Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2013 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Щелокаевой Т.А.,
судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комлевой Н.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зоофарм" (ОГРН: 1034316522680; ИНН 4345038242, юридический адрес: 610048, Кировская область, г. Киров, ул. Производственная, д. 1а-1б)
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Фалалеева К.С., по доверенности от 29.12.2012; Загайновой М.В., по доверенности от 22.07.2013;
- от ответчика: директора Вихарева А.В., Петухова А.Н., по доверенности от 12.09.2013,
на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2013 по делу N А28-2277/2013, принятое судом в составе судьи Татаренковой Е.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района города Кирова" (ОГРН: 1084345135478; ИНН: 4345239742, юридический адрес: 610035, Кировская область, г. Киров, ул. Сурикова, д. 15)
к обществу с ограниченной ответственностью "Зоофарм" (ОГРН: 1034316522680; ИНН 4345038242, юридический адрес: 610048, Кировская область, г. Киров, ул. Производственная, д. 1а-1б)
о взыскании 205 561 рубля 95 копеек
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района города Кирова" (далее - истец, управляющая компания, ООО "УК Ленинского района города Кирова") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением от 01.03.2013 N 636/13-01 (с учетом пояснений от 07.05.2013 N 636/13-02) к обществу с ограниченной ответственностью "Зоофарм" (далее - заявитель, ответчик, ООО "Зоофарм") о взыскании 205 561 рубля 95 копеек долга по оплате услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов NN 1 и 1а по улице Производственная города Кирова (далее также - многоквартирные жилые дома, жилые дома, МКД, дома NN 1, 1а) за период с 13 августа 2010 года по декабрь 2012 года.
Исковые требования основаны на положениях договора, статей 12, 210, 249, 309, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 155, 156, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, пунктов 16, 28, 30, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) и мотивированы неисполнением со стороны ответчика, являющегося собственником встроенно-пристроенного к многоквартирным домам нежилого помещения площадью 385,8 кв. м, денежного обязательства по оплате оказанных в спорный период услуг.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2013 исковые требования ООО "УК Ленинского района Кировской области" удовлетворены в полном объеме, с ООО "Зоофарм" в пользу истца взыскана сумма задолженности в размере 205 561 рубля 95 копеек.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции согласился с позицией истца о наличии у ответчика в силу договора управления обязанности оплатить оказанные управляющей компанией в спорный период услуги, отклонив доводы ООО "Зоофарм", изложенные им в отзыве на исковое заявлении и дополнениях к нему.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Зоофарм" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт Арбитражного суда Кировской области изменить, взыскав с ответчика 36 705 рублей 97 копеек за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме N 1 по ул. Производственная, кратной 68,89 кв. м, признав тем самым, что участвует в отношениях по содержанию общего имущества дома N 1.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что владеет на праве собственности встроенно-пристроенным нежилым помещением площадью 385,8 кв. м, расположенным на первом этаже и подвале многоквартирных жилых домов NN 1 и 1а по ул. Производственная г. Кирова. При этом фактически на первом этаже МКД N 1 по ул. Производственная встроено помещение площадью 68,89 кв. м. Остальная часть числится как пристроенная к МКД N 1а по ул. Производственная, имеющая самостоятельный фундамент и отдельный вход. Данное обстоятельство, по мнению ответчика, опровергает вывод суда о единстве МКД и нежилого помещения заявителя. В качестве одного из довода апелляционной жалобы ООО "Зоофрарм" привело тот факт, что при приобретении нежилого помещения в собственность в договоре купли-продажи не были отражены сведения о передаче с помещением общего имущества в домах NN 1, 1а, также перечень общего имущества не был согласован в договорах управления, заключенных истцом с собственниками помещений МКД. Пристроенную часть помещения ответчик содержит самостоятельно, не привлекая для этих целей истца и не требуя компенсации от собственников помещений МКД.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Представители сторон в судебном заседании поддержали ранее заявленные доводы, позиции по делу не изменили.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 13.06.2013 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в период с 05.10.2008 по 25.11.2008 в домах NN 1, 1а по улице Производственная города Кирова проходило заочное голосование собственников жилых и нежилых помещений, правомочность которого подтверждается протоколами счетной комиссии об итогах голосования по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме NN 14629/09, 14630/09 (т. 1, л.д. 98, 133). По результатам заочного голосования принято решения избрать способом управления многоквартирными жилыми домами управляющую организацию, которой стало ООО "УК Ленинского района города Кирова".
