Судебные решения, арбитраж
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Ивановой И.Е.,
судей: Цыганкова С.Л., Дука Е.А.,
при секретаре Д.В.,
с участием прокурора Чепуренко Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
И. к Д.Н.Б., Д.Р.Х., Д.Г.Н., Д.Р.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении,
по апелляционной жалобе Д.Р.Х., Д.Г.Н.,
на решение Сургутского районного суда от 16 апреля 2012 года,
которым постановлено:
"Иск И. удовлетворить. Признать Д.Р.Х., Д.Г.Н., Д.Р.Н., Д.И. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: второй микрорайон (адрес обезличен).
Выселить Д.Н.Б., Д.Р.Х., Д.Р.Н. из жилого помещения, расположенного по адресу: второй микрорайон (адрес обезличен)."
Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е., заключение прокурора судебная коллегия,
установила:
И. обратился в суд с иском к Д.Н.Б., Д.Р.Х., Д.Г.Н., Д.Р.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении из квартиры, расположенной по адресу: второй микрорайон (адрес обезличен).
Требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от 21.02.2007 года является собственником указанного жилого помещения. Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.10.2007 г.
В квартире проживают и значатся зарегистрированными ответчики. Спорное жилое помещение было предоставлено Д.Н.Б. в пользование с членами семьи работодателем - прежним собственником ОАО "АТП Лянторское" по договору найма от 31.10.1997 года на период трудовых отношений. 30.05.2005 года трудовые отношения Д.Н.Б. с предприятием были прекращены в связи с ликвидацией АТП. Возникла обязанность освободить жилье. Однако, условия договора найма об освобождении жилья в течение 10 дней ответчиками не выполнены.
Правоотношения по найму фактически продолжились с новым собственником. В письменном виде не оформлялись. Членами семьи собственника ответчики не являются.
30.08.2010 года одному из них под роспись вручено требование о необходимости погашения долга по оплате коммунальных услуг и передаче жилого помещения собственнику, который не намерен больше сдавать его внаем. Требования ответчиками добровольно не удовлетворены. До настоящего времени они значатся зарегистрированными и продолжают проживать в квартире, оплату коммунальных услуг не производят, собственника в квартиру не пускают.
Истец полагал, этим нарушаются его права и интересы, которые подлежат восстановлению принудительно заявленным в иске способом.
В судебном заседании представитель истца П. исковые требования уточнила. Просила признать прекратившими право пользования Д.Р.Х. и Д.Р.Н. - зарегистрированных и проживающих в квартире, а также Д.Н.Б. - не зарегистрированного, но проживающего в квартире, выселить их. Д.Г.Н. и Д.И. - зарегистрированных, но фактически проживающих в другом населенном пункте в Р.Дагестан - прекратившими право пользования.
Ответчик Д.Н.Б. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что квартира является постоянным и единственным жильем членов его семьи. Вселился с разрешения прежнего собственника жилья ОАО "АТП Лянторское", являвшегося его работодателем. Во время ликвидации предприятия вел переговоры с руководством по ее выкупу, но не смог приобрести квартиру за предложенную сумму. Надеялся, что квартиру оставят на прежних условиях пользования за ним и членами семьи. Требований о выселении ему не предъявлялось в процессе ликвидации АТП.
Правоотношения по найму на прежних условиях продолжились с истцом. Оплату за жилье не производит по причинам объективного характера - ее не принимают.
На момент рассмотрения иска встречных требований не имеет. Пояснил, что возможно, будет восстанавливать свои права в будущем. Истец И. ранее был руководителем работодателя АТП. Приобрел, как выяснилось, квартиру за сумму намного меньшую, чем она предлагалась для выкупа нанимателям. После покупки им квартиры в 2007 году договорились о продолжении пользования жильем. Он обещал подождать. Своего жилья не приобрели. Не отрицал, что дочь - Д.Т. с 2007 года постоянно проживает и работает в Р.Дагестан. Брат - Д.И. вместе со своей семьей также постоянно проживает в Р.Дагестан. О времени и месте судебного заседания их извещал.
Ответчик Д.Р.Х. в судебном заседании исковые требования не признала, поддержал доводы Д.Н.Б..
Д.И., Д.Г.Н. в судебное заседании не явились.
Судом проверены доводы сторон, представленные доказательства, постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просят ответчики Д.Р.Х. и Д.Г.Н. В обоснование ссылаются на обстоятельства, изложенные при рассмотрении дела. Полагают, суд дал им неправильную оценку.
