Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хлопина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кудряшова В.К.,
судей областного суда Прокаевой Е.Д., Султанова Р.А.
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в интересах Ю. к ОАО "Управление капитального строительства" о взыскании сумм по договору участия в долевом строительстве по апелляционным жалобам Открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" и Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 17 декабря 2012 года.
Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., объяснения представителя ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" Ш., поддержавшей апелляционную жалобу истца и возражавшей против доводов апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия
установила:
Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" обратилось в суд с иском в защиту прав Ю. о взыскании с ответчика МУП "Управление капитального строительства" МО г. Оренбург денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, указывая на то, что 03.12.2009 года между ООО "Строительная корпорация "Ликос" и МУП "Управление капитального строительства" был заключен договор долевого участия в строительстве. По условиям договора застройщик принял на себя обязательства в срок не позднее IV квартала 2010 года построить жилой дом *** и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 100 квартир общей проектной площадью 7.571,8 кв. м, а участник долевого строительства обязался финансировать строительство квартир на сумму *** рублей и принять объект долевого строительства. В соответствии с приложением N 1 к договору площадь объекта долевого строительства состоит из площади 100 квартир общей проектной площадью 7571,8 кв. м с учетом площади летних помещений. СНиП "Жилые здания" 2.08.01-89 устанавливает, что общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0. Из этого следует, что квартира N 74 должна иметь следующие характеристики: общая площадь квартиры 66,9 кв. м, жилая 33,7 кв. м, площадь лоджии 3,6 кв. м 09.02.2010 года между ООО "Строительная корпорация "Ликос" и Ю. был заключен договор уступки прав, по которому Ю. принял объем прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве в части квартиры ***. Между МУП "УКС" г. Оренбурга и истцом 28.01.2011 года было заключено дополнительное соглашение к договору уступки прав от 09.02.2010 года, согласно которому площадь квартиры *** составила 64,7 кв. м. В связи с уменьшением общей площади квартиры застройщик обязуется вернуть участнику строительства 70.160,6 рублей, стороны согласились внести изменения в договор уступки прав требования в части общей площади квартиры. В нарушение закона застройщик передал участнику долевого строительства квартиру с иными техническими характеристиками. Согласно кадастровому паспорту общая площадь квартиры составляет 61,4 кв. м, с верандой площадью 3,3 кв. м. По акту приема-передачи от 28.01.2011 года застройщиком передана квартира *** общей площадью 64,7 кв. м с учетом площади летних помещений, в том числе площадь квартиры 61,4 кв. м, жилая площадь 33,2 кв. м. Определение веранды и лоджии даны в Приложении Б (справочное) СП 54.13330.2011. С учетом положений п. 3.9 указанного СП, общая площадь квартиры составляет: 61,4 кв. м + 3,3x0,5 (1,65 кв. м)= 63,05 кв. м. Участнику долевого строительства передана квартира меньшей площадью, чем предусмотрено договором на 1,65 кв. м. Стоимость одного кв. м определяется делением цены договора на площадь, подлежащую передаче и составляет *** рублей за 1 кв. м. Возврату подлежит сумма *** рублей. 26.10.2012 года истец обратился к ответчику с письменной претензией о возврате излишне уплаченной суммы.
Истец просил взыскать с ответчика в пользу Ю. за ненадлежащее исполнение условий договора *** рублей; компенсацию морального вреда в размере *** рублей, неустойку в размере 1% от цены товара за нарушение установленных законом сроков для удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке; штраф в размере 50% от суммы присужденного, из которых 50% в пользу потребителя, 50% в пользу Общества.
Определением суда от 29 ноября 2012 года произведена замена ответчика правопреемником ОАО "Управление капитального строительства".
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 17 декабря 2012 года было постановлено: взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Ю. *** рублей по договору участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года, *** рублей компенсации морального вреда, *** рублей неустойки, *** рублей штрафа.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" штраф в сумме *** рублей.
ОАО "Управление капитального строительства" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части снижения размера неустойки, указывая на то, что ответчик не представил доказательств возможности уменьшения неустойки.
