Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Симон Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Чубукова С.К.
судей Александровой Л.А., Титовой В.В.
при секретаре К.
с участием прокурора Мищенко Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков Общества с ограниченной ответственностью "Запсибэлектромонтаж", закрытого акционерного общества Производственной Проектно-Строительной Фирмы "Алтайэнергожилстрой", З. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 24 мая 2013 года
по делу по иску И. к ТСЖ "Наш дом", ЗАО Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", ООО "Запсибэлектромонтаж", З. о применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, выселении.
Заслушав доклад судьи Александровой Л.А., судебная коллегия
установила:
Истец И. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Наш дом", ЗАО Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", ООО "Запсибэлектромонтаж", З. о применении последствий недействительности сделок.
В обоснование требований, указав на следующие обстоятельства дела, что (дата) между ООО "Барнаулинвестстрой" и И. был заключен договор *** об инвестировании строительства жилья. Согласно условий данного договора И., как инвестор принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по <адрес>. В связи с банкротством ООО "Барнаулинвестстрой" было создано ТСЖ "Наш дом" для завершения строительства указанного жилого дома. За И. была закреплена квартира *** в указанном жилом доме. ТСЖ "Наш дом" на имя И. был открыт лицевой счет ***. И. производила оплату за содержание и текущий ремонт жилья, отопление по выставляемым счет-квитанциям. В (дата) года истцу стало известно, что квартира <адрес> передана генподрядчику ЗАО Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" на основании решения правления ТСЖ "Наш дом". Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) и (дата) правообладателем вышеуказанной квартиры по состоянию на (дата) было ООО "Запсибэлектромонтаж", в настоящее время правообладателем данной квартиры является З. Между ответчиками были совершены сделки по отчуждению квартиры <адрес>. Спорная квартира на момент совершения всех сделок была обременена правом третьего лица - И., поскольку на строительство данной квартиры ею были инвестированы денежные средства в (дата) году, затем ею были инвестированы денежные средства в ТСЖ "Наш дом" на завершение строительства спорной квартиры, несла бремя содержания данной квартиры. Истец не была надлежащим образом извещена о принятом правлении решения от (дата), вопрос о возмещении ей денежных средств за проданную квартиру не был решен.
Согласно уточненных требований истец просила признать решение ТСЖ "Наш дом" от (дата) недействительным в части заключения с ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" договора об участии в финансировании завершения строительства дома по <адрес> в счет погашения долга за завершение строительства дома с последующей передачей ему в собственность квартиры ***. Признать недействительными сделки по отчуждению квартиры <адрес>, а именно: договор от (дата) между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", договор от (дата) между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ООО "Запсибэлектромонтаж", договор от (дата) между ООО "Запсибэлектромонтаж" и З. в силу их ничтожности, применить последствия недействительности ничтожных сделок, и привести стороны в первоначальное положение. Признать за И. право собственности на квартиру <адрес>. Истребовать из чужого незаконного владения З. квартиру N <адрес> и передать указанную квартиру И.; прекратить право собственности З. на квартиру <адрес>; выселить З. с несовершеннолетним сыном П. из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 24.05.2013 исковые требования удовлетворены частично.
Признан недействительным договор об инвестировании завершения строительства жилого дома *** от (дата), заключенный между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в отношении квартиры <адрес>
Признан недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес> от (дата), заключенный между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ООО "Запсибэлектромонтаж".
Признан недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес> от (дата), заключенный между ООО "Запсибэлектромонтаж" и З.
Прекращено право собственности З. на квартиру <адрес>.
Признано за И. право на собственности на квартиру <адрес>.
Судом истребована от З. квартира <адрес> в пользу собственника И.
З., П. выселены из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Взыскано в пользу И. с ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ООО "Запсибэлектромонтаж", З. расходы по уплате госпошлины по <данные изъяты>. с каждого.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Запсибэлектромонтаж", просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указано на то, что договор *** от (дата) между истцом и ООО "Барнаулинвестстрой" не соответствует закону и является ничтожным. Если же рассматривать договор как договор участия в долевом строительстве, то к нему подлежат применению нормы федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В этом случае по мнению подателя жалобы договор является незаключенным ввиду того, что у ООО "Барнаулинвестстрой" отсутствовало разрешение на строительство, договор не прошел государственную регистрацию, в договоре не указан гарантийный срок на объект долевого строительства, договор не содержит определение объекта подлежащего передачи.