Ссылаются на то, что договор найма с ними не расторгнут в установленном законом порядке. Были вселены в квартиру прежним собственником, правоотношения по пользованию продолжились с новым собственником на тех же условиях. Поэтому проживают на законных основаниях, правоотношения по договору найма не прекращены.
Ранее своевременно оплачивали коммунальные услуги. После ликвидации предприятия директор АТП выкупил квартиру. При этом в договоре не указал, что она фактически не свободна от прав пользования третьих лиц. Считает, истец пропустил 3-х летний срок для предъявления требований о выселении по мотиву прекращения трудовых отношений с АТП Д.Н., но суд не дал этому обстоятельству оценки.
Требования о выселении по мотиву неоплаты за жилье истцом не предъявлялись. Неоплата связана с тем, что в связи со сменой собственника у них перестали ее принимать, что не свидетельствует о нарушении условий договора найма и наличии оснований для прекращения правоотношений по пользованию. После смены собственника договор продолжился с истцом в силу ст. 675 ГК РФ, не расторгался по основаниям, указанным в ст. 687 ГК РФ.
Полагают, имели преимущественное право на продолжение пользования квартирой по правилам ст. 684 ГПК РФ. Просят решение суда отменить.
В возражениях на апелляционную жалобу истец полагает решение суда законное. В обоснование ссылается на обстоятельства, изложенные при рассмотрении дела. Полагает, суд дал правильную оценку обстоятельствам спора.
Проверив материалы дела, выслушав мнение представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что спор возник в отношении квартиры, принадлежащей истцу на праве собственности, наличии оснований для признания нанимателей утратившими право пользования, выселении ответчиков по мотиву смены собственника, отсутствии с новым собственником семейных и договорных отношений, наличии задолженности по коммунальным платежам.
Суд, проверив представленные доводы и доказательства, установил, что спорная квартира на основании договора купли-продажи от 21.02.2007 года принадлежит на праве собственности истцу И.
Согласно п. 7 договора купли-продажи от 21.02.2007 года была свободна от прав третьих лиц на момент ее приобретения истцом, не находилось под арестом, в залоге и не являлось предметом спора. В ней значились зарегистрированными ответчики. Письменного договора найма между сторонами не имеется.
Ранее квартира использовалась как коммунальная, ОАО "АТП Лянторское" предоставило ее по договору найма своим работникам Д.Н.Б. и членам его семьи. Договора найма был заключен 30.10.1997 года, а также 05.06.1996 года с Д.И.
Согласно условий договоров после расторжения трудового договора с АТП в течение 10 суток наниматели обязаны освободить жилье, без права предъявления претензии о предоставлении другого жилого помещения для проживания.
В 2005 году трудовые отношения ОАО "АТП Лянторское" с Д.Н.Б. и Д.И. прекращены в связи с ликвидацией предприятия. Жильцы не выселились, продолжают проживать.
После приобретения квартиры в собственность И., как новый собственник, 23.09.2009 года вручал ответчикам уведомление о необходимости выселения, оплате коммунальных услуг и снятии с регистрационного учета. Д.Р.Х. отказалась в присутствии двух свидетелей от подписи в нем.
30.08.2010 года Д.Н.Б. лично получил требование о необходимости оплаты коммунальных услуг и расторжении договора найма. Требования не выполнены.
При этом, 07.09.2004 года Д.Н.Б. снялся с регистрационного учета, его супруга Д.Р.Х. и их несовершеннолетний сын Д.Р.Н. значатся зарегистрированными. Д.Г.Н. и Д.И. постоянно проживают со своими семьями в Р.Дагестан.
Задолженность по оплате коммунальных услуг составляет 162 905 руб.
Ответчики членами семьи собственника не являются. Пользование спорным жилым помещением должно определяться на основании соглашения с собственником жилья. Письменного договора не заключено. Первоначально ответчики пользовались спорным жилым помещением на основании устного соглашения с новым собственником. Впоследствии он выразил намерение прекратить с ними правоотношения по пользованию квартирой. Требования о выселении и погашении задолженности ответчикам предъявлял, они добровольно не выполнены.
Д.Г.Н. и Д.И. в спорном жилом помещении не проживают, выехали на постоянное место жительства в Р. Дагестан. Это говорит об утрате их интереса к спорному жилому помещению. Д.Н.Б. проживает в спорном жилом помещении, будучи зарегистрированным в другом месте.
