Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Луканина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Пучинина Д.А.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2012 года по делу N 2-1926/12 по иску Н. к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о признании нежилых помещений и расположенных в них инженерных коммуникаций и оборудования общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, о признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения и о признании недействительными распоряжений об условиях приватизации объектов нежилого фонда.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя ответчика Т., поддержавшего жалобу, представителей истца Ч. и адвоката Варламовой В.Э., полагавших, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется, представителей третьих лиц - СПб ГУП "ГУИОН" Г., считавшей жалобу обоснованной, и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу О., оставившей вопрос на усмотрение суда, судебная коллегия
установила:
Н. является участницей общей долевой собственности на квартиру <адрес> на основании договора приватизации от 27.02.1997 г. (т. 1, л.д. 8, 66).
05.04.2011 г. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу на основании свидетельства о внесении в Реестр собственности Санкт-Петербурга, выданного КУГИ Санкт-Петербурга, зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 3Н <адрес> и на нежилое помещение 6Н <адрес> расположенные в многоквартирном доме по указанному адресу <адрес>
26.01.2012 г. КУГИ Санкт-Петербурга издано распоряжение N 219-рэ об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу <адрес> пом. 3-Н, предусматривающее его продажу на аукционе (т. 1, л.д. 34), а также аналогичное распоряжение за N 220-рэ в отношении объекта нежилого фонда по адресу <адрес> пом. 6-Н (т. 1, л.д. 41), на основании которых сделаны объявления о продаже (т. 1, л.д. 10 - 13).
В отношении нежилого помещения 6Н площадью 20,3 кв. м по результатам торгов заключен договор купли-продажи от 05.05.2012 г. между продавцом - КУГИ Санкт-Петербурга в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и покупателем Н., который представлен для государственной регистрации перехода права собственности, которая приостановлена в связи с возбуждением настоящего гражданского дела и принятием обеспечительных мер определением суда (т. 1, л.д. 80 - 86, т. 2, л.д. 69 - 108).
Н. обратилась в суд и, уточнив и дополнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просила признать общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома инженерные коммуникации и оборудование, расположенные в указанных выше нежилых помещениях, а также сами эти помещения, признать недействительной государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на эти помещения, признать недействительными распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга N N 219-рэ и 220-рэ от 26.01.2012 г. (т. 1, л.д. 197 - 200).
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 26.11.2012 г. исковые требования Н. удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить принятое судом решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, и вынести новое решение об отказе в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Эта норма уточнена в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно части 1 которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и в частности,
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункты 1 и 3 части 1 ст. 36).
Исходя из этих положений закона основным признаком помещения, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, является его назначение для обслуживания других помещений в данном доме, более одного.
Поэтому размещение в том или ином помещении многоквартирного дома элементов оборудования, предназначенного для обслуживания других помещений, и в частности, то обстоятельство, что через помещение проходят участки инженерных коммуникаций здания, само по себе не является основанием для отнесения такого помещения к общему имуществу дома, если оно имеет самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений. Соответствующие коммуникации (в частности, стояки водоснабжения, отопления и канализации), как правило, расположены и в жилых помещениях многоквартирного дома.
Указанный факт влечет лишь обязанность владельца жилого или нежилого помещения обеспечивать доступ в него ремонтным и эксплуатационным организациям при необходимости контроля, ремонта и обслуживания коммуникаций, расположенных в этом помещении, т.е. определенные обременения прав на него, но не дает оснований для его признания общим имуществом многоквартирного дома.
Такой вывод соответствует правовым позициям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О, которые, по их смыслу, относятся к помещениям, не являющимся частями квартир и не имеющим самостоятельного назначения, в которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, а не просто участки инженерных коммуникаций дома).
В том же Определении указано, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Принадлежность к общему имуществу многоквартирного дома расположенных в спорных помещениях элементов инженерных коммуникаций (трубопроводов водоснабжения, канализации и отопления) ответчиком не оспаривалась; пунктом 2.8. распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга N 219-ра об условиях приватизации помещения 3Н предусмотрены обременения в виде обязанности покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию находящемуся на объекте, для выполнения ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля (т. 1, л.д. 34).