Истец Ю., представитель ответчика ОАО "Управление капитального строительства", извещенные надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно пункту 1 статьи 8 названного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Как видно из договора участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года N 236, МУП "УКС" МО г. Оренбург обязалось в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генерального подрядчика построить жилой дом ***. Согласно условиям указанного договора участник долевого строительства "Строительная корпорация "Ликос" осуществляет финансирование строительства объекта, а застройщик передает Участнику 100 квартир, общей площадью 7571,8 кв. м в соответствии с условиями настоящего договора. Цена договора составляет *** рублей.
Пунктом 6.3 договора было предусмотрено, что при наличии разницы в площади построенного объекта и квартир в сторону уменьшения или увеличения по сравнению с проектными площадями, производится корректировка цены договора, кроме случая, когда такая разница превышает 10%. При совершении участником договора уступки прав по настоящему договору третьему лицу, права переходят к третьему лицу с учетом положений настоящего пункта.
В приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года указано, что квартира *** должна иметь жилую площадь 33,7 кв. м, общую 66,9 кв. м, веранду 3,6 кв. м.
По договору уступки прав (цессии) от 09.02.2010 года ООО "Строительная корпорация "Ликос" уступила Ю. права и обязанности по договору об участии в долевом строительстве N 236 от 03.12.2009 года в части квартиры *** общей проектной площадью 66,9 кв. м
28.01.2011 года между МУП "УКС" г. Оренбурга и Ю. было заключено дополнительное соглашение к договору уступки прав от 09.02.2010 года, где стороны согласились, что предметом договора уступки прав требования является двухкомнатная квартира ***, общей площадью 64,7 кв. м с площадью летних помещений - веранд (с коэффициентом 1) 3,3 кв. м, и застройщик обязуется вернуть участнику недостающую сумму в размере *** рублей.
Но МУП "УКС" стороной договора уступки не являлось, соответствующие изменения в сам договор участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года внесены не были.
По акту приема-передачи квартиры от 28.01.2011 года ответчиком передана Ю. в собственность квартира *** общей площадью 64,7 кв. м, с учетом площади летних помещений - веранд 3,3 кв. м, в том числе площадь квартиры 61,4 кв. м, жилая площадь 33,2 кв. м.
В кадастровом паспорте от 18.03.2011 года указано, что квартира *** имеет общую площадь 61,4 кв. м.
По свидетельству о государственной регистрации права от 13 мая 2011 года 56-АБ 411550 зарегистрировано право собственности Ю. на квартиру общей площадью 61,4 кв. м.
Судом было установлено, что общая площадь квартиры по акту приема-передачи определена ответчиком с учетом площади веранды по коэффициенту 1 (61,4 кв. м + 3,3 кв. м).
Однако фактически в спорной квартире была построена лоджия. При этом к лоджиям в соответствии со СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", применяется понижающий коэффициент "0,5".
Согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", которые вошли в Свод правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", общая площадь квартиры - это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В соответствии с п. 3.37 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утв. Приказом N 37 от 04.08.98 года Минземстроя России, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Указанными нормативными актами определены понятия лоджии и веранды. Веранда - это застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничений по глубине. Лоджия - это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.
Согласно письму Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 20 марта 2000 года N НМ-I096/30 "О лоджиях и верандах", веранда - это пристройка, то есть часть здания, которая расположена вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Веранда, как правило, имеет внутреннее сообщение с основным зданием. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир.
Из материалов дела следует, что ответчиком в общую площадь квартиры включена площадь веранды с учетом коэффициента "1,0", а фактически спорное помещение является остекленной лоджией, так как соответствует техническим характеристикам, указанным в вышеизложенных нормативных документах, а также соответствует п. 7 договора участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года, согласно которому участнику долевого строительства квартиры передаются с остекленной лоджией, а не верандой.
Площадь лоджии должна рассчитываться с понижающим коэффициентом "0,5", а истец заплатил за лоджию такую же денежную сумму, как за всю другую площадь квартиры, то есть с учетом коэффициента "1,0", применяемого для веранд.
