Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Плотникова Д.И. (доверенность от 28.06.2013), от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) - потребительского жилищно-строительного кооператива "Железнодорожник" (ИНН 2317029789, ОГРН 1032309870933) - Неугодовой Г.Р. (доверенность от 29.04.2013), рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2013 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-11208/2012, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Железнодорожник" (далее - кооператив) с требованием обязать кооператив привести капитальный объект в соответствие с разрешительной документацией и снести самовольно надстроенные два этажа многоквартирного дома, расположенного на земельном участке общей площадью 1886 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402012:0059 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кооператив заявил встречный иск, в котором требовал признать за ним право собственности на помещения всего многоквартирного жилого дома (литеры А, А1) площадью 12 929,7 кв. м, этажностью 19 плюс 1 подземный, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали (уточненные требования).
Решением от 10.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, суды отказали администрации в удовлетворении исковых требований и о сносе самовольно надстроенных двух этажей. Встречные требования кооператива удовлетворены; за кооперативом признано право собственности на все жилые и нежилые помещения спорного многоквартирного дома, включая помещения в самовольно надстроенных двух этажах. В обоснование принятых судебных актов суды указали на наличие правовых оснований для удовлетворения встречных требований кооператива; спорный многоквартирный дом возведен с соблюдением градостроительных норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кооператив обращался в компетентные органы за выдачей разрешения на ввод спорного дома в эксплуатацию, однако в удовлетворении его заявления отказано.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования администрации и отказать кооперативу в удовлетворении встречного иска. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что надстроенные кооперативом без разрешения два этажа в спорном многоквартирном доме являются самовольной постройкой. Земельный участок, на котором возведен указанный дом, находится во второй зоне горно-санитарной охраны, в которой запрещается размещение объектов, не связанных санаторно-курортным лечением и отдыхом. Таким образом, выданное кооперативу разрешение на строительство спорного многоквартирного дома является недействительным ввиду ограничений по отношению к землям особо охраняемых природных территорий. Администрация считает, что судебная экспертиза о соответствии спорного дома градостроительным нормам и правилам проведена без учета экологического аспекта. Строительство осуществлено с отклонением от утвержденной проектной документации; до возведения двух верхних этажей кооператив не обращался в администрацию за выдачей соответствующего разрешения. Последующее его заявление с требованием ввести спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не является надлежащим подтверждением принятия им требуемых к легализации строительства мер. Основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.
Отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, представитель кооператива возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты по делу надлежит отменить.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 11 января 2010 года администрация и кооператив заключили договор аренды земельного участка общей площадью 1886 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402012:0059, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали.
Договор заключен на основании постановления главы города Сочи от 06.11.2009 N 368 "Об установлении потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Железнодорожник" нового срока аренды земельного участка по улице Голубые Дали в Адлерском районе города Сочи для строительства многоквартирного жилого дома" и зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок действия договора - до 01.07.2012.
На земельном участке кооператив осуществил строительство. Строительство производилось на основании разрешения от 18.02.2009 N RU 23309/661, которым разрешено возведение девяностодвух квартирного жилого дома с полуподземной автостоянкой по ул. Голубые Дали в Адлерском районе г. Сочи, площадь застройки - 740 кв. м, общая площадь здания - 11 558 кв. м, этажность 16 плюс 2 подземных, площадь земельного участка - 1886 кв. м. Срок действия разрешения - до 18.02.2012.
7 октября 2011 года за кооперативом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом с полуподземной стоянкой, назначение - жилое, степень готовности - 42%), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 23-АК N 054337.
12 апреля 2012 года администрация провела обследование земельного участка, предоставленного кооперативу. По результатам обследования составлен акт N 341-А, которым установлен факт возведения спорного многоквартирного дома с отклонениями от проектной документации и выданного кооперативу разрешения на строительство (фактически возведено здание этажностью 19 плюс 1 подземный, вместо разрешенного 16 плюс 2 подземный).
Администрация, полагая, что кооператив незаконно возвел последние два этажа многоквартирного дома, строительство выполнено с отклонением от проектной документации, обратилась в арбитражный суд.
Кооператив не оспаривает факт самовольной надстройки двух этажей без получения соответствующего разрешения. Однако, указывая на соответствие спорного многоквартирного дома строительным нормам и правилам, а также на отказ администрации ввести спорный дом в эксплуатацию, кооператив встречным иском потребовал признать за собой право собственности на помещения всего спорного многоквартирного дома.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" закреплено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения, а также с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности (пункт 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации и подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.
В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.
