Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от товарищества собственников жилья "Проспект Победы, 159" Сухановой А.А. (доверенность от 20.02.2012), от Комитета по управлению имуществом города Череповца Кузиной А.Ф. (доверенность от 10.01.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 01.11.2012 (судья Попова С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Романова А.В.) по делу N А13-5555/2012,
установил:
Товарищество собственников жилья "Проспект Победы, 159", место нахождения: 162616, Вологодская область, г. Череповец, пр. Победы, д. 159, ОГРН 1103528008737 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: 162622, Вологодская область, г. Череповец, Советский пр., д. 67А, ОГРН 1023501247440 (далее - Комитет), о признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования "Город Череповец" (далее - МО "Город Череповец") на нежилое помещение 8Н общей площадью 130,5 кв. м, расположенное на 2-м техническом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Череповец, пр. Победы, д. 159, а также о признании права общей долевой собственности собственников помещений в названном доме на указанное помещение.
Кроме того, ТСЖ попросило взыскать с Комитета 31 800 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160000, Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889 (далее - Управление Росреестра), муниципальное территориальное производственное предприятие "Фармация", место нахождения: 162622, Вологодская область, г. Череповец, Набережная ул., д. 39, ОГРН 1023501245756 (далее - предприятие "Фармация"), государственное предприятие Вологодской области "Череповецтехинвентаризация", место нахождения: 162601, Вологодская область, г. Череповец, Архангельская ул., д. 15Б, ОГРН 1033500352588.
В суде первой инстанции ТСЖ в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказалось от требования о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности на спорное помещение. Отказ принят судом.
Решением от 01.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.01.2013, удовлетворено требование ТСЖ о признании права общей долевой собственности на спорное помещение; производство по делу в остальной части иска прекращено; с Комитета в пользу ТСЖ взыскано 31 800 руб. судебных расходов.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 01.11.2012 и постановление от 22.01.2013 и отказать в иске.
Податель жалобы указывает на следующее: суды не учли, что спорное помещение, спроектированное при строительстве дома под аптеку, с 1975 по 2009 год использовалось фармацевтическим предприятием, то есть для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома; спорное имущество относится к муниципальной собственности и является самостоятельным объектом гражданских прав; государственная регистрация права собственности МО "Город Череповец" Вологодской области на спорное помещение произведена на основании решения президиума Вологодского областного Совета народных депутатов двадцать первого созыва от 22.10.1991 N 271 "О формировании муниципальной собственности районов и городов Вологодской области" (далее - решение N 271).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В суд кассационной инстанции 12.04.2013 поступило ходатайство Управления Росреестра, в котором оно просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя и оставляет вопрос о разрешении жалобы на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель ТСЖ просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 128-квартирный жилой дом со встроенной аптекой, магазином "Оптика", комбинатом бытового обслуживания, жилищно-эксплуатационной конторой, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Гоголя, д. 111, по окончании строительства принят в эксплуатацию государственной приемочной комиссией по акту от 31.12.1974 N 34, утвержденному решением исполнительного Череповецкого городского Совета депутатов трудящихся от 07.01.1975 N 1. Решением того же органа от 29.04.1975 N 8 улица Гоголя в переименована в проспект Победы, дому с номером 111 присвоен номер 159.
Президиум Вологодского областного Совета народных депутатов двадцать первого созыва решением N 271, принятым на основании решения Вологодского областного Совета народных депутатов от 06.09.1991 "О разграничении областной государственной собственности и муниципальной собственности районов и городов Вологодской области", передал в муниципальную собственность городов и районов области предприятия, организации и учреждения торговли, бытового обслуживания населения, здравоохранения, жилищно-коммунального хозяйства, культуры и народного образования, указанные в приложениях к решению N 271.
Согласно приложению N 4 к решению N 271 в числе объектов производственного объединения жилищно-коммунального хозяйства Череповецкого горсовета, подлежащих передаче в муниципальную собственность г. Череповца, указан дом 159 по пр. Победы.