Исходя из этого основания для признания вышеназванного оборудования общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома в судебном порядке в качестве самостоятельного способа защиты прав истца отсутствуют, поскольку не имеется неопределенности в правовом статусе этого оборудования, и никакие действия ответчика не свидетельствуют о нарушении либо оспаривании прав истца на этот объект как на общее имущество в многоквартирном дома, в то время как по смыслу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите в судебном порядке подлежат нарушенные или оспариваемые прав, свободы или законные интересы.
Из содержания искового заявления Н. следует, что данное требование было включено в него фактически лишь с целью обоснования признания общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома нежилых помещений 3Н и 6Н, право собственности на которые зарегистрировано за Санкт-Петербургом.
Вместе с тем вывод суда первой инстанции о таком признании основан на неправильном применении норм материального права и неполном установлении обстоятельств, имеющих юридическое значение.
В отношении помещения 6Н такой вывод сделан судом только на том основании, что через него проходят трубопроводы (стояки) водоснабжения, отопления и канализации, с помощью которых осуществляется снабжение соответствующими коммунальными услугами вышерасположенных квартир, что следует из акта обследования технического состояния помещения 6Н, проведенного по запросу суда первой инстанции Санкт-Петербургским ГКУ "Жилищное агентство Василеостровского района Санкт-Петербурга" 09.11.2012 г., согласно которому помещение 6Н расположено на 1 этаже жилого дома, имеет отдельный вход снаружи дома, высоту 2,35 м, площадь 20,3 кв. м, в данном помещении проходят стояки холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации, т.к. в вышерасположенных квартирах 69 и 71 расположены помещения кухонь. Инженерные сети находятся в рабочем состоянии, свищей и течи нет (т. 1, л.д. 42, 43, 187, 190).
Однако эти стояки проходят также и через соответствующие помещения (кухни) вышерасположенных квартир (т. 1. л.д. 191, 192), что, как указано выше, никак не свидетельствует о назначении этих помещений для обслуживания других помещений многоквартирного дома и не лишает их самостоятельного назначения как частей жилых квартир.
Согласно справке ПИБ Василеостровского района - филиала СПб ГУП "ГУИОН" по данным текущей инвентаризации 11.08.2010 г. в спорном помещении 6Н отсутствуют технологические помещения (тепловые пункты, водомерные узлы, электрощитовые и пр.), предназначенные для обслуживания строения (т. 1, л.д. 46). В свою очередь, расположение в нем участков транзитных трубопроводов не лишает его самостоятельного назначения.
Никаких данных, свидетельствующих о назначении этого помещения именно для размещения и обслуживания проходящих через него инженерных коммуникаций, в деле не имеется.
Из объяснений представителей истца в заседании суда апелляционной инстанции следует, что данное помещение длительное время использовалось для хранения инвентаря дворников; в учетных карточках домовладения также имеются отметки об использовании помещения 6Н в качестве комнаты дворников РЭУ-1 ГПРЭП Василеостровского района (т. 2, л.д. 38 - 39), однако такое его фактическое использование жилищно-эксплуатационной организацией никак не свидетельствует о его назначении для обслуживания других помещений многоквартирного дома.
Что касается помещения 3Н площадью 269,5 кв. м, то материалы дела свидетельствуют о том, что, несмотря на его расположение в подвале жилого дома и наличие в нем элементов инженерных сетей дома, оно длительное время учитывалось и использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, по самостоятельному назначению, не связанному с обслуживанием других помещений дома.
Согласно сообщению администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга на запрос суда первой инстанции первая квартира в <адрес> была приватизирована по договору от 14.01.1993 г. - <адрес> (т. 1, л.д. 125). Как указано выше, истица Н. приобрела право собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации в 1997 году.
Статьей 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (в редакции Закона РФ от 23.12.92 г. N 4199-1) предусматривалось, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Однако указанное положение не могло распространяться на правоотношения, возникшие до его введения в действие, и в частности, приводить к изменению правового режима нежилого помещения, сформированного ранее и использовавшегося по определенному назначению.
То же относится к нормам ст. 290 ГК РФ, исходя из ст. 5 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также к положениям ст. 36 ЖК РФ.