Суды установили, что спорный многоквартирный дом расположен на земельном участке, находящимся во второй зоне округа санитарной охраны. На данном участке кооперативу разрешено строительство здания этажностью 16 плюс 2 подземных, однако возведено строение с этажностью выше установленного разрешением - 19 плюс 1 подземный.
Учитывая, что кооператив не отрицает отклонение от проектной документации при строительстве спорного многоквартирного дома, данный объект в части его несоответствие разрешенному строительству является самовольной постройкой.
Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" от 19.09.2012, спорный многоквартирный дом соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, при строительстве двух последних этажей градостроительные и строительные нормы и правила не нарушены. Фундаменты дома выполнены с учетом инженерно-геологических условий участка; несущие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Снос последних двух этажей дома невозможен, поскольку это приведет к разрушению существующих конструктивных элементов (перекрытия, стены, перегородки, крыша) и технических систем (электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления) всего строения. Кроме того, в непосредственной близости расположены жилые дома; проведение работ по сносу двух последних этажей создаст угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан, чьи земельные участки и строения расположены в непосредственной близости от исследуемого строения. Возведенный дом отвечает правилам землепользования и застройки; его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц; дом является безопасным для граждан, не создает каких-либо препятствий третьим лицам, чьи земли и строения расположены в непосредственной близи от исследуемого объекта.
В то же время находящийся во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи земельный участок, в силу статей 95 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 31, 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статей 1, 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решений Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 и от 02.09.1987 N 455, относится к землям особо охраняемых природных территорий.
Частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлена необходимость проведения государственной экологической экспертизы при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий.
Самовольное строение осуществлено в границах особо охраняемой природной территории, поэтому судам следовало установить сведения о наличии заключения государственной экологической экспертизы. Указание судов первой и апелляционной инстанций на возведение спорной постройки с соблюдением градостроительных норм и целевого назначения земельного участка, основанное на экспертном заключении от 19.09.2012 N 0.389, следует признать преждевременным, так как выводы в указанном заключении сделаны без учета экологического аспекта.
Кроме того, удовлетворяя встречные требования кооператива о признании права собственности на все помещения спорного многоквартирного дома, суды не учли следующего.
Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующие разрешения, а также в случае, если отказ в разрешении на строительство признан незаконным.
В обоснование заявленных требований кооператив указал, что предпринял меры по легализации спорного объекта, однако ему было отказано в принятии такого объекта в эксплуатацию по причине приостановления срока действия разрешения на строительство, до устранения нарушений градостроительного законодательства в части отклонения строящегося многоквартирного дома от проектной документации.
В силу части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.
Поскольку на возведение многоквартирного дома требовалось получить разрешение на строительство и такой документ выдан с указанием определенных параметров здания, при изменении кооперативом размеров постройки она перестала соответствовать ранее выданному разрешению на строительство.
Доказательства того, что кооператив совершал действия, направленные на внесение в установленном законом порядке изменений в проектную документацию, согласования с администрацией произведенного строительства с этажностью выше установленного разрешением и получения документации, необходимой для ввода спорного дома в эксплуатацию, отсутствуют.
Суды не исследовали данные обстоятельства, являющиеся существенными для рассмотрения требований о признании права собственности на самовольную постройку.
При отсутствии таких доказательств обращение кооператива в суд с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на замену установленного административного порядка получения разрешений и является преждевременным.
Кроме того, в деле нет заключений уполномоченных органов, подтверждающих соответствие самовольной постройки противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, и свидетельствующих об отсутствии нарушений прав и охраняемым законом интересов других лиц. Экспертное заключение от 19.09.2012 N 0.389 названные документы заменить не может, поскольку у экспертной организации отсутствует соответствующая компетенция.
Согласно пункту 1 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Основным направлением деятельности такого кооператива является участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности (жилых домов, гаражей и т.п.).
Таким образом, признавая право собственности за кооперативом, суды не исследовали обстоятельства того, за чей счет возведен спорный многоквартирный дом.
Право собственности на помещения в многоквартирном доме приобретают граждане, полностью внесшие свои паевые взносы (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, возникший спор о признании права собственности на помещения спорного многоквартирного дома может затрагивать имущественные права и интересы членов кооператива. С учетом изложенного при рассмотрении спора судам следовало определить круг лиц, чьи права могут быть затронуты принятым судебным актом, и рассмотреть вопрос о привлечении их к участию в деле.