Проанализировав названные сведения, суд пришел к выводу о наличии оснований для выселения ответчиков из квартиры и признании их утратившими право пользования по основаниям, установленным правилами ст. 30, 35 ЖК РФ.
Однако с выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. (ст. 558 ГК РФ).
Из условий п. 5.1 договора найма (л. 9-10) следует, что квартира была предоставлена Д.Н.Б. на период работы в АТП. Трудовые отношения с ним прекращены в связи с увольнением из-за ликвидации АТП. При этом, сведений о том, что прежний собственник прекратил с нанимателями правоотношения по найму в соответствии с правилами, установленными в ст. 687 ГК РФ, суду не представлено.
По правилам ст. 104 ФЗ "О банкротстве" жилой фонд ОАО АТП подлежал передаче муниципалитету.
В 2007 году спорная квартира продана бывшему руководителю АТП - истцу по делу. При этом фактически правоотношения нанимателей по пользованию продолжились с новым собственником, что он не отрицал. Это следует и из смысла его доводов в исковом заявлении, в котором указывает, что в соответствии с правилами ст. 675 ГК РФ правоотношения по найму продолжились вместо АТП с ним на прежних условиях. Поэтому то, что не были сторонами оформлены в письменном виде, на фактически возникшие правоотношения не влияет.
Из условий договора купли продажи квартиры от 21.02.2007 г. (л.68) - п. 7 также следует, что ответчики значатся зарегистрированными в квартире. Несмотря на то, что указано, что она свободна от прав третьих лиц, из анализа и смысла фактических правоотношений следует, что на момент продажи квартира не была свободна, наниматели продолжали в ней проживать.
Сведений о расторжении договора найма с прежним собственником не представлено. В силу правил ст. 675 ГК РФ правоотношения продолжились с ним, как с новым собственником. Несмотря на это истец ссылался на то, что правоотношения по найму прекратились.
Полагал, об этом свидетельствует предъявленным им нанимателям уведомления. Однако, договорные отношения подлежат расторжению по правилам, установленным в ст. 452 ГК РФ. О наличии соответствующих соглашений между сторонами сведений суду не представлено.
Поэтому выводы суда о том, что они прекращены в установленном законом порядке и имеются основания для применения правил ст. 30, 35 ЖК РФ, нельзя признать правильными.
Условиями найма наличие семейных отношений не было. Несмотря на это истец ставил вопрос о признании ответчиков прекратившими право пользования по мотиву того, что не являются членами его семьи. Суд согласился с его доводами. Это также свидетельствует о неправильном определении значимых обстоятельств.
Таким образом, заявленные истцом требования не вытекают из смысла договорных отношений и характера фактически сложившихся правоотношений сторон. Несмотря на это удовлетворены судом.
Правоотношения сторон по поводу оплаты коммунальных услуг находятся за пределами рассмотренного спора, из смысла которого не следует, что истец ставит вопрос о выселении по мотиву не надлежащего выполнения ответчиками названных договорных обязательств.
Сведений о том, что ответчики предупреждались о том, что в случае неоплаты будут выселены без предоставления другого жилья, суду также не представлено. Из смысла предоставленного истцом предупреждения не вытекает, что ставил перед ответчиками вопрос о досрочном прекращении договорных отношений и расторжении договора по основаниям, установленным в ст. 687 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что ответчики занимали квартиру на условиях договора коммерческого найма от 30 ноября 1998 года. По правилам ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Фактически договор продолжился на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Из сведений, имеющихся в деле следует, что договор найма с АТП действовал на период с 1997 г. по 2005 год. Фактически продолжился с новым собственником на такой же срок в силу правил ст. 675 ГК РФ. На момент рассмотрения спора срок действия договора не закончился. Поэтому доводы истца о том, что правоотношения по договору найма прекратились, поводом и основанием для выселения являться не могут.
Указанные недостатки свидетельствуют о том, что судом были неверно определены значимые обстоятельства, это привело к неправильному применению и не применению норм права, подлежащих применению, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского районного суда от 16 апреля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В иске И. к Д.Н.Б., Д.Р.Х., Д.Г.Н., Д.Р.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования квартирой N 4 в доме 28 во 2 микрорайоне г. Лянтор Сургутского района ХМАО - Югры и выселении из названной квартиры - отказать.