Таким образом, в нарушение вышеприведенных норм застройщик передал участнику долевого строительства квартиру меньшей площади по сравнению с площадью, указанной в договоре, т.е. с иными техническими характеристиками, а именно 63,05 кв. м (61,4 кв. м + 3,3 кв. м (площадь лоджии) x 0,5 (1,65 кв. м). Следовательно, разница между проектной и фактической площадью с учетом площади лоджий составляет 1,65 кв. м (64,7-63,05).
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что разница между фактической и проектной площадью квартиры *** составляет 1,65 квадратных метров и взыскал с ответчика, исходя из стоимости одного квадратного метра *** рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда и не находит оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы ответчика, которые по сути сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции о том, что при определении фактической площади квартиры должна учитываться лоджия с применением понижающего коэффициента 0,5.
Утверждение ответчика в апелляционной жалобе о свободе договора должно применяться с учетом п. 4 ст. 421 ГК РФ, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Вышеприведенными правовыми актами определен порядок подсчета общей площади квартиры.
Ссылаясь на положения пункта 6 статьи 13, пункта 1 статьи 23, пункта 1 статьи 31 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд взыскал с ответчика неустойку, а также штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной в пользу потребителей, пятьдесят процентов которого - в пользу общественной организации.
При этом суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ усмотрел основания для уменьшения неустойки и обоснованно снизил ее размер до *** рублей, указав, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств ответчиком.
Доводы апелляционной жалобы истца о необоснованном снижении размера неустойки, не служат поводом для отмены решения суда в этой части.
Согласно положениям абзаца второго пункта 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при оценке последствий нарушения обязательства судом также могут приниматься во внимание и обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Принимая во внимание, что взыскание неустойки не предполагает обогащения одного из контрагентов вследствие допущенного правонарушения другой стороной, с учетом вышеуказанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ судебная коллегия полагает правильным применение судом первой инстанции ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшении размера заявленной к взысканию неустойки до *** руб.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, им дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
установила:
решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 17 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" и Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.03.2013 N 33-1704-2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. N 33-1704-2013
Судья: Хлопина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кудряшова В.К.,
судей областного суда Прокаевой Е.Д., Султанова Р.А.
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в интересах Ю. к ОАО "Управление капитального строительства" о взыскании сумм по договору участия в долевом строительстве по апелляционным жалобам Открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" и Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 17 декабря 2012 года.
Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., объяснения представителя ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" Ш., поддержавшей апелляционную жалобу истца и возражавшей против доводов апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия
установила:
Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" обратилось в суд с иском в защиту прав Ю. о взыскании с ответчика МУП "Управление капитального строительства" МО г. Оренбург денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, указывая на то, что 03.12.2009 года между ООО "Строительная корпорация "Ликос" и МУП "Управление капитального строительства" был заключен договор долевого участия в строительстве. По условиям договора застройщик принял на себя обязательства в срок не позднее IV квартала 2010 года построить жилой дом *** и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 100 квартир общей проектной площадью 7.571,8 кв. м, а участник долевого строительства обязался финансировать строительство квартир на сумму *** рублей и принять объект долевого строительства. В соответствии с приложением N 1 к договору площадь объекта долевого строительства состоит из площади 100 квартир общей проектной площадью 7571,8 кв. м с учетом площади летних помещений. СНиП "Жилые здания" 2.08.01-89 устанавливает, что общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0. Из этого следует, что квартира N 74 должна иметь следующие характеристики: общая площадь квартиры 66,9 кв. м, жилая 33,7 кв. м, площадь лоджии 3,6 кв. м 09.02.2010 года между ООО "Строительная корпорация "Ликос" и Ю. был заключен договор уступки прав, по которому Ю. принял объем прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве в части квартиры ***. Между МУП "УКС" г. Оренбурга и истцом 28.01.2011 года было заключено дополнительное соглашение к договору уступки прав от 09.02.2010 года, согласно которому площадь квартиры *** составила 64,7 кв. м. В связи с уменьшением общей площади квартиры застройщик обязуется вернуть участнику строительства 70.160,6 рублей, стороны согласились внести изменения в договор уступки прав требования в части общей площади квартиры. В нарушение закона застройщик передал участнику долевого строительства квартиру с иными техническими характеристиками. Согласно кадастровому паспорту общая площадь квартиры составляет 61,4 кв. м, с верандой площадью 3,3 кв. м. По акту приема-передачи от 28.01.2011 года застройщиком передана квартира *** общей площадью 64,7 кв. м с учетом площади летних помещений, в том числе площадь квартиры 61,4 кв. м, жилая площадь 33,2 кв. м. Определение веранды и лоджии даны в Приложении Б (справочное) СП 54.13330.2011. С учетом положений п. 3.9 указанного СП, общая площадь квартиры составляет: 61,4 кв. м + 3,3x0,5 (1,65 кв. м)= 63,05 кв. м. Участнику долевого строительства передана квартира меньшей площадью, чем предусмотрено договором на 1,65 кв. м. Стоимость одного кв. м определяется делением цены договора на площадь, подлежащую передаче и составляет *** рублей за 1 кв. м. Возврату подлежит сумма *** рублей. 26.10.2012 года истец обратился к ответчику с письменной претензией о возврате излишне уплаченной суммы.