05.01.2009 между управляющей компанией и собственниками помещений МКД заключены договора управления многоквартирными домами NN 14629/09, 14630/09 (далее - договоры, договоры управления), предметом которых является оказание управляющий компанией за плату услуг по управлению МКД (пункты 1.1 договоров).
В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.2 договоров управляющая компания обязуется организовать работы по содержанию общего имущества, проведение текущего ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов в порядке и объеме, предусмотренных в приложениях к договорам N 1 "Перечень работ по содержанию общего имущества жилого дома", N 2 "Перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома".
Собственники помещений обязуются своевременно и полностью вносить управляющей компании плату за содержание и ремонт помещения (общего имущества многоквартирных домов соразмерно площади жилого (нежилого) помещения (пункты 2.2.4 договоров).
В соответствии с условиями пунктов 4.2 договоров управления размер платы за содержание, ремонт общего имущества и услуги управляющей компании устанавливается в соответствии с тарифными ставками, установленными в г. Кирове и утвержденными органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральными законами, а также решением общего собрания собственников дома. Обязательные платежи вносятся на расчетный счет управляющей компании ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем согласно предъявленному расчету обязательных платежей в том числе собственнику 9пукнты 4.7 договоров управления).
Договоры заключены сроком на один год с последующей пролонгацией при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договоров управления по окончании сроков (пункты 8.2 договоров).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.09.2010 серии 43-АВ N 396879 ООО "Зоофарм" с 13.08.2010 на основании договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 15.01.2010 является собственником помещения магазина площадью 385,8 кв. м, по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д. 1, д. 1а, помещение N 1003, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 43-43-01/227/2010-006 (т. 1, л.д. 17).
Учитывая, что собственником нежилого помещения ответчик стал после подписания договоров управления, стороны предпринимали меры для заключения самостоятельного договора управления, однако в связи с имеющимися разногласиями договор между сторонами подписан не был.
В период с 13.08.2010 по 31.12.2012, реализуя полномочия по управлению многоквартирными жилыми домами, в том числе посредством привлечения обслуживающих организаций, истец оказал услуги по содержанию общего имущества домов NN 1, что подтверждается отчетами о выполнении договоров управления за 2010, 2011, 2012 годы (т. 1, л.д. 77-97).
За оказанные в спорный период услуги "УК Ленинского района г. Кирова" начислило ООО "Зоофарм" 205 561 рубль 95 копеек и предъявило к оплате ответчику счет на оплату от 31.12.2012 N 23117 со счетом-фактурой от 31.12.2012 N 00023117 и для подписания акт об оказанных услугах от 31.12.23012 N 00023117.
В связи с неоплатой оказанных услуг в добровольном порядке, в частности, в срок, установленный истцом в претензии от 12.02.2013 N 573/13-01, полученной заявителем 15.02.2013 (т. 1, л.д. 31-34), ООО "УК Ленинского района г. Кирова" обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением о взыскании суммы долга.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Пункт 1 статьи 8 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, в частности, собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По своей правовой конструкции договор управления является договором присоединения (пункт 1 статьи 428 ГК РФ), поскольку он действует на условиях, утвержденных общим собранием собственников, и ООО "Зоофарм", став с 13.08.2010 собственником нежилого помещения в МКД, фактически присоединился к договорам управления с принятием на себя всех прав и обязанностей в их рамках. Следовательно, по смыслу приведенных норм отношения между истцом, как управляющей организацией, и ответчиком, как собственником помещения в МКД, регулируются положениями договоров. Отсутствие самостоятельного договора между сторонами в рассматриваемом случае не освобождает заявителя нести обязанности в рамках договоров управления, что, исходя из доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, а также апелляционной жалобы, ответчиком не отрицается.
Вместе с тем заявитель настаивает, что должен нести обязанности, оплачивая оказанные истцом услуги за содержание и ремонт общего имущества МКД, только в части встроенного помещения дома N 1, кратной 68,89 кв. м. Обосновывая свою позицию, ответчик указал, что пристроенной частью помещение магазина не включено в МКД, а его конструктивные элементы, в частности, крыша, несущие стены, фундамент, к общему имуществу. Заявитель самостоятельно несет бремя содержания данной части помещения. По мнению ответчика, суд первой инстанции в решении необоснованно отнес конструктивные элементы помещения к общему имуществу МКД, что в дальнейшем повлечет для собственников домов NN 1, 1а необоснованные расходы по содержанию объекта ответчика.
