Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой
судей Л.Е. Лобановой, И.И. Терехиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.С. Сластиной
при участии:
от истца: Нестеров В.А. по доверенности от 06.06.2012 года
от ответчика: не явились (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по Управлению муниципальной собственностью города Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 31 января 2013 года по делу N А03-18581/2012(07АП-2053/2013)
(судья Н.Д. Лежнева)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Краевой дом моделей", г. Барнаул (ОГРН 1082221003061, ИНН 2221132961)
к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице комитета по Управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, (ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060)
о признании договора аренды нежилого помещения от 26.12.2011 г. N 424 недействительным
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (далее - ООО "УК "КДМ") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - Комитет) о признании договора аренды нежилого помещения N 424 от 26.12.2011 г. в части подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 недействительным.
Решением суда первой инстанции от 31 января 2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Комитет в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению подателя жалобы, при наличии арендных отношений в отношении объекта муниципальной собственности в многоквартирном жилом доме с момента заключения договора аренды по общему правилу, установленному в пункте 2 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по уплате коммунальных платежей несет арендатор, а не собственник помещения, в связи с чем, оспариваемые положения договора аренды не противоречат гражданскому законодательству. Кроме того, при принятии решения судом не учтено положение, содержащееся в части 1 статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Ссылаясь на нормы ФЗ "О защите конкуренции", то, что договор был заключен по результатам торгов, полагает, что исключение спорных пунктов из договора аренды приведет к существенному изменению условий предоставления муниципального имущества в аренду по сравнению с тем, как эти условия были сформулированы при проведении аукциона, что недопустимо.
Не согласившись с доводами апелляционной жалобы, ООО "УК "КДМ" в отзыве просило, решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец ссылается на то, что собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, доводы ответчика со ссылкой на ФЗ "О защите конкуренции" несостоятельны, так как в данном случае условия, указанные в аукционной документации не были изменены ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке, а были признаны судом недействительными как не соответствующие закону. Законодательством не предусмотрена возможность заключения договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги, договора на общее содержания здания, прилегающей территории арендатором помещения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил.
На основании статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал возражения на апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в отзыве.
Заслушав представителя истца, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.12.2011 г. между городским округом - город Барнаул Алтайского края, действующим через уполномоченный орган - комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (арендодатель) и ООО "УК "КДМ" (арендатор) заключен договор N 424 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение в жилом доме площадью 54,1 кв. м, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Профинтерна, 5, на период с 26.12.2011 г. по 25.11.2012 г. для использования под обслуживание жилищного фонда (пункты 1.1, 1.3 договора) (л.д. 10-17).
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора аренды арендатор обязан в частности, возмещать по отдельному договору (договорам), пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на содержание и благоустройство закрепленной за арендатором территории, расходы на коммунальные услуги (потребленные энергоресурсы) и общее содержание здания.
Пунктом 3.1.5 договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности.
Согласно пункту 3.1.14 договора аренды на арендатора возложена обязанность по заключению с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорные пункты договора аренды не соответствуют требованиям статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и являются недействительными как несоответствующие требованиям закона в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Принимая во внимание имеющиеся материалы дела, учитывая установленные обстоятельства спора и представленные по делу доказательства, апелляционный суд соглашается с выводами Арбитражного суда Алтайского края по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Принимая во внимание указанные нормы, учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 и от 12.04.2011 N 16646/10, в соответствии с которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 424 от 26.12.2011 г. в части подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14, устанавливающих обязанность истца возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания и участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности, а также заключить с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов), является ничтожным.
Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика со ссылкой на ФЗ "О защите конкуренции", на недопустимость изменения условий предоставления арендатору во временное владение и пользование муниципального имущества по сравнению с условиями, указанными в аукционной документации по соглашению сторон и в одностороннем порядке, отклоняются судом.
В данном случае условия, указанные в аукционной документации не были изменены ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке, а были признаны судом недействительными как не соответствующие требованиям закона.