Как усматривается из имеющихся в деле документов, в том числе приобщенной к делу копии письма Управления Росреестра по Санкт-Петербургу за N <...> от <дата> (т. 1, л.д. 284), спорное нежилое помещение N 3-Н (<...> было сформировано из ранее учтенного в ЕГРП нежилого помещения 3-Н с <...>
Из материалов государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение 3Н, представленных в суд апелляционной инстанции Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, следует, что при осуществлении регистрации этим органом запрашивались сведения относительно порядка формирования объекта недвижимости, в связи с чем ГУП "ГУИОН" было сообщено, что по данным ПИБ Василеостровского района по состоянию на 1981 год по адресу <адрес> было учтено нежилое помещение 3-Н площадью 299,9 кв. м.
С 1981 по 1983 год нежилое помещение 3Н было учтено с использованием "лаборатория", с 1983 г. по настоящее время учтено с использованием "складское". В этом помещении отсутствуют технологические помещения (тепловые пункты, насосные, водомерные узлы, электрощитовые и пр.), предназначенные для обслуживания строения. По мнению ГУП "ГУИОН" оно не предназначалось для обслуживания и эксплуатации строения и к общему имуществу здания не относится
При проведении инвентаризации указанного помещения в ноябре 2001 года была зафиксирована перепланировка, однако в соответствии с действующей на тот момент практикой соответствующие изменения в технические характеристики объекта не вносились.
При обследовании в октябре 2003 года в помещении N <...> зафиксирована заделка дверного проема между частями помещения, в результате чего его часть площадью 16,5 кв. м была исключена из состава помещения 3-Н, площадь которого составила 283,4 кв. м, его наружные границы изменились.
По данным текущей инвентаризации в августе 2006 г. в помещении зафиксирован монтаж перегородки, в результате чего его площадь изменилась и составила 282,6 кв. м. Зафиксированные в 2003 и 2006 гг. изменения не затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.
В августе 2009 г. площадь помещения 3Н изменилась за счет уточнения линейных размеров частей помещения, а также исключения площади частей помещения высотой менее 1,8 м, и составила 269,5 кв. м. Наружные границы объекта не изменились. В августе 2010 г. ПИБ был изготовлен кадастровый паспорт помещения, после чего был проведен его учет с присвоением кадастрового номера <...>
Аналогичные сведения относительно порядка формирования спорного помещения 3Н с кадастровым номером <...> из ранее учтенного помещения с кадастровым номером <...> представлены ПИБ Василеостровского района по запросу суда первой инстанции при рассмотрении настоящего дела (т. 1, л.д. 182 - 184).
Эти сведения совпадают с данными планов вторичного объекта недвижимости, и иными документами технического учета, также представленными ПИБ Василеостровского района в суд первой инстанции (т. 1, л.д. 122 - 143).
По сообщению НИИ космоаэрогеологических методов - филиала ФГУП "Центральный научно-исследовательский институт машиностроения" на запрос суда апелляционной инстанции помещение площадью 299,9 кв. м по адресу <адрес>, арендовалось ГУП "НИИ космоаэрогеологических методов" (ГУП "ВНИИКАМ", ранее являвшимся самостоятельным юридическим лицом) под склад; институт освободил его в связи с расторжением договора аренды в 2003 году (т. 2, л.д. 4).
Сведения о сдаче спорного помещения в аренду ВНИИКАМ имелись и в распоряжении суда первой инстанции, поскольку согласно приобщенной к делу копии заявления ГУП "НИИ космоаэрогеологических методов" в 2001 году обращалось за техническим и кадастровым учетом помещения 3-Н (имевшего ранее кадастровый номер <...> указывая, что это делается в целях оформления арендных отношений с КУГИ (т. 1, л.д. 126). Однако данное обстоятельство суд не поставил на обсуждение, надлежащим образом не исследовал и не оценил.
Ответчиком - КУГИ Санкт-Петербурга - представлены в суд апелляционной инстанции копии договоров аренды указанного помещения, заключавшихся с ВНИИКАМ в период с 19.03.1991 г. по 22.11.1996 г., первоначально РЭУ N 1 ЖУ Василеостровского райисполкома г. Ленинграда, выступавшим в качестве арендодателя на основании ордера ЖУ исполкома Ленгорсовета N 47 от 19.03.1991 г., а впоследствии - Василеостровским районным советом народных депутатов, с 24.02.1995 г. - КУГИ Санкт-Петербурга. Указанными договорами было предусмотрено использование арендованного помещения под склад; последний договор был заключен 22.11.1996 г. сроком на 5 лет, зарегистрирован в реестре государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прекращен соглашением от 01.08.2002 г., на основании которого помещение передано по акту от 01.08.2002 г. арендодателю в лице начальника Василеостровского районного агентства КУГИ; 29.01.03 г. произведена государственная регистрация прекращения аренды (т. 2, л.д. 8 - 37).