Нежилые помещения общей площадью 635 кв. м, расположенные в подвале, на 1-м и 2-м этажах названного дома, муниципальное производственное жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие передало по договору от 1992 N 11 в аренду аптеке N 124, входившей в состав Вологодского аптечного управления, правопреемником которого является предприятие "Фармация". В дальнейшем предприятие "Формация" арендовало нежилые помещения в указанном доме по договорам, заключенным с Комитетом.
В связи с неиспользованием помещений, расположенных на 2-м этаже и в подвале, предприятие "Фармация" отказалось от их аренды и передало эти помещения арендодателю по акту от 24.12.2008.
Нежилое помещение площадью 300,7 кв. м, расположенное на первом этаже названного дома, включено в реестр муниципального имущества города Череповца и передано предприятию "Фармация" в хозяйственное ведение.
На неиспользуемое предприятием "Формация" с декабря 2008 года помещение 8Н площадью 130,5 кв. м, расположенное на 2-м техническом этаже названного жилого дома, Управление Росреестра 08.08.2011 на основании заявления Комитета зарегистрировало право собственности МО "Город Череповец".
Решением от 30.09.2010 общего собрания собственников помещений в названном многоквартирном жилом доме создано ТСЖ, зарегистрированное в качестве юридического лица 11.10.2010.
Собственники помещений в названном многоквартирном доме решением общего собрания от 01.03.2011, оформленным протоколом N 3, предоставили ТСЖ право на обращение в государственные органы и в суд с заявлением о признании и оформлении права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные на 2-м нежилом техническом этаже дома.
ТСЖ обратилось с настоящим иском в суд, ссылаясь на то, что помещение 8Н площадью 130,5 кв. м, расположенное на 2-м техническом этаже, незаконно включено в состав муниципального имущества МО "Город Череповец", оно является частью технического этажа и общей долевой собственностью собственников жилых помещений данного дома, поскольку в нем находятся запорные вентили на систему отопления, щит распределения питания по группам системы дымоудаления и экстренного отключения питания лифтового оборудования, через помещение проходит система принудительной вентиляции.
Суды обеих инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу об обоснованности требований ТСЖ.
Суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
- 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
С учетом приведенной правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме.
Суды установили, что первое помещение (квартира) в названном многоквартирном жилом доме приватизировано 25.09.1992, то есть ранее заключения с аптекой первого договора аренды нежилых помещений (строений), который датирован 1992 годом и имел срок действия с 01.01.1993 по 31.12.1993. В нарушение статьи 65 АПК РФ Комитет не представил в материалы дела доказательств формирования нежилого помещения 8Н площадью 130,5 кв. м для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием названного жилого дома, и фактического использования в таких целях до приватизации первой квартиры. Спорное помещение с 2008 года не используется, в нем находятся общедомовые коммуникации.
С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа в распространении на нежилое помещение 8Н режима общего имущества многоквартирного дома и признали на это помещение право общей долевой собственности собственников жилых помещений в названном доме.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным, соответствующим нормам материального и процессуального права, а также имеющимся в деле доказательствам.
Следует отметить, что Комитет не представил в материалы дела никаких доказательств того, что спорное помещение, представляющее собой часть технического этажа, в котором расположено оборудование, связанное с техническим обслуживанием всего дома, и колясочные, до 1993 года использовалось как самостоятельное помещение для размещения аптеки. В деле имеется только договор аренды о предоставлении помещения в аренду фармацевтическому предприятию с 01.01.1993, а также техническая документация на помещение, арендованное названным предприятием, по состоянию на 2006 год. Технический паспорт на спорное помещение был составлен только в 2011 году.
