Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Мисника Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.
при участии:
от истца: Степанов Василий Владиславович (доверенность от 03.12.2012),
от ответчика: Кочетков Данил Александрович (доверенность от 07.12.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Город золотой"
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Лусегенова З.С.) от 21.11.2012 по делу N А53-20326/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Донские коммунальные инвестиции" (ИНН 6165121350, ОГРН 1056165047927)
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Город золотой" (ИНН 6164248210, ОГРН 1066164172403),
об истребовании технической и иной документации,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Донские коммунальные инвестиции" (далее - истец, ООО "Донские коммунальные инвестиции") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Город Золотой" (далее - ответчик, ООО "Город Золотой") с иском об обязании передать техническую и иную документацию, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (техпаспорт многоквартирного дома); акты формы КС-2 КС-3 о приемке результатов работ по текущему и капитальному ремонту; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, узлов учета тепловой энергии и электроэнергии, электрического оборудования (шкафы), конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям безопасности, показания приборов учета многоквартирного дома; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащую сведения о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме; заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме; свидетельства о государственной регистрации права, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сферы действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка; копии проектной документации (проекты, сметы) на многоквартирный дом, в соответствии с которыми осуществлено строительство (реконструкция) дома; план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и расположенными в нем сооружениями; исполнительные чертежи на многоквартирный дом; акты приемки жилого дома от строительной организации в эксплуатацию; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета - УУТЭ и узла учета электроэнергии; паспорта на приборы учета, узлы учета тепловой энергии и электроэнергии (N 9112039000049), электрическое оборудование (шкафы) обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование; акты передачи управляющей организации комплектов проектной документации и исполнительной документации после приемки многоквартирного дома в эксплуатацию; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; технический паспорт на каждое помещение в многоквартирном доме, кадастрового паспорта на земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров: осенне-весенние, мониторинг конструкций; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции; письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг; журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг; карточки поквартирного учета граждан формы Ф "А" и Ф "Б"; копии паспортов на индивидуальные приборы учета, показания индивидуальных средств измерений (индивидуальных приборов учета); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: протоколы и решения общих собраний собственников помещений, поквартирные списки жильцов, жалобы и обращения граждан по вопросам содержания и ремонта общего имущества (исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, том 1.л.д. 32-33, 39-40).
Исковые требования мотивированы тем, что истец является новой управляющей организацией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 212. Поскольку деятельность управляющей организации ООО "Город Золотой" оценена как неудовлетворительная, договоры управления с собственниками расторгнуты. Ответчик обязан передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом истцу - вновь выбранной собственниками помещений управляющей организации (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
ООО "Город Золотой" до настоящего времени указанная документация не передана, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2012 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Город Золотой" передать ООО "Донские коммунальные инвестиции" техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 212, в том числе:
- - технический паспорт многоквартирного дома N 212, по пер. Халтуринскому, в г. Ростове-на-Дону;
- - акты формы КС-2 КС-3 о приемке результатов работ по текущему и капитальному ремонту;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, узлов учета тепловой энергии и электроэнергии, электрического оборудования (шкафы), конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям безопасности, показания приборов учета многоквартирного дома;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащую сведения о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме;
- - заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- - акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета - УУТЭ и узла учета электроэнергии;
- - паспорта на коллективные узлы и приборы учета тепловой энергии и электроэнергии (N 9112039000049), электрическое оборудование (шкафы) обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции;
- - письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- - журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- - карточки поквартирного учета граждан формы "9" и "10".
В остальной части исковых требований отказано.
Решение мотивировано тем, что действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы согласно перечню документации, предусмотренного Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, новой управляющей организации. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. Суд указал, что в этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что:
- - суд первой инстанции не учел, что общее собрание собственников помещений проведено с нарушением статей 45 - 48 Жилищного Кодекса Российской Федерации;
- - истец не доказал, что ответчик нарушил условия договоров на управление общим имуществом, которые в силу части 8.2 статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал по ним.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений вышеназванного многоквартирного дома от 25.02.2012, проведенного в форме заочного голосования, деятельность ООО "Город Золотой" по управлению многоквартирным домом признана неудовлетворительной, в связи с чем было принято решение о расторжении с 30.03.2012 договоров управления и избрании в качестве управляющей организации с 01.04.2012 ООО "Донские коммунальные инвестиции" (том 1 л.д. 11-12).
На основании вышеназванного решения общего собрания между ООО "Донские коммунальные инвестиции" и собственниками помещений указанного многоквартирного дома были заключены договоры на управление общим имуществом от 01.04.2012.