Указанный факт отражен также в учетных карточках домовладения (т. 2, л.д. 38 - 41).
Таким образом, органами власти Санкт-Петербурга помещение, за счет площади которого образовано помещение 3Н, длительное время, в том числе до начала приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, использовалось как самостоятельный объект государственной собственности Санкт-Петербурга путем его сдачи в аренду.
Более того, приведенные ПИБ Василеостровского района на основании технической документации данные об учете спорного помещения с 1981 по 1983 г. с назначением "лаборатория", а после 1983 г. - с назначением "складское" указывают на его использование по самостоятельному назначению и до его передачи в аренду ВНИИКАМ в 1991 году.
Из акта обследования технического состояния помещения 3Н, проведенного Санкт-Петербургским ГКУ "Жилищное агентство Василеостровского района Санкт-Петербурга" 09.11.2012 г. по запросу суда первой инстанции, следует, что это помещение расположено в подвале дома, находится в удовлетворительном состоянии, сухое и освещенное, имеет высоту от 0,9 до 1,9 м, в нем проходят следующие инженерные сети:
- - по периметру помещений проходит обратный трубопровод центрального отопления диаметром 50 мм вышерасположенных квартир с 1 по 16 и с 59 по 66;
- - по противоположной от входа капитальной стене проходит трубопровод холодного и горячего водоснабжения диаметром 40 мм со стояками квартир с 59 по 66, а также транзитный трубопровод центрального отопления (прямой и обратный) диаметром 76 мм на трехэтажный флигель А этого же дома;
- - в подвальном помещении проходит трубопровод системы водоотведения (лежаки и стояки диаметром 100 мм) вышерасположенных квартир с 1 по 16 и с 59 по 66. Инженерные сети находятся в рабочем состоянии, трубопроводы теплоснабжения заизолированы, свищей и течей нет (т. 1, л.д. 186).
Приложенная к акту схема расположения вышеназванных трубопроводов (т. 1, л.д. 189) свидетельствует о том, что один из участков трубопровода системы водоотведения разделяет отдельные части помещения, но не препятствует доступу в них, т.е. подвальное помещение действительно могло использоваться по самостоятельному назначению, не связанному с эксплуатацией и обслуживанием расположенных в нем инженерных сетей.
Наличие инженерных сетей, их расположение и техническое состояние отражено также на имеющихся в деле фотографиях (т. 1, л.д. 147 - 155, 193 - 196), где также зафиксирована отделка стен подвального помещения кафельной плиткой, что также согласуется со сведениями о его использовании по самостоятельному назначению.
В связи с приватизацией жилых помещений многоквартирного дома в общую долевую собственность соответствующих лиц могли поступить только инженерное оборудование и места общего пользования дома, которые имели соответствующее назначение на момент приватизации. Однако из вышеизложенного следует, что до появления института частной собственности на помещения многоквартирного дома и до введения правового регулирования общего имущества собственников таких помещений спорное помещение 3Н фактически использовалось как самостоятельный объект недвижимости, находящийся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а потому наличие в нем горизонтальных (разводящих) участков трубопроводов отопления, водоснабжения и канализации не позволяет в настоящее время отнести это помещение к общему имуществу в многоквартирном доме, распоряжение которым невозможно без согласия собственников других помещений дома.
В свою очередь, в помещении 6Н в соответствии с изложенным выше расположены только стояки отопления, канализации и водоснабжения, наличие которых никак не влияет на возможность его эксплуатации в качестве самостоятельного помещения, что подтверждается данными о его фактическом использовании.
При таком положении у суда отсутствовали основания для вывода о неправомерности отнесения спорных помещений к числу объектов государственной собственности Санкт-Петербурга и распоряжения им со стороны уполномоченного органа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2012 года по настоящему делу отменить.