Довод ООО "Зоофарм" о том, что помещение магазина в пристроенной части является самостоятельным объектом и обслуживается отдельно от домов NN 1, 1а, отклоняется, как противоречащий материалам дела. Согласно техническому паспорту помещения магазина, составленному по состоянию на 24.08.2007, магазин истца является частью дома N 1, 1а, 1б спроектированного как единый комплекс. Экспликация и техническое описание магазина истца (т. 2, л.д. 5-6) совпадают с данными, зафиксированными в техническом паспорте на жилой дом, составленном по состоянию на 01.11.2005 (т. 1, л.д. 146, 154,156, 162-163). Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом площадь магазина включена в состав общей площади МКД.
Также в свидетельстве о государственной регистрации права ООО "Зоофарм" на помещение магазина последний поименовано как помещение, назначение торговое, общая площадь 385,8 кв. м, этаж 1, подвал, адрес:: г. Киров, ул. Производственная, д. 1, д. 1а, помещение N 1003. Следовательно, помещение ответчика в его пристроенной части не является самостоятельным (отдельно стоящим) объектом, в связи с чем обслуживание магазина невозможно отдельно от обслуживания жилых домов.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что помещение, принадлежащее ответчику, является единым и неделимым, правомерен, а доводы апелляционной жалобы об обратном - несостоятельны.
Аргумент ответчика о том, что с приобретением в собственность помещения в договоре купли-продажи не отражена передача общего имущества, а также отсутствие в договорах управления согласованного собственниками состава общего имущества многоквартирных жилых домов апелляционным судом отклоняется, поскольку ответчик не учел пункты 1.2, 1.3 договоров управления, где управляющей компанией и собственниками определено понятие состава общего имущество и закреплено, что общее имущество в МКД определяется статьей 36 ЖК РФ, техническим паспортом на жилой дом и актом описания технического состояния в пределах границ эксплуатационной ответственности.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244, 249 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Как следует из материалов дела начисление ООО "УК Ленинского района города Кирова" производилось истцом, исходя из занимаемой ответчиком площади в многоквартирном жилом доме, с применением установленных в спорный период тарифов.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.
Доказательств оплаты в предъявленном размере долга ответчиком истцу за оказанные услуги в деле отсутствуют. Суд первой инстанции обоснованно указал, что несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества путем внесения платежей, установленных для всех собственников.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит, что обжалуемое решение было принято Арбитражным судом Кировской области на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его изменения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2013 по делу N А28-2277/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зоофарм" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2013 ПО ДЕЛУ N А28-2277/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2013 г. по делу N А28-2277/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2013 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Щелокаевой Т.А.,
судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комлевой Н.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зоофарм" (ОГРН: 1034316522680; ИНН 4345038242, юридический адрес: 610048, Кировская область, г. Киров, ул. Производственная, д. 1а-1б)
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Фалалеева К.С., по доверенности от 29.12.2012; Загайновой М.В., по доверенности от 22.07.2013;
- от ответчика: директора Вихарева А.В., Петухова А.Н., по доверенности от 12.09.2013,
на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2013 по делу N А28-2277/2013, принятое судом в составе судьи Татаренковой Е.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района города Кирова" (ОГРН: 1084345135478; ИНН: 4345239742, юридический адрес: 610035, Кировская область, г. Киров, ул. Сурикова, д. 15)
к обществу с ограниченной ответственностью "Зоофарм" (ОГРН: 1034316522680; ИНН 4345038242, юридический адрес: 610048, Кировская область, г. Киров, ул. Производственная, д. 1а-1б)
о взыскании 205 561 рубля 95 копеек
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района города Кирова" (далее - истец, управляющая компания, ООО "УК Ленинского района города Кирова") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением от 01.03.2013 N 636/13-01 (с учетом пояснений от 07.05.2013 N 636/13-02) к обществу с ограниченной ответственностью "Зоофарм" (далее - заявитель, ответчик, ООО "Зоофарм") о взыскании 205 561 рубля 95 копеек долга по оплате услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов NN 1 и 1а по улице Производственная города Кирова (далее также - многоквартирные жилые дома, жилые дома, МКД, дома NN 1, 1а) за период с 13 августа 2010 года по декабрь 2012 года.