Довод со ссылкой на ст. 153 Жилищного кодекса отклоняется, так как в данном случае указанная статья не может применяться к возникшим между сторонами правоотношениям.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 31 января 2013 г. по делу N А03-18581/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2013 ПО ДЕЛУ N А03-18581/2012
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2013 г. по делу N А03-18581/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой
судей Л.Е. Лобановой, И.И. Терехиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.С. Сластиной
при участии:
от истца: Нестеров В.А. по доверенности от 06.06.2012 года
от ответчика: не явились (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по Управлению муниципальной собственностью города Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 31 января 2013 года по делу N А03-18581/2012(07АП-2053/2013)
(судья Н.Д. Лежнева)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Краевой дом моделей", г. Барнаул (ОГРН 1082221003061, ИНН 2221132961)
к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице комитета по Управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, (ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060)
о признании договора аренды нежилого помещения от 26.12.2011 г. N 424 недействительным
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КДМ" (далее - ООО "УК "КДМ") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному образованию город Барнаул Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - Комитет) о признании договора аренды нежилого помещения N 424 от 26.12.2011 г. в части подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14 недействительным.
Решением суда первой инстанции от 31 января 2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Комитет в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению подателя жалобы, при наличии арендных отношений в отношении объекта муниципальной собственности в многоквартирном жилом доме с момента заключения договора аренды по общему правилу, установленному в пункте 2 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по уплате коммунальных платежей несет арендатор, а не собственник помещения, в связи с чем, оспариваемые положения договора аренды не противоречат гражданскому законодательству. Кроме того, при принятии решения судом не учтено положение, содержащееся в части 1 статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Ссылаясь на нормы ФЗ "О защите конкуренции", то, что договор был заключен по результатам торгов, полагает, что исключение спорных пунктов из договора аренды приведет к существенному изменению условий предоставления муниципального имущества в аренду по сравнению с тем, как эти условия были сформулированы при проведении аукциона, что недопустимо.
Не согласившись с доводами апелляционной жалобы, ООО "УК "КДМ" в отзыве просило, решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец ссылается на то, что собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, доводы ответчика со ссылкой на ФЗ "О защите конкуренции" несостоятельны, так как в данном случае условия, указанные в аукционной документации не были изменены ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке, а были признаны судом недействительными как не соответствующие закону. Законодательством не предусмотрена возможность заключения договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги, договора на общее содержания здания, прилегающей территории арендатором помещения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил.
На основании статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал возражения на апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в отзыве.
Заслушав представителя истца, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.12.2011 г. между городским округом - город Барнаул Алтайского края, действующим через уполномоченный орган - комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (арендодатель) и ООО "УК "КДМ" (арендатор) заключен договор N 424 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение в жилом доме площадью 54,1 кв. м, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Профинтерна, 5, на период с 26.12.2011 г. по 25.11.2012 г. для использования под обслуживание жилищного фонда (пункты 1.1, 1.3 договора) (л.д. 10-17).
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора аренды арендатор обязан в частности, возмещать по отдельному договору (договорам), пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на содержание и благоустройство закрепленной за арендатором территории, расходы на коммунальные услуги (потребленные энергоресурсы) и общее содержание здания.
Пунктом 3.1.5 договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности.
Согласно пункту 3.1.14 договора аренды на арендатора возложена обязанность по заключению с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорные пункты договора аренды не соответствуют требованиям статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и являются недействительными как несоответствующие требованиям закона в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Принимая во внимание имеющиеся материалы дела, учитывая установленные обстоятельства спора и представленные по делу доказательства, апелляционный суд соглашается с выводами Арбитражного суда Алтайского края по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Принимая во внимание указанные нормы, учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 и от 12.04.2011 N 16646/10, в соответствии с которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 424 от 26.12.2011 г. в части подпунктов 3.1.2, 3.1.5 и 3.1.14, устанавливающих обязанность истца возмещать по отдельному договору, пропорционально занимаемой площади в здании, расходы на коммунальные услуги и общее содержание здания и участвовать в расходах на установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов соразмерно арендуемым площадям муниципальной собственности, а также заключить с организацией, оказывающей услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов), является ничтожным.
Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика со ссылкой на ФЗ "О защите конкуренции", на недопустимость изменения условий предоставления арендатору во временное владение и пользование муниципального имущества по сравнению с условиями, указанными в аукционной документации по соглашению сторон и в одностороннем порядке, отклоняются судом.
В данном случае условия, указанные в аукционной документации не были изменены ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке, а были признаны судом недействительными как не соответствующие требованиям закона.
Довод со ссылкой на ст. 153 Жилищного кодекса отклоняется, так как в данном случае указанная статья не может применяться к возникшим между сторонами правоотношениям.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 31 января 2013 г. по делу N А03-18581/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)