Нарушение процессуальных норм права выражено в том, что судом отказано в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы по давности изготовления платежных документов.
Кроме того в жалобе выражено несогласие с выводами суда о том, что смена застройщика не влияет на объем прав дольщика, а также, что объект строительства находится в залоге у И.
Право собственности у истца на спорный объект, по мнению апеллятора не возникло.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.
Содержание обоснования жалобы аналогично жалобе ООО "Запсибэлектромонтаж" со ссылкой на ничтожность и незаключенность договора от (дата) ***.
Кроме того указано, что аналогичные выводы о ничтожности (незаключенности договора инвестирования) содержатся в ряде определений Арбитражного суда.
Отсутствие дополнительного соглашения от (дата) не позволяет установить обязательства и намерения сторон по договору.
В жалобе указано на ничтожность справки об оплате, поскольку последняя содержит номер иной квартиры и иную стоимость, нежели в договоре. Истцом не представлено доказательств права собственности на квартиру. Последняя оплатив 1/3 от стоимости квартиры имеет право в силу положений ст. 398 Гражданского кодекса РФ на возмещение убытков.
С решением суда также не согласилась ответчик З., которая в апелляционной жалобе просит его отменить с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду того, что суд не исследовал в полной мере все обстоятельства дела, не дал оценки установленным фактическим обстоятельствам, неверно истолковал положения ст. ст. 167, 302 Гражданского кодекса РФ, что повлияло на законность оспариваемого решения и истребовании у добросовестного приобретателя квартиры.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся участников процесса, заключение прокурора просившего оставить решение без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб.
Судом установлено, что (дата) между ООО "Барнаулинвестстрой" именуемое в дальнейшем "титулодержатель", в лице директора Д., и И. именуемой в дальнейшем "инвестор" заключен договор *** об инвестировании строительства жилья, по условиям которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по <адрес> а титулодержатель обязуется передать инвестору после ввода указанного дома в эксплуатацию двухкомнатную квартиру строительный *** общей проектной приведенной площадью 54,4 кв. метров на 2 этаже в блок-секции ***. Срок сдачи объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2006 года.
На момент заключения договора инвестор уплачивает за указанную строящуюся квартиру расчетную стоимость в размере <данные изъяты>, исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра <данные изъяты> в два этапа: 1 этап: <данные изъяты> в срок до (дата); 2 этап: <данные изъяты> в срок до (дата).
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам, подписанным от имени ООО "Барнаулинвестстрой" главным бухгалтером Б. и кассиром Д., И. внесла по договору *** об инвестировании строительства от (дата) в счет оплаты квартиры <адрес>: <данные изъяты> руб. - (дата), <данные изъяты> руб. - (дата), то есть исполнила в полном объеме обязательства, вытекающие из договора (т. 2, л.д. 214).
Исходя из справки от (дата), выданной И. ликвидатором ООО "Барнаулинвестстрой" А. и главным бухгалтером Б., истец произвела оплату по договору *** от (дата) об инвестировании строительства жилья и дополнительному соглашению от (дата) к нему за квартиру строительный *** в доме по <адрес> в размере <данные изъяты> руб. (т. 1, л.д. 18).
Согласно акта приема-передачи квартиры от (дата), в соответствии с которым ООО "Барнаулинвестстрой" передает, а И. инвестор принимает выполненные объемы работ по строительству двухкомнатной квартиры *** на 2 этаже в блок-секции *** строящегося жилого дома по <адрес>. Степень строительной готовности не включает в себя установку оконных блоков и отделку откосов, установку входного дверного блока. С учетом описанной готовности по договору взаимных претензий не имеют.