Согласно уведомлению от 25.02.2012 (том 1 л.д. 91) собственники помещений в лице инициативной группы, уведомили ответчика о результатах проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования, а именно: о расторжении договора управления, об избрании новой управляющей организации и обратились с требованием в срок до 20.03.2012 передать всю техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом новой управляющей организации - ООО "Донские коммунальные инвестиции".
Ответчик оставил указанное уведомление без ответа, затребованную документацию не передал, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении жалобы апелляционный суд исходил из следующего.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- 3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
В связи с чем суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы, согласно которому истец должен доказать, что ответчик нарушил условия договора на управление имуществом.
Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод заявителя жалобы о нарушении истцом порядка проведения собрания, предусмотренного статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом (статья 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 47 Жилищного Кодекса Российской Федерации в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 212, от 04.02.2012 (том 1 л.д. 93), согласно которому 04.02.2012 во дворе указанного дома для обсуждения вопросов о признании деятельности ответчика по управлению многоквартирным домом неудовлетворительной, расторжении договоров управления с ответчиком, об избрании в качестве управляющей организацией истца и др. собрались собственники помещений, однако кворума для принятия решений не имелось. В связи с чем было принято решение о проведении заочного голосования по указанным вопросам.
Согласно части 5 статьи 48 Жилищного Кодекса Российской Федерации голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В материалы дела представлены реестр собственников помещений, получивших бланк решения для голосования на общем собрании (том 1 л.д. 64-67), решения собственников помещений (том 2 л.д. 74-127).
Как следует из статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из представленного истцом в материалы дела доказательств следует, что при принятии решения общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Ростов-на-Дону по пер. Халтуринскому, 212, участвовало 80, 02% голосов собственников жилых помещений.
Собственники помещений возражения относительно проведенного собрания не заявили. Доказательств того, что указанное решение общего собрания в установленном порядке признано недействительным решением суда общей юрисдикции, не имеется.
Договоры, заключенные между собственниками помещений и вновь избранной управляющей организацией, в данном случае с истцом, в материалы дела представлены - том 1 л.д. 99-149, том 2 л.д. 1-69.
Перечень истребуемой документации установлен судом первой инстанции верно, соответствует Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сторонами не оспорен.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2012 по делу N А53-20326/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.02.2013 N 15АП-16763/2012 ПО ДЕЛУ N А53-20326/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2013 г. N 15АП-16763/2012
Дело N А53-20326/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Мисника Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.
при участии:
от истца: Степанов Василий Владиславович (доверенность от 03.12.2012),
от ответчика: Кочетков Данил Александрович (доверенность от 07.12.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Город золотой"
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Лусегенова З.С.) от 21.11.2012 по делу N А53-20326/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Донские коммунальные инвестиции" (ИНН 6165121350, ОГРН 1056165047927)
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Город золотой" (ИНН 6164248210, ОГРН 1066164172403),
об истребовании технической и иной документации,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Донские коммунальные инвестиции" (далее - истец, ООО "Донские коммунальные инвестиции") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Город Золотой" (далее - ответчик, ООО "Город Золотой") с иском об обязании передать техническую и иную документацию, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (техпаспорт многоквартирного дома); акты формы КС-2 КС-3 о приемке результатов работ по текущему и капитальному ремонту; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, узлов учета тепловой энергии и электроэнергии, электрического оборудования (шкафы), конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям безопасности, показания приборов учета многоквартирного дома; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащую сведения о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме; заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме; свидетельства о государственной регистрации права, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сферы действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка; копии проектной документации (проекты, сметы) на многоквартирный дом, в соответствии с которыми осуществлено строительство (реконструкция) дома; план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и расположенными в нем сооружениями; исполнительные чертежи на многоквартирный дом; акты приемки жилого дома от строительной организации в эксплуатацию; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета - УУТЭ и узла учета электроэнергии; паспорта на приборы учета, узлы учета тепловой энергии и электроэнергии (N 9112039000049), электрическое оборудование (шкафы) обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование; акты передачи управляющей организации комплектов проектной документации и исполнительной документации после приемки многоквартирного дома в эксплуатацию; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; технический паспорт на каждое помещение в многоквартирном доме, кадастрового паспорта на земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров: осенне-весенние, мониторинг конструкций; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции; письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг; журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг; карточки поквартирного учета граждан формы Ф "А" и Ф "Б"; копии паспортов на индивидуальные приборы учета, показания индивидуальных средств измерений (индивидуальных приборов учета); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: протоколы и решения общих собраний собственников помещений, поквартирные списки жильцов, жалобы и обращения граждан по вопросам содержания и ремонта общего имущества (исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, том 1.л.д. 32-33, 39-40).