В удовлетворении требований Н. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.04.2013 N 33-3779/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 апреля 2013 г. N 33-3779/2013
Судья: Луканина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Пучинина Д.А.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2012 года по делу N 2-1926/12 по иску Н. к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о признании нежилых помещений и расположенных в них инженерных коммуникаций и оборудования общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, о признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения и о признании недействительными распоряжений об условиях приватизации объектов нежилого фонда.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя ответчика Т., поддержавшего жалобу, представителей истца Ч. и адвоката Варламовой В.Э., полагавших, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется, представителей третьих лиц - СПб ГУП "ГУИОН" Г., считавшей жалобу обоснованной, и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу О., оставившей вопрос на усмотрение суда, судебная коллегия
установила:
Н. является участницей общей долевой собственности на квартиру <адрес> на основании договора приватизации от 27.02.1997 г. (т. 1, л.д. 8, 66).
05.04.2011 г. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу на основании свидетельства о внесении в Реестр собственности Санкт-Петербурга, выданного КУГИ Санкт-Петербурга, зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 3Н <адрес> и на нежилое помещение 6Н <адрес> расположенные в многоквартирном доме по указанному адресу <адрес>
26.01.2012 г. КУГИ Санкт-Петербурга издано распоряжение N 219-рэ об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу <адрес> пом. 3-Н, предусматривающее его продажу на аукционе (т. 1, л.д. 34), а также аналогичное распоряжение за N 220-рэ в отношении объекта нежилого фонда по адресу <адрес> пом. 6-Н (т. 1, л.д. 41), на основании которых сделаны объявления о продаже (т. 1, л.д. 10 - 13).
В отношении нежилого помещения 6Н площадью 20,3 кв. м по результатам торгов заключен договор купли-продажи от 05.05.2012 г. между продавцом - КУГИ Санкт-Петербурга в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и покупателем Н., который представлен для государственной регистрации перехода права собственности, которая приостановлена в связи с возбуждением настоящего гражданского дела и принятием обеспечительных мер определением суда (т. 1, л.д. 80 - 86, т. 2, л.д. 69 - 108).
Н. обратилась в суд и, уточнив и дополнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просила признать общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома инженерные коммуникации и оборудование, расположенные в указанных выше нежилых помещениях, а также сами эти помещения, признать недействительной государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на эти помещения, признать недействительными распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга N N 219-рэ и 220-рэ от 26.01.2012 г. (т. 1, л.д. 197 - 200).
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 26.11.2012 г. исковые требования Н. удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить принятое судом решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, и вынести новое решение об отказе в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Эта норма уточнена в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно части 1 которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и в частности,
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункты 1 и 3 части 1 ст. 36).
Исходя из этих положений закона основным признаком помещения, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, является его назначение для обслуживания других помещений в данном доме, более одного.
Поэтому размещение в том или ином помещении многоквартирного дома элементов оборудования, предназначенного для обслуживания других помещений, и в частности, то обстоятельство, что через помещение проходят участки инженерных коммуникаций здания, само по себе не является основанием для отнесения такого помещения к общему имуществу дома, если оно имеет самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений. Соответствующие коммуникации (в частности, стояки водоснабжения, отопления и канализации), как правило, расположены и в жилых помещениях многоквартирного дома.
Указанный факт влечет лишь обязанность владельца жилого или нежилого помещения обеспечивать доступ в него ремонтным и эксплуатационным организациям при необходимости контроля, ремонта и обслуживания коммуникаций, расположенных в этом помещении, т.е. определенные обременения прав на него, но не дает оснований для его признания общим имуществом многоквартирного дома.
Такой вывод соответствует правовым позициям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О, которые, по их смыслу, относятся к помещениям, не являющимся частями квартир и не имеющим самостоятельного назначения, в которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, а не просто участки инженерных коммуникаций дома).
В том же Определении указано, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Принадлежность к общему имуществу многоквартирного дома расположенных в спорных помещениях элементов инженерных коммуникаций (трубопроводов водоснабжения, канализации и отопления) ответчиком не оспаривалась; пунктом 2.8. распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга N 219-ра об условиях приватизации помещения 3Н предусмотрены обременения в виде обязанности покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию находящемуся на объекте, для выполнения ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля (т. 1, л.д. 34).