Анализируя указанный договор инвестирования и документы, связанные с его исполнением, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный между И. и ООО "Барнаулинвестстрой" договор по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве, дав указанному выводу верное правовое обоснование.
Как следствие доводы жалобы о том, что И. вправе претендовать лишь на инвестиции в виде денежной суммы внесенной в ООО "Барнаулинвестстрой", являются юридически неверными.
Анализ договора от (дата), акта приема-передачи от (дата), реестр инвесторов, письма председателя ТСЖ "Наш дом" от (дата) в УФРС по Алтайскому краю (т. 3, л.д. 96), кадастрового паспорта на квартиру *** указанного дома (т. 3, л.д. 70), выписки из поэтажного плана 2 этажа блок-секции *** жилого дома (т. 1, л.д. 104), заключения эксперта, позволяют прийти к выводу о том, что у И. как дольщика возникло право именно на квартиру *** в жилом доме.
В ходе судебного заседание нашел подтверждение факт оплаты И. денежных средств за спорную квартиру по договору.
Не может быть принята во внимание и ссылка заявителя жалобы ООО "Запсибэлектромонтаж", на необоснованный отказ в удовлетворении его ходатайства о назначении судебной экспертизы по давности изготовления платежных документов.
В соответствии со ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ суд назначает экспертизу при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла. При этом ходатайство о назначении по делу экспертизы разрешается судом с учетом конкретных обстоятельств по делу.
Поскольку факт внесения денежных средств помимо изложенного подтверждается и иными доказательствами по делу, а именно: справкой о полной оплате от (дата), актом приема-передачи от (дата), реестром инвесторов, где отсутствует указание на неоплату по договору, суд обоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства.
Судом так же установлено, что ООО "Барнаулинвестстрой" обязательства по договору инвестирования не исполнены. Решением Арбитражного суда Алтайского края от (дата) указанная организация признана банкротом.
ТСЖ "Наш дом" приняло на себя функцию застройщика дома по адресу: <адрес>, однако обязательства с инвесторами не оформлены договорами.
(дата) ТСЖ "Наш дом" сдало жилой дом в эксплуатацию.
Как верно указал суд в нарушение положений ФЗ N 214-ФЗ о том, что у застройщика не возникает право собственности на объект долевого строительства, ТСЖ "Наш дом" распорядилось квартирой ***, передав ее ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" по договору инвестирования на основании решения правления ТСЖ "Наш дом".
ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в последующем передало права на данную квартиру ООО "Запсибэлектромонтаж", З.
Судебная коллегия не соглашается с доводами жалоб, что отсутствие разрешения на строительство жилья на момент заключения договоров об инвестировании строительства жилья является основанием для признания договора недействительным.
Согласно материалам дела, (дата) ООО "Барнаулинвестстрой" выдано разрешение *** на строительство 10-этажного жилого дома по адресу <адрес> Подготовлено архитектурно-планировочное задание на проектирование 10-этажного жилого дома, положительное заключение государственной экспертизы *** на надстройку 11 и 12 этажей многоэтажного жилого дома со встроенными предприятиями сервисного обслуживания (медико-социальный центр в части 1-го этажа и физкультурно-оздоровительный центр в цокольной части) в <адрес>, выполненное Госучреждением Республики Алтай "Г." (дата).
В администрации г. Барнаула имеется рабочий проект на надстройку 11-го этажа и пристройки 5 блока-секции к жилому дому по <адрес>, выполненные ООО "Алтайгражданпроект", рабочий проект надстройки 12 этажа жилого дома по <адрес>.
Следовательно фактически в эксплуатацию сдано 12-этажное здание по <адрес>, для проведения работ оформлялась документация.
Вывод суда о нахождении объекта недвижимости в залоге у участника долевого строительства, вопреки доводам жалоб, нашел свое подтверждение на основании следующего.
(дата) ТСЖ "Наш дом" зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 79%).