Исковые требования мотивированы тем, что истец является новой управляющей организацией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 212. Поскольку деятельность управляющей организации ООО "Город Золотой" оценена как неудовлетворительная, договоры управления с собственниками расторгнуты. Ответчик обязан передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом истцу - вновь выбранной собственниками помещений управляющей организации (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
ООО "Город Золотой" до настоящего времени указанная документация не передана, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2012 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Город Золотой" передать ООО "Донские коммунальные инвестиции" техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 212, в том числе:
- - технический паспорт многоквартирного дома N 212, по пер. Халтуринскому, в г. Ростове-на-Дону;
- - акты формы КС-2 КС-3 о приемке результатов работ по текущему и капитальному ремонту;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, узлов учета тепловой энергии и электроэнергии, электрического оборудования (шкафы), конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям безопасности, показания приборов учета многоквартирного дома;
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащую сведения о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме;
- - заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- - акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета - УУТЭ и узла учета электроэнергии;
- - паспорта на коллективные узлы и приборы учета тепловой энергии и электроэнергии (N 9112039000049), электрическое оборудование (шкафы) обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции;
- - письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- - журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
- - карточки поквартирного учета граждан формы "9" и "10".
В остальной части исковых требований отказано.
Решение мотивировано тем, что действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы согласно перечню документации, предусмотренного Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, новой управляющей организации. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. Суд указал, что в этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что:
- - суд первой инстанции не учел, что общее собрание собственников помещений проведено с нарушением статей 45 - 48 Жилищного Кодекса Российской Федерации;
- - истец не доказал, что ответчик нарушил условия договоров на управление общим имуществом, которые в силу части 8.2 статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал по ним.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений вышеназванного многоквартирного дома от 25.02.2012, проведенного в форме заочного голосования, деятельность ООО "Город Золотой" по управлению многоквартирным домом признана неудовлетворительной, в связи с чем было принято решение о расторжении с 30.03.2012 договоров управления и избрании в качестве управляющей организации с 01.04.2012 ООО "Донские коммунальные инвестиции" (том 1 л.д. 11-12).
На основании вышеназванного решения общего собрания между ООО "Донские коммунальные инвестиции" и собственниками помещений указанного многоквартирного дома были заключены договоры на управление общим имуществом от 01.04.2012.
Согласно уведомлению от 25.02.2012 (том 1 л.д. 91) собственники помещений в лице инициативной группы, уведомили ответчика о результатах проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования, а именно: о расторжении договора управления, об избрании новой управляющей организации и обратились с требованием в срок до 20.03.2012 передать всю техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом новой управляющей организации - ООО "Донские коммунальные инвестиции".
Ответчик оставил указанное уведомление без ответа, затребованную документацию не передал, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении жалобы апелляционный суд исходил из следующего.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- 3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
В связи с чем суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы, согласно которому истец должен доказать, что ответчик нарушил условия договора на управление имуществом.
Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод заявителя жалобы о нарушении истцом порядка проведения собрания, предусмотренного статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом (статья 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 47 Жилищного Кодекса Российской Федерации в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский, 212, от 04.02.2012 (том 1 л.д. 93), согласно которому 04.02.2012 во дворе указанного дома для обсуждения вопросов о признании деятельности ответчика по управлению многоквартирным домом неудовлетворительной, расторжении договоров управления с ответчиком, об избрании в качестве управляющей организацией истца и др. собрались собственники помещений, однако кворума для принятия решений не имелось. В связи с чем было принято решение о проведении заочного голосования по указанным вопросам.
Согласно части 5 статьи 48 Жилищного Кодекса Российской Федерации голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В материалы дела представлены реестр собственников помещений, получивших бланк решения для голосования на общем собрании (том 1 л.д. 64-67), решения собственников помещений (том 2 л.д. 74-127).
Как следует из статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из представленного истцом в материалы дела доказательств следует, что при принятии решения общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Ростов-на-Дону по пер. Халтуринскому, 212, участвовало 80, 02% голосов собственников жилых помещений.
Собственники помещений возражения относительно проведенного собрания не заявили. Доказательств того, что указанное решение общего собрания в установленном порядке признано недействительным решением суда общей юрисдикции, не имеется.
Договоры, заключенные между собственниками помещений и вновь избранной управляющей организацией, в данном случае с истцом, в материалы дела представлены - том 1 л.д. 99-149, том 2 л.д. 1-69.
Перечень истребуемой документации установлен судом первой инстанции верно, соответствует Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, сторонами не оспорен.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2012 по делу N А53-20326/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)