Председательствующий
И.Е.ИВАНОВА
Судьи
С.Л.ЦЫГАНКОВ
Е.А.ДУКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 14.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3554/2012
Разделы:Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2012 г. по делу N 33-3554/2012
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Ивановой И.Е.,
судей: Цыганкова С.Л., Дука Е.А.,
при секретаре Д.В.,
с участием прокурора Чепуренко Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
И. к Д.Н.Б., Д.Р.Х., Д.Г.Н., Д.Р.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении,
по апелляционной жалобе Д.Р.Х., Д.Г.Н.,
на решение Сургутского районного суда от 16 апреля 2012 года,
которым постановлено:
"Иск И. удовлетворить. Признать Д.Р.Х., Д.Г.Н., Д.Р.Н., Д.И. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: второй микрорайон (адрес обезличен).
Выселить Д.Н.Б., Д.Р.Х., Д.Р.Н. из жилого помещения, расположенного по адресу: второй микрорайон (адрес обезличен)."
Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е., заключение прокурора судебная коллегия,
установила:
И. обратился в суд с иском к Д.Н.Б., Д.Р.Х., Д.Г.Н., Д.Р.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении из квартиры, расположенной по адресу: второй микрорайон (адрес обезличен).
Требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от 21.02.2007 года является собственником указанного жилого помещения. Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.10.2007 г.
В квартире проживают и значатся зарегистрированными ответчики. Спорное жилое помещение было предоставлено Д.Н.Б. в пользование с членами семьи работодателем - прежним собственником ОАО "АТП Лянторское" по договору найма от 31.10.1997 года на период трудовых отношений. 30.05.2005 года трудовые отношения Д.Н.Б. с предприятием были прекращены в связи с ликвидацией АТП. Возникла обязанность освободить жилье. Однако, условия договора найма об освобождении жилья в течение 10 дней ответчиками не выполнены.
Правоотношения по найму фактически продолжились с новым собственником. В письменном виде не оформлялись. Членами семьи собственника ответчики не являются.
30.08.2010 года одному из них под роспись вручено требование о необходимости погашения долга по оплате коммунальных услуг и передаче жилого помещения собственнику, который не намерен больше сдавать его внаем. Требования ответчиками добровольно не удовлетворены. До настоящего времени они значатся зарегистрированными и продолжают проживать в квартире, оплату коммунальных услуг не производят, собственника в квартиру не пускают.
Истец полагал, этим нарушаются его права и интересы, которые подлежат восстановлению принудительно заявленным в иске способом.
В судебном заседании представитель истца П. исковые требования уточнила. Просила признать прекратившими право пользования Д.Р.Х. и Д.Р.Н. - зарегистрированных и проживающих в квартире, а также Д.Н.Б. - не зарегистрированного, но проживающего в квартире, выселить их. Д.Г.Н. и Д.И. - зарегистрированных, но фактически проживающих в другом населенном пункте в Р.Дагестан - прекратившими право пользования.
Ответчик Д.Н.Б. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что квартира является постоянным и единственным жильем членов его семьи. Вселился с разрешения прежнего собственника жилья ОАО "АТП Лянторское", являвшегося его работодателем. Во время ликвидации предприятия вел переговоры с руководством по ее выкупу, но не смог приобрести квартиру за предложенную сумму. Надеялся, что квартиру оставят на прежних условиях пользования за ним и членами семьи. Требований о выселении ему не предъявлялось в процессе ликвидации АТП.
Правоотношения по найму на прежних условиях продолжились с истцом. Оплату за жилье не производит по причинам объективного характера - ее не принимают.
На момент рассмотрения иска встречных требований не имеет. Пояснил, что возможно, будет восстанавливать свои права в будущем. Истец И. ранее был руководителем работодателя АТП. Приобрел, как выяснилось, квартиру за сумму намного меньшую, чем она предлагалась для выкупа нанимателям. После покупки им квартиры в 2007 году договорились о продолжении пользования жильем. Он обещал подождать. Своего жилья не приобрели. Не отрицал, что дочь - Д.Т. с 2007 года постоянно проживает и работает в Р.Дагестан. Брат - Д.И. вместе со своей семьей также постоянно проживает в Р.Дагестан. О времени и месте судебного заседания их извещал.
Ответчик Д.Р.Х. в судебном заседании исковые требования не признала, поддержал доводы Д.Н.Б..
Д.И., Д.Г.Н. в судебное заседании не явились.
Судом проверены доводы сторон, представленные доказательства, постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просят ответчики Д.Р.Х. и Д.Г.Н. В обоснование ссылаются на обстоятельства, изложенные при рассмотрении дела. Полагают, суд дал им неправильную оценку.