На ТСЖ "Наш дом" как застройщика многоквартирного дома с указанного момента стали распространяться требования ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Регистрация за застройщиком ТСЖ "Наш дом" права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом по <адрес> означает, что в силу ч. 2 ст. 13 ФЗ РФ объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Как верно указал суд, И. не состоит с ТСЖ "Наш дом" в договорных отношениях по участию в строительстве дома, вместе с тем, ее права дольщика на получение жилья, возникшие из договора с первоначальным застройщиком ООО "Барнаулинвестстрой", обеспечены залогом в виде объекта долевого строительства: сначала с момента регистрации права на незавершенное строительство, впоследствии - с момента ввода дома в эксплуатацию, то есть И. имеет все права участника долевого строительства.
В соответствии со ст. 12 указанного Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Приведенные доводы апелляционных жалоб о признании инвестиционного договора незаключенным по причине отсутствия его государственной регистрации, не являются основанием для отмены решения суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Однако исходя из вышеизложенных обстоятельств данного конкретного дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что само по себе отсутствие государственной регистрации договора в случае его исполнения сторонами не может влечь невозможность возникновения у дольщика права собственности на квартиру.
Коллегия вопреки доводам жалобы также находит верным утверждение суда о том, что договор не прошел государственную регистрацию по причине введения в отношении ООО "Барнаулинвестстрой" процедуры ликвидации, то есть по вине общества, но не по вине истца И.
Как следует из системного толкования ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом от 09.06.2005 N 82 государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), кроме того, с предоставлением застройщиком соответствующего пакета документов.
Вместе с тем, поскольку ООО "Барнаулинвестстрой" деятельность по строительству спорного дома осуществлять перестало и находилось в процессе ликвидации (банкротства), то регистрация сделки без соответствующего пакета документов не могла быть осуществлена.
По мнению судебной коллегии, не имеет значения указание ответчиком на то, что спорная квартира не была возведена и фактически истцу не передавалась, поскольку исполнив свои обязательства по договору И., как дольщик, приобрела в собственность данную квартиру.
При этом сложившиеся отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами - участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком никем не оспорены, с целью защиты прав граждан должны регулироваться нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при завершении строительства многоквартирного дома не предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.
Ссылки ответчиков на иначе сложившуюся практику арбитражных судов Алтайского края по аналогичным спорам, не являются юридически значимыми.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" суду также следует учитывать:
а) постановления Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению в данном деле, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, перечисленных в пунктах "а", "б", "в" части 2 и в части 4 статьи 125 Конституции Российской Федерации, на которых стороны основывают свои требования или возражения;
б) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле;
в) Постановления Европейского Суда по правам человека, в которых дано толкование положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подлежащих применению в данном деле.
В названной связи судебная практика арбитражного суда не подлежат обязательному применению при разрешении спора судом общей юрисдикции.
При установленных судом обстоятельствах признание сделок от (дата), от (дата) и от (дата) недействительными, ничтожными как не соответствующие закону, правомерно, поскольку ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ООО "Запсибэлектромонтаж" не приобрели в соответствии и законом права собственности на спорную квартиру.
Руководствуясь положениями ст. 302 Гражданского кодекса РФ, Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, пунктов 34, 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спорная квартира, вопреки доводам жалобы ответчика З. истребована судом у последней, как добросовестного приобретателя по той причине, что она выбыла из владения собственника И. помимо ее воли.
Поскольку право собственности З. на квартиру прекращено и имущество виндицировано в пользу истца, на основании статьи 301 ГК РФ, статьи 35 ЖК РФ З. и П. выселены из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
При этом З. не лишается возможности обращения в суд за защитой нарушенных прав в результате истребования квартиры из ее владения.
Иные доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат. По существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, не имеется.
Поскольку в остальной части вынесенное судом решение сторонами по делу не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалоб, оснований для удовлетворения которых по вышеизложенным доводам не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы ответчиков Общества с ограниченной ответственностью "Запсибэлектромонтаж", закрытого акционерного общества Производственной Проектно-Строительной Фирмы "Алтайэнергожилстрой", З. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 24 мая 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 25.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7816/2013
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. по делу N 33-7816/2013
Судья: Симон Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Чубукова С.К.