Исходя из этого основания для признания вышеназванного оборудования общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома в судебном порядке в качестве самостоятельного способа защиты прав истца отсутствуют, поскольку не имеется неопределенности в правовом статусе этого оборудования, и никакие действия ответчика не свидетельствуют о нарушении либо оспаривании прав истца на этот объект как на общее имущество в многоквартирном дома, в то время как по смыслу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите в судебном порядке подлежат нарушенные или оспариваемые прав, свободы или законные интересы.
Из содержания искового заявления Н. следует, что данное требование было включено в него фактически лишь с целью обоснования признания общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома нежилых помещений 3Н и 6Н, право собственности на которые зарегистрировано за Санкт-Петербургом.
Вместе с тем вывод суда первой инстанции о таком признании основан на неправильном применении норм материального права и неполном установлении обстоятельств, имеющих юридическое значение.
В отношении помещения 6Н такой вывод сделан судом только на том основании, что через него проходят трубопроводы (стояки) водоснабжения, отопления и канализации, с помощью которых осуществляется снабжение соответствующими коммунальными услугами вышерасположенных квартир, что следует из акта обследования технического состояния помещения 6Н, проведенного по запросу суда первой инстанции Санкт-Петербургским ГКУ "Жилищное агентство Василеостровского района Санкт-Петербурга" 09.11.2012 г., согласно которому помещение 6Н расположено на 1 этаже жилого дома, имеет отдельный вход снаружи дома, высоту 2,35 м, площадь 20,3 кв. м, в данном помещении проходят стояки холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации, т.к. в вышерасположенных квартирах 69 и 71 расположены помещения кухонь. Инженерные сети находятся в рабочем состоянии, свищей и течи нет (т. 1, л.д. 42, 43, 187, 190).
Однако эти стояки проходят также и через соответствующие помещения (кухни) вышерасположенных квартир (т. 1. л.д. 191, 192), что, как указано выше, никак не свидетельствует о назначении этих помещений для обслуживания других помещений многоквартирного дома и не лишает их самостоятельного назначения как частей жилых квартир.
Согласно справке ПИБ Василеостровского района - филиала СПб ГУП "ГУИОН" по данным текущей инвентаризации 11.08.2010 г. в спорном помещении 6Н отсутствуют технологические помещения (тепловые пункты, водомерные узлы, электрощитовые и пр.), предназначенные для обслуживания строения (т. 1, л.д. 46). В свою очередь, расположение в нем участков транзитных трубопроводов не лишает его самостоятельного назначения.
Никаких данных, свидетельствующих о назначении этого помещения именно для размещения и обслуживания проходящих через него инженерных коммуникаций, в деле не имеется.
Из объяснений представителей истца в заседании суда апелляционной инстанции следует, что данное помещение длительное время использовалось для хранения инвентаря дворников; в учетных карточках домовладения также имеются отметки об использовании помещения 6Н в качестве комнаты дворников РЭУ-1 ГПРЭП Василеостровского района (т. 2, л.д. 38 - 39), однако такое его фактическое использование жилищно-эксплуатационной организацией никак не свидетельствует о его назначении для обслуживания других помещений многоквартирного дома.
Что касается помещения 3Н площадью 269,5 кв. м, то материалы дела свидетельствуют о том, что, несмотря на его расположение в подвале жилого дома и наличие в нем элементов инженерных сетей дома, оно длительное время учитывалось и использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, по самостоятельному назначению, не связанному с обслуживанием других помещений дома.
Согласно сообщению администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга на запрос суда первой инстанции первая квартира в <адрес> была приватизирована по договору от 14.01.1993 г. - <адрес> (т. 1, л.д. 125). Как указано выше, истица Н. приобрела право собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации в 1997 году.
Статьей 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (в редакции Закона РФ от 23.12.92 г. N 4199-1) предусматривалось, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Однако указанное положение не могло распространяться на правоотношения, возникшие до его введения в действие, и в частности, приводить к изменению правового режима нежилого помещения, сформированного ранее и использовавшегося по определенному назначению.
То же относится к нормам ст. 290 ГК РФ, исходя из ст. 5 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также к положениям ст. 36 ЖК РФ.