Кассационная инстанция считает, что суды, всесторонне и полно исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили иск, поэтому решение от 01.11.2012 и постановление от 22.01.2013 следует оставить в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 01.11.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по делу N А13-5555/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 18.04.2013 ПО ДЕЛУ N А13-5555/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2013 г. по делу N А13-5555/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от товарищества собственников жилья "Проспект Победы, 159" Сухановой А.А. (доверенность от 20.02.2012), от Комитета по управлению имуществом города Череповца Кузиной А.Ф. (доверенность от 10.01.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 01.11.2012 (судья Попова С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Романова А.В.) по делу N А13-5555/2012,
установил:
Товарищество собственников жилья "Проспект Победы, 159", место нахождения: 162616, Вологодская область, г. Череповец, пр. Победы, д. 159, ОГРН 1103528008737 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: 162622, Вологодская область, г. Череповец, Советский пр., д. 67А, ОГРН 1023501247440 (далее - Комитет), о признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования "Город Череповец" (далее - МО "Город Череповец") на нежилое помещение 8Н общей площадью 130,5 кв. м, расположенное на 2-м техническом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Череповец, пр. Победы, д. 159, а также о признании права общей долевой собственности собственников помещений в названном доме на указанное помещение.
Кроме того, ТСЖ попросило взыскать с Комитета 31 800 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160000, Вологодская область, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889 (далее - Управление Росреестра), муниципальное территориальное производственное предприятие "Фармация", место нахождения: 162622, Вологодская область, г. Череповец, Набережная ул., д. 39, ОГРН 1023501245756 (далее - предприятие "Фармация"), государственное предприятие Вологодской области "Череповецтехинвентаризация", место нахождения: 162601, Вологодская область, г. Череповец, Архангельская ул., д. 15Б, ОГРН 1033500352588.
В суде первой инстанции ТСЖ в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказалось от требования о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности на спорное помещение. Отказ принят судом.
Решением от 01.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.01.2013, удовлетворено требование ТСЖ о признании права общей долевой собственности на спорное помещение; производство по делу в остальной части иска прекращено; с Комитета в пользу ТСЖ взыскано 31 800 руб. судебных расходов.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 01.11.2012 и постановление от 22.01.2013 и отказать в иске.
Податель жалобы указывает на следующее: суды не учли, что спорное помещение, спроектированное при строительстве дома под аптеку, с 1975 по 2009 год использовалось фармацевтическим предприятием, то есть для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома; спорное имущество относится к муниципальной собственности и является самостоятельным объектом гражданских прав; государственная регистрация права собственности МО "Город Череповец" Вологодской области на спорное помещение произведена на основании решения президиума Вологодского областного Совета народных депутатов двадцать первого созыва от 22.10.1991 N 271 "О формировании муниципальной собственности районов и городов Вологодской области" (далее - решение N 271).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В суд кассационной инстанции 12.04.2013 поступило ходатайство Управления Росреестра, в котором оно просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя и оставляет вопрос о разрешении жалобы на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель ТСЖ просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 128-квартирный жилой дом со встроенной аптекой, магазином "Оптика", комбинатом бытового обслуживания, жилищно-эксплуатационной конторой, расположенный по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Гоголя, д. 111, по окончании строительства принят в эксплуатацию государственной приемочной комиссией по акту от 31.12.1974 N 34, утвержденному решением исполнительного Череповецкого городского Совета депутатов трудящихся от 07.01.1975 N 1. Решением того же органа от 29.04.1975 N 8 улица Гоголя в переименована в проспект Победы, дому с номером 111 присвоен номер 159.
Президиум Вологодского областного Совета народных депутатов двадцать первого созыва решением N 271, принятым на основании решения Вологодского областного Совета народных депутатов от 06.09.1991 "О разграничении областной государственной собственности и муниципальной собственности районов и городов Вологодской области", передал в муниципальную собственность городов и районов области предприятия, организации и учреждения торговли, бытового обслуживания населения, здравоохранения, жилищно-коммунального хозяйства, культуры и народного образования, указанные в приложениях к решению N 271.
Согласно приложению N 4 к решению N 271 в числе объектов производственного объединения жилищно-коммунального хозяйства Череповецкого горсовета, подлежащих передаче в муниципальную собственность г. Череповца, указан дом 159 по пр. Победы.