Ссылаются на то, что договор найма с ними не расторгнут в установленном законом порядке. Были вселены в квартиру прежним собственником, правоотношения по пользованию продолжились с новым собственником на тех же условиях. Поэтому проживают на законных основаниях, правоотношения по договору найма не прекращены.
Ранее своевременно оплачивали коммунальные услуги. После ликвидации предприятия директор АТП выкупил квартиру. При этом в договоре не указал, что она фактически не свободна от прав пользования третьих лиц. Считает, истец пропустил 3-х летний срок для предъявления требований о выселении по мотиву прекращения трудовых отношений с АТП Д.Н., но суд не дал этому обстоятельству оценки.
Требования о выселении по мотиву неоплаты за жилье истцом не предъявлялись. Неоплата связана с тем, что в связи со сменой собственника у них перестали ее принимать, что не свидетельствует о нарушении условий договора найма и наличии оснований для прекращения правоотношений по пользованию. После смены собственника договор продолжился с истцом в силу ст. 675 ГК РФ, не расторгался по основаниям, указанным в ст. 687 ГК РФ.
Полагают, имели преимущественное право на продолжение пользования квартирой по правилам ст. 684 ГПК РФ. Просят решение суда отменить.
В возражениях на апелляционную жалобу истец полагает решение суда законное. В обоснование ссылается на обстоятельства, изложенные при рассмотрении дела. Полагает, суд дал правильную оценку обстоятельствам спора.
Проверив материалы дела, выслушав мнение представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что спор возник в отношении квартиры, принадлежащей истцу на праве собственности, наличии оснований для признания нанимателей утратившими право пользования, выселении ответчиков по мотиву смены собственника, отсутствии с новым собственником семейных и договорных отношений, наличии задолженности по коммунальным платежам.
Суд, проверив представленные доводы и доказательства, установил, что спорная квартира на основании договора купли-продажи от 21.02.2007 года принадлежит на праве собственности истцу И.
Согласно п. 7 договора купли-продажи от 21.02.2007 года была свободна от прав третьих лиц на момент ее приобретения истцом, не находилось под арестом, в залоге и не являлось предметом спора. В ней значились зарегистрированными ответчики. Письменного договора найма между сторонами не имеется.
Ранее квартира использовалась как коммунальная, ОАО "АТП Лянторское" предоставило ее по договору найма своим работникам Д.Н.Б. и членам его семьи. Договора найма был заключен 30.10.1997 года, а также 05.06.1996 года с Д.И.
Согласно условий договоров после расторжения трудового договора с АТП в течение 10 суток наниматели обязаны освободить жилье, без права предъявления претензии о предоставлении другого жилого помещения для проживания.
В 2005 году трудовые отношения ОАО "АТП Лянторское" с Д.Н.Б. и Д.И. прекращены в связи с ликвидацией предприятия. Жильцы не выселились, продолжают проживать.
После приобретения квартиры в собственность И., как новый собственник, 23.09.2009 года вручал ответчикам уведомление о необходимости выселения, оплате коммунальных услуг и снятии с регистрационного учета. Д.Р.Х. отказалась в присутствии двух свидетелей от подписи в нем.
30.08.2010 года Д.Н.Б. лично получил требование о необходимости оплаты коммунальных услуг и расторжении договора найма. Требования не выполнены.
При этом, 07.09.2004 года Д.Н.Б. снялся с регистрационного учета, его супруга Д.Р.Х. и их несовершеннолетний сын Д.Р.Н. значатся зарегистрированными. Д.Г.Н. и Д.И. постоянно проживают со своими семьями в Р.Дагестан.
Задолженность по оплате коммунальных услуг составляет 162 905 руб.
Ответчики членами семьи собственника не являются. Пользование спорным жилым помещением должно определяться на основании соглашения с собственником жилья. Письменного договора не заключено. Первоначально ответчики пользовались спорным жилым помещением на основании устного соглашения с новым собственником. Впоследствии он выразил намерение прекратить с ними правоотношения по пользованию квартирой. Требования о выселении и погашении задолженности ответчикам предъявлял, они добровольно не выполнены.
Д.Г.Н. и Д.И. в спорном жилом помещении не проживают, выехали на постоянное место жительства в Р. Дагестан. Это говорит об утрате их интереса к спорному жилому помещению. Д.Н.Б. проживает в спорном жилом помещении, будучи зарегистрированным в другом месте.