судей Александровой Л.А., Титовой В.В.
при секретаре К.
с участием прокурора Мищенко Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков Общества с ограниченной ответственностью "Запсибэлектромонтаж", закрытого акционерного общества Производственной Проектно-Строительной Фирмы "Алтайэнергожилстрой", З. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 24 мая 2013 года
по делу по иску И. к ТСЖ "Наш дом", ЗАО Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", ООО "Запсибэлектромонтаж", З. о применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, выселении.
Заслушав доклад судьи Александровой Л.А., судебная коллегия
установила:
Истец И. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Наш дом", ЗАО Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой", ООО "Запсибэлектромонтаж", З. о применении последствий недействительности сделок.
В обоснование требований, указав на следующие обстоятельства дела, что (дата) между ООО "Барнаулинвестстрой" и И. был заключен договор *** об инвестировании строительства жилья. Согласно условий данного договора И., как инвестор принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по <адрес>. В связи с банкротством ООО "Барнаулинвестстрой" было создано ТСЖ "Наш дом" для завершения строительства указанного жилого дома. За И. была закреплена квартира *** в указанном жилом доме. ТСЖ "Наш дом" на имя И. был открыт лицевой счет ***. И. производила оплату за содержание и текущий ремонт жилья, отопление по выставляемым счет-квитанциям. В (дата) года истцу стало известно, что квартира <адрес> передана генподрядчику ЗАО Производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" на основании решения правления ТСЖ "Наш дом". Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) и (дата) правообладателем вышеуказанной квартиры по состоянию на (дата) было ООО "Запсибэлектромонтаж", в настоящее время правообладателем данной квартиры является З. Между ответчиками были совершены сделки по отчуждению квартиры <адрес>. Спорная квартира на момент совершения всех сделок была обременена правом третьего лица - И., поскольку на строительство данной квартиры ею были инвестированы денежные средства в (дата) году, затем ею были инвестированы денежные средства в ТСЖ "Наш дом" на завершение строительства спорной квартиры, несла бремя содержания данной квартиры. Истец не была надлежащим образом извещена о принятом правлении решения от (дата), вопрос о возмещении ей денежных средств за проданную квартиру не был решен.
Согласно уточненных требований истец просила признать решение ТСЖ "Наш дом" от (дата) недействительным в части заключения с ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" договора об участии в финансировании завершения строительства дома по <адрес> в счет погашения долга за завершение строительства дома с последующей передачей ему в собственность квартиры ***. Признать недействительными сделки по отчуждению квартиры <адрес>, а именно: договор от (дата) между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", договор от (дата) между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ООО "Запсибэлектромонтаж", договор от (дата) между ООО "Запсибэлектромонтаж" и З. в силу их ничтожности, применить последствия недействительности ничтожных сделок, и привести стороны в первоначальное положение. Признать за И. право собственности на квартиру <адрес>. Истребовать из чужого незаконного владения З. квартиру N <адрес> и передать указанную квартиру И.; прекратить право собственности З. на квартиру <адрес>; выселить З. с несовершеннолетним сыном П. из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 24.05.2013 исковые требования удовлетворены частично.
Признан недействительным договор об инвестировании завершения строительства жилого дома *** от (дата), заключенный между ТСЖ "Наш дом" и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в отношении квартиры <адрес>
Признан недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес> от (дата), заключенный между ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ООО "Запсибэлектромонтаж".
Признан недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес> от (дата), заключенный между ООО "Запсибэлектромонтаж" и З.
Прекращено право собственности З. на квартиру <адрес>.
Признано за И. право на собственности на квартиру <адрес>.
Судом истребована от З. квартира <адрес> в пользу собственника И.