Исковые требования основаны на положениях договора, статей 12, 210, 249, 309, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 155, 156, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, пунктов 16, 28, 30, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) и мотивированы неисполнением со стороны ответчика, являющегося собственником встроенно-пристроенного к многоквартирным домам нежилого помещения площадью 385,8 кв. м, денежного обязательства по оплате оказанных в спорный период услуг.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2013 исковые требования ООО "УК Ленинского района Кировской области" удовлетворены в полном объеме, с ООО "Зоофарм" в пользу истца взыскана сумма задолженности в размере 205 561 рубля 95 копеек.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции согласился с позицией истца о наличии у ответчика в силу договора управления обязанности оплатить оказанные управляющей компанией в спорный период услуги, отклонив доводы ООО "Зоофарм", изложенные им в отзыве на исковое заявлении и дополнениях к нему.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Зоофарм" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт Арбитражного суда Кировской области изменить, взыскав с ответчика 36 705 рублей 97 копеек за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме N 1 по ул. Производственная, кратной 68,89 кв. м, признав тем самым, что участвует в отношениях по содержанию общего имущества дома N 1.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что владеет на праве собственности встроенно-пристроенным нежилым помещением площадью 385,8 кв. м, расположенным на первом этаже и подвале многоквартирных жилых домов NN 1 и 1а по ул. Производственная г. Кирова. При этом фактически на первом этаже МКД N 1 по ул. Производственная встроено помещение площадью 68,89 кв. м. Остальная часть числится как пристроенная к МКД N 1а по ул. Производственная, имеющая самостоятельный фундамент и отдельный вход. Данное обстоятельство, по мнению ответчика, опровергает вывод суда о единстве МКД и нежилого помещения заявителя. В качестве одного из довода апелляционной жалобы ООО "Зоофрарм" привело тот факт, что при приобретении нежилого помещения в собственность в договоре купли-продажи не были отражены сведения о передаче с помещением общего имущества в домах NN 1, 1а, также перечень общего имущества не был согласован в договорах управления, заключенных истцом с собственниками помещений МКД. Пристроенную часть помещения ответчик содержит самостоятельно, не привлекая для этих целей истца и не требуя компенсации от собственников помещений МКД.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Представители сторон в судебном заседании поддержали ранее заявленные доводы, позиции по делу не изменили.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 13.06.2013 года проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в период с 05.10.2008 по 25.11.2008 в домах NN 1, 1а по улице Производственная города Кирова проходило заочное голосование собственников жилых и нежилых помещений, правомочность которого подтверждается протоколами счетной комиссии об итогах голосования по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме NN 14629/09, 14630/09 (т. 1, л.д. 98, 133). По результатам заочного голосования принято решения избрать способом управления многоквартирными жилыми домами управляющую организацию, которой стало ООО "УК Ленинского района города Кирова".
05.01.2009 между управляющей компанией и собственниками помещений МКД заключены договора управления многоквартирными домами NN 14629/09, 14630/09 (далее - договоры, договоры управления), предметом которых является оказание управляющий компанией за плату услуг по управлению МКД (пункты 1.1 договоров).
В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.2 договоров управляющая компания обязуется организовать работы по содержанию общего имущества, проведение текущего ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов в порядке и объеме, предусмотренных в приложениях к договорам N 1 "Перечень работ по содержанию общего имущества жилого дома", N 2 "Перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома".
Собственники помещений обязуются своевременно и полностью вносить управляющей компании плату за содержание и ремонт помещения (общего имущества многоквартирных домов соразмерно площади жилого (нежилого) помещения (пункты 2.2.4 договоров).
В соответствии с условиями пунктов 4.2 договоров управления размер платы за содержание, ремонт общего имущества и услуги управляющей компании устанавливается в соответствии с тарифными ставками, установленными в г. Кирове и утвержденными органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральными законами, а также решением общего собрания собственников дома. Обязательные платежи вносятся на расчетный счет управляющей компании ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем согласно предъявленному расчету обязательных платежей в том числе собственнику 9пукнты 4.7 договоров управления).
Договоры заключены сроком на один год с последующей пролонгацией при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договоров управления по окончании сроков (пункты 8.2 договоров).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.09.2010 серии 43-АВ N 396879 ООО "Зоофарм" с 13.08.2010 на основании договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 15.01.2010 является собственником помещения магазина площадью 385,8 кв. м, по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д. 1, д. 1а, помещение N 1003, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 43-43-01/227/2010-006 (т. 1, л.д. 17).
Учитывая, что собственником нежилого помещения ответчик стал после подписания договоров управления, стороны предпринимали меры для заключения самостоятельного договора управления, однако в связи с имеющимися разногласиями договор между сторонами подписан не был.
В период с 13.08.2010 по 31.12.2012, реализуя полномочия по управлению многоквартирными жилыми домами, в том числе посредством привлечения обслуживающих организаций, истец оказал услуги по содержанию общего имущества домов NN 1, что подтверждается отчетами о выполнении договоров управления за 2010, 2011, 2012 годы (т. 1, л.д. 77-97).