Как усматривается из имеющихся в деле документов, в том числе приобщенной к делу копии письма Управления Росреестра по Санкт-Петербургу за N <...> от <дата> (т. 1, л.д. 284), спорное нежилое помещение N 3-Н (<...> было сформировано из ранее учтенного в ЕГРП нежилого помещения 3-Н с <...>
Из материалов государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение 3Н, представленных в суд апелляционной инстанции Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, следует, что при осуществлении регистрации этим органом запрашивались сведения относительно порядка формирования объекта недвижимости, в связи с чем ГУП "ГУИОН" было сообщено, что по данным ПИБ Василеостровского района по состоянию на 1981 год по адресу <адрес> было учтено нежилое помещение 3-Н площадью 299,9 кв. м.
С 1981 по 1983 год нежилое помещение 3Н было учтено с использованием "лаборатория", с 1983 г. по настоящее время учтено с использованием "складское". В этом помещении отсутствуют технологические помещения (тепловые пункты, насосные, водомерные узлы, электрощитовые и пр.), предназначенные для обслуживания строения. По мнению ГУП "ГУИОН" оно не предназначалось для обслуживания и эксплуатации строения и к общему имуществу здания не относится
При проведении инвентаризации указанного помещения в ноябре 2001 года была зафиксирована перепланировка, однако в соответствии с действующей на тот момент практикой соответствующие изменения в технические характеристики объекта не вносились.
При обследовании в октябре 2003 года в помещении N <...> зафиксирована заделка дверного проема между частями помещения, в результате чего его часть площадью 16,5 кв. м была исключена из состава помещения 3-Н, площадь которого составила 283,4 кв. м, его наружные границы изменились.
По данным текущей инвентаризации в августе 2006 г. в помещении зафиксирован монтаж перегородки, в результате чего его площадь изменилась и составила 282,6 кв. м. Зафиксированные в 2003 и 2006 гг. изменения не затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.
В августе 2009 г. площадь помещения 3Н изменилась за счет уточнения линейных размеров частей помещения, а также исключения площади частей помещения высотой менее 1,8 м, и составила 269,5 кв. м. Наружные границы объекта не изменились. В августе 2010 г. ПИБ был изготовлен кадастровый паспорт помещения, после чего был проведен его учет с присвоением кадастрового номера <...>
Аналогичные сведения относительно порядка формирования спорного помещения 3Н с кадастровым номером <...> из ранее учтенного помещения с кадастровым номером <...> представлены ПИБ Василеостровского района по запросу суда первой инстанции при рассмотрении настоящего дела (т. 1, л.д. 182 - 184).
Эти сведения совпадают с данными планов вторичного объекта недвижимости, и иными документами технического учета, также представленными ПИБ Василеостровского района в суд первой инстанции (т. 1, л.д. 122 - 143).
По сообщению НИИ космоаэрогеологических методов - филиала ФГУП "Центральный научно-исследовательский институт машиностроения" на запрос суда апелляционной инстанции помещение площадью 299,9 кв. м по адресу <адрес>, арендовалось ГУП "НИИ космоаэрогеологических методов" (ГУП "ВНИИКАМ", ранее являвшимся самостоятельным юридическим лицом) под склад; институт освободил его в связи с расторжением договора аренды в 2003 году (т. 2, л.д. 4).
Сведения о сдаче спорного помещения в аренду ВНИИКАМ имелись и в распоряжении суда первой инстанции, поскольку согласно приобщенной к делу копии заявления ГУП "НИИ космоаэрогеологических методов" в 2001 году обращалось за техническим и кадастровым учетом помещения 3-Н (имевшего ранее кадастровый номер <...> указывая, что это делается в целях оформления арендных отношений с КУГИ (т. 1, л.д. 126). Однако данное обстоятельство суд не поставил на обсуждение, надлежащим образом не исследовал и не оценил.
Ответчиком - КУГИ Санкт-Петербурга - представлены в суд апелляционной инстанции копии договоров аренды указанного помещения, заключавшихся с ВНИИКАМ в период с 19.03.1991 г. по 22.11.1996 г., первоначально РЭУ N 1 ЖУ Василеостровского райисполкома г. Ленинграда, выступавшим в качестве арендодателя на основании ордера ЖУ исполкома Ленгорсовета N 47 от 19.03.1991 г., а впоследствии - Василеостровским районным советом народных депутатов, с 24.02.1995 г. - КУГИ Санкт-Петербурга. Указанными договорами было предусмотрено использование арендованного помещения под склад; последний договор был заключен 22.11.1996 г. сроком на 5 лет, зарегистрирован в реестре государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прекращен соглашением от 01.08.2002 г., на основании которого помещение передано по акту от 01.08.2002 г. арендодателю в лице начальника Василеостровского районного агентства КУГИ; 29.01.03 г. произведена государственная регистрация прекращения аренды (т. 2, л.д. 8 - 37).