З., П. выселены из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Взыскано в пользу И. с ТСЖ "Наш дом", ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой", ООО "Запсибэлектромонтаж", З. расходы по уплате госпошлины по <данные изъяты>. с каждого.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Запсибэлектромонтаж", просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указано на то, что договор *** от (дата) между истцом и ООО "Барнаулинвестстрой" не соответствует закону и является ничтожным. Если же рассматривать договор как договор участия в долевом строительстве, то к нему подлежат применению нормы федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В этом случае по мнению подателя жалобы договор является незаключенным ввиду того, что у ООО "Барнаулинвестстрой" отсутствовало разрешение на строительство, договор не прошел государственную регистрацию, в договоре не указан гарантийный срок на объект долевого строительства, договор не содержит определение объекта подлежащего передачи.
Нарушение процессуальных норм права выражено в том, что судом отказано в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы по давности изготовления платежных документов.
Кроме того в жалобе выражено несогласие с выводами суда о том, что смена застройщика не влияет на объем прав дольщика, а также, что объект строительства находится в залоге у И.
Право собственности у истца на спорный объект, по мнению апеллятора не возникло.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.
Содержание обоснования жалобы аналогично жалобе ООО "Запсибэлектромонтаж" со ссылкой на ничтожность и незаключенность договора от (дата) ***.
Кроме того указано, что аналогичные выводы о ничтожности (незаключенности договора инвестирования) содержатся в ряде определений Арбитражного суда.
Отсутствие дополнительного соглашения от (дата) не позволяет установить обязательства и намерения сторон по договору.
В жалобе указано на ничтожность справки об оплате, поскольку последняя содержит номер иной квартиры и иную стоимость, нежели в договоре. Истцом не представлено доказательств права собственности на квартиру. Последняя оплатив 1/3 от стоимости квартиры имеет право в силу положений ст. 398 Гражданского кодекса РФ на возмещение убытков.
С решением суда также не согласилась ответчик З., которая в апелляционной жалобе просит его отменить с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду того, что суд не исследовал в полной мере все обстоятельства дела, не дал оценки установленным фактическим обстоятельствам, неверно истолковал положения ст. ст. 167, 302 Гражданского кодекса РФ, что повлияло на законность оспариваемого решения и истребовании у добросовестного приобретателя квартиры.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся участников процесса, заключение прокурора просившего оставить решение без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб.
Судом установлено, что (дата) между ООО "Барнаулинвестстрой" именуемое в дальнейшем "титулодержатель", в лице директора Д., и И. именуемой в дальнейшем "инвестор" заключен договор *** об инвестировании строительства жилья, по условиям которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по <адрес> а титулодержатель обязуется передать инвестору после ввода указанного дома в эксплуатацию двухкомнатную квартиру строительный *** общей проектной приведенной площадью 54,4 кв. метров на 2 этаже в блок-секции ***. Срок сдачи объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2006 года.
На момент заключения договора инвестор уплачивает за указанную строящуюся квартиру расчетную стоимость в размере <данные изъяты>, исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра <данные изъяты> в два этапа: 1 этап: <данные изъяты> в срок до (дата); 2 этап: <данные изъяты> в срок до (дата).
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам, подписанным от имени ООО "Барнаулинвестстрой" главным бухгалтером Б. и кассиром Д., И. внесла по договору *** об инвестировании строительства от (дата) в счет оплаты квартиры <адрес>: <данные изъяты> руб. - (дата), <данные изъяты> руб. - (дата), то есть исполнила в полном объеме обязательства, вытекающие из договора (т. 2, л.д. 214).
Исходя из справки от (дата), выданной И. ликвидатором ООО "Барнаулинвестстрой" А. и главным бухгалтером Б., истец произвела оплату по договору *** от (дата) об инвестировании строительства жилья и дополнительному соглашению от (дата) к нему за квартиру строительный *** в доме по <адрес> в размере <данные изъяты> руб. (т. 1, л.д. 18).
Согласно акта приема-передачи квартиры от (дата), в соответствии с которым ООО "Барнаулинвестстрой" передает, а И. инвестор принимает выполненные объемы работ по строительству двухкомнатной квартиры *** на 2 этаже в блок-секции *** строящегося жилого дома по <адрес>. Степень строительной готовности не включает в себя установку оконных блоков и отделку откосов, установку входного дверного блока. С учетом описанной готовности по договору взаимных претензий не имеют.