За оказанные в спорный период услуги "УК Ленинского района г. Кирова" начислило ООО "Зоофарм" 205 561 рубль 95 копеек и предъявило к оплате ответчику счет на оплату от 31.12.2012 N 23117 со счетом-фактурой от 31.12.2012 N 00023117 и для подписания акт об оказанных услугах от 31.12.23012 N 00023117.
В связи с неоплатой оказанных услуг в добровольном порядке, в частности, в срок, установленный истцом в претензии от 12.02.2013 N 573/13-01, полученной заявителем 15.02.2013 (т. 1, л.д. 31-34), ООО "УК Ленинского района г. Кирова" обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением о взыскании суммы долга.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Пункт 1 статьи 8 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, в частности, собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По своей правовой конструкции договор управления является договором присоединения (пункт 1 статьи 428 ГК РФ), поскольку он действует на условиях, утвержденных общим собранием собственников, и ООО "Зоофарм", став с 13.08.2010 собственником нежилого помещения в МКД, фактически присоединился к договорам управления с принятием на себя всех прав и обязанностей в их рамках. Следовательно, по смыслу приведенных норм отношения между истцом, как управляющей организацией, и ответчиком, как собственником помещения в МКД, регулируются положениями договоров. Отсутствие самостоятельного договора между сторонами в рассматриваемом случае не освобождает заявителя нести обязанности в рамках договоров управления, что, исходя из доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, а также апелляционной жалобы, ответчиком не отрицается.
Вместе с тем заявитель настаивает, что должен нести обязанности, оплачивая оказанные истцом услуги за содержание и ремонт общего имущества МКД, только в части встроенного помещения дома N 1, кратной 68,89 кв. м. Обосновывая свою позицию, ответчик указал, что пристроенной частью помещение магазина не включено в МКД, а его конструктивные элементы, в частности, крыша, несущие стены, фундамент, к общему имуществу. Заявитель самостоятельно несет бремя содержания данной части помещения. По мнению ответчика, суд первой инстанции в решении необоснованно отнес конструктивные элементы помещения к общему имуществу МКД, что в дальнейшем повлечет для собственников домов NN 1, 1а необоснованные расходы по содержанию объекта ответчика.
Довод ООО "Зоофарм" о том, что помещение магазина в пристроенной части является самостоятельным объектом и обслуживается отдельно от домов NN 1, 1а, отклоняется, как противоречащий материалам дела. Согласно техническому паспорту помещения магазина, составленному по состоянию на 24.08.2007, магазин истца является частью дома N 1, 1а, 1б спроектированного как единый комплекс. Экспликация и техническое описание магазина истца (т. 2, л.д. 5-6) совпадают с данными, зафиксированными в техническом паспорте на жилой дом, составленном по состоянию на 01.11.2005 (т. 1, л.д. 146, 154,156, 162-163). Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом площадь магазина включена в состав общей площади МКД.
Также в свидетельстве о государственной регистрации права ООО "Зоофарм" на помещение магазина последний поименовано как помещение, назначение торговое, общая площадь 385,8 кв. м, этаж 1, подвал, адрес:: г. Киров, ул. Производственная, д. 1, д. 1а, помещение N 1003. Следовательно, помещение ответчика в его пристроенной части не является самостоятельным (отдельно стоящим) объектом, в связи с чем обслуживание магазина невозможно отдельно от обслуживания жилых домов.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что помещение, принадлежащее ответчику, является единым и неделимым, правомерен, а доводы апелляционной жалобы об обратном - несостоятельны.
Аргумент ответчика о том, что с приобретением в собственность помещения в договоре купли-продажи не отражена передача общего имущества, а также отсутствие в договорах управления согласованного собственниками состава общего имущества многоквартирных жилых домов апелляционным судом отклоняется, поскольку ответчик не учел пункты 1.2, 1.3 договоров управления, где управляющей компанией и собственниками определено понятие состава общего имущество и закреплено, что общее имущество в МКД определяется статьей 36 ЖК РФ, техническим паспортом на жилой дом и актом описания технического состояния в пределах границ эксплуатационной ответственности.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244, 249 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Как следует из материалов дела начисление ООО "УК Ленинского района города Кирова" производилось истцом, исходя из занимаемой ответчиком площади в многоквартирном жилом доме, с применением установленных в спорный период тарифов.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.
Доказательств оплаты в предъявленном размере долга ответчиком истцу за оказанные услуги в деле отсутствуют. Суд первой инстанции обоснованно указал, что несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества путем внесения платежей, установленных для всех собственников.
Таким образом, суд апелляционной инстанции находит, что обжалуемое решение было принято Арбитражным судом Кировской области на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его изменения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2013 по делу N А28-2277/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зоофарм" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
Судьи
Е.Г.МАЛЫХ
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)