Нежилые помещения общей площадью 635 кв. м, расположенные в подвале, на 1-м и 2-м этажах названного дома, муниципальное производственное жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие передало по договору от 1992 N 11 в аренду аптеке N 124, входившей в состав Вологодского аптечного управления, правопреемником которого является предприятие "Фармация". В дальнейшем предприятие "Формация" арендовало нежилые помещения в указанном доме по договорам, заключенным с Комитетом.
В связи с неиспользованием помещений, расположенных на 2-м этаже и в подвале, предприятие "Фармация" отказалось от их аренды и передало эти помещения арендодателю по акту от 24.12.2008.
Нежилое помещение площадью 300,7 кв. м, расположенное на первом этаже названного дома, включено в реестр муниципального имущества города Череповца и передано предприятию "Фармация" в хозяйственное ведение.
На неиспользуемое предприятием "Формация" с декабря 2008 года помещение 8Н площадью 130,5 кв. м, расположенное на 2-м техническом этаже названного жилого дома, Управление Росреестра 08.08.2011 на основании заявления Комитета зарегистрировало право собственности МО "Город Череповец".
Решением от 30.09.2010 общего собрания собственников помещений в названном многоквартирном жилом доме создано ТСЖ, зарегистрированное в качестве юридического лица 11.10.2010.
Собственники помещений в названном многоквартирном доме решением общего собрания от 01.03.2011, оформленным протоколом N 3, предоставили ТСЖ право на обращение в государственные органы и в суд с заявлением о признании и оформлении права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные на 2-м нежилом техническом этаже дома.
ТСЖ обратилось с настоящим иском в суд, ссылаясь на то, что помещение 8Н площадью 130,5 кв. м, расположенное на 2-м техническом этаже, незаконно включено в состав муниципального имущества МО "Город Череповец", оно является частью технического этажа и общей долевой собственностью собственников жилых помещений данного дома, поскольку в нем находятся запорные вентили на систему отопления, щит распределения питания по группам системы дымоудаления и экстренного отключения питания лифтового оборудования, через помещение проходит система принудительной вентиляции.
Суды обеих инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу об обоснованности требований ТСЖ.
Суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
- 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).
Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
С учетом приведенной правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме.
Суды установили, что первое помещение (квартира) в названном многоквартирном жилом доме приватизировано 25.09.1992, то есть ранее заключения с аптекой первого договора аренды нежилых помещений (строений), который датирован 1992 годом и имел срок действия с 01.01.1993 по 31.12.1993. В нарушение статьи 65 АПК РФ Комитет не представил в материалы дела доказательств формирования нежилого помещения 8Н площадью 130,5 кв. м для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием названного жилого дома, и фактического использования в таких целях до приватизации первой квартиры. Спорное помещение с 2008 года не используется, в нем находятся общедомовые коммуникации.
С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа в распространении на нежилое помещение 8Н режима общего имущества многоквартирного дома и признали на это помещение право общей долевой собственности собственников жилых помещений в названном доме.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным, соответствующим нормам материального и процессуального права, а также имеющимся в деле доказательствам.
Следует отметить, что Комитет не представил в материалы дела никаких доказательств того, что спорное помещение, представляющее собой часть технического этажа, в котором расположено оборудование, связанное с техническим обслуживанием всего дома, и колясочные, до 1993 года использовалось как самостоятельное помещение для размещения аптеки. В деле имеется только договор аренды о предоставлении помещения в аренду фармацевтическому предприятию с 01.01.1993, а также техническая документация на помещение, арендованное названным предприятием, по состоянию на 2006 год. Технический паспорт на спорное помещение был составлен только в 2011 году.
Кассационная инстанция считает, что суды, всесторонне и полно исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили иск, поэтому решение от 01.11.2012 и постановление от 22.01.2013 следует оставить в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 01.11.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по делу N А13-5555/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)