Анализируя указанный договор инвестирования и документы, связанные с его исполнением, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный между И. и ООО "Барнаулинвестстрой" договор по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве, дав указанному выводу верное правовое обоснование.
Как следствие доводы жалобы о том, что И. вправе претендовать лишь на инвестиции в виде денежной суммы внесенной в ООО "Барнаулинвестстрой", являются юридически неверными.
Анализ договора от (дата), акта приема-передачи от (дата), реестр инвесторов, письма председателя ТСЖ "Наш дом" от (дата) в УФРС по Алтайскому краю (т. 3, л.д. 96), кадастрового паспорта на квартиру *** указанного дома (т. 3, л.д. 70), выписки из поэтажного плана 2 этажа блок-секции *** жилого дома (т. 1, л.д. 104), заключения эксперта, позволяют прийти к выводу о том, что у И. как дольщика возникло право именно на квартиру *** в жилом доме.
В ходе судебного заседание нашел подтверждение факт оплаты И. денежных средств за спорную квартиру по договору.
Не может быть принята во внимание и ссылка заявителя жалобы ООО "Запсибэлектромонтаж", на необоснованный отказ в удовлетворении его ходатайства о назначении судебной экспертизы по давности изготовления платежных документов.
В соответствии со ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ суд назначает экспертизу при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла. При этом ходатайство о назначении по делу экспертизы разрешается судом с учетом конкретных обстоятельств по делу.
Поскольку факт внесения денежных средств помимо изложенного подтверждается и иными доказательствами по делу, а именно: справкой о полной оплате от (дата), актом приема-передачи от (дата), реестром инвесторов, где отсутствует указание на неоплату по договору, суд обоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства.
Судом так же установлено, что ООО "Барнаулинвестстрой" обязательства по договору инвестирования не исполнены. Решением Арбитражного суда Алтайского края от (дата) указанная организация признана банкротом.
ТСЖ "Наш дом" приняло на себя функцию застройщика дома по адресу: <адрес>, однако обязательства с инвесторами не оформлены договорами.
(дата) ТСЖ "Наш дом" сдало жилой дом в эксплуатацию.
Как верно указал суд в нарушение положений ФЗ N 214-ФЗ о том, что у застройщика не возникает право собственности на объект долевого строительства, ТСЖ "Наш дом" распорядилось квартирой ***, передав ее ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" по договору инвестирования на основании решения правления ТСЖ "Наш дом".
ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" в последующем передало права на данную квартиру ООО "Запсибэлектромонтаж", З.
Судебная коллегия не соглашается с доводами жалоб, что отсутствие разрешения на строительство жилья на момент заключения договоров об инвестировании строительства жилья является основанием для признания договора недействительным.
Согласно материалам дела, (дата) ООО "Барнаулинвестстрой" выдано разрешение *** на строительство 10-этажного жилого дома по адресу <адрес> Подготовлено архитектурно-планировочное задание на проектирование 10-этажного жилого дома, положительное заключение государственной экспертизы *** на надстройку 11 и 12 этажей многоэтажного жилого дома со встроенными предприятиями сервисного обслуживания (медико-социальный центр в части 1-го этажа и физкультурно-оздоровительный центр в цокольной части) в <адрес>, выполненное Госучреждением Республики Алтай "Г." (дата).
В администрации г. Барнаула имеется рабочий проект на надстройку 11-го этажа и пристройки 5 блока-секции к жилому дому по <адрес>, выполненные ООО "Алтайгражданпроект", рабочий проект надстройки 12 этажа жилого дома по <адрес>.
Следовательно фактически в эксплуатацию сдано 12-этажное здание по <адрес>, для проведения работ оформлялась документация.
Вывод суда о нахождении объекта недвижимости в залоге у участника долевого строительства, вопреки доводам жалоб, нашел свое подтверждение на основании следующего.
(дата) ТСЖ "Наш дом" зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 79%).