Истец просил взыскать с ответчика в пользу Ю. за ненадлежащее исполнение условий договора *** рублей; компенсацию морального вреда в размере *** рублей, неустойку в размере 1% от цены товара за нарушение установленных законом сроков для удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке; штраф в размере 50% от суммы присужденного, из которых 50% в пользу потребителя, 50% в пользу Общества.
Определением суда от 29 ноября 2012 года произведена замена ответчика правопреемником ОАО "Управление капитального строительства".
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 17 декабря 2012 года было постановлено: взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Ю. *** рублей по договору участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года, *** рублей компенсации морального вреда, *** рублей неустойки, *** рублей штрафа.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" штраф в сумме *** рублей.
ОАО "Управление капитального строительства" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части снижения размера неустойки, указывая на то, что ответчик не представил доказательств возможности уменьшения неустойки.
Истец Ю., представитель ответчика ОАО "Управление капитального строительства", извещенные надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно пункту 1 статьи 8 названного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Как видно из договора участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года N 236, МУП "УКС" МО г. Оренбург обязалось в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генерального подрядчика построить жилой дом ***. Согласно условиям указанного договора участник долевого строительства "Строительная корпорация "Ликос" осуществляет финансирование строительства объекта, а застройщик передает Участнику 100 квартир, общей площадью 7571,8 кв. м в соответствии с условиями настоящего договора. Цена договора составляет *** рублей.
Пунктом 6.3 договора было предусмотрено, что при наличии разницы в площади построенного объекта и квартир в сторону уменьшения или увеличения по сравнению с проектными площадями, производится корректировка цены договора, кроме случая, когда такая разница превышает 10%. При совершении участником договора уступки прав по настоящему договору третьему лицу, права переходят к третьему лицу с учетом положений настоящего пункта.
В приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года указано, что квартира *** должна иметь жилую площадь 33,7 кв. м, общую 66,9 кв. м, веранду 3,6 кв. м.
По договору уступки прав (цессии) от 09.02.2010 года ООО "Строительная корпорация "Ликос" уступила Ю. права и обязанности по договору об участии в долевом строительстве N 236 от 03.12.2009 года в части квартиры *** общей проектной площадью 66,9 кв. м
28.01.2011 года между МУП "УКС" г. Оренбурга и Ю. было заключено дополнительное соглашение к договору уступки прав от 09.02.2010 года, где стороны согласились, что предметом договора уступки прав требования является двухкомнатная квартира ***, общей площадью 64,7 кв. м с площадью летних помещений - веранд (с коэффициентом 1) 3,3 кв. м, и застройщик обязуется вернуть участнику недостающую сумму в размере *** рублей.
Но МУП "УКС" стороной договора уступки не являлось, соответствующие изменения в сам договор участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года внесены не были.
