя расценивать как отказ от продления правоотношений по договору найма.
Наличие спорных правоотношений о характере найма свидетельствует о том, что наниматели предлагали заключить договор на иных условиях, что свидетельствовало о наличии переговоров по его условиям и допускается правилами ГК РФ, регулирующими порядок заключения договоров.
Ч.Н.В. ссылалась на наличие таких обстоятельств, их оценка имела значение для разрешения заявленных истцом требований, однако не сделана судом. Это не соответствует правилам ст. 198 ГПК РФ. Указанные сведения подтверждают доводы ответчиков о том, что от договора найма по сути не отказывались.
Отсутствуют в деле и письменные сведения, подтверждающие доводы истца о причинах отказа ответчиков от подписания договора найма. При таких обстоятельствах признать, что доводы истца подтверждены имеющимися в деле сведениями нельзя. Обстоятельства, подлежащие доказыванию определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться устными сведениями. Требования ст. 56 ГПК РФ истцом не выполнены. Несмотря на это суд признал иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Фактически правоотношения по пользованию квартирой по договору найма на момент рассмотрения спора между сторонами продолжаются, но не оформлены по причинам объективного характера, поэтому оснований считать, что имеются условия для применения правил ст. 35 ЖК РФ нельзя. Соответственно выводы суда о наличии оснований для выселения ответчиков нельзя признать правильными, они сделаны без учета вышеназванных обстоятельств, имеющих значение.
Указанные недостатки свидетельствуют о том, что судом были неверно определены значимые обстоятельства, это привело к неправильному применению и не применению норм права, подлежащих применению, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения.
Обстоятельства дела установлены на основании имеющихся в деле доказательств, в дополнительной проверке не нуждаются. Поэтому судебная коллегия считает необходимым вынести новое решение. В удовлетворении заявленного иска отказать.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского районного суда от 29 мая 2012 года отменить.
Принять новое решение.
В иске Администрации г.п. Федоровский к Ч.Н.В., Ч.А., Г.С.Н. и Г.П. о признании утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: (адрес обезличен), г. (адрес обезличен). и выселении из квартиры отказать.
Председательствующий
И.Е.ИВАНОВА
Судьи
С.Л.ЦЫГАНКОВ
Е.А.ДУКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)