На ТСЖ "Наш дом" как застройщика многоквартирного дома с указанного момента стали распространяться требования ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Регистрация за застройщиком ТСЖ "Наш дом" права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом по <адрес> означает, что в силу ч. 2 ст. 13 ФЗ РФ объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Как верно указал суд, И. не состоит с ТСЖ "Наш дом" в договорных отношениях по участию в строительстве дома, вместе с тем, ее права дольщика на получение жилья, возникшие из договора с первоначальным застройщиком ООО "Барнаулинвестстрой", обеспечены залогом в виде объекта долевого строительства: сначала с момента регистрации права на незавершенное строительство, впоследствии - с момента ввода дома в эксплуатацию, то есть И. имеет все права участника долевого строительства.
В соответствии со ст. 12 указанного Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Приведенные доводы апелляционных жалоб о признании инвестиционного договора незаключенным по причине отсутствия его государственной регистрации, не являются основанием для отмены решения суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Однако исходя из вышеизложенных обстоятельств данного конкретного дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что само по себе отсутствие государственной регистрации договора в случае его исполнения сторонами не может влечь невозможность возникновения у дольщика права собственности на квартиру.
Коллегия вопреки доводам жалобы также находит верным утверждение суда о том, что договор не прошел государственную регистрацию по причине введения в отношении ООО "Барнаулинвестстрой" процедуры ликвидации, то есть по вине общества, но не по вине истца И.
Как следует из системного толкования ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом от 09.06.2005 N 82 государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), кроме того, с предоставлением застройщиком соответствующего пакета документов.
Вместе с тем, поскольку ООО "Барнаулинвестстрой" деятельность по строительству спорного дома осуществлять перестало и находилось в процессе ликвидации (банкротства), то регистрация сделки без соответствующего пакета документов не могла быть осуществлена.
По мнению судебной коллегии, не имеет значения указание ответчиком на то, что спорная квартира не была возведена и фактически истцу не передавалась, поскольку исполнив свои обязательства по договору И., как дольщик, приобрела в собственность данную квартиру.
При этом сложившиеся отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами - участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком никем не оспорены, с целью защиты прав граждан должны регулироваться нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при завершении строительства многоквартирного дома не предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.
Ссылки ответчиков на иначе сложившуюся практику арбитражных судов Алтайского края по аналогичным спорам, не являются юридически значимыми.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" суду также следует учитывать:
а) постановления Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению в данном деле, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, перечисленных в пунктах "а", "б", "в" части 2 и в части 4 статьи 125 Конституции Российской Федерации, на которых стороны основывают свои требования или возражения;
б) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле;
в) Постановления Европейского Суда по правам человека, в которых дано толкование положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подлежащих применению в данном деле.
В названной связи судебная практика арбитражного суда не подлежат обязательному применению при разрешении спора судом общей юрисдикции.
При установленных судом обстоятельствах признание сделок от (дата), от (дата) и от (дата) недействительными, ничтожными как не соответствующие закону, правомерно, поскольку ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" и ООО "Запсибэлектромонтаж" не приобрели в соответствии и законом права собственности на спорную квартиру.
Руководствуясь положениями ст. 302 Гражданского кодекса РФ, Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, пунктов 34, 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спорная квартира, вопреки доводам жалобы ответчика З. истребована судом у последней, как добросовестного приобретателя по той причине, что она выбыла из владения собственника И. помимо ее воли.
Поскольку право собственности З. на квартиру прекращено и имущество виндицировано в пользу истца, на основании статьи 301 ГК РФ, статьи 35 ЖК РФ З. и П. выселены из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
При этом З. не лишается возможности обращения в суд за защитой нарушенных прав в результате истребования квартиры из ее владения.
Иные доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат. По существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, не имеется.
Поскольку в остальной части вынесенное судом решение сторонами по делу не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалоб, оснований для удовлетворения которых по вышеизложенным доводам не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы ответчиков Общества с ограниченной ответственностью "Запсибэлектромонтаж", закрытого акционерного общества Производственной Проектно-Строительной Фирмы "Алтайэнергожилстрой", З. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 24 мая 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)