По акту приема-передачи квартиры от 28.01.2011 года ответчиком передана Ю. в собственность квартира *** общей площадью 64,7 кв. м, с учетом площади летних помещений - веранд 3,3 кв. м, в том числе площадь квартиры 61,4 кв. м, жилая площадь 33,2 кв. м.
В кадастровом паспорте от 18.03.2011 года указано, что квартира *** имеет общую площадь 61,4 кв. м.
По свидетельству о государственной регистрации права от 13 мая 2011 года 56-АБ 411550 зарегистрировано право собственности Ю. на квартиру общей площадью 61,4 кв. м.
Судом было установлено, что общая площадь квартиры по акту приема-передачи определена ответчиком с учетом площади веранды по коэффициенту 1 (61,4 кв. м + 3,3 кв. м).
Однако фактически в спорной квартире была построена лоджия. При этом к лоджиям в соответствии со СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", применяется понижающий коэффициент "0,5".
Согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", которые вошли в Свод правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", общая площадь квартиры - это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В соответствии с п. 3.37 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утв. Приказом N 37 от 04.08.98 года Минземстроя России, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Указанными нормативными актами определены понятия лоджии и веранды. Веранда - это застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничений по глубине. Лоджия - это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.
Согласно письму Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 20 марта 2000 года N НМ-I096/30 "О лоджиях и верандах", веранда - это пристройка, то есть часть здания, которая расположена вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Веранда, как правило, имеет внутреннее сообщение с основным зданием. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир.
Из материалов дела следует, что ответчиком в общую площадь квартиры включена площадь веранды с учетом коэффициента "1,0", а фактически спорное помещение является остекленной лоджией, так как соответствует техническим характеристикам, указанным в вышеизложенных нормативных документах, а также соответствует п. 7 договора участия в долевом строительстве от 03.12.2009 года, согласно которому участнику долевого строительства квартиры передаются с остекленной лоджией, а не верандой.
Площадь лоджии должна рассчитываться с понижающим коэффициентом "0,5", а истец заплатил за лоджию такую же денежную сумму, как за всю другую площадь квартиры, то есть с учетом коэффициента "1,0", применяемого для веранд.
Таким образом, в нарушение вышеприведенных норм застройщик передал участнику долевого строительства квартиру меньшей площади по сравнению с площадью, указанной в договоре, т.е. с иными техническими характеристиками, а именно 63,05 кв. м (61,4 кв. м + 3,3 кв. м (площадь лоджии) x 0,5 (1,65 кв. м). Следовательно, разница между проектной и фактической площадью с учетом площади лоджий составляет 1,65 кв. м (64,7-63,05).
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что разница между фактической и проектной площадью квартиры *** составляет 1,65 квадратных метров и взыскал с ответчика, исходя из стоимости одного квадратного метра *** рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда и не находит оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы ответчика, которые по сути сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции о том, что при определении фактической площади квартиры должна учитываться лоджия с применением понижающего коэффициента 0,5.
Утверждение ответчика в апелляционной жалобе о свободе договора должно применяться с учетом п. 4 ст. 421 ГК РФ, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Вышеприведенными правовыми актами определен порядок подсчета общей площади квартиры.
Ссылаясь на положения пункта 6 статьи 13, пункта 1 статьи 23, пункта 1 статьи 31 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд взыскал с ответчика неустойку, а также штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной в пользу потребителей, пятьдесят процентов которого - в пользу общественной организации.
При этом суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ усмотрел основания для уменьшения неустойки и обоснованно снизил ее размер до *** рублей, указав, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств ответчиком.
Доводы апелляционной жалобы истца о необоснованном снижении размера неустойки, не служат поводом для отмены решения суда в этой части.
Согласно положениям абзаца второго пункта 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при оценке последствий нарушения обязательства судом также могут приниматься во внимание и обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Принимая во внимание, что взыскание неустойки не предполагает обогащения одного из контрагентов вследствие допущенного правонарушения другой стороной, с учетом вышеуказанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ судебная коллегия полагает правильным применение судом первой инстанции ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшении размера заявленной к взысканию неустойки до *** руб.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно, им дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
установила:
решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 17 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" и Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)