Суд кассационной инстанции в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены судами первой или апелляционной инстанций.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу N А32-11208/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.УЛЬКО
Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.07.2013 ПО ДЕЛУ N А32-11208/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2013 г. по делу N А32-11208/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Плотникова Д.И. (доверенность от 28.06.2013), от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) - потребительского жилищно-строительного кооператива "Железнодорожник" (ИНН 2317029789, ОГРН 1032309870933) - Неугодовой Г.Р. (доверенность от 29.04.2013), рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2013 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-11208/2012, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Железнодорожник" (далее - кооператив) с требованием обязать кооператив привести капитальный объект в соответствие с разрешительной документацией и снести самовольно надстроенные два этажа многоквартирного дома, расположенного на земельном участке общей площадью 1886 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402012:0059 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кооператив заявил встречный иск, в котором требовал признать за ним право собственности на помещения всего многоквартирного жилого дома (литеры А, А1) площадью 12 929,7 кв. м, этажностью 19 плюс 1 подземный, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали (уточненные требования).
Решением от 10.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, суды отказали администрации в удовлетворении исковых требований и о сносе самовольно надстроенных двух этажей. Встречные требования кооператива удовлетворены; за кооперативом признано право собственности на все жилые и нежилые помещения спорного многоквартирного дома, включая помещения в самовольно надстроенных двух этажах. В обоснование принятых судебных актов суды указали на наличие правовых оснований для удовлетворения встречных требований кооператива; спорный многоквартирный дом возведен с соблюдением градостроительных норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кооператив обращался в компетентные органы за выдачей разрешения на ввод спорного дома в эксплуатацию, однако в удовлетворении его заявления отказано.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования администрации и отказать кооперативу в удовлетворении встречного иска. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что надстроенные кооперативом без разрешения два этажа в спорном многоквартирном доме являются самовольной постройкой. Земельный участок, на котором возведен указанный дом, находится во второй зоне горно-санитарной охраны, в которой запрещается размещение объектов, не связанных санаторно-курортным лечением и отдыхом. Таким образом, выданное кооперативу разрешение на строительство спорного многоквартирного дома является недействительным ввиду ограничений по отношению к землям особо охраняемых природных территорий. Администрация считает, что судебная экспертиза о соответствии спорного дома градостроительным нормам и правилам проведена без учета экологического аспекта. Строительство осуществлено с отклонением от утвержденной проектной документации; до возведения двух верхних этажей кооператив не обращался в администрацию за выдачей соответствующего разрешения. Последующее его заявление с требованием ввести спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не является надлежащим подтверждением принятия им требуемых к легализации строительства мер. Основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.
Отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, представитель кооператива возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты по делу надлежит отменить.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 11 января 2010 года администрация и кооператив заключили договор аренды земельного участка общей площадью 1886 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402012:0059, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали.
Договор заключен на основании постановления главы города Сочи от 06.11.2009 N 368 "Об установлении потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Железнодорожник" нового срока аренды земельного участка по улице Голубые Дали в Адлерском районе города Сочи для строительства многоквартирного жилого дома" и зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок действия договора - до 01.07.2012.
На земельном участке кооператив осуществил строительство. Строительство производилось на основании разрешения от 18.02.2009 N RU 23309/661, которым разрешено возведение девяностодвух квартирного жилого дома с полуподземной автостоянкой по ул. Голубые Дали в Адлерском районе г. Сочи, площадь застройки - 740 кв. м, общая площадь здания - 11 558 кв. м, этажность 16 плюс 2 подземных, площадь земельного участка - 1886 кв. м. Срок действия разрешения - до 18.02.2012.
7 октября 2011 года за кооперативом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом с полуподземной стоянкой, назначение - жилое, степень готовности - 42%), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 23-АК N 054337.
12 апреля 2012 года администрация провела обследование земельного участка, предоставленного кооперативу. По результатам обследования составлен акт N 341-А, которым установлен факт возведения спорного многоквартирного дома с отклонениями от проектной документации и выданного кооперативу разрешения на строительство (фактически возведено здание этажностью 19 плюс 1 подземный, вместо разрешенного 16 плюс 2 подземный).
Администрация, полагая, что кооператив незаконно возвел последние два этажа многоквартирного дома, строительство выполнено с отклонением от проектной документации, обратилась в арбитражный суд.
Кооператив не оспаривает факт самовольной надстройки двух этажей без получения соответствующего разрешения. Однако, указывая на соответствие спорного многоквартирного дома строительным нормам и правилам, а также на отказ администрации ввести спорный дом в эксплуатацию, кооператив встречным иском потребовал признать за собой право собственности на помещения всего спорного многоквартирного дома.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" закреплено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения, а также с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности (пункт 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации и подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.
В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.