Указанный факт отражен также в учетных карточках домовладения (т. 2, л.д. 38 - 41).
Таким образом, органами власти Санкт-Петербурга помещение, за счет площади которого образовано помещение 3Н, длительное время, в том числе до начала приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, использовалось как самостоятельный объект государственной собственности Санкт-Петербурга путем его сдачи в аренду.
Более того, приведенные ПИБ Василеостровского района на основании технической документации данные об учете спорного помещения с 1981 по 1983 г. с назначением "лаборатория", а после 1983 г. - с назначением "складское" указывают на его использование по самостоятельному назначению и до его передачи в аренду ВНИИКАМ в 1991 году.
Из акта обследования технического состояния помещения 3Н, проведенного Санкт-Петербургским ГКУ "Жилищное агентство Василеостровского района Санкт-Петербурга" 09.11.2012 г. по запросу суда первой инстанции, следует, что это помещение расположено в подвале дома, находится в удовлетворительном состоянии, сухое и освещенное, имеет высоту от 0,9 до 1,9 м, в нем проходят следующие инженерные сети:
- - по периметру помещений проходит обратный трубопровод центрального отопления диаметром 50 мм вышерасположенных квартир с 1 по 16 и с 59 по 66;
- - по противоположной от входа капитальной стене проходит трубопровод холодного и горячего водоснабжения диаметром 40 мм со стояками квартир с 59 по 66, а также транзитный трубопровод центрального отопления (прямой и обратный) диаметром 76 мм на трехэтажный флигель А этого же дома;
- - в подвальном помещении проходит трубопровод системы водоотведения (лежаки и стояки диаметром 100 мм) вышерасположенных квартир с 1 по 16 и с 59 по 66. Инженерные сети находятся в рабочем состоянии, трубопроводы теплоснабжения заизолированы, свищей и течей нет (т. 1, л.д. 186).
Приложенная к акту схема расположения вышеназванных трубопроводов (т. 1, л.д. 189) свидетельствует о том, что один из участков трубопровода системы водоотведения разделяет отдельные части помещения, но не препятствует доступу в них, т.е. подвальное помещение действительно могло использоваться по самостоятельному назначению, не связанному с эксплуатацией и обслуживанием расположенных в нем инженерных сетей.
Наличие инженерных сетей, их расположение и техническое состояние отражено также на имеющихся в деле фотографиях (т. 1, л.д. 147 - 155, 193 - 196), где также зафиксирована отделка стен подвального помещения кафельной плиткой, что также согласуется со сведениями о его использовании по самостоятельному назначению.
В связи с приватизацией жилых помещений многоквартирного дома в общую долевую собственность соответствующих лиц могли поступить только инженерное оборудование и места общего пользования дома, которые имели соответствующее назначение на момент приватизации. Однако из вышеизложенного следует, что до появления института частной собственности на помещения многоквартирного дома и до введения правового регулирования общего имущества собственников таких помещений спорное помещение 3Н фактически использовалось как самостоятельный объект недвижимости, находящийся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а потому наличие в нем горизонтальных (разводящих) участков трубопроводов отопления, водоснабжения и канализации не позволяет в настоящее время отнести это помещение к общему имуществу в многоквартирном доме, распоряжение которым невозможно без согласия собственников других помещений дома.
В свою очередь, в помещении 6Н в соответствии с изложенным выше расположены только стояки отопления, канализации и водоснабжения, наличие которых никак не влияет на возможность его эксплуатации в качестве самостоятельного помещения, что подтверждается данными о его фактическом использовании.
При таком положении у суда отсутствовали основания для вывода о неправомерности отнесения спорных помещений к числу объектов государственной собственности Санкт-Петербурга и распоряжения им со стороны уполномоченного органа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2012 года по настоящему делу отменить.
В удовлетворении требований Н. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)