Проанализировав названные сведения, суд пришел к выводу о наличии оснований для выселения ответчиков из квартиры и признании их утратившими право пользования по основаниям, установленным правилами ст. 30, 35 ЖК РФ.
Однако с выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. (ст. 558 ГК РФ).
Из условий п. 5.1 договора найма (л. 9-10) следует, что квартира была предоставлена Д.Н.Б. на период работы в АТП. Трудовые отношения с ним прекращены в связи с увольнением из-за ликвидации АТП. При этом, сведений о том, что прежний собственник прекратил с нанимателями правоотношения по найму в соответствии с правилами, установленными в ст. 687 ГК РФ, суду не представлено.
По правилам ст. 104 ФЗ "О банкротстве" жилой фонд ОАО АТП подлежал передаче муниципалитету.
В 2007 году спорная квартира продана бывшему руководителю АТП - истцу по делу. При этом фактически правоотношения нанимателей по пользованию продолжились с новым собственником, что он не отрицал. Это следует и из смысла его доводов в исковом заявлении, в котором указывает, что в соответствии с правилами ст. 675 ГК РФ правоотношения по найму продолжились вместо АТП с ним на прежних условиях. Поэтому то, что не были сторонами оформлены в письменном виде, на фактически возникшие правоотношения не влияет.
Из условий договора купли продажи квартиры от 21.02.2007 г. (л.68) - п. 7 также следует, что ответчики значатся зарегистрированными в квартире. Несмотря на то, что указано, что она свободна от прав третьих лиц, из анализа и смысла фактических правоотношений следует, что на момент продажи квартира не была свободна, наниматели продолжали в ней проживать.
Сведений о расторжении договора найма с прежним собственником не представлено. В силу правил ст. 675 ГК РФ правоотношения продолжились с ним, как с новым собственником. Несмотря на это истец ссылался на то, что правоотношения по найму прекратились.
Полагал, об этом свидетельствует предъявленным им нанимателям уведомления. Однако, договорные отношения подлежат расторжению по правилам, установленным в ст. 452 ГК РФ. О наличии соответствующих соглашений между сторонами сведений суду не представлено.
Поэтому выводы суда о том, что они прекращены в установленном законом порядке и имеются основания для применения правил ст. 30, 35 ЖК РФ, нельзя признать правильными.
Условиями найма наличие семейных отношений не было. Несмотря на это истец ставил вопрос о признании ответчиков прекратившими право пользования по мотиву того, что не являются членами его семьи. Суд согласился с его доводами. Это также свидетельствует о неправильном определении значимых обстоятельств.
Таким образом, заявленные истцом требования не вытекают из смысла договорных отношений и характера фактически сложившихся правоотношений сторон. Несмотря на это удовлетворены судом.
Правоотношения сторон по поводу оплаты коммунальных услуг находятся за пределами рассмотренного спора, из смысла которого не следует, что истец ставит вопрос о выселении по мотиву не надлежащего выполнения ответчиками названных договорных обязательств.
Сведений о том, что ответчики предупреждались о том, что в случае неоплаты будут выселены без предоставления другого жилья, суду также не представлено. Из смысла предоставленного истцом предупреждения не вытекает, что ставил перед ответчиками вопрос о досрочном прекращении договорных отношений и расторжении договора по основаниям, установленным в ст. 687 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что ответчики занимали квартиру на условиях договора коммерческого найма от 30 ноября 1998 года. По правилам ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Фактически договор продолжился на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Из сведений, имеющихся в деле следует, что договор найма с АТП действовал на период с 1997 г. по 2005 год. Фактически продолжился с новым собственником на такой же срок в силу правил ст. 675 ГК РФ. На момент рассмотрения спора срок действия договора не закончился. Поэтому доводы истца о том, что правоотношения по договору найма прекратились, поводом и основанием для выселения являться не могут.
Указанные недостатки свидетельствуют о том, что судом были неверно определены значимые обстоятельства, это привело к неправильному применению и не применению норм права, подлежащих применению, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского районного суда от 16 апреля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В иске И. к Д.Н.Б., Д.Р.Х., Д.Г.Н., Д.Р.Н., Д.И. о признании прекратившими право пользования квартирой N 4 в доме 28 во 2 микрорайоне г. Лянтор Сургутского района ХМАО - Югры и выселении из названной квартиры - отказать.
Председательствующий
И.Е.ИВАНОВА
Судьи
С.Л.ЦЫГАНКОВ
Е.А.ДУКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)