Суды установили, что спорный многоквартирный дом расположен на земельном участке, находящимся во второй зоне округа санитарной охраны. На данном участке кооперативу разрешено строительство здания этажностью 16 плюс 2 подземных, однако возведено строение с этажностью выше установленного разрешением - 19 плюс 1 подземный.
Учитывая, что кооператив не отрицает отклонение от проектной документации при строительстве спорного многоквартирного дома, данный объект в части его несоответствие разрешенному строительству является самовольной постройкой.
Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" от 19.09.2012, спорный многоквартирный дом соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, при строительстве двух последних этажей градостроительные и строительные нормы и правила не нарушены. Фундаменты дома выполнены с учетом инженерно-геологических условий участка; несущие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Снос последних двух этажей дома невозможен, поскольку это приведет к разрушению существующих конструктивных элементов (перекрытия, стены, перегородки, крыша) и технических систем (электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления) всего строения. Кроме того, в непосредственной близости расположены жилые дома; проведение работ по сносу двух последних этажей создаст угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан, чьи земельные участки и строения расположены в непосредственной близости от исследуемого строения. Возведенный дом отвечает правилам землепользования и застройки; его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц; дом является безопасным для граждан, не создает каких-либо препятствий третьим лицам, чьи земли и строения расположены в непосредственной близи от исследуемого объекта.
В то же время находящийся во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи земельный участок, в силу статей 95 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 31, 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статей 1, 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решений Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 и от 02.09.1987 N 455, относится к землям особо охраняемых природных территорий.
Частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлена необходимость проведения государственной экологической экспертизы при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий.
Самовольное строение осуществлено в границах особо охраняемой природной территории, поэтому судам следовало установить сведения о наличии заключения государственной экологической экспертизы. Указание судов первой и апелляционной инстанций на возведение спорной постройки с соблюдением градостроительных норм и целевого назначения земельного участка, основанное на экспертном заключении от 19.09.2012 N 0.389, следует признать преждевременным, так как выводы в указанном заключении сделаны без учета экологического аспекта.
Кроме того, удовлетворяя встречные требования кооператива о признании права собственности на все помещения спорного многоквартирного дома, суды не учли следующего.
Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующие разрешения, а также в случае, если отказ в разрешении на строительство признан незаконным.
В обоснование заявленных требований кооператив указал, что предпринял меры по легализации спорного объекта, однако ему было отказано в принятии такого объекта в эксплуатацию по причине приостановления срока действия разрешения на строительство, до устранения нарушений градостроительного законодательства в части отклонения строящегося многоквартирного дома от проектной документации.
В силу части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие параметров объекта капитального строительства проектной документации, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство.
Поскольку на возведение многоквартирного дома требовалось получить разрешение на строительство и такой документ выдан с указанием определенных параметров здания, при изменении кооперативом размеров постройки она перестала соответствовать ранее выданному разрешению на строительство.
Доказательства того, что кооператив совершал действия, направленные на внесение в установленном законом порядке изменений в проектную документацию, согласования с администрацией произведенного строительства с этажностью выше установленного разрешением и получения документации, необходимой для ввода спорного дома в эксплуатацию, отсутствуют.
Суды не исследовали данные обстоятельства, являющиеся существенными для рассмотрения требований о признании права собственности на самовольную постройку.
При отсутствии таких доказательств обращение кооператива в суд с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на замену установленного административного порядка получения разрешений и является преждевременным.
Кроме того, в деле нет заключений уполномоченных органов, подтверждающих соответствие самовольной постройки противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, и свидетельствующих об отсутствии нарушений прав и охраняемым законом интересов других лиц. Экспертное заключение от 19.09.2012 N 0.389 названные документы заменить не может, поскольку у экспертной организации отсутствует соответствующая компетенция.
Согласно пункту 1 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Основным направлением деятельности такого кооператива является участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности (жилых домов, гаражей и т.п.).
Таким образом, признавая право собственности за кооперативом, суды не исследовали обстоятельства того, за чей счет возведен спорный многоквартирный дом.
Право собственности на помещения в многоквартирном доме приобретают граждане, полностью внесшие свои паевые взносы (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, возникший спор о признании права собственности на помещения спорного многоквартирного дома может затрагивать имущественные права и интересы членов кооператива. С учетом изложенного при рассмотрении спора судам следовало определить круг лиц, чьи права могут быть затронуты принятым судебным актом, и рассмотреть вопрос о привлечении их к участию в деле.
Суд кассационной инстанции в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены судами первой или апелляционной инстанций.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу N А32-11208/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.УЛЬКО
Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)